| 2612/24.8T8VIS.C1 |  |
BOA FÉ
DEVERES DE INFORMAÇÃO E ESCLARECIMENTO
CONTRATO PROMESSA
INCUMPRIMENTO DE DEVERES ACESSÓRIOS
EQUIPARAÇÃO A INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
RESOLUÇÃO ILÍCITA DO CONTRATO REVELADORA DE INTENÇÃO DEFINITIVA DE NÃO CUMPRIR
RESOLUÇÃO PELA CONTRAPARTE
REDUÇÃO EXCECIONAL DO MONTANTE DO SINAL
2- Do princípio geral da boa-fé, decorrem, na fase das negociações do contrato, deveres de informação e esclarecimento sempre que a informação seja essencial para a decisão de contratar e exista uma assimetria de conhecimento entre as partes. Porém, tais deveres cessam quando a contraparte podia obter essa informação com diligência normal, recaindo sobre ela um ónus de autoinformação.
3- A resolução ilícita do contrato-promessa pode constituir fundamento de resolução pela outra parte quando dessa declaração resolutiva resultar, de forma clara e inequívoca, uma intenção firme e categórica de não cumprir o contrato.
4- A afinidade funcional entre a cláusula penal e o sinal pode justificar, excecionalmente, a aplicação analógica do artigo 812.º do Código Civil ao sinal do contrato-promessa, quando o respetivo montante se revele manifestamente excessivo face aos danos causados.
(Sumário elaborado pelo Relator)
Autora/recorrida: CC;
I.Relatório
CC intentou a presente ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra AA e BB, formulando os seguintes pedidos:
- A condenação dos réus na sanção prevista na primeira parte do n.º 2 do artigo 442.º do Código Civil, reconhecendo-se à autora o direito de fazer suas todas as quantias entregues a título de sinal e antecipação do preço, no montante global de €189.000,00, em virtude da resolução do contrato-promessa de compra e venda celebrado em 20 de abril de 2022, comunicada pelos réus por escrito datado de 5 de abril de 2024, a qual - sustenta - carece de fundamento válido e é ineficaz;
- O reconhecimento do direito a reaver os prédios que os réus passaram a deter ilegitimamente após a resolução do contrato por estes operada;
- A condenação dos réus no pagamento de indemnização pelo uso indevido dos prédios e pelos proveitos deles extraídos, em montante nunca inferior a €2.500,00 mensais, desde a data da resolução até à efetiva restituição da posse da Quinta ...;
- A condenação dos réus no pagamento de indemnização, a liquidar em execução de sentença, pelos danos causados nos prédios objeto do contrato, designadamente pelo abate de diversas árvores - incluindo dois cedros centenários - com a consequente desvalorização dos imóveis.
Para fundamentar a sua pretensão, a autora alega que, em 20 de abril de 2022, celebrou com os réus um contrato-promessa de compra e venda mediante o qual prometeu vender-lhes sete prédios, urbanos e rústicos, que constituíam a denominada “Quinta ...”. O preço convencionado para a transmissão foi fixado em €630.000,00, tendo as partes acordado o pagamento, a título de sinal e princípio de pagamento, da quantia de €189.000,00 - integralmente entregue na data da celebração do contrato-promessa - devendo o remanescente de €441.000,00 ser liquidado no momento da outorga da escritura pública definitiva.
Ficou estipulado que o contrato definitivo seria celebrado no prazo de seis meses contados da assinatura do contrato-promessa, ou logo que se encontrasse regularizada a documentação necessária e reunidas as condições indispensáveis à celebração da escritura. Após comunicação da autora nesse sentido, competiria aos réus indicar a data e hora para a respetiva outorga, com antecedência mínima de doze dias úteis. As partes convencionaram ainda o regime aplicável ao incumprimento contratual e as regras de comunicação entre si.
Foi igualmente acordado que os imóveis seriam entregues de imediato aos promitentes-compradores, o que efetivamente ocorreu. Assim, na primavera de 2022, os réus passaram a ocupar a “Quinta ...” e a realizar trabalhos e melhoramentos nos termos previstos no contrato.
Posteriormente, alegando dificuldades na obtenção de financiamento bancário destinado ao pagamento do remanescente do preço, os réus solicitaram sucessivos adiamentos da celebração da escritura, os quais foram aceites pela autora.
Por comunicação escrita datada de 5 de abril de 2024, os réus declararam, com efeitos imediatos, a resolução do contrato-promessa, invocando a existência de um caminho público a onerar a “Quinta ...” e imputando à autora um incumprimento definitivo. Em consequência, exigiram a restituição em dobro da quantia de €209.000,00, bem como o pagamento de €40.000,00 a título de benfeitorias, declarando ainda manter-se na posse dos imóveis ao abrigo de alegado direito de retenção.
Sustenta a autora que tal resolução carece de fundamento válido, configurando antes uma recusa ilícita de cumprimento, insuscetível de legitimar a retenção do montante recebido a título de sinal. Afirma, para o efeito, que nem ela nem o seu cônjuge contribuíram para criar nos réus a convicção de que o caminho em causa integrava os prédios prometidos vender. Acresce que o referido caminho dispõe de iluminação pública e é objeto de limpeza e manutenção pela Junta de Freguesia, não tendo os réus solicitado, em qualquer momento das negociações, esclarecimentos sobre essa realidade, o que evidenciaria não terem tido dúvidas quanto à sua natureza pública.
Alega, por fim, que, extinto o contrato-promessa e mantendo-se os réus na ocupação dos imóveis, a respetiva posse passou a revestir natureza ilegítima, causando-lhe prejuízos correspondentes, pelo menos, ao valor locativo dos prédios em regime de arrendamento rural, nunca inferior a €2.500,00 mensais. Mais sustenta que os réus provocaram danos graves e irreparáveis na “Quinta ...”, contribuindo para a sua significativa desvalorização.
*
Regularmente citados, os réus apresentaram contestação, na qual admitiram a celebração do contrato-promessa de compra e venda com o objeto descrito pela autora, impugnando, contudo, parte da factualidade alegada e deduzindo reconvenção.
Alegam que, em 14 de março de 2023, procederam ao reforço do sinal inicialmente entregue, mediante pagamento adicional de €20.000,00, perfazendo o montante global de €209.000,00.
Sustentam que, no decurso das negociações, foram informados pela autora de que o caminho que atravessa os prédios não tinha natureza pública, podendo apenas ser utilizado por proprietários confinantes como caminho agrícola. Todavia, vieram posteriormente a constatar tratar-se de um caminho público, circunstância que, no seu entendimento, acarreta a desvalorização do conjunto predial objeto do contrato. Nessa sequência, interpelaram a autora para proceder à eliminação de tal ónus, tendo esta comunicado a impossibilidade da sua extinção, por o caminho servir não apenas os prédios prometidos vender, mas também prédios pertencentes a terceiros.
Alegam ainda que, posteriormente à celebração do contrato-promessa, foram introduzidas alterações nas descrições prediais e inscrições matriciais dos prédios prometidos vender, das quais resultaram a eliminação de inscrições matriciais e a redução da respetiva área. Sustentam que tais alterações determinaram uma diminuição do número de imóveis prometidos vender, traduzindo uma modificação substancial do respetivo objeto, situação que lhes causou prejuízos, por inviabilizar a exploração autónoma dos imóveis para efeitos de alienação ou arrendamento, prejuízos esses que estimam em €500.000,00.
Defendem igualmente que, decorrido o prazo de seis meses previsto para a celebração do contrato definitivo, a autora não lhes facultou a documentação necessária e solicitou sucessivos adiamentos, razão pela qual a não celebração do contrato não lhes seria imputável.
Referem, por outro lado, ter realizado obras e trabalhos nos imóveis, na legítima expectativa da respetiva aquisição, cujo custo ascende a €26.900,00.
Em sede reconvencional, peticionam a declaração de resolução do contrato-promessa de compra e venda, com fundamento em incumprimento definitivo, grave e culposo imputável à autora, bem como a condenação desta a restituir-lhes, em dobro, o sinal entregue, no montante de €418.000,00, e ainda a indemnizá-los pelas despesas suportadas com obras e reparações, no valor de €26.900,00, acrescido de juros de mora até integral pagamento.
*
Notificada da contestação e da reconvenção, a autora apresentou réplica, na qual, para além de reiterar a posição assumida na petição inicial, impugnou a alegação de que a quantia de €20.000,00 tenha sido entregue a título de reforço do sinal.
Sustenta ainda que, caso tal factualidade não venha a ser demonstrada, e atento o teor dos documentos juntos sob os n.ºs 18 e 22, deverão os réus/reconvintes ser condenados como litigantes de má-fé, em montante a fixar pelo tribunal.
Impugna igualmente que o incumprimento do prazo de seis meses para a celebração do contrato definitivo lhe seja imputável por alegada falta de documentação, afirmando desconhecer quaisquer negócios projetados pelos réus/reconvintes relativamente à “Quinta ...” e sustentando que a composição dos prédios que a integram se mantém inalterada. No mais, reitera o alegado na petição inicial quanto à natureza pública do caminho.
Relativamente ao pedido de indemnização por benfeitorias, sustenta que os réus/reconvintes renunciaram expressamente a qualquer compensação dessa natureza no âmbito do contrato-promessa. Acrescenta que as obras realizadas não revestiam caráter indispensável, não determinaram qualquer valorização dos imóveis e, não podendo ser levantadas sem detrimento destes, não conferem direito a ressarcimento.
Conclui, assim, pela total improcedência da reconvenção, com a consequente absolvição dos pedidos reconvencionais, bem como pela condenação dos réus/reconvintes como litigantes de má-fé.
*
Realizada a audiência de discussão e julgamento, em 31 de janeiro de 2026 foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:
Nestes termos e com os fundamentos de facto e de direito expostos, julga-se
Julga-se parcialmente procedente a ação e, em consequência,
Declara-se resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado entre a Autora CC e os Réus AA e BB, e, em consequência:
Condenam-se os Réus no reconhecimento do direito da Autora em fazer sua a quantia de €189.000,00 - cento e oitenta e nove mil euros.
Reconhece-se à Autora o direito de reaver os prédios que foram objeto do contrato promessa de compra e venda.
No mais peticionado, absolvem-se os Réus.
