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FALTA DE REDUÇÃO A ESCRITO DO CONTRATO
NULIDADE
ÓNUS DA PROVA
ARTIGOS 1.º, N.º 3 E 2.º, DO DL 188/76
ARTIGO 1.º, 1 A 3, DO DL 13/86, DE 23/1
ARTIGO 7.º, DO RAU
ARTIGOS 2.º E 14.º, DA LEI 13/2019, DE 12/2
ARTIGOS 350.º E 1069.º, DO CÓDIGO CIVIL
ARTIGO 615.º, 1, D), DO CPC
II. O ónus da prova relativamente à imputabilidade da não redução a escrito do contrato de arrendamento recai sobre o autor.
III. O que se verifica ainda que, o Réu não seja o anterior proprietário, que cedeu a casa ao A., mas sim o comprador do imóvel em causa.
Acordam na Secção Cível (3.ª Secção), do Tribunal da Relação de Coimbra.
Proc.º n.º 1662/23.6T8FIG.C1
1. Relatório
1.1. Identificação das partes:
Autor: AA, residente na Rua ..., ..., ..., ...
Réu: BB, residente na Rua ..., ..., ..., ....
Objecto do litígio:
Pedido: “deve a presente ação ser julgada procedente por provada e em consequência, declarada a existência do contrato de arrendamento celebrado em Junho de 2017, conforme melhor identificado nesta P.I. e, em consequência, condenado o réu a reconhecer esse mesmo contrato de arrendamento e informar o NIB para pagamento das rendas”.
Reconvenção: O réu requer que o imóvel lhe seja entregue e que o autor seja condenado a pagar- lhe a “quantia a liquidar em sentença, mas nunca inferior a 1200,00€”.
Fundamentos do pedido: Em 29 de Setembro de 2023, o réu comprou o imóvel que o autor habita por ter celebrado em Junho de 2017 com os anteriores proprietários e vendedores contrato de arrendamento. Sucede que o réu não aceita esse arrendamento e vem exigindo ao autor que desocupe o imóvel.
Súmula da oposição/Fundamentos da reconvenção: O réu invoca a sua ilegitimidade passiva por entender que deviam ter sido também demandados os anteriores proprietários.
Apesar de reconhecer a compra da fracção e a sua ocupação na data em que a visitou, impugna a demais factualidade descrita na petição, e alega que está impedido de usufruir a mesma desde que a comprou, pagando todos os meses uma prestação de 300,00 € pelo empréstimo hipotecário que contraiu para sua aquisição, devendo por isso ser ressarcido.
Foi apresentada réplica onde a autora, responde à excepção considerando-a improcedente, e se defende por impugnação.
*
Foi proferido despacho admitir reconvenção ao abrigo do art.º 266.º, n.º 2, al. a) do CPC.
*
Foi decidido serem o R. parte legitima.
***
1.2. -Procedeu-se à realização da audiência de discussão e julgamento.
Após foi proferida sentença onde se decidiu:
- Julgar a acção improcedente e absolver o réu do pedido.
- Julgar a reconvenção parcialmente procedente, condenando o autor/reconvindo:
- a entregar a Fracção Autónoma, destinada a habitação, correspondente ao R/chão, no prédio sito na Rua ..., na ..., ao réu/reconvinte;
- a pagar a réu/reconvinte a quantia de 600,00 € (seiscentos euros) a título de compensação pelo uso da referida fracção até Dezembro de 2023, inclusive, bem como a pagar uma quantia mensal no valor de € 200,00 (duzentos euros) desde Janeiro de 2024 até à efectiva entrega do mencionado imóvel; absolvendo o autor/reconvindo do demais peticionado.
Custas da acção a cargo do autor (sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficie).
Custas da reconvenção a cargo de ambas as partes na proporção do decaimento e sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficiem (art.º 527.º do Código de Processo Civil).
Fixo à causa o valor de 7.200,00 € (art.º 306.º, n.º 2 e art.º 299.º, n.º 2 do CPC).
***
1.3. – Inconformado com tal decisão dela recorreu o A. – AA -terminando a sua motivação com as conclusões que se transcrevem:
a) Pretende o Recorrente, com o recurso interposto, ver reapreciada a decisão
sobre a matéria de facto, por considerar que a decisão relativa ao elemento da
imputabilidade na falta redução do contrato de arrendamento a escrito,
essencial para suprir a falta de forma e nulidade decorrente da sua
inobservância, se provou não se dever ao Recorrente.
b) Determina o n.º 2 do artigo 1069.o do Código Civil, que, não sendo a falta de redução a escrito do contrato de arrendamento imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses.
c) Quanto à forma de contrato temos que olhar para o regime instituído pelo Decreto-Lei n.º 188/76, de 12 de Março que passou a aplicar a exigência de forma escrita (art. 1.º, n.º 1) aos contratos anteriores (cfr. os diversos números do art.º 2.º), mas com a ressalva de que “A falta de contrato escrito presume-se imputável ao locador e a respectiva nulidade só é invocável pelo locatário” (art.º1.º,n.º 2), regime este que foi mantido pelo Decreto-Lei n.º 13/86, de 23 de Janeiro (art. 1.º, n.ºs 1, 2 e 3).
d) Os diplomas mais recentes, que regulamentam o arrendamento para habitação,não modificaram a aplicação das exigências de forma aos arrendamentos antigos, devemos concluir que, quanto à situação de arrendamento dos autos que se provou ter sido celebrado em 2017, se mantém válida e inalterada a presunção de que a falta de redução da relação contratual a escrito é imputável ao locador e não ao arrendatário.
e) Mais, da prova produzida em julgamento, forçosamente concluímos que o Recorrente, solicitou aos senhorios a redução do contrato de arrendamento a escrito, variadas vezes.
f) A este respeito, entendemos que o Tribunal a quo não podia ter valorado como fiel o depoimento das testemunhas, CC e DD, que celebraram com o Recorrente o contrato de arrendamento verbal e posteriormente alienaram ao Recorrido o imóvel sobre o qual pendia tal contrato.
g) As suas declarações foram condicionadas à ocultação da prática de arrendamento, sem contrato, que usavam naquele imóvel que, para além de contraditórias entre si, são opostas às declarações prestadas pelo Recorrente, corroboradas pela testemunha EE, e à percepção do homem médio. Senão vejamos:
h) Do confronto das declarações prestadas por estas testemunhas, com quem o Recorrente celebrou verbalmente o contrato de arrendamento, resulta que era prática habitual destes proprietários arrendarem o imóvel sem realizarem um contrato escrito. Uma vez que,
i) Confirmaram que, antes do Recorrente, tinham tido outro inquilino nos mesmos termos em que estava o Autor, sem que, para tanto, tivessem realizado o contrato.
j) Tal serviria, crê, o Autor para evitar o pagamento de impostos a que estão sujeitos os rendimentos prediais obtidos por este contrato.
k) Resulta também que houve um cuidado muito conveniente ao tentar determinar que o que estaria em causa seria uma compra e nunca um arrendamento. Porém,
l) A testemunha CC confirmou que celebraram um contrato de arrendamento com opção de compra, uma vez que se o Recorrente viesse a adquirir a habitação seria descontado do preço final o valor entregue a título de rendas.
m) A esposa, testemunha DD, declarou que tal situação nunca foi sequer abordada e, sempre que de modo espontâneo se referia ao pagamento da renda ou ao contrato de arrendamento procurou corrigir o discurso condicionando-o à venda.
n) Esta versão, apresentada pelos anteriores proprietários, perde toda a sua credibilidade quando atentamos da nas declarações de parte prestadas pelo Recorrente, em sede de audiência e julgamento.
o) De modo espontâneo e sincero declarou que pediu várias vezes para que o contrato de arrendamento fosse reduzido a escrito aos seus senhorios.
