Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra

A título principal: a) Seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial em falta pelos réus, no sentido de que o objecto do contrato de compra e venda celebrado entre os autores e os réus no dia 27 de Abril de 2023 não inclui a parcela de 518m2 de área a destacar, no logradouro do imóvel, junto à sua estrema a nascente, em conformidade com a certidão de destaque emitida pela Câmara Municipal ... no dia 27 de Junho de 2023, parcela essa que permaneceu na posse e propriedade dos autores;

Subsidiariamente: b) A condenação dos réus a praticarem todos os actos jurídicos necessários ao pleno e pontual cumprimento do CPCV assinado no dia 7 de Março de 2023 (e da respetiva adenda no dia 8 de Março de 2023), de forma a formalizar que a parcela de 518m2 de área destacada, no logradouro do imóvel, junto à sua estrema a nascente, em conformidade com a certidão de destaque emitida pela Câmara Municipal ... no dia 27 de Junho de 2023, permaneceu na posse e propriedade dos autores, seja através da retificação do contrato de compra e venda celebrado entre os autores e os réus no dia 27 de Abril de 2023, seja através de outro acto de efeitos jurídicos equivalentes; e, cumulativamente, a pagar uma sanção pecuniária compulsória por cada dia de atraso no cumprimento da obrigação, fixada segundo critérios de razoabilidade em montante que, consideram, não deverá ser inferior ao montante de € 27,30, por dia, correspondente a 1/30 do salário mínimo previsto para 2024, cujo produto reverterá, em partes iguais, para os autores e para o Estado português;

Subsidiariamente: c) Se reconheça a validade da declaração negocial emitida pelos réus expressamente vertida no CPCV e na respetiva adenda, e anule parcialmente a declaração dos autores. vertida no contrato de compra e venda celebrado com os réus no dia 27 de Abril de 2023, por erro na declaração, na medida em que não excluiu a parcela de 518m2 de área destacada, no logradouro do imóvel, junto à sua estrema a nascente, em conformidade com a certidão de destaque requerida antes dessa data e que viria a ser emitida pela Câmara Municipal ... no dia 27 de Junho de 2023, salvaguardando a validade do negócio remanescente, ao abrigo do disposto nos artigos 247.º, 287.º e 292.º do CC; Subsidiariamente:

d) A condenação dos réus a restituir aos autores a parcela de 518m2 de área a destacar no logradouro do imóvel identificado no § 1 supra, junto à sua estrema a nascente, em conformidade com a certidão de destaque que viria a ser emitida pela Câmara Municipal ... no dia 27 de Junho de 2023, de que se locupletaram injustificadamente, ao abrigo do instituto do enriquecimento sem causa;

Cumulativamente com qualquer dos pedidos, e) A condenação dos réus a indemnizar os autores pelos danos não patrimoniais que lhe causaram, em montante equitativamente fixado mas nunca inferior a € 3.000,00, acrescido de juros vencidos e vincendos desde 7 de Julho de 2023, até integral e efetivo pagamento.

Em Março de 2023, decidiram colocar à venda o prédio de que eram proprietários, e descrito a seu favor na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...53, tendo contactado para o efeito um agente imobiliário. Na ocasião, apresentaram duas propostas possíveis, uma pelo preço de € 310.000,00 para venda da habitação e logradouro e outra pelo preço de € 265.000,00 para venda da mesma habitação e logradouro mas sem uma área de 550 m2.

Após várias negociações, no dia 06.03.2023, aceitaram a proposta de compra que lhes havia sido apresentada pelo referido agente, concretizada na venda da habitação e logradouro sem a área de 550 m2, pelo preço de € 255.000,00.

No dia 08.03.2023 receberam a visita do mesmo agente imobiliário, acompanhado de uma representante dos réus, a fim de procederam à assinatura do contrato promessa. Só nesse momento tiveram conhecimento da minuta do mesmo, a qual não identificava devidamente o prédio, uma vez que não especificava que a parcela com a área de 550 m2 não integrava o negócio prometido e permaneceria na propriedade dos autores, motivo pelo qual foi elaborada uma adenda manuscrita com tal especificação, a qual vem a ser formalizada no dia seguinte, 09.03.2023, e assinada pelos autores e pelos réus.

Mais alegam que após o levantamento topográfico e desenhadas as plantas correspondentes se concluiu que a referida parcela, na realidade, tinha 518 m2.

No dia 27.04.2023 foi assinado e autenticado o documento particular de compra e venda do prédio dos autores, tendo estes recebido o remanescente do preço, mas nessa data a certidão de destaque da parcela mencionada ainda não se encontrava emitida pela Câmara Municipal ..., o que só veio a suceder em 27.06.2023.

