Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra

No decurso dos autos de Execução comum que “Banco 1..., CRL” instaurou no ano de 2004 a AA e OUTROS, todos melhor identificados nos autos, foi oportunamente lavrado auto de penhora de bem imóvel, no qual figurou como bem penhorado o seguinte:

«Parte urbana: Casa de habitação de cave rés do chão, 1º andar e sotão, inscrita na matriz sob o artigo ...38; Parte rustica: Terra de cultura com tanchas e videiras, inscrita na matriz sob o artigo ...84, com a descrição nº...29 da Conservatória do Registo Predial ... com o valor tributável de 85.253,58 euros»

No prosseguimento da execução, optou-se pela venda mediante venda no portal e.leilões [“leilão eletrónico”], sendo que o valor base do bem a vender foi fixado em € 138.000,00 [correspondente ao “valor provável de transacção imediata”, na avaliação de Exmo. Perito nomeado para o efeito, conforme Relatório de avaliação de 12 de Março de 2016], e foi avisado que a proposta deveria ser no mínimo, igual ou superior a 85% do valor base anunciado para venda, isto é, de € 117.300,00.

De referir que em 17/11/2016 veio o filho da executada e nestes autos habilitado BB apresentar uma proposta de € 92.000,00, proposta que a exequente aceitou.

Todavia, em 23/12/2016 veio esse proponente reformular a sua proposta de aquisição para € 86.000,00, uma vez que, tendo encetado o processo de compra verificaram a inexistência de «licenças, plantas ou qualquer suporte topográfico relativo à habitação (…) e, sendo a licença obrigatória num processo de compra e venda de casas», reformulou a proposta para € 86.000,00 €, «de modo a ser possível assumir os custos inerentes a este processo».

A Exequente aceitou vender apenas pelo preço de € 87.000,00, mas o dito proponente nunca depositou o preço por lhe ter sido recusado o crédito por falta de fiador, conforme o próprio esclareceu no seu requerimento com a refª 28447305, datado de 08/03/2018.

Frustrada essa modalidade de venda, a Exma. A.E., em 24.11.2022, determinou que se ia proceder à venda do referido imóvel por negociação particular, «no portal e leilões, terminado a presente venda no dia 23-03-2023» [ulteriormente prorrogado para 11.02.2025], logo comunicando que «Serão aceites propostas iguais ou superiores a 70% do valor de base»[2].

No âmbito dessa venda, a proposta mais alta apresentada, já no prazo limite, foi pelo valor de € 87.000,00 [por CC, o qual noticiou que a compra seria efetuada com capitais próprios e por isso de formalização imediata], sucedendo que a executada DD e o Habilitado BB deduziram oposição à aceitação dessa proposta, assumindo a Exequente posição diversa.

Importando dirimir a questão, a Exma. Juiz de 1ª instância proferiu em 06.05.2022, despacho nos seguintes termos:

Volvendo ao caso dos autos, há que considerar que a presente execução deu entrada em juízo em 2008, que em 2010 foi efetuada a penhora do prédio descrito sob a verba n.º 1 e frustrou-se a venda mediante abertura de propostas em carta fechada, encontrando-se os autos desde essa data na fase da venda por negociação particular, recusando a executada DD e o habilitado BB a proposta apresentada por não ser de valor equivalente aos 85% do valor base, mas sem diligenciar aparentemente pela obtenção de melhor proposta, que seja do seu interesse.

Atendendo ao supra exposto e ao facto de a venda por negociação particular não se encontrar sujeita a nenhum valor mínimo, nem se encontrar dependente da aceitação da exequente e dos executados, tratando-se o bem penhorado de uma casa antiga numa zona rústica sem licença de utilização, sendo ainda a compra efetuada com capitais próprios e por isso de formalização imediata, autorizo que a agente de execução proceda à venda do imóvel penhorado nos autos pelo valor de € 87.000,00 (Oitenta e sete mil euros), proposta apresentada por CC para aquisição do prédio misto sito em ..., composto pela parte urbana: Casa de habitação de cave rés do chão, 1.º andar e sótão, inscrito na matriz sob o artigo ...38 e a parte rústica: Terra de cultura com tanchas e videiras, inscrita na matriz sob o artigo ...84, com a descrição nº...29 da Conservatória do Registo Predial ..., da Freguesia ....

