| 2549/23.8T8VIS.C1 |  |
FORMA
REPRESENTAÇÃO SEM PODERES
DECLARAÇÃO NEGOCIAL
ii) Não deve confundir-se a forma de ratificação escrita com a sua emissão tácita;
iii) Sendo a ratificação uma declaração negocial a mesma pode ser emitida tacitamente (art. 217º, nº 1, do CC); ponto é que a forma tenha sido observada quanto aos factos de que a declaração se deduz (nº 2 do mesmo preceito);
iv) É possível extrair a conclusão de que os RR ratificaram aquele negócio, se, além do teor do facto 19., acordaram verbalmente com o procurador, sem poderes, que este celebrasse, com o A., o contrato promessa de compra de imóvel, o dinheiro do sinal prestado pelo A. foi para a conta do dito procurador porque este e o R. acordaram, previamente acerca dos termos do acordo e por ser o último dos contratos promessa de compra e venda a celebrar tendo por objeto as fracções, acordaram entre ambos que o montante de 15.000 € entregue pelo A. seria depositado na referida conta a título de pagamento dos montantes adiantados pelo procurador para pagamento de serviços/materiais com as obras, e após a troca de e-mails, entre A. e R. os mesmos continuaram a estabelecer contacto entre eles, chamadas de voz e WhatsApp, tratando-se, pois, de comportamento das partes, anterior, contemporâneo e posterior à conclusão do contrato, que permite concluir pela declaração tácita de ratificação do contrato.
(Sumário elaborado pelo Relator)
I - Relatório
1. AA, residente em ..., instaurou acção declarativa contra BB e mulher CC, casados, residentes na Suíça, peticionado que:
a) Seja declarada a resolução do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre o autor e os réus, por incumprimento definitivo dos réus;
b) Como consequência, os réus devem ser condenados a pagar ao autor a quantia do valor pago a título de sinal em dobro - 30.000 € - acrescida de juros, vincendos, calculados à taxa legal, calculados desde a data em que deveria ocorrer a escritura do contrato prometido (30.04.2022) até o integral pagamento.
Subsidiariamente,
a) e b) Devem os réus ser condenados a restituir a título de enriquecimento sem causa, a quantia de 15.000 € ao autor, acrescida de juros calculados desde a entrega do valor pelo autor até efetivo e integral pagamento;
c) Devem os réus ser condenados no pagamento de uma indemnização a autor no valor nunca inferior a 2.500 € pelos prejuízos sofridos e que poderá vir a sofrer.
Alegou, para tanto, ter celebrado em Dezembro de 2021 contrato de promessa de compra e venda com os réus, representados por DD, como procurador, no qual prometeram vender ao autor, pelo montante de 140.000 €, uma fracção autónoma destinada a lugar de estacionamento e outra destinada a habitação. Acordaram que o contrato de compra e venda prometido seria celebrado até ao trigésimo dia após toda a documentação relativa ao apartamento estar pronta, nomeadamente no relacionado com a autarquia, estando previsto até ao mês de Abril de 2022 e que incumbia aos promitentes vendedores avisar o promitente Comprador da data, hora e local em que o contrato de compra e venda prometido seria celebrado, com, pelo menos, 15 dias de antecedência. O autor procedeu ao pagamento da quantia de 15.000 € a título de sinal. Decorrido que foi mais de um ano o contrato prometido não ocorreu, não obstante as várias insistências por parte do autor, e o procurador dos réus deixou de responder às sucessivas tentativas de contacto do autor. Perante tal atitude, entrou em contacto com os réus, com os quais também deixou de obter qualquer contacto/resposta. Perante a mora dos réus na obrigação de celebrar o contrato definitivo verificada desde 30.4.2022 e perante a ausência de qualquer contacto, perdeu o interesse na celebração do contrato prometido e a 23.1.2023 comunicou aos réus a resolução do contrato promessa e interpelou os réus para lhe devolverem o sinal que receberam e que ainda retêm até à presente data. Em Fevereiro de 2023 o réu respondeu que nã negociou o referido contrato promessa e negou ser dono de um T2 para venda. No mais, alegou como os factos descritos lhe causaram os danos que descreveu.
Os réus contestaram, impugnaram a existência de uma procuração, alegando que outorgaram duas procurações para que DD os representasse na resolução de questões administrativas e outras ligadas ao licenciamento do imóvel, e que nessas procurações não conferiram poderes de representação a DD para este, em nome dos réus, prometer vender qualquer imóvel, pelo que nunca celebraram qualquer contrato promessa de compra e venda nem receberam qualquer quantia em dinheiro, e em momento algum os réus assumiram ou ratificaram o contrato em causa, pelo que o mesmo é ineficaz em relação a eles.
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A final foi proferida sentença que julgou parcialmente procedente a acção e, em consequência, considerou válida a resolução do contrato promessa de compra e venda celebrado a 2.12.2021 entre o A. e DD como representante dos RR, condenando estes a restituir ao A. a quantia por este entregue a título de sinal no valor de 15.000 €, acrescido de juros de mora à taxa legal contados desde 3.2.2023 até integral pagamento, do mais peticionado, indo os RR absolvidos.
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2. Os RR recorreram tendo formulado as seguintes conclusões:
1 - A douta sentença recorrida padece de manifesto erro na apreciação da prova, bem como por erro de julgamento;
2 - A M. Juíza “a quo” justifica a matéria dada como provada no ponto 11 da Matéria de Facto, fazendo uso do disposto no artigo 5º, nº 2, al. b) do Cód. Proc. Civil, ou seja, em factos que considera ser complemento ou concretização dos que as partes alegaram e resultam da causa;
3 - Os factos dados como ali provados não configuram qualquer complemento ou concretização dos que as partes alegaram;
4 - Percorrendo todos os articulados apresentados pelas partes não é possível concluir que estas tenham alegado factos relativos a um qualquer acordo que os Réus tenham feito com a testemunha DD, no sentido de que os € 15.000,00 entregues pelo Autor a esta testemunha (outorgante do denominado “contrato-promessa de compra e venda” alegadamente em representação dos Réus), seria depositado numa conta bancária titulada pela aquela testemunha e pelo filho, a titulo de pagamento de montantes adiantados pela testemunha para pagamento de serviços/materiais com as obras realizadas no prédio objeto do contrato-promessa de compra e venda;
5 - De resto, é a própria M. Juiza “a quo” que na fundamentação da matéria de facto refere expressamente que os únicos meios de prova produzidos em audiência acerca das relações que se estabeleceram entre os Réus e o dito DD foram o depoimento desta ultima testemunha, a qual terá um inevitável interesse no desfecho desta ação e as declarações de parte dos Réus;
6 - Do depoimento dessa testemunha DD gravado no Ficheiro Áudio (II): Diligencia_2549-23.8T8VIS_2025-03-18_10-46-48, depoimento gravado ao minuto 00:01:54 a 00:03:43; Ficheiro Áudio (III): Diligencia_2549-23.8T8VIS_2025-03-18_10-46-48, depoimento gravado ao minuto 00:00:33 a 00:03:14; Ficheiro Áudio (III): Diligencia_2549-23.8T8VIS_2025-03-18_10-46-48, depoimento gravado ao minuto 00:04:02 a 00:04:45; Ficheiro Áudio (III) Diligencia_2549-23.8T8VIS_2026-01-09_11-05-43, depoimento gravado ao minuto 00:10:04 a 00:11:35; Ficheiro Áudio: Diligencia_2549-23.8T8VIS_2026-01-09_11-05-43, depoimento gravado ao minuto 00:22:37 a 00:23:10 resulta que DD e o Réu BB não acordaram previamente acerca dos termos do acordo traduzido do contrato-promessa de compra e venda, nem acordaram entre ambos que o montante de € 15.000,00 entregue pelo Autor seria depositado na conta bancária titulada por aquela testemunha e pelo filho para pagamento de serviços/materiais com obras;
7 - A testemunha DD ao indicar no contrato-promessa de compra e venda o IBAN da conta bancária, que lhe pertence juntamente com o filho, criou no Autor a convicção de que ao transferir o valor do sinal e principio de pagamento do preço estaria a processar o pagamento aos Réus, que aquele alegadamente representava;
8 - Aquele DD referiu expressamente na audiência de julgamento só deu conhecimento ao Réu BB de que tinha recebido do Autor a quantia de € 15.000,00 após ter feito e assinado aquele contrato-promessa de compra e venda e de ter recebido essa quantia na conta pessoal que tinha com o filho;
9 - Foi o dito DD quem redigiu e outorgou o contrato-promessa que está em causa nestes autos, sem conhecimento ou autorização dos Réus;
10 - Deve ser eliminado o ponto 11 da Matéria de Facto dada como provada;
11 - Deve, também, ser eliminada a frase “E os Réus acordaram verbalmente com DD para que este celebrasse com o Autor, no dia 02 de Dezembro de 2021 o seguinte acordo intitulado “Contrato-promessa de compra e venda”, mantendo-se o mais aí vertido;
12 - Com efeito, não existe nos autos qualquer prova da existência do acordo verbal entre os Réus e aquela testemunha DD para que este celebrasse com o Autor o dito contrato, tal como resulta do depoimento do mesmo gravado em Ficheiro Áudio (III): Diligencia_2549-23.8T8VIS_2025-03-18_10-46-48, depoimento gravado ao minuto 00:00:33 a 00:03:14; Ficheiro Áudio (III): Diligencia_2549-23.8T8VIS_2025-03-18_10-46-48, depoimento gravado ao minuto 00:04:02 a 00:04:45;
13 - Deve ser excluída da redação do ponto 7 dos Factos Provados a frase “E os Réus acordaram verbalmente com DD para que este celebrasse com o Autor, no dia 2 de Dezembro de 2021 o seguinte acordo intitulado “Contrato-promessa de compra e venda de imóvel…”;
14 - Os Réus não celebraram, nem outorgaram um qualquer contrato-promessa de compra e venda com o Autor, nem tão pouco conferiram a DD quaisquer poderes para os representar;
15 - Não tendo os Réus intervindo naquele contrato-promessa de compra e venda e sendo eles os proprietários e os legítimos possuidores das frações autónomas identificadas nesse contrato, aquele DD autointitulou-se representante
dos Réus, sem que para tal estivesse devida e legalmente mandatado;
16 - Daí que estamos perante um caso de representação sem poderes prevista no artigo 268º do Cód. Civil;
17 - Pelo que, impunha-se a ratificação do negócio celebrado por aquele dito DD, com obediência à forma exigida para a procuração, nos termos do nº 2 do artigo 268º do Cód. Civil, a qual teria de ser feita por escrito, uma vez que a procuração deve revestir a mesma forma que é exigida para o negócio prometido, ou seja para a compra e venda;
18 - Assim, a dita ratificação não pode ser emitida tacitamente;
19 - Uma vez que tal negócio não foi ratificado através de documento sujeito à forma exigida para a procuração, o negócio celebrado entre o dito DD e o Autor é ineficaz em relação aos Réus, encontrando-se estes desobrigados ao seu cumprimento;
20 - Em qualquer caso dos factos provados nos autos não é possível extrair a conclusão de que os Réus ratificaram aquele negócio ainda que tacitamente;
21 - A douta sentença recorrida violou entre outras as disposições legais constantes dos artigos 262º, nº 2, 238º, 289º, 410º, 1157º, 1178º e 1080º do Cód. Civil.
NESTES TERMOS, NOS MAIS DE DIREITO E SEMPRE COM O DOUTO SUPRIMENTO DE VªS. EXªS., DEVE SER DADO PROVIMENTO AO PRESENTE RECURSO E, EM CONSEQUÊNCIA, SER REVOGADA A DOUTA SENTENÇA RECORRIDA, SUBSTITUINDO-SE A MESMA POR OUTRA QUE ABSOLVA OS RÉUS DOS PEDIDOS CONTRA ELES DEDUZIDOS PELO AUTOR, COM O QUE VªS. EXªS. FARÃO, COMO SEMPRE, INTEIRA E SÃ JUSTIÇA!
3. O A. contra-alegou, concluindo que:
A. A Sentença recorrida fez correta apreciação da prova produzida, não padecendo de erro de julgamento de facto ou de direito.
B. Os Recorrentes não demonstram que a prova gravada imponha decisão diversa da proferida, como lhes exige o art. 662.º, n.º 1, do CPC.
C. O ponto 11 dos factos provados consubstancia facto complementar admissível nos termos do art. 5.º, n.º 2, al. b), do CPC, resultante da instrução da causa e objeto de contraditório.
D. A prova documental, testemunhal e a acareação demonstram que o depósito dos sinais em conta de terceiro foi feito com conhecimento e acordo dos Recorrentes, no âmbito de um mecanismo de acerto de contas previamente estabelecido.
E. Resulta igualmente provado um padrão reiterado de atuação dos Recorrentes em múltiplos contratos-promessa idênticos, com intervenção direta na gestão de sinais, obras e devoluções.
F. Os Recorrentes tinham conhecimento efetivo e intervenção em vários contratos-promessa celebrados nos mesmos termos desde 2019, afastando qualquer atuação “à revelia” de DD.
G. A prova produzida sustenta integralmente a credibilidade da testemunha DD e legitima a valoração feita pelo Tribunal a quo, nos termos do art. 607.º, n.º 5, do CPC.
H. No plano jurídico, a sentença aplicou corretamente os arts. 268.º e 217.º do Código Civil, reconhecendo a eficácia do contrato-promessa por ratificação tácita.
I. A ratificação tácita é admissível mesmo em negócios formais, desde que resulte de comportamentos concludentes que revelem a vontade de assumir o negócio, conforme jurisprudência constante do STJ.
J. No caso concreto, os Recorrentes praticaram atos inequívocos de confirmação do negócio, designadamente através de comunicações escritas e da gestão subsequente dos efeitos do contrato.
K. Em especial, o e-mail de 03.05.2022 do Recorrente BB - que cumpre a forma escrita exigida - constitui ato concludente de ratificação, ao reconhecer o contrato e admitir a sua execução em curso.
L. À luz do art. 236.º do CC, tal comunicação não pode deixar de ser interpretada por um declaratário normal como aceitação e confirmação do negócio.
M. A atuação global dos Recorrentes revela um comportamento coerente, reiterado e compatível com a existência de ratificação tácita do contrato-promessa.
N. A revogação tardia das procurações apenas em julho de 2022 confirma a anterior aceitação e tolerância da atuação do representante.
O. Estão, assim, preenchidos todos os pressupostos legais da ratificação tácita, nos termos dos arts. 268.º e 217.º do CC.
P. A tese dos Recorrentes assenta numa interpretação restritiva da lei e contrária à jurisprudência consolidada, devendo ser julgada improcedente.