Custas da ação a cargos dos Réus/reconvintes.
Julga-se totalmente improcedente a Reconvenção e, em consequência absolve-se a Autora/reconvinda de todos os pedidos reconvencionais contra si formulados.
Custas a cargo dos Réus/reconvintes.
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Não se conformando com esta decisão, dela vieram interpor recurso os réus, rematando as suas alegações com as seguintes conclusões:
A. atitude discordante dos recorrentes dirige-se à fixação dos factos provados e consequente conclusão quanto à inexistência de fundamento para a resolução de contrato promessa transmitida pelos recorrentes.
B. os recorrentes alegaram que, relativamente ao contrato promessa que celebraram com a recorrida, por um lado desconheciam a natureza pública de um caminho que atravessa os prédios prometidos vender e por outro alegam que o objeto do negócio, cinco prédios urbanos e dois prédios rústicos, foi subvertido e passou a ser apenas dois prédios mistos, vícios que comprometem a validade do negócio pois determinam a perda absoluta do seu interesse.
C. a realidade dada como assente no ponto 2 dos factos provados suscita dúvidas pois, por um lado revela a existência de um caminho público que liga duas povoações, mas por outro limita a sua utilização aos proprietários dos prédios ali existentes e limpeza dos terrenos expropriados pela A 25, o que revela uma mera servidão.
D. esta dúvida sobre a verdadeira natureza do caminho que atravessa a propriedade prometida comprar compromete a formação da vontade e interesse dos recorrentes.
E. parece-nos, que o Tribunal “a quo” formou a sua convicção quanto à evidência da natureza pública do caminho que atravessa os prédios prometidos vender em pressupostos que carecem de ser retificados, designadamente quanto ao dever que entende incidir sobre os recorrentes de esclarecer as características do bem prometido vender.
F. dever que, entendemos, cabe em especial ao vendedor por melhor conhecer as características do bem que está a vender.
G. mas que, mesmo que assim se não entenda, as partes estão sempre sujeitas ao cumprimento de um comportamento de boa-fé que lhes impõe a obrigação de esclarecer todos os elementos do negócio, vg. artº 227º do Código Civil.
H. por outro lado, o Tribunal “a quo” não valorou a circunstância dos Recorrentes serem holandeses e, portanto, desconhecedores das particularidades que envolvem o direito de propriedade em Portugal.
I. bem como, não valorou a inexistência de demarcação do caminho no levantamento topográfico anexo ao contrato promessa.
J. e a inexistência de confrontações com qualquer caminho na descrição constante das cadernetas prediais urbanas.
K. ou a existência de iluminação apenas em parte do caminho;
L. e a inexistência de sinalética no caminho.
M. e, ainda, circunstância de o caminho se apresentar em terra e só parcialmente, junto às habitações, em pedra.
N. bem como não valorou, a circunstância de a recorrida ter advertido sobre a natureza pública de um rio que atravessa a propriedade prometida vender nada ter dito quanto ao caminho.
O. e a afirmação do marido da recorrida quanto à incerteza que ainda mantém sobre a natureza pública ou privada do caminho,
P. e, também, a circunstância dos recorrentes terem tentado vedar a propriedade com um portão e questionado a Junta de Freguesia, como revelador da convicção que tinham sobre a natureza pública do caminho
Q. e, finalmente, a posição expressamente assumida pela recorrida e consignada no ponto 15 dos factos provados, ou seja, que tal caminho “… estava também a uso dos prédios existentes para lá da Quinta e da parcela de terreno que fora expropriada” ou seja que existiriam meras servidões.
R. por outro lado, conjugados os pontos 6 e 7 dos factos provados é inequívoco que o contrato promessa de compra e venda em análise teve por objeto 5 prédios urbanos e 2 rústicos e o contrato definitivo teria como objeto 2 prédios mistos.
S. no contrato promessa de compra e venda celebrado pelas partes foi consignado que “As cadernetas prediais, certidões permanentes e licenças de utilização que compõem o imóvel estão a ser submetidas a atualizações …” o que por prova testemunhal complementar foi esclarecido tratar-se de mera regularização de documentos e não qualquer alteração da composição do conjunto predial.
T. nem tal alteração substancial da composição do conjunto predial resulta do facto provado sob o ponto 7 quando refere “Em virtude da expropriação dos terrenos para a construção da autoestrada (A25) alguns dos prédios supra referenciados sofreram alterações que tiveram de ser harmonizadas no registo e na matriz predial.”
U. inexistindo identificação das concretas alterações decorrentes da expropriação de terrenos e quais os artigos matriciais afetados.
V. assim, necessariamente se terá de concluir que a atualização contratualmente prevista teria por objeto a mera regularização de documentos e não a alteração da composição do conjunto predial.
W. não obstante, qualquer alteração substancial na composição do conjunto predial prometido vender deveria ter sido esclarecida e previamente comunicada aos promitentes compradores aqui recorrentes.
X. não se concebendo que qualquer alteração determine a eliminação de um tão grande número de inscrições prediais urbanas que, como é do domínio público, será difícil de recuperar.
Y. não sendo alheio a circunstância de tal procedimento de alteração ou atualização ter sido instruído por um agente imobiliário numa manifesta prática de procuradoria ilícita.
Z. pelo que, para além da falta de interesse dos recorrentes no negócio prometido pela existência de um caminho público que desconheciam a alteração do objeto contratual constitui o que se designa como “declaração antecipada de não cumprimento”.
AA. assim, parece-nos, que perante a factualidade que deve ser dada como assente, com a retificação e aditamento acima invocados nos pontos 41 a 44, é inequívoco que ocorreu a alteração de um dos elementos do contrato promessa de compra e venda, designadamente a natureza privada do caminho que atravessa os prédios prometidos vender que para os recorrentes é essencial.
BB. elemento que os recorrentes procuraram esclarecer nas correspondências trocadas com a recorrida.
CC. por outro lado, a recorrida veio a apresentar para a outorga do contrato definitivo um objeto substancialmente distinto do indicado no contrato promessa de compra e venda.
DD. tais alterações são contrárias aos pressupostos definidos no contrato promessa de compra e venda e comprometem definitivamente o interesse dos recorrentes, o que lhes confere o direito à resolução do contrato promessa, cfr. artº 812º Código Civil.
EE. não obstante, concluindo-se que os Recorrentes não têm qualquer fundamento para a revogação da sentença proferida pelo Tribunal “a quo” quanto à resolução do contrato, parece-nos que, a sua condenação a reconhecer a perda do sinal que prestaram no montante de 189.000€, é manifestamente excessiva.
FF. considerando que, como resulta da perícia realizada, os prédios prometidos vender se encontram numa zona rural, os rústicos têm uma aptidão agrícola e os urbanos estão, no essencial, em ruína, o interesse económico em causa não é relevante.
GG. não ficou demonstrada a existência de danos decorrentes da resolução do contrato.
HH. a perda de um valor que ascende a 189.000€, correspondente a 30% do preço do negócio prometido, constitui uma perda excessiva de acordo os padrões de vida da nossa sociedade.
II. pelo que, ocorre manifesto abuso de direito que impõe a redução da perda do sinal a montante substancialmente inferior que não exceda os 5% do valor do negócio, cfr. 334º do Código Civil.
JJ. nestes termos deve a decisão recorrida ser revogada e declarada a resolução do contrato promessa de compra e venda celebrada por recorrida e recorrente com fundamento em incumprimento da recorrida e, consequentemente, condenar a recorrida a restituir em dobro o sinal que recebeu dos recorrentes.
KK. se assim, se não entender, deverá ser declarado como ilegítima a perda da totalidade do sinal recebido pela recorrida por excessivo e contrário aos princípios da boa-fé, o interesse económico dos contratos e os padrões de vida da nossa sociedade, reduzindo-se para montante que não exceda os 5% do valor do sinal prestado.
*
A autora contra-alegou, defendendo a inadmissibilidade do recurso quanto à impugnação da matéria de facto, por inobservância, pelos recorrentes, dos ónus previstos no art.º 640º do Código de Processo Civil ou, quando assim, não se entenda, a improcedência da impugnação da matéria de facto e pela manutenção da decisão recorrida.
*
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
*
Sendo o âmbito dos recursos delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente - artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil - ressalvadas as questões do conhecimento oficioso que ainda não tenham sido conhecidas com trânsito em julgado - são as seguintes (por ordem lógica) as questões que se colocam à apreciação deste Tribunal:
a) A impugnação da decisão sobre a matéria de facto;
b) A verificação dos pressupostos que legitimariam os réus/promitentes-compradores a resolver o contrato-promessa, com fundamento em incumprimento definitivo imputável à autora/promitente-vendedora;
c) A ilicitude da resolução extrajudicial do contrato-promessa operada pelos réus/promitentes-compradores e o consequente direito da autora/promitente-vendedora a fazer sua a quantia entregue a título de sinal, por incumprimento definitivo imputável àqueles;
d) A eventual redução equitativa da quantia entregue a título de sinal.
III. Fundamentação de facto
A sentença recorrida considerou provados os seguintes factos:
1) Os Réus foram apresentados à Autora (que pretendia vender o conjunto de prédios denominado no seu conjunto por “Quinta ...) por via da empresa de mediação imobiliária (A...) e as negociações iniciaram-se a partir da segunda quinzena de dezembro de 2021 e aqueles estiveram representados por Advogado, que os acompanhou durante as negociações e até à celebração do acordo. - artigo 13º da petição inicial.
2) Existe um caminho que atravessa a Quinta ..., e que divide os prédios, e que liga a povoação de ... à povoação de ..., prolonga-se para lá da autoestrada A25 (para acesso dos proprietários dos prédios ali existentes e da própria A25 - para limpeza dos terrenos expropriados e contíguos à via rápida). - artigo 28º, 66º da Reconvenção da petição inicial.
3) Tal caminho tem iluminação publica, a limpeza e o arranjo do mesmo é feito pela junta de freguesia, o que era do conhecimento da Autora. - artigo 26º e 66 da Reconvenção da petição inicial.
4) Os Réus tiveram livre acesso aos prédios. - artigo 14º da petição inicial.
