| 6928/15.6T8CBR.C1 |  |
RESOLUÇÃO
FALTA DE PAGAMENTO DAS RENDAS
EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO
OBRAS
COMUNICAÇÃO
1. A resolução do contrato de arrendamento, por via de regra, não tem efeitos retroativos, não dispensando o arrendatário do pagamento das rendas vencidas na vigência do mesmo.
2. Para que se reconheça a existência de mora do senhorio na realização de obras de conservação do locado, necessário se torna a alegação e prova de que foi dado conhecimento ao senhorio dos concretos vícios do locado e da sua interpelação para a realização de obras.
3. Para que a exceção de incumprimento do contrato – reportada à recusa de pagamento de renda enquanto o senhorio não executar determinadas obras de conservação – possa produzir qualquer efeito, terá de ter sido oportunamente levada ao conhecimento do credor.
4. O NRAU veio consagrar a exigência da forma escrita para todas as comunicações relativas a rendas e obras – escrito assinado pelo declarante (senhorio ou arrendatário) e remetido por carta registada com aviso de receção.
5. A mera alegação de que realizou determinadas obras que importaram uma valorização do imóvel em determinado montante, é insuficiente para a caraterização do tipo de benfeitorias em causa, caraterização esta essencial para determinar se o arrendatário tem ou não direito ao respetivo reembolso.
Relator: Maria João Areias
1º Adjunto: Alberto Ruço
2º Adjunto: Vítor Amaral
Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra (2ª Secção):
I – RELATÓRIO
C (…) intentou a presente ação declarativa sob a forma de processo comum contra J (…) e mulher, M (…)
pedindo:
a) Seja declarado o direito do A. a proceder à resolução do contrato, resolução essa fundada em incumprimento contratual dos RR. e operada por intermédio da citação dos RR. para contestar a presente ação;
b) A condenação solidaria dos RR. a pagar ao A., a título de indemnização por incumprimento contratual, a quantia de € 14.250,00 (catorze mil duzentos e cinquenta euros) correspondente ao valor de rendas que o A. pagou entre os meses de janeiro de 2010 e julho de 2011, mais sendo declarado que o A. não está obrigado a proceder ao pagamento das rendas devidas pelo contrato de arrendamento com referência ao período compreendido entre agosto de 2011 e a data da sua resolução;
c) A condenação solidaria dos RR. a pagar ao A., a título de benfeitorias ou com fundamento no instituto do enriquecimento sem causa, a quantia de € 145.000,00 (cento e quarenta e cinco mil euros), sendo o referido crédito garantido por direito de retenção tendo por objeto o imóvel arrendado, conforme descrito no artigo 2.º do articulado de p.i., cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
d) A condenação solidaria dos RR. a pagar ao A. juros sobre as quantias referidas em b) e c) desde a data da citação até efetivo e integral cumprimento;.
Alegando, para tal em síntese:
a 01.10.2004 celebrou com os réus um contrato de arrendamento comercial relativo ao prédio urbano sito no … destinado a casa de espetáculos, por um ano sucessivamente renovável, mediante o pagamento da renda mensal de 750,00€ destinando-se o imóvel à exploração de um estabelecimento de discoteca, bar e atividades afins;
o imóvel veio a apresentar graves deficiências que impossibilitaram a continuação da exploração do estabelecimento de discoteca pelo autor, para além do mais, a nível do telhado, isolamentos de cobertura com a entrada de águas no interior, infiltrações, fendas, e consequentes humidades, tendo o A. sido forçado a encerrar, por tal razão, o estabelecimento de discoteca em março de 2013;
tais problemas tornaram-se notórios no decurso do contrato tendo o A. informado os RR. das deficiências do imóvel, exigindo-lhes a sua reparação de modo a garantir o regular funcionamento do estabelecimento, os quais, apesar de as reconhecerem, foram sempre adiando a sua realização;
dado o seu agravamento a partir do ano de 2010 o estabelecimento deixou de funcionar ao longo de todo o ano, tendo-se registado tentativas de reabertura até ao encerramento definitivo em março de 2013;
no âmbito do contrato realizou no locado diversas obras nas quais despendeu quantia não inferior a 55.831,57€, permitindo com as mesmas dotar o estabelecimento de elementos de que o mesmo não dispunha não obstante obrigatórios, ou imprescindíveis ao adequado funcionamento do estabelecimento, aproveitando a quem de futuro explorar o estabelecimento;
as obras realizadas importam numa valorização do imóvel no valor de 145.000,00€, quantia que entende ser-lhe devida, exercendo por isso o direito de retenção sobre o imóvel/estabelecimento, do qual se mantém detentor enquanto os RR não lhe pagarem uma indemnização correspondente à valorização operada com as benfeitorias realizadas.
Os Réus apresentam contestação, alegando, em síntese:
o A. nunca lhes comunicou as deficiências que agora invoca do imóvel, apenas tendo tido conhecimento de uma situação de entrada de água que logo mandaram reparar;
impugnam que o estabelecimento não reunisse as condições para o seu uso de acordo com a finalidade do contrato tanto mais que o autor se manteve a explorá-lo até março de 2013;
o autor deixou de efetuar o pagamento das rendas aos RR. desde o mês de Abril de 2011;
as obras realizadas pelo autor destinaram-se apenas a adaptar o espaço segundo o seu gosto pessoal e não obras para evitar qualquer detrimento, não aportando qualquer valorização do imóvel, pelo que não tem direito a qualquer indemnização.
Concluem pela improcedência da ação, pedindo ainda, em reconvenção:
a) o reconhecimento do contrato de arrendamento celebrado entre o Autor e os Réus;
b) que se decrete a cessação, por resolução, da relação creditícia de arrendamento existente entre o Autor e os Réus, do prédio identificado no artigo 1.º da p.i., por falta de pagamento das rendas vencidas e não pagas, nos termos do artigo 1083.º, n.º 3 do Código Civil,
c) a condenação do Autor a pagar as rendas vencidas e não pagas, ou seja, o montante de 40.500,00€ (quarenta mil e quinhentos euros), bem como das rendas vincendas até efetiva e entrega do bem locado, acrescido de juros de mora até integral e efetivo pagamento.
*
1. Julgando a ação improcedente por não provada, absolvendo os RR. dos pedidos contra si formulados.
2. Na parcial procedência da reconvenção e considerando a cessação do contrato de arrendamento por força da declaração resolutiva operada pelo autor, condenando o autor reconvindo:
a) A pagar aos reconvintes as rendas vencidas e não pagas desde agosto de 2011 até ao momento da cessação do contrato (agosto de 2015) no valor global de 36.750,00€, acrescida de juros de mora desde a data da citação até integral pagamento à taxa legal de 4%;
b) A pagar aos reconvintes a título indemnizatório pela ocupação do locado desde a data da cessação do contrato, o montante de 750,00€ correspondente ao valor da renda de setembro de 2015, bem como na quantia que se liquidar correspondente ao valor das rendas desde essa data até à efetiva entrega do locado aos RR;
c) A desocupar e proceder à imediata entrega aos RR/reconvintes do locado (identificado em 2. dos factos), livre e devoluto de pessoas e bens.