p) Tal não sucedeu por reiterada indisponibilidade daqueles.
q) Tais declarações foram corroboradas pelas declarações da testemunha EE, que assistiu à solicitação do Recorrente, junto dos senhorios, para celebração escrita do contrato de arrendamento. Para além desta,
r) Foram descritas pelo Recorrente vários pedidos de regularizar a sua situação, tendo, de modo pormenorizado descrito, pelo menos, duas situações em que solicitou o contrato escrito aos senhorios, uma aquando a negociação do tarifário do fornecimento de luz, outra pelo contacto feito no hospital da Gala.
s) Destarte, para que se verificasse que a não celebração do contrato escrito tinha sido por motivo imputável ao Autor, teria de ter sido feita prova de que os senhorios tinham procurado essa celebração, mas que que a conduta do Autor teria impedido essa verificação.
t) Não podemos ignorar sobre quem recai a obrigação da declaração fiscal dos rendimentos provenientes destes arrendamentos. Nem,
u) Se poderá olvidar que dificilmente iriam os anteriores proprietários confessar que praticavam arrendamento sem contrato. Contudo,
v) Verificamos que o anterior inquilino também não tinha contrato e pagava exactamente a mesma quantia de renda que o Recorrente.
w) Contudo, as mesmas não são certamente taxativas, pois o Autor, em sede das suas declarações falou que pediu, 3, 4 ,5 vezes que lhe fosse feito tal contrato.
E,
x) Mesmo que tal prova não tivesse sido feita presume-se, nos termos do artigo 350.º do Código Civil, a culpa do senhorio na falta de celebração do contrato de arrendamento.
y) Esta presunção não foi ilidida pela prova produzida, antes foi confirmada.
z) Não é minimamente credível a versão da compra que foi apresentada pelas testemunhas, anteriores proprietários, que pretendendo vender o imóvel os mantivessem o ónus de ter um inquilino a habitar nele, sem sequer ter um contrato.
aa) Nem, tão pouco que a entrada referida pela testemunha FF diga respeito a qualquer adiatamento para compra.
bb)Tal entrada de dinheiro, corresponde aos montantes que o Recorrente declarou ter despendido no início do contrato, a saber: Mês de caução, pagamento de meio mês dos anteriores inquilinos e ainda o mês corrente, perfazendo o total de €500,00.
cc) A situação da compra ter-se-á colocado quando apareceu um interessado para adquirir o imóvel e os anteriores senhorios abordaram o Autor para o questionar se queria comprar.
dd)Tal como descreveu a testemunha DD o Autor tinha preferência nessa venda, que resulta, sabemos, pela sua qualidade de arrendatário.
ee) Assim entendemos que se prova que o Autor demonstrou os requisitos necessários para suprir para suprir a falta de forma e assim arredar a nulidade decorrente da sua inobservância porquanto provou que a falta de redução de arrendamento a escrito não lhe é imputável; sempre utilizou o locado sem oposição dos senhorios e procedeu ao pagamento da renda mensal por um período superior a 6 meses.
Termos em que V. Ex.as revogando a douta sentença proferida e substituindo-a por outra que reconheça a existência do contrato de arrendamento, sem prazo, realizado entre o Recorrente e os anteriores senhorios, nos termos pugnados no presente recurso.
Farão a inteira e acostumada
JUSTIÇA!”
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1.4. Feitas as notificações a que alude o art.º 221.º, do C.P.C. não houve resposta.
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1.5. – Foi proferido despacho a receber o recurso, do seguinte teor:
“Recurso – Autor AA, Autor interpôs recurso da sentença proferida nos autos a 06-06-2024.
O recurso é admissível (artigo 629.º, n.º1 do CPC).
O recorrente (Autor) têm legitimidade (artigo 631.º, n.º 1, do CPC).
O recurso está em tempo (artigo 638.º, n.º 1 e 7, do CPC).
Nestes termos admito o presente recurso interposto pelo Autor, o qual é de apelação (artigo 644.º, n.º 1, al. a) do CPC), com subida imediata, nos próprios autos (artigo 645.º, n.º 1, al. a) do CPC), com efeito meramente devolutivo (artigo 647.º, n.º 1, do CPC).
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Não foram apresentadas contra-alegações.
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Consigna-se que não foram invocadas nulidades sobre as quais o Tribunal a quo se deva pronunciar.
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Subam os autos ao Venerando Tribunal da Relação de Coimbra (cf. artigo 641.o, no 1 do CPC).
Notifique.”
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1.6. Colhidos os vistos cumpre decidir.
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2) Fundamentação
Factos Provados
Com relevância para a decisão da causa, provaram-se os seguintes factos:
A) Em Junho de 2017, CC e sua mulher DD, legítimos proprietários do referido imóvel nessa altura, cederam ao autor o gozo da Fracção Autónoma, destinada a habitação, correspondente ao R/chão, no prédio sito na Rua ..., na ....
B) Acordaram ainda os referidos CC e sua mulher DD, e o aqui Autor, que este último pagaria uma contrapartida de €200,00 (duzentos euros), assim como assumia todas as despesas de uso doméstico, nomeadamente água, electricidade, gás e quaisquer outros serviços que o autor viesse a contratar;
C) Gozo esse, sem prazo estipulado, e para habitação.
D) Os referidos CC e sua mulher DD, e o aqui Autor não reduziram a escrito o que acordaram.
E) Desde a data referida em A) que o autor tem vivido no imóvel identificado, pagando a contrapartida mensal, sem qualquer oposição dos referidos CC e sua mulher DD, sendo esta a sua habitação permanente, onde come, dorme, recebe os seus familiares e amigos e tem os seus pertences.
F) Através de escritura pública de 29 de Setembro de 2023, os referidos CC e sua mulher DD venderam ao réu aquela fracção pelo preço de 65.000,00 €, sendo que para a aquisição desse imóvel o réu contraiu um empréstimo no valor de 58.500,00 €,
G) O Réu, quando visitou a fracção na qualidade de interessado comprador, sabia que o Autor habitava a mesma.
H) Em Outubro de 2023 o autor solicitou ao réu a indicação de IBAN para realização da transferência bancária da renda acordada em Junho de 2017, tendo este recusado.
I) Desde 29 de setembro de 2023, data em que o R adquiriu o imóvel objeto dos presentes autos, que está impedido de o usar.
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Factos não Provados
1. Foi acordada que a contrapartida seria paga nos primeiros 10 dias de cada mês.
2. Por diversas vezes o autor solicitou a celebração escrita do contrato juntos dos então senhorios, mas estes nunca se mostraram disponíveis.
3. O réu disse ao autor que não se preocupasse pois, se comprasse a fracção, a sua situação ficava nos mesmos termos que estavam combinados com os proprietários.
4. O réu/reconvinte paga todos os meses uma prestação ao banco decorrente do empréstimo hipotecário contraído para aquisição do imóvel de valor superior a 300€;
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3. Motivação
É sabido que é pelas conclusões das alegações dos recorrentes que se fixa e delimita o objeto dos recursos, não podendo o tribunal de recurso conhecer de matérias ou questões nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso (artºs. 635º, nº. 4, 639º, nº. 1, e 608º, nº. 2, do CPC).
Constitui ainda communis opinio, de que o conceito de questões de que tribunal deve tomar conhecimento, para além de estar delimitado pelas conclusões das alegações de recurso e/ou contra-alegações às mesmas (em caso de ampliação do objeto do recurso), deve somente ser aferido em função direta do pedido e da causa de pedir aduzidos pelas partes ou da matéria de exceção capaz de conduzir à inconcludência/improcedência da pretensão para a qual se visa obter tutela judicial, ou seja, abrange tão somente as pretensões deduzidas em termos do pedido ou da causa de pedir ou as exceções aduzidas capazes de levar à improcedência desse pedido, delas sendo excluídos os argumentos ou motivos de fundamentação jurídica esgrimidos/aduzidos pelas partes, bem como matéria nova antes submetida apreciação do tribunal a quo – a não que sejam de conhecimento oficioso - (vide, por todos, Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, in “Código de Processo Civil Anotado, Vol. 2º, 3ª. ed., Almedina, pág. 735.”