Logo após a realização da compra e venda vedaram e ocuparam a parcela a destacar, mas, após a emissão da certidão de destaque, os réus alegando razões várias, recusam-se a proceder à retificação do contrato de compra e venda celebrado no dia 27.04.2023 ou a outorgar acto que formalize a realidade factual que já se verifica, o que lhes tem causado permanente nervosismo, tristeza, receio e inquietação.

Era sua pretensão inicial apenas comprarem a moradia dos autores, tendo apresentado uma proposta no valor de € 250.000,00. Estes, no entanto, informaram que também estavam dispostos a vender o terreno adjacente à referida moradia, com a área de 550 m2, desde que pagassem um acréscimo de € 5.000,00, proposta que aceitaram.

Ainda que se entenda que a parcela de terreno foi excluída por via da adenda em causa, a mesma foi tacitamente revogada pelo contrato de compra e venda celebrado posteriormente, sendo este concludente no sentido de ser sua intenção comprar a moradia e a referida parcela.

I- Julgo a acção parcialmente procedente, condenando os réus a praticarem todos os actos jurídicos necessários à transferência da propriedade para os autores da parcela, com a área de 518 m2, identificada na certidão de destaque emitida pela Câmara Municipal ... em 27.06.2023, no prazo de 60 dias, após o trânsito em julgado da presente sentença, fixando em € 27, 30 (vinte e sete euros e trinta cêntimos) a quantia devida por cada dia de atraso no cumprimento.

II- Condenam-se os réus como litigantes de má fé, em multa que se fixa em 5 UC's

1. A Meritíssima Juiz do Tribunal a quo não apreciou devidamente as provas produzidas em sede de julgamento, verificando-se erro na apreciação das provas.

2. Os concretos meios probatórios, nomeadamente a prova testemunhal, prova por confissão, prova por declarações de parte produzida em sede de audiência de discussão e julgamento, bem como a prova documental, impunham decisão diversa da recorrida. Pelo que se impõe a reapreciação da prova gravada.

3. O facto provado 8) da douta sentença foi incorretamente julgado, porquanto perante a prova testemunhal adiante transcrita e perante o teor do documento particular autenticado datado de 27/04/2023 que formalizou a compra e venda, este facto provado devia ter a seguinte redação: “Em Março de 2023, na presença dos autores, dos réus e dos respectivos agentes imobiliários, o topógrafo contratado pelos autores efetuou medições e um levantamento topográfico, tendo ficado acordado um destaque de uma parcela com a área de 518 m2, à qual seria atribuído um valor a ser pago pelos Autores e/ou ser reduzido ao valor do negócio.”

4. Os concretos meios probatórios que impunham que este facto fosse julgado provado nos termos acima referidos são os seguintes: a) depoimento da testemunha EE (prestado na audiência de discussão e julgamento realizada no dia 6 de fevereiro de 2024, gravado em áudio no sistema informático Habilus Media Studio entre as 13:40:11 e 14:36:29 horas); b) depoimento da testemunha FF (prestado na audiência de discussão e julgamento realizada no dia 6 de fevereiro de 2024, gravado em áudio no sistema informático Habilus Media Studio entre as 14:37:10 e 15:22:22 horas); c) depoimento da testemunha GG (prestado na audiência de discussão e julgamento realizada no dia 6 de fevereiro de 2024, gravado em áudio no sistema informático Habilus Media Studio entre as 15:26:07 e as 15:50:47 horas).

5. O facto provado 15) da douta sentença foi incorretamente julgado, porquanto perante o depoimento de parte e declarações dos Apelados, bem como das testemunhas EE, FF e GG, devia ter a seguinte redação: “Após a data referida em 12 os Autores vedaram a parcela a destacar e aí guardaram pertences e o seu cão.”

6. Os concretos meios probatórios que impunham que o facto fosse julgado provado nos termos expostos são os seguintes: a) Declarações de parte e depoimento de parte do Apelado (prestado na audiência de discussão e julgamento realizada no dia 6 de fevereiro de 2024, gravado em áudio no sistema informático Habilus Media Studio entre as 09:57:16 e 10:52:42 horas); b) Declarações de parte e depoimento de parte da Apelada (prestado na audiência de discussão e julgamento realizada no dia 6 de fevereiro de 2024, gravado em áudio no sistema informático Habilus Media Studio entre as 10:53:39 e 11:29:03 horas).