Inconformada com essa decisão, apresentou a co-Executada DD recurso de apelação contra a mesma, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:

«1. A recorrente não se conforma com o teor do douto despacho de 22.03.2025 (ref. citius 96679856) que autorizou a venda do prédio misto sito em ..., ..., inscrito na matriz, a parte urbana com o artigo ...38 e a parte rústica com o artigo ...84 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número ...29, por preço inferior ao valor base de venda.

2. Um dos critérios a ter em consideração, na cabal defesa de todos os interessados, incluindo, naturalmente, os executados, deverá ser o valor de mercado do bem, devendo o preço de venda aproximar-se dessa realidade.

3. O valor pelo qual foi autorizada a venda, salvo o devido respeito por melhor opinião, está longe do valor de mercado e, ademais, o seu quantitativo nem, tão pouco, se encontra sustentado, no despacho em recurso, em circunstâncias ou factos objectivos.

4. É apenas dito que o prédio se encontra em zona rústica, é uma casa antiga e não dispõe de licença de utilização. Salvo o devido respeito, tais dizeres não são bastantes para balizar o valor de mercado do imóvel, que se prende com critérios objectivos.

5. A circunstância do imóvel não dispor de licença de utilização não é fundamento de desvalorização, na medida em que, com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 10/2024 de 8 de janeiro, a transmissão de imóveis está dispensada de tal requisito.

6. A Meritíssima Juiz a quo, podendo, é certo, autorizar a venda por valor inferior ao determinado nos autos, deveria ter em consideração o valor de mercado do imóvel, o que não aconteceu; ou, pelo menos, não vem tal vector devidamente circunstanciado e factualizado no despacho aqui em recurso.

7. A autorização da venda por valor inferior terá de resultar da análise casuística de um conjunto de factores "tendo em conta, nomeadamente, a forma como a conjuntura económica evoluiu.

8. O imóvel foi avaliado nos presentes autos pelo preço de € 154.264,00 e que o valor provável de transacção imediata seria de € 138.000,00 (cento e trinta e oito mil euros).

9. É facto notório que o mercado imobiliário sentiu nos últimos anos e que ainda se verifica, uma valorização abrupta e isto de forma geral em relação a todo o território nacional.

10. O prédio em causa nos presentes autos também teve uma valorização, permitindo concluir que o seu valor de mercado poderá estar desfasado do valor mínimo de venda fixado nos autos, mas para mais.

11. Sem recurso a critérios ojectivos ou nova avaliação, não poderia a Meritíssima Juiz a quo decidir pela redução do preço de venda, sustentada, salvo o devido respeito, numa mera e arbitrária opinião.

12. Não resulta do despacho em causa, quais as diligências que a Sr. Agente de Execução fez para obter o melhor preço, se é que as fez, nomeadamente, se publicitou a venda, se promoveu a venda junto de agentes de mediação imobiliária, ou se promoveu licitações entre potenciais interessados.

13. Um dos factores que deverá ser considerado para efeitos da redução do valor de venda será o interesse manifestado pelo mercado. Ora, tal interesse é apenas aferível se foram realizadas diligências de promoção de venda do imóvel e de auscultação do mercado.

14. Não resulta do despacho em recurso que tais diligências tenham sido realizadas.

15. A negociação particular pressupõe a consulta directa do mercado, mediante a procura de propostas, que possam corresponder a uma correcta intercepção do binómio económico da lei da oferta e da procura, viabilizando, deste modo, uma decisão adequada a garantir a reparação do direito de crédito em questão no processo executivo, sem a necessária aquiescência do executado.

16. Não resulta do despacho recorrido que esta procura de propostas, esta auscultação do mercado tenha sido realizada de forma cabal e profícua.

17. Neste tipo de situações, ao Tribunal está deferida uma apreciação final fiscalizadora do processado e essa avaliação comporta uma componente de estrito controlo da legalidade e outra que demanda a concretização do princípio da necessidade de contradição e a subsequente emissão de um juízo equitativo de ponderação sobre o equilíbrio das prestações concorrentes, sempre que exista uma discordância fundada apresentada por uma das partes quanto ao interesse na concretização do negócio executivo.

18. Ao ser aceite a proposta de venda por valor inferior, como sucedeu nos autos, não se encontram salvaguardados a Justiça e equilíbrio dos interesses em causa, mormente, com o de, com o produto da venda, ser satisfeita a totalidade da quantia exequenda com a consequente e total exoneração de responsabilidades do executado.