Q. A sentença recorrida não merece qualquer censura, devendo ser integralmente confirmada.
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NESTES TERMOS, NOS MAIS DE DIREITO APLICÁVEIS, E SEMPRE COM O DOUTO SUPRIMENTO DE VOSSAS EXCELÊNCIAS, DEVE O PRESENTE RECURSO SER JULGADO TOTALMENTE IMPROCEDENTE, CONFIRMANDO-SE A SENTENÇA RECORRIDA, COM TODAS AS LEGAIS CONSEQUÊNCIAS.
II - Factos Provados
1. Os réus foram emigrantes na Suíça desde ../../2013 até 31/03/2021, data em que regressaram definitivamente para Portugal. - artigo 3º da contestação.
2. Os Réu, em 2017, adquiriram as frações em causa nos autos. - artigo 4º da contestação.
3. Os Réus pretendiam dividir a fração “C”, destinada a comércio (designadamente a jardim infantil), em três frações distintas, todas elas destinadas a habitação, para posteriormente vender ou arrendar. - artigo 5º da contestação.
4. Para tanto a 31 de março de 2017, o réu marido, através de procuração outorgada no cartório notarial da Dra. EE, em ..., constituiu o Sr. DD seu procurador, a quem conferiu poderes para tratar de qualquer assunto que lhe respeitasse junto de quaisquer serviços públicos, inclusivamente câmaras municipais, serviços de finanças, e conservatórias de registo predial. - artigo 6º da contestação
5. Munido desta procuração, e em representação do réu marido, aquele Sr. DD iniciou os procedimentos administrativos necessários para a alteração da fração. - artigo 7º da contestação.
6. Posteriormente, a 13 de maio de 2019 o réu marido, através de procuração outorgada mais uma vez no cartório notarial da Dra. EE, em ..., constituiu o Sr. DD seu procurador, a quem conferiu poderes para o representar nas assembleias de condóminos, celebrar contratos de fornecimento de energia elétrica, águas, gás e telecomunicações, bem como tratar de qualquer assunto que lhe respeitasse junto de quaisquer serviços públicos, inclusivamente câmaras municipais, serviços de finanças, e conservatórias de registo predial. - artigo 8º da contestação.
7. E os Réus acordaram verbalmente com DD para que este celebrasse, com o Autor, no dia 2 de dezembro de 2021, o seguinte acordo intitulado “Contrato promessa de compra de imóvel entre PRIMEIROS: BB, casado em comunhão de adquiridos com CC, natural do Concelho da ..., NIF ...40, Cartão de Cidadão n.º ...X6, e esposa, natural do Concelho de ..., NIF ...38. Cartão de Cidadão n ...Y6, residentes na Rue ..., ... Suisse, com o endereço de correio eletrónico ..........@....., aqui representados por DD, NIF ...67, Cartão de Cidadão nº ...... na Rua ..., ....-... ..., doravante designado(s) por PROMITENTE VENDEDORES
SEGUNDOS: AA, Cartão de Cidadão nº ...53..., NIF ...68, residente sito na Rua ..., ....-... ..., ... doravante designado por PROMITENTE COMPRADOR:
E ambos designados em conjunto por PARTES, é livremente e de boa fé celebrado o presente Contrato Promessa de Compra Venda de Imóvel, que se rege pelas Cláusulas seguintes:
CLÁUSULA PRIMEIRA
OS PROMITENTES VENDEDORES são proprietários e legítimos possuidores das frações autónomas, designada pela(s) letra(s) "A" e "C", a que correspondem:
1. Fração "C": o rés do chão, antes destinado a jardim infantil, agora habitação, na cave designado por Cum, um espaço destinado a lugar de estacionamento, do prédio urbano em regime de propriedade 513 C horizontal sito em ..., na Quinta ..., ..., na Rua ..., ... rés-do-chão direito frente, freguesia ..., concelho ..., inscrito na respetiva matriz predial urbana daquela freguesia sob o artigo ...40, descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o n" ...97, da respetiva freguesia, com licença de utilização nº ...01, emitida cm ../../2001 pela Câmara Municipal ....;
2. Fração "A": destinada a lugar de estacionamento, localizada na cave do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito em ..., na Quinta ..., ..., na Rua ..., ..., rés-do-chão direito, freguesia ..., concelho ..., inscrito na respetiva matriz predial urbana daquela freguesia sob o artigo ...40, descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...97, da respetiva freguesia, com licença de utilização n. ...01, emitida em ../../2001 pela Câmara Municipal ....
CLAUSULA SEGUNDA
1. Pelo presente contrato, os PROMITENTES VENDEDORES prometem vender ao PROMITENTE COMPRADOR, e este promete comprar-lhes o imóvel "habitação" livre de ónus e encargos e em estado novo de utilização, identificado em planta que ficará em anexo designada por "Anexo 1", ficando a planta do lugar de garagem e arrumo identificada como "Anexo 2", plantas que se anexam a este contrato. (…)
CLAUSULA TERCEIRA
O preço convencionado para a prometida venda é de EUR 140.000,00 (Cento e quarenta mil euros), o qual será pago nos seguintes termos:
1. A título de sinal e principio de pagamento do preço acordado o PROMITENTE COMPRADOR entrega nesta data aos PROMITENTES VENDEDORES o valor de EUR 15.000,00 (quinze mil euros) quantia esta que será paga através da transferência bancária para a conta com o IBAN : ...98, em nome de BB. (…)
2. Caso exista algum género de incumprimento do presente contrato por parte dos PROMITENTES VENDEDORES, a devolução das quantias recebidas a título de sinal e por conta do pagamento do preço é feito em singelo, ao PROMITENTE COMPRADOR seja a que título for”.
CLAUSULA QUARTA
1. O contrato de compra e venda prometido será celebrado até ao trigésimo dia após toda a documentação relativa ao apartamento, nomeadamente no relacionado com a Câmara Municipal ..., processo n.º 08/2019..., EDOC 2019/...18 e Repartição de Finanças de ... estar devidamente resolvida e pronta para ser efetuada a escritura, estando o mesmo previsto até ao mês de Abril de 2022.
2. Incumbe aos Promitentes Vendedores avisar o Promitente Comprador da data, hora e local em que o contrato de compra e venda prometido será celebrado, através de meio idóneo com, pelo menos, 15 (quinze) dias de antecedência. (…)” - artigo 1º, 2º, primeira parte, 3º, 5º da petição inicial e teor do documento 1 junto com a petição inicial, artigo 5º, n.º 2 alínea b) do Código de Processo Civil.
8. DD informou o Autor que no Contrato de Promessa de Compra e Venda a fração C ficaria já designada enquanto habitação, e não por comércio e serviços, apesar de o processo de afetação do imóvel ainda estar a ser tratado com o condomínio e com a câmara e, por isso, ainda não concluído. - artigo 4º da petição inicial.
9. O Autor transferiu o montante de €10.000,00 no dia 4 de dezembro de 2021 e o montante de €5.000,00 no dia 5 de dezembro de 2021 para o IBAN ...98, indicado na cláusula terceira do acordo referido no ponto 1, a título de sinal. - artigo 19º da petição inicial.
10. A conta bancária para onde foram transferidos tais montantes é titulada por um filho de DD e por este. - artigo 22º da contestação e teor do requerimento apresentado pelos Réus na primeira sessão da audiência final, aquando da junção de documentos.
11. E tal deveu-se porque DD e o Réu BB acordaram, previamente acerca dos termos do acordo e por ser o último dos contratos promessa de compra e venda a celebrar tendo por objeto as frações, acordaram entre ambos que o montante de €15.000,00 entregue pelo Autor seria depositado na referida conta a título de pagamento dos montantes adiantados por DD para pagamento de serviços/materiais com as obras. - artigo 5, n.º 2 alínea b) do Código de Processo Civil.
12. O autor recorreu a crédito habitação para a compra daqueles imóveis. - artigo 22º da petição inicial.
13. Que obteve a sua aprovação ainda antes da data de assinatura do Contrato de Promessa de Compra e Venda e válida até 2 de fevereiro de 2022. - artigo 23º e 24º da petição inicial.
14. Desta forma, perto daquela data o Autor contactou DD a questionar se a documentação necessária à escritura de Compra e Venda já estava concluída. - artigo 25º da petição inicial.
15. Não obstante, aquele comunicou-lhe que a documentação ainda não estava finalizada, designadamente que o processo na Câmara Municipal ... (processo n.º 08/2019..., EDOC 2019/...18) ainda não se encontrava concluído, mas que iria estar na data prevista (finais de abril 2022). - artigo 26º da petição inicial.
16. O autor, e uma vez que estava, ainda, dentro do prazo acordado para a realização da escritura, tratou de requerer junto do seu banco renovação da proposta de crédito habitação, pedido que foi aprovado. - artigo 27º e 28º da petição inicial.
17. Acontece que foi passando o tempo, e chegados a abril de 2022, o autor nunca mais obteve informações sobre o andamento do processo na Câmara Municipal nem da documentação do imóvel necessária, não obstante as diversas insistências junto DD, através de todas as formas possíveis: e-mail, contacto telefónico, etc. - artigo 29º e 30º da petição inicial.
18. Porque DD não respondia às sucessivas tentativas de contacto do aqui autor, em 28 de abril de 2022, foi enviado o seguinte e-mail pelo Autor ao Réu BB (com o e-mail ..........@..... - conforme mencionado no contrato de promessa de compra e venda), com o seguinte teor:
“Bom dia Sr. BB,
O meu nome é AA e sou comprador do imóvel T2 na Quinta ..., ..., Rés-do-chão direita frente.
Estou a contacta-lo porque infelizmente o seu representante Sr. DD encontra-se incontactável e não tenho qualquer informação do estado do Imóvel. A última vez que estive com o Sr. DD (1.ª semana de Março) o mesmo informou-se que o processo na câmara estaria pronto no final de março/início de Abril, mas até ao dia de hoje ainda não recebi nenhuma informação nem consigo contactar o Sr. DD.
Por esse motivo estou a entrar em contacto consigo para conseguir obter informações sobre o estado ou ponto de situação do processo.
Agradecia-lhe se possível, que entrasse em contacto comigo pelo número ...18, para poder esclarecer toda esta situação.
Desde já muito obrigado. Cump. AA”. - artigo 34º da petição inicial.
19. O Réu BB, a 3 de maio de 2022, responde ao e-mail do autor da seguinte forma:
“Bom dia.
Peço desculpa pelo atraso da minha resposta.
Mas infelizmente ainda estamos em negociação com o condomínio. Por isso não existem grandes novidades. E infelizmente também não lhe consigo dar um prazo para resolver este assunto. Se bem que a minha intenção neste momento é de resolver o mais depressa possível, nem que tenha de perder algum do capital investido, já que todo este processo me tem consumido muito de meu tempo, paciência e inclusive saúde.” - artigo 35º da petição inicial.
20. Após esta troca de e-mails, autor e réus continuaram a estabelecer contacto entre eles, preferencialmente via telefone (chamadas de voz e WhatsApp). - artigo 36º da petição.
21. Em data não concretamente apurada, o autor nunca mais obteve qualquer contacto/resposta dos réus, não obstante as suas inúmeras tentativas de contacto. - artigo 37º da petição inicial.
22. O autor tentou contactar DD, através de sucessivos contactos telefónicos, mas, sempre, sem qualquer sucesso. - artigo 38º da petição inicial.
23. Totalmente desesperado, e porque viu um anúncio publicado pelo Sr. DD no Facebook (como habitualmente faz) de um imóvel localizado na zona de ..., ..., pediu a um amigo para entrar em contacto com o DD e agendar visita naquele imóvel. Que o fez. - artigo 39º da petição inicial.
24. DD surgiu no local para realizar a visita agendada. Chegado ao local verificou que estava ali também o autor, que lhe exigiu explicações sobre o atraso na realização da escritura do contrato, bem como pelas chamadas não atendidas daquele e dos réus. - artigo 41º e 43º da petição inicial.
25. DD alegou já nada ter a ver com aquele assunto, mas apenas com os Réus e que o dinheiro pago a título de sinal pelo autor tinha sido aplicado nas obras já realizadas nos imóveis. - artigo 44º e artigo 45º da petição inicial
26. A fim de poder confrontar DD e os réus, o autor tentou logo ali estabelecer (duas vezes) contacto telefónico com o Réu BB, mas, mais uma vez, sem qualquer sucesso. - artigo 46º da petição inicial.
27. Perante o sucedido, o autor entregou o respetivo comprovativo de IBAN a DD, exigindo a rápida devolução do sinal pago, ao que aquele respondeu que compreendia perfeitamente a posição do autor e que considerava que tinha todo o direito em exigir o valor pago e garantiu ao autor que lhe iria prestar todo o necessário auxílio na resolução daquela situação junto dos réus, que no prazo de uma semana voltava a entrar em contacto. - artigo 47º e 48º da petição inicial.
28. Tal não aconteceu, uma vez que até à presente data nunca mais o autor recebeu/alcançou qualquer contacto de DD nem com os réus. - artigo 49º da petição inicial.
29. Uma vez que o crédito que lhe havia sido aprovado acabou (novamente) por caducar, o autor apresenta novo pedido de renovação da proposta de crédito à habitação. - artigo 51º da petição inicial.
30. Acontece que tal lhe foi recusado pela instituição financeira, com a seguinte fundamentação: “(…) Efetivamente tínhamos uma proposta aprovada a 1 de fevereiro que era válida até maio, no entanto como não conseguiu obter a documentação do imóvel necessária à continuidade do processo o mesmo caducou e neste momento, com a subida das taxas não conseguimos obter uma aprovação”. - artigo 52º da petição inicial.
31. Na sequência dos comportamentos dos réus e de DD, e da não apresentação de qualquer justificação para a não realização da escritura do contrato prometido, o autor através da missiva enviada via CTT e por forma eletrónica, com assinatura digital para e-mail do Réu BB, a 23 de janeiro de 2023 comunicou aos réus a sua declaração de resolução do contrato e, em consequência, interpelou os réus para que estes viessem devolver o sinal pago em dobro e no prazo máximo de 10 dias. - artigo 73º, 75º e 93º da petição inicial.
32. À missiva eletrónica respondeu o Réu BB da seguinte forma:
“Exma. Senhora
Dra. FF:
Acusando a receção do seu e-mail, com data de 23.01.2023, sou a dizer-lhe o seguinte:
Contrariamente ao que diz, não prometi vender ao cliente de Vª. Exª. qualquer imóvel, ou o que quer que fosse. De resto, não conheço o Sr. AA com quem nunca estive presente.