Absolvendo o autor/reconvindo do mais peticionado.
(…)
*
Cumpridos que foram os vistos legais, nos termos previstos no artigo 657º, nº2, in fine, do CPC, cumpre decidir do objeto do recurso.
II – DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO
Tendo em consideração que o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações de recurso, sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso – cfr., artigos 635º, e 639º, do Novo Código de Processo Civil –, as questões a decidir são as seguintes:
1. Impugnação da matéria de facto.
2. Direito à resolução do contrato por parte do arrendatário por falta de condições do locado – dispensa de pagamento de renda.
3. Crédito por benfeitorias e direito de retenção.
III – APRECIAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO
A. Matéria de facto
São os seguintes os factos dados como provados na sentença recorrida:
1. No dia 8 de outubro de 2004, A. e RR. celebraram entre si o contrato que denominaram como contrato de arrendamento comercial junto aos autos a fls. 15 vs,. a 16 vs. e cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
2. Nos termos do contrato, os RR. declararam ser donos e legítimos possuidores do prédio urbano, sito às …, composto por um andar amplo, tendo um anexo como dependência, a confrontar de todos os lados com os proprietários, com a superfície coberta de 164 m2, inscrito na matriz predial urbana da freguesia da … sob o artigo …, descrito na Conservatória do Registo Predial da dita freguesia com a descrição n.º … e com a licença de utilização e ocupação para edifício destinado a casa de espectáulos n.º kXX/KK, emitida pela Câmara Municipal de …,
3. E deram de arrendamento o prédio identificado em 2.º ao A., com início em 1 de outubro de 2004 e termo em 30 de setembro de 2005, sucessiva e automaticamente renovável por idênticos períodos de 1 ano, salvo se o segundo outorgante proceder à sua denúncia, por forma escrita com a antecedência mínima de trinta dias.
4. A renda mensal foi fixada em € 750,00 (setecentos e cinquenta euros), vencendo-se cada uma das rendas no último dia do mês anterior ao mês a que respeita.
5. Foi ainda estipulado que o imóvel arrendado se destinava à exploração de estabelecimento de discoteca, bar e atividades afins, não lhe podendo ser dado outro destino ou afetação.
6. E que os RR. conferiam ao A. a faculdade de realizar obras e benfeitorias no local arrendado conexionadas com a atividade a que o mesmo se destinava.
7. Mais consignaram na cláusula sétima, que findo o contrato, ou as sucessivas renovações, a entrega do local arrendado é feita livre e desembaraçada de pessoas e bens, salvo os bens móveis que constam da cláusula imediatamente anterior, que o segundo outorgante reconhece serem de propriedade dos primeiros outorgantes.
8. No contexto de celebração do contrato de arrendamento, a chave do imóvel foi entregue pelos RR. ao A. no dia 15 de setembro de 2004.
9. O estabelecimento abriu ao público no dia 18 de dezembro do mesmo ano.
10. O A. pagou as rendas do contrato até àquela correspondente ao mês de julho de 2011. Posto isto,
11. O imóvel no decurso do contrato e desde data não apurada apresentava alguns problemas pontuais de humidades, e em data não apurada o telhado apresentou abaulamento e evidenciaram-se algumas fissuras na parede do edifício.
12. Em agosto de 2016 constatou-se que o imóvel apresentava as seguintes situações, que se verificavam neste desde momento não concretamente apurado:
O telhado do corpo principal do edifício encontra-se em estado de rutura, apresentando abaulamentos e ondulações visíveis a olho nu, o que denota a cedência ou rompimento de elementos estruturais.
As telhas da cobertura são antigas e perderam propriedades de isolamento, nomeadamente a película exterior que se encontra danificada, com grande quantidade de limos e musgos.
O estado da cobertura provoca a entrada de água no interior da edificação, sob a forma de infiltrações e beiras e deteriora a estrutura de madeira do corpo do edifício.
As partes mais recentes da construção apresentam infiltrações, devido a erros na execução de beirados e remates e defeitos nos rufos e algerozes, denotando a falta de impermeabilização das lajes de base da cobertura que deveria ter sido efetuada em função da inclinação (ligeira) dessa cobertura.
São visíveis marcas de infiltrações na base de algumas paredes com origem no solo por falta de isolamento das fundações ou má execução do isolamento existente.
Algumas paredes apresentam fendas e rachadelas capazes de potenciar a propagação das humidades provenientes das chuvas que nelas incidem diretamente e das humidades provenientes dos telhados.
Há superfícies com acabamento a pintura que estão manchadas ou enegrecidas.
As paredes de pedra à vista apresentam em algumas zonas sinais de humidades.
Nos pavimentos, especialmente na zona dos clientes, há manchas no chão provenientes das beiras que ali descarregam água.
No hall de entrada existe uma fenda vertical de grandes dimensões.
Há zonas das paredes com eflorescências provenientes de reações químicas que a presença da água propícia.
Há zonas onde é visível a falta de isolamento das fundações.
O teto apresenta manchas de humidades nas zonas em que o mesmo é composto por laje aligeirada de betão.
13. As situações de humidade descritas no ponto anterior à data aí indicada associadas à profusão de fios elétricos estabelecidos em redes com caixas de junção, caixas de derivação, interruptores, tomadas de corrente e quadros parciais e gerais, potenciam o perigo de curtos circuitos no imóvel.
14. A situação de humidade referida em 11. acentuou-se no decurso dos anos em que o A. se manteve arrendatário do imóvel.
15. Em data não concretamente apurada situada por volta do ano de 2005 o autor queixou-se ao R. da entrada de água no interior do imóvel, tendo este mandado ver o telhado a expensas suas e procedido à substituição de uma caleira de junção de águas do telhado por uma de zinco.
16. Desde o início do contrato o estabelecimento de discoteca e bar aí instalado, conhecido por Discoteca «(…)», abria semanalmente ao sábado e por vezes à quarta-feira.
17. No início de 2010 o estabelecimento de discoteca esteve algum tempo fechado tendo reaberto em meados desse ano e funcionado regularmente até ao seu encerramento ocorrido no mês de março de 2013.
18. Desde a data do encerramento definitivo do estabelecimento em março de 2013 este mantém-se fechado, mantendo-se o A. como detentor do imóvel e do respetivo estabelecimento até este momento.
19. Desde meados dos anos 90 que o referido espaço foi destinado a exploração comercial de discoteca, que aí funcionou desde então e até à celebração do contrato com o A., por outro arrendatário do espaço.
20. A reparação das situações apontadas em 12. implica a realização das seguintes operações de construção civil:
a) Renovação do telhado, bem como estrutura do corpo principal com execução de beirados, rufos e algerozes, impermeabilização e isolamento faz faces superiores das lajes de betão de cobertura.
b) Reparação de fendas existentes nas paredes, no exterior e no interior, com regularização de superfícies fraturadas e refechamento com material apropriado.
c) Reposição com reparação dos acabamentos com prévia preparação das superfícies, limpeza para eliminação de fungos e sais provenientes dos escorrimentos das águas infiltradas e aplicação dos primários hidrófugos recomendados às circunstâncias.
d) Limpeza e ou reparação de todas as zonas de pavimentos, paredes e tetos, onde se manifestem efeitos nefastos da presença de águas das chuvas, por infiltração ou beiras.
