Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra

AA e BB intentaram acção declarativa, sob a forma de processo comum, contra CC e DD, pedindo, a final:

“A) Seja a presente Ação recebida e julgada como procedente e em consequência;

B) o contrato de compra e venda celebrado entre os AA e a Ré, CC, ser declarado anulado;

C) As Rés, CC e DD, sejam solidariamente, condenadas, a pagarem a quantia de 75.000,00€ a título de indemnização pelos prejuízos causados,

D) As Rés, CC e DD, sejam solidariamente, condenadas, a pagarem a quantia de 10.000,00€, a cada um, a título de indemnização pelos danos morais sofridos pelos AA, E) As Rés, CC e DD, sejam solidariamente, condenadas, a pagarem a quantia de 10.000,00€ a título de indemnização pelos danos morais sofridos pelos AA,

F) Serem as rés condenadas, solidariamente, a pagar aos autores, todas as quantias suportadas, por estes, desde a data da celebração da escritura pública de compra e venda, 3.3.22 até à data da anulação deste negócio;

G) Serem as rés condenadas, solidariamente, a pagar aos autores, todas as despesas com escrituras, impostos, registos, aquando da sua aquisição, no montante de 1.259,50 €, bem como todas aqueles que resultarem da necessidade da anulação deste negócio.

H) Requer seja admitido a intervenção principal provocada, do Banco 1..., S.A., nos termos do disposto no artigo 316.º CPC.

I) Digne a ordenar a citação dos RR para alegar o que tiverem por conveniente;

Para a hipótese de se considerar que circunstâncias mostrarem, sem erro ou dolo, que os AA teriam igualmente adquirido o bem,

A) A redução do preço global do imóvel de que os AA são legítimos possuidores, através de uma avaliação, que desde já se requer para os devidos efeitos, nunca podendo tal avaliação sem inferior a 75.000,00€ de indemnização pelos prejuízos causados,

B) As Rés, CC e DD, sejam solidariamente, condenadas, a pagarem a quantia de 10.000,00€, a cada um, a título de indemnização pelos danos morais sofridos pelos AA,

Invocaram, ainda, que, como não tinham capacidade financeira, tiveram que recorrer a empréstimo bancário e, para tanto, solicitaram à 2.ª ré a documentação do imóvel, tendo esta advertido os autores que havia uma discrepância entre as áreas configuradas nos documentos e as áreas mostradas no local.

Referem que a 2.ª ré em articulação de esforços com a 1.ª ré simularam a rectificação de áreas, que sabiam não pertencer ao imóvel, para o tornar vendável, omitindo, aos autores e ao Banco, a existência de uma servidão de pé e de carro que incidia sobre o imóvel, bem como omitindo que o quintal, com a área de 590 m2 – que estava a ser vendido aos autores – era propriedade de EE.

A intervenção principal provocada do Banco 1... como associado foi requerida uma vez que os autores acederam a um financiamento bancário para aquisição do imóvel, tendo como pressuposto para a sua concessão as áreas e as configurações indicadas pelas rés.

(i) A 1.ª ré, CC, contestou – alegando que os autores foram devidamente informados dos limites do imóvel, bem como da sua oneração com uma servidão de passagem, invocando que a pretensão trazida a juízo configura um abuso do direito, na modalidade de venire contra factum proprium, e deduziu pedido reconvencional, concluindo:

“Deve a presente ação ser julgada improcedente por não provada, absolvendo-se a Ré dos pedidos formulados nas alíneas B, C, D, E, F e G da PI, bem como as alíneas A, B e C do pedido subsidiário em todo o petitório e:

a) E, em caso de assim não se entender, e reconhecido o abuso de Direito, deve absolver-se a Ré, para além de todos os pedidos formulados, com as demais consequências legais;

b) Condenar os AA. como litigantes de má-fé em multa e indemnização a favor da Ré, em quantia que compreenda as despesas do processo, inclusive os honorários do mandatário, peritos, técnicos e todos os demais a liquidar a final nos termos do disposto nos artigos 542º e 543º do CPC.

a) Caso assim não se entenda, deve o pedido reconvencional ser julgado procedente, por provado devendo os AA ser condenados a pagar à Ré uma indeminização que se computa em 4.900,00€ (quatro mil e novecentos euros), bem como os respetivos juros, correspondente a 350,00€ por cada mês em que efetivamente ocuparem a casa da Ré até à presente data, acrescido dos valores que se vencerem mensalmente até à sua entrega.

b) Devem ainda os AA ser condenados a restituir à Ré todos os bens moveis que constam da listagem anexa ao CPCV de 29/09/2021”.

(ii) A 2.ª ré, DD, contestou, argumentando que quer os autores, quer o Banco, foram devidamente informados dos limites do imóvel, bem como da sua oneração com uma servidão de passagem, sustentando, ainda, que a pretensão dos autores configura um abuso do direito, na modalidade de venire contra factum proprium, pedindo, a final, a sua absolvição do pedido e requerendo a intervenção principal provocada da Companhia de Seguros A..., S.A. [uma vez que a ré, na qualidade de mediadora imobiliária transferiu a responsabilidade civil decorrente da sua actividade para aquela seguradora], bem como a condenação dos autores como litigantes de má-fé.

“Por tudo o exposto, julgo a presente ação totalmente improcedente, por não provada, e em consequência, absolvo as rés CC e DD e a interveniente A..., S.A. dos pedidos formulados, quer a titulo principal, quer a titulo subsidiário.

Considero prejudicada a apreciação do pedido reconvencional subsidiário formulado.

Não se vislumbra a existência de litigância de má fé por parte dos autores

Custas pelos autores, atento o seu decaimento – artigo 527º, n º1 e 2 do CPC.”

“A - Os Autores, ora recorrentes não se conformam com o teor da decisão proferida que culminou na improcedência do da ação declarativa de condenação e, em consequência não determinou a improcedência da mesma.

B - O cerne do inconformismo supra, reside essencialmente no facto de não ter sido devidamente apreciada a prova documental carreada para o processo, assim como, existiu no entender dos Autores uma consequente e incorreta aplicação dos factos.

C - A sentença deu como provado desde logo o seu ponto 22 e 24, atendendo exclusivamente à prova testemunhal em confronto com a documental que prova exatamente o contrário.

D - Quando os autores visitaram a primeira vez o imóvel, a segunda ré DD indicou os limites do imóvel como tendo início junto à estrada e a acabar no final do quintal onde havia umas galinhas, ocultando a existência de qualquer servidão de passagem.

E - Na segunda visita a segunda Ré apresentou o documento 10.º que se juntou aos autos na petição inicial que era a caderneta predial do imóvel demonstrando áreas que não coincidiam com os limites que estavam a apresentar aos autores.

F - A prova documental, nomeadamente o Documento n.º 10 da petição inicial, demonstra que a segunda Ré reconheceu uma discrepância nas áreas constantes da caderneta predial, comprometendo-se a promover a sua retificação, o que efetivamente fez, fazendo constar uma área total de 691 m², compatível com o projeto de 2002 (Documento n.º 12), onde a Ré vendedora já assumia ser proprietária da moradia e do terreno, sendo parte integrante.

G - Tal retificação das áreas, efetuada por iniciativa da própria mediadora e confirmada documentalmente, é incompatível com o facto dado como provado de que os autores foram informados pela segunda ré dos limites e características reais do imóvel e servidão de passagem nos moldes referidos na sentença.

H - Relativamente à redução do preço de venda em 5.000,00€ esta não teve qualquer relação com a alegada passagem, mas sim com uma tentativa negocial por parte do Autor BB, não havendo prova documental ou testemunhal consistente que fundamente conclusão diversa, tendo sido feita uma errada interpretação dos factos e da prova global.

I - Os Autores, confiaram na boa-fé da agente imobiliária, não lhes sendo exigível um maior grau de diligência, especialmente tendo em conta a informação prestada pela própria profissional.

J - Os pontos 22) e 24) da matéria de facto devem ser considerados igualmente como não provados, por incorreta valoração da prova testemunhal e omissão de análise da prova documental relevante.

K - Isto porque, resulta da matéria de facto provada que a segunda Ré, DD, foi quem propôs e redigiu o contrato-promessa de compra e venda (Doc. 20), do qual consta, na cláusula 26.ª, que o imóvel seria transmitido “livre de ónus e encargos”.

L - Nos termos do artigo 376.º, n.º 1, do Código Civil, os documentos particulares gozam de força probatória plena quanto às declarações atribuídas ao seu autor, quando apresentados contra este e na medida em que lhe sejam prejudiciais.

M - A declaração constante do contrato-promessa constitui, por isso, prova plena de que as Rés garantiram que o imóvel não estava onerado, bem sabendo que tal não correspondia à verdade.

N - As Rés, de forma concertada, alteraram as áreas do prédio para refletir uma realidade fictícia previamente apresentada aos Autores e incluíram no contrato-promessa uma cláusula de inexistência de ónus ou encargos, com o intuito deliberado de os induzir em erro quanto à verdadeira configuração e situação jurídica do imóvel, para o tornar vendável.

O - A conduta das Rés não pode ser tida como negligente ou ingénua, conforme a douta sentença quis crer, mas antes como conscientemente dolosa, porquanto sempre souberam da verdade omitindo-a e enganando os autores, pessoas jovens, inexperientes e ingénuas que confiavam religiosamente nas informações que lhes prestavam, agente imobiliária, vendedora e advogado/procurador da vendedora, pessoas entendedoras.

P- Acresce que, a sentença recorrida dá como provada a existência de dois relatórios de avaliação, mas omite a análise crítica da razão pela qual foram produzidos dois documentos distintos, ignorando o contexto cronológico e a contradição entre ambos, o que revela uma deficiente valoração da prova documental.

Q- O primeiro relatório, datado de 15/11/2021, foi elaborado após a alegada retificação das áreas promovida pela segunda Ré, mas ainda assim identificava discrepâncias e advertia para a existência de servidão, refletindo a verdadeira situação do imóvel;

R- Esse relatório foi ocultado aos Autores, tendo posteriormente sido emitido um segundo relatório, datado de 28/01/2022, baseado nas informações falsas prestadas pelas Rés, do qual já não constavam quaisquer advertências ou referências a limitações, sendo esse o único relatório apresentado aos Autores e ao banco.

S- A segunda ré foi quem ficou encarregue de tratar de toda a parte burocrática, e bem assim, foi quem acompanhou o perito sem acompanhamento dos autores na elaboração do primeiro relatório.

T- A análise conjunta da documentação junta aos autos evidencia de forma inequívoca que os autores foram vítimas de um engano concertado, sendo certo que nunca lhes foi entregue qualquer documentação do imóvel até à data da escritura.

U- E, ainda, a sentença recorrida erra ao considerar, no ponto 44, que os Autores tinham conhecimento prévio da existência de uma servidão, por se terem apercebido de movimentações no terreno durante as negociações, antes da celebração da escritura definitiva, desvalorizando a prova documental e o contexto em que tais situações ocorreram.

V- Os autores denunciaram o contrato de arrendamento que tinham, por crer que a escritura se ia realizar na data definida pela vendedora, o que não veio a acontecer, por causa imputável à mesma. Por esse motivo, os autores acabaram por se instalar no imóvel, com o consentimento desta.

W- Durante o período esse período, é certo que os Autores notaram movimentações no imóvel, no entanto, contactaram de imediato a segunda Ré, DD, que os informou ser uma situação temporária até à escritura, o que reforçou a convicção de que o terreno lhes pertencia na totalidade.

X- Tal demonstra, que a questão foi efetivamente levantada, ao contrário do que consta na sentença recorrida, tendo a informação prestada pela ré sido enganosa. Daí que, os autores tenham celebrado na mesma a escritura, e após se tenham apoderado da totalidade do imóvel, convictos de que lhes pertencia por completo.

Y- Com efeito, tal atuação dos Autores, após a escritura, incluindo a exigência de retirada de animais, a ocupação plena do terreno e os confrontos subsequentes com o senhor das galinhas conforme documento 42.º, bem como o procedimento cautelar existente, e junto aos autos, evidencia a convicção legítima de que eram proprietários, agindo sempre de boa-fé, tendo sido induzidos em erro pelas Rés.

Z- Não se questiona que o enquadramento jurídico utilizado na sentença ora recorrida corresponde, em termos formais, ao direito aplicável à situação em apreço.

