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SUCESSÃO DE LEIS NO TEMPO
DISPOSIÇÕES TRANSITÓRIAS
ACTUALIZAÇÃO FASEADA DO VALOR DA RENDA
LEI 31/2012
ARTIGOS 38.º E SEG.S DO CIMI
ARTIGOS 11.º E 13.º DA LEI 31/2012, DE 14/8
ARTIGO 6.º DA LEI 79/2014, DE 19/12
ARTIGOS 7.º; 12.º E 1083.º, 3, DO CÓDIGO CIVIL
I – Os problemas de sucessão de leis no tempo suscitados pela entrada em vigor de uma LN [lei nova] podem, pelo menos em parte, ser diretamente resolvidos por esta mesma lei, mediante disposições adrede formuladas, chamadas “disposições transitórias”.
II – Sendo que só é de entrar em linha de conta com os comandos do art. 12º do Código Civil, no caso de a LN [lei nova] não estatuir expressa e especificadamente sobre o assunto, o que se processa mediante as ditas “disposições transitórias”.
III – Assim, se no momento da entrada em vigor da Lei nº 31/2012, o período de atualização faseada do valor da renda, em 2, 5 ou 10 anos, já se encontrava a decorrer – por ter sido iniciada a atualização da renda ao abrigo do regime constante dos artigos 30º a 56º da Lei nº 6/2006, de 27.02. [NRAU]! – na medida em que o legislador conferiu aos senhorios a possibilidade de poderem optar pela continuação da aplicação desse regime através da “disposição transitória” prevista no art. 11º da Lei nº 31/2012, de 14 de agosto, esta, enquanto “disposição especial”, só deve ter a sua aplicação e vigência cessada por caducidade, i.e., por causas intrínsecas à mesma.
Apelações em processo comum e especial (2013)
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Acordam na 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra[1]
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1 – RELATÓRIO
AA instaurou no Balcão Nacional de Arrendamento procedimento especial de despejo contra “H..., Lda.”, requerendo o despejo do imóvel sito na Rua ..., freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz predial urbana sob o art.º ...74.º da freguesia ..., (anterior art.º ...28.º da extinta freguesia ...) e descrito na conservatória do registo predial ... sob o n.º ...44, que cumulou com o pedido de pagamento de rendas vencidas no valor de € 1.362,86 e das vincendas até efetiva entrega do locado, acrescidos de juros de mora vencidos no montante de 45,03€ acrescidos de juros de mora vincendos e ainda do montante de 1917,76€ a título de indemnização pela mora na entrega do locado após a resolução do contrato que efetuou através de notificação judicial avulsa.
Como fundamento, alegou a resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento do valor devido a título de rendas.
Juntou contrato de arrendamento e a notificação judicial avulsa de resolução com base na falta de pagamento de rendas.
A requerida apresentou oposição, alegando que o contrato em análise é não habitacional, não tendo ocorrido qualquer transição para o regime do novo arrendamento urbano, pelo que as rendas que a ré tem vindo a pagar no montante mensal de 168,00€ se encontram devidamente pagas não sendo devido o montante peticionado pela A. no montante mensal de 215,00€, concluindo pela inexistência de valores de renda em atraso e pela inexistência de fundamento para a resolução do contrato bem como para o presente procedimento de despejo. Mais alega que a A. nunca realizou obras de conservação como era seu dever, pelo que o valor pedido pela A. é abusivo.
Conclui, pugnando pela improcedência do pedido.
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Nos termos do disposto no artigo 15ºH, n.º2, do Novo Regime do Arrendamento Urbano[2], foi a Ré convidada para especificar as obras de conservação que realizou ao longo do tempo e o valor despendido para o efeito, assim como especificar quais as obras de conservação que ainda se afigurem necessárias e que a Autora não realizou.
Foi apresentado articulado em 20.06.2022 em que a Ré descreve as obras realizadas no locado bem como as que considera necessárias virem a ser efetuadas.
Notificada a A., alega desconhecer a realização de obras do locado, nunca tendo a Ré solicitado à A. a realização de quaisquer obras, mais invocando abuso de direito, alegando ser a pretensão da ré abusiva atendendo aos valores diminutos das rendas pagas pela Ré, concluindo pela improcedência da exceção invocada e pela procedência do pedido de despejo deduzido no requerimento inicial.
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Realizou-se audiência de discussão e julgamento com observância do legal formalismo.
De seguida, foi proferida sentença, em que se considerou que tinha ocorrido a transição do contrato de arrendamento do estabelecimento comercial em causa para o novo regime de arredamento urbano [NRAU], mas que por força das sucessivas alterações legais a este regime, que se foram sucedendo no tempo, mormente porque se tratava de um regime transitório a que teve lugar com a Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto, este deixou de ter aplicação aquando da entrada em vigor do regime legal subsequente, ou seja, a Lei nº 79/2014, de 19 de Dezembro, face ao que o regime legal aplicável é o que se encontra atualmente em vigor [com a redação da Lei 2/2020, de 31 de Março], do que decorre que, concretamente, perante a oposição da Ré, nunca esta ficou esta vinculada ao pagamento do valor de € 239,72 propostos pela A., donde, a A. não poderia resolver o contrato nos termos em que o fez [falta de pagamento de renda, por a Ré se ter mantido a pagar € 168,00 mensalmente], termos em que importava concluir no sentido da manifesta improcedência da ação, julgando-se improcedentes os pedidos formulados pela A., o que se traduziu no seguinte “dispositivo”:
«IV - Dispositivo
Pelo exposto, julga-se a presente acção improcedente e absolve-se a Ré dos pedidos.
Custas a cargo da A., fixando-se o valor da acção no valor peticionado de 8554,28€ – art. 527.º do CPC.