21. Após a celebração do contrato de arrendamento referido em 1. o A. realizou as obras que seguidamente serão descritas:
i. No exterior em frente à entrada principal foi pavimentada uma área de cerca de 15 m2 com pavês e parcialmente orlada por lancil de cimento.
ii. O portão de rede e aro de ferro de acesso à esplanada foi todo forrado a chapa metálica zincada.
iii. Foi executado e instalado um toldo na frente do imóvel com execução e colocação de dois pilares metálicos e estrutura metálica ligada ao edifício e cobertura em lona.
iv. As duas pias de granito que ladeiam a entrada principal foram devidamente decapadas, limpas e envernizadas em verniz próprio e foram aplicadas duas estruturas em ferro e pintadas para suporte de placas de vidro resistente de embelezamento e protecção dos pontos de luz instalados dentro delas, incluindo inerente instalação eléctrica.
v. O A. executou uma banqueta em alvenaria, betão e pavês com aplicação de focos de iluminação e aplicou uma grelha de ferro de protecção de focos e inerente instalação eléctrica, no exterior;
vi. Executou todo o pavimento em madeira da esplanada com estrutura em barrotes de madeira e executou gradeamento em madeira e
vii. O A. procedeu ainda a trabalhos de limpeza, reparação e pintura de na parede exterior da fachada principal e colocação de placa com o nome da casa.
viii. Executou o telhado em telha cerâmica do corpo frontal esquerdo do edifício para substituir o existente feito noutro material.
ix. Foram ainda realizados trabalhos de execução de um teto de madeira no corpo frontal esquerdo do edifício, com execução de instalação elétrica de iluminação constituída por pontos de luz embutidos no tecto, por uma questão de uniformização e beleza;
x. Execução de trabalhos nas paredes interiores, incluindo decapagem e aplicação de verniz nas paredes de pedra à vista trabalhos prévios à pintura e pintura;
xi. Execução de uma divisória com estrutura e aro em alumínio, constituída por um conjunto de painéis e um vão de porta,
xii. Limpeza de fungos e eflorescências decorrentes da humidade e pintura final em paredes e tecto,
xiii. Levantamento de pavimentos ( que já eram usados) e execução de novos pavimentos em toda a área do imóvel, parte dos quais em tijoleira preta de alta resistência,
xiv. Execução de Teto em madeira no hall de entrada com instalação eléctrica para pontos de luz,
xv. Execução de parede em blocos de vidro de cor orlada com aro de madeira,
xvi. Execução de paredes com reboco no hall de entrada forradas a papel,
xvii. Instalação de pelo menos quatro novas portas interiores, incluindo ferragens,
xviii. Execução de abertura na parede do hall de entrada com função de guichet e apetrechamento do espaço para a função de atendimento ao público, incluindo aro, tampo, bancada interior e estrutura de cabides metálicos,
xix. Execução de trabalhos de eliminação de janelas, com aplicação de pladur, incluindo refechamento de juntas, rebocos e pinturas,
xx. Execução de quatro estruturas de escada com 18 degraus, sendo três das estruturas circulares, incluindo revestimento de pés e espelhos e aplicação de avisadores luminosos exigidos por lei,
xxi. Demolição do pavimento falso na zona do grill e arranjo do espaço, incluindo pavimento, paredes, degraus e gradeamento em aço inox, e posterior aplicação de sumidouros de água,
xxii. Renovação do interior das instalações sanitárias, com remoção de revestimentos e louças, execução de revestimento de pavimentos, paredes e tectos e aplicação de louças sanitárias em aço inox,
xxiii. Execução de parede exterior dos sanitários com separação física de entradas em função do sexo,
xxiv. Execução de uma janela vitrina no hall de entrada com 2,5 m2,
xxv. Execução dos trabalhos de recuperação dos antigos engenhos do lagar (mó e prensa) e das respectivas engrenagens metálicas e execução do sistema de iluminação específico para o conjunto,
xxvi. Execução do balcão com tampo em granito e bancada de apoio, bem como dos inerentes expositores de bebidas em pladur e murete em tijolo burro, envernizado, e apoio a um lavatório em aço inox com ponto de água,
xxvii. Intervenção no pilar de suporte ao telhado revestindo-o com placas cerâmicas com relevos,
xxviii. Aplicação de duas estruturas metálicas tubulares para pousar copos,
xxix. Intervenção nas pias de granito (do antigo lagar), incluindo operações de decapagem e envernizamento, aplicação de estrutura em ferro para suporte de placa de vidro com função de pavimento e sistema de iluminação próprio para o conjunto,
xxx. Execução de parede de pladur junto a um dos bares para criação de zona de vestiário para artistas convidados, encimada por sanefa e nichos devidamente iluminados,
xxxi. Execução de cabine de som e controle de luzes e aparelhagem com 9 m2, incluindo construção de bancada de madeira com 4,5 m e do pavimento em madeira em toda a extensão,
xxxii. Construção de saída de emergência, com substituição de rampa por patamar e escada com seis degraus e respetivos gradeamentos,
xxxiii. Construção de um balcão num dos acessos à pista de dança, incluindo montagem de uma pia em aço inox com um ponto de água, execução e montagem de prateleiras em pladur com iluminação e tapamento com madeira das arcadas ali existentes,
xxxiv. Construção de duas paredes em pladur ao lado da cabine de som para projeção de imagens,
xxxv. Construção de dois palanques ao lado da cabine de som para atuação de artistas, com recurso a palettes forradas a madeira,
xxxvi. Execução e montagem da estrutura metálica de sustentação da robótica,
xxxvii. Execução e montagem de quatro estruturas metálicas tubulares para sustentação de quatro colunas de som,
xxxviii. Construção de uma divisória de escritório, incluindo reparação de paredes, execução de pavimentos e pinturas,
xxxix. Operações de reestruturação da cozinha, com intervenções em bancadas, canalizações de águas e esgotos, eletricidade e sistemas de exaustão de fumos e cheiros,
xl. Reparação das placas de isolamento de som e reposição de parte dessas placas,
xli. Execução de todos os circuitos elétricos para iluminação, aquecimento e alimentação de aparelhagem diversa (incluindo som, imagem, sinalização de ar condicionado e utensílios de bar e cozinha),
xlii. Montagem de 6 aparelhos de ar condicionado,
xliii. Montagem de sistema de videovigilância,
xliv. Montagem de sistema contra incêndios, incluindo central de alarmes, detetores de fumos, botões de alarme e extintores,
xlv. Montagem de sinalizações luminosas de saídas de emergência e Instalação de luzes negras, alterando as existentes.
22. Na execução dos trabalhos descritos, incluindo fornecimento de materiais, equipamento fixo, mão-de-obra, despesas correntes e taxas aplicáveis, o A. despendeu uma quantia não concretamente apurada que rondou os 50.000,00 euros.