Nestes termos e nos demais de Direito, sempre com o douto suprimento de V.ª Exas., deverá o presente recurso se julgado procedente e, em consequência, ser revogado o despacho recorrido.

Apresentou a Exequente as suas contra-alegações, das quais extraiu as seguintes conclusões:

«A- Nos termos do artigo 630º, nº 1 do CPC “Não admitem recurso os despachos de mero expediente nem os proferidos no uso legal de um poder discricionário”.

B- E nos termos do art. 812º do CPC se o executado, o exequente ou um credor reclamante discordarem da decisão, cabe ao juiz decidir - no uso do seu poder discricionário - e da decisão deste não há recurso, nº 7 do art. 812º do CPC.

C- Logo, não é admissível recurso do douto despacho que autorizou que a venda seja realizada por preço inferior ao valor base.

D- Se for admitido este recurso sempre se dirá que ao mesmo não pode ser atribuído efeito suspensivo, uma vez que este efeito se encontra tipificado na lei processual e não se enquadra neste caso concreto.

F- Este recurso é mais uma tentativa desesperada para evitar a venda do imóvel e assim continuar a exequente credora a ceder gratuitamente habitação à executada, como se duma instituição de solidariedade social se tratasse.

G- Em 23/12/2016 veio o proponente e filho da recorrente apresentar proposta de aquisição de 86.000,00 €.

H- Ou seja, estava correto o filho da recorrente apresentar uma proposta de 86.000,00 €, mas já não é justo o preço de 87.000,00 € se for um terceiro a comprar.

Termos em que e por tudo o mais que V. Exas. doutamente suprirão, deve o recurso ser julgado improcedente, confirmando-se na íntegra a decisão recorrida.»

Colhidos os vistos e nada obstando ao conhecimento do objeto do recurso, cumpre apreciar e decidir.

2 - QUESTÕES A DECIDIR: o âmbito do recurso encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram – arts. 635º, nº4 e 639º do n.C.P.Civil – e, por via disso, a questão a decidir consiste em aferir o (des)acerto da decisão judicial que autorizou a venda por negociação particular, tomando como referência o valor da proposta apresentada de € 87.000,00, o qual é um valor bastante inferior ao valor base do bem a vender fixado em € 138.000,00, sendo de € 96.600,00 a percentagem de 85% do valor base anunciado para venda?

Os factos a ter em consideração para a decisão são os que decorrem do relatório supra.

Entrando diretamente na apreciação e decisão sobre a questão recursiva, temos que esta consiste basicamente em aferir o (des)acerto da decisão judicial que autorizou a venda por negociação particular, tomando como referência o valor da proposta apresentada de € 87.000,00, o qual é um valor bastante inferior ao valor base do bem a vender fixado em € 138.000,00, sendo de € 96.600,00 a percentagem de 85% do valor base anunciado para venda.

Consabidamente, o código de processo civil atualmente vigente inicia a regulamentação da venda em processo de execução, na denominada Subsecção VI, Divisão I – Disposições gerais (que, por isso, tendencialmente, se aplicarão a todas as modalidades da venda ali previstas), com o art. 811º, no qual se definem as modalidades da venda permitidas.

Conforme o seu nº1, als. d) e g), entre estas, prevêem-se a venda por negociação particular e a venda em leilão eletrónico.

De referir que no nº 2 deste mesmo dispositivo se estipulam quais as regras previstas para a venda mediante propostas em carta fechada que são aplicáveis às restantes modalidades da venda.

Por outro lado, ainda no âmbito da regulamentação genérica da venda em processo executivo, importa ter em linha de conta o disposto no art. 812º, n^os 2 e 3, segundo os quais, se deve indicar o valor base dos bens a vender, que corresponde ao maior no confronto entre o valor patrimonial tributário, nos termos de avaliação efetuada há menos de seis anos e o valor de mercado.

Sendo certo que no âmbito da venda mediante propostas em carta fechada, conforme o art. 816º, nº 2, do n.C.P.Civil, se encontra expressamente determinado que o valor a anunciar para a venda é igual a 85% do valor base dos bens.