AA- Contudo, importa salientar que a matéria de facto dada como provada resulta de uma errónea interpretação por parte do Tribunal a quo, que desvalorizou injustificadamente a prova documental constante dos autos, em particular no que respeita à demonstração objetiva da existência de um erro-vício.

BB- Tal erro de julgamento consubstancia uma violação do dever de livre apreciação da prova com base em critérios de racionalidade e lógica, conforme impõe o disposto no artigo 607.º, n.º 5, do Código de Processo Civil.

CC- Assim, com o presente recurso pretende-se, essencialmente, a alteração da matéria de facto nos termos já expostos, a apreciação da prova no seu global, valorando a documental, nomeadamente o documento n.º 1, 10, 12, 20 os relatórios apresentados, documento 42, sem omitir qualquer elemento relevante, o que, de forma necessária, implicará a alteração da decisão de mérito, conduzindo à procedência da ação e ao reconhecimento do direito invocado pelo Recorrente.”

“1. Deverá ser na íntegra mantida a douta sentença recorrida, mostrando-se a mesma bem elaborada e devidamente fundamentada;

2. Os recorrentes delimitam o objeto do recurso à impugnação da matéria de facto dada como provada nos pontos 22, 24 e 44 dos factos provados;

3. Contudo, sem darem cumprimento aos ónus impostos pelo art. 640º do C.P.C.;

4. Nomeadamente, não dão cumprimento ao disposto no art. 640º, nº 1, als. b) e c) do C.P.C.;

5. Impondo-se assim, o não conhecimento do recurso circunscrito à impugnação desses pontos da matéria de facto;

6. A douta sentença sob censura fez uma adequada e ponderada análise de toda a prova documental junta aos autos, na qual estribou a sua convicção e mediante a qual deu a matéria de facto como provada, tal como consta e se mostra atrás transcrita;

7. Aliás, relevante para a fixação da matéria de facto dada como provada nos pontos impugnados, foi a seguinte prova documental não impugnada: - a certidão judicial junta em 04.05.24, através de requerimento com referência citius 6551130, o relatório de avaliação de fls.430/431 e o relatório de inspeção não judicial qualificado de fls.350 a 361;

8. A qual, conjugada com os demais meios de prova a que se alude na motivação da douta sentença, sustenta, de forma consistente a matéria de facto dada como provada nos pontos impugnados;

9. Os factos dados como provados no ponto 24 não se encontram alicerçados em nenhum documento, mas, tão só, na prova testemunhal conjugada com as declarações de parte, analisada à luz das regras da experiência comum;

10. Pelo que, compulsadas as alegações de recurso a que se responde, estas são o mero decalque de tudo aquilo que foi alegado em sede de P.I., apoiadas em considerações que objetivamente são de mero inconformismo sobre o julgamento da matéria de facto e sobre a convicção que o tribunal formou que pretendem ver substituída pela sua própria convicção;

11. Contudo, facilmente se consegue seguir “o iter” racional seguido pela Mmª Juíz “a quo”, no julgamento da matéria de facto e cuja convicção é clara e racional porque sustentada nas regras da experiência comum, tal como consta das passagens constantes da sentença e transcritas na presente peça;

12. Da prova produzida resulta de forma clara e inequívoca que a pretensão dos recorrentes assenta numa atitude de mero oportunismo e aproveitamento, pouco consentânea com a imagem que os recorrentes pretendem fazer transparecer de si;

13. No que diz respeito à cláusula “chavão” que consta do contrato promessa junto aos autos no que se refere à promessa de venda do imóvel “livre de ónus ou encargos” resulta da prova produzida que tal cláusula foi para aí decalcada recorrendo a minutas, norma essa, transversal a praticamente todos os contratos promessa de compra e venda tendo em vista salvaguardar os ónus objeto de registo – hipotecas e penhoras;

15. Contudo, nenhum vício é apontado ao contrato promessa de compra e venda pelos recorrentes mas, tão só ao contrato prometido titulado pela escritura de compra e venda e cuja anulabilidade peticionam com base em erro vício;

16. Daí que, na sentença, se diz e, bem, que: “... caso não pretendessem, sempre poderiam não outorgar a escritura definitiva, colocando em causa o contrato promessa celebrado.”

17. Acresce que, a prova produzida é avassaladora no que se refere ao conhecimento por parte dos recorrentes da existência da servidão de passagem sobre o prédio com base na qual inclusive vieram a negociar e a obter uma redução do preço da compra e venda;

18. No que se refere aos relatórios juntos com a P.I. e com a contestação elaborados pelo Banco ambos tiveram como destinatários os recorrentes que não podiam deixar de ter conhecimento dos mesmos, até pelo simples facto de terem acompanhado todo o processo de financiamento como resulta do depoimento do funcionário do Banco ouvido em sede de julgamento;

19. Ambos os documentos têm a mesma data e foram elaborados pelo Banco, e não, pela recorrida - DD - como parece retirar-se das considerações dos recorrentes plasmadas na peça a que se responde;

20. Em face do exposto, a douta sentença não merece qualquer reparo sendo de manter integralmente.

Em face do exposto, impõe-se, a improcedência do presente recurso e a confirmação da douta sentença recorrida.”

1 - Impugnação dos pontos n.ºs 22 e 24 dos factos provados – valoração dos documentos n.ºs 1, 10, 12 e 20 e relatórios de avaliação – alíneas c) a t)

2 - Impugnação do ponto n.º 44 dos factos provados – documento n.º 42 – alíneas u) a y).

1. Na Conservatória do Registo Predial ... encontrava-se descrito sob o número o 4589/...27 o prédio urbano da freguesia ..., situado em ..., inscrito na matriz sob artigo ...31º, composto por casa de habitação com dois pavimentos, alpendre e quintal anexo, constando da mesma que o prédio teria a área de 692 m2, a confrontar do norte com FF (atualmente EE), do sul com caminho (Rua ...), do nascente com GG e do ponte com HH (parte do artigo 6º da contestação da 1ª ré e artigo 31º da petição inicial).

2. Pela Ap. 2 de 27/12/2001 encontrava-se registada a aquisição do prédio aludido em 1) a favor de CC, por partilha da herança de II (restante parte do artigo 6º da contestação da 1ª ré).

3. O prédio aludido em 1) encontrava-se inscrito na matriz desde 1955 com a área total do terreno de 161 m2 (parte do artigo 9º da petição inicial).

4. O prédio aludido em 1) foi adjudicado por sentença homologatória da partilha transitada em julgado em 14/01/2002 à 1ª ré, por óbito do seu pai II, no âmbito do processo de inventário que correu termos pelo Tribunal Judicial da Comarca de Nelas sob o número 251/97 (parte do artigo 8º da contestação da 1ª ré e parte do artigo 59º da petição inicial).

5. A 1ª ré há mais de 20 anos que habitava a casa aludida em 1), cuidando do quintal anexo, limpando e procedendo à sua vedação, fazendo obras de ampliação da moradia, o que fazia à vista de toda a gente, sem oposição de quem quer que fosse, de forma ininterrupta, com a convicção de que tal prédio lhe pertencia (parte do artigo 9º da contestação da 1ª ré).

6. No processo de inventário aludido em 4) foram adjudicados ao seu irmão EE o conjunto predial composto por um prédio rústico e por uma casa térrea destinada a arrumação, sitos no mesmo local de ..., inscritos na matriz predial urbana e rústica sob os artigos ...37... e ...92º, respetivamente, registados na Conservatória do Registo Predial ... com o n º ...79, ali constando como tendo a área de 540 m2 (artigo 11º da contestação da 1ª ré e artigo 45º da petição inicial e artigos 57º, 58º e restante parte do artigo 59º todos da petição inicial).

7. Os prédios aludidos em 1) e 6) eram e são ainda hoje contíguos entre si, e constituem realidades prediais autónomas, com já assim era na vida dos pais da 1ª ré e de EE e também aquando da data da partilha aludida em 4), pelo que há mais de 33 anos que constituem realidades prediais autónomas (artigo 12º da contestação da 1ª ré).

8. O prédio aludido em 1) apesar da área mencionada na descrição predial mencionada nesse ponto, tem a área efetiva de 349,50 m2 e o prédio urbano aludido em 6) (artigo 1792) tem a área efetiva de 43,45m2 e o prédio rústico aludido em 6 (artigo 2437) tem a área efetiva de 309,60 m2 (parte do artigo 7º da contestação da 1ª ré).

9. O prédio aludido em 1) confronta a sul com a Rua ...; a nascente está delimitado por um muro misto, composto de pedra até cerca de 70 cm acima do solo e depois rede, totalizando uma altura de cerca de 1,80/1,90 cm; a poente está delimitado pela própria parede da casa do prédio aludido em 1) e a sua subsequente ampliação, seguida de um muro em pedra com aproximadamente 30 a 40 cm de espessura e cuja altura acima do quinta é de cerca de 75 cm; a norte confina com o prédio rustico aludido em 6) (artigo 2437), estando delimitado, numa primeira fase por uma construção de pequeno porte na ala poente, depois, (no sentido poente para nascente) por um muro de pedra com cerca de 1m de altura, encimado por uma rede, também com cerca de 1m de altura, tal muro é em forma de L e entre o cotovelo desse muro e na estrema nascente, está implantado em continuidade de alinhamento um portão de ferro de 2,60m, com rede de arame (artigo 13º da contestação da 1ª ré e artigo 22º da contestação da 2ª ré ).

10. Os prédios aludidos em 6) não têm comunicação direta com a via pública, sendo que a partir de tais prédios o acesso à Rua ... situada a sul é feita a pé e de carro através do quintal do prédio aludido em 1), tendo inicio no portão de ferro ali existente (a sul), até atingir o outro portão de ferro colocado no prédio rústico aludido em 6), com rede de arame, situado a norte e que faz estrema entre o prédio aludido em 1) e o prédio rústico aludido em 6), percorrendo a faixa de terreno descrita em 14) (artigos 15º e 16º ambos da contestação da 1ª ré, artigos 23º, 26º e 27º todos da contestação da 2ª ré e artigo 50º da petição inicial).

11. O portão situado no prédio aludido em 1) e que fica a sul na estrema com a Rua ... tem uma fechadura da qual o irmão da 1ª ré tem uma chave que lhe foi entregue pela mesma há mais de 15 anos (parte do artigo 17º da contestação da 1ª ré).

12. O portão situado a norte na estrema entre o prédio aludido em 1) e o prédio rústico aludido em 6) tem ferrolhos de culatra, sem fechadura (parte do artigo 17º da contestação da 1ª ré).

13. Os prédios aludidos em 1) e 6) têm as respetivas estremas norte- sul delimitadas, pelo menos, em grande parte, por muros de pedra construídos ainda pelos pais da 1ª Ré e do seu irmão EE, e desde data que em concreto não foi possível apurar, pelo portão situado a norte aludido em 12) (artigo 18º da contestação da 1ª ré e artigo 48º e parte do artigo 49º ambos da petição inicial).