23. As intervenções realizadas pelo autor no imóvel/e estabelecimento tornaram o espaço mais aprazível e atrativo do ponto de vista dos seus utilizadores, tendo as obras realizadas melhorado e embelezado o aspeto do estabelecimento comercial e qualidade do serviço que o mesmo prestava na área de destinação estabelecida no contrato.
24. Algumas das intervenções efetuadas destinaram-se a dar ao espaço comercial uma imagem diferenciada da existente à data da celebração do contrato, de acordo com o gosto pessoal e visão do espaço do autor.
25. Algumas das obras e instalações realizadas pelo A. não podem ser removidas sem prejuízo da própria edificação por estarem em causa trabalhos com estrutura fixa ou com elementos embutidos cuja remoção implica a danificação de partes do edifício, como sucede com as intervenções efetuadas em paredes, pavimentos, tetos, instalação elétrica ou canalizações.
26. Algumas das intervenções e equipamentos introduzidos pelo A. no imóvel e estabelecimento de discoteca referidas no ponto 21. valorizaram-no enquanto estabelecimento de discoteca, bar e atividades afins.
27. Em 2012 foi efetuado um trabalho de promoção dos espaços noturnos da zona, entre os quais a discoteca do autor, tendo este participado e manifestado satisfação pelo espaço, assim como os clientes entrevistados.
28. No dia 9 de outubro de 2012, o A. entregou ao R. marido o cheque s/o BES n.º (…), no valor de € 1.500,00, para pagamento das rendas correspondentes aos meses de abril e maio de 2011, cheque esse que foi apresentado a pagamento e pago.
29. No dia 5 de novembro de 2012, o A. entregou ao R. marido o cheque s/ o Millennium n.º (…), no valor de € 750,00, para pagamento da renda correspondentes ao mês de junho de 2011, cheque esse que foi apresentado a pagamento e pago;
30. E no dia 8 de janeiro de 2013, o A. entregou ao R. marido o cheque s/ o Millennium n.º (…)no valor de € 750,00, para pagamento da renda correspondente ao mês de julho de 2011, cheque esse que foi apresentado a pagamento e pago.
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1. Impugnação da matéria de facto
(…)
Concluindo, julga-se inteiramente improcedente a impugnação deduzida pelo autor relativamente à matéria de facto dada como não provada.
2. Direito à resolução do contrato por parte do arrendatário por falta de condições do locado – dispensa do pagamento de renda
A sentença recorrida considerou que, fundamentando o autor o seu direito de resolução do contrato nos defeitos do locado e na não realização de obras por parte do senhorio – dadas as deficiências estruturais que o imóvel apresentava, que se vieram a intensificar com o tempo, e que impediam o autor do gozo do imóvel arrendado para o fim a que se destina –, para que se justificasse a resolução a mora haveria de ter sido convertida em incumprimento definitivo, pela interpelação admonitória prevista no artigo 808º, nº1 do Código Civil:
“(…) para que o locador, ora réu, ficasse constituído em mora quanto à realização de obras do locado (no âmbito daquelas que eram sua obrigação executar), era necessário que, para além de informado concretamente dos vícios do locado (por falta das referidas obras- vide art. 1038º al. h)) e situação de indisponibilidade deste para o fim a que se destina, o R. tivesse sido interpelado para realizar as obras, com a fixação de prazo para o efeito, e que tal prazo tenha decorrido, mostrando-se a obra não realizada.”
Ainda segundo a sentença recorrida “percorrendo a petição inicial em vão se procura qualquer referência à comunicação ao senhorio dos diversos vícios que o autor invoca padecer o locado por não ter sido objecto das obras que eram devidas por parte do senhorio e interpelação para a sua eliminação. Com efeito, na petição inicial o autor sustenta que os problemas alusivos ao imóvel tornaram-se notórios durante o período em que o A. explorou o estabelecimento comercial, sendo que logo a partir do ano de 2005 o A. pôde constatar a existência de defeitos no imóvel3, arguindo de forma genérica e conclusiva, sem concretizar o conteúdo e a forma, ter informado os RR. dos defeitos do imóvel.
Conforme resulta do acima exposto, da factualidade apurada apenas resulta que em data não concretamente apurada situada por volta do ano de 2005 o autor queixou-se ao R. de entrada de água no interior do imóvel, tendo este mandado ver o telhado a expensas suas e procedido à substituição de uma caleira de junção de águas do telhado por uma de zinco- ponto 15-, sem que se apurasse quaisquer outros factos atinentes a qualquer outra comunicação posterior.
Ou seja, para além de não existir qualquer comunicação formal ao senhorio da existência de problemas no locado (infiltrações, humidades e outros que mais tarde invoca terem surgido como fendas e abaulamento do telhado) que o autor invoca existirem em sede de petição inicial e sustenta impossibilitarem o gozo daquele, não se lograram apurar quaisquer outros factos, para além dos indicados em 15., relativos a qualquer comunicação àquele dos vícios /deficiências do imóvel, mormente dos elencados na PI como fundamento resolutivo. Do que vem de se expor resulta, desde logo, inexistir a comunicação concretizada por parte do arrendatário dos problemas e deficiências que o A. invoca existirem no imóvel e necessidade da realização de obras, o que, face ao disposto no artigo 1033º alínea d) do C.Civil, afastaria, em primeira linha, a responsabilidade do senhorio pelo não cumprimento do contrato (verificado que fosse esse incumprimento).
Com efeito, na senda do que acima vem exposto a falta de cumprimento pelo senhorio da obrigação de fazer obras e a responsabilidade desta decorrente supõe a mora do devedor (senhorio), sejam ou não urgentes as reparações a efectuar. E a mora, pressupõe, necessariamente, a interpelação (artigo 805º do CC), judicial ou extrajudicial, acompanhada do estabelecimento de um prazo, pois caso contrario, a omissão imputada não poderá considerar-se ilícita nem culposa, excluindo a sua responsabilidade.”
Insurge-se o autor/apelante contra o decidido, alegando, em síntese, que:
- atenta a quantidade e natureza das deficiências patenteadas pelo imóvel – e independentemente de ter sido este o motivo do encerramento do estabelecimento -, é manifesto que o locador deixou de cumprir a obrigação principal que sobre ele impende, de assegurar ao locatário o gozo do locado para o fim a que se destina;
- a resolução operou por via do disposto no arts. 1083º, ns. 2 e 5, e 1050º, als. a) e b) do Código Civil – a regulamentação legal do contrato de arrendamento estipula as situações em que o arrendatário ou o senhorio podem resolver o contrato e, verificados alguns desses fundamentos, o outorgante pode resolver o contrato independentemente de interpelar a parte contrária para cumprir as suas obrigações, não sendo aqui de aplicar as regras gerais relativamente ao incumprimento das obrigações.
Não podemos dar razão ao apelante.
Alega o Apelante que o disposto no artigo 1050º, al. a) do Código Civil lhe permitiria resolver o contrato face ao estado atual do locado e ainda que não tivesse sido esse o motivo do encerramento do locado.
Contudo, o disposto na al. a) do artigo 1050º do Código Civil (CC) – consagrando o direito do locatário à resolução, por privação do uso da coisa ainda que temporária, “independentemente da responsabilidade do locador” – não tem qualquer serventia para a pretensão que o autor aqui se propõe exercer.