7. O facto considerado não provado sob a alínea T) da douta sentença devia ter sido considerado provado. Sendo que os concretos meios probatórios que impunham que este facto fosse julgado são os seguintes: a) depoimento da testemunha EE (prestado na audiência de discussão e julgamento realizada no dia 6 de fevereiro de 2024, gravado em áudio no sistema informático Habilus Media Studio entre as 13:40:11 e 14:36:29 horas); b) depoimento da testemunha GG (prestado na audiência de discussão e julgamento realizada no dia 6 de fevereiro de 2024, gravado em áudio no sistema informático Habilus Media Studio entre as 15:26:07 e as 15:50:47 horas)

8. O facto considerado não provado sob a alínea V) da douta sentença devia ter sido considerado provado. Sendo que o concreto meio probatório que impunha que este facto fosse julgado foi o depoimento da testemunha GG (prestado na audiência de discussão e julgamento realizada no dia 6 de fevereiro de 2024, gravado em áudio no sistema informático Habilus Media Studio entre as 15:26:07 e as 15:50:47 horas).

9. O facto considerado não provado sob a alínea X) da douta sentença devia ter sido considerado provado. Sendo que os concretos meios probatórios que impunham que este facto fosse julgado provado são os seguintes: a) certidão do registo predial do imóvel atesta a existência de quatro hipotecas e de uma penhora o prédio. A certidão é um documento autêntico, com força probatória plena, atento o disposto no artigo 371.º do Código Civil (doravante CC). Além disso, é do senso comum que um imóvel com a quantidade de hipotecas e penhora, pelos valores acima indicados, evidencia graves dificuldades financeiras do seu titular, o que certamente justifica a decisão da sua venda. Sendo que tais dificuldades foram inclusivamente confirmadas pelo depoimento/declarações de parte do Apelado. b) Declarações de parte e depoimento de parte do Apelado (prestado na audiência de discussão e julgamento realizada no dia 6 de fevereiro de 2024, gravado em áudio no sistema informático Habilus Media Studio entre as 09:57:16 e 10:52:42 horas); c) depoimento da testemunha GG (prestado na audiência de discussão e julgamento realizada no dia 6 de fevereiro de 2024, gravado em áudio no sistema informático Habilus Media Studio entre as 15:26:07 e as 15:50:47 horas)

10. O facto considerado não provado sob a alínea Z) da douta sentença devia ter sido considerado provado. Sendo que o concreto meio probatório que impunha que este facto fosse julgado foi o depoimento da testemunha GG (prestado na audiência de discussão e julgamento realizada no dia 6 de fevereiro de 2024, gravado em áudio no sistema informático Habilus Media Studio entre as 15:26:07 e as 15:50:47 horas).

11. A douta sentença viola os artigos 236.º, 342.º, 349.º, 376.º e 830.º todos do CC, bem como o artigo 542.º do CPC e o artigo 27.º do RCP.

12. O “destaque” foi uma invenção dos Apelados, para tentarem ficar com parte de um terreno para poderem vender e ganhar (ainda) mais dinheiro. Tanto é que, após a outorga do contrato prometido, vedaram parte da parcela para tentarem forçar os Apelantes a concretizar o destaque que estes nunca acordaram.

13. A primeira vez que os Apelados falaram do destaque foi após terem recebido na sua conta bancária a mencionada quantia que lhes foi pago pelos Apelantes.

14. Ao longo de todo o processo, os Apelantes nunca foram assessorados por advogado, diferentemente dos Apelados.

15. Foram os Apelados que elaboraram o contrato promessa e a respetiva adenda, através da solicitadora da consultora imobiliária e do seu advogado, respetivamente.

16. Quer o contrato promessa, quer a adenda, foram apresentadas aos Apelantes para que estes as assinassem no próprio dia, sem sequer terem a possibilidade de os analisar previamente e de se aconselharem com um profissional do foro.

17. Tanto é que só após a assinatura da adenda de 9 de março de 202312, é que foram efetuadas medições e o levantamento topográfico. E, como foi referido pelas testemunhas, só depois é que foi apurado o valor da parcela do terreno.

18. Foi com manifesta má-fé, que os Apelados ocuparam a parcela, tentando pressionar os Apelantes a realizar um negócio que não acordaram. E, com esse intuito, vedaram a parcela e ocuparam-na, durante algum tempo, nela colocando a sua cadela e pássaros, apesar de viver a quilómetros de distância, como demonstrou o depoimento/declarações de parte da Apelada mulher a esse respeito.

19. Ainda que a matéria de facto não seja alterada - e por cautela - sempre se dirá que foram julgados como provados os factos 1), 2), 3), 4), 12) e 13) da douta sentença. Pelo que, se os Apelantes, que, repita-se, elaboraram o contrato, tiveram o cuidado de nele fazer menção às hipotecas e penhoras que incidiam sobre o imóvel prometido vender, seria lógico que também fizessem consignar o destaque que alegadamente pretendiam. É o que decorre das regras de experiência comum e da prova por presunção, previstas no artigo 349.º do CC.