Notifique e registe.»
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Inconformada com essa sentença, apresentou a Autora recurso de apelação contra a mesma, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:
«a) Como resulta da sentença, a Recorrente promoveu a actualização da renda ao abrigo do disposto na Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, na sua redacção originária;
b) Actualização efectuada de forma faseada, a 10 anos, por força da redação então em vigor;
c) Com a entrada em vigor da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, optou a Recorrente pela continuação da aplicação do regime previsto na redacção originária da Lei n.º 6/2006, i.e., actualização faseada da renda, socorrendo-se da disposição especial transitória prevista no art.º 11.º da mencionada Lei n.º 31/2012;
d) O que fez também em benefício da recorrida, pois que, caso tivesse optado pela aplicação do NRAU na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, poderia a Recorrente ter actualizado a renda para valor superior ao que decorria da aplicação do regime previsto na redacção originária (1/15 do VPT (6,6%) do prédio ao invés de 4% (1/25) do valor do locado);
e) Entendeu, porém, o Tribunal “a quo”, que tal disposição transitória só teve aplicação legal entre a entrada em vigor da Lei n.º 31/2012 e a entrada em vigor da Lei n.º 79/2014 e como tal aplicar-se-ia, in casu, a partir da entrada em vigor da Lei n.º 79/2014, e sem mais, as novas normas do NRAU;
f) Posição com a qual, não podemos condescender, senão vejamos:
g) A disposição transitória prevista no artigo 11.º da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, trata-se de uma disposição especial (bem) criada pelo legislador para proceder à resolução de conflitos que pudessem emanar da transição da Lei n.º 6/2006 para a Lei n.º 31/2012;
h) Mais concretamente, procurou o legislador acautelar as situações em que os senhorios já tinham iniciado a atualização da renda ao abrigo do regime constante dos artigos 30.º a 56.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na sua redação originária, evitando assim situações de incerteza, dúvida e indefinição que pudessem frustrar legítimas expectativas jurídicas;
i) Assim, optando por uma solução mais fiel aos princípios essenciais da tutela da confiança, da segurança jurídica e da boa-fé, deu-lhes o legislador (aos senhorios) a possibilidade de poderem optar pela continuação da aplicação do referido regime se, designadamente, no momento da entrada em vigor da Lei n.º 31/2012, o período de atualização faseada do valor da renda, em 2, 5 ou 10 anos, já se encontrasse a decorrer;
j) O que sucedeu no caso sub judice e com a anuência da Recorrida;
k) Com efeito, como ficou provado nos autos, a Recorrente optou pela manutenção daquele regime, enviando as cartas de actualização do valor da renda à Recorrida nos anos que se seguiram à entrada em vigor, quer da Lei n.º 31/2012 de 14/08, quer da Lei n.º 79/2014 de 19/12, quer ainda da Lei n.º 43/2017 de 14/06 (2012 a 2020), tendo esta procedido ao pagamento dos valores actualizados nos anos de 2012 a 2017;
l) Consolidando-se, dessa forma, sem qualquer margem para dúvidas, a opção tomada.
m) Ora, tratando-se de uma disposição especial, como é consabido e decorre da Lei (art.º 7.º, n.º 3 do Código Civil), a mesma não pode ser suprimida pela Lei geral;
n) Ademais, a mesma cessa por caducidade, i.e., por causas intrínsecas à mesma, designadamente: “quando a Lei se destinar à realização de certa finalidade, caducando logo que essa finalidade é atingida ou se revela inviável (…)”2
2 José Falcão, Fernando Casal, António Sarmento de Oliveira e Paulo Ferreira da Cunha, em “Noções Gerais de Direito”, edição revista e ampliada por José Diogo Falcão, pág. 76.
o) Ou seja, a Lei n.º 79/2014 apenas podia revogar/alterar o regime geral da versão do NRAU alterado pela Lei n.º 31/2012, mas já não as normas especiais deste diploma, designadamente a referida disposição transitória prevista no art.º 11.º;
p) Mais, uma interpretação em sentido contrário seria destruir todo o efeito útil da norma transitória, colocando em causa os princípios basilares da segurança jurídica e da tutela da confiança, os quais emanam directamente do artigo 2.º da Constituição da República Portuguesa;
q) Veja-se ainda, em abono de tal interpretação, o facto da Lei n.º 13/2019 de 12 de fevereiro, que procedeu à sexta alteração ao NRAU, ter procedido igualmente à alteração ao Decreto-Lei n.º 156/2015, de 10 de agosto, que estabelece o regime do subsídio de renda a atribuir aos arrendatários com contratos de arrendamento para habitação celebrados antes de 18 de novembro de 1990 e que se encontrem em processo de atualização de renda;
r) Alterando, designadamente, a redação do artigo 2.º, al. e) subalínea i) para: “e) 'Nova renda', a renda devida após: i) O período de 10 anos estabelecido no n.º 3 do artigo 38.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na sua redação originária;”;
s) Importando chamar ainda aqui à colação o disposto nos n.ºs 1 e 3 do artigo 9.º do Código Civil, pois que como é sabido, “A interpretação não deve cingir-se à letra da Lei, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, sobretudo tendo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a Lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada.” Sendo que, “Na fixação do sentido e alcance da Lei, o intérprete presumirá que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados”;
t) Emerge, assim, claro, até pelas alterações legislativas promovidas já em 2019 (onde se continua a fazer menção ao processo de acutalização de renda a 10 anos), que nunca foi intenção do legislador, com a entrada em vigor da Lei n.º 79/2014, pôr termo à possibilidade de manutenção do regime previsto na Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro, na sua redacção originária, nos casos em que o prazo de actualização faseada já estivesse a decorrer;