No que respeita ao contrato-promessa que refere, informo-a de que o Sr. DD não foi meu procurador, na medida em que não lhe emiti qualquer procuração para em minha representação vender, ou prometer vender, quaisquer prédios.
Tanto assim que o cliente de Vª. Exª. não me pagou qualquer quantia a título de sinal ou princípio de pagamento do que quer que fosse, tal como não me pagou qualquer outra quantia, fosse a que titulo fosse.
Aliás, nem sequer pertence a mim ou à minha esposa o IBAN nº ...98, referido no alegado contrato-promessa de compra e venda como tendo sido para aí transferida a quantia de € 15.000,00, a título de sinal e princípio de pagamento.
Acresce que, nem sequer sou dono de qualquer apartamento T2, correspondente ao rés-do-chão direito, uma vez que estou a fazer obras na fracção de que sou dono (comércio e serviços) para a sua transformação em três fracções habitacionais autónomas e distintas, sendo certo que tão pouco decidi se vou ou não vender essas fracções, uma vez que ainda existem assuntos prévios a resolver com o condomínio.
Atento o exposto, chamo a atenção de Vª. Exª. para o facto de que não existem quaisquer razões para eu e a minha mulher virmos a ser demandados judicialmente, pelo que a acontecer isso, iremos reclamar do cliente de Vª. Exª. As indemnizações a que tivermos direito, pois não admitimos que seja posto em causa o nosso bom nome e a nossa honra e consideração.
Esperando, sinceramente, que Vª. Exª. e o seu cliente fiquem cabalmente esclarecidos, receba os meus melhores cumprimentos.
Atentamente,
BB”. - artigo 94º da petição inicial.
33. Após contratar a compra daquele imóvel organizou toda a sua vida para regressar a Portugal e, assim, residir na sua própria casa. Alcançou um contrato de trabalho e regressou. - artigo 143º da petição inicial.
34. Não obstante, reside na casa dos seus pais por o contrato prometido não se ter verificado. - artigo 144º da petição inicial.
35. O Autor sente-se triste e angustiado com os factos descritos e envergonhando-se de ter sido enganado. - artigo 140º da petição inicial.
36. A 19 de julho de 2022 o réu marido, através de pública forma outorgada no cartório notarial da Dra. EE, em ..., revogou todas as procurações conferidas a DD. - artigo 24º da contestação.
37. A 25 de julho de 2022, o réu marido enviou ao Sr. DD, por carta registada com aviso de receção, a pública-forma de revogação das procurações, a qual foi efetivamente recebida pela Sra. GG, que assinou o aviso de receção a 26 de julho de 2022. - artigo 26º da contestação.
38. O autor e os réus nunca se encontraram presencialmente, e a resolução do assunto foi entregue aos advogados de ambas as partes. - artigo 27º da contestação.
39. O mail do réu marido consta no contrato promessa outorgado pelo autor, e ainda assim o autor não o contactou antes de efetuar as transferências bancárias que ocorreram dias após a outorga do contrato promessa. - artigo 30º da contestação.
*
Factos não provados:
(…)
D. Quanto o Réu a 28 de abril de 2022 recebeu o e-mail do Autor, o Réu assumiu que o autor era um potencial comprador que o Sr. DD lhe tinha falado. - artigo 17º da contestação.
E. Os Réus não tinham, até ao momento em que o Autor lhe deu conhecimento do contrato promessa, conhecimento sobre um eventual contrato promessa de compra e venda outorgado pelo autor e por DD. - artigo 18º e 20º da contestação.
(…)
*
III - Do Direito
1. Uma vez que o âmbito objectivo dos recursos é delimitado pelas conclusões apresentadas pelos recorrentes (arts. 635º, nº 4, e 639º, do NCPC), apreciaremos, apenas, as questões que ali foram enunciadas.
Nesta conformidade, as questões a resolver são as seguintes.
- Alteração da matéria de facto.
- Não vinculação dos RR ao contrato promessa celebrado com o A.
2. Os RR impugnam a decisão de facto relativamente ao facto provado 7., pretendendo resposta restritiva, com base nas declarações de parte/depoimento de parte do R. e no depoimento testemunhal de DD, e facto provado 11., cuja eliminação pretendem, com base nas referidas declarações de parte/depoimento de parte do R., depoimento testemunhal, e por razões de direito (cfr. conclusões de recurso 1. a 13.). O A. pugna pela improcedência da impugnação e contrapõe com tais meios probatórios e ainda com as declarações de parte da R. CC (cfr. conclusões de recurso A. a G.).
Na motivação da decisão de facto a julgadora a quo exarou que:
“A formação da convicção do tribunal, acerca de cada facto, foi perspetivada, no essencial, à luz da regra da livre apreciação, tal como emerge do artigo 607.º, n.º 5, do Código de Processo Civil, fundando-se desde logo, na matéria sobre que existe acordo, na prova documental e testemunhal apresentada, tendo, ainda, em consideração factos instrumentais resultantes da discussão da causa, e os factos complementares e concretizadores dos factos essenciais alegados pelas partes, nos limites permitidos pelo artigo 5.º, do mesmo diploma legal, tendo em consideração as regras da distribuição do ónus da prova, previstas no artigo 324º do Código Civil.
Em concreto, o tribunal fundou a sua convicção quanto aos factos dados como provados:
(…)
Acerca das relações que se estabeleceram ente os Réus e a testemunha DD, o Réu, em sede de declarações de parte declarou, e reportando-se ao ano de 2017, que estava com a sua esposa (e filhos) emigrados na Suíça, pretendiam regressar definitivamente a Portugal e quiseram arranjar um negócio imobiliário que desse para comprar para viver e/ou para investir. Falaram com a testemunha DD, que era amigo do pai da Ré CC, e que tinha uma agência imobiliária na cidade ... (denominada de Luz), o qual arranjou um imóvel sito num rés do chão, a um preço acessível e que onde funcionava uma creche e que dava para transformar em três apartamentos. Decidiram comprar o imóvel e pretendiam viver num, e os outros seriam arrendados para servirem como fonte de rendimento, sendo que, mais tarde nas suas declarações, referiu que as outras frações seriam para vender e que deu conhecimento disso a DD. Compraram o imóvel no ano de 2017 e DD recebeu a sua comissão por parte do vendedor do imóvel; Como ainda estavam a residir fora do Portugal, decidiram outorgar uma procuração no ano de 2017 a dar poderes de representação a DD para tratar das obras, e era ele que ia arranjar alguém para arrendar as frações e receber o retorno caso arranjasse um terceiro para ficar com as frações, o que ficou acordado desde o início. Esclareceu que DD o representava na realização das obras para transformar o rés do chão em três apartamentos, que era a pessoa responsável pela realização das obras e pelo licenciamento do prédio; era DD quem fazia o pagamento das obras, e o Réu transferia o dinheiro para esse efeito.
Declarou que sentiram muitas dificuldades em legalizar as obras, seja junto da Câmara Municipal, seja junto do condomínio, e em 2019 decidiram alterar a procuração para que DD pudesse representar o declarante nas reuniões de condomínio; no início de 2021, regressaram, definitivamente, para Portugal; Quando chegaram a Portugal, o DD dizia que estava tudo a andar mas como nunca mais se resolviam as questões administrativas, os Réus decidiram contactar a Câmara Municipal e souberam que estava a obra estava em risco de ser embargada, pois haviam varandas construídas de forma ilegal, e o condomínio não aceitava a sua construção. Declarou que falou com DD a quem disse que o melhor era a testemunha afastar-se do processo e a meio do ano de 2021, DD, mostrou-se incontactável e mudou de local de trabalho.
Perante as dificuldades sentidas em legalizar as obras, os Réus decidiram vender todo o imóvel, através de uma empresa imobiliária, denominada A.... Declarou que nunca disse a DD para arranjar um comprador para cada fração.
Em abril 2022, recebeu o e-mail do Autor de 28 de abril de 2022 - cujo teor e recebimento foi aceite expressamente pelos Réus, no artigo 13º da contestação, e conjugando com o teor do documento 16 junto com a petição inicial tal factualidade teve assento no ponto 18 dos factos provados - tendo respondido a 3 de maio de 2022 - tal como havia admitido pelos Réus na contestação no seu artigo 17, pelo que tal factualidade teve assento no ponto 19 dos factos provados; quando o recebeu pensou que era um possível comprador que o DD teria arranjado, mas nunca pensou que existe um contrato promessa assinado; quando tiveram conhecimento da existência do acordo em causa nos autos, refletiram que o melhor seria renunciar a todas as procurações para que DD percebesse que tinha que se afastar do negócio.
Nunca DD lhe referiu acerca da existência de sinal. O administrador do condomínio uma vez lhe chamou a tenção de que DD andava a mostrar o imóvel a terceiros, mas não acreditou porque tinha confiança nele, isto antes de 2021. Comentou com o DD e ele referiu que aquele era doido.
Foi o Réu confrontado com o documento n.º 16 junto com a petição inicial, datado de 28 de abril de 2022: do qual consta o teor do e-mail enviado pelo Autor ao réu BB, no qual foi reencaminhado o e-mail enviado a 19 de abril de 2022 a DD, cujo teor integral consta do documento 13, verso, junto com a petição inicial, no qual o Autor manifesta o insucesso das tentativas de contacto com DD, e manifesta acerca da intenção dos contactos, saber do ponto da situação da casa e as suas preocupações com a pré aprovação por parte do banco que estava a expirar, necessitando de saber se deveria avançar ou não com uma nova avaliação de crédito; mencionando, ainda, acerca da necessidade de obter a caderneta predial, certidão da conservatória, e declarou que o teor da sua resposta via e-mail e a 3 de maio de 2022 foi para ganhar tempo para tentar perceber o que se estava a passar, sabendo que não tinha nada para vender; que queriam perceber como é que foi possível DD assinar o contrato e se ele teria feito isto com mais pessoas e então decidiram revogar as procurações; o assunto acabou por ser remetido para os advogados das partes e acabou por decidir cessar os contactos com o Autor.
Por sua vez a Ré CC, no essencial, corroborou as declarações do seu marido, acerca do modo como negócio lhes foi proposto por DD, que era amigo do seu pai e pessoa da sua confiança; negou que alguma vez tivessem dado poderes a DD para proceder à venda das frações, embora fosse essa a intenção final; quando regressam definitivamente (em abril de 2021) a Portugal percebem que a legalização das frações estava muito atrasada e DD começou a ficar incontactável. Descreveu acerca das circunstâncias em que receberam o e-mail do Autor de 28 de abril de 2022, e que, como não sabiam que DD andava a fazer, responderam ao e-mail nos exatos termos que dele consta e que contataram com DD e ficaram a aguardar uma resposta deste quanto à situação reportada pelo Autor. Declarou a Ré que ficaram incrédulos com o surgimento do contrato promessa, uma vez que nunca lhe passaram qualquer procuração para celebrar o contrato, e pediram ao Autor para lhes enviar o contrato promessa e revogaram as procurações que haviam outorgado.
*
O tribunal teve oportunidade de inquirir como testemunha HH, pai da Ré CC, o qual declarou que é conhecido de DD desde os tempos da infância; Acerca da celebração de contratos promessa de compra e venda o que conhecimento que demonstrou ter é o que advém das conversas que ouviu entre a sua filha e o seu genro, pois que nunca falou acerca deste assunto com DD; quando tentou descrever acerca do teor desta conversas que assistiu, prestou declarações de um modo baralhado, com um comprometimento não conseguindo concretizar o que queria dizer quando declarou que os Réus haviam dito, entre eles, que tinha havido bronca, que não estaria legal, e depois deu isto por não dito; declarou que os Réus lhe disseram que nunca deram autorização a DD para vender - por tudo isto, por falta de concretização e de conhecimento direto acerca dos factos em apreço, tais declarações não foram valoradas. Assim como não tiveram qualquer serventia as declarações prestadas pela testemunha II, irmão do Réu, e a testemunha JJ, pois que demonstraram não ter conhecimento acerca dos factos em apreço.
Por sua vez, a testemunha DD, agente imobiliário de profissão e proprietário de uma empresa de mediação imobiliária, DD, Unipessoal, denominada de B..., declarou que tem uma relação com o Réu BB de muitos anos; na altura já era esta imobiliária com que trabalhava e é amigo de infância do sogro dele; em 2017, o Réu BB residia na Suíça e contactou o para arranjar um imóvel para investir; angariou o imóvel, e intermediou a compra e venda; como o Réu não estava em Portugal era o declarante quem tratava de todo o processo das obras e do licenciamento junto da Câmara Municipal e nunca tomou uma decisão sem ter o prévio conhecimento dele; Inicialmente foi feita uma procuração e que depois deu lugar a outra: a procuração inicial não dava poderes para representar nas reuniões do condomínio, e depois tiveram que alterar para esse efeito; declarou que, para celebrar os contratos promessa não havia uma procuração escrita, mas havia um acordo verbal entre a testemunha e os Réus e não chegou a ser celebrado um contrato de mediação imobiliária porquanto a documentação de licenciamento ainda não estava toda tratada; Assumiu que publicitou a venda das frações na sua página no Facebook e que foi contactado pelo Autor que mostrou interesse em adquirir uma das frações; mostrou duas frações ao Autor tendo como objetivo a venda de uma delas, mas, nesta altura, ainda não tinha conseguido obter o licenciamento das obras; revelou que, para além do contrato de promessa em causa nos autos, celebrou outros contratos promessas de venda com base nesse acordo verbal que tinha com os Réus, declarando que os contratos eram assinados por si, com conhecimento prévio do Réu BB, e que havia uma minuta cujo teor foi estipulado pelos dois, quando eram assinados o montante do sinal era depositado na conta do Réu; declarou que nunca fez um negócio sem conhecimento dele, concretizando que celebrou cinco contratos promessas de compra e venda, que existiram dois negócios que voltaram atrás devido aos atrasos no licenciamento, e as pessoas acabaram por rescindiram os contratos, e entre a testemunha e o Réu BB e os contraentes foi devolvido o montante entregue a título de sinal e os negócios foram anulados; Declarou ter na sua posse prova documental, como os referidos contratos; mais declarou que foi sempre o Réu BB quem devolveu o sinal aos promitentes compradores que resolveram os contratos promessa de compra e venda; declarou que entrou em contactou o Réu BB por conta da situação do Autor, e ele disse que iria devolver o sinal e pelos vistos não devolveu, esclarecendo que as coisas entre ambos nessa altura já não andavam muito bem; Não foi remunerado pelos serviços que fez, e acordou com os Réus que iria receber comissão nas vendas dos apartamentos, mas que nunca chegou a receber; o último contrato promessa foi o contrato celebrado com o Autor AA; Declarou que no contrato promessa celebrado com o Autor, o dinheiro não foi enviado para a conta do Réu BB devido à existência de um acordo entre ambos para o acerto de contas entre o Réu e a testemunha: no decorrer avançou com verbas ao construtor e quando celebrou este contrato promessa e sendo a última fração a ser vendida acordou com o Réu que ficava com o dinheiro para se pagar do valor que adiantou, e o dinheiro deste sinal foi enviada para uma conta bancária do seu filho e da qual a testemunha também é titular, no montante de €15.000,00; como entre a testemunha e o representante do condomínio, que estava a dificultar o processo de licenciamento das varandas, existiu uma crispação, por decisão dos Réus e da testemunha, e uma vez que os apartamentos estavam todos prometidos vender, afastou-se para que outra pessoa pudesse resolver o que ainda havia para resolver junto do condomínio, admitindo que a obra chegou a estar embargada devido à construção das varandas. Declarou que deixou de responder aos contactos do Autor porque percebeu que o Réu ainda não tinha conseguido resolver o problema do licenciamento e já não podia fazer mais nada; sendo que na altura em que o Autor conseguir arranjar um encontro com a testemunha, quando já não estava a acompanhar o processo do licenciamento das frações.
