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II – Não se enquadra nesses pressupostos um terreno que, no PDM da respectiva autarquia, se encontra integrado em solo urbano, na categoria de espaços habitacionais, e relativamente ao qual foi aprovado um projecto de arquitectura com vista a construir uma habitação unifamiliar.
III – Para o efeito, é irrelevante a classificação dos imóveis, ao nível matricial, como prédios rústicos.
(Sumário elaborado pelo Relator)
Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra
I – RELATÓRIO.
AA e marido BB
instauraram no Juízo Local Cível de ... acção comum contra
1) CC e mulher DD,
2) EE e mulher FF,
2) GG,
peticionando, pelos fundamentos expressos na petição inicial, que:
a) Se reconheça aos autores o direito de preferência sobre o prédio rústico identificado no art. 9º da P.I., substituindo-se ao 3º réu na escritura de compra e venda;
b) A 3ª ré seja condenada a entregar o referido prédio aos autores, livre e devoluto de pessoas e bens;
c) Seja ordenado o cancelamento de todos e quaisquer registos que o 3º réu, comprador, haja feito a seu favor em consequência da compra do referido prédio, e outras que este venha a fazer, sempre com todas as demais consequências que ao caso couberem.
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Os réus contestaram, impugnando, de forma motivada, parte da factualidade alegada no articulado inicial.
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Após ter sido proferido despacho que identificou o objecto do litígio e a enunciou os temas da prova, os autos prosseguiram para audiência final, que se realizou com observância do formalismo legalmente prescrito.
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Em 19/11/2025, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente, com a consequente absolvição dos réus do pedido.
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Não se conformando com a sentença supra aludida, os autores interpuseram o competente recurso, no qual formulam as seguintes conclusões:
“1. os AA provaram todos os fatos que tenham de provar, e de que dependia a existência do direito legal de preferência conforme prevê o disposto no art. 1380º do C.C.
2. Tanto o prédio dos AA como o prédio objeto de preferência eram apto para a cultura.
3. É pressuposto fundamental para o exercício do direito de preferência que os prédios confinantes sejam considerados terrenos aptos para cultura, não sendo necessário que estejam efetivamente cultivados
4. O facto do PDM possibilitar a urbanização futura dos terrenos não altera a sua actual qualificação como prédios rústicos, importando nesta matéria a concreta destinação dos prédios em causa em conformidade com o critério legal densificado no nº 2 do artigo 204º do Código Civil.
5. Dispõe a al. a) do nº 1 do art. 1381º do C.C. que não existirá o direito de preferência quando algum dos terrenos se “destine a algum fim que não seja a cultura”
6. Do fato 9 dado como provado que a 3ª Ré adquiriu o prédio rustico, com o objetivo de nele fazer uma moradia, donde resulta que, apenas após a compra, e num momento futuro e incerto o prédio rustico irá perder a sua aptidão para cultura e se destinará a outro fim.
7. O destino a que se refere o art. 1381º nº 1 al a) do C.C. tem de ser contemporâneo ao ato de compra e venda e não posterior, porque a ser assim estava encontrada a fórmula para que, facilmente se esvaziasse de eficácia, o disposto naquele preceito.
8. Antes da venda, o referido prédio não se destinava a nada mais do que ao exercido da cultura, ou pelo menos tenha aptidão para tal, não sendo lá exercida qualquer atividade que não fosse essa ou qualquer atividade diferente dessa e/ou compatível com outro destino.
9. O que se encontra provado assim no fato 9) é que, só por força do negócio de compra e venda celebrado pelos RR, é que tal prédio se iria destinar, hipoteticamente, a outro fim, estando assim na exclusiva esfera de vontade do comprador a concretização desse destino ou não. Na verdade, o referido prédio, objeto da preferência poderá continuar como terreno apto para cultura durante anos seguidos.