u) Em suma, entendemos que andou menos bem o Tribunal “a quo” ao considerar que a actualização de renda promovida pelo Recorrente, e aceite pela Recorrida, ao abrigo da redacção originária da Lei n.º 6/2006, não era possível por força da entrada em vigor da Lei n.º 79/2014 de 19/12;
v) E outrossim, ao considerar, em consequência, não ter havido incumprimento contratual, por falta de pagamento de rendas, por parte da Recorrida e, nessa senda, justificação legal para a resolução do contrato pelo Recorrente;
w) Incorrendo, pois, o Tribunal “a quo” em erro de julgamento, violando o disposto no artigo 11.º da Lei n.º 31/2012 de 14 de agosto, Art.º’s 7.º e 9.º do código civil e Art.ºs 38.º e 53.º da Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro, na sua redação originária;
x) Quando assim não se entenda sempre se dirá o seguinte, como já referido anteriormente a Recorrente procedeu à actualização da renda ao abrigo do disposto na Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro;
y) Actualização que foi aceite pela Recorrida que foi pagando os valores que foram sendo actualizados ao longo dos anos, até 2017;
z) Ora, compulsada a referida legislação na sua redação originária, designadamente os art.º 38.º, 41.º, 50.º e ss., resulta claro que, embora efectuada de forma faseada ao longo de 5 ou 10 anos, o valor da nova renda era fixado aquando da comunicação prevista no artigo 54.º;
aa) Ou seja, os factos que determinavam a fixação do valor da nova renda, que seria devida decorrido o prazo de faseamento, consolidavam-se com aquela comunicação que, no caso sub judice, ocorreu em 2011;
bb) Sustenta o douto Tribunal “a quo” que, não tendo a Lei n.º 79/2014 fixado qualquer novo regime transitório, as novas regras para actualização de renda se aplicavam de imediato a todos os contratos de arrendamento em vigor, conforme disposto noa Art.º 59.º do NRAU;
cc) Ora, como é consabido o princípio vigente no nosso ordenamento é o princípio da não retroactividade previsto no art.º 12.º do Código Civil, sendo a Lei Nova, imediatamente aplicável, sem retroactividade;
dd) Esclarecendo o n.º 2 do citado artigo 12.º, que a nova Lei que dispõe sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos, ou sobre os seus efeitos, só se aplica a novos factos;
ee) Como mencionado, os factos que determinaram o valor da nova renda foram praticados ao abrigo da legislação então em vigor (Lei n.º 6/2006);
ff) Assim, admitir-se que, com a entrada em vigor da Lei n.º 79/2014, se fizesse “tábua rasa” de tal actualização, obrigando a novo procedimento, violaria o princípio da não retroactividade previsto no art.º 12.º do Código Civil, bem como o princípio da segurança jurídica ínsito no artigo 2.º da CRP;
gg) Mais a mais quando o próprio legislador, através da mencionada disposição transitória (art.º 11.º) reforçou tais expectativas na esfera jurídica, quer dos senhorios, quer dos arrendatários, quanto à possibilidade de manutenção da aplicação do regime previsto na Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro na sua redação originária;
hh) Acresce dizer que, ao contrário do que é referido na douta sentença, a Recorrida nunca se veio opor ao valor da actualização ou transição para o NRAU (esta de resto nunca sequer invocada pelas parte em nenhum momento);
ii) Veio sim, em manifesto abuso de direito, invocar absoluto desconhecimento de todo o processado anterior à comunicação de actualização de renda ocorrido em 2020, não obstante tenha procedido ao pagamento dos montantes devidos desde 2011 até 2017;
jj) Destarte, andou menos bem o Tribunal “a quo”, incorrendo em erro de julgamento, ao considerar que com a entrada em vigor da Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro, se aplicava, de forma imediata, in casu, as regras de actualização de renda previstas no NRAU, na redacção dada pela referida Lei.
kk) Mostram-se violadas as normas jurídicas correspondentes aos Art.s 38.º e 53.º da Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro; Art.º 11.º da Lei n.º 31/2012 de 14 de agosto; art.ºs 7.º, 9.º e 12.º do Código Civil e Art.º 2.º da Constituição da República Portuguesa:
Termos em que deve ser concedido provimento ao presente recurso e, consequentemente, revogada a sentença recorrida, substituindo-se por outra que:
i) Determine a validade da actualização de renda promovida pela Recorrente;
ii) O incumprimento contratual da Recorrida com base na falta de pagamento de rendas;
iii) a validade da resolução do contrato de arrendamento; e, consequentemente,
iv) O despejo da Recorrida.
ASSIM SE FAZENDO A COSTUMADA JUSTIÇA!»
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A Ré apresentou contra-alegações, nas quais pugnou no sentido de que devia o recurso improceder, mantendo-se a decisão recorrida.
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A Exma. Juíza a quo proferiu despacho a admitir o recurso interposto, providenciando pela sua subida devidamente instruído.
Nada obstando ao conhecimento do objeto do recurso, cumpre apreciar e decidir.
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2 – QUESTÕES A DECIDIR: o âmbito do recurso encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram – arts. 635º, nº4 e 639º do n.C.P.Civil – e, por via disso, por ordem lógica e sem prejuízo do conhecimento de questões de conhecimento oficioso, as questões são:
- incorreto julgamento da sentença [mormente ao considerar que a atualização de renda promovida pela Autora, e aceite pela Ré, ao abrigo da redação originária da Lei nº 6/2006, ficou impossibilitada por força da entrada em vigor da Lei nº 79/2014 de 19/12 e, consequentemente, ao considerar não ter havido incumprimento contratual, por falta de pagamento de rendas, por parte da Ré (a qual se manteve a pagar € 168,00 mensalmente, em vez de ter procedido ao pagamento do valor mensal de € 239,72 propostos pela A.)]?