Na sequência destas declarações prestadas pela testemunha DD o tribunal, por despacho proferido em sede de audiência final (vide teor da ata da sessão que teve lugar 18.03.2025), determinou que a testemunha procedesse à junção da prova documental que declarou ter na sua posse.
A testemunha DD veio, através do requerimento junto a 27 de março de 2025, juntar vários documentos - vide fls. 126/143 dos autos-, os quais ficaram todos admitidos por despacho proferido a 5.6.2025.
E do teor dos documentos juntos pela testemunha DD, referidos por ordem cronológica, resultou que:
Com data de 7 de janeiro de 2020, foi celebrado um contrato promessa de compra e venda entre DD e JJ 1Que veio a ser inquirido como testemunha e KK, no qual se fez constar que DD representada os Réus, e que estes celebraram o contrato na qualidade de promitentes vendedores, no qual prometiam vender a fração A pelo preço de €135.000,00, sendo entregue a título de sinal a quantia de €15.000,00 que será paga através da transferência bancária para a conta com o IBAN : ...98 - sendo que o IBAN aqui identificado se refere à conta bancária titulada pelo filho da testemunha DD e por esta.
E-mail datado de 22 de abril de 2020 enviado pela testemunha DD para o Réu BB, no qual responde a um pedido realizado pelo Réu de relacionação dos montantes entregues a título de sinal e os valores da venda, fazendo alusão a um reforço de €15.000,00 para pagar o pagamento intermédio das madeiras, como está no contrato que a testemunha DD tinha enviado ao Réu.
Declaração datada de 22 de julho de 2020 de rescisão de contrato de compra e venda assinada pela testemunha DD e JJ, na qual se declarou que os promitentes compradores abandonarão o apartamento com todos os seus pertences e os promitentes vendedores procederão à devolução da quantia entregue a título de sinal de €15.000,00 até 30 de setembro de 2020 por transferência bancária. Mais declararam que o promitente comprador deveria efetuar o pagamento de €500,00 que está ligado ao pagamento de um roupeiro mandado fazer pelos promitentes compradores o qual passar a fazer parte do recheio do apartamento, passando para a posse dos promitentes vendedores.
E-mail datado de 8 de agosto de 2020 de LL e MM 2Ambos inquiridos como testemunhas enviado para o e-mail do Réu BB que BB havia remetido para DD.
Missiva data de 5 de agosto de 2020 remetida por LL e MM ao Réu BB, tendo como assunto a interpelação para cumprimento do contrato promessa de compra e venda, que haviam celebrado a 26 de novembro de 2019, estando o Réu representado por DD, na qual referem o pagamento de €12.000,00 a título de sinal do preço de €120.000,00 e que até aquela data ainda não havia sido realizada a escritura e referem ter conhecimento que o mesmo apartamento está à venda.
E-mail datado de 2 de novembro de 2020 enviado pela testemunha DD para o Réu através do qual envia uma carta que iria ser remetida para o Dr. Advogado 1 cujo texto ficou em aberto caso o Réu quisesse proceder a alguma alteração e onde a testemunha refere que conseguiu uma oferta para um apartamento e que alguém iria fazer uma visita aos apartamentos.
E do teor da tal carta a enviar ao Dr. Advogado 1 pelo Réu BB resulta expressamente que como sabe quando foi vendido por alguém que me represente o apartamento ao seu cliente, o mesmo tomou posse de uma forma abusiva do apartamento e que tinha solicitado as chaves do apartamento e que quer o declarante (o Réu) quer o DD (a testemunha DD) concordaram, passando a descrever os custos e danos causados no apartamento, a ser descontado no pagamento do sinal entregue pelo cliente do senhor advogado, e que a transferência do valor seria realizada de imediato.
A 12 de janeiro de 2021, o Réu enviou um e-mail para a testemunha com um anexo a dizer “Rescisão de Contrato Promessa NN, pdf”.
Com data de 21 de janeiro de 2021, foi celebrado um contrato promessa de compra e venda entre DD e OO 3Que veio a ser inquirido como testemunha., no qual se fez constar que DD representada os Réus, e que estes celebraram o contrato na qualidade de promitentes vendedores, no qual prometiam vender a OO a fração C (a mesma fração objeto do contrato dos autos) pelo preço de €148.000,00, sendo entregue a título de sinal a quantia de €15.000,00 que será paga através da transferência bancária para a conta com o IBAN : ...98, em nome de BB - sendo que o IBAN aqui identificado se refere à conta bancária titulada pelo filho da testemunha DD e por esta.
E-mails trocados desde 4 de fevereiro de 2022 a 11 de fevereiro de 2022 entre a testemunha DD e PP em representação de QQ e RR, e que se traduzem na devolução de €5.000,00 para a conta destes e onde se alude que o apartamento foi revendido e que se iria assinar o contrato promessa de compra e venda e que parte do sinal seria imediatamente canalizado para aquele pagamento.
Na sequência desta junção de documentos, determinou-se a inquirição de mais testemunhas - vide despacho proferido a 1.7.2025-, e foi inquirido como testemunha JJ, o qual declarou que: Comprou um apartamento, cujo local tratou de concretizar; declarou que tratou de tudo com DD, que se apresentou como representante do Réu; visitou o apartamento com a filha, na presença de DD; confirmou ter celebrado o contrato junto aos autos pela testemunha DD, o qual estaca sempre a adiar a celebração da escritura, e pediu o dinheiro entregue a título de sinal; como não lhe entregou o dinheiro, decidiu contactar com um advogado (Dr. Advogado 1) que tratou do assunto e recebeu o dinheiro do sinal e teve que abandonar o apartamento à pressa onde já tinha colocado mobílias; assim a declaração de rescisão do contrato promessa de compra e venda.
Por sua vez, a testemunha OO declarou que após ter visto a publicidade das frações, entrou em contacto com DD, com quem tratou de tudo nomeadamente o contrato promessa de compra e venda, o qual dizia estar a representar os Réus e que teria uma procuração; o prazo para celebrar a escritura foi ultrapassado, o apartamento já estava concluído e DD deixa de responder às suas mensagens; tentou contactar os Réus, e como, em comum com os Réus, tem a profissão de enfermeiro, logrou obter o contacto telefónico da Ré CC, com a qual falou e a quem relatou o sucedido, a qual lhe referiu que DD nunca lhe tido nada sobre tal contrato; pediu a devolução do montante entregue a título de sinal e acabou por receber uma transferência do montante; após entregou as chaves do apartamento a DD a pedido da Ré CC.
A testemunha SS, ao tempo, era namorada da testemunha OO, no essencial, corroborou o teor das declarações prestadas por este.
A testemunha MM e a testemunha LL, casados entre si, declararam que a sua filha estava à procura de um apartamento e foram visitar as frações que viram publicitadas para venda; contactaram com DD que se disse representante dos donos da fração; celebraram o contrato promessa de compra e venda e entregaram um montante a título de sinal (€12.000,00) através de um cheque emitido, ao que sabem, em nome do pai de DD; como tinham comprado uma fração com varanda e esta foi deitada a baixo, e estava a demorar muito tempo desistiram do negócio e pediram a devolução do dinheiro do sinal, o qual foi devolvido, por transferência bancária, tendo testemunha LL declarado que deveria ser da conta do Réu BB porque o documento que receberam era proveniente da Suíça, segundo a informação que receberam do seu Banco.
Posto isto,
Antes de analisar criticamente as declarações de parte do Autor AA, importa sublinhar que as circunstâncias que rodearam as outorgas daqueles contratos promessas pelos promitentes compradores aqui inquiridos como testemunhas são semelhantes às circunstâncias que rodearam a celebração do acordo entre o Autor e DD: o Autor viu um anúncio de venda um apartamento T2 numa página da rede social do Facebook de uma imobiliária denominada “B...”; na altura estava a trabalhar na Alemanha, os pais foram visitar a fração e foi feito um vídeo; veio a Portugal para visitar a fração, gostou; DD explicou-lhe acerca da afetação do espaço a um espaço infantil e acerca da necessidade da obtenção de licença a obter junto da Câmara Municipal; acordaram acerca do preço, montante do sinal, data para a celebração da escritura; o Autor mudou de pais e de trabalho e veio viver para casa dos pais; nessa altura DD só lhe mostrou uma das três frações porque as outras já estavam vendidas 4Estas declarações, e nesta parte, foram corroboradas pelas declarações prestadas pela testemunha TT, mãe do Autor que o acompanhava nessa ocasião.; e celebrou o acordo em causa com DD o qual referiu representar os Réus e referiu a existência de uma procuração o tempo foi passando e quando não tem os documentos para entregar no banco para instruir o seu pedido de empréstimo bancário é que DD também lhe fala dos problemas que estava a travar com o Condomínio do prédio; pediu a DD autorização para trazer os seus pertencentes para a fração, ao qual aquele anuiu e disse que lhe entregaria uma chave 5Estas declarações, e nesta parte, foram corroboradas pelas declarações prestadas pela testemunha UU e TT, pais do Autor que o acompanhavam nessa ocasião.; a avaliação do banco terminava em fevereiro de 2022 e tinham pedido documentos para fazer a reavaliação e DD deixou de atender às suas chamadas; entrou em contacto com o Réu BB, enviando e-mail datado de 28 de abril de 2022, a pedir informações, e este respondeu a 3 de mail de 2022, e perante tal resposta do Réu ficou com a sensação de que também o Réu estava frustrado por tudo estar atrasado, e nunca lhe referiu que tinha ficado surpreso com o contacto; também os Réus lhe deixaram de responder e a última chamada telefónica para os Réus foi realizada à frente de DD à qual os Réus não atenderam.
Acerca das circunstâncias deste telefonema, o Autor declarou que, uma vez que não conseguia falar nem com DD nem com os Réus, pediu a um amigo, a testemunha VV, que corroborou as declarações do Autor, para entrar em contato com DD e marcar uma visita a um dos imóveis que aquele havia publicitado para venda, o que veio a acontecer fazendo-se o Autor presente para surpresa de DD. Este referiu que já não estava a acompanhar o processo da venda da fração, que estava a cargo dos Réus. Ambos ligaram para os Réus, os quais não atenderam as chamadas. Pediu a devolução do dinheiro, tendo DD dito que tinha todo o direito ao dinheiro mas que este estava todo investido na obra e que iria falar com os Réus para lhe devolverem o dinheiro e que depois lhe daria uma resposta 6Estas declarações e nesta parte foram totalmente corroboradas pelas declarações prestadas pela testemunha DD.
Como nunca obteve qualquer resposta, teve que intentar a presente ação.
*
Podemos concluir que os únicos meios de prova produzida em audiência acerca das relações que se estabeleceram entre os Réus e DD foram o depoimento desta testemunha, que terá um inevitável interesse no desfecho desta ação, e as declarações de parte dos Réus.
Os Réus negaram ter conhecimento da existência deste e de qualquer outro contrato promessa e negaram ter acordado com DD que este os representaria na celebração do mesmo: porém, considerando toda a prova documental cremos estar demonstrado de forma segura e mais do que provável que os Réus acordaram e aceitaram a intervenção de DD, na qualidade de seu representante porque, e ao contrário do que declararam, foram celebrados, pelo menos, mais dois contratos promessa de compra e venda tendo por objetos as frações em processo de licenciamento; deram-lhes cumprimento durante largos meses, recebendo e devolvendo sinais, cobrando créditos de danos causados pelos promitentes compradores; declararam expressamente que DD os representava para a venda, nunca desde a celebrarão do primeiro contrato promessa que é conhecidos nos autos - de 26.11.2019, celebrado com MM e WW- colocaram em causa esse facto, mantendo as procurações outorgadas a constituir DD como seu procurador para as démarches administrativas para obterem o licenciamento das obras realizadas nas frações. Acresce que, e à semelhança do acordo em causa nestes autos, os termos das cláusulas são semelhantes, com diferenças para os montantes dos preços e dos sinais, sendo que à semelhança do acordo em causa, já havia sido indicado o IBAN de DD para efeitos de depósito de sinal, e que foi devolvido pelos Réus e com o conhecimento dos Réus, sendo que o Réu BB pediu informações a DD acerca dos montantes já entregues a título de sinal e quais os preços de venda acordados, o que revela a existência do acordo para encontro de contas entre os Réus e DD, do dinheiro que este ia adiantando para pagamento dos trabalhos da obra.
O tribunal também não se convenceu que DD, em maio de 2021, ficou incontactável para os Réus, os quais já se encontravam em Portugal, pois da prova documental resulta que desde 4 de fevereiro de 2022 a 11 de fevereiro de 2022 entre a testemunha DD e PP em representação de QQ e RR, ainda foi trocada correspondência acerca das frações e da qual resulta que DD ainda estava a tratar das devoluções de sinais e dos demais contratos promessa.
Acresce que o tribunal, e na sequência da junção dos documentos pela testemunha DD, teve conhecimento da pendência do Processo Comum Singular n.º 1969/20...., que correu termos no Juízo Local Criminal de Viseu, J1, e a 17.06.2025, com a ref.ª citius 7298878, foi junta a sentença proferida a 10 de fevereiro de 2022, da qual consta que o Réu BB e DD foram acusados pela prática dos factos descritos na acusação pública sendo-lhes imputada, a cada um deles, a autoria de um crime de falsificação, na forma continuada, previsto e punido pelos artigos 12º, 26º, 30º nº 2 e 256.º, nº 1, als. a) e e), todos do Código Penal, na sequência de queixa crime apresentada por JJ, dono da fração D sita no mesmo prédio da fração dos Réus.