20. E sendo essa a sua intenção, seria também lógico que fizessem constar do contrato promessa de compra e venda uma condição resolutiva, segundo a qual o contrato prometido só seria celebrado se o destaque fosse concretizado. É o que decorre das regras de experiência comum e da prova por presunção, previstas no artigo 349.º do CC.

21. O objeto do negócio sempre esteve perfeitamente delimitado e consistia na venda aos Apelantes da totalidade do prédio descrito no facto provado 1) da douta sentença. Tanto assim é que foi a totalidade do prédio dos Apelados que ficou a constar do contrato promessa de compra e venda celebrado em março de 8 de março de 2023, bem como do documento particular autenticado formalizado em 27/04/2023, conforme factos provados 1) e 12) da douta sentença que é claro.

22. É também a totalidade do prédio que consta do contrato de mediação imobiliária e do anúncio da mesma, que refere a área total de 2844 m2 e preço de € 255.000,00, que foi o efetivamente pago pelos Apelantes.

23. A adenda manuscrita, a que se alude no facto provado 5) da douta sentença, demonstra que as partes reiteraram que o contrato-promessa de compra e venda incluía a parcela de terreno de 550 metros quadrados, ou seja, a totalidade do imóvel. Sendo esse o sentido que um declaratório normal entenderia, atenta a doutrina da impressão do destinatário, plasmada no artigo 236.º do CC.

24. Todos os mencionados documentos - contrato promessa de compra e venda, contrato de mediação imobiliária, anúncio publicado na A... e documento particular autenticado de compra e venda -, consubstanciam documentos particulares, com força probatória plena quanto às declarações atribuídas aos seus Apelados, nos termos previstos no 376.º do CC, até porque, não foi arguida a falsidade de nenhum dos referidos documentos.

25. Mesmo que se considere que com a celebração da adenda referida no facto provado 6) não implicava a redução do preço do negócio - não obstante a redução em 550 metros quadrados do objeto do negócio! - sempre se dirá que tal adenda foi revogada tacitamente com a outorga do documento particular autenticado que formalizou a venda do imóvel, constante do facto provado 12) da douta sentença.

26. O comportamento das partes, ao celebrarem o contrato de compra e venda nos exatos termos em que o fizeram, é concludente acerca da sua intenção de comprar a moradia e a parcela de 550 metros quadrados.

27. A ser verdadeira a tese dos Apelados, certamente que estes teriam acautelado o destaque documento particular autenticado que formalizou a venda do imóvel - o que deliberadamente não fizeram. É o que decorre das regras de experiência comum e da prova por presunção, previstas no artigo 349.º do CC.

28. A condenação dos Apelantes como litigantes de má-fé para além de flagrantemente injusta, não foi sequer devidamente fundamentada pela Meritíssima Juiz do Tribunal a quo, o que determina a nulidade da sentença, nos termos do disposto no artigo 615.º, n.º 1, alínea b) do CPC.

29. Não há qualquer razão para que o Tribunal a quo tivesse condenado os Apelantes em litigância de má-fé, porquanto não alteraram a verdade dos factos, nem omitiram qualquer facto relevante para a decisão da causa, tendo exposto de forma pormenorizada e objetiva todo o circunstancialismo em que fundamentaram a sua contestação. Além disso, não fizeram uso manifestamente reprovável de qualquer expediente ou meio processual, já que a contestação que deduziram foi apresentada de forma totalmente honesta e coerente com a verdade dos factos. Pelo que não se verifica nenhuma das hipóteses a que alude o n.º 2 do artigo 542.º do CPC.

30. A jurisprudência tem entendido que a condenação em litigância de má-fé exige que sejam concretizados factos que demonstrem a consciência de que quem pleiteia de certa forma tem a consciência de não ter razão. O que não acontece no caso em apreço.

31. A decisão padece também de nulidade por falta de fundamentação, porque da mesma não resulta qualquer explicação para o facto de os recorrentes terem sido condenados numa multa fixada em 5 UC´s pela litigância de má-fé, quando a multa poderia variar entre 2 e as 100 UC´s, atendendo ao disposto no n.º 3 do artigo 27.º do RCP.

32. A sentença é totalmente omissa acerca das razoes pelas quais os Apelantes foram condenados como litigantes de má-fé e, como tal, no pagamento de 5 UC´s.

33. A sentença não faz menção aos critérios referidos nos mencionados preceitos legais, nomeadamente aos reflexos da alegada violação da lei na regular tramitação do processo e na correta decisão da causa, tal como nada refere a acerca da situação económica dos agentes e da repercussão da condenação no património destes.

34. Mesmo que se entenda que se a sentença não é nula - o que só por mera hipótese de raciocínio se admite - é manifesto que a condenação em 5 UC's e ainda numa indemnização, é desproporcional e excessivo.