14. Em 17/03/2022 foi por EE instaurado procedimento cautelar de restituição provisória da posse, que correu termos sob o n º 86/22...., pelo Juízo de Competência Genérica de Nelas, sendo autor EE e réus os aqui autores, tendo no âmbito do mesmo sido proferida decisão transitada em julgado em 16/08/2022, a qual julgou o referido procedimento parcialmente procedente e, em consequência “(…) II – Declaro que o autor/requerente é dono e legitimo possuidor dos prédios identificados no facto 1 da sentença. Estando inscritos na matriz predial da freguesia e concelho ..., o artigo urbano sob o art. 1792 e o rústico sob o art. 2437º e registados na Conservatória do Registo Predial ... com o n º ...79, ... – Declaro que em beneficio dos aludidos prédios do requerente/autor se encontra constituída uma servidão, por destinação de pai de família, de passagem a pé e de carro sobre o prédio dos requeridos, existente no terreno do seu quintal, prédio esse identificado no facto 4 desta sentença, constituído por casa de habitação e quinta anexo, sito ao ..., na freguesia e concelho ..., inscrito na matriz urbana sob artigo ...31º e registado na CRP com o n º ...89, servidão nos termos e características referidos no facto 13 desta sentença, sendo que para aceder ao prédio rústico de requerente/autor, e deste ao prédio urbano do mesmo autor, a partir da Rua existente a sul (denominada Rua ...) se passa pelo terreno do quintal do prédio dos requeridos, inicialmente pelo portão em ferro que dá para a Rua a sul, confrontante com o mesmo prédio e identificado pelo n º 8 de polícia, e percorrer uma faixa de terreno de 2,78m de largura no limite sul e 2,61 metros no limite norte, encostada ao limite nascente do prédio dos requeridos e com 27,16 metros de comprimento no sentido sul-norte, existindo neste limite norte outro portão, e com as restantes dimensões e característica constantes do levantamento topográfico da servidão junto aos autos em 07/04/2022, faixa essa de terreno com 68 metros quadrados, no sentido sul-norte e encostada a nascente do prédio dos requeridos. IV – Decreto de imediato, quer provisoriamente quer em definitivo (neste último caso em razão da inversão do contencioso abaixo determinada) a restituição ao requerente/autor da posse dos seus prédios descritos no facto 1 desta sentença e da passagem de acesso aos mesmos, referida em III e sua posterior manutenção. V – Condeno os requeridos/réus a respeitar a posse e direito de propriedade do requerente/autor sobre os indicados prédios, bem como a servidão existente, e a absterem-se da prática de qualquer ato que impeça ou diminua o exercício desses direitos e posse (…) VIII – Decreto a inversão do contencioso, dispensando-se o requerente/autor de propor a ação principal (…) (artigo 20º da contestação da 1ª ré). (artigos 44º, 74º, 75º e 76º todos da petição inicial e parte do artigo 57º da contestação da 1ª ré)”

15. A 1ª ré emigrou para França há mais de 50 (cinquenta) anos, onde fez e faz a sua vida desde então, vindo a Portugal por escassos dias, em períodos de férias, pelo menos, uma vez por ano (parte do artigo 4º e 5º amb os da contestação da 1ª ré).

16. Em agosto de 2021 a 1ª ré, decidiu vender o imóvel aludido em 1), tendo esta exposto a situação aos seus primos JJ e KK solicitando-lhes que contactassem uma empresa do ramo imobiliário (artigo 21º da contestação da 1ª ré).

17. Os primos da 1ª ré aludidos no ponto anterior contactaram a 2ª ré, DD, com vista à sua intervenção na realização do negócio pretendido, tendo disso dado conhecimento à 1ª ré (artigo 22º da contestação da 1ª ré e parte dos artigos 14º e 15º ambos da contestação da 2ª ré).

18. A 2ª Ré contactou telefonicamente a 1ª Ré que se encontrava em França, a qual referiu à 2ª Ré que o prédio em causa estava vedado em toda a sua área, com muros de pedra e vedações de cor verde, e que, pelo portão principal em ferro a sul, com a Rua ..., havia uma passagem de pé e de carro para os prédios do seu irmão EE, situados a norte e descritos no ponto 6), passagem essa com a configuração aludida em 14) (parte do artigo 23º da contestação da 1ª Ré).

19. As características físicas da passagem e do prédio aludido em 1) eram visíveis no local atenta a delimitação física do imóvel, a existência dos portões, muros e rede de vedação, nos termos descritos em 9) e 14) (artigo 24º da contestação da 1ª Ré).

20. A 1ª ré também referiu à 2ª Ré que o preço que pretendia pela venda da casa era o valor de € 120.000 (cento e vinte mil euros) (artigo 25º da contestação da 1ª Ré e parte do artigo 19º da contestação da 2ª ré).

21. A 1ª Ré informou a 2ª ré que quem tinha as chaves da casa era uma irmã da 1ª Ré, que as entregaria aos primos da 1ª Ré aludidos em 16) para mostrar o imóvel aludido em 1) (parte do artigo 26º da contestação da 1ª ré e parte do artigo 16º da contestação da 2ª ré).

22. Munida das informações prestadas pela 1ª ré, a 2ª ré contactou o autor BB, dando-lhe conhecimento do referido imóvel, tendo aquele manifestado interesse em se deslocar ao local, pelo que agendou em data que em concreto não foi possível apurar, mas situada em meados de setembro de 2021, uma visita com os autores ao prédio da 1ª ré, tendo no decurso da visita a 2ª ré informado os autores dos limites e características reais do prédio aludido em 1), bem como da existência da passagem com a configuração descrita em 9) a 14), que os autores percecionaram no local ( parte dos artigos 5º, 18º, 19º e 56º todos da petição inicial, parte dos artigos 26º, 33º e 53º todos da contestação da 1ª Ré e parte dos artigos 18º, 19º, 21º, 25º e 28º todos da contestação da 2ª ré).

23. Concluída a visita os autores manifestaram interesse em adquirir o prédio aludido em 1), tendo-lhes sido dado a conhecer o preço pedido pela 1ª ré aludido em 20) (artigo 29º da contestação da 2ª ré).

24. Os autores solicitaram a redução do preço proposto pela 1ª ré, tendo esta anuído a tal pedido, reduzindo o preço inicial para € 115.000, por causa da existência da passagem aludida em 9) e 14) (parte dos artigos 28º e 29º ambos da contestação da 1ª ré e parte dos artigos 31º, 32º e 33º todos da contestação da 2ª ré).

25. Na visita aludida em 22), compareceu a 2ª ré, o primo da 1ª ré JJ, a mulher KK e os autores, tendo os autores visitado o imóvel, acedendo ao interior da habitação e à área exterior, mais concretamente a área que faz parte integrante do logradouro do prédio aludido em 1), com os limites aludidos em 9) e a área real aludida em 8) (parte dos artigos 20º e 21º ambos da contestação da 2ª ré).

26. Por acordo entre as partes, a 2ª ré elaborou, com base em minutas, um documento escrito datado de 29/09/2021, assinado pela 1ª ré e pelos autores, intitulado “contrato promessa de compra e venda” constando da cláusula segunda que “pelo presente contrato promessa de compra e venda, os primeiros outorgantes prometem vender aos segundos outorgantes e estes por sua vez prometem comprar aos primeiros outorgantes o prédio descrito na clausula primeira (correspondente ao descrito no ponto 1) (…) bem como todos os bens móveis que constam da listagem anexa a este contrato, que faz parte integrante do mesmo” (artigo 13º da petição inicial e parte do artigo 34º da contestação da 2ª ré).

27. Da cláusula terceira do documento escrito aludido em 26) consta “o preço global de compra e venda é de € 115.000 (cento e quinze mil euros) a ser pago da seguinte forma: a) a quantia de € 5.000 (cinco mil euros) com a assinatura do presente contrato promessa de compra e venda, a titulo de sinal e principio de pagamento do preço (…); b) o remanescente do preço, no montante de € 110.000 (cento e dez mil euros) será pago pelos compradores no ato da escritura definitiva de compra e venda”.

28. Da cláusula quarta do contrato aludido em 26) consta “A escritura definitiva será outorgada até 30 de novembro de 2021, em local dia e hora a marcar pelos segundos outorgantes, promitentes vendedores (…)”.

29. Da cláusula quinta do contrato aludido em 26) consta “A venda ora prometida será feita livre de quaisquer ónus ou encargos, limitações ou responsabilidades, nomeadamente de hipotecas e penhoras (…)”.

30. Na data aludida em 26) os autores entregaram a quantia de € 5.000 (cinco mil euros) através de cheque bancário que foi depositado na conta da 1ª ré (artigo 14º da petição inicial, parte do artigo 34º da contestação da 2ª ré e parte do artigo 49º da contestação da 1ª ré).

31. A 2ª ré celebrou com a 1ª ré um contrato de mediação imobiliária, pelo qual, ficou a 2ª ré incumbida de auxiliar na obtenção da documentação necessária para instruir o contrato prometido (parte do artigo 35º da contestação da 2ª ré).

32. A 1ª ré em virtude da sua distância geográfica, delegou as diligências necessárias para a concretização do negócio e outorga da respetiva escritura de compra e venda na 1ª ré através do contrato aludido em 31) e no seu advogado o Dr. LL (parte do artigo 30º da contestação da 1ª ré).

33. Os Autores para liquidarem o valor aludido em 27) e outorgarem a escritura do contrato prometido, tiveram necessidade de recorrer a instituição de crédito, no caso, o Banco 1..., S.A., com vista à aprovação de contrato de financiamento (parte do artigo 7º da petição inicial).

34. A ré facultou a certidão matricial aludida em 3) e a certidão da Conservatória do Registo Predial aludida em 1) ao banco interveniente e aos autores, tendo acompanhado ao local aludido no ponto 1) a pessoa mandatada pela instituição bancária, a Eng.ª MM para efetuar a sua avaliação, à qual prestou informações sobre os limites reais do prédio aludido em 1), bem como da existência da passagem com a configuração descrita em 9) a 14), que a avaliadora percecionou no local (parte do artigo 9º da petição inicial, artigos 38º e 39º ambos da contestação da 2ª ré, parte do artigo 2º da contestação do banco interveniente).

35. Concluída a visita veio a ser elaborado relatório de avaliação, datado de 15/11/2021, constituído por 14 páginas, no qual a responsável pela sua elaboração fez aí consignar na secção das advertências o seguinte: “Não fornecida a licença de utilização. As áreas registadas e descrição do imóvel na CRP e CPU e modelo 1 IMI, não correspondem ao existente. As áreas adotadas para a avaliação foram as medidas nas plantas (Telas Finais da ampliação), que se verificaram no local. A área adotada para o terreno foi a registada na CRP. Mediante informação obtida no local, condiciona-se a presente avaliação à apresentação do levantamento topográfico do terreno em avaliação, dado se desconhecer os seus limites. De acordo com as indicações da mediadora, o limite do terreno em avaliação corresponde ao polígono desenhado a vermelho, na imagem que se anexa (info adicional) representa uma área inferior (AT=375 m2) à averbada na CRP (AT=692m2). Foi igualmente referido que o acesso à parcela delimitada a amarelo seria efetuada pelo imóvel em avaliação, não existindo, contudo qualquer servidão de passagem averbada na CRP” (artigo 40º da contestação da 2ª ré).

36. Os prédios aludidos em 6) estão autonomizados com culturas e utilização diversas e diversificadas do prédio aludido em 1) (parte do artigo 45º da contestação da 2ª ré).

37. Atenta a discrepância apontada no relatório aludido em 35) entre a área indicada na matriz predial e a área constante da descrição predial, a 2ª ré a pedido da 1ª ré e com o conhecimento dos autores, diligenciou, em data que em concreto não foi possível apurar, mas após a celebração do contrato aludido em 26), pela retificação da área constante da matriz de acordo com o que constava da certidão da CRP, mediante apresentação de modelo 1 do IMI, a fim remover os obstáculos que foram suscitados nas advertências aludidas em 35) e permitir a concessão do financiamento aos autores e a consequente outorga do contrato prometido (artigo 69º, parte dos artigos 70º, 71º e 80º todos da contestação da 2ª ré e artigo 11º da petição inicial).

38. Posteriormente, em 08/02/2022, com o intuito de retificar a área da casa que havia sofrido uma ampliação em 2002 o representante e procurador da 1ª ré, apresentou a modelo 1 do IMI para retificação de tal área (parte do artigo 73º da contestação da 2ª ré).

39. A 1ª Ré veio a Portugal em dezembro de 2021, tendo reunido com os autores na casa aludida em 1) (parte do artigo 34º da contestação da 1ª Ré).

40. A 1ª ré em virtude do negócio celebrado com os autores, deixou grande parte dos seus móveis na casa, tendo regressado a França em data não concretamente apurada, mas situada em meados de dezembro de 2021, deixando as chaves com a 2ª ré que a entregou aos Autores, em data que em concreto não foi possível apurar, mas antes do Natal de 2021 (parte do artigo 36º da contestação da 1ª ré).

41. Os Autores passaram habitar a casa em data que em concreto não foi possível apurar, mas em dezembro de 2021, antes do Natal, ali passando a dormir, a comer e a receber amigos, bem como a cuidar do quintal e a dispor em pleno do imóvel aludido em 1) tendo por base os limites reais do mesmo, como o fazem ainda hoje, o que sucedeu por anuência da 1ª ré ao pedido dos autores, justificado pelo facto de terem de entregar apartamento arrendado onde até aí residiam (artigo 37º da contestação da 1ª ré e 59º, 6º e 79º da contestação da 2ª ré).