Por outro lado, parece-nos de perfilhar o entendimento segundo o qual na venda por negociação particular «(…) entende-se que o valor mínimo pelo qual o agente de execução pode proceder à venda corresponderá a 85% do valor base inicialmente atribuído nos autos, encontrando-se a venda por valor inferior sujeita a autorização do juiz (salvo o caso de existência de acordo entre todos os interessados – nº3 do artigo 821º).»[3]

No caso ajuizado, frustrada que foi a venda em leilão eletrónico, partiu-se para a modalidade da venda por negociação particular, tal como preceitua o art. 832º, al.f) do n.C.P.Civil.

Quanto à questão de qual o valor mínimo pela qual a mesma ia ter lugar – importa não olvidar que atento o disposto no já citado art. 812º, nº2, al. b), mesmo no caso de venda por negociação particular, deve ser indicado o valor base dos bens a vender! – foi expressamente fixado que «Serão aceites propostas iguais ou superiores a 96.600,00€».

Na verdade, sobreleva o entendimento de que «As regras relativas à negociação particular não exigem a fixação de preço mínimo, deve esta ser feita de acordo com as regras que regem a venda particular, devendo-se, sempre, ajustar o valor do bem à condição do mercado por forma a potenciar a maior receita possível.»[4]

Como quer que seja, o melhor entendimento neste particular é o de admitir a possibilidade da venda de um bem, por negociação particular, por valor inferior ao referido no já citado art. 816º, nº2, desde que garantidos os interesses das pessoas/entidades indicadas no referido art. 821º, nº 3 do mesmo normativo.

«Se o valor-base não for atingido, só por acordo de todos os interessados ou autorização judicial será possível a venda por preço inferior. Embora a lei nada diga, releva do poder jurisdicional a decisão de dispor do bem penhorado, pertença do executado e garantia dos credores, mediante a obtenção de um preço inferior àquele que, de acordo com o resultado das diligências efectuadas pelo agente de execução, corresponde ao valor de mercado do bem; nem faria sentido que, quando o agente de execução é encarregado da venda ou escolha da pessoa que a fará, lhe cabesse baixar o valor-base dos bens, com fundamento na dificuldade em o atingir. O juiz conserva, pois, o poder, que já tinha (…), de autorizar a venda por preço inferior ao valor-base.».[5]

Na verdade, «Se é certo que, como já referido, nos termos do artigo 812.º, n.º 2, al. b), mesmo no caso de venda por negociação particular, deve ser indicado o valor base dos bens a vender, já não é de transpor para esta modalidade da venda, o que se acha disposto no artigo 816.º, n.º 2.

Efectivamente, como acima, também, já referido, no artigo 811.º, n.º 2, NCPC, em que se determinam quais as normas que visam a venda mediante propostas em carta fechada, que são aplicáveis às demais modalidades da venda, não se prevê a limitação do valor mínimo da venda, a que se alude no supra citado artigo 816.º, n.º 2, sendo certo que se o legislador pretendesse que assim fosse, bastaria ali incluir tal intenção, o que não fez.

E não o terá feito porque a venda por negociação particular é, por regra, uma situação de recurso a que se lança mão depois de frustrada a venda mediante propostas em carta fechada, tal como decorre do disposto no artigo 832.º do NCPC e em que se visa, numa segunda oportunidade, obter a venda do bem.»[6].

Atente-se que «Inexiste impedimento legal que impeça o juiz de, frustrada a venda por proposta em carta fechada, fixar o valor mínimo a levar a efeito por negociação particular abaixo daquele valor base que a lei estipula para a venda por proposta em carta fechada.»[7]

O que tudo serve para dizer que não sendo de desconsiderar na venda por negociação particular o critério e determinante constante do art. 821º, nº3 do n.C.P.Civil para a venda mediante propostas em carta fechada – no qual se estabelece a regra de que só devem ser aceites propostas de valor inferior ao indicado no art. 816º, nº2, desde que exequente, executado e todos os credores com garantia real nisso consintam/acordem – releva decisivamente que a ponderação concreta de tal caberá ao Juiz, naturalmente que numa apreciação casuística.

Dito de outra forma: quando se pretenda efetuar a venda por negociação particular, por valor inferior ao valor base do bem, é necessária a autorização do juiz, com vista a garantir a defesa dos interesses de todos os envolvidos, incluindo o executado e os demais credores e interessados.[8]

Assente isto, cremos que está encontrada a resposta para a nossa interrogação de base.