Assim, as questões a decidir são:
A)- Saber se a matéria de facto fixada em 1.ª instância deve ser alterada.
B) – Saber se a sentença recorrida deve ser revogada e substituída por acórdão, que reconheça a existência do contrato de arrendamento, sem prazo, realizado entre o Recorrente e os anteriores senhorios, nos termos pugnados no presente recurso.
Atendendo que são duas as questões a decidir por uma questão de método iremos analisar cada uma de per si.
Assim,
A)- Saber se a matéria de facto fixada em 1.ª instância deve ser alterada.
Antes de entrarmos na análise da questão e como questão prévia cabe verificar se é de admitir o recurso da matéria de facto.
Sobre esta matéria preceitua o art.º 640.º, do C.P.C., para o que importa, n.º 1 e alínea a), deste número.
“1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados”.
Temos para nós ainda que de forma muito imperfeita, cumpriu minimamente o exigido pela al.ª a), do n.º 1, do art.º 640.º, do C.P.C., pois, embora não diga expressamente quais os pontos de facto que pretende ver alterados, das alíneas n), o), p), q), r), da conclusão, consegue-se verificar, sem grande esforço, que o recorrente alude aos pontos de facto não provados n.ºs 2 e 3, que pretende ver provados.
Dito isto, passemos analisar tal matéria.
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Como se sabe, a garantia do duplo grau de jurisdição da matéria de facto não subverte o princípio da livre apreciação da prova, o juiz aprecia livremente as provas, decidindo segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto, que está deferido ao tribunal da 1ª instância, sendo que na formação da convicção do julgador não intervêm apenas elementos racionalmente demonstráveis, já que podem entrar também elementos que em caso algum podem ser importados para a gravação vídeo ou áudio, pois que a valoração de um depoimento é algo absolutamente imperceptível na gravação/transcrição.
É sabido que, frequentemente, tanto ou mais importantes que o conteúdo das declarações é o modo como são prestadas, as hesitações que as acompanham, as reacções perante as objecções postas, a excessiva firmeza ou o compreensível enfraquecimento da memória, etc. (cfr. Abrantes Geraldes in “Temas Prova, II Vol. cit., p. 201) “E a verdade é que a mera gravação sonora dos depoimentos desacompanhada de outros sistemas de gravação audiovisuais, ainda que seguida de transcrição, não permite o mesmo grau de percepção das referidas reacções que, porventura, influenciaram o juiz da primeira instância” (ibidem). “Existem aspectos comportamentais ou reacções dos depoentes que apenas podem ser percepcionados, apreendidos, interiorizados e valorados por quem os presencia e que jamais podem ficar gravados ou registados para aproveitamento posterior por outro tribunal que vá reapreciar o modo como no primeiro se formou a convicção dos julgadores” (cfr. Abrantes Geraldes in “Temas de Prova” II Vol. cit., p. 273).
Ora, contrariamente ao que sucede no sistema da prova legal, em que a conclusão probatória é prefixada legalmente, no sistema da livre apreciação da prova, o julgador detém a liberdade de formar a sua convicção sobre os factos, objecto do julgamento, com base apenas no juízo que fundamenta no mérito objectivamente concreto do caso, na sua individualidade histórica, adquirido representativamente no processo.
“O que é necessário e imprescindível é que, no seu livre exercício de convicção, o tribunal indique os fundamentos suficientes para que, através das regras da ciência, da lógica e da experiência, se possa controlar a razoabilidade daquela sobre o julgamento do facto como provado ou não provado” (cfr. Miguel Teixeira de Sousa in Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, 1997, p. 348).
Nesta perspectiva, se a decisão do julgador, devidamente fundamentada, for uma das soluções plausíveis, segundo as regras da experiência, ela será inatacável, visto ser proferida em obediência à lei que impõe o julgamento segundo a livre convicção.
Daí que conforme orientação jurisprudencial prevalecente o controle da Relação sobre a convicção alcançada pelo tribunal da 1ª instância deve restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova e a decisão, sendo certo que a prova testemunhal é, notoriamente, mais falível do que qualquer outra, e na avaliação da respectiva credibilidade tem que reconhecer-se que o tribunal a quo, pelas razões já enunciadas, está em melhor posição.
Em conclusão: mais do que uma simples divergência em relação ao decidido, é necessário que se demonstre, através dos concretos meios de prova que foram produzidos, que existiu um erro na apreciação do seu valor probatório, conclusão difícil quando os meios de prova porventura não se revelem inequívocos no sentido pretendido pelo apelante ou quando também eles sejam contrariados por meios de prova de igual ou de superior valor ou credibilidade, não descurando a vertente que a prova tem de ser analisada em conjunto.
É que o tribunal de 2ª jurisdição não vai à procura de uma nova convicção (que lhe está de todo em todo vedada exactamente pela falta desses elementos intraduzíveis na gravação da prova), mas à procura de saber se a convicção expressa pelo Tribunal “a quo” tem suporte razoável naquilo que a gravação da prova (com os demais elementos existentes nos autos) pode exibir perante si.
Sendo, portanto, um problema de aferição da razoabilidade da convicção probatória do julgador recorrido, aquele que essencialmente se coloca em sede de sindicabilidade ou fiscalização do julgamento fáctico operado pela 1ª instância, forçoso se torna concluir que, na reapreciação da matéria de facto, à Relação apenas cabe, pois, um papel residual, limitado ao controle e eventual censura dos casos mais flagrantes, como sejam aqueles em que o teor de algum ou alguns dos depoimentos prestados no tribunal a quo lhe foram indevidamente indiferentes, ou, de outro modo, eram de todo inidóneos ou ineficientes para suportar a decisão a que se chegou (cfr. cfr. Miguel Teixeira de Sousa obra citada, pág. 348).
Casos excepcionais de manifesto erro na apreciação da prova, de flagrante desconformidade entre os elementos probatórios disponíveis e a decisão do tribunal recorrido sobre matéria de facto serão, por exemplo, os de o depoimento de uma testemunha ter um sentido em absoluto dissonante ou inconciliável com o que lhe foi conferido no julgamento, de não terem sido consideradas- v.g. por distracção-determinadas declarações ou outros elementos de prova que, sendo relevantes, se apresentavam livres de qualquer inquinação, e pouco mais.
A admissibilidade da respectiva alteração por parte do Tribunal da Relação, mesmo quando exista prova gravada, funcionará assim, apenas, nos casos para os quais não exista qualquer sustentabilidade face à compatibilidade da resposta com a respectiva fundamentação.
Cabe ainda referir que advogamos o defendido no Ac. desta Relação de 10/7/2018, proc.º n.º 1445/16.0T8FIG.C1, relatado por Luiz José Falcão de Magalhães, do qual somos 1.º adjunto, onde refere citando o Ac. da mesma relação de 4/4/2017, proc.º n.º 516/12.6TBPCV.C1), relatado por Jorge Arcanjo «… o controle da Relação sobre a convicção alcançada pelo tribunal da 1ª instância, embora exija uma avaliação da prova (e não apenas uma mera sindicância do raciocínio lógico) deve, no entanto, restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova e a decisão, sendo certo que a prova testemunhal ou por depoimento de parte é, notoriamente, mais falível do que qualquer outra, e, na avaliação da respectiva credibilidade, tem que reconhecer que o tribunal a quo, está em melhor posição.