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3 – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
Os factos a ter em conta para a presente decisão são os que foram como tal alinhados na sentença recorrida [sendo certo que essa decisão não foi impugnada expressamente nas alegações de recurso], a saber:
«1) Em .../.../... a .../.../... faleceu BB, deixando como seus herdeiros o seu cônjuge AA (Cabeça de Casal) e filhos, CC, DD e EE - (Cfr. habilitação de herdeiros junta com a petição inicial como doc. 1 e que aqui se dá por integralmente reproduzida);
2) Integra o acervo hereditário da herança aberta por óbito do referido BB o prédio urbano em regime de propriedade total, destinado a comércio, sito na Rua ..., freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz predial urbana sob o art.º ...74.º da freguesia ..., (anterior art.º ...28.º da extinta freguesia ...) e descrito na conservatória do registo predial ... sob o n.º ...44 - (Cfr. doc. 2 e 3 juntos com a p.i. e que aqui se dão por integralmente reproduzidos);
3) Por escritura pública outorgada em 8 de maio de 1979, foi dado de arrendamento à Ré, pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos de tempo, com início em 1 de junho do mesmo ano, o então rés-do-chão (actualmente cave) do referido imóvel;
4) Tendo a Ré, como contrapartida da cedência do imóvel, acordado pagar uma renda anual de 7.200 $00 (sete mil e duzentos escudos), em duodécimos de 600$00 (seiscentos escudos) – cfr. contrato de arrendamento junto com a p.i. como doc. 4 e que aqui se dá por integralmente reproduzido;
5) Em 3 de junho de 2011 a A., na qualidade de Cabeça de Casal da referida herança, remeteu à R. carta registada com aviso de recepção, informando-a da sua intenção em actualizar a renda para o montante de 215,00 € (duzentos e quinze euros) mensais, valor que seria devido depois de um período de faseamento de 10 anos - (Cfr. doc. 5 junto com a p.i. e que aqui se dá por integralmente reproduzido);
6) Não obstante recebida a referida comunicação, a R. não se pronunciou;
7) O valor da renda passou no dia 01 de setembro desse ano de 2011, para o montante de 27,00 €;
8) Quantia que a Ré passou a liquidar;
9) Assim como passou a liquidar a quantia de 51,00 €/mensais a partir de Setembro de 2012; a quantia de 74,00 € a partir de Setembro de 2013; 98,00 € a partir de Setembro de 2014; 121,00 € em Setembro de 2015; 145,00 € em Setembro de 2016; 168,00 € em Setembro de 2017;
10) Valores estes constantes da comunicação de actualização promovida em Junho de 2011 e das cartas de actualização remetidas pela A. nos anos seguintes (Cfr. docs. 6 a 12 juntos com a p.i. e que aqui se dão por integralmente reproduzidos);
11) Foi comunicado à Ré em Julho de 2020 que a renda devida desde o dia 1 de setembro de 2020, se fixava em 239,72 € - (Cfr. doc. 13 junto com a p.i. e que aqui se dá por integralmente reproduzido);
12) A Ré continuou a liquidar a renda pelo valor de 168,00 €;
13) A A. procedeu à resolução do contrato com fundamento na falta de pagamento de renda através de notificação judicial avulsa concretizada no dia 22/06/2021 (Cfr. doc. 14 junto com a p.i. e que aqui se dá por integralmente reproduzido);
14) Concedendo-lhe o prazo de 1 mês após a notificação para proceder à entrega do locado devoluto de pessoas e bens e comunicando-lhe ainda que deveria proceder ao pagamento das rendas em mora;
15) Não obstante concretizada a referida notificação, a R. não procedeu à entrega do locado, nem liquidou os valores peticionados a título de rendas em mora;
16) Continuando a pagar mensalmente o montante de 168,00 €;
17) A opoente enviou à requerente várias cartas registadas (cfr. docs. 1 a 3 juntos com a oposição que aqui se dão por integralmente reproduzidas), especificamente, na Carta de 11.11.2019, registo postal RH314333253PT, refere o seguinte:
«Damos em nosso poder a vossa carta do dia 9.OUT.2019, que mereceu a nossa melhor atenção e à qual passamos a responder, como segue:
a) Cremos que a presente carta se deverá a erro ou engano, porquanto,
b) O valor da renda do imóvel que a sociedade H..., Lda acupa, é de 168,00€;
c) Tem sido, sempre, pontualmente paga. E,
d) Não dispõe de outro contrato, ou de qualquer aditamento, ao arrendamento que disponha de forma diversa.
e) Ademais, o prédio é muito antigo, não tem sido objecto de obras de conservação, e não se justifica o aumento de renda para o valor que V. Ex.ªs indicam (215,00€).
Assim, não se mostrando reunidos os pressupostos de que a lei faz depender a resolução do contrato, deve este manter-se e ser respeitado nos seus precisos termos.»
18) Na Carta de 22.07.2020, registo postal ...:
«…Na qualidade de mandatário da Sociedade H..., Lda, fui incumbido de informar que damos em nosso poder a vossa carta do dia 3.JUL.2020, que mereceu a nossa melhor atenção, e à qual passamos a responder, como segue:
a) Cremos que a presente carta se deverá a erro ou engano, porquanto,
b) O valor da renda do imóvel que a sociedade H..., Lda ocupa, é de 168,00€
c) Tem sido, sempre, pontualmente paga. E,
d) não dispõe de outro contrato, ou de qualquer aditamento, ao arrendamento que disponha de forma diversa. Acresce que,
e) o arrendado é muito antigo e não tem sido objeto de obras de conservação, o que dificulta o uso que dele tem sido feito. As obras que têm sido efetuadas, são integralmente suportadas pela minha constituinte. Por isso, não se justifica o aumento da renda para o valor que V. Ex.ªs indicam.