Naqueles autos criminais estava em causa a falsificação a falsificação de duas atas de assembleia do condomínio objetivando legalizar as obras de alteração de fachada do prédio e do hall de entrada que se propunham realizar.
Os arguidos foram absolvidos pela prática dos factos publicamente imputados e o tribunal expôs na convicção o seguinte:
“(…) ficámos convencidos da veracidade da versão apresentada pelo arguido DD, suspeitando-se haver uma relação entre a participação criminal feita por JJ e a ação cível que intentou para ressarcimento de prejuízos derivados das obras realizadas, enquanto possível forma de pressão para obter maior provimento nesta. (…) o que se coaduna com as afirmações dos arguidos de que “esteve sempre contra tudo”, até “espantava os potenciais compradores das frações” (expressão do arguido BB), ou de que agia como “dono do condomínio” (expressão do arguido DD). Além disso, a invocação da falsidade das atas surge em participação criminal feita em agosto de 2020, (…)” - sublinhado nosso.
Do teor desta sentença resulta, objetivamente, que o Réu BB sabia que DD, ainda antes de 2020, mostrava os apartamentos a terceiros tendo por fim a venda, pelo que se percebe o motivo pelo qual os Réus nas suas declarações não fizeram qualquer alusão à existência deste processo crime.
Como também não fizeram alusão acerca da existência da ação comum de condenação que corre termos sob o n.º 2588/22.... (instaurada em data anterior á presente ação) que corre termos na Instância Local Cível de Viseu, J2, cujos articulados foram junto aos autos a 30.10.2025, com a ref.ª citius 99106060 7Na sequência do despacho proferido na sessão de audiência de julgamento que teve lugar a 30.10.2025., dos quais resulta, que:
No dia 8 de junho de 2022 XX instaurou com os aqui Réus com idêntica causa de pedir à causa de pedir nesta ação, estando alegado a existência de um contrato promessa de compra e venda celebrado a 6.12.2019; cuja citação ocorreu em data anterior à instauração destes autos, a qual era do conhecimento dos Réus e em data anterior à data da revogação das Procurações, que ocorreu a 19 de julho de 2022, pelo que o tribunal não deu credibilidade às declarações prestadas pelos Réus porquanto foi sua intenção ocultar tais factos do conhecimento do tribunal.
Por tudo isto o tribunal não se convenceu que o teor do e-mail enviado pelos Réus como resposta ao e-mail do Autor, de abril de 2022, foi para ganhar tempo para tentar perceber o que DD tinha andado a fazer com as suas frações, nem tão pouco o tribunal se convenceu de que o Réu BB assumiu que o Autor se tratava de um potencial comprador, pois que tinha tido conhecimento dos termos do contrato promessa e da sua celebração, conhecimento que foi transmitido por DD, tal como este declarou.
Após a junção dos documentos por DD o tribunal determinou que o Réu prestasse declarações de parte e no âmbito da realização desta diligência o Réu confrontado com tais documentos não os refutou nem tão pouco logrou apresentar uma explicação para a sua existência, documentos que foram por si enviados e por si recebidos, os quais são reveladores de que o teor das declarações prestadas pela testemunha DD são verdadeiras. O Réu BB confirmou que procedeu à devolução de montante entregue a título de sinal após a intervenção do Dr. Advogado 1, negando ter recebido o valor dos sinais; declarou que para pagamento das contas tidas com as obras, DD tratava deste assunto, pagava e adiantava o dinheiro e que depois fazia transferência bancária para a conta de DD.
O tribunal pretendeu reinquirir a testemunha DD, na sequência da junção dos documentos, o qual declarou que quem devolvia os montante entregues a título de sinal era o Réu, e que apenas devolveu um montante porque tinha sido depositado numa conta sua, porque havia pagamentos que tinham que cumprir; declarou que acerca do sinal entregue pelo Autor acordou com o Réu que o mesmo seria depositado na sua conta para compensação dos valores que já havia adiantado para pagamentos de despesas tidas com a obra, e por conta deste acordo foi a sua conta bancária na minuta do acordo, mas com prévia autorização e conhecimento do Réu.
Perante as evidentes contradições diretas entre as declarações prestadas pelo Réu e a testemunha DD o tribunal lançou mão da acareação, na qual, o Réu BB perante a presença de DD e perante as duas versões contraditórias, mostrou-se visivelmente incomodado por estar na presença da testemunha, incómodo que expressou ao tribunal, revelando um nervosismo inexplicável durante a acareação, evitando qualquer contacto visual com a testemunha DD, que corroborou e reafirmou as suas declarações de um modo seguro e calmo.
Tal conduta verbal e não verbal por parte do Réu BB, revelou a existência de uma falta de firmeza na ratificação das suas declarações, assumiu uma postura de nervosismo que não se adequa à circunstância de alguém que sabe que está a dizer a verdade, tanto mais que o Réu BB tinha declarado que nunca mais esteve na presença da testemunha (o que não se mostra credível tendo em conta que ambos tiveram intervenção do processo crime já identificado), pelo que podia ter aproveitado o âmbito desta diligência para o confrontar diretamente acerca das ações que lhe imputa, o que não fez.
Acresce que as declarações dos Réus em julgamento não podem ser mais fiáveis que os documentos por si enviados e por si recebidos, e dos documentos juntos de processos judiciais, e que comprovam o oposto do declarado quanto a esta matéria.
Por último, e a ser verdade a sua versão dos factos, é, no mínimo, estranho, nunca os Réus terem tomado uma qualquer providencia legal contra DD, mais que não fosse a apresentação de uma queixa criminal pela prática do crime de falsificação de documento e ou pelo crime de burla, a qual não tem custos associados para a sua apresentação, limitando-se a revogar a 19 de julho de 2022, através de pública forma outorgada no cartório notarial todas as procurações conferidas a DD, e a 25 de julho de 2022,, por carta registada com aviso de receção, a enviar a revogação das procurações - tal como resulta dos teores dos documentos n.º 5 e 6 juntos com a contestação, de onde resultaram os factos dados como provados no ponto 37 e 38 da factualidade provada.
Conjugado todas estas provas e o que resultou do incidente da acareação, o tribunal atribuiu credibilidade ao teor das declarações prestadas por DD, e pode concluiu com segurança que DD celebrou o contrato promessa de compra e venda com o Autor atuando no âmbito do acordo verbal celebrado, previamente, com os Réus, no âmbito do qual e para além do mais, em sua representação celebraria contrato promessa de compra e venda cujo teor havia sido previamente acordado e do conhecimento dos Réus, o que teve assento na primeira parte do ponto 7 dos factos provados 8Veja-se que o Autor alegou que DD tinha atuado na qualidade de representante dos Réus, e considerando o objeto do litígio, tal qualidade representa uma questão de direito, pelo que a resposta ao alegado no 2º, primeira parte foi concretizada de acordo com o que resultou da instrução da causa, nos termos do disposto no artigo 5º, n.º 2 alínea b) do Código de Processo Civil. ; não tendo o tribunal atribuído credibilidade às declarações prestadas pelos Réus, não se convenceu de que os Réus não tinham conhecimento do acordo que DD celebrou com o Autor e que quando este enviou o e-mail aos Réus estes tenham ficado convencidos que se tratava de um potencial comprador, pelo que tais factos tiveram assentos no ponto D e E da materialidade não provada.
E considerando a prova que se analisou e acerca das relações que se estabeleceram entre o Autor, DD e os Réus o tribunal deu como provado os factos descritos nos ponto 8, 9, 10 e 11, que o sinal entregue pelo Autor foi transferido para uma conta titulada pela testemunha DD no âmbito do acordo de encontro de conta que DD e o Réu BB lograram celebrar, nos termos já referidos, pelo que na resposta ao alegado no artigo 19º da petição inicial e no artigo 22º da contestação levou-se em consideração os factos concretizadores que resultaram da instrução da causa, nomeadamente do que resultou da junção de prova documental pelos Réus na primeira sessão da audiência final, tendo as partes tido oportunidade de se pronunciar (tal como resulta da ata da última sessão da audiência final).”.
2.1. Em relação ao facto 7., ouvimos a prova gravada, designadamente as declarações de parte/depoimento de parte do R. e o depoimento testemunhal de DD invocada pelos recorrentes.
O R. disse o que a julgadora de facto referiu na sua motivação. Precisou ainda que quando viu o email do A. pensou o que é que o DD andará a fazer ! Pensou que era um possível comprador. Mas nunca pensei que houvesse um contrato assinado. Passados uns meses revogámos a procuração. É quando o A. lhe envia o CPCV que tem conhecimento, é aí que eu vejo esse contrato pela primeira vez. A função do DD era ir tomando conta das obras e do processo da Câmara, era concluir a obra. Para constituir três apartamentos. E para isso tinha procuração. Ele era amigo do meu sogro. Ele nunca agiu alguma vez em sua representação, para vender o que quer que fosse ali. Quem fazia o pagamento das obras eu, eu transferia-lhe dinheiro e ele pagava. Nunca lhe foi comunicado pelo DD que ele tivesse andado a mostrar esse apartamento ou esses futuros apartamentos que não estavam ainda licenciados ao A. Tudo foi feito à sua revelia.
Posteriormente iniciou-se inquirição levada a cabo pela Sra. Juíza.
Magistrada Judicial: Sr. BB é assim, o tribunal depois de ouvir o senhor ouviu como testemunha o senhor DD, chamamos assim o suposto procurador, para nos entendermos e, na sequência da inquirição do senhor DD (o DD), o senhor DD diz, assim de forma muito resumida, de que foram também celebrados vários contratos de promessa e não foi só este que está aqui neste processo. Quando o Sr. BB aqui esteve o Sr. BB não referiu essa questão ao tribunal, o tribunal de facto quando ouviu o Sr. DD, eu, fiquei surpresa no sentido de saber que afinal, de acordo com as suas declarações fiquei com a perceção de que a celebração deste contrato tinha sido uma surpresa para o senhor, mas pelos vistos já haviam sido celebrados outros em datas anteriores e em datas posteriores, é assim?
R.: É assim, houve um que realmente...houve mais dois, vamos dizer assim, porque um também estou em tribunal...está a decorrer porque eu recuso-me a pagar uma coisa que eu não recebi. Eu não posso.
MJ: Pronto Sr. BB, vamos do início. Quando o Sr. BB aqui esteve da primeira vez disse que ficou surpreso com a mensagem do Sr. AA, de que não tinha conhecimento deste contrato. Entretanto aquando da inquirição do S. DD surgiram nos autos a prova documental de que existiram pelo menos 5 contratos, um dos quais corre uma outra ação no juízo local aqui. Mas aquando das suas declarações o senhor deu a entender de que este contrato tinha sido um caso isolado. Eu vou fazer-lhe a pergunta concreta: quando o Sr. AA (o A.) o contactou no sentido de saber o que se estava a passar, o senhor já tinha conhecimento ou não de mais contratos de promessa celebrados pelo senhor DD?
R.: De um antigo que ele tinha realizado e que eu aceitei pagar na altura porque ele disse que estava com problemas de dinheiro e fiz aquilo e depois acabei por descobrir que o senhor tinha estado lá a viver e tudo e a conselho do Dr. Advogado 2, para tentar resolver isto mais depressa.
MJ: E era com quem esse contrato?
R.: Não me recordo. Sei que foi com o senhor advogado Advogado 1.
MJ: Pronto, esses documentos foram juntos aos autos que, penso eu, que é do mesmo contrato, pelo senhor DD, e terá sido...esse contrato terá sido celebrado pelo senhor JJ. O tribunal também já teve oportunidade de ouvir, não se recorda?
R.: Do nome não.
MJ: E na altura o Sr. BB contactou o Dr. Advogado 2, não foi?
R.: Para pedir conselhos, para saber o que fazer à minha vida.
MJ: E o que é que decidiu quanto a este contrato?
R.: BB: Decidimos pagar para pelo menos regularizarmos as coisas... Eu não sei quanto é que eu devolvi.
MJ: Sr. BB eu estou aqui a falar dos documentos nos autos 132 verso, que no 132 é a rescisão de compra e venda entre o Sr. BB e o Sr. JJ, que está aqui assinado pelo Sr. DD. Eles rescindiram este contrato, ou seja, o Sr. DD rescinde, assinou a rescisão, mas depois temos aqui esta carta de BB dirigida ao Sr. Dr. Advogado 1 que diz: “(...)”, recorda-se desta comunicação?
R.: Não me recordo desse texto, recordo-me de ter chegado ao acordo mas não me recordo desse texto.
MJ: E depois este texto foram trocadas impressões entre o Sr. BB, o Sr. DD no dia 02/11/2020, em que o Sr. DD diz “vê se está tudo bem e envia para o Dr. Advogado 1. Deixo o texto em aberto caso pretendas alterar algo.” Ou seja, isto indica que os senhores acordaram na elaboração do texto. “Sobre a tua mensagem no WhatsApp, só vou estar de tarde para falar com o Dr. Advogado 2. O apartamento com o sótão já tive uma oferta de 150 mil euros o outro tinha comprado por 145, vai lá quarta-feira mostrar aos pais” Eu penso que mostrar aos pais poderá ter sido aqui o senhor AA... “penso que será um bom valor mas ainda tenho mais gente a ver”. Estas mensagens são trocadas entre o senhor DD e o senhor BB, e o Senhor BB diz que desconhecia em absoluta as démarches que o Sr. DD andava a fazer para vender os apartamentos.
R.: Ele acordou vender esse apartamento, eu fiquei surpreso com isso, paguei para tentar resolver o assunto e disse-lhe “não faças isso mais vezes”.
MJ: É que não aparenta que tenha sido isso que resulta aqui das conversações que foram juntas entre o Sr. DD e o Sr. BB. Não há aqui nenhuma que diga “tu não podes andar a fazer isso, o que é isso, desconheço”.
R.: Porque eu falo...ou pelo menos tentei falar com ele pessoalmente. Que eu acho que estas coisas não se resolvem por e-mails.
MJ: Olhe no dia 04 de fevereiro está aqui uma outra comunicação, de DD para o senhor PP, penso que será também um advogado porque diz aqui Ordem dos Advogados, e está aqui também a tratarem da devolução que será imediatamente canalisada...a tratar também da devolução de um sinal. O senhor também já viu os documentos que decorre na ação cível? Não viu as mensagens que por lá estão?
R.: Não.
MJ: Consegue apresentar aqui alguma justificação para estas situações? Dá ideia que os senhores se financiariam com os sinais, é? A obra?
R.: Não percebo como é que me poderia financiar com isto. Se tinha que andar sempre a passar de um lado para o outro como é que eu me financiava com aquilo?