42. Na sequência da retificação aludida em 37), tendo sido consideradas regularizadas as advertências aludidas em 35), foi elaborado novo relatório de avaliação em 28/01/2022, do qual já não constam as advertências, nem a informação adicional da página 14 do relatório aludido em 35) (artigos 50º, 51º e 52º todos da contestação da 2ª ré).

43. A avaliação aludida em 42), teve por base as áreas retificadas nos termos aludidos em 37) e 38) e constantes da certidão da CRP, tendo nessa avaliação, sido atribuído o valor unitário de €25/m2 relativamente ao logradouro e tendo avaliado a casa de habitação em € 108.900 (parte dos artigos 90º e 91º ambos da contestação da 2ª ré, artigo 12º da petição inicial, parte do artigo 49º da contestação da 1ª ré e restante parte do artigo 2º da contestação do banco interveniente).

44. No decurso das negociações os autores aperceberam-se, quer quando visitaram o imóvel aludido em 1), quer quando ali passaram a viver na data aludida em 41) que entravam e passavam na faixa de terreno aludida em 10), 11), 12) e 14), NN e OO para alimentar os animais (galinhas e patos) que estavam alojados no prédio aludido em 6) e mais tarde EE (parte dos artigos 15º e 65º ambos da petição inicial e artigo 32º e parte dos artigos 42º e 43º todos da contestação da 1ª ré).

45. O Banco 1..., S.A., aprovou o financiamento requerido pelos autores, tendo concedido aos autores um empréstimo de € 103.500, na modalidade de mútuo com hipoteca, o qual foi creditado na conta de depósitos à ordem dos autores (artigos 28º, 141º e 144º todos da petição inicial e artigo 1º, 3º, parte do artigo 4º, 6º e 8º todos da contestação do Banco interveniente).

46. No dia 3 de março de 2022, no Cartório Notarial ..., perante o Notário ...,, foi outorgada a escritura pública exarada de fls. 63 a 65 do Livro ...8-G, intitulada de “compra e venda”, na qual intervieram, como primeiro outorgante LL, na qualidade de procurador da 1ª ré e como segundos outorgantes os autores, tendo o primeiro outorgante declarado que “pelo preço de cento e quinze mil euros, que para a sua representada já recebeu, vende aos segundos outorgantes o seguinte bem imóvel, sito na freguesia ...: prédio urbano, constituído por casa de habitação com dois pavimentos, alpendre e quintal anexo, com a superfície coberta de cento e quinze metros quadrados e a superfície descoberta de quinhentos e setenta e sete metros quadrados, sito na Rua ..., ..., no Lugar ..., inscrito na respetiva matriz sob o artigo ...31 (…) descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número ...89 (…). Pelo primeiro outorgante, na invocada qualidade em que intervém, sob a sua inteira responsabilidade, foi ainda dito: Que a divergência das superfícies coberta e descoberta do identificado prédio entre a inscrição matricial e a descrição predial se deve a mera alteração superveniente à descrição (…)” (artigos 29º, 30º e 63º todos da petição inicial e parte dos artigos 42º e 57º ambos da contestação da 1ª ré).

47. Da escritura aludida em 46) consta “Mais declaram os outorgantes, nas qualidades em que respetivamente intervêm, que houve intervenção de mediador imobiliário, com a denominação “DD” titular da licença AMI número ...88 (…)” (parte do artigo 32º da petição inicial e artigos 6º, 7º, 8º e 9º todos da contestação da 2ª ré).

48. Após a data aludida em 46) os autores impediram totalmente o acesso aos prédios aludidos em 6), a NN e OO, cunhado e irmã, respetivamente de EE (restante parte do artigo 42º da contestação da 1ª ré).

49. Face ao aludido em 48), EE instaurou o procedimento cautelar aludido em 14), no âmbito do qual em 29 de julho de 2022 foram os autores notificados da decisão, tendo sido lavrado o Auto de Diligência para Restituição de Posse e Notificação (parte do artigo 42º, 43º e 67º todos da petição inicial).

50. A decisão aludida em 14), considerou provada, além do mais a seguinte factualidade: “(…) 29. Sempre se tendo mantido tal passagem livre e desimpedida para o autor aceder aos prédios referidos em 1, como fez nos últimos 29 anos, sem qualquer oposição de quem quer que seja, como aliás o haviam determinado os antecessores dos mesmos prédios, vontade e direitos sempre respeitados durante 30 anos pela aludida CC, antecessora do prédio referido em 4) (aqui aludido em 1). 30. Sucede, porém, que desde dezembro de 2021, os réus foram habitar para a casa de habitação referida em 4 e, apesar de alertados pela irmã e cunhado do autor, OO e NN, da propriedade do autor relativamente aos prédios referidos em 1 (aqui aludidos em 6) e do direito de passagem pelo prédio mencionado em 4, esta última (passagem) constatável no local pelos sinais existentes e pelas movimentações das pessoas que cuidavam dos prédios, começara, aqueles a opor-se a que terceiros que cuidam dos prédios do autor ali se deslocassem. 31. Referindo ambos os réus para retirarem todos os haveres do imóvel destinado a arrumação e do prédio rústico todas as lenhas e animais aí há muito existentes, que ia a qualquer momento mudar a fechadura do portão confinante com a Rua, impedindo o acesso aos prédios pela irmã e cunhado do autor. 32. Colocando os réus em permanência dois cães livres no seu quintal e passagem a ladrar e a ameaçar a irmã e cunhado do autor que ali passassem. 33. Colocando frequentemente objetos seus a impedir a passagem, como o estendal equipamento para secar a roupa. 34. E depois da celebração da escritura de compra e venda pelos réus em 3 de março de 2022, os réus insistiram para que a irmã e cunhado do autor deixassem os prédios referidos em 1, insistindo na presença dos referidos cães. 35. Invadindo os réus a partir daí os terrenos e arrumações dos prédios referidos em 1, dizendo que aqueles prédios são deles, colocando ao relento objetos agrícolas como recipientes para água e lenha. 36. Colocando pedras no meio da passagem (…) 37. Solicitando que fossem retirados os 2 patos e 3 galinhas que estão nos prédios referidos em 1. 38. E colocando mais recentemente um cadeado fechado na porta de entrada junto à Rua que dá acesso à passagem por onde o autor, sua irmã e cunhado circulam para os prédios referidos em 1., impedindo quem quer que fosse de aceder aos mesmos prédios. 39. Não deixando os réus de referir à irmã e cunhado que tomam conta dos prédios referidos em 1., que se opõem a quem quer que seja de aceder aos mesmos prédios, mantendo a ameaça dos cães a circular, libertos de qualquer constrangimento de proteção, quer no seu quintal, quer na passagem. 40. Desde março de 2022, o autor está impedido de gozar e fruir os prédios referidos em 1. (…)” (artigo 60º da contestação da 2ª ré).

51. Os autores despenderam a quantia de € 1.259,50 (mil duzentos e cinquenta e nove euros e cinquenta cêntimos), para pagamento das despesas com a celebração da escritura aludida em 46), registos e impostos com a aquisição do prédio aludido em 1) (artigo 139º da petição inicial).

52. Atentas as características reais do prédio aludido em 1), bem como a sua localização, colocado no mercado do arrendamento teria um valor de renda mensal entre € 250 (duzentos e cinquenta euros) a € 300 (trezentos euros) (parte do artigo 64º da contestação da 1ª ré).

53. A 2ª ré transferiu a sua responsabilidade decorrente da sua atividade profissional para a A..., S.A., através da apólice nº ...70 (artigos 1º, 2º e 3º todos da contestação da interveniente e artigo 123º da contestação da 2ª ré).

54. A 2ª ré não participou à seguradora qualquer evento, designadamente a factualidade descrita nestes autos, da qual a seguradora só teve conhecimento com a citação levada a cabo para a sua intervenção nos autos (artigos 4º e 5º ambos da contestação da interveniente).

55. Os autores no decurso das negociações aperceberam-se, até pela necessidade de retificação de áreas que surgiu no decurso do processo de financiamento aludido de 33) a 45), da desconformidade das áreas reais e da área constante da descrição predial aludida em 1), bem como tomaram conhecimento da área real aludida em 8), pelo menos, desde dezembro de 2021.

Não resultaram provados os demais factos constantes dos respetivos articulados, designadamente, os vertidos nos artigos 5º (restante matéria que não foi dada como provada), 8º, 9º (restante matéria que não foi dada como provada), 10º, 11º (restante matéria que não foi dada como provada), 15º (restante matéria que não foi dada como provada), 16º, 17º, 18º (restante matéria que não foi dada como provada), 20º, 21º, 22º, 23º, 24º, 25º, 27º, 32º (restante matéria que não foi dada como provada), 33º, 34º, 35º, 36º, 37º, 38º, 39º, 40º, 41º, 46º, 49º (restante matéria que não foi dada como provada) 51º, 52º, 53º, 54º, 55º, 60º, 61º, 65º (restante matéria que não foi dada como provada), 66º, 68º, 70º, 2ª parte, 78º, 114º, 133º, 134º, 137º, 142º, 143º todos da petição inicial, nos artigos 4º (restante matéria que não foi dada como provada), 7º (restante matéria que não foi dada como provada), 8º (restante matéria que não foi dada como provada), 17º (restante matéria que não foi dada como provada), 23º (restante matéria que não foi dada como provada, 26º (restante matéria que não foi dada como provada), 27º (restante matéria que não foi dada como provada), 28º (restante matéria que não foi dada como provada), 29º (restante matéria que não foi dada como provada), 34º (restante matéria que não foi dada como provada), 35º, 36º (restante matéria que não foi dada como provada), 37º (restante matéria que não foi dada como provada), 64º (restante matéria que não foi dada como provada), todos da contestação da 1ª ré e nos 10º, 11º, 12º, 14º (restante matéria que não foi dada como provada), 15º (restante matéria que não foi dada como provada), 19º (restante matéria que não foi dada como provada), 30º, 31º (restante matéria que não foi dada como provada), 32º (restante matéria que não foi dada como provada), 33º (restante matéria que não foi dada como provada), 35º (restante matéria que não foi dada como provada), 90º (restante matéria que não foi dada como provada), todos da contestação da 2ª ré e o artigo 10º da contestação do Banco interveniente.

Tendo em atenção que a apelação se cinge à impugnação da matéria de facto dada como provada nos pontos n.ºs 22, 24 e 44, atenta a prova documental correspondente aos assinalados documentos n.ºs 1, 10, 12, 20 e 42 e o aos relatórios apresentados, apreciemos, então, o recurso.

A interposição de um recurso jurisdicional exerce-se através de requerimento que contenha a fundamentação e o pedido, de modo a delimitar o objecto da impugnação, estabelecendo o n.º 2 do art. 637.º do Código de Processo Civil (CPC) que “o requerimento de interposição do recurso contém obrigatoriamente a alegação do recorrente, em cujas conclusões deve ser indicado o fundamento específico da recorribilidade” e impondo o n.º 1 do art. 639.º, ao recorrente, o dever de “apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos porque pede a alteração ou anulação da decisão”.

Sendo impugnada a decisão da 1.ª instância sobre a matéria de facto, o recorrente além de ter necessariamente de cumprir os ónus de alegação, de especificação e de conclusão, previstos naqueles preceitos legais, deve obrigatoriamente especificar, no seu requerimento recursivo, sob pena de rejeição: (i) os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, (ii) os concretos meios probatórios para proferir nova decisão, (iii) e a decisão substitutiva sobre a matéria de facto que deverá ser proferida, de harmonia com as alíneas a), b) e c) do n.º 1 do art. 640.º do CPC.^[2]

Esses requisitos implicam a rejeição dos denominados recursos genéricos, porquanto, para que se altere a decisão da matéria de facto da 1ª Instância, não basta divergir da leitura que esta fez da factualidade em litígio – ao considerar determinados factos provados e outros não provados –, impondo-se demonstrar que ocorreu erro no julgamento que contrarie, de forma clara e evidente, as regras da ciência, da lógica e da experiência, apontando, de modo inequívoco, para o julgamento do facto num sentido diverso.

In casu, os autores/recorrentes impugnam a decisão da matéria de facto, no que tange aos factos provados n.ºs 22, 24 e 44 que entendem deverem ser tidos por não provados estribando-se, exclusivamente, na prova documental que indicam consubstanciada nos documentos n.ºs 1, 10, 12, 20, e 42 e relatórios de avaliação.