Com efeito, aquilo que o autor pretende com a presente ação não é a obtenção da extinção do contrato, “independentemente da responsabilidade do locador”. Se assim fosse, há muito que o autor/arrendatário teria posto fim ao contrato: a lei confere-lhe a faculdade de por fim ao contrato sem ter de recorrer ao tribunal, nomeadamente, através do mecanismo simples previsto na lei consistente na denúncia do contrato para o termo do prazo O contrato foi celebrado por um ano, automática e sistematicamente renovado por igual período, salvo se o arrendatário procedesse à sua denúncia, por forma escrita, com a antecedência mínima de 30 dias (Ponto 3. da matéria de facto). Assim, se pretendia por fim ao contrato, em julho de 2011, quando deixou de pagar renda, ou, em março de 2013, quando encerrou o estabelecimento, o autor poderia pura e simplesmente ter enviado uma carta aos senhorios denunciando o contrato para o termo do mesmo, com uma antecedência mínima de 30 dias (no primeiro caso, com efeitos a 30 de setembro de 2011, e, no segundo caso, com efeitos a 30 de setembro de 2013)..
O efeito que o autor verdadeiramente pretende ver reconhecido pelo tribunal, não é propriamente o da extinção do contrato, mas a dispensa da obrigação de pagamento das rendas, desde julho de 2011 até à citação do réu, com fundamento na violação por parte dos réus da obrigação de fazer obras no locado e, desde então e até lhe ser paga pelos réus o valor por si reclamado a título de benfeitorias, com fundamento num direito de retenção, direito que invoca, pela primeira vez, com a presente ação.
Ora, essa despensa de pagamento das rendas – quer porque abarca um período em que o autor manteve inclusivamente o estabelecimento aberto ao público, quer porque o autor se mantem, até hoje, na detenção do locado, só a poderia obter tendo por base um comportamento, se não culposo, pelo menos imputável aos réus, senhorios.
Segundo o nº1 do artigo 1083º do Código Civil, “Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte".
O fundamento geral de resolução do contrato por parte do arrendatário é idêntico àquele que vigora para o senhorio, ou seja, o incumprimento que “pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”.
E, relativamente ao arrendamento urbano, a lei dá, no nº5 do artigo 1083º CC, como exemplo de um fundamento de resolução pelo arrendatário, “a não realização, pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado e, em geral a aptidão deste para o uso previsto no contrato Redação dada pela Lei nº 31/2012, de 14 de agosto.”.
Não haverá dúvidas, no caso em apreço, de que o locado necessita de obras sem as quais não se encontra apto para o fim a que se destina e de que as obras de que carece incumbem ao senhorio.
Ou seja, poder-se-á afirmar não se achar cumprida por parte do senhorio a obrigação de assegurar o gozo da coisa, pelo que, a considerarmos que a resolução opera com a simples prova do incumprimento – desde que assumindo a gravidade exigida pelo nº2 do artigo 1083º – independentemente da culpa do devedor, tal incumprimento atribuiria ao autor o direito à resolução do contrato.
Mas, mais uma vez, voltamos a salientar que tal resolução do contrato, por si só não conferiria ao autor o efeito por si pretendido – a despensa retroativa da obrigação de pagamento das rendas.
Com efeito, se por via de regra, a resolução tem eficácia retroativa, levando ao estado anterior à celebração do contrato, nos contratos de execução continuada – como é o caso da locação –, a resolução não afeta as prestações realizadas, só produzindo efeitos extintivos para o futuro (artigo 434º, nº2 CC) Pedro Romano Martinez, “Da Cessação do Contrato”, 3ª ed. 2015, Almedina, pp.179, 182 e 316, e Jorge Henrique Pinto Furtado, “Manual de Arrendamento Urbano”, Vol. II, 4ª ed., Almedina 2008, p.841..
A resolução não é, em princípio, dotada de eficácia retroativa, uma vez que o gozo do prédio não pode ser retroativamente apagado, não se justificando, por isso, que o senhorio não receba as rendas correspondentes a esse gozo Luís Menezes Leitão, “Arrendamento Urbano”, 8ª ed., Almedina, p.149..
Segundo Luís Menezes Leitão Obra citada, p.149., a eficácia retroativa da resolução do arrendamento dependerá, assim, do incumprimento da outra parte afetar retroativamente prestações com ele correspetivas que já foram realizadas, dando como exemplo o senhorio não chegar a entregar o prédio ao arrendatário, caso em que o arrendatário poderá pedir a resolução do contrato, pedindo a restituição das rendas que antecipadamente pagou.
Ou seja, independentemente de se considerar que a resolução do contrato de arrendamento está sujeita às regras gerais de incumprimento definitivo, seguindo as regas gerais de resolução dos contratos previstas nos arts. 432º e ss., com os pressupostos constantes do art. 801º, nº2 do CC Como sustenta Pedro Romano Martinez, “Da Cessação do Contrato”, p. 328, e Fernando Batista de Oliveira, “A Resolução do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano”, Almedina, p. 143., ou se entenda que o artigo 1083º consagra uma situação de resolução por justa causa, instituto privativo dos contratos duradouros Henrique Pinto Furtado, “Manual (…), p. 135., a pretensão do autor à dispensa da obrigação de pagamento de renda respeitante ao período anterior à declaração de resolução, só poderia fundar-se num comportamento imputável e culposo por parte do senhorio.
O Autor/Apelante fundamenta a sua pretensão à dispensa da obrigação de pagamento de rendas desde Julho de 2011 “na falta de condições do locado e na não realização de obras” por parte do senhorio.
No arrendamento para fins não habitacionais, na ausência de convenção em contrário, será ao senhorio que incumbirá a realização de obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, considerando-se o arrendatário autorizado a realizar as obras exigidas por lei ou requeridas pelo fim do contrato – nº1 do artigo 1111º CC.
Tal regime supletivo encontra-se conexionado com a obrigação do locador de assegurar ao arrendatário o gozo do imóvel para os fins a que se destina – al. b) do artigo 1031º CC.
A obrigação do senhorio de realização de reparações e obras na coisa locada, com as alterações introduzidas pelo NRAU, passou a ser sujeita a um regime complexo, resultante da conjugação do regime geral da locação civil, com o Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA, aprovado pelo DL nº 157/2006, de 08 de agosto, e alterado pelo DL 306/2009, de 23 de outubro, pela Lei nº 30/2012, de 14 de agosto, pela Lei 79/2014, de 19 de Dezembro e pelas Leis nºs. 42/2017 e 43/2017, de 14 de junho).
Segundo o regime geral da locação civil, o locatário pode exigir ao senhorio que faça as reparações necessárias ao uso da coisa locada (artigo 1036º).
Quanto às “Reparações e outras despesas urgentes”, dispõe o artigo 1036º CC:
1. Se o locador estiver em mora quanto à obrigação de fazer reparações ou outras despesas, e umas e outras, pela sua urgência, se não compadecerem com as delongas de um processo judicial, tem o locatário a possibilidade de fazê-las extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso.
2. Quando a urgência não consinta qualquer dilação, o locatário pode fazer as reparações ou despesas, também com direito a reembolso, independentemente de mora do locador, contanto que o avise ao mesmo tempo”.