5) Durante as negociações que conduziram à celebração do contrato promessa os Réus não pediram que fossem esclarecidos sobre a natureza do caminho - ou a autora os deu ou os informou que o caminho era privado - artigo 27º da petição inicial.
6) A Autora e os Réus, a 20 de abril de 2022, celebraram entre si um escrito epigrafado como contrato promessa de compra e venda, no qual a Autora, e na qualidade de promitente vendedora e na qualidade de dona e legitima proprietária, e os Réus, na qualidade de promitentes vendedores, e com a vontade de prometer vender e prometer comprar, respetivamente, declararam e acordaram o seguinte: - artigo 1º, 2º, 4º, 5º, 6º, 7º, 8º, 9º, 10º, 11º da petição inicial/ artigo 21º, 22º, 25º, 26º, 27º, 31º, 35º, 36º, 71º da Reconvenção; artigo 62º da Réplica:
6.1) A Autora declarou ser proprietária dos seguintes 7 prédios, designados em conjunto como por “imóvel”:
1. Prédio urbano designado como ‘casa do lagar', sito na Quinta ..., ..., ... ..., União de Freguesias ..., ... e ..., concelho e distrito de ..., inscrito na respetiva matriz predial urbana com o artigo no. ...29 e cuja certidão permanente terá, ainda, de ser emitida pela Conservatória do Registo Predial. Aguarda, ainda, a autorização de utilização a ser emitida pela Câmara Municipal ..., e possui o certificado energético n.º ...25, válido até 12.06.2027.
2. Prédio urbano designado como ‘moinho', sito na Quinta ..., ..., ... ..., União de Freguesias ..., ... e ..., concelho e distrito de ..., inscrito na respetiva matriz predial urbana com o artigo no. ...75 e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob a ficha n.º ...24.
3. Prédio rústico designado como ‘quinta do fojo ou quinta do sapo', sito na Quinta ..., ..., ... ..., União de Freguesias ..., ... e ..., concelho e distrito de ..., inscrito na respetiva matriz predial rustica com o artigo no. ...98 e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob a ficha n.º ...24;
4. Prédio urbano designado como ‘casa do sino', sito na Quinta ..., ..., ... ..., União de Freguesias ..., ... e ..., concelho e distrito de ..., inscrito na respetiva matriz predial urbana com o artigo n.º ...61 e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob a ficha n.º ...24, e com certificado energético n.º ..., válido até 18.10.2028.
5. Prédio urbano designado como ‘casa do rochedo', sito na Quinta ..., ..., ... ..., União de Freguesias ..., ... e ..., concelho e distrito de ..., inscrito na respetiva matriz predial urbana com o artigo no. ...30 e cuja Certidão Permanente terá, ainda, de ser emitida pela Conservatória do Registo Predial.
6. Prédio rústico designado como ‘propriedade agrícola', sito na Quinta ..., ..., ... ..., União de Freguesias ..., ... e ..., concelho e distrito de ..., inscrito na respetiva matriz predial rustica com o artigo no. ...99 e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob a ficha n.º ...24.
7. Prédio urbano designado como ‘vale do cabo', sito na Quinta ..., ..., ... ..., União de Freguesias ..., ... e ..., concelho e distrito de ..., inscrito na respetiva matriz predial urbana com o artigo no. ...31, e cuja Certidão Permanente terá, ainda, de ser emitida pela Conservatória do Registo Predial. - Cláusula primeira, n.º 1 do acordo.
6.2 Mais se declararam que as cadernetas prediais, certidões permanentes e licenças de utilização que compõem o imóvel estão a ser submetidas a atualizações na respetiva repartição de Finanças, Conservatória do Registo Predial e Câmara Municipal de ..., de acordo com o levantamento topográfico que se anexou ao acordo, pelo que virão a ser substituir as que são descritas neste CPCV no acto da Escritura de Compra e Venda. - Cláusula primeira, n.º 2 do acordo.
6.3 Mais declararam que o preço global da identificada compra e venda é de €630.000,00 (seiscentos e trinta mil euros), o qual será pago da seguinte forma: a título de sinal e principio de pagamento, os promitentes compradores pagam à promitente vendedora a quantia de €189.000,00 (cento e oitenta e nove mil euros), e o remanescente no valor de €441.000,00 € (quatrocentos e quarenta e um euros) será pago no dia da celebração do contrato definitivo. - Cláusula segunda, ponto 1 e 2 do acordo.
6.4 Mais declararam que a promitente vendedora não se opõe que, entre a assinatura deste acordo e recebimento do sinal acordado e a celebração da escritura, os promitentes compradores possam instalar-se no imóvel e efetuar alguns trabalhos, nomeadamente, instalação de painéis fotovoltaicos, reparação de telhados, substituição, reparação ou manutenção de equipamentos, sendo todos os custos e encargos na realização das referidas obras ou atos a cargo dos promitentes compradores. - Cláusula primeira, ponto 5 do acordo.
6.5 Mais declaram que todas as benfeitorias que forem implementadas no imóvel, previamente solicitadas à promitente vendedora e por si autorizadas, ou gastos tidos pelos promitentes compradores, em obras executadas no mesmo, no espaço de tempo decorrido entre a assinatura deste acordo e a escritura de compra e venda, ficarão a fazer parte do mesmo e serão da inteira responsabilidade dos promitentes compradores e não lhes serão restituídos, caso desistam da compra do imóvel. - Cláusula primeira, ponto 7 do acordo.
6.6 No que tange ao momento da celebração do contrato definitivo ajustaram na cláusula terceira, o seguinte:
“1. A escritura de compra e venda deverá ser celebrada no prazo de até seis meses contados a partir da data da assinatura do presente contrato, ou logo que toda a documentação do imóvel esteja devidamente actualizada e reunidas todas as condições para a celebração da escritura de compra e venda, conforme o número dois da cláusula primeira. A única excepção a contemplar, para o caso do prazo ultrapassar os seis meses, acima referidos, será aquela que, justificadamente e com indicação de data, se prenda com atrasos imputados as repartições publicas portuguesas na emissão dos documentos necessários para a Escritura de Compra e Venda, por motivos de força maior relacionadas com a pandemia ou guerra.
2. Após comunicação por parte da Promitente Vendedora de que toda a documentação se encontra pronta para a celebração da escritura, os Promitentes Compradores deverão notificar a Promitente Vendedora do dia e hora em que pretendem realizar a outorga da escritura ou documento particular autenticado de compra e venda, com antecedência mínima de 12 dias uteis, data essa que deverá ser fixada de acordo com a disponibilidade de ambos.
3. A Promitente Vendedora compromete-se a reunir e disponibilizar a documentação necessária a celebração da escritura no prazo máximo de 10 (dez) dias a contar da solicitação dos Promitentes Compradores através da mediadora com intervenção no presente contrato.” - Cláusula terceira do acordo.
6.7 Mais acordaram que: “1.1 que não há qualquer notificação, reclamação, ação judicial, de arbitragem ou outro processo pendente ou ameaça dele, que possa afetar o direito dos Promitentes Compradores sobre o acima identificado Imóvel, junto de Tribunal, de qualquer departamento governamental ou autoridade local que, de algum modo afete ou venha afetar os direitos dos Promitentes Compradores, ou por qualquer forma determinar o acréscimo de custos previstos com a aquisição do imóvel;1.5 a Promitente vendedora declara que irá cumprir os requisitos no que diz respeito ao exercício dos direitos de preferência pelos proprietários dos terrenos confinantes bem como outros direitos de preferência que eventualmente possam existir na compra dos imóveis aqui prometidos vender. 1.6 Que não tem conhecimento de qualquer facto susceptível de alterar, reduzir ou anular os efeitos das declarações prestadas supra.” - cláusula quarta do acordo.
6.8 Mais acordaram que:
“1. O incumprimento por qualquer das partes das obrigações emergentes do presente contrato confere a parte não faltosa o direito a execução específica prevista no artigo 830º do Código Civil ou, alternativamente, a resolução do contrato.
2. As Partes terão o direito de resolver o Contrato em caso de incumprimento, pela outra Parte, de qualquer obrigação prevista no mesmo, se, após interpelação para remediar o incumprimento por carta registada com aviso de recepção, a obrigação contratual em causa não for cumprida no prazo de 10 (dez) dias a contar da receção da interpelação.
3. A resolução do Contrato deverá ser efetuada mediante notificação a outra Parte por carta registada, com aviso de receção, para as moradas atrás identificadas, a efetuar a partir do termo do prazo de 10 (dez) dias referido no número 2 antecedente, sem que se mostre cumprida a obrigação contratual em causa.
4. Entende-se que há incumprimento, designadamente, se:
a) A Promitente Vendedora, uma vez notificados nos termos da supra Cláusula Terceira, não comparecerem, sem motivo justificado, para a celebração da Escritura ou de documento particular autenticado de compra e venda.
b) Os Promitentes Compradores não pagarem o remanescente do preço, nem comparecer, sem motivo justificado, na data da celebração da Escritura ou de documento particular autenticado de compra e venda.
5. Se a resolução do contrato for por motivo imputável aos Promitentes Compradores, tem a Promitente Vendedora o direito de fazer suas as quantias recebida a título de sinal.
6. Se a resolução do contrato for por motivo imputável a Promitente Vendedora, têm os Promitentes Compradores o direito a restituição em dobro da quantia entregue a título de sinal.” - Cláusula quinta do acordo.
6.9 Mais acordaram que “Para as comunicações a realizar por causa do acordo, acordaram o seguinte: “1. Salvo disposição em contrário, todas as notificações a realizar entre as Partes no âmbito do presente Contrato serão feitas através de e-mail e por intermedio da imobiliária responsável pela mediação da presente compra e venda. 2. Para efeitos de realização da citação no âmbito de acção judicial destinada ao cumprimento de obrigações ou ao exercício de direitos emergentes do presente contrato, as partes convencionam as moradas indicadas no preambulo do presente contrato-promessa. 3. Qualquer modificação as moradas supra referidas deverá ser imediatamente comunicada a outra parte pela forma prescrita no n. 1 da presente cláusula.” - Cláusula oitava do acordo.
7) Em virtude da expropriação dos terrenos para a construção da autoestrada (A25) alguns dos prédios supra referenciados sofreram alterações que tiveram de ser harmonizadas no registo e na matriz predial e a situação atual dos prédios (urbanos e rústicos) é a seguinte: - artigo 2º da petição inicial .