10. A interpretação de que o fim ou destino do prédio, ou seja, a sua aptidão para gerar rendimentos, para efeitos de preferência rural, não resulta da afetação ou potencialidade produtiva do prédio à data da venda mas da intenção do uso que preside à compra não se ajusta, a nosso ver, à letra da lei que afasta a preferência quando algum dos terrenos constitua componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura [argo 1381.º, alínea a), do CC] e não quando algum dos terrenos, pela alienação, venha a constituir componente de um prédio urbano ou venha a destinar-se a algum fim que não seja a cultura
11. À luz da douta sentença, a intenção do comprador, é assim fundamento para que facilmente se contornem os propósitos do emparcelamento de prédios rústicos, constitucionalmente consagrado.
12. Os RR não provaram que efetivamente à data da compra o prédio descrito no facto 1) de destinasse a outro fim que não fosse a cultura, tendo apenas provado que por força daquela alienação a compradora tinha a intenção de o destinar futuramente a outro fim, não integrando assim a previsão do art. 1381º nº 1 al.a) do C.C.
13. Entende-se que foi incorreta a interpretação e aplicação daquele dispositivo legal pela douta sentença, que concluiu pela existência de uma exceção impeditiva do exercício do direito de preferência pelos AA , pelo que deveriam ter sido os RR condenados nos exatos termos peticionados, revogando-se assim a sentença”.
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Os réus contra-alegaram, concluindo da seguinte forma:
“1. Dispõe a al. a) do artigo 1381º do CPC que não existirá o direito de preferência…”quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura.”
2. Os AA Recorrentes adquiriram, por destaque conforme o ponto 5 dos Factos Provados, a parcela de 3116,4 m2 onde construíram a sua casa de habitação,
3. Tendo o remanescente (3417,3 m2) ficado a pertencer à doadora HH;
4. A decisão de construção de moradia pelos Recorrentes também já existia antes da escritura de destaque;
5. Pelo que o terreno que os Recorrentes adquiriram e onde construíram a sua habitação, passou a ser parte componente de prédio urbano, e por isso, exclui por si próprio o direito de preferência dos Recorrentes, nos termos da primeira parte da al. a) do artigo 1381º do C.C..
6. Por outro lado;
7. Provado está que a Ré Recorrida GG adquiriu o seu terreno identificado no Ponto 1 dos factos Provados, para nele construir uma moradia para sua habitação, conforme o Ponto 9 dos Factos Provados.
8. Pelo que está preenchida a norma do artigo 1381º al. a) do CPC que exclui o direito de preferência;
9. O destino de construção no terreno que a Recorrida GG comprou, não tem que estar escrito no documento de compra e venda, porque a norma do artigo 1381º al. a) do C.C., não exige que o documento que contenha o acto translativo do direito de propriedade, indique o destino do bem;
10. Sendo um facto publico e notório que o destino de um terreno a comprar existe desde o momento da decisão de qualquer comprador comprar um terreno, segundo as regras de experiencia e para um Bonus pater familiae;
11. A determinação do destino do terreno a comprar é anterior à data e acto de uma escritura de compara e venda, como foi o caso, e é normal para qualquer cidadão comum, segundo as regras de experiencia.
12. É dos costumes da actualidade da compra e venda imobiliária, a venda ser promovida por uma empresa de mediação imobiliária, como foi o caso, por indicação precisa do vendedor;
13. Como é facto público e notório e de bom senso e das regras de experiencia, numa sociedade baseada na oferta e procura, quem promove uma venda de um bem, fá-lo por preço mais elevado possível, atendendo às características do bem a vender;
14. No caso dos terrenos, a distinção do preço é saber se se trata de terreno agrícola ou apto para construção, e desta diferença, se encontra o preço, sendo que o terreno para construção tem um valor muitíssimo mais elevado que o terreno agrícola.
15. A testemunha II, mediadora imobiliária declarou que ”…promoveu a venda do prédio, como prédio com capacidade edificativa, não fazendo qualquer sentido o preço pedido e pago pela 3ª Ré, caso fosse prédio destinado à prática agrícola…”
16. A própria Sra. Juiz do Tribunal a quo atendendo às regras da experiencia e ao normal acontecer reconheceu “… sendo inconcebível que seja pago o preço de € 29.000,00, por uma parcela rústica com 2240 m2, com terreno acidentado e pedregoso para a prática de agricultura.”