Por isso, se entende não bastar qualquer divergência de apreciação e valoração da prova, impondo-se a ocorrência de erro de julgamento ( cf., por ex., Ac STJ de 15/9/2010 ( proc. nº 241/05), de 1/7/2014 ( proc. nº 1825/09), em www dgsi.pt ), tanto mais que o nosso sistema é predominantemente de reponderação (…)».
Ao que acresce que o dever de fundamentação da decisão de facto, exige actualmente a indicação do processo lógico – racional que conduziu à formação da convicção do julgador, relativamente aos factos que considerou provados ou não provados, de acordo com o ónus de prova que incumbia a cada uma das partes, conforme dispõe, no que concerne à sentença, o artº 607º, nº 4 do CPC, segundo os diversos critérios legais e jurisprudenciais, tendo em conta que, na formação da convicção do julgador rege o princípio da livre apreciação das provas, excepto nos casos previstos no nº 5 do artº 607 do C.P.C.-aqueles para cuja prova seja exigida formalidade especial, os que só possam ser provados por documentos e os que estejam já provados por acordo, documento ou confissão das partes.
É este dever de fundamentação imprescindível a um processo equitativo e contraditório, salvaguardando as garantias das partes e possibilitando a sua cabal reacção, em caso de discordância em relação a esta convicção, bem como assegurando que o tribunal de recurso tem todos os elementos necessários para a apreensão e reapreciação da matéria fáctica.
Conforme referido por Abrantes Geraldes (Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, págs. 296, 297,), “o dever de fundamentação introduzido pela reforma de 1961, reforçado em 1995 e agora transferido para a própria sentença que simultaneamente deve conter a enunciação dos factos provados e não provados e as respectivas implicações jurídicas “ exige que “se estabeleça o fio condutor entre a decisão sobre os factos provados e não provados e os meios de prova usados na aquisição da convicção, fazendo a respectiva apreciação crítica nos seus aspectos mais relevantes. Por conseguinte, quer relativamente aos factos provados, quer quanto aos factos não provados, o juiz deve justificar os motivos da sua decisão, declarando por que razão, sem perda da liberdade de julgamento garantida pela manutenção do princípio da livre apreciação das provas (…), deu mais credibilidade a uns depoimentos e não a outros, julgou relevantes ou irrelevantes certas conclusões dos peritos ou achou satisfatória ou não a prova resultante de documentos. É na motivação que agora devem ser inequivocamente integradas as presunções judiciais e correspondentes factos instrumentais (…).
Por último, no que toca à possibilidade e limites da reapreciação da matéria de facto, não obstante se garantir um duplo grau de jurisdição, tem este de ser enquadrado com o princípio da livre apreciação da prova pelo julgador, previsto no artº 607 nº 5 do C. P. Civil, sendo certo que decorrendo a produção de prova perante o juiz de 1ª instância, este beneficia dos princípios da oralidade e da mediação, a que o tribunal de recurso não pode já recorrer.
De acordo com Miguel Teixeira de Sousa, in “Estudos Sobre o Novo Processo Civil”, pág. 347, “Algumas das provas que permitem o julgamento da matéria de facto controvertida e a generalidade daquelas que são produzidas na audiência final (…) estão sujeitas à livre apreciação do Tribunal (…) Esta apreciação baseia-se na prudente convicção do Tribunal sobre a prova produzida (art.º 655.º, n.º1), ou seja, as regras da ciência e do raciocínio e em máximas da experiência”.
Assim, para que a decisão da 1ª instância seja alterada haverá que averiguar se algo de “anormal” se passou na formação dessa apontada “convicção”, ou seja, ter-se-á que demonstrar que na formação da convicção do julgador de 1ª instância, retratada nas respostas que se deram aos factos, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes, nomeadamente face às regras da experiência, da ciência e da lógica, da sua conformidade com os meios probatórios produzidos, ou com outros factos que deu como assentes.
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Sobre esta matéria escreve-se na sentença recorrida:
“O Tribunal procedeu ao exame crítico e conjugado, à luz das regras da lógica e da experiência comum, de todos os meios de prova produzidos em julgamento e constantes dos autos.
Os factos descritos nos pontos A a D resultam das declarações prestadas pelo autor e dos depoimentos convergentes das testemunhas CC e DD, anteriores proprietários da fracção que nessa parte as corroboraram, meios de prova que não foram contrariados por qualquer outro meio de prova.
Para prova do descrito em E) atendeu-se, para além das declarações prestadas pelo autor e depoimentos já referidos, ao relato da testemunha EE, que sendo amiga do autor e prestando-lhe assistência nos trabalhos domésticos, deu conta de que este habita a fracção em causa.
A compra e venda descrita no ponto F resulta da escritura junta aos autos pelo autor (cfr. Ref. 08.11.2023).
O descrito em G é reconhecido pelo próprio réu em declarações e foi também referido pelas testemunhas CC e GG que disseram que transmitiram ao réu, ainda na qualidade de interessado comprador, que o imóvel estava habitado sem contrato escrito.
A solicitação do IBAN e respectiva recusa decorre da fotografia das mensagens juntas com a Ref. 08.11.2023 sob documento 14, conjugadas com as declarações do autor que a corroborou. Apesar da resposta à mensagem pelo réu estar cortada, a sua recusa em facultar o IBAN é consentânea com a sua posição nos autos, ao não reconhecer o arrendamento, razão pela qual se deu como provada.
A impossibilidade do réu usar o imóvel é decorrência lógica da circunstância do autor a habitar.
Os factos não provados decorrem da falta de prova ou prova bastante para a sua consignação como provado.
Assim, nenhuma prova foi feita quanto ao prazo de pagamento, sendo o mesmo contrariado pelo próprio autor em declarações que referiu não ter sido fixado prazo para pagamento.
Quanto à solicitação da celebração escrita do contrato a prova afigura-se manifestamente insuficiente. Assim, enquanto o autor em declarações alude a uma única situação (que situa em 2018 e a que teria assistido uma sua amiga também aqui testemunha) em que terá pedido ao anterior proprietário, que lhe teria ligado por razão que não se recorda, para fazer contrato, tendo aquele relegado o assunto para depois, a testemunha EE, amiga do autor, deu conta de um único pedido, do autor junto dos anteriores proprietários para fazer um contrato de arrendamento (por já não querer comprar a fracção), todavia presencial, e sem o localizar no tempo. Por outro lado, CC afirmou que nunca falaram sobre fazer um contrato de arrendamento por escrito, explicando que o interesse inicial do autor era comprar a fracção, mas porque não tinha condições no momento, combinaram que ficava a habitar a casa pagando o valor da prestação ao banco dos proprietários até reunir condições económicas para tal. Este circunstancialismo foi corroborado pela testemunha DD, também ele anterior proprietária da fracção. A prova produzida a este respeito não é pois minimamente consistente para concluir pela solicitação do autor, e muito menos múltipla, para redução a escrito do acordo efectuado em 2017, e pela recusa dos proprietários, sugerindo a prova, ao invés, que a não redução a escrito terá sido consensual, atenta a manifestada intenção de compra do autor.
Quanto ao ponto 3, se por um lado o autor confirma tal alegação em declarações, por outro o réu nega a matéria respectiva, explicando, em consonância com os depoimentos dos anteriores proprietários, que o autor disse que ia desocupar a casa antes dele comprar.
O ponto 4 não foi objecto de qualquer prova.
A demais matéria descrita nos articulados não seleccionada para os factos provados ou não provados, ou é irrelevante à decisão da causa, ou conclusiva e/ou vaga, ou meramente acessória de factualidade selecionada”.
Da audição da prova resulta.
AA, A. nos presentes autos.
Refere que alugou a casa a uns senhorios, em 2017, em 15 de maio, para ele e para a filha, que estava com ele.
O contrato foi verbal, foi com o senhorio a uma caixa multibanco levantou o montante que lhe era para pagar, o mês de renda e o mês de caução, num total de 400,00€, 200,00€ renda e 200,00€ de caução.