7.1 Os prédios urbanos sob os artigos ...29 (1), ...30 (5) e ...31 (7) foram anulados.
7.2 A ficha do prédio ...71 (6), da freguesia ... foi expropriada para construção da A25.
7.3 As fichas dos prédios ...70 (4), ...72 (2) e ...73 (3) da freguesia ... foram inutilizadas e anexados ao prédio sob a ficha ...66.
7.4 O atual prédio descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob a ficha ...66, da freguesia ..., com uma área total de 41 352 m2, integra os seguinte prédios: os urbanos sob o artigo ...75 (2) e o atual artigo ...34 (4) proveio do extinto ...34; Os rústicos sob o artigo ...98 (3) e o atual rustico ...15 - que teve origem no ...99 (6).
7.5 O atual prédio descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob a ficha ...99, da freguesia ..., com uma área total de 75 265 m2, integra os seguintes prédios: o urbano sob o atual artigo ...13 - que teve origem no rustico ...99 (6); o rústico sob o atual artigo ...16 - que teve origem no ...99 (6).
8) A área total dos prédios prometidos vender e comprar é de 116.665,00 m2 e a que resulta das atualizações provocadas no registo predial e na matriz predial, urbana e rústica, é de 116.617,35 m2. - artigo 3º da petição inicial.
9) Os réus procederam à entrega do montante de €189.000,00, nos termos acordados. - artigo 6º da petição inicial.
10) Os Réus instalaram-se na Quinta ... e iniciaram os trabalhos e os melhoramentos previstos no acordo. - artigo 15º da petição inicial.
11) Os Réus iniciaram a realização de diversas obras no prédio urbano denominado “casa do lagar” e “Moinho”, descritos no ponto 1.01 e 1.2 do acordo, e que se encontravam inabitáveis. - artigo 33º da Reconvenção.
12) Bem como iniciaram diversos trabalhos de limpeza na restante propriedade que apresentava uma situação de abandono. - artigo 34º da Reconvenção
13) Receberam os familiares, estavam radiantes com a propriedade e mais satisfeitos ficaram quando souberam que vinha um menino a caminho que estimavam que nascesse, como veio a nascer, em dezembro de 2022. - artigo 16º da petição inicial.
14) Logo após se instalarem na Quinta colocaram um portão no caminho que removeram após oposição dos populares e da Junta de Freguesia. - artigo 17º da petição inicial.
15) Este episódio foi comunicado verbalmente pelo Réu, ao marido da autora, tendo este lhe explicado que o caminho já era contemporâneo no momento em que a autora adquiriu a Quinta e estava também a uso dos prédios existentes para lá da Quinta e da parcela de terreno que fora expropriada para a construção a A12 (autoestrada). - artigo 18º da petição inicial.
16) A Autora, no prazo acordado de 6 meses para a aceleração da escritura pública, revelou não ter conseguido reunir toda a documentação pedindo a prorrogação do prazo. - artigo 52º da Reconvenção.
17) Em outubro de 2022 os Réus propuseram à autora que o contrato definitivo fosse executado no ano seguinte. - artigo 21º da petição inicial.
18) A 7 de Dezembro de 2022 os Réus sugerem uma prorrogação da data de realização do contrato definitivo e para o final de outubro de 2023 e posteriormente reafirmam a firme vontade de não deixar a “...” e queixam-se da lentidão do banco, dos problemas financeiros, das agruras da vida e lamentam os atrasos na feitura do contrato definitivo. - artigo 22º da petição inicial.
19) A autora compreendeu as razões e aceitou adiar o contrato definitivo devido aos contratempos dos RR com o financiamento dos dinheiros para completar o pagamento do preço. - artigo 23º da petição inicial.
20) No decurso do ano de 2023, os Réus entregaram a quantia de €20.000,00 como forma de compensação para ajustar o final de pagamento para pelo menos o final de outubro. - artigo 29º da Reconvenção.
21) A 17 de Janeiro de 2024 informam-na da possibilidade de obterem € 250.000 e dos esforços que iam fazer junto do banco para conseguirem mais dinheiro e anteciparem-no. - artigo 24º da petição inicial.
22) A 6 de Março de 2024 voltam a falar sobre “o caminho”, sobre os litígios que têm tido por causa do “caminho” que divide os prédios e que supunham se tratar de acesso privado. - artigo 25º da petição inicial.
23) Com data de 29.02.2024 os Réus enviaram uma missiva à Autora na qual alegaram que o acordo celebrado foi feito no pressuposto de não existir qualquer ónus ou encargos a onerar os prédios o que veio a ser consignado na cláusula quarto do acordo, e que perante a intimidação da população e da junta de freguesia para retirar o portão que colocaram na entrada do caminho por esse ser de natureza pública, tal representa uma devassa da propriedade; a privacidade e segurança da casa de habitação que pretendiam utilizar fica comprometida porque confronta com o caminho; denunciaram ações de vandalismo nos prédios que compõem a Quinta; alegaram a desvalorização que este caminho representa para a propriedade, e que tudo não corresponde ao interesse e às expectativas dos Réus, pelo que, antes de exercerem o direito à resolução do contrato promessa por existência desse ónus que não foi dado a conhecer e que declarou inexistir, solicitam o comentário da Autora e que faculte declaração da União de Freguesia ..., ... e ... sobre a inexistência do referido caminho.. - artigo 32º da petição inicial e teor do documento 18º junto com a petição inicial.
24) Com data de 11 de março de 2024, a Autora enviou uma missiva aos Réus na qual declarou que tendo em conta que o prazo para a realização da escritura de compra e venda já ter sido ultrapassado, informa que se encontram reunidas as condições necessárias para a celebração da escritura de compra e venda, ficando a aguardar no prazo de 30 dias o seu agendamento em Cartório Notarial pelos Réus, advertindo da perda de sinal entregue no caso d incumprimento por parte dos Réus. - artigo 33º da petição inicial e teor do documento 19º junto com a contestação.
25) Com data de 14 de março de 2024, os Réus dirigem à Autora reiterando, em parte, o que já haviam comunicado na missiva de 29.02.2024 fazendo a alusão expressa que perante a constatação de que o caminho que atravessa os prédios da Quinta ... poderá ter natureza pública e acaso o pedido de que a Autora apresente evidências sobre a natureza do caminho, com a cominação expressa de que em caso de não existir a demonstração inequívoca da natureza particular do referido caminho, conluiem pelo incumprimento definitivo do contrato promessa e que a Autora incorria na penalidade de ter que restituir a quantia entregue a título de sinal em dobro. e advertem-na das consequências do incumprimento. - artigo 34º da petição inicial e teor do documento 20 junto com a petição inicial.
26) A Autora, logo após a receção do escrito de 14.03.2024, dirigiu aos Réus uma missiva datada de 26 de março de 2024 na qual declarou que não resulta do teor do CPCV ou das conversas tenha ficado implícito que o objeto da promessa incluía o caminho e que muito estranhava o atraso na formalização do contrato definitivo, pois que havia sido informada que o atraso se devia a atrasos no financiamento; mais declarou que é notório que o caminho é público e reiterou para que fosse informada do dia e hora para a celebração do contrato definitivo.- artigo 35º da petição inicial e documento 21 junto com a petição inicial.
27) Os Réus receberam a interpelação da autora no dia 13 de março e como já haviam anunciado comunicaram à autora - com data de 5 de abril de 2024 - que consideram definitivamente resolvido o contrato promessa uma vez que a Autora confirmou que o caminho tem natureza pública, declarando que nunca foi sua intenção fazer a compra dos prédios com a existência da via pública e solicitaram a restituição em dobro de todas as importâncias que a Autora recebeu, num total de €209.000,00 e o montante de €40.000,00 a título de benfeitorias. - artigo 37º da petição inicial e documento 22 junto com a petição inicial.
28) A 5 de maio de 2024, os Réus repetem a interpelação alegando a ausência da formalidade de notificação de DD (marido da Autora) - artigo 38º da petição inicial e teor do documento 24 junto com a petição inicial.
29) A autora através de um arrendamento rural obteria uma renda mensal, estimada em €3.715,00. - artigo 50º da petição inicial.
30) Os Autores têm nacionalidade holandesa, tendo familiares e amigos/conhecidos nos países baixos. - artigo 47 da Reconvenção.
31) Na interpelação que Autora dirigiu aos Réus em 26/03/2024 para a designação de dia hora e local para a outorga do contrato definitivo não foi remetida qualquer documentação. - artigo 54º da reconvenção.
32) Os Réus substituíram a cobertura dos prédios urbanos denominados “casa do lagar” e “Moinho”, do contrato promessa de compra e venda. - artigo 86º da Reconvenção.
33) Em mão de obra e materiais gastaram 8.900€, - artigo 87º da Reconvenção.
34) No mesmo período instalaram uma bomba de calor no prédio denominado “casa do lar” descrito no ponto 1.1, - artigo 88º da Reconvenção.