35. A respeito da indemnização, a sentença é, novamente, telegráfica, e sem a devida fundamentação.

36. Se os autos não dispõem de elementos para arbitrar a indemnização foi porque os supostos lesados não os carrearam aos autos, incumprindo o ónus da prova que sobre si impende, por força do disposto no artigo 342.º do CC.

37. Caso o presente recurso seja julgado improcedente - o que só por mera hipótese de raciocínio se admite -, então, deve proceder o primeiro pedido deduzido pelos Apelados, a execução específica.

38. Na tese dos Apelados, o destaque integra uma das obrigações principais do contrato-promessa. Sendo que foi julgado provado que a parcela a destacar - na tese daqueles - está perfeitamente autonomizada. Vide factos provados 14) a 16) da douta sentença.

39. A sanção pecuniária compulsória na qual os Apelantes foram injustamente condenados não pode ter lugar.

40. A sentença é nula, porque não fundamentou minimamente a condenação dos Apelantes no pagamento da sanção pecuniária compulsória, nem fundamentou o valor respetivo, limitando-se a transcrever a Petição Inicial.

Ora, as omissões de pronúncia devem ser arguidas nos termos do art.615, nº 4, do Código de Processo Civil, o que não foi feito no lugar próprio, não sendo objeto do recurso.

De qualquer maneira, sem prejuízo disso e em primeiro lugar, os Recorrentes reconhecem que assinaram o contrato promessa e, em segundo lugar, as partes acordaram que os custos da “reversão” da parcela ficariam a cargo dos vendedores Autores.

O requerimento em análise constitui um incidente anómalo, pois corresponde a uma ocorrência ou atuação processual estranha ao desenvolvimento normal da lide.

A taxa de justiça aplicável a um incidente anómalo é fixada com base na Tabela II anexa ao Regulamento das Custas Processuais (RCP), por remissão do artigo 7.º, n.º 4 e n.º 8 do mesmo diploma. A taxa de justiça fixa-se entre 0,5 UC e 5 UC.

As consequências da referida reapreciação; a execução específica da promessa;

Os Recorrentes questionam os factos provados em 8 e 15 e os não provados em T) V), X) e Z).

Os Recorrentes invocam as declarações de parte dos Autores e os testemunhos de EE, HH, FF e II, estranhando-se desde já a indicação deste último, que não é referido na análise e indicação da gravação.

Na reapreciação dos factos, o Tribunal da Relação altera a decisão proferida sobre a matéria de facto se a prova produzida, reapreciada a pedido dos interessados, impuser decisão diversa (art.662, nº1, do Código de Processo Civil).

Este tribunal forma a sua própria convicção relativamente aos concretos pontos impugnados. (Abrantes Geraldes, Recursos, 3ªedição, 2010, Almedina, pág.320.)

Reapreciados os documentos e a prova pessoal concretizada, a nossa convicção manifesta-se no seguinte sentido e, com exceção da retificação no facto 15, decide-se julgar parcialmente procedente a impugnação feita pelos Recorrentes.

O teor da adenda contratual suporta a versão dos Autores, confirmada em declarações de parte. Esta adenda tem um teor claro.

Quanto ao facto 8, conferimos que os Recorrentes não alegaram sequer o facto que agora propõem (que à área do destaque seria atribuído um valor a ser pago pelos Autores e/ou ser reduzido ao valor do negócio). Por isso, relativo a facto essencial, a modificação não é atendível.

Neste particular, o depoimento de EE é hesitante e pouco claro. O depoimento de FF assenta, em grande parte, no que lhe disse HH e parece especialmente preocupado na defesa “dos seus clientes”, ou seja, denota parcialidade e interesse. E o depoimento de HH, em contexto idêntico ao anterior, não supera a convicção que se forma dos documentos.

Na adenda ao contrato promessa, o valor a definir ou a redução do preço não são mencionados. Em face daquela, se o destaque estivesse dependente da valorização ou redução do preço, naturalmente que tal circunstância seria nela mencionada, pois trata-se de um elemento fundamental, em prova escrita.

Pelo exposto, a prova pessoal invocada, de natureza mais frágil, não nos serve para inserir o proposto pelos Recorrentes.

Quanto ao facto 15, apesar da sua irrelevância para a decisão, devemos dizer que as declarações dos Autores e o depoimento de HH, conferindo com a motivação da Sra. Julgadora em 1ª instância, permitem dizer que haverá lapso na menção aos Réus, quando são os Autores os sujeitos que usam a parcela em causa, que a vedaram e lá colocaram pertences seus.

Assim, o facto 15 será retificado, para que passe a constar: “Após a data referida em 12, os Autores vedaram a parcela a destacar e aí guardaram pertences e o seu cão.”