17. O preço pago pela Recorrida GG ficou à razão de €12,90/m2, sendo um facto público e notório que na freguesia ..., concelho ..., os terrenos para agricultura custam cerca de €1,00/m2.
18. Pelo que o destino do terreno como terreno para a Recorrida GG ali construir uma moradia, já existia para a Recorrida GG antes do acto da escritura de compra e venda, ou seja, existia no momento da decisão de compra e acerto do negócio com a mediadora imobiliária, ou seja, factos que acontecem antes o momento para marcarem o dia e local para o acto de escritura de compra e venda.
19. Mantendo-se esse destino pretendido pela Recorrida no momento do acto da escritura de compra e venda;
20. A norma do artigo 1381º al. a) do C.C., não exige que o documento que contem o acto translativo do direito de propriedade, no caso a escritura de compra e venda, contenha explicitamente o fim ou destino que o comprador irá dar ao terreno que compra, para efeitos de averiguar o destino da compra por parte do comprador e este poder se uma exclusão do direito de preferência.
21. No caso dos autos, mesmo assim, o destino do terreno está implicitamente contido na escritura de compra e venda, porquanto o preço de € 29.000,00 por 2240 m2, só poderá ser entendido como terreno para construção e não para agricultura,
22. Uma vez que segundo as regras da experiencia, as pessoas têm consciência do valor das coisas, e é de consciência social de negócios e vontade para um bónus pater famíliae que se trata este entendimento;
23. Ao decidir da forma ponderada, lógica e fundamentada com que o fez, o Tribunal, não violou qualquer das normas indicadas pelos Recorrentes.”.
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Questão objecto do recurso: pressupostos, fácticos e normativos, do direito de preferência previsto no art. 1380º, nº1, do Código Civil.
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II – FUNDAMENTOS.
2.1. Factos provados.
A 1ª instância considerou assentes os seguintes factos [1]:
1) Por escritura pública de compra e venda, celebrada no dia 24 de Setembro de 2024, celebrada no Cartório Notarial ..., CC e mulher DD; EE e mulher FF declararam vender a GG, que declarou comprar, pelo preço de €29.000,00, já recebidos, o prédio rústico sito em ..., freguesia ..., concelho ..., com 2240m2, composto de pinhal, olival e cultura arvense, descrito na Conservatória de Registo Predial ... sob o n.º ...72/... e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ...84, secção 008;
2) Pela ap. ...01 de 2024/09/24 encontra-se registado a favor de GG a direito de propriedade sobre o prédio identificado no ponto 1, por compra a CC, EE, DD e FF;
3) Pela ap. ... de 2007/08/02, encontra-se registado o direito de propriedade a favor de AA e marido BB, por doação, o prédio misto descrito na Conservatória de Registo Predial ..., sob o n.º ...85, da freguesia ..., inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ...88, secção 8 e na matriz predial urbana sob o artigo ...49-P, composto de cultura arvense, mato, pinhal e casa de habitação de rés-do-chão e logradouro;
4) O prédio identificado no ponto 1 e 2 confronta a Poente com o prédio identificado no ponto 3;
5) Por escritura pública de doação, celebrada em 26 de Setembro de 2007, HH declarou doar a AA e ao marido BB, que declararam aceitar a doação, o prédio rústico sito em ..., freguesia ..., composto de cultura arvense, mato e pinhal, descrito na Conservatória de Registo Predial ... sob a ficha n.º ...85 e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ...8, secção 008;
6) O prédio rústico identificado no ponto 5, com 6534m2 de área, foi objecto de destaque em Abril de 2007, com o destaque de parcela com 3116,4m2, para construção, onde os Autores construíram a sua casa de habitação, resultando a parcela rústica remanescente com 3417,4m2;
7) A Autora é professora a tempo parcial no IPL, sem vínculo;
8) O Autor é assistente administrativo na Junta de Freguesia ... e tem part-time esporádico aos Sábados e mês de Agosto, como DJ;