Posto isto, reputa-se que estão observados os requisitos mínimos para a apreciação da impugnação da matéria de facto, conquanto se anote que os autores/recorrentes não põem em causa, nem nas alegações, nem nas conclusões do seu recurso, a avaliação probatória da prova oral produzida na audiência final, apenas discordando da sua valoração em face dos documentos que enunciam, não “beliscando”, minimamente, a apreciação da prova realizada pelo tribunal a quo.

Far-se-á, nesta sede, a reavaliação da decisão recorrida quanto àquela factualidade, seguindo a directriz do art. 662.º, n.º 1, do CPC, segundo a qual “[a] Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.

Nas palavras de Antunes Varela, “[a] prova tem (…) atenta a inelutável precariedade dos meios de conhecimento da realidade (especialmente dos factos pretéritos e dos factos do foro interno de cada pessoa), de contentar-se com certo grau de probabilidade de facto: a probabilidade bastante, em face das circunstâncias concretas da espécie, para convencer o julgador (que conhece as realidade do Mundo e as regras da experiência que nele se colhem) da verificação ou realidade do facto” – Revista de Legislação e Jurisprudência, Ano 116.º, p. 339.

Enfatiza Rita Lynce Faria que “a demonstração da realidade dos factos que se pretende com a prova traduz-se na convicção subjectiva, criada no espírito do julgador, de que aquele facto ocorreu. Não se trata de uma certeza absoluta acerca da realidade dos factos, que nunca seria alcançável, mas de um grau de convicção suficiente para as exigências da vida” – Comentário ao Código Civil, Parte Geral, 2014, p. 810.

No actual figurino do recurso de apelação, admitido o duplo grau de jurisdição em termos de matéria de facto, a Relação pode, por um lado, controlar a convicção do julgador de 1.ª instância – quando esta se mostre contrária às regras da experiência, da lógica e dos conhecimentos científicos, sindicando aquela convicção –, e deve, por outro lado, apreciar os meios de prova de que pode lançar mão para procurar e formar a sua própria convicção – analisando criticamente as provas indicadas como fundamento da impugnação (ou outras), de modo a criar a sua convicção autónoma e a fundamentá-la.^[3]

Daqui se infere que a mitigação da imediação da 2.ª instância não impede a formulação de uma apreciação sobre a lógica do raciocínio empregue pelo juiz da 1.ª instância na valoração da prova – Cf. Luís Filipe Pires de Sousa, Prova Testemunhal, 2.ª edição, 2020, pp. 427 e 437/438.

As provas, conforme ensina(va) Manuel de Andrade – Noções Elementares de Processo Civil, Reimpressão, 1993, pp. 47/48 –, são os meios a utilizar para o apuramento dos factos deduzidos pelas partes, podendo as normas relativas a esta matéria constituir (i) direito probatório material, que regula, principalmente, a admissibilidade das provas que poderão ser utilizadas, determinando quais os meios de prova que poderão ser utilizados e o seu valor, ou (ii) direito probatório formal, que regula o modo da produção das provas em juízo, determinando quais os actos a praticar para a utilização dos diversos meios de prova.

Na mesma linha, Anselmo de Castro – Direito Processual Civil Declaratório, Volume I, 1981, pp. 64/70 –, ensina que as provas são os meios de que o juiz se serve para proceder à averiguação da exactidão das afirmações que as partes perante ele formularam, consistindo a instrução da causa no apuramento dos factos deduzidos pelas partes, através desses meios.

Os meios probatórios são objecto de determinado sector de normas – o direito probatório –, em parte relativas à admissibilidade das provas (direito probatório material), indicando os meios de prova que poderão ser utilizados e o seu valor; e noutra parte respeitantes ao modo da sua produção em juízo (direito probatório formal), determinando os actos a praticar em juízo para a utilização dos diversos meios probatórios.

O art. 607.º, n.º 5, do CPC, distingue, claramente, a prova de livre apreciação e a prova legal.

(i) Estão sujeitos ao princípio da livre apreciação da prova: a prova testemunhal, a prova por inspecção e a prova pericial – cf. arts. 396.º, 391.º e 389.º do Código Civil (CC) –, bem como as declarações de parte não confessórias e as verificações não judiciais qualificadas feitas por entidades privadas – cf. arts. 466.º, n.º 3, e 494.º, n.º 2, do CPC.

(ii) Têm o valor probatório fixado na lei (prova legal): os documentos escritos, autênticos, autenticados e particulares – cf. arts. 371.º, n.º 1, e 376.º, n.º 1, do CC –, a confissão escrita ou reduzida a escrito, seja feita em juízo, seja em documento autêntico ou particular, mas neste caso só quando dirigida à parte contrária ou a quem a represente – cf. arts. 358.º, n.ºs 1 e 2, do CC e 463.º do CPC [nos restantes casos, a confissão fica sujeita à regra da livre apreciação – art. 361.º do CC], as presunções legais stricto sensu – cf. art. 350.º do CC – e a admissão por acordo – cf., v.g., arts. 567.º, n.º 1, 574.º, n.º 2, e 587.º, n.º 1, do CPC.

Tratando-se de meios de prova sujeitos à livre apreciação, em sede de reapreciação da prova, o que importa é que a Relação forme a sua própria convicção com base nos meios de prova indicados pelas partes ou oficiosamente investigados – art. 640.º, n.ºs 1, al. b), e 2, al. b), do CPC –, devendo fundamentar a decisão tomada – art. 607.º, n.ºs 4 e 5, e 663.º, nº 2, do CPC.^[4]

Posto isto, vejamos
1. Impugnação dos pontos n.ºs 22 e 24 dos factos provados – valoração dos documentos n.ºs 1, 10, 12 e 20 e relatórios de avaliação – alíneas c) a t)

Os recorrentes dissentem da avaliação probatória da 1.ª Instância quanto aos seguintes provados:

Estribam-se, para tanto, e exclusivamente, no teor dos documentos n.ºs 1, 10, 12 e 20 e relatórios de avaliação (de 15-11-2021 e de 28-01-2022), sem porem em crise, nas conclusões do recurso, como já antes sublinhámos, a avaliação probatória da prova (oral) produzida em sede de audiência final, cingindo-se a referir, de forma genérica e acriticamente, que a “sentença deu como provado desde logo o seu ponto 22 e 24, atendendo exclusivamente à prova testemunhal em confronto com a documental que prova exatamente o contrário”.

Relativamente aos documentos assinalados pelos recorrentes, tratam-se dos seguintes:

- Documento n.º 1: caderneta predial do prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo ...31 de Nelas (24-06-2012), de que era titular a 1.ª ré.

- Documento n.º 10: declaração para actualização de prédio urbano na matriz, apresentada pela 2.ª ré no Serviço de Finanças ..., em 29-09-2021, com o motivo “Prédio Melhorado/Modificado”, atinente ao prédio inscrito na matriz sob o artigo ...31.

- Documento n.º 12: Projecto de ampliação de moradia de Fevereiro de 2002, em nome da 1.ª ré, mencionando um terreno com a área de 524,50 m2

- Documento n.º 20: Contrato-promessa de compra e venda celebrado entre a 1.ª ré e os autores.

- Relatórios de avaliação, de 15-11-2021 e de 28-01-2022 – documento n.º 2 da petição inicial; documento n.º 5 da contestação da 2.ª ré; e documentos juntos pelo Banco 1..., S.A., com o requerimento de 13-08-2024 (refª citius 6720831).

(i) a 2.ª ré, aquando da 1ª visita ao imóvel dos autores, ocultou a existência de qualquer servidão; (ii) na 2.ª visita apresentou-lhes o documento n.º 10, cujas áreas não coincidiam com os limites que estavam a ser mostrados; (iii) a 2.ª ré reconheceu uma discrepância de áreas comprometendo-se a promover a sua rectificação fazendo constar uma área total de 691 m2, compatível com o projecto de 2002 (documento n.º 12); (iv) a rectificação de áreas realizada por iniciativa da 2.ª ré é incompatível com o facto dado como provado de que os autores foram informados dos limites e características reais do imóvel e servidão de passagem; (v) relativamente à redução de € 5000,00 do preço nada teve a ver com a questão da passagem; (vi) houve um incorrecta valoração da prova testemunhal e omissão de análise da prova documental relevante; (vii) foi a 2.ª ré quem propôs e redigiu o contrato-promessa (documento n.º 20) , onde consta a cláusula 26.ª (“livre de ónus e encargos”); (viii) as rés, de forma concertada, alteraram as áreas do prédio para reflectir uma realidade fictícia previamente apresentada aos Autores e incluíram no contrato-promessa uma cláusula de inexistência de ónus ou encargos, com o intuito deliberado de os induzir em erro quanto à verdadeira configuração e situação jurídica do imóvel, para o tornar vendável; (ix) a sentença omitiu a análise crítica dos 2 relatórios de avaliação e a razão pela qual foram produzidos em momentos distintos – o 1.º relatório, de 15-11-2021, foi elaborado após a alegada rectificação das áreas promovida pela 2.ª ré, mas ainda assim identificava discrepâncias e advertia para a existência de servidão, reflectindo a verdadeira situação do imóvel, e foi ocultado aos autores, tendo posteriormente sido emitido um 2.º relatório, datado de 28-01-2022, baseado nas informações falsas prestadas pelas rés, sendo esse o único relatório apresentado aos Autores e ao banco; (x) nunca lhes foi entregue qualquer documentação do imóvel até à data da escritura.

Tal como explica Luís Filipe de Sousa, Prova Testemunhal, 2.ª edição, p. 390, “o resultado da prova testemunhal produzida pode colidir com outros meios de prova legal ou tarifada ou com outros meios de prova também de apreciação livre”.

E prossegue o mesmo autor – op. cit, p. 392: “Havendo colisão entre o resultado da prova testemunhal e um documento particular ou autêntico na parte em que estes estão dotados de força probatória plena, prevalecerá neste confronto o documento particular ou autêntico. Fora do âmbito da força probatória plena, o conteúdo do documento pode – em princípio – ser desvirtuado pela prova testemunhal, sem prejuízo das restrições legais à admissibilidade da prova testemunhal (…) (artigos 393.º a 395.º)”.

O documento particular faz prova plena da materialidade das declarações atribuídas ao seu autor, desde que reconhecido – artigos 374.º e 376.º do Código Civil – e essa força plena respeita à existência das declarações, mas os factos nelas contidos só se consideram plenamente provados se forem contrários aos interesses do declarante.

Todavia, tal não bule com a possibilidade de os factos concretamente impugnados pelos recorrentes poderem ser dados por provados com base em prova por declarações de parte e prova testemunhal, em articulação com os demais meios de prova, tal como ocorreu no caso sub judice.

Conforme se refere no recente Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 16-10-2025, Proc. n.º 19981/16.6T8SNT.L3.S1: “Inexiste qualquer hierarquia apriorística entre as declarações de parte, a prova testemunhal e a restante prova produzida, devendo cada uma delas ser individualmente analisada e valorada”.

Como desenvolve Ana Luísa Geraldes, Impugnação e reapreciação da decisão sobre a matéria de facto, “Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Lebre de Freitas”, Volume I, p. 591:“O Tribunal ao expressar a sua convicção, deve indicar os fundamentos suficientes que a determinaram, para que através das regras da lógica e da experiência se possa controlar a razoabilidade daquela convicção sobre o julgamento dos factos provados e não provados, permitindo aferir das razões que motivaram o julgador a concluir num sentido ou noutro (…), de modo a possibilitar a reapreciação da respectiva decisão da matéria de facto pelo Tribunal de 2ª Instância”.

Não basta, pois, qualquer divergência de apreciação e valoração da prova, impondo-se, como já assinalado, a ocorrência de erro de julgamento, tanto mais que o nosso sistema é predominantemente de reponderação.

Assim sendo, para que a decisão da 1.ª instância fosse alterada haveria que averiguar se algo de “anormal” se passou na formação dessa apontada “convicção”, ou seja, ter-se-ia que demonstrar que na formação da convicção do julgador de 1.ª instância, retratada nas respostas que se deram aos factos, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes, nomeadamente face às regras da experiência, da ciência e da lógica, da sua correspondência com os meios probatórios produzidos, ou com outros factos que deu como assentes.