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A sentença recorrida considerou como não provados os seguintes factos:
a) Dada a excelência das relações, informalmente a autora, e/ou o marido, (no prazo de seis meses a contar da data da celebração do acordo) deram conhecimento que já estavam em condições para outorgarem a escritura de compra e venda. - artigo 20º da petição inicial.
b) Foram abatidas diversas árvores e dois cedros centenários. - artigo 51º da petição inicial.
c) No momento da contratação do acordo, os Réus verificaram a existência do caminho e foram informados pela Autora que não tinha natureza pública e que eventualmente poderia ser usado por um ou dois proprietários confinantes para serviços agrícolas esporádicos, desminando-o de caminho fazendeiro. - artigo 58º e 59º da Reconvenção.
d) Nos momentos em que visitaram os prédios prometidos vender verificaram que tal caminho se encontrava com muita vegetação aparentando não ter qualquer utilização, pelo que ficaram convictos da natureza privada do caminho. - artigo 59º da Reconvenção.
e) Convicção reforçada pela inexistência de qualquer sinalização de estrada ou caminho público no levantamento topográfico anexo ao contrato promessa de compra e venda. - artigo 60º da Reconvenção.
f) Que os Réus tenham colocado um portão ainda durante aquela primavera de 2022. - artigo 17º da petição inicial.
g) Foi a primeira vez que as partes falaram sobre a natureza do “caminho” (se público ou privado) e só o retomaram a 6 de março de 2024. - artigo 19º da petição inicial.
h) Não obstante a reação popular e da junta de freguesia quanto à colocação do portão, os Réus mantiveram a convicção de que tal reação seria apenas no sentido de garantir a natureza de “caminho fazendeiro” para acesso de um ou dois proprietários confinantes, o que em Novembro ou Dezembro de 2022 lhes foi, novamente, garantido pelo marido da A. - artigo 62º da Reconvenção.
i)No entanto, tal caminho passou a ter cada vez mais utilização por populares. - artigo 63º da Reconvenção.
j)Bem como é usado por delinquentes que frequentemente são perseguidos por este caminho pela GNR. - artigo 63º da Reconvenção.
k) O teor da declaração contida na cláusula quarta do acordo declaração foi entendida pelos Réus como confirmação de que, para além do que lhes foi possível observar quanto à composição dos prédios, os seus limites e estado de conservação, inexistia qualquer outra circunstância que os limitasse ou condicionasse. - artigo 72º da Reconvenção.
l)Os Réus interpelaram a Autora para que apresentasse a documentação necessária para a realização do contrato definitivo, designadamente os documentos de georreferenciação dos prédios (bupi), nem os certificados energéticos e licenças de utilização dos prédios urbanos e comunicações para o exercício de preferência. -80ºda reconvenção.
m) Mesmo neste momento a Autora não apresenta porque não tem a documentação necessária para a realização do contrato definitivo, designadamente os documentos de georreferenciação dos prédios (bupi), nem os certificados energéticos e licenças de utilização dos prédios urbanos e comunicações para o exercício de preferência. -75ºda reconvenção.
n) Os Réus mantinham os seus ativos financeiros aplicados em criptomoedas como a bitcoin, cardano, solana e ethereum que nesse período sofreram grande desvalorização, pelo que tinham todo o interesse em ter outorgado o contrato definitivo nos seis meses seguintes à subscrição do contrato promessa de compra e venda. - artigo 19º e 55 da Reconvenção
o) Em resultado os Réus viram-se obrigados a, no final de 2023, consultarem entidades bancárias para contratar um crédito hipotecário. - artigo 56º da Reconvenção.
p) Nesse momento, em resultado das avaliações realizadas por tais entidades bancárias, foram advertidos para a especial desvalorização do conjunto predial decorrente da sua travessia por um caminho público. - artigo 57º da reconvenção.
q) Perante tal uso e a advertência das entidades bancárias que se referiu, os RR. reuniram com a Junta de Freguesia e procuraram mais esclarecimentos sobre a natureza de tal caminho. -artigo 63º da Reconvenção.
r) Os Réus tinham a expectativa de realizar cerca de 500.000€ com a comercialização dos prédios urbanos. pois tinham diversos conterrâneos interessados em estabelecer residência em Portugal, e que encontraram nos prédios prometidos comprar pelos Réus, o lugar ideal para o fazer. - artigo 48º, 49º e 50º da Reconvenção.
s) Os Réus pretendiam negociar por venda do direito de propriedade ou do direito real de habitação periódica os prédios urbanos que se encontravam autonomizados antes das alterações referidas no ponto 7 dos factos provados. - artigo 46º da reconvenção.
t)Circunstância que foi determinante na formação do preço pois, pela área de terreno o valor por metro quadrado não ultrapassa 1€. - artigo 51º da reconvenção.
u) Com as alterações referidas no ponto 7 dos factos provados, a Autora provocou uma redução superior a 70% do seu potencial de comercialização - artigo 76º da reconvenção.
v) A travessia dos prédios prometidos vender por um caminho público desvaloriza o conjunto predial que forma a denominada “Quinta ...”. - artigo 68º da Reconvenção.
w) Desde logo porque retira toda a privacidade ao conjunto predial e, em especial à casa que os Réus passaram a usar como habitação. - artigo 69º da Reconvenção.
x) E, também, porque prejudica a segurança daquele conjunto predial que, por estar afastado cerca de 500 m da povoação e ter uma grande extensão, constitui refúgio de vários foragidos frequentemente perseguidos neste local pela GNR por furtos, agressões e outros delitos. - artigo 70º da Reconvenção.
y) Os factos descritos no ponto 32 dos factos provados ocorreram entre 16 e 26 de Agosto de 2022.
z) Os Réus gastaram 9.000€ com a instalação da bomba da calor.
aa) Também durante o mês de Agosto de 2022 os RR. substituíra, parte da instalação elétrica e de canalização dos referidos prédios denominados “casa do lagar” e “Moinho”, no que gastaram, €5.000. - artigo 89º da Reconvenção.
bb) Bem como fizeram a limpeza de matos em toda a propriedade, no que gastaram €4.000.- artigo 90º da Reconvenção.
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A) Reapreciação da matéria de facto
Insurgem-se os recorrentes contra a decisão proferida nos autos, pretendendo a reapreciação da matéria de facto dada como provada sob o ponto 3), bem como da matéria não provada constante das alíneas C), E) e W). Alegam, em síntese, que a prova documental e testemunhal produzida impõe a alteração da redação do referido ponto 3) e, bem assim, que se considerem provados os factos vertidos nas mencionadas alíneas.
Relativamente aos requisitos de admissibilidade do recurso quanto à reapreciação da matéria de facto pelo tribunal ad quem, dispõe o artigo 640.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil:
«1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados; b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. 2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte: a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes; b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.»
Como se afirma no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 16/01/2024[1]: «O regime relativo ao ónus de impugnação importa, desde logo, que o recorrente deve indicar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões, 640.º, n.º 1, a), também deve especificar, na motivação, os meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados, que no seu entender determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos, numa relacionação clara dos meios de prova com cada um dos pontos de facto que se pretende alterar e quando a impugnação se funde, no todo ou em parte em prova gravada, indicar em termos precisos, as passagens da gravação relevante ou proceder à sua transcrição, art.º 640 n.º 1, b) e n.º 2, e ainda deixar de forma expressa e inequívoca a indicação da decisão que a devia ter sido proferida quanto às questões de facto impugnadas, no atendimento dos meios de prova produzida, art.º 640, n.º 1, c), todos do CPC.».
É entendimento consolidado no Supremo Tribunal de Justiça que o ónus previsto no artigo 640.º do Código de Processo Civil se desdobra em duas vertentes : um ónus primário, respeitante à obrigação de indicar os concretos pontos de facto impugnados, enquanto imposição de delimitação do objeto do recurso (n.º 1 do artigo 640.º); e um ónus secundário, que visa possibilitar um acesso mais facilitado aos meios de prova gravados pertinentes para a apreciação da impugnação da matéria de facto (n.º 2 do artigo 640.º).
Não obstante, a averiguação do cumprimento destes ónus deve ser temperada pelos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, com prevalência dos aspetos substanciais sobre os meramente formais.
Nesta linha, o Acórdão do STJ de 17-10-2023[2] uniformizou jurisprudência nos seguintes termos: «Nos termos da alínea c) do n.º 2 do art.º 640º do Código de Processo Civil, o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações.».
Contém, pois, o referido preceito, no seu número 1, um ónus principal imposto ao recorrente: delimitar o âmbito do seu recurso, indicando os pontos concretos que reputa mal julgados, os concretos meios probatórios que deveriam ser considerados para cada ponto de facto impugnado e a resposta concreta que lhes haveria de ser dada.
Como se refere no Acórdão do STJ de 03-10-2019[3]: «Constituindo a especificação dos pontos concretos de facto um fator de delimitação do objeto de recurso, nessa parte, pelo menos a sua especificação deverá constar das conclusões recursórias, por força do disposto no artigo 635º, nº4, conjugadamente com o art. 640º, nº1, alínea a), aplicando-se, subsidiariamente, o preceituado no nº1 do art. 639º, todos do CPC.»
É que a autonomia decisória do Tribunal da Relação no julgamento da matéria de facto, mediante a reapreciação dos meios de prova constantes do processo - sem prejuízo das matérias de conhecimento oficioso - está confinada, no que toca à identificação da matéria objeto de discordância, à observância do princípio do dispositivo.
A razão de ser desta exigência de especificação consta do preâmbulo do Decreto-Lei n.º 39/95, de 15 de fevereiro, visando afastar a possibilidade de o recorrente se limitar «a atacar, de forma genérica e global, a decisão de facto, pedindo pura e simplesmente a reapreciação de toda a prova produzida em 1.ª instância e manifestando genérica discordância com o decidido». Tal exigência decorre ainda dos princípios estruturantes da cooperação, lealdade e boa-fé processuais. A sindicância da decisão de facto pela segunda instância não tem como objetivo efetuar um segundo julgamento da causa, mas sim proceder à reapreciação dos concretos juízos de facto impugnados.
Quanto à especificação dos meios probatórios, a lei não impõe que seja feita nas conclusões, podendo sê-lo no corpo da motivação; em todo o caso, é obrigatório conexionar cada facto impugnado com os elementos probatórios correspondentes.
Para além deste ónus primário, a lei impõe ainda um ónus secundário (artigo 640.º, n.º 2, alínea a), do Código de Processo Civil): quando os meios de prova tenham sido gravados, «incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes».
Revertendo ao caso dos autos, constata-se que os recorrentes, nas conclusões do seu recurso - ainda que somente por remissão para os pontos 41 a 46 do corpo das alegações (cf. conclusão AA) - acabam por identificar os concretos pontos da matéria de facto que pretendem ver alterados: a matéria factual constante do ponto 3) dos factos provados e das alíneas C), E) e W) dos factos não provados.
Igualmente, por via da referida remissão, resulta claro o sentido que os recorrentes entendem dever ser dado à matéria de facto por eles impugnada.
Afigura-se também que os recorrentes observam o requisito impugnatório previsto na alínea b) do n.º 1 do artigo 640.º. Com efeito, analisado o corpo alegatório, verifica-se que aludem a documentos (ofício remetido pela Câmara Municipal ..., fotografias e levantamento topográfico), às regras ou máximas da experiência comum e a depoimentos testemunhais gravados - indicando, quanto a estes, as passagens da gravação - relacionando tais elementos com os factos que impugnam.