Assim, não se mostrando reunidos os pressupostos de que a lei faz depender o aumento da renda solicitado, deve o contrato manter-se, e ser respeitado nos seus precisos termos.»
19) Na Carta de 05.07.2021, registo postal ...:
«…Na qualidade de mandatário da Sociedade H..., Lda, fui incumbido de informar que damos em nosso poder a vossa carta, digo, Notificação Judicial Avulsa (Proc.º n.º 1663/20....), que mereceu a nossa melhor atenção, e à qual passamos a responder, como segue:
Cremos que a presente notificação se deverá a erro ou engano, porquanto,
b) o valor da renda do imóvel que a sociedade H..., Lda ocupa, é de 168,00€.
c) Tem sido, sempre, pontualmente paga, conforme comprovativo de pagamentos das últimas 3 rendas. E,
d) não dispõe de outro contrato, ou de qualquer aditamento, ao arrendamento que disponha de forma diversa. Acresce que,
e) o arrendado é muito antigo e não tem sido objeto de obras de conservação, o que dificulta o uso que dele tem sido feito.
f) As obras que têm sido efetuadas, têm sido integralmente suportadas pela minha constituinte.
Por isso,
g) não se justifica o teor da carta porquanto não está em incumprimento.
Assim, não se mostrando reunidos os pressupostos de que a lei faz depender o aumento da renda solicitado, deve o contrato manter-se, e ser respeitado nos seus precisos termos.»;
20) A requerente não efectuou quaisquer obras de conservação ao longo do tempo;
21) No locado, a opoente possui um estabelecimento comercial de venda de retalho aberto ao público;
22) À data de 31 de Dezembro último, e hoje:
a) o total do balanço era muito inferior a 350.000,00€ - mais concretamente 13.469,04€ (Treze Mil, Quatrocentos e Sessenta e Nove Euros e Quatro Cêntimos) - cfr. doc. n.º 5 junto com a oposição e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido;
b) o número de empregados foi sempre inferior a 3.»
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4 – FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Cumpre in casu proceder, sem mais, à apreciação da questão supra enunciada, directamente reportada ao mérito da decisão, a saber, a do incorreto julgamento da sentença [mormente ao considerar que a atualização de renda promovida pela Autora, e aceite pela Ré, ao abrigo da redação originária da Lei n.º 6/2006 de 27.02. (NRAU), ficou impossibilitada por força da entrada em vigor da Lei n.º 79/2014 de 19/12 e, consequentemente, ao considerar não ter havido incumprimento contratual, por falta de pagamento de rendas, por parte da Ré (a qual se manteve a pagar € 168,00 mensalmente, em vez de ter procedido ao pagamento do valor mensal de € 239,72 propostos pela A.)].
Que dizer?
Recorde-se que o NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27.02., previa um regime específico para a transição para o NRAU e a atualização da renda para o Arrendamento para fim não habitacional – cfr. art. 50º e segs. do mesmo.
Assim, a aqui A./recorrente [na qualidade de Cabeça de Casal da herança proprietária do imóvel ajuizado], quis beneficiar dessa possibilidade de atualização da renda relativamente ao contrato de arrendamento para fim não habitacional que mantinha com a aqui Ré/recorrida [e que tinha tido o seu início em 1 de Junho de 1979, então por uma renda mensal de PTE 600$00 (seiscentos escudos)], e daí que em 3 de junho de 2011 tenha remetido à Ré carta registada com aviso de receção, informando-a da sua intenção em atualizar a renda para o montante de € 215,00 mensais, valor que seria devido depois de um período de faseamento de 10 anos.
Ora, não tendo a Ré optado pela denúncia do contrato [cf. o aplicável art. 43º, nº1 do mesmo normativo], de acordo com esse regime legalmente previsto, a nova renda era devida no 3º mês seguinte ao da comunicação do senhorio.
E assim teve lugar, pois que resulta dos factos provados, que o valor da renda passou a ser liquidado pelo montante de 27,00/mensais a partir de Setembro desse ano de 2011, e bem assim a ser liquidado pela quantia de € 51,00/mensais a partir de Setembro de 2012, pela quantia de € 74,00/mensais a partir de Setembro de 2013, pela quantia de € 98,00/mensais a partir de Setembro de 2014, pela quantia de € 121,00/mensais a partir de Setembro de 2015, pela quantia de € 145,00/mensais a partir de Setembro de 2016, e pela quantia de € 168,00/mensais a partir de Setembro de 2017 [cf. factos “provados” sob “7)” a “9)”].
Sucedeu que foi comunicado à Ré, em Julho de 2020 que a renda devida desde o dia 1 de setembro de 2020, se fixava em € 239,72, mas a Ré continuou a liquidar a renda pelo valor de € 168,00, face ao que veio a A. a proceder à resolução do contrato com fundamento na falta de pagamento de renda através de notificação judicial avulsa concretizada no dia 22/06/2021 [cf. factos “provados” sob “11)” a “13)”].
De referir que o regime supra referido [decorrente do NRAU, na sua redação/versão original, a da Lei n.º 6/2006, de 27.02.] foi revogado pela Lei 31/2012, de 14.08, (que entrou em vigor em 14.11.2012), revogação essa prevista no art. 13.º desta Lei por último citada, com as ressalvas previstas no art. 11.º da mesma.
Pela sua relevância, transcrevem-se integralmente esta duas últimas normas, a saber:
«Artigo 13.º - “Norma revogatória”
São revogados:
a) O n.º 3 do artigo 1095.º, o n.º 2 do artigo 1102.º e o artigo 1104.º do Código Civil;
b) A alínea a) do n.º 1 do artigo 930.º-B, a alínea a) do n.º 2 do artigo 930.º-C e o n.º 3 do artigo 930.º-D do Código de Processo Civil;
c) O n.º 6 do artigo 26.º e os artigos 38.º a 49.º, 55.º e 56.º da Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro, sem prejuízo do disposto nos n.os 1 e 2 do artigo 11.º da presente lei.»