Na casa estava outro inquilino, na altura ele ia sair e disseram-lhe se quiser paga os 15 dias até final do mês e a casa fica por sua conta. Em 15 de maio paguei 100,00€ referente aos 15 dias de maio. Portanto, paguei 500 euros, fizemos um papel e assinámos uma folha A4.
Afirma que não estipularam qualquer prazo.
Não fizeram qualquer contrato escrito, o que nem sabia, esta coisa dos contratos, pois nunca tive arrendamentos, nem alugueres, nem alugava para mim, portanto, tive sempre em casa.
Pedi-lhes para o contrato ser reduzido a escrito, isto no princípio do ano de 2018, por ter havido um problema com a EDP, e eu encontrava que estava a pagar luz a mais. Eles cortaram a luz, não sei o quê, porque as cartas vinham desencontradas, e, não apareciam. Nessa altura eles exigiram um contrato. E foi assim que fiquei a saber.
O senhor CC, que era o senhorio, um dia ligou-lhe, não sabe a que propósito, nessa altura eu disse-lhe eu preciso de um contrato, quando o fazemos, tendo ele referido um dia a gente vai se encontrar, e a gente fazemos isso.
Nunca lhe passaram recibos e o pagamento da renda era por transferência bancária, pois foi-lhe dado o IBAN. As despesas de água, da luz e da eletricidade eram pagas por si, apesar de estarem em nome dele, referindo-se ao CC, sublinhado é nosso.
No dia da escritura o senhor CC e a senhora DD foram ter com ele, ficaram junto da porta e disseram-lhe, fizemos agora a escritura, agora o que houver, já não é nada connosco, mas é com o senhor BB, damos-lhe o contacto dele e foi assim.
No dia seguinte apareceu o senhor BB a dizer-lhe se quiser ficar tem de me dar 350 euros por mês, se não faço-lhe um despejo. Disse ao sr.º BB 350 euros para mim é impossível que isto não os vale, e não consigo pagar esse valor, nem pensar. O sr.º BB referiu-lhe mas você não tem contrato, e eu disse-lhe não tenho contrato, porque o senhor CC nunca o fez porque três ou quatro ou cinco vezes que eu pedi para fazer o contrato, e ele diz, eu passo um dia. Um dia até passou lá, à ..., sozinho, numa carrinha, e chegou lá, até foi comer comigo, que eu peguei até um almoço no restaurante, e eu pensei que nesse dia ele vinha fazer o contrato afinal.
Quanto ao conhecimento da venda da casa refere que eles um dia lhe telefonaram, tendo nesse dia ido com a minha filha para o hospital da Gala. O senhor CC mais a esposa iam os dois no mesmo jipe param e disseram-lhe e para lhe dizer se calhar vamos vender a casa. Mas se a gente vender, você fica lá na mesma. Você não tenha problemas, você fica lá na mesma.
Testemunha CC, anterior proprietário da casa em questão.
Refere que tinha a casa para venda, que o sr.º AA (o aqui A.),sublinhado é nosso, prontificou-se a compra-la, mas que na altura não podia, mas ficava na casa. Tendo referido ao sr.º AA se o senhor vai comprar, não há problema nenhum, fica aqui, paga aquilo que eu estou a pagar da prestação ao banco 200,00€. E na altura, (referindo-se ao momento da compra), sublinhado é nosso, fazemos contas com o dinheiro que o senhor me está a dar agora e ficámos assim. O senhor. AA teve 5 anos, ou quase 5 anos na casa eu por diversas vezes lhe disse para avançar com a compra, mas ele dava desculpas, uma vezes era o filho outras a filha outras era o banco. Chegou um dia que lhe disse, eu quero vender a casa e é o que eu vou fazer. Ou você compra, ou eu vou vender a pessoas interessadas, até por ter muita gente interessada em comprar. O senhor AA disse, pronto, então eu não posso comprar, venda. Face a isso vendi e disse-lhe que tinha de sair. O senhor AA disse, está bem, não há problema eu saio, tem de se ver como é que vamos fazer isso. Depois de vender disse-lhe, que a partir de hoje, já não é nada comigo é com a pessoa que comprou. Não me paga mais nada.
Em maio de 2017 tinha a casa à venda, e estavam lá outros inquilinos que pagavam renda e tinham contrato verbal.
O contrato não foi reduzido a escrito, porque o sr.º AA, foi para lá para comprar, se queria comprar para quê fazer contrato escrito.
Durante estes 5 anos o senhor AA, desde o primeiro dia que entrou em casa, referiu estar em condições de comprar.
Refere que durante esse tempo nunca falaram em reduzir a escrito o contrato, até porque ele sempre disse que ia comprar.
Testemunha DD, mulher da anterior testemunha.
Refere conhecer o sr.º AA que habitava na casa e foi para lá por ir comprar a mesma.
Quando o sr.º AA os contactou para alugar a casa, referiram-lhe que não, pois a pretensão não era alugar, mas sim vender a casa. Nessa altura, o sr.º AA referiu-lhes neste momento estou com uma situação complicada, uma situação familiar e também financeira, oportunamente teria interesse em comprar, mas neste momento seria mesmo só alugar porque não tinha meios. Face a tal se era para comprar, ele dava o valor que estavam a pagar ao banco, em virtude da compra que fez ao banco, pois estavam a pagar empréstimo ao banco 200,00€, para que oportunamente o sr.º AA, nos informasse a pretensão de comprar, foi o que ele disse de comprar. Os anos foram passando e nós sempre transmitimos ao senhor AA essa situação. O senhor AA, preciso vender a casa, ele umas vezes dizia tenho um filho a estudar em Lisboa e eu não tenho dinheiro para sustentar esta vida eu preciso de vender a casa, outras vezes dizia que tinha uns dinheiros que não estavam disponíveis, porque tinha sido uma fraude do banco e que tinha investido em sangue. Depois tinha a situação familiar, que também tinha que dar o parecer dos dois filhos, porque já era viúvo e esta situação foi-se arrastando, arrastando. E eu sempre a insistir, e, ele sabe, que fui lá várias vezes, à ... falar dessa situação, que eu precisava mesmo vender. Referindo-lhe que o meu marido tinha de se ausentar para o Estrangeiro para fazermos face às despesas, ele dizia que pretendia comprar, mas que não era o momento oportuno.
Eu disse-lhe tenho comprador, mas o senhor tem prioridade, quer comprar ou não quer comprar. E ele disse, ah não, neste momento eu não posso, não é possível.
Face a tal vendi a casa, antes falei com o sr.º AA e com a pessoa que ia comprar, que estava lá um senhor do senhor mas que o valor que ele estava a pagar, não era uma a renda. Foi o valor que nós falamos entre as duas partes, que era o valor que eu estava a pagar de mensalidade.
Fiz a escritura e agora não sei o que se passa.
Antes do sr.º AA ir para a casa estava lá um rapaz que pagava 200,00€, e que estava a trabalhar perto da casa, mas era uma situação provisória. Estava lá a fazer o estágio.
Não se falou se no momento da compra pelo sr.º AA, os valores pagos seriam ou não descontados.
O sr.º AA deve ter estado na casa uns 5 anos, nunca se falou reduzir a escrito o contrato porque nunca agi de má fé. E sempre acreditei na palavra do senhor AA.
O senhor AA chegou a dizer que tinha meio milhão, meio milhão de euros no Banco 1.... E que estava com vários advogados e com várias diligências para que essa verba fosse desbloqueada, digamos assim. E eu sempre acreditei no senhor AA.
Depois havia a questão de um filho estar em França com uma situação financeira muito boa, porque estava com uma empresa que ele lá tinha deixado, uma empresa de construção, e que o filho também iria dar opinião, até porque o filho viria em agosto e que nessa altura iríamos então falar para encontrarmos ali um valor.