Cumpridos, assim, de forma suficiente os referidos ónus, nada obsta ao conhecimento da impugnação deduzida.
Vejamos, pois, o mérito de tal impugnação.
Dispõe o artigo 662.º, n.º 1, do Código de Processo Civil que «a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos dados como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa».
Esta norma abrange tanto as situações em que se impõe a aplicação de regras vinculativas de direito probatório material - designadamente quanto ao ónus da prova, admissibilidade dos meios probatórios e respetivo valor - como aquelas em que a reapreciação resulta da impugnação da decisão sobre a matéria de facto.
A Relação aprecia a prova segundo o princípio da livre apreciação, com a mesma amplitude de poderes da 1.ª instância, nos termos do artigo 607.º, n.º 5, do Código de Processo Civil. Deste modo, após análise global dos meios probatórios produzidos, deve formar a sua própria convicção, sem outras limitações além das decorrentes do direito material aplicável.
Todavia, não está em causa a realização de um novo julgamento global, nem se exige - nem é permitido - que a Relação proceda, oficiosamente, à reapreciação de toda a prova produzida e valorada pela 1.ª instância, com vista à obtenção de uma decisão inteiramente nova[4].
Assim, a intervenção deste Tribunal circunscreve-se ao exame da decisão recorrida e da respetiva fundamentação, à análise da prova gravada e ao confronto entre ambos, pronunciando-se apenas sobre os concretos pontos objeto de impugnação.
No exercício desta função, a Relação não se limita à deteção de erros manifestos de apreciação, podendo formar convicção diversa da 1.ª instância quanto aos factos impugnados, devendo, nesse caso, proferir nova decisão devidamente fundamentada, isto é, sustentada em elementos suficientes que justifiquem a alteração da convicção anteriormente formada (erro de julgamento - error in iudicando, concretamente error facti).
Partindo do princípio do dispositivo, cabe ao recorrente indicar os meios de prova que, no seu entender, deveriam ter conduzido o tribunal a quo a decisão diversa. Ainda assim, o tribunal ad quem não se encontra limitado a essa indicação - que constitui o ponto de partida da sua análise - podendo, e devendo, se necessário, socorrer-se de todos os meios de prova produzidos nos autos para confirmar ou infirmar a argumentação apresentada.
Não pode, porém, olvidar-se que, por força dos princípios da imediação, da oralidade e da concentração que caracterizam a produção da prova perante o juiz de 1.ª instância, este se encontra numa posição privilegiada para a sua apreciação, designadamente na perceção de elementos relativos à espontaneidade e credibilidade dos depoimentos, frequentemente não captáveis pela gravação.
Por essa razão, em situações de dúvida - nomeadamente perante depoimentos contraditórios ou fragilidade probatória - deve prevalecer a decisão proferida pela 1.ª instância, em respeito por aqueles princípios[5].
Assim, a alteração da matéria de facto só deve ser efetuada pelo Tribunal da Relação quando este, após proceder à audição efetiva da prova gravada, conclua, com a necessária segurança, que os depoimentos prestados em audiência final, conjugados com a restante prova produzida, apontam em direção diversa e impõem conclusão diferente daquela que vingou na primeira instância.
Feitas estas considerações, e após a audição integral dos registos sonoros dos depoimentos testemunhais prestados em audiência de julgamento, desde já adiantamos que não vislumbramos razões para colocar em causa o juízo probatório do tribunal a quo relativamente aos factos não provados acima referidos.
Analisemos, então, cada um dos pontos impugnados.
Quanto ao ponto 3) dos factos provados
Este ponto da matéria de facto tem o seguinte teor: "Tal caminho tem iluminação pública, a limpeza e o arranjo do mesmo é feito pela Junta de Freguesia, o que era do conhecimento da autora".
Pretendem os recorrentes que tal redação seja alterada para a seguinte: "Tal caminho é iluminado através de quatro aparelhos de iluminação ligados à rede de iluminação pública, tem início no cruzamento com a rua de ... e termina junto a uma habitação, a limpeza e o arranjo do mesmo é feito pela Junta de Freguesia, o que era do conhecimento da Autora."
Esta alteração visa refletir, no entendimento dos recorrentes, o que resulta do teor do ofício da Câmara Municipal ... junto aos autos a 6 de fevereiro de 2025 (ref. eletrónica n.º 7042952).
Sucede que, de acordo com os princípios da utilidade e pertinência a que estão submetidos todos os atos processuais, o exercício dos poderes de controlo sobre a decisão da matéria de facto só é admissível se recair sobre factos com interesse para a decisão da causa, segundo as diferentes soluções plausíveis de direito que a mesma comporte (cfr. arts. 6.º, n.º 1, 130.º e 662.º, n.º 1, do Código de Processo Civil).
Quer isto dizer que o dever de reapreciação da prova por parte da Relação apenas existe no caso de o recorrente respeitar todos os ónus previstos no art.º 640.º, n.º 1, do Código de Processo Civil e, para além disso, a matéria em causa se afigurar relevante para a decisão final.
No caso, o que está em causa - e importa determinar, face à causa de pedir que suporta a pretensão reconvencional formulada pelos réus - é a existência de sinais da natureza pública do caminho que atravessa o conjunto predial por eles prometido adquirir e a possibilidade de os mesmos serem conhecidos dos réus à data da celebração do contrato-promessa.
Ora, sendo evidente, para esse efeito, a existência de iluminação pública nesse caminho - tal como alegado pelos autores nos artigos 26.º a 28.º da sua petição inicial e demonstrado no facto impugnado - parece-nos irrelevante determinar o número exato de aparelhos de iluminação pública ali existentes ou a sua concreta localização.
Nessa medida, a visada alteração da matéria de facto, nos termos preconizados pelos recorrentes, afigura-se-nos totalmente irrelevante para a decisão do recurso, pelo que não deverá proceder-se à sua apreciação.
Improcede, assim, a impugnação relativa ao ponto 3) dos factos provados.
Entendem os apelantes que o facto constante da alínea c) do elenco dos não provados - "No momento da contratação, os réus verificaram a existência do caminho e foram informados pela autora que não tinha natureza pública e que eventualmente poderia ser usado por um ou dois proprietários confinantes para serviços agrícolas esporádicos, denominando-se caminho fazendeiro" - deve ser considerado provado, por corresponder ao afirmado no ponto 15 dos factos provados.
A decisão recorrida, para fundamentar a não prova do mencionado ponto, consignou: "Desde logo, a Autora declarou que a natureza do caminho nunca foi comentada entre as partes no âmbito das negociações, pelo que nunca poderia ter ocultado a natureza pública do caminho em causa nos autos;
A testemunha DD, marido da Autora, revelando os documentos juntos aos autos que o mesmo teve intervenção direta em alguns dos factos em apreço, declarou que o caseiro da Quinta recebeu ordens para que os Réus visitassem a Quinta quando quisessem, o que aconteceu; os Réus visitaram a Quinta, sobrevoaram a Quinta com recurso a drone e tiraram fotografias (declarações que têm respaldo no teor do documento 14 dos autos); declarou que a natureza do caminho nunca foi tema de conversa entre as partes; (sublinhado nosso).
A testemunha EE, consultora imobiliária, atividade que exerce por conta da A..., declarou acerca dos contactos entre as partes e descreveu que a primeira visita à Quinta ..., na sua presença, ocorreu a 6 de dezembro de 2021, e que tudo correu bem; O tema da natureza do caminho não foi falado, (sublinhado nosso) sendo que, para a testemunha, dadas as características do caminho, era óbvio que o mesmo não poderia pertencer à Quinta ..., pois, se pertencesse à Quinta, estaria vedado com um portão; (…)
Por tudo isto, e conjugando toda a prova que se analisou, o tribunal logrou ficar convencido de que os Réus, nas negociações que se iniciaram a partir da segunda quinzena de dezembro de 2021, estiveram representados por Advogado, que os acompanhou durante as negociações e até à celebração do acordo; Durante as negociações que conduziram à celebração do contrato-promessa, os Réus não pediram que fossem esclarecidos sobre a natureza do caminho - ou a autora os deu ou os informou que o caminho era privado, (sublinhado nosso) e não formou convicção segura de que, no momento da contratação do acordo, os Réus verificaram a existência do caminho e foram informados pela Autora que não tinha natureza pública e que eventualmente poderia ser usado por um ou dois proprietários confinantes para serviços agrícolas esporádicos, denominando-o de caminho fazendeiro."
Ouvidos integralmente os depoimentos produzidos em audiência de julgamento, não se vislumbra fundamento para divergir deste juízo probatório.
Com efeito, nenhum desses depoimentos ou declarações permite corroborar que, durante as negociações ou no momento da contratação, os réus tenham questionado a autora (ou o seu cônjuge) acerca da natureza do referido caminho, nem que lhes tenha sido transmitido que o caminho era privado, apenas podendo ser usado por alguns dos proprietários dos prédios confinantes.
Podemos mesmo dizer que, salvo o devido respeito, os recorrentes incorrem num equívoco ao sustentar que a prova deste facto decorre do ponto 15 dos factos provados. Este último refere-se, inequivocamente, a informação prestada em momento posterior à celebração do contrato-promessa, já após os réus terem sido interpelados por populares e pela Junta de Freguesia para removerem o portão que haviam instalado no caminho.
De resto, das declarações de parte do réu AA não resulta que, em momento anterior, lhe tenha sido prestada qualquer informação sobre a natureza ou utilização do caminho.
Assim, a impugnação do facto constante da alínea c) carece de fundamento.
Tal facto tem a seguinte redação: "Convicção reforçada pela inexistência de qualquer sinalização de estrada ou caminho público no levantamento topográfico anexo ao contrato-promessa de compra e venda."
Defendem os recorrentes que este facto deve transitar para o elenco dos factos provados, por resultar do levantamento topográfico anexo ao contrato-promessa e das cadernetas prediais urbanas juntas aos autos, dos quais se extrairia a inexistência de demarcação de um caminho público a atravessar a propriedade prometida vender.
Parece-nos que a afirmação de natureza factual que se pode extrair da redação da supratranscrita alínea e) será a de que os reconvintes estavam convencidos da natureza privada de tal caminho em virtude da ausência de representação do mesmo nos referidos documentos.