«Artigo 11.º - “Disposição transitória”
1 - Os senhorios que tenham iniciado a atualização da renda ao abrigo do regime constante dos artigos 30.º a 56.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na sua redação originária, e da respetiva legislação complementar, podem optar pela continuação da aplicação do referido regime se, no momento da entrada em vigor da presente lei, se verificar uma das seguintes situações:
a) O período de atualização faseada do valor da renda, em 2, 5 ou 10 anos, se encontre a decorrer;
b) Estiverem verificados os pressupostos previstos nos artigos 35.º ou 52.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na sua redação originária, consoante se trate de arrendamento para habitação ou para fim não habitacional.
2 - A opção prevista no número anterior é comunicada pelo senhorio ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P., no prazo de 30 dias a contar da data da entrada em vigor da presente lei.
3 - O disposto na alínea d) do n.º 2 do artigo 1072.º do Código Civil, aditada pela presente lei, é aplicável a todos os contratos de arrendamento, independentemente da data em que tenham sido celebrados.
4 - A determinação do RABC durante o ano de 2012 para efeitos do disposto no artigo 35.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, deve ter em conta os rendimentos do agregado familiar relativos ao ano de 2012 e a suspensão do pagamento de subsídios de férias e de Natal ou equivalentes definida no artigo 21.º da Lei n.º 64-B/2011, de 30 de dezembro.»
[com destaques da nossa autoria]
Neste quadro, concluiu-se na sentença recorrida – e bem quanto a nós! – que «Face aos factos provados resulta que em 01.09.2017 o período de actualização faseada do valor da renda, em 10 anos comunicado em 3 de junho de 2011, se encontrava a decorrer, pelo que a situação em apreço é enquadrável na supra disposição transitória que ressalvou a aplicabilidade do regime revogado.»
Já o mesmo se não diga, salvo o devido respeito, relativamente ao passo seguinte da argumentação que consta da sentença recorrida, a saber:
«Sucede, no entanto, que tal disposição legal (supra referido art. 11.º da Lei 31/2012, de 31.08, é uma mera disposição transitória, como resulta da própria epígrafe, pelo que deixou de ter aplicação aquando da entrada em vigor do regime legal subsequente, ou seja, a lei n.º 79/2014, de 19.12, que alterou o NRAU.
Deste modo, à data da comunicação da A. de 03.07.2020 - em que informa a ré da actualização da renda para 239,72€, que por sua vez corresponde aos 215,00€ acrescida das legais actualizações comunicados em 03.06.2011 – o regime legal aplicável é o que se encontra actualmente em vigor (com a redacção da Lei 2/2020, de 31.03).»
Vejamos.
Em nosso entender, a tese de que a disposição transitória que constava do art. 11º da Lei nº 31/2012, de 31.08, deixou de ter aplicação com a entrada em vigor do regime legal subsequente [Lei nº 79/2014, de 19.12.], não encontra justificação jurídica nem prática.
Mas rememoremos, em primeiro lugar, algumas noções sobre normas transitórias.
Consabidamente, a lei depois de entrar em vigor não se aplica eternamente, posto que o Direito é constituído sobretudo por normas mutáveis.
De referir que, à luz do vertido no art. 7º do C.Civil, existem no nosso ordenamento jurídico duas possibilidades legalmente previstas de cessação da vigência da lei, a saber:
a) A caducidade – quando estamos perante um limite temporal inserido ou intrínseco à própria norma, sendo disso caso uma lei temporária em que é o próprio diploma legal que determina a data em que a mesma deixará de vigorar, ou que por se destinar a regular uma determinada realidade, esta, definitivamente, deixa de existir, tornando inútil a lei então existente[3];
b) A revogação – consiste no afastamento da lei por outra lei de valor hierárquico igual ou superior, sendo que a revogação pressupõe, ao invés da caducidade, a entrada em vigor de uma nova lei (lei nova) podendo ser revogação expressa [quando a nova lei revoga determinada lei existente, identificando-a], revogação tácita [quando existe incompatibilidade entre as disposições novas e as disposições antigas, ou quando a nova lei vier regular toda a matéria da lei anterior, não referindo, porém, que a revoga], revogação total [quando a nova lei vem substituir, por completo, a lei anterior] e revogação parcial [quando a nova lei só vem alterar alguns normativos da lei anterior].
Isto assente, cremos não subsistirem dúvidas de que in casu se encontra afastada a aplicabilidade do instituto legal da revogação relativamente à ajuizada temática da “atualização da renda para o Arrendamento para fim não habitacional, de forma faseada, ao longo de 10 anos”, na medida em que a nova lei [para este efeito a Lei nº 79/2014, de 19.12.] não alterou o concreto normativo que constituiu a “disposição transitória” em referência [art. 11º da Lei nº 31/2012, de 14.08.], nem muito menos substituiu por completo a lei anterior, regulou toda a matéria da mesma, ou sequer configurava incompatibilidade com ela.
Na verdade, s.m.j., era perfeitamente possível a “coabitação”, no Arrendamento para fim não habitacional, entre o regime de atualização da renda de forma faseada, ao longo de 10 anos [ao abrigo da redação originária da Lei nº 6/2006 de 27.02. (NRAU)], e o regime de atualização da renda em função do valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, mas com possível suspensão da aplicação do novo regime durante 5 anos [critério da Lei nº 31/2012, de 14.08.], o que até decorria naturalmente da aplicação simultânea dos dois regimes ressalvada pela Lei nº 31/2012, de 14.08., sendo certo que a Lei nº 79/2014, de 19.12. não operou a substituição total ou parcial dos normativos da lei anterior [mormente da “disposição transitória” em referência, em termos de resultar inviabilizada a aplicação do regime excecional que a mesma constituía]…
Mas aprofundemos um pouco mais esta mesma questão.