9) A 3.ª Ré é responsável por uma empresa de gestão e adquiriu o prédio descrito no ponto 1 para nele construir uma moradia, para sua habitação;
10) Por despacho proferido no dia 24/3/2025, no âmbito de procedimento administrativo de obras particulares, no Município ..., n.º 213/2025, foi informado pela Chefe de Divisão da Gestão Urbanística e Planeamento Territorial junto do Município ..., que o prédio sito na Rua ..., identificado no ponto 1 e 2, se encontra integrado em solo urbano, na categoria de espaços habitacionais tipo II, fora da RAN e REN;
11) Por despacho proferido no dia 20/8/2025, no âmbito de procedimento administrativo de obras particulares, no Município ..., n.º 39/2025, foi informado pela Chefe de Divisão da Gestão Urbanística e Planeamento Territorial junto do Município ... a aprovação em 30/7/2025 do projecto de arquitectura – habitação unifamiliar e muros de vedação, a construir no prédio identificado no ponto 1 e 2, devendo a 3.ª Ré submeter junto do Município ..., em 6 meses, os projectos de especialidade aplicáveis;
12) Em anexo à informação descrita no ponto 11, encontra-se despacho proferido em 21/1/2025, informando que o prédio se encontra em zona com abastecimento de água e saneamento de águas residuais urbanas disponível, incumbindo ao proprietário instalar por sua conta as infraestruturas necessárias até ao limite da sua propriedade e solicitar ligação à rede pública junto do Município;
13) A venda do prédio descrito no ponto 1, pelo preço de €29.000,00 não foi comunicado aos Autores;
14) Os Autores têm número não concretamente apurado de árvores de fruto na parte rústica do prédio descrito no ponto 3 e 5, em número não concretamente apurado, de várias variedades e diferentes estádios de desenvolvimento, designadamente macieiras, pessegueiros, pereiras, romanzeiras, nespereiras, nogueiras, laranjeiras, limoeiros, limas, figueiras, diospireiros, kumquats, cerejeira, clementinas, ameixieiras e araçás;
15) Os Autores construíram um poço, para aproveitamento das águas da chuva para rega do pomar, sem sistema de canalização de rega.
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2.2. Enquadramento jurídico.
Com fundamento no regime consagrado no art. 1380º, nº1, do Código Civil, sustentam os apelantes que lhes assiste o direito de preferência relativamente à venda do imóvel que se encontra descrito na Conservatória de Registo Predial ... sob o n.º ...72, alegando, para o efeito, que são proprietários de um prédio rústico que confina com o imóvel objecto da alienação, o qual possui uma área inferior à unidade mínima de cultura.
A possibilidade, conferida pelo legislador, de o proprietário de determinado terreno se substituir ao adquirente de um terreno confinante tem de ser encarada à luz das regras que se ocupam do fracionamento e emparcelamento de prédios rústicos, em particular do art. 1382º, nº1, do Código Civil, o qual define o emparcelamento como “(…) o conjunto de operações de remodelação predial destinadas a pôr termo à fragmentação e dispersão dos prédios rústicos pertencentes ao mesmo titular, com o fim de melhorar as condições técnicas e económicas da exploração agrícola.”.
São, pois, razões de ordem técnica e económica, inerentes às explorações agrícolas, que justificam o exercício do direito de preferência e não quaisquer outros interesses, ainda que legítimos, que o interessado na aquisição do imóvel pretenda exercer [2].
Neste sentido se tem pronunciado a nossa jurisprudência, podendo consultar-se o Acórdão da Relação de Évora de 5/6/2025 (Aresto disponível em https://www.dgsi.pt/jtre.nsf/134973db04f39bf2802579bf005f080b/aa4d44c9b9a7d29580258cb4002dd097?OpenDocument), cujo sumário, pertinentemente, contém as seguintes observações:
“I. Os artigos 1376º e 1380º do CC concretizam «a mesma intenção legislativa de evitar e combater, por razões de ordem económica, a pulverização da propriedade rústica, no propósito de garantir a sua melhor rentabilidade».