Quanto ao arrendamento de prédios urbanos, o artigo 1074º, remetendo para o regime geral do artigo 1036º, prevê, no seu nº3, que nas situações aí previstas – realização de obras pelo locatário em caso de urgência – o arrendatário possa efetuar a compensação do crédito pelas despesas com a realização da obra com a obrigação de pagamento da renda.
Por sua vez, o RJOPA atribui ainda ao arrendatário o direito de requerer ao Município a determinação de realização de obras coercivas nos prédios arrendados, caso as mesmas não sejam realizadas (artigo 12º), nos termos constantes dos artigos 30º e 31º.
O artigo 32º de tal diploma atribui ainda ao arrendatário a faculdade de realizar ele próprio as obras de conservação quando o senhorio, a tal instado pelo município, a elas não proceda dentro do prazo estabelecido, com direito a compensação pelo valor das obras com o valor da renda, nos termos previstos no artigo 33º.
Vejamos agora as pretensões do autor e o que a tal respeito é por si alegado na Petição Inicial, quanto:
1. Rendas não pagas entre Julho de 2011 e março de 2013
Nos arts. 9º e 10º da Petição Inicial, alega o autor que, tendo recebido a chave do locado no dia 15 de setembro de 2004, “o autor pagou as rendas do contrato até àquela correspondente ao mês de julho de 2011”. Seguidamente, e sem que refira expressamente qualquer ligação com o alegado nos arts. anteriores, no artigo 10º alega que “o imóvel que constituiu objeto do contrato veio a apresentar graves deficiências que impossibilitaram a continuação da exploração do estabelecimento”. Nos artigos seguintes – 11º a 34º da P.I. – o autor descreve o atual estado do locado e as deficiências de que padece –, concluindo nos arts. 35º e 36º, que o estado de degradação do imóvel o forçou a cessar o estabelecimento de discoteca a partir de 30 de março de 2013.
Percorrida a Petição Inicial, nunca o autor afirma que deixou de pagar as rendas, quando deixou de as pagar Quando ouvido em declarações de parte, afirmou que até março de 2011, as rendas foram pagas regularmente até março de 2011, e que em julho de 2011 estavam em falta quatro meses de renda, que vieram a ser pagas, duas em outubro de 2012, outra em novembro de 2012 e a última em janeiro de 2013., qual o motivo da falta de pagamento e, muito menos, que tenha, na altura, exercido qualquer pretensão a tal respeito junto dos senhorios – sabemos apenas que, agora e com a presente ação, pretende vir a ser dispensado da obrigação do pagamento das rendas que se encontram por pagar.
A tal respeito, afirma-se na sentença recorrida:
Avançando, importa salientar que a situação fáctica apurada nos autos permite concluir que a pretensão do autor é tão mais inviável, quando se constata, que não obstante os por si alegados problemas/deficiências do imóvel, existentes, na sua versão, desde praticamente o início do contrato (final 2004), este tenha usufruído plenamente do mesmo, mantendo aberto o estabelecimento comercial de discoteca que aí estava instalado até ao ano de 2013 (março), sem que face à «alegada» gravidade dos problemas do imóvel tivesse, perante a invocada (mas não provada) inércia do proprietário /senhorio, recorrido ao uso das faculdades que a lei lhe conferia, designadamente à realização por si das obras urgentes necessárias com direito ao seu reembolso, nos termos do disposto pelo artigo 1036º do Código Civil ou a comunicação da sua falta às entidades competentes (Município) para os legais efeitos, de acordo com o D.L. n.º 157/2006, de 08 de Agosto ( artigo 2º n.2). Sequer denunciou o contrato no fim do prazo da sua renovação, como lhe era permitido contratualmente.
Na verdade o autor não só nada fez, como sem fundamento para tal, como veremos, deixou a partir de março de 2011 de efectuar o pagamento da renda mensal acordada, escudando-se na excepção de não cumprimento do contrato face à não realização de obras pelo senhorio. Sucede que tal invocação sem nunca em momento anterior ter sido comunicada ao senhorio -tal não se mostra alegado-, não reúne os requisitos para a sua validade.”
Subscrevendo a posição assumida na sentença recorrida, entende-se que, independentemente da (i)licitude de tal conduta, se a falta de pagamento de renda por parte do autor radicava, não num mero atraso no seu pagamento, mas numa atitude de recusa de tal pagamento enquanto os senhorios não levassem a cabo determinadas obras que, no entender do autor seriam essenciais ao normal funcionamento do locado, o autor era obrigado a dar conhecimento expresso de tal recusa ao senhorio, não valendo para tal efeito, a mera situação de atraso ou falta de pagamento desacompanhada de qualquer declaração que, de qualquer modo, só seria eficaz, se e quando chegasse à pessoa do senhorio.
Por outro lado, percorrendo a Petição Inicial, as referências ao conhecimento que por parte do autor é dado aos réus sobre o estado do locado são vagas, genéricas e reportadas a um tempo muito anterior à cessação do pagamento da renda (já para não falar na data do encerramento do estabelecimento…).
Com efeito, depois de nos arts. 11º a 37º da P.I. se descrever o estado atual do locado, as únicas referências que encontramos a qualquer comunicação ao senhorio, são as seguintes:
“38. O autor informou os réus das deficiências do imóvel. Aliás,
39. Logo a partir do ano de 2005, ano seguinte ao da abertura ao público da discoteca, o A. pode constatar a existência de defeitos no imóvel.
(…)
42. A partir de 2005, o Autor exigiu que os réus fizessem as obras necessárias de modo a garantir condições regulares de funcionamento.
43. Os RR., por seu turno, não obstante reconhecerem as deficiências assinaladas pelo autor e o perigo que delas decorria, nada fizeram.
44. O Réu marido prometeu a realização de obras, nomeadamente no telhado, sendo certo que adiou sempre a sua realização.
45. Alegando que pretendia esperar pela melhoria das condições climatéricas.
46. Chegando a depositar materiais de construção junto do edifício (nomeadamente no que se refere a uma viga necessária para a reconstrução do telhado ou construção de um telhado novo) com o que dava a entender que pretendia dar início às obras,
47. Mas acabando sempre por não as realizar.
Ora, não só, a referência temporal a “logo a partir de 2005” é completamente vaga, como ficou dado como provado que “por volta de 2005 o autor queixou-se ao R. da entrada de água no interior do imóvel, tendo este mandado ver o telhado a expensas suas e procedido à substituição de uma caleira de junção de águas do telhado por uma de zinco”.
O autor não alega qualquer outra específica comunicação ou interpelação dos réus/senhorios, nem quais os concretos vícios de que lhes terá dado conhecimento ou quais as obras que alegadamente lhes terá ido solicitando – sendo certo que o estado do locado, em 2005 não seria o mesmo que em 2011, quando deixou de pagar as rendas, assim como não seria o mesmo em 2013, aquando do encerramento da discoteca, como, por fim, não corresponderia aos estado do locado que veio a ser constatado na peritagem realizada em junho de 2016, numa altura em que o estabelecimento se encontrava encerrado há mais de três anos.