Em consonância, se a prova oral, designadamente a testemunhal, bulir com a prova documental, caso se trate de um documento particular ou autêntico, apenas na parte em que estes documentos estão dotados de força probatória plena, prevalecerá neste confronto o documento particular ou autêntico; porém, fora do âmbito da força probatória plena, o conteúdo do documento pode ser contrariado pela prova testemunhal, sem prejuízo das restrições legais constantes dos artigos 393.º e 394.º do Código Civil.

Isto dito, desde já se adianta que se concorda, na íntegra, com os considerandos da 1.ª Instância a respeito da avaliação da matéria de facto, resultante da inquirição das testemunhas arroladas pelas partes e da apreciação dos depoimentos e declarações de parte, cumprindo frisar o que – designadamente a respeito dos factos provados impugnados correspondentes aos n.ºs 22 e 24 –, ficou exarado na motivação da sentença recorrida:

“- Declarações de parte da ré: DD, casada, gerente de mediadora imobiliária, residente em ..., a qual não obstante o interesse que detém no desfecho dos autos, prestou declarações de forma clara e coerente, corroborada pelos demais elementos probatórios constantes dos autos, desde logo, o 1ª relatório elaborado pela avaliadora do Banco, no qual estão exaradas as informações prestadas pela declarante, coincidentes com a versão por si trazida aos autos, bem como a demais prova testemunhal produzida, motivos, pelos quais, logrou convencer o Tribunal. Disse que na altura era mediadora imobiliária em nome individual, tinha licença para o efeito. Teve conhecimento que a casa estava à venda através dos primos da 1ª Ré, a D.ª KK e o Sr. EE. A declarante andava a tratar da mediação de um imóvel que estes primos da 1ª ré tinham para venda, situado no .... Referiu que, a declarante não conhecia o imóvel. Acrescentou que no momento em que viu o imóvel pela primeira vez, ligou aos autores. Foi ao imóvel pela primeira vez com os primos da D.ª CC. Primeiro falou com a 1ª Ré a qual lhe disse que se tivesse um cliente estava autorizada a vender. Só depois desse contacto com a D.ª CC é que a declarante ligou aos autores. Pouco depois apareceram os autores para ver o local. Disse que no local lhes transmitiu tudo, limites, servidão de passagem, o que ficava ou não ficava no prédio. Nessa visita ao local deambularam pelo prédio. Entraram pelo portão. O limite estava bem visível pelo portão e muro encimado por rede que vai até à separação com o outro prédio situado a norte, onde se encontra outro portão. Explicou que estava onerado com a servidão de passagem para o outro prédio. Disse que os autores pediram para o preço ser negociado e a 1ª ré disse que, reduzia € 5.000 pela cedência de passagem. Referiu que a delimitação dos prédios é visível pelos muros, portões. Na parte do prédio em causa estava tratado e no outro prédio não estava tratado, só tinha os animais. Na passagem notam-se os rodados, não é cultivado. O prédio em causa tinha um muro do lado direito, conforme se entra e esta delimitado na outra parte, por um tanque. Foram ao interior da casa. Os autores não ficaram com dúvidas. Disse que, depois da assinatura do contrato promessa foi lá com a perita avaliadora do Banco, julga que terá sido em novembro de 2021, a quem mostrou o imóvel, os limites e referiu a passagem. A perita tinha as plantas do imóvel, não tendo feito medições. Foi feito um relatório da visita do qual teve conhecimento através do Banco, por email, tendo confirmado o relatório constante de fls. 207 e seguintes. Disse que, não teve conhecimento de outro relatório para além desse, só agora com a ação é que teve conhecimento da alteração do relatório. Os autores é que trataram de tudo junto do Banco. Foi celebrado um contrato promessa de compra e venda em setembro de 2021, tendo sido a declarante que o elaborou, com base nas minutas que tem. Quando coloca a cláusula sem ónus ou encargos tem a ver com hipotecas e penhoras, que no caso o prédio não tinha. Foi apresentada uma declaração de IMI para correção da área, face às divergências da área coberta. Acha que essa declaração de IMI teve por base plantas que anexaram à declaração. A 1ª Ré ampliou o imóvel e tal não estava refletido na caderneta predial. Os autores foram para a casa em dezembro de 2021, com o intuito de lá passarem o Natal. Houve pressão para fazerem a escritura por parte do autor. Disse que, fez um seguro de responsabilidade civil que é obrigatório com o capital de € 150.000. Depois da venda, que foi celebrada em março de 2022 teve reclamações dos compradores e não comunicou à seguradora, porque achou que não era necessário fazer nada. Os autores, nessa altura reclamaram da servidão. Disse que os primos da 1ª Ré a levaram à casa. Quando foi ao local não tinha visto documentos do imóvel, tendo sido a 1ª ré que lhe indicou os limites por telefone. O autor foi ao local nesse dia, e quis logo negociar. Há um portão um muro e uma vedação a dividir o prédio em causa do prédio do irmão da D.ª CC. Mostrou o imóvel, os limites, referiu a cedência de passagem e não falou em áreas. Deu-lhes o preço, disseram que queriam negociar o preço, a declarante ligou à D.ª CC que tirou € 5.000 por causa da cedência de passagem e quiseram logo negociar. Disse que lhe facultou os documentos para tratar com o Banco, não sabendo se foi antes ou depois do contrato promessa. Como a servidão não estava registada na CRP não achou necessário mencioná-la no contrato promessa, mas eles tinham conhecimento. Tal resulta do que a própria declarante disse à avaliadora e foi feito constar das advertências, pelo que, não faria muito sentido não o ter dito aos clientes. Quem tinha as chaves eram as irmãs da D.ª CC. Esclareceu que retificou a área da matriz de acordo com a área da conservatória. Foram entregues dois modelos de IMI, um para retificação da área coberta, tendo sido assinado pela irmã da 1ª ré que já faleceu. A 1ª ré pediu para coordenar as áreas entre a conservatória e as finanças, e pediram a retificação com base no que estava na conservatória. A declarante achou que a área da conservatória era a certa. Fez a 2ª retificação da área coberta. A declarante não fez um levantamento porque a diferença era grande e como é mais difícil retificar na conservatória, fez a retificação na matriz que era mais simples conciliar com o que estava na conservatória. Confrontada com o documento de fls. 26 verso disse que nunca o viu. Quando o autor começou a pressionar para fazerem a escritura, já tinha passado o prazo de fazer a escritura em novembro de 2021. Estavam a tentar tratar da documentação. O autor não queria pagar mais renda e, por isso, queria entrar na casa, tendo a 1ª ré autorizado em dezembro de 2021 que ali passassem a viver. A demora deveu-se à necessidade de procederem à retificação da área.

(…) EE, divorciado, reformado, era responsável nas telecomunicações, residente em França, irmão da 1ª Ré, com quem disse estar de relações cortadas, apesar disso prestou declarações de forma clara e coerente, motivo, pelo qual, logrou convencer o Tribunal. Referiu que esteve à conversa com os atuais donos da casa que era dos pais do declarante 15/20 minutos, há cerca de 2 anos, no mês de agosto quando o declarante foi a .... Os novos proprietários fizeram um pé de vento e o declarante falou com a irmã e o cunhado que têm lá os animais no terreno do declarante. O que os autores compraram não abrangia o terreno do declarante. Tiveram que ir para tribunal, porque o autor fechou a porta e não deixava passar ninguém. Os autores diziam que o terreno era todo deles, até disseram ao cunhado para tirar tudo do terreno porque não ia deixar passar ninguém. No final da conversa que teve com os autores, o autor disse-lhe “isto não vai ficar por aqui”. Desde a primeira vez que foram visitar que os autores sabiam que não lhes pertencia. Toda a gente mesmo o cunhado do declarante lhes disse que o terreno não era deles. Aquilo estava dividido e eles sabiam bem. Havia uma rede e um portão a delimitar. Foi uma divisão feita pelos pais do declarante e da 1ª Ré. A 2ª Ré informou o declarante por telefone a dizer que já tinha vendedor, para saber se queria vender o terreno, mas o declarante não quis. Também lhe disse que se estivesse interessado para fazer uma proposta para a parte da casa. Disse lhe que já tinha uma pessoa interessada para comprar a casa e se quisesse para dar uma proposta. Foi na altura em que a 1ª ré pôs a casa à venda. O autor disse ao declarante que na venda estava tudo incluído, mas o cunhado estava presente e disse que isso não era assim, porque desde a primeira visita que lhe foi dito que esse terreno não pertencia e isso foi antes da compra. Quem tomava conta da casa da 1ª Ré era uma irmã do declarante que já faleceu. Quando foram visitar a casa foi o primo do declarante JJ, disseram ao Sr. BB que havia uma divisão, um portão e que era só até ali o terreno. O cunhado do declarante passava lá e dizia ao Sr. BB que o terreno de trás não era dele. Chegou a certo ponto que o cunhado do declarante entrava e já nem dizia nada, nem bom dia, porque o novo proprietário era muito brusco. Esse contacto feito pela 2ª Ré para ver se o declarante queria vender podia ser por causa da passagem. O cunhado e a irmã disseram-lhe que a casa estava à venda porque viram lá pessoas a visitar, mas o declarante estava tranquilo. Foi feito um levantamento topográfico para saberem os metros de cada lado. Disse que não sabe porque é que nunca retificou a área do seu terreno na matriz (540 m2). A irmã do declarante informou-o que uma senhora da agencia lhe pediu para dar o numero dele, pois, a 1ª ré tinha a casa à venda e o declarante deu o consentimento. No dia seguinte a senhora da agência telefonou-lhe.

(…) LL, casado, advogado exerce em Nelas, não tem nenhuma relação com nenhuma destas pessoas, com exceção da ré CC de quem foi procurador na escritura em causa, o qual prestou depoimento de forma clara e coerente, motivo, pelo qual, logrou convencer o Tribunal. Referiu que a D.ª CC através da D.ª DD lhe solicitou que fosse procurador numa escritura de compra e venda de uma casa que tinham no ..., porque tinha que se ausentar para França. A D.ª CC manifestou à D.ª DD que tinha vontade que fosse o declarante o seu procurador, porque já tinha sido advogado dela há uns anos. Quem fez a procuração foi a Dr.ª PP solicitadora, no escritório dela. Só esteve com a D.ª CC e com o marido no dia da procuração. Não teve qualquer intervenção no negócio em si, nem preço, nem condições. A D.ª DD pediu-lhe para assinar o Modelo 1 do IMI na qualidade de procurador do casal, porque havia necessidade de retificar a área coberta, no inicio de fevereiro de 2022. Confrontado com os documentos de fls. 15 verso/16 e 87 verso/88 verso, disse que, não foi ele que preencheu, quando assinou disseram-lhe que era necessário retificar a área coberta para a outorga da escritura. Não sabe quem preencheu, quem lhe pediu foi a ré DD. Quando lho entregaram já estava preenchido. Depois em março de 2022 interveio na escritura, como procurador. Conhece o local há mais de 20 anos, quando lá foi a pedido da vendedora por outra questão relacionada com a casa. Pensa que no inicio do ano, antes de assinar a declaração Modelo 1 a D.ª DD pediu-lhe que fosse lá ao local, porque havia um problema com a passagem e pediu-lhe uma opinião como procurador. Foi antes do modelo 1 do IMI, talvez em janeiro de 2022. Foi no carro da D.ª DD e quando chegou ao local só estava Sr. BB que ligou à esposa, a qual passados 10 minutos chegou. Quando a esposa chegou, entraram lá dentro. Disse que o Sr. BB dizia que o vizinho só passava a pé e o declarante disse-lhe que achava que poderia passar de carro, pelos portões que lá estavam. O Sr. BB sabia que o terreno lá atrás, situado a norte era do vizinho. O Sr. BB queria fazer um muro deixando só um metro para passar a pé, porque só admitia uma passagem a pé. O declarante até lhe disse que assim não passava nenhum e que seria melhor comprar o olival ao lado para passar. O declarante até lhe disse “se não está satisfeito não faça a escritura”. No dia da escritura já ninguém lhe falou nisso. Acha que a procuração foi no inicio de dezembro de 2021, porque a D.ª CC tinha que ir embora para França na semana seguinte. Admite que possa ter sido em 9 de dezembro de 2021, como consta da procuração.