Desloquei-me várias vezes da ... para falar com o sr.º AA.
Quando venderam a casa ao sr.º BB, referiram-lhe que estava lá um senhor, que não tinha contrato porque a situação era ele comprar e que eu tinha falado com ele uma vez que lhe tinha dado prioridade.
Quando disse que o senhor AA tinha prioridade, foi por ter sempre agido de boa fé, e ele sempre, no início e durante vários anos, manifestou a vontade em comprar simplesmente tinha ali umas questões para a comprar mas iria resolver.
Eu tinha aquela casa e era para uma altura, as minhas filhas eram pequenas, para usufruir de alguns fins de semana. Acontece que financeiramente, as coisas começaram a ficar muito complicadas. O meu marido teve que emigrar e eu já não tinha tantas possibilidades de ir à casa. Entretanto a filha foi estudar, a minha filha mais velha foi para Lisboa. Mas o senhor AA sabe disto tudo eu sempre fui franca com ele. O senhor AA nunca aceitou outra alternativa, inclusivamente eu disse ao senhor AA, para ir vendo outra casa, inclusivamente eu ajudei eu disse-lhe, veja estes sites, inclusivamente há várias aldeias aí à volta, tente ver outra alternativa que eu não o quero prejudicar. A minha filha foi estudar para Lisboa e eu disse ao senhor AA, eu da minha filha, pago trezentos e cinquenta euros por um quarto. Eu preciso vender a casa.
Ele pagava a água, luz e gás. Não foi fixado qualquer prazo para que o sr.º AA pagasse os 200,00€, por vezes até pagava dois meses juntos, depositando 400,00€.
Testemunha EE, amiga do A.
Refere que vai à casa dele com frequência. Depois que ficou viúvo é ela quem lhe faz as refeições e trata da roupa.
Um dia estava a passar a roupa e os donos que estão na ... estavam a falar com o sr.º AA e o sr.º AA dizia opa, eu comprar não compro, porque o sítio não me interessa, quero é o contrato do nosso arrendamento. Nessa altura os senhores da ... disseram nós passamos por aqui amanhã ou outro por dia.
Refere que está a tratar das coisas do sr.º AA há uns 5 anos. Eles, referindo-se ao sr.º CC e à mulher, sublinhado é nosso, propuseram-lhe a compra. Ele, referindo-se ao sr.º AA, sublinhado é nosso, diz que deu uma entrada quando foi lá para casa, uma entrada não sei o quê. Nessa altura eles chegaram e ele então disse-lhe que não queria comprar, porque aquilo era uma zona que o mar estraga-nos aquilo tudo por dentro, e então pensou bem e não queria comprar, não queria comprar, porque quer comprar sim noutro sítio, que não seja à beira do mar, e queria outra vez o contrato da renda, e eles nunca mais lho deram, até hoje.
Instada pela mandatário do R. “ O que a Sra. EE está a dizer é que o Sr. AA tinha a intenção de comprar esta casa, e tinha sido esse o acordo que tinham feito, e depois entretanto ele já não queria a compra daquela casa lá por causa dos problemas do mar, e aí é que veio exigir um arrendamento, que nunca foi feito?”
Respondeu exatamente, depois os da ... fizeram um orçamento da habitação de arrendamento, e ele estava a pagar o ano, pagou um ano e tal e estava sempre a pedir aos da ... o contrato de arrendamento.
Testemunha BB, comprador da casa em questão.
Refere que comprou a casa ao CC, Comprou-a para ir para lá viver. Esteve 4 vezes com o sr.º AA. Após ter comprado a casa deu-lhe um prazo para sair da mesma. O sr.º AA sempre disse que saia, mas o certo é que nunca saiu.
Comprou a casa no início de outubro e deu-lhe até final do ano para sair. Sabia que tinha sido proposta a venda ao sr.º AA mas ele disse que não.
Quando comprou a casa disse ao sr.º AA que podia ficar na casa durante três meses a pagar por mês 350,00€.
Nunca deu o IBAN ao sr.º AA, por a casa não ser para arrendar, mas sim para sua habitação.
*
Conjugando a prova no seu conjunto, não vislumbramos razão para alterar a matéria de facto fixada em 1.ª instância.
Os anteriores proprietários as testemunhas CC e DD referem de forma muito clara que o contrato não foi reduzido a escrito, por o acordo como o sr.º AA ser comprar a casa, ao que o mesmo depois, invocando esta ou aquela razão ia adiando a compra, que prometeu fazer, até que houve um dia que disse que não comprava. Por sua vez o A. – AA – nas suas declarações refere que solicitou aos anteriores proprietários, CC e DD, a redução do contrato a escrito o que nunca chegou a suceder. Também a testemunha EE, de forma algo pouco clara disse que o sr.º AA tinha solicitado o contrato. Porém, também refere que o sr.º AA tinha dado uma quantia não sei o quê. Ou seja, não pareceu nada segura sobre tal matéria.
Acresce quando perguntada: “O que a Sra. EE está a dizer é que o Sr. AA tinha a intenção de comprar esta casa, e tinha sido esse o acordo que tinham feito, e depois entretanto ele já não queria a compra daquela casa lá por causa dos problemas do mar, e aí é que veio exigir um arrendamento, que nunca foi feito?”
Respondeu exatamente.
Da conjugação, de toda a prova mesmo tendo por base as das regras da experiência comum, não é possível a este Tribunal, ficar completamente convencido se a versão apresentada pelo A. é de acolher, ou seja, que procurou por diversas vezes, os proprietários da casa para reduzir o contrato a escrito. Ou se pelo contrário é de acolher a versão dos proprietários da casa, quando referem ser a casa para venda, logo no momento em que a cederam ao A.
Assim, sem mais delongas, como já referimos não vislumbramos razão para alterar a matéria fixada em 1.ª instância.
Visto este ponto passemos ao ponto seguinte.
*
B) – Saber se a sentença recorrida deve ser revogada e substituída por acórdão, que reconheça a existência do contrato de arrendamento, sem prazo, realizado entre o Recorrente e os anteriores senhorios, nos termos pugnados no presente recurso.
O recorrente assenta a sua pretensão, desde logo, na alteração da matéria de facto, onde não obteve provimento.
Assim, a matéria a ter presente é afixada em 1.ª instância.
Refere o recorrente entre o mais que:
“Determina o n.º 2 do artigo 1069.o do Código Civil, que, não sendo a falta de redução a escrito do contrato de arrendamento imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses; quanto à forma de contrato temos que olhar para o regime instituído pelo Decreto-Lei n.º 188/76, de 12 de Março que passou a aplicar a exigência de forma escrita (art. 1.º, n.º 1) aos contratos anteriores (cfr. os diversos números do art.º 2.º), mas com a ressalva de que “A falta de contrato escrito presume-se imputável ao locador e a respectiva nulidade só é invocável pelo locatário” (art.º1.º,n.º 2), regime este que foi mantido pelo Decreto-Lei n.º 13/86, de 23 de Janeiro (art. 1.º, n.ºs 1, 2 e 3), sendo que, os diplomas mais recentes, que regulamentam o arrendamento para habitação, não modificaram a aplicação das exigências de forma aos arrendamentos antigos, devemos concluir que, quanto à situação de arrendamento dos autos que se provou ter sido celebrado em 2017, se mantém válida e inalterada a presunção de que a falta de redução da relação contratual a escrito é imputável ao locador e não ao arrendatário.
Opinião oposta foi advogada, na sentença recorrida, onde se refere sobre esta temática:
“Quanto à forma a que deve obedecer este contrato, dispõe o art. 1069o do CC que:
“1 - O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito.
2 - Na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses.”