Sustenta o Apelante, nas suas alegações de recurso, ter interpelado os réus por diversas vezes para o efeito e que a lei não exige que tal interpelação seja escrita.
Antes de mais, haverá que salientar que os entraves à viabilidade e à procedência das pretensões do autor se situam, não tanto ao nível da prova (ou de falta dela), mas, essencialmente ao nível da ausência de alegação de factos fundamentais e necessários ao reconhecimento da mora por parte do senhorio no cumprimento da sua obrigação de realização de obras de conservação do locado – falta de concretização das concretas comunicações que possam ter sido feitas ao R. a dar-lhe conhecimento dos vícios do locado, falta de concretização do momento em que tais comunicações alegadamente teriam e de quais os vícios que em cada uma delas foram reportados; falta de alegação de que a falta de pagamento da renda era uma resposta à ausência de obras, falta de alegação de que a partir de uma determinada altura lhes teria comunicado que ia deixar de pagar a renda enquanto o réu não assegurasse a realização de obras no locado…
Quanto à questão da forma das comunicações a efetuar ao senhorio, haverá que ter em consideração a grande alteração introduzida pelo NRAU ao dispor no artigo 9º sobre a forma a adotar pelo senhorio e pelo arrendatário nas comunicações a efetuar entre si na vigência do contrato.
Se o princípio geral consagrado quanto à forma das declarações negociais é a liberdade da forma (artigos 219º e 295º do CC), o legislador estabeleceu um regime especial para certas comunicações entre as partes do contrato de arrendamento:
- a atualização da renda;
- a realização de obras no locado;
- a cessação do contrato de arrendamento.
A forma exigida para todas as comunicações relativas a rendas e obras é o escrito assinado pelo declarante (senhorio ou arrendatário) Fernando Augusto Cunha e Sá e Leonor Coutinho, “Arrendamento 2006, Novo Regime do Arrendamento urbano”, Almedina, p. 25. e remetido por carta registada com aviso de receção.
Ainda que se considere que este regime só vigora para as comunicações legalmente exigíveis, o aviso imediato ao locador sempre que tenha conhecimento dos vícios da coisa constituiu precisamente uma das obrigações do locatário prevista na al. h) do artigo 1038º CC.
Ora, se a necessidade de obras terá atingido uma tal gravidade que o autor teve de encerrar o estabelecimento, como é por si alegado, não se compreende a ausência de alegação, não só do envio de qualquer comunicação escrita, como, pior ainda, a ausência de alegação de que tenha ocorrido qualquer especifica comunicação – escrita ou mesmo verbal – ao senhorio, quer relativamente a uma eventual recusa de pagamento de renda com fundamento em vícios do locado (em 2011), quer relativamente ao encerramento do estabelecimento e dos motivos que estiverem na sua base (em 2013).
Ou seja, esta total ausência de concreta alegação de comunicação ao senhorio de cada uma das patologias que foram surgindo, bem como da concretização do momento em que tais comunicações possam ter sido efetuadas, impedir-nos-á de relacionar a falta de pagamento das rendas e o encerramento do estabelecimento com o estado do locado, de modo a considerar verificada a existência de mora por parte do senhorio na realização de obras de conservação.
Por outro lado, apesar de alegar que o estado do locado se começou a degradar a partir de 20005, e de não se encontrar paga qualquer outra renda respeitante aos meses posteriores a Junho de 2011, o autor manteve o estabelecimento aberto ao público até o dia 30 de março de 2013.
Não se vê, assim, como dispensar o autor da obrigação de pagamento das rendas relativamente a um período em que usufruiu normalmente do locado, sendo que, além do mais, se a sua intenção era pressionar o senhorio a realizar obras no locado, a lei conferia-lhe meios bem mais eficazes para alcançar tal desiderato: realizar ele próprio as obras de recuperação do telhado e ir descontando o montante despendido no valor mensal das rendas a pagar ao senhorio.
2. Rendas respeitantes a abril de 2013 e até à citação do réu na presente ação
No dia 30 de março de 2013 o autor encerra o estabelecimento, não alegando nos autos que tenha, então, tomado alguma providência ou que tenha assumido alguma posição relativamente ao locado e que dela tenha dado conhecimento ao senhorio, aquando do fecho ou desde essa data até à propositura da presente ação em 20 de agosto de 2015, mantendo as chaves em seu poder e deixando o estabelecimento encerrado ao público até hoje, com o consequente agravar das condições do locado, como é visível na fotografia junta com o relatório de peritagem (fls. 137), onde se vê uma parte bar da esplanada completamente destruída.
Atentar-se-á em que o encerramento do estabelecimento comercial instalado no locado por um período superior a um ano é um comportamento tido com tal gravidade que o artigo 64º, nº1, al. h), do RAU o consagrava expressamente como causa de resolução do contrato por parte do senhorio, ressalvados os casos de força maior ou de ausência forçada daquele que não se prolongasse por mais dois anos. Quanto ao NRAU mantem tal causa de resolução, ao consagrar no artigo 1072º, nº1 CC o dever de uso efetivo da coisa por parte do arrendatário, que a não pode deixar de utilizar durante mais de um ano.
Assim sendo, se o autor/arrendatário tinha uma causa justificativa legítima para o não uso do estabelecimento, tinha a obrigação de ter dado conta ao senhorio do encerramento e da respetiva causa.
A obrigação de uso efetivo da coisa por parte do arrendatário justifica-se por dois motivos: i) por um lado, a utilização da coisa está ligada à manutenção da mesma, quer porque quem usa a coisa geralmente vela pelo seu bom estado, quer porque o uso da coisa pelo inquilino previne o uso abusivo por terceiros, aumentando a segurança; ii) por outro lado, a privação do senhorio do gozo da coisa e da liberdade de, durante o arrendamento o ceder a terceiros, deve justificar-se pela efetiva utilização da coisa feita pelo arrendatário, devendo o sistema jurídico promover a utilização economicamente eficiente dos bens Elsa Sequeira Santos, “Código Civil Anotado”, Vol. I, 2017, Ana Prata, Coord., p.1032..
O autor encerrou o estabelecimento no dia 30 de março de 2013 e manteve-o encerrado durante mais de três anos, até à propositura da presente ação, sem que alegue ter tomado qualquer providência, nomeadamente junto do senhorio, a dar-lhe conta do encerramento do estabelecimento, dos motivos de tal encerramento e do estado do locado, contribuindo, necessariamente com a sua inércia, para o agravar do estado do locado.
Como defende Luís Menezes Leitão “Arrendamento Urbano”, p. 81-82., no caso de as obras estarem a cargo do senhorio, se a sua não realização constituiu fundamento de resolução do contrato pelo arrendatário, enquanto se mantiver no gozo do imóvel o arrendatário possa utilizar a exceção de não cumprimento do contrato para se recusar a pagar a renda, em consequência da não realização das obras, apenas podendo efetuar a redução da renda na medida proporcional à privação ou diminuição do gozo nos termos do artigo 1040º.
Alega ainda o Apelante não poder ser obrigado a pagar as rendas relativamente a um período em que a exploração esteve impedida, afirmação que não podemos subscrever relativamente à situação em apreço.