Com efeito, a decisão que se adote só poderá ser sancionada se salvaguardar a defesa dos interesses de “todos os envolvidos”, mas sempre à luz do critério da razoabilidade temporal da venda executiva.

É que entre os ditos interesses avulta naturalmente o interesse do exequente em cobrar o seu crédito num período de tempo tão curto quanto possível, e o interesse do executado em não ver o (seu) património sujeito à execução desbaratado pela urgência na efetivação daquele direito do credor.

Uma resposta afirmativa a tal pergunta estará diretamente dependente de se poder afirmar que resulta, casuisticamente (isto é, da ponderação dos fatores que podem e devem ser convocados na situação ajuizada) a defesa dos interesses de todos os intervenientes e interessados, mormente do aqui co-Executada/recorrente DD [a única que se manifestou do lado dos Executados] e credor Exequente, ao ser autorizada a prossecução da venda por um preço referencial de € 87.000,00, bastante inferior ao valor base da venda [de € 138.000,00]

Vejamos então se houve desacerto nessa apreciação por parte da Exma. Juiz a quo ao proferir a decisão recorrida.

Em nosso entender – e releve-se o juízo antecipatório – essa resposta é negativa.

Desde logo porque o valor da proposta objeto da autorização judicial [€ 87.000,00] é, em si, superior ao VPT conhecido do imóvel, que é de € 85.253,58.

Depois, porque a Execução iniciou os seus termos no ano de 2004, e a venda deste imóvel decorre desde 2015.

Temos presente que a atual A.E. não está em funções desde o início, até sendo possível constatar que ocorreu mais que uma substituição, mas à data da prolação da decisão recorrida [22.03.2025], e mormente na presente data [final do 4º trimestre de 2025], salvo o devido respeito, está atingido o limite da razoabilidade na finalização da venda.

Ainda que seja virtualmente possível admitir a possibilidade de apresentação de uma proposta de valor superior e a realização da venda (negociação particular) tendo por base tal (outra) proposta, o que é inegável é que tal não é certo nem seguro, nem muito menos que venha a ocorrer num lapso de tempo “razoável”, isto é, num horizonte temporal próximo.

Finalmente – e decisivamente em nosso entender! – porque o valor da proposta em causa [€ 87.000,00] nem está objetivamente tão distante do valor mínimo que havia sido noticiado como aquele pelo qual as propostas seriam aceites [€ 96.600,00 = 70% do valor de base].

Por outro lado, se é certo que nos últimos anos tem havido uma valorização do mercado imobiliário, não temos qualquer dado objetivo certo e seguro que tal ocorra quanto ao imóvel dos autos, tanto mais que após a avaliação efetuada no ano de 2016, é de admitir uma natural depreciação por força da idade e do uso.

Acresce que estando assente verificar-se a inexistência de «licenças, plantas ou qualquer suporte topográfico relativo à habitação», tal constitui um entrave conhecido à sua transação.

E nem se argumente que, conforme sustentado na conclusão sob o item “%.” Das alegações recursivas, «A circunstância do imóvel não dispor de licença de utilização não é fundamento de desvalorização, na medida em que, com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 10/2024 de 8 de janeiro, a transmissão de imóveis está dispensada de tal requisito.»

É que, consabidamente, as entidades bancárias não concedem crédito sem esse documento e sem recurso a crédito a transação fica muito mais dificultada, e daí ser de valorizar uma proposta como a em apreciação, no sentido de que a pretendida compra seria efetuada com capitais próprios e por isso de formalização imediata!

Finalmente, não deixa de nos merecer acolhimento a argumentação retórica constante das contra-alegações no sentido de que, face ao iter dos autos, «o preço proposto de 86.000,00 € era o preço justo para o filho da recorrente, mas já não é o preço de 87.000,00 € para um terceiro»…

Na ponderação de tudo o vindo de dizer, entendemos que a prossecução da venda pelo preço referenciado, se permite efetivamente satisfazer o interesse do credor Exequente, também não se nos afigura que afronte de forma desproporcionada os interesses dos demais credores e particularmente desta co-Executada recorrente, sendo, por isso, de manter a decisão recorrida.

Pelo exposto, decide-se a final julgar improcedente o recurso, confirmando-se integralmente a decisão recorrida.

Coimbra, 10 de Dezembro de 2025

Luís Filipe Cravo

Alberto Ruço

Carlos Moreira