MJ: Olhe, depois está aqui um e-mail de 22/04/2022 de DD para o Sr. BB, o endereço é ..........@....., não é? R:: Sim.
MJ: “Boa noite, acho que recebi um e-mail teu faz dias a pedir esta relação, acho que o apaguei sem querer. Entrada inicial: apartamento da esquerda: 15 mil, apartamento da frente 12 mil, apartamento direito trás 15 mil; valor da venda 145, valor da venda 135, valor da venda 120...”, depois vai fazendo aqui uma relação dos sinais já entregues, dos contratos promessa que haviam celebrados pelo menos até 22 de abril de 2020. Não tem nenhuma justificação?
R: Não.
MJ: Depois diz aqui: o Sr. JJ que comprou o apartamento direito trás e vai fazer um reforço de 15 mil euros para pagar o pagamento intermédio das madeiras como vem no contrato que te enviei na altura do primeiro pagamento. Não tem explicação para isto?
R.: Não.
MJ: Mas isto não aconteceu? Estas comunicações?
R.: Aconteceu...eu lembro-me de ele ter tentado vender os apartamentos, agora que eu lhe diga tem de vender, isso não, claramente não.
M0: O Sr. DD disse que este dinheiro ficou para si, porque já tinha adiantado dinheiro para as obras, foi uma forma de fazerem o acerto de contas. Isto existia? O Sr. DD adiantava dinheiro para o empreiteiro.
R.: Ele dizia-me que sim, ele adiantava dinheiro e eu transferia da Suíça para ele.
MJ: Alguma vez acordaram que estes valores que falam aqui nos e-mails, os valores de 15 mil, 12 mil, 15 mil serviria para acerto de contas. Porque ele se adiantava dinheiro ao empreiteiro.
R.: O senhor que eu aceitei pagar, esse senhor que eu aceitei pagar sim. O senhor cliente do Dr. Advogado 1.
MJ: É que nesse contrato também lá consta a mesma conta bancária que consta no contrato do Sr. AA.
MJ: Oh Sr. BB. Assim de forma muito direta: o senhor sabia, mandatou não mandatou, sabia ou não da existência destes contratos promessa? Quer reformular das suas declarações que prestou inicialmente?
R.: Não mandatei o Sr. DD para vender nada.
MJ: Quantos sinais o senhor devolveu ou acordou em devolver?
R.: Um, que eu me recorde um.
MJ: De quantos contratos promessa o senhor teve conhecimento?
R.: Pelo que o Dr. Advogado 2 me mostrou, quatro talvez.
MJ: Quando teve conhecimento? Antes da celebração ou depois da celebração dos contratos?
R.: Sempre depois.
MJ: quem é que tratava das contas? Quem é que pagava?
R.: Ele (referindo-se ao DD).
MJ: Ele adiantava dinheiro?
R.: Sim.
MJ: E depois os senhores faziam contas?
R: Depois fazíamos contas.
A R. CC, em declarações de parte, declarou o que a julgadora de facto referiu na sua motivação. Precisou ainda que nós revogamos a procuração, mas na verdade o Sr. DD não tinha poderes para comprar nem vender, surge esta situação que nos deixou incrédulos, sinceramente sem reação. Donde é que surge isto? Como é que surge isto e o que é que se está a passar? O que está a fazer com uma procuração que nem poderes tem para esse efeito, o que é que se está a passar aqui? Haverá mais alguma coisa pendente? Haverá mais alguma situação? Vamos revogar a procuração quando temos conhecimento desta situação que ele faz um contrato sem ter poderes para. Só decidem passado mais de um ano revogar as procurações porque estávamos a ver o ponto de situação em que se encontravam as coisas e os poderes que ele tinha não eram suficientes. Nem pensámos nessas procurações porque nós já estaríamos presentes.
A testemunha DD referiu o que a julgadora de facto mencionou na sua motivação. Pormenorizou, ainda que, que o acordo verbal que existia com o BB (o R.) era o contrato era celebrado por mim com o conhecimento prévio dele. Esse conhecimento era um ou outro e-mail mas a maior parte das vezes era por conversa. Havia uma minuta, digamos assim, que foi estipulada por nós os dois, o R. tinha conhecimento da minuta e quando os contratos eram assinados, o contrato era enviado para o R. assinado, neste caso, por mim e por a pessoa que estivesse a comprar e o sinal que revertia do negócio era depositado numa conta do R. Portanto, o Sr. BB tinha conhecimento. No caso do A. o BB tinha conhecimento, agora se lhe enviei, não me lembro, eu diria que sim. Eu nunca fiz um negócio sem o conhecimento dele. Foram celebrados, 5 contratos de promessa de compra e venda. Os apartamentos eram três, em dois dos apartamentos, havia contratos de promessa de compra e venda feitos mas existiram negócios que voltaram atrás. A obra sofreu atrasos grandes e as pessoas quiseram rescindir os contratos e houve entre mim e o BB e as duas pessoas em questão chegámos a um entendimento e os sinais foram revertidos, e então o negócio aí foi anulado. Posteriormente, tendo sido esses negócios anulados, claro, o apartamento voltou a estar à venda e voltou a ser vendido, mas a pessoa recebeu o sinal. Esses contratos foram, na altura, todos entregues ao Sr. BB. Penso que dos 5 avançaram dois, mas depois o Sr. BB também devolveu sinal, foram contratos que também foram anulados. Eu fiquei com o sinal do contrato do A., porque havia um acerto de contas, disse: “BB, este sinal vou ficar com ele, porque há este, este e este pagamento que já efetuei e então vamos acertar aqui as continhas.
Na altura foram 15.000 €, mas ele não me devia 15.000 €,00, era menos, mas disse “o restante está aqui é para continuar a andar com a obra”, e assim foi. Todos os contratos foram anulados. Portanto, a partir daí a nossa dívida ficou saldada. Quem devolveu o dinheiro, no fundo, foi o Sr. BB, não fui eu. Não foi na presença dele, mas com o conhecimento dele, daí ele depois devolver o sinal. Ele residia na Suíça, eu estava em Portugal. As pessoas vinham ter comigo e diziam “DD, epah isto está a andar tempo demais, estamos a demorar muito tempo”. O último apartamento a ser sujeito a um contrato de promessa de compra e venda foi do aqui A. O Sr. BB tinha conhecimento desses contratos e eu tenho forma de mostrar isso. Primeiro porque os contratos foram assinados por mim e o dinheiro depositado na conta dele, o dinheiro não ia cair na conta dele assim de obras no ar, não é? Eu assinava os contratos, mas o dinheiro sempre foi parar a conta dele. E depois porque ele tinha mesmo conhecimento que os contratos existiam, ora ele não pode dizer que foram feitos à revelia quando ele recebe os contratos assinados por mim e recebe o dinheiro na conta, portanto isso não é a revelia. E isso ocorreu cinco vezes como disse. E em todas elas, portanto às outras 4 pessoas, o BB em contratos que foram assinados por mim ele devolveu sinais, se ele devolveu sinais em contratos que eu mesmo assinei é porque tinham para ele algum tipo de validade. O processo era este: eu assinava o documento, portanto, o contrato de promessa de compra e venda, no contrato de promessa de compra e venda vinha o NIB do Sr. BB e o dinheiro era enviado para a conta do Sr. BB, neste caso aqui que estamos a analisar o dinheiro não foi enviado para a conta do Sr. BB, porque no decorrer da obra o Sr. BB na altura estava na Suíça e da minha parte, a obra tem custos não é, havia verbas que tinham de ser pagas ao construtor, e em determinadas alturas porque o BB não estava cá, quem avançou com essas verbas fui eu a nível pessoal, eu fiz entregas de dinheiro ao construtor civil da obra, tenho documentos que o provam, um deles até tenho aqui caso seja necessário ser mostrado. Quando se dá este CPCV e por também ser a situação de ser o último CPCV ou era o último apartamento que iria ser vendido, eu na altura falei com o BB e disse “oh BB tenho dinheiro que meti aqui na obra e que preciso dele e, portanto, se não te importares esta verba irá ser o pagamento do valor que já te adiantei a ti e ele concordou, portanto a verba de sinal aqui paga na altura não foi enviada para uma conta do Sr. BB mas para uma conta minha e do meu filho, da qual o meu filho é titular mas na qual eu também movimento. O montante foi 15 mil euros. Nos cinco contratos que foram assinados, o contrato foi sempre o mesmo, mudava a descrição do comprador, porque o vendedor era sempre o mesmo e as cláusulas eram sempre as mesmas, portanto, o contrato era sempre o mesmo. Se calhar enviei-lhe na primeira ou na segunda vez: “BB, está aí o contrato, vê”, e ele via: “DD, está tudo bem, avança”. Neste caso provavelmente não fiz isso, e porquê, porque o contrato, como disse, era sempre o mesmo e o BB tinha conhecimento que de facto a venda ia ser efetuada, mas esse pró-forma de enviar o contrato se calhar já não aconteceu. Agora, se não aconteceu de enviar o contrato, aconteceu dar-lhe o conhecimento de forma verbal, porque ele tinha conhecimento de forma verbal que aqui a pessoa em questão ia comprar o apartamento, isso tinha conhecimento. A conta com o IBAN: ...98 era a conta sua e do seu filho. Perguntado porque no contrato se menciona a referida conta como sendo “em nome de BB” a razão de isso acontecer tem a ver, como já referi, de eu usei a mesma minuta nos contratos todos e nos outros contratos todos dizia lá o que aí está referido e quando fiz esse contrato em questão/esse contrato-promessa de compra e venda coloquei os dados do comprador e fiz a alteração/coloquei esse IBAN, de acordo com aquilo que tinha falado com o BB, mas na altura não li o contrato todo e esqueci-me de retirar esse pormenor. O valor de 15.000 € que lhe foi entregue pelo aqui A. foi depositado nessa conta bancária que existe em seu nome e no do seu filho, pela razão que já explicou atrás, ter já gasto nas obras, mas com a autorização do Sr. BB. Eu quando disse ao BB que a pessoa em questão ia comprar o apartamento, porque o Senhor BB tinha conhecimento que a pessoa ia comprar o apartamento, tinha noção do sinal que iria ser entregue, porque eu disse-lhe: “BB, aqui a pessoa vai dar um sinal de € 15.000,00 e esse valor servirá para pagar a dívida que existe entre nós, portanto, o dinheiro vou transferir para a minha conta e as contas ficam assim”, e o BB disse: “tudo bem, trata disso como entenderes”, e assim foi feito. Quem elaborou o contrato de promessa, o teor, fui eu, mas na altura enviei ao BB, o BB tinha conhecimento do contrato. Recorda-se de uma rescisão de um contrato de promessa de compra e venda celebrado com o senhor JJ e KK. Quem devolveu o sinal de 15 mil euros foi o BB. Na altura eu recebi a correspondência a requerer o sinal pelo Dr. Advogado 1 e enderecei aqui para o Dr. Advogado 2, que depois, digamos assim, entre nós foi efetuada a devolução do sinal.
Analisando.
As provas são claras da justeza da resposta do tribunal a quo ao facto provado 7.
A pouca credibilidade das declarações de parte/depoimento de parte do R., foram postas a nu na 2ª inquirição da juíza a quo ao R.
E tal falta de credibilidade tornou-se mais patente na acareação, em que o R., de uma forma confrangedora, praticamente se “recusou” a confrontar-se com a testemunha DD.
É certo e seguro para nós, que as declarações/depoimento do R. não conseguem infirmar a convicção expressa pela julgadora de facto. Bem longe disso podemos afirmá-lo.
Peguemos, em parte, da motivação exarada pela juíza a quo: “Podemos concluir que os únicos meios de prova produzida em audiência acerca das relações que se estabeleceram entre os Réus e DD foram o depoimento desta testemunha, que terá um inevitável interesse no desfecho desta ação, e as declarações de parte dos Réus.
Os Réus negaram ter conhecimento da existência deste e de qualquer outro contrato promessa e negaram ter acordado com DD que este os representaria na celebração do mesmo: porém, considerando toda a prova documental cremos estar demonstrado de forma segura e mais do que provável que os Réus acordaram e aceitaram a intervenção de DD, na qualidade de seu representante porque, e ao contrário do que declararam, foram celebrados, pelo menos, mais dois contratos promessa de compra e venda tendo por objetos as frações em processo de licenciamento; deram-lhes cumprimento durante largos meses, recebendo e devolvendo sinais, cobrando créditos de danos causados pelos promitentes compradores; declararam expressamente que DD os representava para a venda, nunca desde a celebrarão do primeiro contrato promessa que é conhecidos nos autos - de 26.11.2019, celebrado com MM e WW- colocaram em causa esse facto, mantendo as procurações outorgadas a constituir DD como seu procurador para as démarches administrativas para obterem o licenciamento das obras realizadas nas frações. Acresce que, e à semelhança do acordo em causa nestes autos, os termos das cláusulas são semelhantes, com diferenças para os montantes dos preços e dos sinais, sendo que à semelhança do acordo em causa, já havia sido indicado o IBAN de DD para efeitos de depósito de sinal, e que foi devolvido pelos Réus e com o conhecimento dos Réus, sendo que o Réu BB pediu informações a DD acerca dos montantes já entregues a título de sinal e quais os preços de venda acordados, o que revela a existência do acordo para encontro de contas entre os Réus e DD, do dinheiro que este ia adiantando para pagamento dos trabalhos da obra.
O tribunal também não se convenceu que DD, em maio de 2021, ficou incontactável para os Réus, os quais já se encontravam em Portugal, pois da prova documental resulta que desde 4 de fevereiro de 2022 a 11 de fevereiro de 2022 entre a testemunha DD e PP em representação de QQ e RR, ainda foi trocada correspondência acerca das frações e da qual resulta que DD ainda estava a tratar das devoluções de sinais e dos demais contratos promessa.
Acresce que o tribunal, e na sequência da junção dos documentos pela testemunha DD, teve conhecimento da pendência do Processo Comum Singular n.º 1969/20...., que correu termos no Juízo Local Criminal de Viseu, J1, e a 17.06.2025, com a ref.ª citius 7298878, foi junta a sentença proferida a 10 de fevereiro de 2022, da qual consta que o Réu BB e DD foram acusados pela prática dos factos descritos na acusação pública sendo-lhes imputada, a cada um deles, a autoria de um crime de falsificação, na forma continuada, previsto e punido pelos artigos 12º, 26º, 30º nº 2 e 256.º, nº 1, als. a) e e), todos do Código Penal, na sequência de queixa crime apresentada por JJ, dono da fração D sita no mesmo prédio da fração dos Réus.
Naqueles autos criminais estava em causa a falsificação a falsificação de duas atas de assembleia do condomínio objetivando legalizar as obras de alteração de fachada do prédio e do hall de entrada que se propunham realizar.