Ainda que o locado, pelos vícios que então apresentava, não se encontrasse em condições de permitir a continuidade do estabelecimento lá instalado e que o encerramento tivesse sido motivado (também ou principalmente) pelo estado impróprio do locado – factos que não ficaram demonstrados –, o autor não fornece qualquer justificação para o facto de ter permanecido na respetiva posse e com estabelecimento encerrado, durante mais de três anos – desde a data do seu encerramento a 30 de março de 2013 até 20 de agosto de 2015, data da propositura da presente ação –, sem que alegue ter tomado qualquer providência no sentido de resolver a situação.
Com efeito, se com a propositura da ação e apesar de pretender a resolução do contrato, continua a recusar a entrega do locado com fundamento num alegado direito de retenção por benfeitorias, o autor não alega que tenha feito valer tal pretensão junto do senhorio em data anterior à propositura da presente ação – como já foi referido, o autor limita-se a encerrar o estabelecimento e a permanecer com o locado em seu poder, sem que alegue ter então comunicado tal encerramento ao senhorio e exercido qualquer pretensão a tal respeito, remetendo-se ao silêncio até à data em que intentou a presente ação.
Não se descortina, assim, qualquer cobertura legal para a dispensa de pagamento das rendas por parte do autor, quer relativamente ao período em que manteve aberto ao público o estabelecimento instalado no locado, quer posteriormente a tal encerramento e até à propositura da presente ação.
3. Rendas vencidas na pendência da ação e vincendas até à entrega do locado
Com a citação dos réus, é dado conhecimento aos réus da declaração do autor de resolução do contrato de arrendamento, declaração que sendo recetícia se torna eficaz quando chega ao conhecimento do destinatário. O contrato de arrendamento considerar-se-á resolvido deste então, ainda que o exercício do direito de resolução se considere injustificado.
De qualquer modo, e independentemente de operada a resolução do contrato o arrendatário continua obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda convencionada – artigo 1045º, nº1 CC.
Assim sendo, a dispensa do pagamento de tal compensação por parte do autor sempre se encontraria dependente, desde logo, da apreciação da legitimidade da manutenção do locado em seu poder e do reconhecimento do seu invocado direito de retenção sobre o locado pelo alegado crédito por benfeitorias, questão que passamos a analisar.
3. Indemnização por benfeitorias e direito de retenção
A sentença recorrida veio a julgar totalmente improcedente o pedido de condenação dos réus no pagamento da quantia de 145.000,00 €, que o autor entende ser-lhe devido pela valorização do imóvel na sequência das benfeitorias que este realizou na pendencia do contrato de arrendamento ou com fundamento em enriquecimento sem causa.
O juiz a quo faz assentar tal improcedência na consideração de que o autor na petição inicial se limitou a alegar ter procedido a diversas obras e remodelações do imóvel e estabelecimento comercial que descreve ao longo dos seus artigos61º a 101º, num total de 55.831,57€, referindo que o produto de tais intervenções não pode ser removido sem prejuízo da própria edificação,
- não especificando ou identificando a natureza das obras ou melhoramentos (benfeitorias necessárias, uteis ou voluptuárias), nelas englobando indiscriminadamente equipamentos do próprio estabelecimento, iluminação e gastos com obras de restauro;
- não provou que as obras tenham ocorrido porque este não tinha condições para a realização do contrato e que, como tal eram necessárias;
- muitas das alegadas obras nem sequer dizem respeito ao imóvel, mas à aquisição de equipamentos, sistemas de segurança/intrusão, extintores, equipamentos de ar condicionado, tolde, cabine de som, estruturas metálicas de sustentação de robótica, iluminação, etc., que podem ser levantados sem detrimento;
- o autor não logrou demonstrar quais as benfeitorias que tenham sido necessárias e quais as que sendo enquadradas no conceito de uteis (que não discriminou) não possa levantar sem detrimento e respetivo valor.
- tal constatação arrasta consigo a improcedência do invocado direito de retenção.
Insurge-se o apelante contra o decidido, alegando que o relatório pericial é perentório ao estabelecer que as benfeitorias do autor aumentam o valor da coisa e não podem ser levantadas sem detrimento delas, não tendo sido produzida qualquer prova que definitivamente ponha em causa aquele entendimento: independentemente de algumas obras terem sido feitas de acordo com uma qualquer sensibilidade estética, a verdade é que esta sensibilidade não condiciona o valor delas decorrente; por outro lado, há outras obras que são totalmente alheias ao sentido estético do autor, como acontece com instalações técnicas ou especialidades.
Tal como já foi referido aquando da apreciação do primeiro pedido formulado pelo autor e tal como é salientado na sentença recorrida, a verdadeira questão ou entrave à viabilidade desta sua pretensão reside, desde logo, na falta de alegação discriminada e concretizada sobre quais as obras, de entre todas as por si realizadas, que executou, ou por se mostrarem necessárias ao fim a que se destina ou, quais aquelas que, embora não sendo necessárias, contribuíram para a valorização do locado e, em simultâneo, não possam ser levantadas sem detrimento do imóvel – discriminação que se afiguraria essencial, porque sujeitas por lei a regime diferente.
Na falta de prova de que o imóvel se encontre valorizado por alguma das intervenções efetuadas pelo autor e, em caso afirmativo, qual das intervenções aportou um valor acrescido ao imóvel, para se poder concluir se pode, ou não, ser levantada (pois só estas benfeitorias, não sendo necessárias, poderão dar lugar ao reembolso do respetivo valor (artigo 1372º, nº2 CC).
A negação do alegado direito de crédito por benfeitorias acarreta a necessária improcedência do seu invocado direito de retenção.
A apelação será de improceder, na sua totalidade.
IV – DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes deste tribunal da Relação em julgar a apelação improcedente, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas a suportar pelo apelante.
Coimbra, 11 de setembro de 2018
V – Sumário elaborado nos termos do art. 663º, nº7 do CPC.
1. A resolução do contrato de arrendamento, por via de regra, não tem efeitos retroativos, não dispensando o arrendatário do pagamento das rendas vencidas na vigência do mesmo.
2. Para que se reconheça a existência de mora do senhorio na realização de obras de conservação do locado, necessário se torna a alegação e prova de que foi dado conhecimento ao senhorio dos concretos vícios do locado e da sua interpelação para a realização de obras.
3. Para que a exceção de incumprimento do contrato – reportada à recusa de pagamento de renda enquanto o senhorio não executar determinadas obras de conservação – possa produzir qualquer efeito, terá de ter sido oportunamente levada ao conhecimento do credor.
4. O NRAU veio consagrar a exigência da forma escrita para todas as comunicações relativas a rendas e obras – escrito assinado pelo declarante (senhorio ou arrendatário) e remetido por carta registada com aviso de receção.
5. A mera alegação de que realizou determinadas obras que importaram uma valorização do imóvel em determinado montante, é insuficiente para a caraterização do tipo de benfeitorias em causa, caraterização esta essencial para determinar se o arrendatário tem ou não direito ao respetivo reembolso.
Maria João Areias ( Relatora )
Alberto Ruço
Vítor Amaral