Quanto aos factos não provados em T), V), X) e Z), importa dizer que são irrelevantes para a decisão, não tendo sido alegado qualquer erro na declaração ou coação para a obtenção da mesma. Na preparação do acordo esteve a Sra. Solicitadora do identificado EE; no que respeita à pretensa urgência na outorga do contrato prometido, HH parece apontar para razões de relativo peso, quer de uma parte quer da outra; o facto z) necessitaria de prova documental certificadora do estado do referido processo.

Pelo exposto, com exceção da retificação admitida no facto 15, decidimos manter a matéria de facto como fixada.

1- Por contrato promessa outorgado no dia 8 de Março de 2023, os autores prometeram vender aos réus que prometeram comprar, o prédio composto por casa de habitação de rés do chão e logradouro, sito na Rua ..., ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...53, com aquisição registada a favor dos vendedores pela ap. ...9 de 09.04.2003 e inscrito na respectiva matriz sob o artigo nº ...97, com o valor patrimonial de € 115.810,55, pelo preço de € 255.000,00.

2- Na data referida em 1, a título de sinal e princípio de pagamento, os réus entregaram aos autores a quantia de € 25.500,00, pagamento que efetuaram por multibanco no terminal de pagamento automático dos autores, ficando acordado que o remanescente do preço seria pago mediante cheque visado ou cheque bancário na data da realização da escritura.

3- No acordo referido em 1, autores e réus consignaram que sobre o prédio prometido vender incidiam três hipotecas e uma penhora, cujo cancelamento seria efectuado antes ou em simultâneo com a transmissão definitiva.

4- No acordo referido em 1, autores e réus consignaram que a escritura pública seria realizada no prazo máximo de 60 dias.

5- Na data referida em 1, os autores e os réus subscreveram um documento elaborados pelos autores e manuscrito pela agente imobiliária dos segundos, do seguinte teor: Eu AA com o nif nº ...82 e BB c/ o nif ...03 comprometemo-nos a fazer uma adenda ao contrato amanhã dia 09/03/2023 c/ os compradores CC c/ o nif ...47, para incluir o destacamento ao terreno c/ 550 m2, na estrema do Nascente.

6- No dia 09.03.2023 os autores e os réus, na presença dos agentes imobiliários respectivos, subscreveram um documento sob a epígrafe “Adenda A Contrato Promessa de Compra e Venda”, no qual, entre o mais, e por referência ao acordo referido em 1, consignaram que: Considerando que: (…)

(ii) No entanto o referido contrato promessa não expressa o acordo firmado entre a Parte Vendedora e a Parte Compradora de que a primeira proceda ao destaque de uma parcela do logradouro do imóvel prometido vender com uma área de 550 m2, localizada na estrema a nascente, confinante com JJ, que permanecerá na sua posse e propriedade;

iii) As partes acordam e pretendem celebrar uma adenda ao contrato promessa de compra e venda referido no considerando i) supra, para que este integre expressamente o

É livremente e de boa fé celebrada a presente adenda ao contrato promessa de compra e venda identificado no considerando i), nos termos das cláusulas seguintes: 1- (…) 2- O imóvel prometido vender pela Parte Vendedora à Parte Compradora, melhor identificado na cláusula 1ª, nº 1 do Contrato Promessa de Compra e Venda supra referido, não inclui uma parcela de 550 m2 de área a destacar, no logradouro, junto à estrema nascente, que permanecerá na posse e propriedade da Parte Vendedora. 3- A Parte Vendedora compromete-se a promover todos os atos e obter toda a documentação necessária ao destaque referido no número anterior, a suas expensas, para que a sua efetivação não prejudique a compra e venda prometida. 4- Caso à data da execução da escritura de compra e venda o destaque supra referido ainda não esteja efetivado ou não possa ser efetivado na mesma ocasião da execução da escritura de compra e venda a Parte Compradora compromete-se a promove-lo e efetivá-lo a expensas da Parte Vendedora, para que esta possa obter a posse e propriedade da parcela a destacar. 5- Em todas as demais matérias cuja disciplina não seja objeto de alteração pela presente adenda aplica-se o disposto no Contrato de Compra e Venda, celebrado entre a Parte Vendedora e a Parte Compradora no dia 8 de Março de 2023.

7- Após a assinatura do acordo referido em 1, os autores encetaram diligências no sentido de proceder ao destaque da parcela referida na adenda mencionada em 6 para o que contrataram técnicos para o efeito.

8- Em Março de 2023, na presença dos autores, dos réus e dos respectivos agentes imobiliários, o topógrafo contratado pelos autores efetuou medições e um levantamento topográfico, tendo ficado acordado um destaque de uma parcela com a área de 518 m2.