A respeito da não prova deste facto, escreveu-se na decisão recorrida o seguinte:
"Também não foi feita prova cabal que nos momentos em que os Réus visitaram os prédios prometidos vender verificaram que tal caminho se encontrava com muita vegetação aparentando não ter qualquer utilização, pelo que ficaram convictos da natureza privada do caminho e que tal convicção reforçada pela inexistência de qualquer sinalização de estrada ou caminho público no levantamento topográfico anexo ao contrato-promessa de compra e venda. Veja-se que tal convicção não tem arrimo nas características dos terrenos que os Réus visitaram: uma Quinta, por norma, pelo normal acontecer, encontra-se delimitada, com vedações/muros e portões de acesso, o que não existia no caminho em causa, o qual está ladeado por muros de pedra e termina em terrenos de terceiros sem que esteja tal acesso vedado ou condicionado.
Acresce que resulta dos autos o anexo o levantamento topográfico de onde resulta a delimitação do caminho - vide fls. 30 dos autos - pelo que, se o mesmo fizesse parte integrante da Quinta ..., não estaria delimitado."
Ora, tendo presente que os documentos referidos pelos recorrentes, a nosso ver, não são, por si só, suficientes para considerar demonstrada a alegada convicção dos recorrentes, promitentes compradores, acerca da natureza privada daquele caminho (ou seja, que a área do mesmo estava incluída nos imóveis que prometeram comprar), a verdade é que não logramos extrair da prova produzida quaisquer elementos que permitam infirmar o supra exposto juízo probatório do tribunal de primeira instância acerca do mencionado facto constante da alínea e).
Daí que, também nesta parte, não deva proceder a impugnação dos recorrentes.
Este ponto - relacionado com o imediatamente anterior (al. v) - deve ler-se, a nosso ver, da seguinte forma: (A travessia dos prédios prometidos vender por um caminho público) “retira toda a privacidade ao conjunto predial e, em especial, à casa que os Réus passaram a usar como habitação."
Entendem os recorrentes que este ponto deve ser considerado provado com base nas regras da experiência comum, de acordo com as quais a existência de uma estrutura pública, como um caminho, necessariamente interfere com a privacidade de uma propriedade privada.
Contudo, a afirmação em causa assume natureza claramente conclusiva. Trata-se de um juízo valorativo que apenas poderia resultar da apreciação de factos concretos (que não foram alegados) - como a configuração do caminho, a existência ou inexistência de vedações, ou o grau de visibilidade para o interior da propriedade - e não de um facto autónomo suscetível de prova direta.
Como é pacificamente entendido[6], na seleção dos factos em sede de decisão da matéria de facto (art.º 607.º, n.º 4, do Código de Processo Civil), o juiz deve atender à distinção entre factos, direito e conclusão, e acolher apenas o facto simples, afastando de tal decisão os conceitos de direito e as conclusões que mais não são que a lógica ilação de premissas, atendendo a todos os factos relevantes segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito.
Como se decidiu no Ac. do STJ de 28/09/2017[7]: "Muito embora o art. 646.º, n.º 4, do anterior CPC tenha deixado de figurar expressamente na lei processual vigente, na medida em que, por imperativo do disposto no art.º 607.º, n.º 4, do CPC, devem constar da fundamentação da sentença os factos julgados provados e não provados, deve expurgar-se da matéria de facto a matéria suscetível de ser qualificada como questão de direito, conceito que, como vem sendo pacificamente aceite, engloba, por analogia, os juízos de valor ou conclusivos."
Assim, por conter matéria puramente conclusiva, o referido ponto não pode ser considerado no elenco dos factos provados.
A ilicitude da resolução extrajudicial do contrato-promessa operada pelos réus/promitentes-compradores e o consequente direito da autora/promitente-vendedora a fazer sua a quantia entregue a título de sinal, por incumprimento definitivo imputável àqueles
A eventual redução equitativa da quantia entregue a título de sinal.
A sentença da 1.ª instância concluiu, por um lado, pela resolução do contrato-promessa com fundamento no incumprimento definitivo dos réus, na qualidade de promitentes compradores, consubstanciado na resolução ilícita do contrato por estes operada, equivalente a uma recusa categórica dos réus em cumprir a prestação a que estavam vinculados. Em coerência, condenou-os a restituir à autora, promitente vendedora, os imóveis objeto do contrato-promessa e a reconhecer o direito desta a fazer sua a quantia de €189.000,00, que lhe fora entregue a título de sinal.
Absolveu os réus dos demais pedidos contra eles formulados e, bem assim, absolveu a aurora do pedido reconvencional, o qual visava, essencialmente, o reconhecimento da resolução contratual por causa imputável a esta e consequentemente a sua condenação a restituir, em dobro, o valor que recebeu a título de sinal.
Para o caso de tal entendimento não proceder, sustentam ainda os recorrentes que a retenção integral do valor entregue a título de sinal configura abuso de direito, não devendo a quantia a reter pela autora exceder 5% do preço convencionado.
Vejamos.
É incontroverso, face à matéria de facto dada como provada, que os recorrentes e a recorrida celebraram entre si um contrato-promessa bilateral relativo a sete imóveis pertencentes à recorrida, os quais, no seu conjunto, são designados por “Quinta ...”. (ponto 7) dos factos provados).
Entendem os recorrentes que, estava a autora, promitente vendedora, obrigada a vender os imóveis livres de ónus e encargos e, por isso, a existência de um caminho público que atravessar tais imóveis configura uma impossibilidade (definitiva) de cumprimento do contrato promessa a ela imputável.
Contudo, não podemos concordar com tal argumentação.
O incumprimento definitivo de um contrato-promessa pode verificar-se, designadamente, pela ocorrência de um comportamento do devedor que exprima inequivocamente a vontade de não cumprir o contrato; pela inobservância de um prazo fixo essencial para a prestação; pela perda de interesse do credor na prestação em consequência da mora da outra parte; ou ainda por, encontrando-se o devedor em mora, não realizar a prestação dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor. Tudo isto encontra acolhimento no n.º 1 do art. 808.º do Código Civil.
A perda de interesse do credor é apreciada objetivamente, o que significa que o valor da prestação deve ser aferido pelo tribunal em função das utilidades que aquela teria para o credor, tendo em conta, para o justificar, «um critério de razoabilidade própria do comum das pessoas» e a sua correspondência à «realidade das coisas» [8].
Quando tal não ocorra, deve entender-se que o contrato continua a ter interesse para as partes - o interesse do credor mantém-se - apesar da mora, e esta apenas se pode converter em incumprimento definitivo se a prestação não vier a ser realizada dentro do «prazo razoavelmente fixado pelo credor», sob a cominação estabelecida no preceito legal - interpelação admonitória ou cominatória[9]
Pressuposto da resolução do contrato promessa é, em regra, o incumprimento da obrigação principal - que, no caso, correspondia ao dever de emitir a declaração negocial de compra e venda nos termos em que haviam prometido - caracterizadora do contrato como sinalagmático.
Todavia, não podemos ignorar que, a par do dever primário ou principal de prestação coexistem outros deveres secundários e acessórios da prestação principal que se destinam a preparar o cumprimento e assegurar a sua perfeita realização[10] e cuja ligação funcional e incindível ao cumprimento da prestação principal permite afirmar que o seu incumprimento equivale ao incumprimento do dever/prestação primário.
No caso, os réus não questionam propriamente o incumprimento, pela autora, da obrigação principal assumida no contrato-promessa. O que está em causa é, antes, a falta de cumprimento de obrigações acessórias, destinadas a assegurar o correto cumprimento da obrigação principal e a satisfação do interesse contratual dos réus, às quais a autora estaria vinculada na qualidade de promitente-vendedora.
Com efeito, sustentam os recorrentes que, verificando-se a existência de um caminho público a atravessar os imóveis prometidos vender/comprar, está em causa um ónus que a autora estava obrigada a remover e não o fez, apesar de interpelada para o efeito.
E o certo que ficou provado que que, por carta datada de 29 de fevereiro de 2024, comunicaram à autora que o acordo celebrado foi feito no pressuposto de não existir qualquer ónus ou encargos a onerar os prédios, em conformidade com a cláusula quarto do contrato, e que perante a posição da Junta de Freguesia, no sentido de que o caminho que atravessa a Quinta tem natureza pública, antes de procederam à resolução do contrato por tal não corresponder ao seu interesse e frustrar as suas expetativas, solicitam à autora que facultasse declaração daquele órgão autárquico que ateste a inexistência de um caminho público. Mais se provou que, na sequência da resposta da autora, constante da carta de 26 de março de 2024 - na qual declarou que do contrato-promessa de compra e venda não resultava que o objeto da promessa incluísse o referido caminho - os réus comunicaram à autora, por carta de 5 de abril de 2024, que consideravam resolvido o contrato-promessa. Fundamentaram essa decisão no facto de a autora ter afirmado que o caminho tinha natureza pública e de nunca ter sido sua intenção adquirir os imóveis com a existência dessa via pública.
Contudo, como bem refere a sentença recorrida, a interpretação das declarações negociais constantes do contrato sub judice não revela, em toda a economia do contrato, a existência de qualquer cláusula pela qual a promitente-vendedora se tenha obrigado alienar os imóveis livres de ónus e encargos ou a eliminar ónus existentes sobre os prédios prometidos vender, designadamente relacionados com o referido caminho.
Com efeito, na redação da cláusula quarta do contrato - da qual os recorrentes pretendem extrair a obrigação de a autora alienar os imóveis livres de ónus e encargos - não existe qualquer menção a ónus e encargos, caminho público ou fazendeiros, referindo-se expressamente “a notificação, reclamações, ação judicial, de arbitragem ou outro processo pendente ou ameaça dele, que possa afetar o direito dos Promitentes Compradores sobre o acima identificado Imóvel, junto de Tribunal, de qualquer departamento governamental ou autoridade local que, de algum modo afete ou venha afetar os direitos dos Promitentes Compradores, ou por qualquer forma determinar o acréscimo de custos previstos com a aquisição do imóvel, declarando a Autora que não tem conhecimento de qualquer facto suscetível de alterar, reduzir ou anular os efeitos das declarações prestadas supra”.