II. Atendendo à unidade do sistema jurídico, impõe-se que as questões suscitadas pelo exercício do direito de preferência consagrado no art. 1380º do CC sejam analisadas à luz do conjunto das normas relativas ao regime de emparcelamento e fraccionamento de prédios rústicos e de explorações agrícolas, em que aquele artigo se integra.
III. Nesse exercício, mais do que a satisfação do interesse privado do proprietário confinante em aumentar o seu domínio fundiário, estão em causa, sobretudo, relevantes interesses de ordem pública, de natureza económica e social.” [3].
Feito este reparo, importa atentar no quadro legal vigente.
Dispõe o art. 1380º, nº1, do Código Civil, que “Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura [4], gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.” [5].
Por sua vez, o art. 1381º do mesmo Código estabelece uma limitação nesta matéria, apresentando o seguinte teor:
“Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes:
a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura;
b) Quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar.”.
Conforme resulta das normas em apreço, o direito de preferência só tem lugar quando os prédios confinantes são de natureza rústica, o que nos remete para o art. 204º, nº2, do Código Civil [6], cuja redacção é a seguinte:
“Entende-se por prédio rústico uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica, e por prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro.”.
Independentemente da natureza – rústica, no caso – de que o imóvel se deve revestir, importa considerar o fim a que o mesmo se destina, uma vez que a preferência – tal como emparcelamento – tem como propósito a exploração agrícola dos respectivos terrenos.
Ora, no caso em análise não pode considerar-se que o prédio descrito sob n.º ...72 se destina à cultura ou exploração agrícola –, sendo certo que o imóvel pertencente aos autores também compreende outras finalidades, como seja a habitação [7].
Com efeito, ficou provada, entre outra factualidade, a seguinte matéria:
- A 3ª ré adquiriu o prédio descrito nos autos para nele construir uma moradia destinada a habitação própria;
-Tal imóvel encontra-se integrado em solo urbano, na categoria de espaços habitacionais tipo II [8], fora da RAN [9] e REN [10];
- Foi aprovado, junta da autarquia competente, o projecto de arquitectura referente a essa habitação, devendo a 3ª ré submeter junto da mesma (autarquia), em 6 meses, os projectos de especialidade aplicáveis.
Conforme se salientou no Acórdão desta Relação (Coimbra) de 25/1/2022 (Aresto disponível em https://www.dgsi.pt/jtrc.nsf/8fe0e606d8f56b22802576c0005637dc/99e3e3465cfea52d802587e2005497b1?OpenDocument), “Se o prédio do preferente beneficia de uma informação prévia favorável de construção e de um pedido de licenciamento de uma casa de habitação, anexos e muros, com projecto de arquitectura aprovado, o mesmo destina-se a outro fim que não a cultura, com a consequente exclusão do direito de preferência por si invocado.”.
Verifica-se, deste modo, considerando a matéria assente e o regime jurídico aplicável, que os autores não são titulares do invocado direito de preferência, devendo, por esse motivo, a apelação ser julgada improcedente, com as consequências legais.
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III – DECISÃO.
Nestes termos, decide-se julgar a apelação improcedente e, em consequência, confirmar a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Coimbra, 10 de Março de 2026
(assinado digitalmente)
Luís Manuel de Carvalho Ricardo
(relator)
Luís Miguel Caldas
(1º adjunto)
Marco António de Aço e Borges
(2º adjunto)
[1] Pelo Tribunal a quo foi consignado que não existem factos não provados com relevância para a decisão da causa.
[2] Por exemplo, o de aumentar a propriedade fundiária.
[3] No mesmo sentido, cf. o Acórdão da Relação de Coimbra de 27/5/2015 (Aresto disponível em https://www.dgsi.pt/jtrc.nsf/-/665270B3EFC378AD80257E590033A875), cujo sumário, no que diz respeito a esta matéria, apresenta o seguinte teor:
“III - Atendendo à unidade do sistema jurídico, impõe-se que as questões suscitadas pelo exercício do direito de preferência consagrado no art. 1380º do CC sejam analisadas à luz do conjunto das normas relativas ao regime de emparcelamento e fraccionamento de prédios rústicos e de explorações agrícolas, em que aquele artigo se integra.