9- No dia 03.04.2023, o arquitecto contratado pelos autores requereu à Câmara Municipal ... a emissão de certidão de destaque instruído, entre o mais, com certidão da descrição e de todas as inscrições em vigor emitidas pela Conservatória do Registo Predial, plantas de localização e o levantamento topográfico referido em 8 com identificação da parcela a destacar.

10- Os autores propuseram aos réus a assinatura de uma segunda adenda ao acordo referido em 1 que refletisse a área de 518 m2, bem como a construção de um muro divisório a separar a propriedade a transmitir e a parcela a destacar, e o compromisso dos réus de que iriam requerer a instalação de contadores de água e de energia elétrica, respectivas instalações, ramais e demais infraestrutura que fosse necessária para que o imóvel objecto do contrato promessa de compra e venda pudesse usufruir desses serviços de forma independente da parcela a destacar.

12- Por documento particular autenticado datado de 27.04.2023, os autores declararam vender à ré que declarou comprar, pelo preço de € 255.000,00, o prédio urbano composto por casa de habitação de rés do chão e logradouro, sito na Rua ..., ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...53, da freguesia ..., com aquisição registada a favor da parte vendedora pela ap. ...9 de 09.04.2003 e inscrito na respectiva matriz sob o artigo nº ...97, com o valor patrimonial de € 115.810,55.

13- Na data referida em 12, os réus pagaram aos autores o preço remanescente, no

14- Na data referida em 12, a certidão de destaque da parcela não se encontrava emitida, o que só veio a suceder em 27.06.2023;

15- (Retificado.) Após a data referida em 12, os Autores vedaram a parcela a destacar e aí guardaram pertences e o seu cão.

16- No dia 21.09.2023, a ré requereu junto da Autoridade Tributária Aduaneira as

declarações modelo 1 de IMI para inscrição na matriz da parcela referida em 8.

17- Após a data referida em 12, teve lugar uma reunião entre os autores e os réus, na qual os primeiros voltaram a manifestar que estes diligenciassem pela formalização do

Os Réus entendem que a adenda contratual foi tacitamente revogada pelo contrato de compra e venda celebrado posteriormente, mas sem razão.

Resulta da adenda que não fazia parte do imóvel prometido vender a parcela que foi depois melhor delimitada.

A celebração da venda não acarreta a revogação tácita da adenda, face ao seu específico teor.

A propósito, Ana Prata (O contrato promessa, Almedina, 2006, página 651) refere

que “a autonomia dos dois negócios impõe que se considerem subsistentes, mesmo após

a conclusão do contrato definitivo, as obrigações constituídas pela promessa que não tenham encontrado extinção solutória na celebração daquele contrato. Isto é, se do contrato promessa emergia a obrigação de celebrar um contrato com certo objecto e vem a concluir-se um contrato cujo objecto só parcialmente recobre o convencionado, estar-se-á, em princípio, perante um cumprimento parcial, que não preclude o direito do credor a exigir a prestação em falta.”

Não resulta do contrato de venda ou de outro facto a vontade de revogar ou alterar a obrigação relativa à parcela a destacar.

identificado na cláusula 1ª, nº 1 do Contrato Promessa de Compra e Venda supra referido, não inclui uma parcela de 550 m2 de área a destacar, no logradouro, junto à estrema nascente, que permanecerá na posse e propriedade da Parte Vendedora. (…)

4- Caso à data da execução da escritura de compra e venda o destaque supra referido ainda não esteja efetivado ou não possa ser efetivado na mesma ocasião da execução da escritura de compra e venda, a Parte Compradora compromete-se a promove-lo e efetivá-lo a expensas da Parte Vendedora, para que esta possa obter a posse e propriedade da parcela a destacar.

Deste clausulado, no demais contexto, retira-se que as partes preveniram a hipótese, que se veio a verificar, de o destaque pretendido ainda não se mostrar concluído aquando da celebração da escritura de compra e venda.

Parece-nos claro que a intenção das partes foi a da venda não incluir a parcela a destacar, no logradouro, junto à estrema nascente, que devia permanecer na posse e propriedade dos Autores.

Como, à data da execução da escritura de compra e venda, o destaque referido ainda não estava efetivado, os Réus comprometeram-se a efetivá-lo, para que os Autores pudessem obter novamente a propriedade da parcela.

Como acordado, os custos desta “reversão” ficam a cargo dos vendedores Autores.

Esta traduz-se na prolação de uma sentença substitutiva da declaração negocial, no caso dos Réus, que não querem cumprir, para que volte aos Autores a parcela que ficou bem delimitada (factos 14 a 17, com a declaração de autorização da desanexação datada de 27.06.2023).