(…).
Do teor desta sentença resulta, objetivamente, que o Réu BB sabia que DD, ainda antes de 2020, mostrava os apartamentos a terceiros tendo por fim a venda, pelo que se percebe o motivo pelo qual os Réus nas suas declarações não fizeram qualquer alusão à existência deste processo crime.
Como também não fizeram alusão acerca da existência da ação comum de condenação que corre termos sob o n.º 2588/22.... (instaurada em data anterior á presente ação) que corre termos na Instância Local Cível de Viseu, J2, cujos articulados foram junto aos autos a 30.10.2025, com a ref.ª citius 99106060 7Na sequência do despacho proferido na sessão de audiência de julgamento que teve lugar a 30.10.2025., dos quais resulta, que:
No dia 8 de junho de 2022 XX instaurou com os aqui Réus com idêntica causa de pedir à causa de pedir nesta ação, estando alegado a existência de um contrato promessa de compra e venda celebrado a 6.12.2019; cuja citação ocorreu em data anterior à instauração destes autos, a qual era do conhecimento dos Réus e em data anterior à data da revogação das Procurações, que ocorreu a 19 de julho de 2022, pelo que o tribunal não deu credibilidade às declarações prestadas pelos Réus porquanto foi sua intenção ocultar tais factos do conhecimento do tribunal.
Por tudo isto o tribunal não se convenceu que o teor do e-mail enviado pelos Réus como resposta ao e-mail do Autor, de abril de 2022, foi para ganhar tempo para tentar perceber o que DD tinha andado a fazer com as suas frações, nem tão pouco o tribunal se convenceu de que o Réu BB assumiu que o Autor se tratava de um potencial comprador, pois que tinha tido conhecimento dos termos do contrato promessa e da sua celebração, conhecimento que foi transmitido por DD, tal como este declarou.
Após a junção dos documentos por DD o tribunal determinou que o Réu prestasse declarações de parte e no âmbito da realização desta diligência o Réu confrontado com tais documentos não os refutou nem tão pouco logrou apresentar uma explicação para a sua existência, documentos que foram por si enviados e por si recebidos, os quais são reveladores de que o teor das declarações prestadas pela testemunha DD são verdadeiras. O Réu BB confirmou que procedeu à devolução de montante entregue a título de sinal após a intervenção do Dr. Advogado 1, negando ter recebido o valor dos sinais; declarou que para pagamento das contas tidas com as obras, DD tratava deste assunto, pagava e adiantava o dinheiro e que depois fazia transferência bancária para a conta de DD.
O tribunal pretendeu reinquirir a testemunha DD, na sequência da junção dos documentos, o qual declarou que quem devolvia os montante entregues a título de sinal era o Réu, e que apenas devolveu um montante porque tinha sido depositado numa conta sua, porque havia pagamentos que tinham que cumprir; declarou que acerca do sinal entregue pelo Autor acordou com o Réu que o mesmo seria depositado na sua conta para compensação dos valores que já havia adiantado para pagamentos de despesas tidas com a obra, e por conta deste acordo foi a sua conta bancária na minuta do acordo, mas com prévia autorização e conhecimento do Réu.
Perante as evidentes contradições diretas entre as declarações prestadas pelo Réu e a testemunha DD o tribunal lançou mão da acareação, na qual, o Réu BB perante a presença de DD e perante as duas versões contraditórias, mostrou-se visivelmente incomodado por estar na presença da testemunha, incómodo que expressou ao tribunal, revelando um nervosismo inexplicável durante a acareação, evitando qualquer contacto visual com a testemunha DD, que corroborou e reafirmou as suas declarações de um modo seguro e calmo.
Tal conduta verbal e não verbal por parte do Réu BB, revelou a existência de uma falta de firmeza na ratificação das suas declarações, assumiu uma postura de nervosismo que não se adequa à circunstância de alguém que sabe que está a dizer a verdade, tanto mais que o Réu BB tinha declarado que nunca mais esteve na presença da testemunha (o que não se mostra credível tendo em conta que ambos tiveram intervenção do processo crime já identificado), pelo que podia ter aproveitado o âmbito desta diligência para o confrontar diretamente acerca das ações que lhe imputa, o que não fez.
Acresce que as declarações dos Réus em julgamento não podem ser mais fiáveis que os documentos por si enviados e por si recebidos, e dos documentos juntos de processos judiciais, e que comprovam o oposto do declarado quanto a esta matéria.
Por último, e a ser verdade a sua versão dos factos, é, no mínimo, estranho, nunca os Réus terem tomado uma qualquer providencia legal contra DD, mais que não fosse a apresentação de uma queixa criminal pela prática do crime de falsificação de documento e ou pelo crime de burla, a qual não tem custos associados para a sua apresentação, limitando-se a revogar a 19 de julho de 2022, através de pública forma outorgada no cartório notarial todas as procurações conferidas a DD, e a 25 de julho de 2022,, por carta registada com aviso de receção, a enviar a revogação das procurações - tal como resulta dos teores dos documentos n.º 5 e 6 juntos com a contestação, de onde resultaram os factos dados como provados no ponto 37 e 38 da factualidade provada.
Conjugado todas estas provas e o que resultou do incidente da acareação, o tribunal atribuiu credibilidade ao teor das declarações prestadas por DD, e pode concluiu com segurança que DD celebrou o contrato promessa de compra e venda com o Autor atuando no âmbito do acordo verbal celebrado, previamente, com os Réus, no âmbito do qual e para além do mais, em sua representação celebraria contrato promessa de compra e venda cujo teor havia sido previamente acordado e do conhecimento dos Réus, o que teve assento na primeira parte do ponto 7 dos factos provados 8Veja-se que o Autor alegou que DD tinha atuado na qualidade de representante dos Réus, e considerando o objeto do litígio, tal qualidade representa uma questão de direito, pelo que a resposta ao alegado no 2º, primeira parte foi concretizada de acordo com o que resultou da instrução da causa, nos termos do disposto no artigo 5º, n.º 2 alínea b) do Código de Processo Civil. ; não tendo o tribunal atribuído credibilidade às declarações prestadas pelos Réus, não se convenceu de que os Réus não tinham conhecimento do acordo que DD celebrou com o Autor e que quando este enviou o e-mail aos Réus estes tenham ficado convencidos que se tratava de um potencial comprador, ….
E considerando a prova que se analisou e acerca das relações que se estabeleceram entre o Autor, DD e os Réus o tribunal deu como provado os factos descritos nos ponto 8, 9, 10 e 11, que o sinal entregue pelo Autor foi transferido para uma conta titulada pela testemunha DD no âmbito do acordo de encontro de conta que DD e o Réu BB lograram celebrar, nos termos já referidos, pelo que na resposta ao alegado no artigo 19º da petição inicial e no artigo 22º da contestação levou-se em consideração os factos concretizadores que resultaram da instrução da causa, nomeadamente do que resultou da junção de prova documental pelos Réus na primeira sessão da audiência final, tendo as partes tido oportunidade de se pronunciar (tal como resulta da ata da última sessão da audiência final).”
Concorda-se inteiramente com o rigor e perspicácia de tal motivação, que fazemos nossa (art. 607º, nº 5, 1ª parte, ex vi do art. 663º, nº 2, do NCPC).
O caso do A. espelha aliás um padrão de actuação do R. e do DD, repetido noutros 5 casos iguais/semelhantes que os autos vieram a revelar e que a julgadora de facto meticulosamente referiu na sua motivação, mas que os RR ocultaram.
Não procede, por isso, a impugnação parcial ao enumerado fato provado 7.
2.2. Quanto ao facto 11., temos acima mencionada a motivação do tribunal a quo.
O pagamento do sinal pelo A. foi afirmado no art. 19º da p.i, e está reflectido no facto provado 9. Os RR abordaram tal factualidade nos arts. 21º e 22º da contestação, o que levou à resposta do facto provado 10.
O facto provado 11. e a explicação para tal facto 10. É um facto manifestamente conexionado com esse 10., e complementar do mesmo. Por isso, tendo resultado da instrução da causa podia ser considerado pelo tribunal para o elenco dos factos provados, nos termos do art. 5º, nº 2, b), do NCPC, observado que fosse o contraditório. O que aconteceu, por despacho proferido pela Sra. Juíza na sessão de julgamento de 9.1.2026.
Por conseguinte, não só o facto podia ser considerado, como foi, na selecção da matéria de facto, por estar ao abrigo de norma processual, como corresponde à verdade, face à motivação acima exposta e que merece a nossa adesão.
Não procede, pois, a impugnação a tal facto deduzida pelos recorrentes/impugnantes.
3. Na sentença, na parte de direito, expôs-se o seguinte discurso:
“Como se alcança do disposto no artigo 410º nº 1, do Código Civil o contrato promessa consiste na convenção por via da qual alguém se obriga a celebrar certo contrato. (…)
Considerando o teor das declarações vertidas no acordo celebrado a 2 de dezembro de 2021, sendo as prestações a que os outorgantes se obrigaram típicas de um contrato promessa de compra e venda de imóveis - vide factos provados no ponto 7 - não existe dissidio que estamos na presença deste tendo por objeto duas frações autónomas, nem tal qualificação jurídica se mostra controvertida entre as partes, as quais a consideram correta.
Também não existe dissidio entre as partes de que o contrato promessa de compra e venda foi efetuado mediante interposta pessoa: DD.
Os Réus colocam em causa a validade substancial deste contrato, com a alegação de o não terem celebrado por não terem outorgado procuração para esse efeito a DD e, alegando ainda que o contrato é ineficaz em relação a si por o não terem ratificado. Assim, importa apreciar a questão da vinculação contratual dos Réus BB e CC aos termos do acordo subscrito entre o Autor e DD:
Este contrato promessa de compra e venda foi assinado por DD, invocando a qualidade de representante dos promitentes vendedores, os Réus BB e de CC.
Esta intervenção ocorre no âmbito de um acordo verbal entre os Réus e DD, tal como resulta dos pontos 1 a 7 dos factos provados.
Para o que aqui importa, está em causa a constituição de uma relação de mandato visando a venda das frações dos Réus a terceiros através da atuação de DD.
O contrato de mandato encontra-se previsto no artigo 1157º do Código Civil como sendo o contrato pelo qual uma das partes se obriga a praticar um ou mais atos jurídicos por conta de outrem,
Na constituição do mandato existe liberdade de forma.
Existem duas modalidades deste contrato: Mandato com representação, previsto no artigo 1178º, n.º 1 do mesmo diploma, que dispõe: Se o mandatário for representante, por ter recebido poderes para agir em nome do mandante, é também aplicável ao mandato o disposto nos artigos 258º e seguintes.
O mandato com representação pode apresentar-se com uma estrutura integrada, em que, simultaneamente, com a constituição do mandato se emite uma procuração, conferindo ao mandatário poderes de representação para a execução do mandato ou o mandato e a procuração se apresentam como atos distintos, sendo que, em ambos os casos estamos perante um contrato misto de tipo múltiplo
Mandato sem representação, previsto no artigo 1180º do Código Civil que dispõe: o mandatário, se agir em nome próprio, adquire os direitos e assume as obrigações decorrentes dos atos que celebra, embora o mandato seja conhecido dos terceiros que participem nos atos ou sejam destinatários destes.
No caso dos autos, inexiste qualquer procuração em que os Réus tenham conferido a DD poderes de representação para celebrar contratos promessa de compra e venda das suas frações, pelo que caímos no âmbito de um mandato sem representação.
Dos factos provados resulta que DD interveio no contrato promessa de compra venda subscrevendo-o na qualidade declarada de representante dos Réus, o que não transforma um mandato que se constituiu sem a atribuição de poderes representativos para tal vinculação contratual, num mandato com representação.
Tal facto provado revela que DD agiu em nome dos Réus sem estar investido de poderes para o fazer, pelo que estamos perante um caso de representação sem poderes, prevista no artigo 268º do Código Civil.
A representação traduz-se na prática de um ato jurídico em nome de outrem, para na esfera desse outrem se produzirem os respetivos efeitos, tornando-se necessário que o representante atue “nos limites dos poderes que lhe competem” (artigo 258º do Código Civil).
Deve existir, por parte do representante, legitimação representativa, que pode ser originária, isto é, já existente ao tempo do negócio representativo, ou conferida, posteriormente, através de uma ratificação do negócio, a chamada legitimação representativa subsequente.
Dispõem os dois primeiros números do artigo 268º do Código Civil que:
1 - O negócio que uma pessoa, sem poderes de representação, celebre em nome de outrem é ineficaz em relação a este, se não for por ele ratificado.
2 - A ratificação está sujeita à forma exigida para a procuração e tem eficácia retroativa, sem prejuízo dos direitos de terceiro.
Pelo que importa aferir se existiu ratificação dos seus termos, sem a qual o negócio não produzirá os seus efeitos a que tende.
A ratificação pode ser expressa ou tácita - artigo 217º do Código Civil - e neste caso a forma exigida era a forma escrita, uma vez que a procuração deve revestir a forma exigida para o negócio que o procurador deve realizar - art.º 262º, n.º 2, do C. Civil - e um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel deve constar de documento escrito - art.º 410º, n.º 1 e 2, do Código Civil - e traduz-se no ato jurídico pelo qual o “representado” acolhe o negócio na sua esfera jurídica.
Veja-se que a exigência de forma escrita para a declaração de ratificação não determina que tal declaração tenha de ser expressa (desde logo porque inexiste disposição legal que assim o exija), podendo continuar a ser uma declaração tácita, porque decorrente de “factos que, com toda a probabilidade, a revelam” (nº 1 do art.º 217º do Código Civil).
É que, como decorre do nº 2 do mesmo art.º 217º, o carácter formal da declaração não impede que ela seja emitida tacitamente, desde que a forma tenha sido observada quanto aos factos de que a declaração se deduz 11Assim, decidiu já o Supremo Tribunal de Justiça nos seguintes termos, no seu acórdão de 16/3/2010 (relatado por Alves Velho e disponível em www.dgsi.pt): “A declaração tácita será, então, constituída por um “comportamento do qual se deduza com toda a probabilidade a expressão ou a comunicação de algo, embora esse comportamento não tenha sido finalisticamente dirigido à expressão ou à comunicação daquele conteúdo” (P. PAIS DE VASCONCELOS, “Teoria Geral do Direito Civil”, 2.ª ed., 298), ou, nas palavras de MOTA PINTO “Teoria Geral”, 3.ª ed. 425), “quando do seu conteúdo directo se infere um outro, isto é, quando se destina a um certo fim, mas torna cognoscível, a latere, um auto-regulamento sobre outro ponto - em via oblíqua, imediata, lateral”..