Importa ter presente que as dúvidas sobre a norma aplicável em caso de alteração de um particular regime jurídico encontram solução no próprio ordenamento jurídico.
Ora, a este propósito já foi doutamente sublinhado que «os problemas de sucessão de leis no tempo suscitados pela entrada em vigor de uma LN [lei nova] podem, pelo menos em parte, ser directamente resolvidos por esta mesma lei, mediante disposições adrede formuladas, chamadas "disposições transitórias"».
«Estas disposições transitórias podem ter carácter formal ou material. Dizem-se de direito transitório formal aquelas disposições que se limitam a determinar qual das leis, a LA [lei antiga] ou a LN, é aplicável a determinadas situações. São de direito transitório material aquelas que estabelecem uma regulamentação própria, não coincidente nem com a LA nem com a LN, para certas situações que se encontram na fronteira entre as duas leis.»
«A maior parte das vezes ou para a grande maioria dos casos o legislador nada diz em especial sobre a lei aplicável a situações em que se suscita um problema de conflitos de leis no tempo. O jurista é então remetido para o princípio da não retroactividade da lei, nos termos do artigo 12.º [do Código Civil]. Este princípio, à primeira vista tão simples, tem-se revelado de aplicação sobremodo complexa nas diferentes hipóteses. Aos critérios ou normas deduzidos de tal princípio chamaremos por vezes critérios ou normas de direito transitório».[4]
Temos igualmente presente que dispõe o artigo 12º do Código Civil pela seguinte forma:
«1. A lei só dispõe para o futuro; ainda que lhe seja atribuída eficácia retroactiva, presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular.
2. Quando a lei dispõe sobre as condições de validade, substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos; mas, quando dispuser diretamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor.»
Mas, como é sabido, só é de entrar em linha de conta com os comandos do art. 12º do Código Civil, no caso de a nova lei não estatuir expressa e especificadamente sobre o assunto, o que se processa mediante as ditas “disposições transitórias”.
Assim sendo, salvo o devido respeito, a vigência da “disposição transitória” em referência [art. 11º da Lei nº 31/2012, de 14.08.] que ressalvou a aplicabilidade do regime revogado [isto é, a transição do contrato de arrendamento não habitacional existente para o NRAU e a atualização faseada da renda em 10 anos], não deixou de ter aplicação aquando da entrada em vigor do regime legal subsequente, ou seja, a Lei nº 79/2014, de 19 de Dezembro.
Aliás, nesse mesmo sentido aponta a determinante circunstância de este regime legal subsequente [dita Lei nº 79/2014, de 19 de Dezembro], conter ela própria uma “disposição transitória” que cuidou de salvaguardar os efeitos da aplicação da atualização de renda anteriormente operada ou em curso e/ou de regular os termos em que ela vigorava doravante, nos seguintes concretos termos:
«Artigo 6.º
Disposição transitória
1 - As alterações introduzidas à Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, pela presente lei aplicam-se aos procedimentos de transição para o NRAU, previstos nos artigos 30.º e seguintes e 50.º e seguintes, que se encontrem pendentes na data da sua entrada em vigor, sem prejuízo dos direitos e obrigações decorrentes dos atos já praticados nesses procedimentos e do disposto nos números seguintes.
2 - Nas situações previstas no número anterior, o arrendatário pode invocar o disposto nos artigos 31.º e 51.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação dada pela presente lei, mediante comunicação a dirigir ao senhorio, no prazo de 30 dias a contar da data da sua entrada em vigor, desde que, nesta data, ainda não tenha recebido a resposta do senhorio prevista no n.º 1 do artigo 33.º ou no artigo 52.º, nem tenha terminado o prazo previsto para a mesma.
3 - Nos contratos de arrendamento não habitacional cuja renda já tenha sido atualizada nos termos da alínea b) do n.º 5 do artigo 33.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, aplicável por força do disposto no artigo 52.º do mesmo diploma, o arrendatário pode invocar as circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 51.º, no prazo de 30 dias a contar da entrada em vigor da presente lei, desde que comprove a realização de investimentos no locado ou em equipamentos para ele especificamente vocacionados, efetuados nos três anos anteriores à data da entrada em vigor da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, não podendo o senhorio opor-se, nestas situações, a uma renovação do contrato por um período de três anos, sem prejuízo da atualização da renda por aplicação dos coeficientes de atualização anual respetivos, definidos nos termos do artigo 24.º
4 - Os arrendatários podem apresentar a reclamação prevista no n.º 6 do artigo 31.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, com a redação que lhe foi dada pela presente lei, no prazo de 30 dias a contar da entrada em vigor da presente lei, sendo aplicável o disposto nos n.os 7 e 8 do mesmo artigo, com as necessárias adaptações, e no número seguinte.
5 - Caso a reclamação referida no número anterior determine uma alteração do valor da renda, a correção deste valor é devida a partir da notificação aos senhorios pelos arrendatários da apresentação da reclamação, sendo a respetiva compensação efetuada nas rendas vincendas.
6 - O n.º 5 do artigo 35.º e o n.º 5 do artigo 54.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, com a redação que lhes foi dada pela presente lei, aplicam-se a todas as atualizações da renda efetuadas ao abrigo da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, alterada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto.
7 - As alterações introduzidas à Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, pela presente lei não se aplicam aos procedimentos pendentes junto do Balcão Nacional do Arrendamento.