A redacção do n.º 2 foi introduzida pelo Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, que no seu artigo 14.º, n.º 2 estatui que “O disposto no n.º 2 do artigo 1069.º do Código Civil, com as alterações introduzidas pela presente lei, aplica-se igualmente a arrendamentos existentes à data de entrada em vigor da mesma”. Assim, e não obstante o contrato invocado ser anterior a 2019, (mais concretamente de Junho de 2017) é aplicável o n.º 2 do art. 1069.º do CC.”
Cabe perguntar de que lado está a razão?
Antes demais diremos algo a respeito de tal matéria.
À luz do C.C. o contrato de arrendamento para habitação não tinha de ser reduzido a escrito. Todavia, o locatário podia prová-lo através da exibição do recibo de renda.
O DL. n.º 445/74 de 12 de setembro, tornou obrigatório a redução a escrito do contrato de arrendamento para fins habitacionais (cfr. art.º 14).
No DL. n.º 188/76, de 12.03, reafirmou-se o princípio da redução a escrito do contrato de arrendamento para habitação, presumindo-se que a falta de observância dessa forma era imputável ao locador e a respetiva nulidade só pelo locatário podia ser invocada e, nos termos do n.º 3 do artigo 1.º, o locatário poderia provar a existência do contrato de arrendamento por qualquer meio de prova. O artigo 2.º deste diploma veio tornar aplicável o n.º 3 do artigo 1.º aos arrendamentos já existentes.
Por seu turno, também o DL. n.º 13/86, de 23 de janeiro, veio corroborar o anteriormente estabelecido (cfr. art.º 1, n.ºs 1, 2 e 3).
Por sua vez, o R.A.U. (DL. n.º 321-B/90, de 15 de outubro), que veio derrogar o DL. n.º 13/86, manteve a exigência da forma escrita para os arrendamentos urbanos, e estatuiu que, em caso de inobservância da forma escrita, a mesma só podia ser suprida pela exibição do recibo de renda (artigo 7.º).
No âmbito do NRAU, (Lei 6/2006, de 17 de fevereiro) o artigo 1069.º, do C.C. manteve a exigência da redução a escrito do arrendamento urbano desde que a respetiva duração fosse superior a 6 meses.
Nos termos do artigo 1069.º, na redação da L. n.º 31/2012, de 14.08, com o acrescento do n.º 2 da L. n.º 13/2019, de 12.02, mantem-se a submissão do contrato a escrito. Todavia o n.º 2 estatui expressamente que: “na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de 6 meses”.
Nos termos do artigo 14.º desta mesma lei, o disposto no n.º 2 do artigo 1069.º do CC, com as alterações por ela introduzidas, aplica-se igualmente a arrendamentos existentes à data de entrada em vigor da mesma lei.
Deste encadeamento legislativo retira-se que ao R. é admitida a provar o contrato de arrendamento quer pela exibição do recibo de renda quer pela produção de prova testemunhal quer ainda por qualquer outra forma admitida em direito.
Da sucessão de regimes legais em matéria de arrendamento urbano resulta ser decisivo confirmar se é ou não aplicável ao caso dos autos a norma do n.º 2 do art. 1069.º do Código Civil, aditada pela Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, e isto, porque resultou provado que em junho de 2017, CC e sua mulher DD, legítimos proprietários do referido imóvel nessa altura, cederam ao autor o gozo da Fracção Autónoma, destinada a habitação, correspondente ao R/chão, no prédio sito na Rua ..., na ... (cfr. alínea a), dos factos provados), onde se dispõe o seguinte:
«Na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses.»
Com a indicação preambular de «Medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade», aprovou a Assembleia da República, na pendência da presente acção, a referida Lei n.º 13/2019, na qual, entre outras inovações, introduziu no Código Civil a referida norma que permite que a prova do contrato de arrendamento seja feita mediante qualquer meio de prova admitido em direito, incluindo portanto a prova testemunhal de que, juntamente com prova documental, o tribunal a quo lançou mão para dar como provada a existência da relação contratual de arrendamento.
Como assinala Maria Olinda Garcia (“Alterações em matéria de arrendamento urbano introduzidas pela Lei n.º 12/2019 e pela Lei n.º 13/2019”, in Julgar (online), Março 2019, pág. 8):
«[A] forma do contrato tem agora natureza inequivocamente ad probationem».
E sendo que, o n.º 2 do art. 14.º da mesma Lei n.º 13/2019, determina que:
«O disposto no n.º 2 do artigo 1069.º do Código Civil, com as alterações introduzidas pela presente lei, aplica-se igualmente a arrendamentos existentes à data de entrada em vigor da mesma.»
Nas palavras de David Magalhães (“Algumas alterações do regime jurídico do arrendamento urbano (Leis n.º 12/2019 e 13/2019, de 12 de Fevereiro), in BFDUC, Vol. XCV, Tomo I, pág. 565), tal:
«[S]ignifica que todos os contratos de arrendamento existentes, independentemente da época da sua celebração, passam a ser disciplinados pelo artigo 1069.º/2 CC, cujo regime prevalece sobre as normas anteriormente incompatíveis».
Ora, atendendo à finalidade expressamente enunciada pelo legislador de, com o novo regime legal, se alcançar uma maior protecção dos interesses dos arrendatários, temos como certo que a determinação legal de aplicação aos arrendamentos existentes à data da entrada em vigor desse mesmo regime.
Pelo exposto nesta medida, assiste razão à sentença recorrida, quando refere que ao caso em apreço é de aplicar o n.º 2, do art.º 1069.º, do C.C. (cfr. neste Ac.s do S.T.J. de 25 de Março de 2021, proc.º n.º 11189/18.2T8LSB.L1.S1, relatado por Maria da Graça Trigo e de 12 de Janeiro de 2022, relatado por Catarina Serra).
Aqui chegados coloca-se-nos a questão de saber se é ou não imputável ao A. a não redução a escrito, da cedência aludida em A).
No fundo o que esta aqui em causa é saber sobre quem recai o ónus da prova de ser ou não imputável ao A. a não redução a escrito.
Sobre esta matéria refere-se na sentença recorrida:
“No caso em apreço, está assente que as partes não reduziram o contrato a escrito.
A inobservância da formalidade prescrita na lei determina a nulidade do contrato – art. 220.º, do CC.
Contudo, permite o n.º 2 do art.º 1069.º, do CC que, o arrendatário supra aquela falta de forma e evite a nulidade decorrente da sua inobservância, mediante a demonstração de três requisitos:
1. a falta de redução a escrito não lhe seja imputável;
2. a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio;
3. o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses.
Conforme se escreveu no Ac. RL de 07.05.2024, proc. 3006/21.2T8CSC.L1-7 “Decorre pois deste regime que a falta de forma que não seja imputável ao arrendatário não o impede de demonstrar por qualquer outro meio a celebração de novo contrato de arrendamento, designadamente, se demonstrar a utilização do locado, sem oposição do senhorio e o pagamento da renda por um período de seis meses.
Assim, de forma a beneficiar do regime do artigo 1069.º, o arrendatário deve demonstrar que a falta de forma não lhe é imputável, por um lado, e que ocorreu a utilização do locado, sem oposição do senhorio e o pagamento da renda por um período de seis meses, por outro”.
Ora, a factualidade adquirida permite ter por verificados os 2.º e 3.º requisitos, já que se provou desde Junho de 2017 que o autor tem vivido no imóvel identificado, pagando a contrapartida mensal, sem qualquer oposição dos referidos CC e sua mulher DD, sendo esta a sua habitação permanente, onde come, dorme, recebe os seus familiares e amigos e tem os seus pertences.
Não está, contudo, demonstrado que a falta de redução a escrito não seja imputável ao autor. A falta de demonstração do referido requisito implica a nulidade do contrato por falta de forma, o que determina a improcedência da acção.
Cabe perguntar se será assim?
Como bem se refere na sentença recorrida, não restam dúvidas que o A. (aqui arrendatário) utilizou o locado sem oposição do senhorio e que efetuou o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses.