(…) JJ, casado, reformado como professor do ensino secundário, residente em Nelas, o qual prestou depoimento de forma clara e coerente, motivo pelo qual, logrou convencer o Tribunal. Disse que é primo da D.ª CC, a qual contactou por mensagem a esposa do declarante a perguntar se sabiam de alguém que pudesse vender a casa dela e eles disseram que sim. Contactaram com a DD no sentido de vender a casa. Combinaram um dia, julga que foi em meados de setembro de 2021 (dia, 11, 12 ou 13). O declarante foi buscar a chave ao primo QQ, que a tinha. Mostraram à D.ª DD a casa e colocaram-na em contacto por telefone com a prima do declarante. A D.ª DD disse que tinha um possível comprador, o Sr. BB e contactou-o. Foi o declarante e a esposa que abriram a casa primeiro à D.ª DD, depois para o Sr. BB e a esposa a verem. Numa segunda vez também abriram a casa para os autores a verem com a mãe da D.ª AA. Os pais da D.ª CC eram tios do declarante, por isso, conhece muito bem o prédio. Disse que o alpendre mais baixo não existia no tempo dos pais dela, foi construída pela prima do declarante. O terreno está vedado com uma rede. Entrando no portão principal (Rua ...), no sentido sul-norte o limite embate numa rede que está a norte, numa vedação com portão. Explicou a existência de muros, rede e árvores a delimitar o prédio em causa dos demais. O prédio para lá da vedação é do EE e não da prima CC. Colocou-se a questão de o Sr. EE comprar uma parcela de terreno para passar pelo outro lado. Entre a primeira e a segunda visita não mediaram muitos dias, cerca de uma semana, mas não tem a certeza. Foram ver a casa novamente, bem como o quintal. Na primeira vez falou-se que o quintal não era muito grande e o Sr. BB disse que tinha um cão e que era suficiente para ele. Mostraram os limites e explicaram que do portão para lá era de outra pessoa, nunca passaram desse portão para lá. O Sr. BB logo na primeira vez que viu o prédio mostrou interesse em adquirir o prédio. A D.ª DD referiu logo um aspeto negativo que era a passagem, o que foi referido diversas vezes, mas o autor não se importou. Ele estava muito interessado no prédio e disposto a pagar o sinal, porque já tinha perdido um prédio antes. O preço surgiu depois de terem visto o terreno e a casa. Disse que, o pai da D.ª AA não esteve presente na visita. Julga que o preço era de € 120 mil, mas acha que ficou em € 115 mil. Tem ideia que numa das visitas apareceu lá o Sr. NN, mas não tem a certeza. Nas duas visitas o declarante esteve lá até ao fim. Foi na primeira visita que mostrou o prédio à D.ª DD, a qual, nessa mesma ocasião entrou em contacto com a D.ª CC por telefone, e depois com os autores. Entretanto chegaram os autores com o filho. Confrontado com as fotos de fls. 216 a 219 confirmou serem os limites em causa. O declarante não tinha qualquer documentação da casa, e quando foi mostrar a casa não tinha papéis para mostrar à D.ª DD. O declarante sabia que estava ali a passagem por contacto com todos os primos, assim como sabia que o terreno de trás é do primo EE. Disse que quando a prima CC veio a Portugal só dormiu um dia em casa do declarante o resto dos dias dormiu na casa dela. Entregou a chave da casa da CC ao QQ, primo de ambos. A prima CC vinha todos os anos no verão a Portugal e encontravam-se. Sempre que estavam cá ia lá a casa duas, três vezes e às vezes até iam passear juntos. Na visita alguém sugeriu que o autor comprasse uma faixa de terreno para libertar a passagem, não se recorda quem fez essa sugestão. O declarante foi ao terreno vizinho ver se havia um caminho e se era viável fazer a passagem por ali. Disse que, acha que a rede sempre lá existiu, desde que a casa é da CC. Não se lembra de nenhuma vez ter passado da rede para baixo, para a parte do Sr. EE. Disse que, o portão tinha um cadeado, viu-o lá na primeira vez que lá foi.

NN, casado, reformado de um armazém de compras de uma empresa, residente em ..., o qual prestou depoimento de forma clara e coerente, motivo, pelo qual, logrou convencer o Tribunal. Disse que a D.ª CC é cunhada do declarante. Os familiares têm um terreno confinante com o terreno que era da D.ª CC. O declarante está casado há 40 anos e, portanto, desde essa altura que conhece os terrenos e as pessoas. Disse que, continua a ter aí uns patos e galinhas no prédio do cunhado do declarante o Sr. EE. O pai da D.ª CC, da esposa do declarante e do Sr. EE chamava-se II. Fez a partilha dos bens que tinha em vida, num papel e conforme partiu assim ficou. O prédio da ré CC foi modificado, embora a base seja a mesma. Depois das partilhas a D.ª CC colocou rede e um portão na divisão com a parte do Sr. EE para fazer a divisão. Há mais de 20 anos que essa divisão física foi feita. O prédio da D.ª CC é morado e na parte da divisão com o cunhado EE também existe uma divisão física, com muro, rede e portão, que não tem fechadura, mas uma corrediça/pincho. Disse que não há duvidas que os prédios estão separados. O declarante para ir tratar dos animais entrava pelo portão que dá para a Rua ..., seguia para norte, abria o outro portão do prédio do EE. Tem chave do primeiro portão que lhe foi dado pela cunhada CC. Disse que, o portão só foi colocado pela cunhada, não estava lá no tempo do pai dela, sogro da declarante. O falecido sogro do declarante passava com trator com estrume, lenha, tudo o que era preciso. A medição da passagem foi feita na providência cautelar. A poente a passagem está delimitada pela casa e a seguir tem o jardim e a parede de um tanque que delimitava a passagem e no final tem um muro a delimitar a passagem (a poente), que entronca no muro separador dos dois prédios, encimado pela rede. Disse que, ia tratar dos animais quase todos os dias. Deu conta que tinha novos proprietários, quando lá foi e os viu lá. Já conhecia o BB da fábrica onde o declarante trabalhou, pois, o autor também lá trabalhava. Acha que se cruzou com eles a primeira vez no mês de dezembro de 2021. A ré CC vive há cerca de 50 anos em França, mas vinha a Portugal uma vez por ano ou de dois em dois anos. Quando se cruzou com o autor falou com ele e ele pôs em causa a passagem do declarante, logo no primeiro dia. Perguntou-lhe porque passava e o declarante explicou que tinha que ter acesso ao terreno do cunhado e disse-lhe qual era. Disse-lhe que a partir do portão para lá o terreno era do cunhado EE. Disse que, tem conhecimento que, mais tarde fez a escritura pública do terreno da ré CC. Disse que, passou lá uma vez com uma carrinha. A passagem já existia antes da divisão e continuou depois dela, com as mesmas características. Os barracões já existiam quando foram feitas as partilhas, foram construídos pelo sogro do declarante. Disse que, depois da escritura ter sido feita foi alertado pela autora que tinha 3 (três) dias para tirar dali os animais porque já tinham feito a escritura e agora era tudo dela. Aquela é a única passagem que existe, nem que os vizinhos cedam alguma parcela, não é possível chegar ao prédio do EE, de carro. Falou com o autor e com a esposa algumas vezes. Explicou aos autores que aquele terreno era do Sr. EE. Os animais sempre estiveram e estão fechados. Os dois prédios eram de um só dono, o sogro do declarante. O sogro do declarante é que fez a divisão, escreveu-a num papel. O autor opôs-se sempre à passagem do declarante até à providência cautelar. A CC sabia bem que aquele terreno não lhe pertencia. O autor mostrou ao declarante um papel que dizia que tinha determinados metros e o declarante respondeu que, o que o autor tinha era o que se via na propriedade. O autor chegou a ocupar o terreno, com uns brinquedos, limpou o terreno e colocou umas alfaces, mas teve que abandonar ainda antes da providência cautelar. A casa entrou nas partilhas, não tem dúvidas disso.

(…) Conjugados com tais depoimentos teve-se em consideração a matéria aceite pelas partes nos respetivos articulados, bem como no depoimento de parte da 2ª ré e declarações de parte da mesma e dos autores, o que permitiu das como provada a factualidade vertida nos pontos 16, 17, 18 (conjugada com a certidão junta com o requerimento eletrónico de 04/05/2022, com a ref.ª 6551130), 19, 20, 24, 30, 31, 32, 33, 44, 45 (conjugado com os documentos de fls. 37 verso/38 e 112 verso a 127), 53 (conjugado com os documentos de fls. 249 verso a 253) e 54 todos da factualidade provada.

(…) As demais matérias vertidas nos pontos 5, 7 (conjugado com a certidão junta aos autos em 04/05/2024 ref.ª 6551130), 15, 21, 22, 23, 25, 31, 34 (conjugado com o relatório de fls. 207 verso a 214), 35 (conjugado com o relatório de fls. 207 verso a 214), 36, 37 (conjugado com o documento de fls. 24 verso a 25), 38 (conjugado com o documento de fls. 87 verso e 88), 39, 40, 41, 42 (conjugado com os documentos de fls. 395 a 414), 43 (conjugado com os documentos de fls. 395 a 414) 48, todos da factualidade provada, tiveram por base a conjugação do depoimento de parte, das declarações de parte e dos depoimentos prestados pelas testemunhas que se revelaram credíveis e lograram convencer o Tribunal.

Ora, da conjugação da prova produzida, não restam dúvidas de que a 1ª ré que sempre respeitou os limites entre o seu prédio e o prédio do seu irmão EE, transmitiu os limites e características reais do prédio à 2ª ré, para que esta pudesse promover a venda do prédio.

Acresce que, a 2ª ré na primeira visita ao imóvel, com os autores, na presença da testemunha RR e esposa mostrou a casa e o logradouro, explicando os limites do mesmo, considerando que, o mesmo estava vedado e delimitado do prédio de EE, não suscitando dúvidas. Também informou do “inconveniente” do prédio, pois estava onerado com a passagem para o prédio de EE. Tal foi confirmado pela testemunha RR. Não faria sentido que fosse de outro modo, pois a 2ª ré também informou a perita avaliadora do Banco dos reais limites e da passagem, o que foi objeto das advertências consignadas no 1º relatório de avaliação de 15/11/2021.

Acresce que, as testemunhas QQ, LL e NN, também confirmaram que, pelo menos, desde dezembro de 2021 e até janeiro de 2022, várias questões foram sendo suscitadas pelos autores a propósito dos limites e da passagem, que levaram à realização pela testemunha QQ de uma medição que foi junta a fls. 430/431, tendo o mesmo a ideia de que haveria uma divergência ou a eventual necessidade de fazer um acerto de área, como sucede na maioria das situações. Ficaram os autores a ter conhecimento da área real do prédio com exatidão, pelo menos, a partir de dezembro de 2021 data em que a medição terá ocorrido, isto se não considerarmos a data do relatório de avaliação de 15/11/2021, que os autores não podiam ignorar, como partes no processo de financiamento, até porque a demora na outorga da escritura ficou a dever-se aos obstáculos suscitados em tal avaliação que acarretaram diligências para a remoção dos mesmos. Também a testemunha LL confirmou que foi ali chamado para ajudar com uma dúvida quanto à passagem e que os autores estavam cientes da existência da mesma, muito antes da realização da escritura. Também NN confirmou que, pelo menos, em dezembro de 2021, quando os autores foram viver para a casa, os esclareceu da passagem e dos limites.

Daqui resulta que, os autores tiveram conhecimento desde a primeira visita dos limites reais do prédio que pretendiam adquirir, bem como da existência da passagem, sendo certo que, caso não pretendessem sempre poderiam não outorgar a escritura definitiva, colocando em causa o contrato promessa celebrado.

Ao invés, permaneceram na casa desde dezembro de 2021 até à escritura, sem suscitarem qualquer questão e só após a celebração da escritura é que começaram a pretender ocupar os prédios de EE, impedindo a passagem para os mesmos.

A correção da área na matriz tendo por base a área que constava da Conservatória do Registo Predial, deveu-se ao facto de ser mais fácil e rápida a regularização das irregularidades apontadas no relatório do Banco, pois como resulta das regras da experiência são inúmeras as discrepâncias de áreas e a falta de harmonização entre tais elementos. A testemunha EE, admitiu que também nunca corrigiu a área matricial dos seus prédios, a qual também não coincide com a área real.