8 - A nova redação da alínea b) do artigo 16.º do Decreto-Lei n.º 158/2006, de 8 de agosto, tem natureza interpretativa e produz efeitos desde 1 de janeiro de 2013.»
[com destaques da nossa autoria]
Ademais, a Lei n.º 13/2019 de 12 de fevereiro [que procedeu à sexta alteração ao NRAU], procedeu igualmente à alteração ao Decreto-Lei nº 156/2015, de 10 de agosto [que estabelece o regime do subsídio de renda a atribuir aos arrendatários com contratos de arrendamento para habitação celebrados antes de 18 de novembro de 1990 e que “se encontrem em processo de atualização de renda”], alterando, designadamente, a redação do art. 2º, al. e) subalínea i) para «e) 'Nova renda', a renda devida após: i) O período de 10 anos estabelecido no n.º 3 do artigo 38.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na sua redação originária;».
Dito de outra forma: as alterações normativas que se foram sucedendo no tempo, elas próprias foram concebidas em ordem e com o objetivo de possibilitar a manutenção da aplicação do regime previsto na Lei nº 6/2006 de 27.02, na sua redação originária.
Em decorrência, parece-nos legítimo concluir que se no momento da entrada em vigor da Lei nº 31/2012, o período de atualização faseada do valor da renda, em 2, 5 ou 10 anos, já se encontrava a decorrer – por ter sido iniciada a atualização da renda ao abrigo do regime constante dos artigos 30º a 56º da Lei nº 6/2006, de 27.02.! – na medida em que o legislador conferiu aos senhorios a possibilidade de poderem optar pela continuação da aplicação desse regime[5], a “disposição transitória” prevista no art. 11º da Lei nº 31/2012, de 14 de agosto, enquanto “disposição especial”, só deve ter a sua aplicação e vigência cessada por caducidade, i.e., por causas intrínsecas à mesma.
Na mesma linha de entendimento, sustentou-se argutamente nas alegações recursivas que «(…) tratando-se de uma disposição especial, como é consabido e decorre da Lei (art.º 7.º, n.º 3 do Código Civil), a mesma não pode ser suprimida pela Lei geral», e que «(…) os factos que determinaram o valor da nova renda foram praticados ao abrigo da legislação então em vigor (Lei n.º 6/2006)», pelo que, «(…) admitir-se que, com a entrada em vigor da Lei n.º 79/2014, se fizesse “tábua rasa” de tal actualização, obrigando a novo procedimento, violaria o princípio da não retroactividade previsto no art.º 12.º do Código Civil, bem como o princípio da segurança jurídica ínsito no artigo 2.º da CRP»!
Com efeito, o princípio da confiança na previsibilidade das soluções visa a proteção da confiança, dos cidadãos e da comunidade, na ordem jurídica, de tal forma que alterações na lei hão-de ter em conta direitos adquiridos, expetativas criadas, situações jurídicas estabilizadas que justifiquem o sacrifício da aplicação imediata da nova lei.
O que tudo serve para dizer que era e mantinha-se válida a atualização de renda promovida pela Autora ora recorrente, daí resultando o incumprimento contratual da Ré ora recorrida com base na falta de pagamento de rendas [falta de pagamento de renda, por a Ré se ter mantido a pagar € 168,00 mensalmente, apesar de estar vinculada ao pagamento do valor de € 239,72], donde a validade da resolução do contrato de arrendamento [cf. art. 1083º, nº3 do C.Civil] e, consequentemente, o despejo da Recorrida.
Nestes termos procedendo as alegações recursivas e o recurso, importando revogar a sentença recorrida e condenar a Ré/recorrida em conformidade.
Sendo certo que na medida em que a Autora/recorrente, de forma até expressa, restringiu o âmbito do recurso que interpôs ao aspeto do “despejo” da Ré ora recorrida, não pode este Tribunal de recurso interferir na parte da sentença que ficou excluída da impugnação, mais concretamente sobre o pedido de condenação em rendas, juros de mora e indemnização que fossem eventualmente devidas.[6]
(…)
*
6 – DISPOSITIVO
Pelo exposto, decide-se a final julgar procedente o recurso interposto, em consequência do que se revoga a decisão recorrida e, em sua substituição, se decreta o despejo pela Ré/recorrida do imóvel sito na Rua ..., freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz predial urbana sob o art.º ...74.º da freguesia ..., (anterior art.º ...28.º da extinta freguesia ...) e descrito na conservatória do registo predial ... sob o n.º ...44.
Custas em ambas as instâncias a cargo da Ré/recorrida.
*
Coimbra, 27 de Junho de 2023
Luís Filipe Cravo
Fernando Monteiro
Carlos Moreira
[1] Relator: Des. Luís Cravo
1º Adjunto: Des. Fernando Monteiro
2º Adjunto: Des. Carlos Moreira
[2] Aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27/02 e sucessivamente alterado, designadamente pela Lei nº 31/2012, de 14/08, Lei nº 79/2014, de 19/12, Lei nº 42/2017, de 14/06 e Lei nº 2/2020, de 31/03, doravante “NRAU”.
[3] Cf., a título de exemplo, uma lei para a EXPO 98 ou para o EURO 2004.
[4] Citámos BAPTISTA MACHADO in “Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador”, Livª Almedina, Coimbra, 1983, a págs. 229-231.
[5] O que sucedeu no caso ajuizado e com a anuência da Ré/recorrida, cf. factos “provados” sob “7)” a “10)”.
[6] Isto porque «(…) as conclusões delimitam a área de intervenção do tribunal ad quem, exercendo uma função semelhante à do pedido na petição inicial ou à das excepções na contestação.” – assim A. ABRANTES GERALDES, in “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, Livª Almedina, 2013, a págs. 84-87.