IV - Nesse exercício, mais do que a satisfação do interesse privado do proprietário confinante em aumentar o seu domínio fundiário, estão em causa, sobretudo, relevantes interesses de ordem pública, de natureza económica e social.”.
[4] A unidade mínima de cultura, no local onde o imóvel se situa, está fixada na Portaria nº219/2016, de 9 de Agosto, com as alterações introduzidas pela Portaria nº19/2019, de 15 de Janeiro, sendo de 2,5 hectares para o terreno de regadio e 8 hectares para os terrenos de sequeiro e de floresta.
O anexo II da Portaria em questão – o qual inclui os valores indicados – apresenta o seguinte teor:
[5] Cf. o Acórdão da Relação de Coimbra de 9/2/2010 (Aresto disponível em https://www.dgsi.pt/jtrc.nsf/c3fb530030ea1c61802568d9005cd5bb/256568285bd71f5f802576dd00355c53?OpenDocument), cujo sumário é o seguinte:
“I - O exercício de direito de preferência de prédios rústicos confinantes emerge da interpretação conjugada do estatuído no artº 1380º do CC e no 18º do DL 384/88 de 25/10.
II –Considerando a relevância legal da figura da unidade de cultura, a melhor interpretação para a admissão do exercício daquele direito é a de que ele só é concedido nos casos em que pelo menos um dos terrenos (confinante ou alienado) tenha área inferior a tal UC, pois que assim melhor se consecute a finalidade de se evitar a criação de latifúndios - artº94º da Constituição - se respeita a liberdade de comércio, e resultam benefícios para a certeza, segurança e justiça comparativa”.
[6] Cf. Acórdão da Relação de Coimbra de 28/6/2022 (Aresto disponível em https://www.dgsi.pt/jtrc.nsf/8fe0e606d8f56b22802576c0005637dc/8e7e1ad1f3b6e4b0802588920048d8dc?OpenDocument), o qual apresenta o seguinte sumário:
“I - A classificação de um prédio como urbano, para os efeitos de aplicação do disposto no art.º 1381º, a), do C. Civil, deve ser procurada no art.º 204º do mesmo diploma, sendo irrelevante a sua inscrição na matriz predial com essa categoria.
II - A actividade pecuária não está incluída no conceito de cultura utilizado na alínea a) do art.º 1381º, do C. Civil.
III – O proprietário de um terreno cuja finalidade dominante é a exploração da actividade avícola não goza do direito de preferência na venda de um terreno rústico confinante.”
[7] Trata-se de um prédio misto.
[8] Cf. o Plano Diretor Municipal de ... (Regulamento, Volume III), disponível em https://www.municipio-....pt/cm.../uploads/document/file/250/rpdm_..._iii_regulamento_julho2015_v.pdf, com as alterações que se encontram disponíveis em https://www.municipio-....pt/cm.../uploads/document/file/4521/arpdm..._regulamento_artigos_alterados_20221128.pdf.
De acordo com o art. 51º, nº1, desse Regulamento, os espaços habitacionais de tipo I, II e III “correspondem a áreas onde predominam funções habitacionais, podendo acolher outros usos desde que compatíveis com a utilização dominante.”.
Por sua vez, o nº4 do mesmo art. 51º define a localização dos espaços residenciais de tipo II (onde se situam os prédios referenciados nos autos) da seguinte forma: “Os Espaços Habitacionais de tipo II localizam-se nos perímetros urbanos de ..., de ..., de ..., de ..., de ..., de ... e de ..., e correspondem às situações de densidade e volumetria médias do concelho.”.
[9] Reserva Agrícola Nacional (cf. Decreto-Lei n.º 73/2009, de 31 de Março).
[10] Reserva Ecológica Nacional (cf. DL n.º 166/2008, de 22 de Agosto).