Em suma, dúvidas não restam de que os autores bem sabiam quais eram os limites e as características reais do prédio que estavam a adquirir, inexistindo qualquer erro quanto aos mesmos, bem sabendo os autores da discrepância entre a área real e a área matricial, a qual consta do relatório de avaliação do banco, bem como das medições efetuadas pela testemunha QQ. Diremos ainda, que os autores acompanharam todo o processo de concessão de financiamento pelo Banco, como referiram as testemunhas SS e TT, não podendo os autores ignorar o conteúdo do relatório de 15/11/2021, pois foi necessário proceder a retificações de área que conduziram à demora na realização da escritura, o que os mesmos também não podiam ignorar, não sendo a versão dos mesmos credível, considerando toda a prova produzida (…)” (sublinhados nossos).

Como decorre do que ficou exposto, a 1.ª Instância elaborou uma análise crítica das declarações de parte e da prova testemunhal, conjugando esses meios probatórios com os restantes meios de prova, designadamente com a prova documental produzida, verificando-se que, desse confronto, as declarações de parte da 2.ª ré e a prova testemunhal assinalada resultava coerente e, por isso, credível.

Procedendo-se, nesta sede à audição da prova gravada – a qual, reitera-se, não foi atacada pelos recorrentes – a realidade é que os factos provados n.ºs 22 e 24 têm inteira corroboração na prova que a 1.ª Instância analisou, tal como vertido na fundamentação antes reproduzida.

Com base nos depoimentos prestados é inequívoco que a 2.ª ré foi contactada pelos primos da 1.ª ré, KK e EE, em finais de Agosto ou princípios de Setembro de 2021, para mediar a venda do imóvel. Após falar com a 1.ª ré por telefone para acertar valores e condições, a 2.ª ré contactou os autores, que já procuravam casa, agendando uma visita ao local, a qual ocorreu em meados de Setembro. Sobre a informação prestada durante a visita e a percepção dos limites e características do prédio, é facto que os depoimentos foram contraditórios:

Os autores, reiterando a posição vertida nos articulados, negaram ter recebido qualquer informação sobre a servidão ou sobre limites que excluíssem o terreno de trás, na primeira visita, e afirmaram que a 2.ª ré lhes mostrou o terreno até aos barracões como fazendo parte do negócio. Segundo os autores, a 2.ª ré não tinha documentação na primeira visita e ficou de confirmar as áreas, tendo afirmado que o portão da rede parecia apenas uma divisão interna entre o jardim e o quintal, e não uma separação de propriedades distintas.

Relativamente à configuração da passagem, foi descrito que o acesso é feito pelo portão principal na Rua ..., seguindo por um caminho de cerca de 3 metros de largura ao lado da casa até ao segundo portão (de rede), que dá acesso ao terreno a norte.

Esta passagem era utilizada por NN e OO para alimentar animais no terreno de EE. Os autores admitiram ter visto as galinhas e patos no local, mas alegaram que lhes foi dito que os animais pertenciam a um familiar que desocuparia o terreno após a escritura.

Pelo contrário, e de forma que se afigurou mais credível, como bem assinalou o tribunal a quo, a 2.ª ré asseverou categoricamente que, durante a visita, informou os autores sobre os limites reais do prédio, delimitado por muros e vedações, e explicou a existência de uma servidão de passagem para o terreno de trás, pertencente ao irmão da vendedora.

JJ, que acompanhou a visita, reforçou que a 2.ª ré mencionou a passagem como um aspecto negativo e que este facto foi mencionado diversas vezes, assegurando, também, que a existência da passagem era notória e visível no local devido à configuração do terreno e à presença de um portão de rede que separava as propriedades.

Está assim mais que justificada a manutenção do facto n.º 22, não se antolhando que a prova documental indicada pelos recorrentes contrarie o facto provado nos seus precisos termos: Munida das informações prestadas pela 1ª ré, a 2ª ré contactou o autor BB, dando-lhe conhecimento do referido imóvel, tendo aquele manifestado interesse em se deslocar ao local, pelo que agendou em data que em concreto não foi possível apurar, mas situada em meados de setembro de 2021, uma visita com os autores ao prédio da 1ª ré, tendo no decurso da visita a 2ª ré informado os autores dos limites e características reais do prédio aludido em 1), bem como da existência da passagem com a configuração descrita em 9) a 14), que os autores percecionaram no local.

No que tange ao facto n.º 24 o tribunal a quo referiu, ainda, que o mesmo emergiu da conjugação dos depoimentos testemunhais, bem como no depoimento/declarações de parte da 2.ª ré – esta deu-lhes o preço, [os autores] disseram que queriam negociar o preço, a declarante ligou à D.ª CC que tirou € 5.000 por causa da cedência de passagem e quiseram logo negociar – e dos próprios autores, o que permitiu dar como provada a factualidade constante daquele ponto n.º 24.

Com base na audição da prova realizada nesta sede, verifica-se que, de facto, o preço inicial proposto pela 1.ª ré era de € 120 000,00 tendo o negócio sido fechado em € 115 000,00 após negociação solicitada pelos autores, existindo uma contradição entre a versão dos autores e a versão da 2.ª ré quanto ao motivo desta redução: a) os autores confirmaram que solicitaram a redução, tendo oferecido € 115 000,00 contra uma contraproposta de € 118 000,00 da vendedora, mas negaram categoricamente que a passagem tenha sido mencionada como motivo, tendo o autor BB afirmado que a negociação foi apenas sobre o valor do imóvel e a autora AA reforçado que a redução se deveu ao acordo sobre o pagamento; b) a 2.ª ré explicou que aceitou baixar o preço para € 115 000,00 especificamente devido à existência da servidão de passagem para o terreno de trás e que a vendedora frisou, telefonicamente, que não baixaria mais do que esse valor, justamente por causa da existência da passagem no imóvel, adiantando que os autores foram informados de que a situação negativa da passagem justificava a redução.

Reitera-se, o documento particular faz prova plena da materialidade das declarações atribuídas ao seu autor e essa força plena respeita à existência das declarações, mas os factos nelas contidos só se consideram plenamente provados se forem contrários aos interesses do declarante, não sendo afastada a possibilidade de, fora desse âmbito, os factos poderem ser dados por provados com base em prova por declarações de parte e prova testemunhal, inexistindo qualquer hierarquia apriorística entre as declarações de parte, a prova testemunhal e a restante prova produzida, devendo cada uma delas ser individualmente analisada e valorada.

Conforme salienta Ana Luísa Geraldes, Impugnação e reapreciação da decisão sobre a matéria de facto, “Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Lebre de Freitas”, Volume I, p. 609, em caso de dúvida, “face a depoimentos contraditórios entre si e à fragilidade da prova produzida, deverá prevalecer a decisão proferida pela primeira instância em observância aos princípios da imediação, da oralidade e da livre apreciação da prova, com a consequente improcedência do recurso nesta parte”.

Destarte, existindo versões diversas sobre esta questão, e na falta de outros elementos de prova, considera-se que deve prevalecer a avaliação realizada pela 1.ª Instância, mantendo-se, por isso, o facto n.º 24: “Os autores solicitaram a redução do preço proposto pela 1ª ré, tendo esta anuído a tal pedido, reduzindo o preço inicial para € 115.000, por causa da existência da passagem aludida em 9) e 14)”.

Por conseguinte, não se vislumbrando qualquer razão para alterar as respostas dadas aos factos n.ºs 22 e 24, improcede a 1.ª questão do recurso.
2. Impugnação do ponto n.º 44 dos factos provados – valoração do documento n.º 42 – alíneas u) a y).

Os recorrentes discordam, por fim, da avaliação probatória da 1.ª Instância quanto ao ponto n.º 44 dos factos provados: No decurso das negociações os autores aperceberam-se, quer quando visitaram o imóvel aludido em 1), quer quando ali passaram a viver na data aludida em 41) que entravam e passavam na faixa de terreno aludida em 10), 11), 12) e 14), NN e OO para alimentar os animais (galinhas e patos) que estavam alojados no prédio aludido em 6) e mais tarde EE.

Aduzem a este propósito que o tribunal a quo desvalorizou a prova documental e o contexto em que tais situações ocorreram e que assim que os autores notaram movimentações no imóvel, contactaram de imediato a 2.ª ré que os informou ser uma situação temporária até à escritura, o que reforçou a convicção de que o terreno lhes pertencia na totalidade. Por outro lado, a actuação dos autores, após a escritura, incluindo a exigência de retirada de animais, a ocupação plena do terreno e os confrontos subsequentes com o senhor das galinhas, conforme documento n.º 42, bem como o procedimento cautelar existente, evidencia a convicção legítima de que eram proprietários, agindo sempre de boa-fé, tendo sido induzidos em erro pelas Rés.

Com base nos depoimentos, a percepção dos autores sobre a passagem de terceiros pelo terreno ocorreu em dois momentos distintos, com justificações contraditórias entre as partes:

Num primeiro momento, durante as visitas ao imóvel, em Setembro de 2021, ambos os autores admitiram que, durante as visitas, viram galinhas e patos no terreno de trás, afirmando que a 2.ª ré justificou a presença dos animais dizendo que pertenciam a um cunhado da vendedora que utilizava o terreno a título de favor gratuito. Contrariamente a esta versão, a 2.ª ré e a testemunha JJ asseveraram que os autores foram informados, logo na primeira visita, de que a passagem era uma cedência/servidão necessária para o terreno do irmão da vendedora, EE, e que os familiares passavam ali para cuidar dos animais e cultivar a terra.

Num segundo momento, após a mudança para o imóvel, em Dezembro de 2021, os autores confirmaram que, após passarem a viver na casa, aperceberam-se de que NN e OO entravam e circulavam livremente pela faixa de terreno para alimentar os animais.

A testemunha NN afirmou que os autores se opuseram à sua passagem logo desde o primeiro dia, embora o tenham deixado passar durante algum tempo. A situação agravou-se significativamente após a escritura, quando os autores tentaram impedir a entrada dos familiares e utilizar o terreno de trás (limpando ervas e colocando brinquedos), o que levou à intervenção da GNR em Abril de 2022 e à revelação, por parte de EE, de que o terreno era propriedade sua e não da vendedora.

Em síntese, os autores aperceberam-se da circulação de terceiros, mas invocaram que foram induzidos a acreditar que se tratava de uma situação precária e temporária de favor de um familiar, e não de um direito de propriedade ou de uma servidão de passagem permanente.

Isto dito, não se vislumbra em que medida o documento n.º 42 contrarie o facto n.º 44 que, objectivamente, os autores se aperceberam, quer quando visitaram o imóvel, quer quando ali passaram a viver, que entravam e passavam na faixa de terreno, NN e OO para alimentar os animais, que estavam alojados no prédio contíguo, e mais tarde EE.

Improcede, por conseguinte, a impugnação da matéria de facto, sendo de manter, na íntegra, quer a factualidade provada, quer a factualidade não provada.

Pelo exposto, improcedendo as conclusões recursivas, e não tendo sido impugnada a decisão de direito, é de manter a decisão recorrida.

Por ter decaído no recurso ficam as custas do recurso a cargo dos autores/apelantes – cf. arts. 527.º, 607.º, n.º 6, e 663.º, n.º 2, todos do CPC

Nestes termos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação, e, em consequência, mantém-se a decisão recorrida.

Coimbra, 10 de Fevereiro de 2026

Luís Miguel Caldas

Hugo Meireles

Luís Manuel Carvalho Ricardo

^[3] Como vertido na “exposição dos motivos” da Lei n.º 41/2013, de 26 de Junho, que aprovou o Código de Processo Civil: “[C]uidou-se de reforçar os poderes da 2ª instância em sede de reapreciação da matéria de facto impugnada. Para além de manter os poderes cassatórios…, são substancialmente incrementados os poderes e deveres que lhe são conferidos quando procede à reapreciação da matéria de facto, com vista a permitir-lhe alcançar a verdade material.”.
^[4] Neste sentido, vejam-se, designadamente, os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, de 25-09-2019, Proc. n.º 1555/17.6T8LSB.L1.S1, e de 17-12-2019, Proc. n.º 603/17.4T8LSB.L1.S1.