Entendeu a sentença recorrida que a falta de redução a escrito é imputável ao A., pois não provou, essa não imputabilidade, indo assim, no sentido de caber ao A. o ónus de tal prova.
No Ac. do S.T.J. de 12 de Janeiro de 2022, relatado por Catarina Serra, acima citado, embora fale nesta matéria, não toma posição, na medida em que, os autos foram remetidos para continuação, dado que, a decisão tinha sido proferida no saneador, no entanto refere: “A norma é ainda relativamente recente, pelo que não é possível, por enquanto, encontrar na doutrina ou na jurisprudência orientação consolidada ou sequer clara quanto à sua melhor interpretação e sendo uma das dúvidas que se suscita a de saber a quem incumbe o ónus da prova relativamente à (in)imputabilidade da falta de redução a escrito do contrato de arrendamento – se incumbe ao arrendatário a prova de que esta falta não lhe é imputável ou se incumbe ao senhorio a prova de que esta falta é imputável ao arrendatário”, referindo, ainda, que “A norma esteve, em certa medida, no centro de uma decisão recente do Supremo Tribunal de Justiça – mais precisamente no Acórdão de 25.03.2021”, referindo ainda que, se entendeu no Ac. do S.T.J. de 25 de Março de 2021, proc.º n.º 11189/18.2T8LSB.L1.S1, supra citado, relatado por Maria da Graça Trigo, que:
“…Quanto ao requisito de que a falta de redução a escrito do contrato de arrendamento não seja imputável ao arrendatário, apurar a quem cabe o ónus da prova não pode ser realizado – como, até certo ponto, parece ter sido feito pelo tribunal a quo – sem ter em conta a sucessão de leis no tempo em matéria de forma do arrendamento para habitação.
(…)
deve ter-se em conta, no que se refere ao regime da forma, relevante para o caso dos autos, que:
i)-O regime originário do Código Civil de 1966 não exigia forma escrita para o arrendamento para habitação (art. 1029.º, n.º 1, a contrario);
(ii) O regime instituído pelo Decreto-Lei n.º 445/74, de 12 de Setembro apenas exigia tal forma para os contratos de habitação futuros (art. 14.º);
(iii) O regime instituído pelo Decreto-Lei n.º 188/76, de 12 de Março passou a aplicar a exigência de forma escrita (art. 1.º, n.º 1) aos contratos anteriores (cfr. os diversos números do art. 2.º), mas com a ressalva de que “A falta de contrato escrito presume-se imputável ao locador e a respectiva nulidade só é invocável pelo locatário” (art. 1.º, n.º 2), regime este mantido pelo Decreto-Lei n.º 13/86, de 23 de Janeiro (art. 1.º, n.os 1, 2 e 3).
Tendo em conta que os diplomas subsequentes, que regularam o arrendamento para habitação, não se ocupam da aplicação das exigências de forma aos arrendamentos antigos, somos levados a concluir que, quanto à situação de arrendamento dos autos, se mantém válida a presunção de que a falta de redução da relação contratual a escrito é imputável ao locador e não ao arrendatário, não se vislumbrando na matéria de facto provada quaisquer indícios de que esta presunção tenha sido ilidida”
Aceitando esta jurisprudência como boa, o ónus da prova recai sobre o locador.
Desde logo, por no caso em apreço, tal como no caso do Ac. do S.T.J. citado, as cedências ocorreram antes da entrada em vigor da redação do atual n.º 2, do art.º 1069.º, do C.C., pois como resulta da matéria provada que em junho de 2017, CC e sua mulher DD, legítimos proprietários do referido imóvel nessa altura, cederam ao autor o gozo da Fracção Autónoma, destinada a habitação, correspondente ao R/chão, no prédio sito na Rua ..., na ... (cfr. facto A), da matéria provada).
Neste sentido decidiu já esta Relação, no Ac. e 25/10/2024, proc. nº 1052/22.8T8LMG.C1, relatado por Fonte Ramos.
Assim, sendo, havia uma presunção a favor do arrendatário, que tinha de ser ilidida pelo locador (cfr. art.º 350.º do C.C.).
A questão agora consiste em saber se esta doutrina se aplica ao caso em apreço, na medida em que, o R. nesta ação, não é o anterior proprietário, o que cedeu a casa ao A., mas sim o comprador do imóvel em causa.
Temos para nós, que a jurisprudência acolhida no acórdão supra, terá de ser mantida, sob pena de haver maneira de defraudar a lei. Ou seja, alguém autorizava outrem a usufruir a casa a fazer na mesma a sua vida, pagando a respetiva renda, como se arrendatário fosse, depois esse alguém vende a casa a outrem e não poderia ser aplicada a regra aludida na jurisprudência citada, o que não nos parece ser de acolher.
Assim, face ao exposto, temos para nós proceder a pretensão do recorrente, e por consequência o R. reconhecer a existência do contrato de arrendamento, sem prazo, realizado entre o Recorrente e os anteriores senhorios.
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Aqui chegados e uma vez que o decido tem implicação na reconvenção, teremos de dizer algo sobre esta, por entendermos, que ao fazê-lo, não estamos a cometer a nulidade a que alude a al.ª d), do n.º 1, do art.º 615.º, do C.P.C., “excesso de pronúncia”, porquanto o entendimento, supra referido, de condenar o R. a reconhecer o contrato de arrendamento, nos levar a ter de alterar a reconvenção.
Assim, revoga-se a sentença recorrida:
i)- no segmento onde refere: “Ora, sendo o contrato de arrendamento nulo por falta de forma, o réu não detém título válido para a sua detenção, pelo que está obrigada a restitui-lo ao seu legítimo proprietário, no caso, o réu”, passando a - não se ordena a restituição do imóvel ao R., por entendermos que o A. tinha contrato de arrendamento, pelas razões supra expostas.
ii)- Quanto ao segmento que se transcreve:
“O valor da compensação a atribuir ao réu/reconvinte é assim, o correspondente à renda acordada no contrato verbal (200 €), e é devida desde a data da aquisição da fracção pelo réu (29 de Setembro de 2023), até efectiva entrega pelo autor/reconvinte, sendo que até à entrada em juízo da reconvenção (14.12.2023) perfaz o valor total de 600,00 € (Outubro, Novembro e Dezembro), sendo esse o valor devido e não os reclamados 1.200,00 €”.
Decide-se
a)- Manter a condenação do A. a pagar ao R., o valor de 200,00€, agora título de rendas, desde a data da aquisição da fração pelo R. (29 de setembro de 2023).
b)- revogar o segmento na parte onde alude, até efetiva entrega pelo autor/reconvinte, bem como na parte onde se refere valor de 600,00€ (outubro, novembro e dezembro).
c)- Manter o segmento na parte onde refere não devido o valor reclamado de 1.200,00€
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4. Decisão
Pelo exposto decide-se, por acórdão:
A)- julgar procedente o recurso interposto pelo recorrente e por consequência condenar o R. a reconhecer a existência do contrato de arrendamento, sem prazo, realizado entre o Recorrente e os anteriores senhorios.
B) No que concerne à reconvenção, face ao aludido em A), decide-se:
a)- Manter a condenação do A. a pagar ao R., o valor de 200,00€, agora título de rendas, desde a data da aquisição da fração pelo R. (29 de setembro de 2023).
b)- revogar o segmento na parte onde alude, até efetiva entrega pelo autor/reconvinte, bem como na parte onde se refere valor de 600,00€ (outubro, novembro e dezembro).
c)- Manter o segmento na parte onde refere não devido o valor reclamado de 1.200,00€
Face à decisão supra, e nos termos do art.º 527.º, do C.P.C., custas a cargo do R.
Coimbra, 11/12/2024
Pires Robalo (relator)
Luís Miguel Caldas (adjunto)
Cristina Neves (adjunta)