Neste particular, entendemos que a sentença podia ter feito tal declaração substitutiva, não fazendo depender dos Réus e da sanção compulsória o cumprimento do declarado.

As partes, os Recorrentes subsidiariamente (conclusão 37), estão de acordo na execução específica.

Considerando os pedidos dos Autores, nada obstaculiza a que seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial em falta pelos Réus, no sentido de que a parcela volte à propriedade dos Autores.

Entendem os Recorrentes que a condenação deles como litigantes de má-fé, para além de flagrantemente injusta, não foi sequer devidamente fundamentada, o que determina a nulidade da sentença, nos termos do disposto no artigo 615.º, n.º 1, alínea b) do CPC.

Entendem que a decisão padece também de nulidade por falta de fundamentação, porque da mesma não resulta qualquer explicação para o facto de os recorrentes terem sido condenados numa multa fixada em 5 UC´s, quando a multa poderia variar entre 2 e as 100 UC´s, atendendo ao disposto no n.º 3 do artigo 27.º do RCP.

Mesmo que se admita, no atual quadro constitucional, em que é imposto um dever geral de fundamentação das decisões judiciais, de forma a que os seus destinatários as possam apreciar e analisar criticamente, designadamente mediante a interposição de recurso, que também a fundamentação de facto ou de direito insuficiente, em termos tais que não permitam ao destinatário da decisão judicial a percepção das razões de facto e de direito da decisão judicial, deva ser equiparada à falta absoluta de especificação dos fundamentos de facto e de direito e, consequentemente, determinar a nulidade do acto decisório, não nos parece que a decisão recorrida padeça de tal vício.

Esta está apresentada em termos que permitem ao seu destinatário a percepção das razões de facto e de direito da mesma.

A decisão esclarece que faltam elementos para arbitrar devidamente a indemnização pedida. Apesar disso, os poucos elementos já disponibilizados permitem verificar da justeza de uma multa fixada próximo do limite mínimo legal.

Conforme o art.542, nº 2, do Código de Processo Civil, diz-se litigante de má-fé quem, com dolo ou negligência grave, tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar.

Como referem L. Freitas, M. Machado e R. Pinto, é corrente distinguir má fé material (ou substancial) e má fé instrumental. A primeira relaciona-se com o mérito da causa: a parte, não tendo razão, atua no sentido de conseguir uma decisão injusta ou realizar um objetivo que se afasta da função processual. A segunda abstrai da razão que a parte possa ter quanto ao mérito da causa, qualificando o comportamento processualmente assumido em si mesmo. (C.P.C. Anotado, 2ª edição, vol.2, páginas 218 e seguintes.)

A lei sanciona, ao lado da litigância dolosa, a litigância temerária, assente na negligência grave.

Mas a circunstância de não se ter razão ou de não se conseguir demonstrar o alegado não é, só por si, indicador de uma litigância de má fé.

A concretização das situações de litigância de má fé exige alguma flexibilidade por parte do intérprete, o qual deverá estar atento a que está em causa o exercício do direito fundamental de acesso ao direito (art.º 20º da Constituição da República Portuguesa), não podendo aquele instituto traduzir-se numa restrição injustificada e desproporcionada daquele direito fundamental.

Importa não esquecer a natureza polémica e argumentativa do direito, o carácter aberto e incompleto do sistema jurídico, a possível ambiguidade dos textos legais e contratuais e as contingências probatórias quer na vertente da sua produção, quer na vertente da própria valoração da prova produzida.

Assim, o direito fundamental de acesso ao direito só deve ser penalizado no seu exercício quando de forma segura se puder concluir que o seu exercício é desconforme com a sua teleologia subjacente, traduzindo-se na violação dos deveres de probidade, verdade e cooperação e em manifesta chicana processual com o objetivo de entorpecer a realização da justiça.

Com estas ideias em mente, no caso parece-nos certo, ainda que o manuscrito dado por provado no facto 5 pudesse suscitar dúvidas, que o teor da adenda dada provada no facto 6 é muito claro e objectivo, não podendo os Réus ignorar que o imóvel vendido não englobava a parcela depois bem delimitada.

Nesta fase, tendo sido relegada para mais tarde a fixação de uma indemnização aos Autores, por falta de outros elementos, tendo apenas as referências do valor da ação, da parcela em causa e dos factos provados, a fixação de uma multa muito próxima do mínimo (5 UC, quando os limites são de 2 a 100 UC) não é injustificada ou desproporcionada.

Custas por ambas as partes, parcialmente vencidas (art.527º, nº 2, do Código de Processo Civil), na proporção de 1/10 para os Autores e 9/10 para os Réus Recorrentes.

(Fernando Monteiro)

(Fonte Ramos)

(Vítor Amaral)