Tal comportamento declarativo pode estar contido ou ser integrado por comunicações escritas, verbais ou por quaisquer atos significativos de uma manifestação de vontade, incorporem ou não uma outra declaração expressa 12Vide acerca desta questão o teor do Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proferido a 05.07.2018, no âmbito do processo 11222/17.5YIPRT.L1-2, também ele disponível para consulta em www.dgsi.pt, no qual se apreciou a ratificação operada através de mensagens de correio eletrónico.
Como negócio jurídico unilateral que é, a ratificação não carece de qualquer aceitação. É, no entanto, um negócio receptício, tendo por destinatário a contraparte que é aquele a quem verdadeiramente importa a eficácia do negócio ratificado.
Como ensina Menezes Leitão 13Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I Parte Geral, Tomo IV, pag.111., agora na página 111, não havendo ratificação, o negócio mantém-se, mas é, todavia, ineficaz em relação ao “representado” e (…) enquanto se mantiver essa ineficácia, ele poucos efeitos práticos surtirá.
Os Réus alegaram que não existiu ratificação do contrato promessa em causa nos autos pois que desconheciam a sua existência e o Autor, no seu e-mail de 28 de abril de 2022 não fez menção sobre a existência de um contrato promessa de compra e venda, de um sinal eventualmente pago, ou sequer de data limite para a celebração de escritura de compra e venda, identificando-se apenas como comprador do T2 da Quinta ..., ..., rés-do-chão direito frente, assumindo o Réu que se tratava de um potencial comprador.
Relativamente a possíveis atos de ratificação tácita, provou o seguinte:
Os Réus, nas circunstâncias descritas no ponto 1, 2, 3, 4, 5 e 6 dos factos provados, acordaram verbalmente com DD para que este celebrasse, com o Autor, no dia 2 de dezembro de 2021, o contrato promessa de compra e venda com o teor que deu como provado no ponto 7, pelo que resulta dos factos provados de que os Réus tiveram conhecimento do teor do contrato promessa de compra e venda que DD celebrou com o Autor, bem como da qualidade em que aquele o celebrou (na representação dos Réus).
Mais resulta dos factos provados que o Autor transferiu o montante de €10.000,00 no dia 4 de dezembro de 2021 e o montante de €5.000,00 no dia 5 de dezembro de 2021 para o IBAN ...98, indicado na cláusula terceira do acordo referido no ponto 1, a título de sinal. A conta bancária para onde foram transferidos tais montantes é titulada por um filho de DD e por este, e tal deveu-se porque DD e o Réu BB acordaram, previamente acerca dos termos do acordo e por ser o último dos contratos promessa de compra e venda a celebrar tendo por objeto as frações, acordaram entre ambos que o montante de €15.000,00 entregue pelo Autor seria depositado na referida conta a título de pagamento dos montantes adiantados por DD para pagamento de serviços/materiais com as obras.
Porque DD não respondia às sucessivas tentativas de contacto do aqui autor, em 28 de abril de 2022, foi enviado o seguinte e-mail pelo Autor ao Réu BB (com o e-mail ..........@..... - conforme mencionado no contrato de promessa de compra e venda), com o seguinte teor:
“Bom dia Sr. BB,
O meu nome é AA e sou comprador do imóvel T2 na Quinta ..., ..., Rés-do-chão direita frente.
Estou a contacta-lo porque infelizmente o seu representante Sr. DD encontra-se incontactável e não tenho qualquer informação do estado do Imóvel. A última vez que estive com o Sr. DD (1.ª semana de Março) o mesmo informou-se que o processo na câmara estaria pronto no final de março/início de Abril, mas até ao dia de hoje ainda não recebi nenhuma informação nem consigo contactar o Sr. DD.
Por esse motivo estou a entrar em contacto consigo para conseguir obter informações sobre o estado ou ponto de situação do processo.
Agradecia-lhe se possível, que entrasse em contacto comigo pelo número ...18, para poder esclarecer toda esta situação.
Desde já muito obrigado. Cump. AA”.
O Réu BB, a 3 de maio de 2022, responde ao e-mail do autor da seguinte forma:
“Bom dia.
Peço desculpa pelo atraso da minha resposta. Mas infelizmente ainda estamos em negociação com o condomínio. Por isso não existem grandes novidades. E infelizmente também não lhe consigo dar um prazo para resolver este assunto. Se bem que a minha intenção neste momento é de resolver o mais depressa possível, nem que tenha de perder algum do capital investido, já que todo este processo me tem consumido muito de meu tempo, paciência e inclusive saúde.”
*
Tal declaração terá que ser interpretada à luz do artigo 217º do Código Civil, a qual tem o sentido dirigido diretamente à produção de determinados efeitos jurídicos - em relação aos quais é, por isso, expressa - mas podem retirar-se, através da sua exegese, outros efeitos jurídicos, aos quais ela se reporta indiretamente, surgindo, nesta parte, como tácita. E quanto à ilação a retirar deverá a mesma obedecer à teoria do destinatário, prevista no artigo 236º do Código Civil: ou seja, depende do juízo sobre se um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário” a efetuaria.
Perante os factos provados, um declaratário normal colocado na posição do real declaratário, o Autor, poderia deduzir do comportamento do declarante, neste caso o Réu BB, que este confirmou a existência do contrato promessa de forma implícita pois que tratou de dar uma explicação acerca do estado das negociações com o condomínio para concluir as negociações e que não conseguia indicar um prazo de resolução do assunto.
Assim, perante as circunstâncias de facto dadas como provadas, o comportamento das partes, anterior, contemporâneo ou posterior à conclusão do contrato, permite concluir pela declaração tacita de ratificação do contrato, cujo teor era conhecimentos dos Réus, comportaram-se como o promitente vendedor obrigado a celebrar o contrato definitivo em determinado prazo após a obtenção do licenciamento, tal como ficou previsto no contrato promessa.
É nossa posição que o contrato promessa foi ratificado tacitamente, com efeitos ex tunc, e é axiomático que tal declaração mostra-se corporizada na forma escrita, a qual foi recebida pelo declaratário, seu destinatário.
Os Réus alegaram, para obstaculizar, a este juízo que o Réu assumiu que estava a responder a um potencial comprador, o que poderia ter enquadramento no regime do erro da declaração, previsto no artigo 247º do Código Civil.
Sucede que a tal factualidade que teve assento nos factos não provados, e cabia aos Réus o ónus de alegação e prova, nos termos do artigo 342º, n.º 2 do Código Civil, pois que tal matéria é matéria de exceção.
E o incumprimento do ónus de prova tem como consequência uma decisão desfavorável para o declarante.
Conjugado todos estes factos, com o teor da declaração do Autor cujo teor era do conhecimento dos Réus, com o teor da declaração do Réu a 3 de maio de 2022 teve o Réu a intenção de dar plena validade ao pactuado contrato promessa de compra e venda, no contexto de um mandato acordado com DD e em seu proveito, pois que já havia acordado que o montante a pagar pelo Autor a título de sinal seria para compensar DD dos montantes adiantados.
Cremos ser patente a manifestação de vontade dos Réus de integrar na sua esfera jurídica os efeitos da outorga do contrato promessa pois que foi entregue a quantia do sinal, cujo IBAN se fez contar no acordo e com o qual fizeram um encontro de contas com DD e, de forma implícita, na comunicação de 3 de maio de 2022. E retirando-se tal manifestação de vontade de documentos escrito, está respeitada a forma escrita para o ato de ratificação em questão, sendo irrelevante que não esteja aí expressamente referido que se “ratifica” já que tal declaração expressa de “ratificação” não é imposta pelo artigo 268º do Código Civil ou por qualquer outro preceito legal.
Temos, em conclusão, que, tendo DD celebrado o negócio em nome dos Réus e sem que resulte provada a existência de procuração com poderes para esse efeito, resultando provada a ratificação pelos Réus, de acordo com o disposto no artigo 268º do Código Civil, podemos concluiu que o negócio celebrado é eficaz em relação aos Réus, e que os mesmos se encontram obrigados ao cumprimento dos seus termos.”.
Os RR discordam pelas razões alinhadas nas suas conclusões de recurso (cfr. as 14. a 21.). O A. pugna pela manutenção do decidido (cfr. conclusões de recurso H. a Q.).
Sustentam os RR, então, que: - não celebraram, nem outorgaram um qualquer contrato-promessa de compra e venda com o A., nem tão pouco conferiram a DD quaisquer poderes para os representar, tendo este se autointitulado representante dos recorrentes, sem que para tal estivesse mandatado; - que estando perante um caso de representação sem poderes prevista no art. 268º do CC, impunha-se a ratificação do negócio, com obediência à forma exigida para a procuração, nos termos do nº 2 do art. 268º do CC, a qual teria de ser feita por escrito, uma vez que a procuração deve revestir a mesma forma; - assim, a dita ratificação não pode ser emitida tacitamente; - em qualquer caso dos factos provados nos autos não é possível extrair a conclusão de que os RR ratificaram aquele negócio ainda que tacitamente.
Mas não têm razão. Vejamos brevemente, pois o caso é simples.
- ao contrário do que afirmam, o facto provado 7. comprova que celebraram, contrato-promessa de compra e venda com o A., através de DD, mandatado para tanto, embora este não tivesse poderes para os representar;
- daí que se esteja perante um caso de representação sem poderes, como os apelantes reconhecem, carecida de ratificação, que ocorreu, como a sentença justificou. O ponto de discórdia dos RR é a forma da ratificação que entendem devia ser por escrito, uma vez que a procuração deve revestir a mesma forma.
Todavia a ratificação foi feita por escrito (facto 19.), em consonância com o estatuído nos arts. 268º, nº 2, e 262º, nº 2, do CC, visto que o negócio que o procurador devia realizar era um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel, que deve constar de documento escrito - art. 410º, nº 1 e 2, do CC;
- os RR confundem a forma da ratificação com a sua emissão tácita.
Sendo a ratificação uma declaração negocial a mesma pode ser emitida tacitamente (art. 217º, nº 1, do CC). O carácter formal da declaração não impede a sua emissão tácita. Ponto é que a forma tenha sido observada quanto aos factos de que a declaração se deduz (nº 2 do mesmo preceito). E como se deduz do escrito enviado pelo R. ao A. (facto 19.), do mesmo resulta a ratificação do negócio.
- por fim, ao invés do que os RR defendem, é possível extrair a conclusão de que os mesmos ratificaram aquele negócio.
Além do teor do facto 19., temos o facto 7. - os RR acordaram verbalmente com DD para que este celebrasse, com o A., no dia 2 de Dezembro de 2021, o contrato promessa de compra de imóvel -, o 11. - o dinheiro do sinal prestado pelo A. foi para a conta do DD porque este e o R. acordaram, previamente acerca dos termos do acordo e por ser o último dos contratos promessa de compra e venda a celebrar tendo por objeto as fracções, acordaram entre ambos que o montante de 15.000 € entregue pelo A. seria depositado na referida conta a título de pagamento dos montantes adiantados por DD para pagamento de serviços/materiais com as obras -, e 20. - após a troca de e-mails, entre A. e R. os mesmos continuaram a estabelecer contacto entre eles, preferencialmente via telefone (chamadas de voz e WhatsApp).
Trata-se, pois, de comportamento das partes, anterior, contemporâneo e posterior à conclusão do contrato, que permite concluir pela declaração tacita de ratificação do contrato.
- Por fim, dir-se-á que o Ac. desta Relação que invoca a seu favor, o de 18.06.2024, proferido no Proc. 24/23.0T8MGL.C1, com o seguinte sumário: “III - Se determinados atos não refletirem concludentemente uma vontade de ratificar um contrato-promessa de compra e venda celebrado por um representante sem poderes para outorgar esse negócio e de não obedecerem à forma escrita exigida para uma ratificação desse tipo de negócio, os mesmos nunca podem ser encarados como uma ratificação implícita, uma vez que não se provou que tenham ocorrido posteriormente a ter sido dado conhecimento ao Autor dos termos do contrato necessitado de ratificação.”, não aproveita aos apelantes, porque o mesmo aceita a ratificação implícita em negócio formal, mas declara que, como justamente assinalado pelo recorrido, no caso tratado do acórdão, não se encontravam preenchidos os pressupostos fácticos que permitem concluir pela ratificação: (i) conhecimento dos termos do contrato; e (ii) prática de atos concludentes.
Ora, no presente processo, verifica-se precisamente o contrário do que sucedeu no caso apreciado por tal acórdão: 1. os recorrentes tinham pleno conhecimento dos termos do contrato, como decorre das comunicações escritas que leram, analisaram e responderam; 2. praticaram actos claros, escritos e integrados em documentos formais (e-mails), que revelam inequivocamente a sua vontade de confirmar o negócio.
4. Sumariando (art. 663º, nº 7, do NCPC):
i) Num caso de representação sem poderes, carecida de ratificação, a forma da ratificação deve ser efectuada por escrito (arts. 268º, nº 2, e 262º, nº 2, do CC), se o negócio que o procurador deva realizar é um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel, que deve constar de documento escrito (art. 410º, nº 1 e 2, do CC);
ii) Não deve confundir-se a forma de ratificação escrita com a sua emissão tácita;
iii) Sendo a ratificação uma declaração negocial a mesma pode ser emitida tacitamente (art. 217º, nº 1, do CC); ponto é que a forma tenha sido observada quanto aos factos de que a declaração se deduz (nº 2 do mesmo preceito);
iv) É possível extrair a conclusão de que os RR ratificaram aquele negócio, se, além do teor do facto 19., acordaram verbalmente com o procurador, sem poderes, que este celebrasse, com o A., o contrato promessa de compra de imóvel, o dinheiro do sinal prestado pelo A. foi para a conta do dito procurador porque este e o R. acordaram, previamente acerca dos termos do acordo e por ser o último dos contratos promessa de compra e venda a celebrar tendo por objeto as fracções, acordaram entre ambos que o montante de 15.000 € entregue pelo A. seria depositado na referida conta a título de pagamento dos montantes adiantados pelo procurador para pagamento de serviços/materiais com as obras, e após a troca de e-mails, entre A. e R. os mesmos continuaram a estabelecer contacto entre eles, chamadas de voz e WhatsApp, tratando-se, pois, de comportamento das partes, anterior, contemporâneo e posterior à conclusão do contrato, que permite concluir pela declaração tácita de ratificação do contrato.
IV - Decisão
Pelo exposto, julga-se o recurso improcedente, confirmando-se a decisão recorrida.
*
Custas do recurso pelos RR.
*
Coimbra, 9.10.2026
Moreira do Carmo
Vítor Amaral
Luís Cravo