Tal como em refere a sentença recorrida, para“um declaratário normal colocado posição do real declaratário, os réus - art. 236º do Código Civil - tendo em conta o teor do contrato, os elementos literais da declaração e o contexto das declarações negociais retratadas na factualidade apurada, tal cláusula não pode ser entendida como declaração de que inexista qualquer outra circunstância que os limitasse ou condicionasse , nomeadamente ónus e encargos ou que o caminho não tinha natureza pública.”
Em todo o caso, sempre se dirá que, face à exiguidade dos factos provados, mormente quanto à natureza do caminho - se estamos perante um caminho público ou antes diante de uma servidão que onera os prédios prometidos vender - não sabemos se este configura (ou não) ónus sobre os imóveis que a autora prometeu vender aos réus.
Diga-se ainda que o teor do contrato e os demais factos dados como provados não permitem concluir que a autora tenha garantido que a área do referido caminho integrava os prédios prometidos vender, não pertencendo assim ao domínio público, nem que as partes tenham estipulado que o contrato definitivo apenas seria outorgado caso o caminho servisse exclusivamente os prédios da “Quinta ...”.
Conclui-se, assim, pela não verificação do fundamento invocado pelos réus, na missiva de 5 de abril de 2024, para operar a resolução extrajudicial do contrato-promessa celebrado com a autora.
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Defendem ainda os recorrentes que, mesmo que assim não se entendesse, a autora incumpriu o dever de esclarecer quanto à natureza pública do referido caminho, violando os deveres de boa-fé a que estava obrigada.
Apesar de tal alegado ilícito pré-contratual não ter sido invocado como fundamento da resolução operada pela referida missiva, pretendem que o mesmo seja agora apreciado como fundamento de resolução contratual, por causa imputável à promitente-vendedora, cujo reconhecimento visam obter em sede reconvencional.
Vejamos.
Quer antes da celebração dos contratos (cfr. art. 227.º do Código Civil), quer no âmbito da sua execução (cfr. art. 762.º, n.º 2 do Código Civil), as partes devem proceder reciprocamente de acordo com a regra de conduta da boa-fé.
Desta regra decorrem deveres como os de comunicação, informação e esclarecimento, que recaem sobre as partes em todo o processo negocial, desde a sua formação.
Tanto a doutrina como a jurisprudência têm vindo a erigir a tutela da confiança como princípio orientador da delimitação dos deveres pré-contratuais de informação.
A questão que se coloca é a de saber como fundamentar e concretizar a existência desses deveres.
Em termos gerais, entende-se que deve ser reconhecida proteção jurídica ao direito à informação sempre que o contraente a informar se encontre, face às circunstâncias, numa posição de confiança justificada, quer na veracidade das informações prestadas pelo outro contraente, quer na prestação voluntária, por este, das informações necessárias à formação consciente do consentimento[11].
Em concreto, existirá um dever pré-contratual de informar quando a informação em causa seja essencial para a decisão de contratar - ou de não contratar - da contraparte, ou para a decisão de contratar naqueles termos ou em termos diversos.
É ainda necessário que exista um desnível de conhecimento entre as partes que justifique a proteção do credor da informação. Tal assimetria apenas se verifica quando o credor da informação desconheça - e não devesse conhecer - o facto sujeito a informação.
De todo o modo, não se justifica a exigência desse dever quando a outra parte poderia, utilizando um grau médio de diligência, obter por si mesma as informações em causa, falando-se, então, num ónus de autoinformação.
Como refere o Acórdão do STJ de 4/04/2006[12], “não se inclui no dever de informação da contraparte implícito na regra de atuação segundo a boa-fé do art.º 227.º do Código Civil a obrigação de dar a conhecer elementos ou circunstâncias a que qualquer pessoa tem acesso desde que atue com a diligência do homem médio”.
A violação culposa deste dever de informação é sancionada pela ordem jurídica, designadamente através do instituto da responsabilidade pré-contratual.
Nos termos do n.º 1 do art.º 227.º do Código Civil, “quem negoceia com outrem para a conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa-fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte”.
Ao impor a boa-fé como regra de conduta, este preceito estabelece como pressuposto da responsabilidade uma atuação violadora dessa regra, a qual abrange um conjunto de deveres - entre os quais os deveres de informação, proteção e lealdade - que visam, essencialmente, proteger a confiança[13]
Na previsão desta norma incluem-se, designadamente, a rutura de negociações, a conclusão de um contrato ineficaz e a proteção face a contratos “indesejados”, nomeadamente quando se trate da celebração de um contrato não correspondente às expectativas, devido ao fornecimento de informações erradas ou à omissão de esclarecimentos devidos[14]
Neste âmbito, tem-se colocado a questão de saber se o dever de indemnização, na hipótese de violação de deveres de informação que conduzam à celebração de um contrato indesejado, pode traduzir-se no direito de revogar o contrato como forma de reconstituição natural do dano, o que pressupõe considerar que a celebração de um contrato em tais circunstâncias constitui, em si mesma, um dano[15].
Parece ser esse o entendimento dos recorrentes ao invocar a violação do art.º 227.º do Código Civil como fundamento da resolução contratual por si operada.
Contudo, salvo o devido respeito por opinião contrária, afigura-se que não lhes assiste razão.
Desde logo, contrariamente ao alegado, os réus não demonstraram que, no momento da contratação (ou anteriormente, na fase das negociações do contrato), tivessem sido informados pela autora de que o referido caminho não tinha natureza pública, sendo apenas utilizado por proprietários confinantes para serviços agrícolas esporádicos (facto constante da alínea C). Não ficou, assim, demonstrado que a autora tenha prestado informações falsas ou inexatas na fase pré-contratual.
Acresce que os réus não alegaram que a convicção de que o caminho integrava os prédios prometidos adquirir e não tinha natureza pública tenha sido determinante para a celebração do contrato-promessa ou para a definição dos respetivos termos. Limitaram-se a dizer que a natureza pública do caminho desvalorizaria o conjunto predial, em razão da perda de privacidade e da insegurança, factos que, de resto, não lograram provar.
Por fim, tendo ficado demonstrado que o caminho dispunha de iluminação pública e que os réus tiveram livre acesso aos prédios, sem que, ainda assim, na fase de negociações tenham solicitado à autora quaisquer esclarecimentos quanto à natureza do caminho (factos n.ºs 3, 4 e 5), conclui-se que não cumpriram o ónus de autoinformação que sobre eles recaía, o que, por si só, afasta a existência de um dever de informação por parte da autora relativamente à natureza pública do referido caminho.
Para os recorrentes, esta situação relevará como uma impossibilidade (definitiva) de cumprimento do contrato-promessa, imputável à recorrida, promitente-vendedora, que constitui fundamento da resolução do contrato que pretendem ver reconhecida em reconvenção.
Vejamos.
Os prédios prometidos vender vêm identificados, no contrato-promessa, por referência às respetivas descrições prediais e inscrições matriciais, integrando o conjunto cinco prédios urbanos e dois prédios rústicos (cf. cláusula primeira do mesmo contrato).
Todavia, conforme decorre da factualidade apurada, “(e)m virtude da expropriação dos terrenos para a construção da autoestrada (A25), alguns dos prédios supra referenciados sofreram alterações que tiveram de ser harmonizadas no registo e na matriz predial, e a situação atual dos prédios (urbanos e rústicos) é a seguinte:
7.1 Os prédios urbanos sob os artigos ...29 (1), ...30 (5) e ...31 (7) foram anulados.
7.2 A ficha do prédio ...71 (6), da freguesia ... foi expropriada para construção da A25.
7.3 As fichas dos prédios ...70 (4), ...72 (2) e ...73 (3) da freguesia ... foram inutilizadas e anexados ao prédio sob a ficha ...66.
7.4 O atual prédio descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob a ficha ...66, da freguesia ..., com uma área total de 41 352 m2, integra os seguinte prédios: os urbanos sob o artigo ...75 (2) e o atual artigo ...34 (4) proveio do extinto ...34; Os rústicos sob o artigo ...98 (3) e o atual rustico ...15 - que teve origem no ...99 (6).
7.5 O atual prédio descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob a ficha ...99, da freguesia ..., com uma área total de 75 265 m2, integra os seguintes prédios: o urbano sob o atual artigo ...13 - que teve origem no rustico ...99 (6); o rústico sob o atual artigo ...16 - que teve origem no ...99 (6).
Face ao exposto, defendem os recorrentes a ocorrência de uma alteração substancial do conjunto predial prometido vender, composto por sete imóveis (5 urbanos e dois rústicos), que totalizavam uma área total de 116.675 m² - “transfigurados” em dois prédios mistos, com uma área total de 116.617,35 m².
Não nos parece que lhes assista razão.
Na realidade, não estamos perante qualquer alteração da realidade material dos prédios prometidos vender, mas tão-só perante uma modificação da realidade matricial e registal desses mesmos prédios.
Tal alteração, de resto, foi expressamente prevista na cláusula n.º 6.2 do contrato, nos termos da qual, “Mais se declararam que as cadernetas prediais, certidões permanentes e licenças de utilização que compõem o imóvel estão a ser submetidas a atualizações na respetiva repartição de Finanças, Conservatória do Registo Predial e Câmara Municipal de ..., de acordo com o levantamento topográfico que se anexou ao acordo, pelo que virão a ser substituir as que são descritas neste CPCV no acto da Escritura de Compra e Venda. - Cláusula primeira, n.º 2 do acordo”.
Não se pode, assim, afirmar, ao contrário do que sustentam os recorrentes, que tinham direito a exigir da promitente vendedora a transmissão de sete distintos prédios urbanos e rústicos. Com efeito, apenas teriam direito a que lhes fosse transmitida a realidade predial que, à data da outorga do contrato, correspondia às descrições prediais e inscrições matriciais nele identificadas, independentemente das posteriores alterações que tais descrições e inscrições possam ter sofrido.
Daí que não possa dizer-se que se verifica qualquer desconformidade entre a realidade física ou material da coisa imóvel objeto do contrato definitivo prometido e a atual descrição que dele é feita no registo predial e na matriz.
É certo que os réus alegaram que tinham a expectativa de adquirir cinco prédios urbanos e dois prédios rústicos, pelo que as referidas alterações das descrições prediais e matriciais lhes causaram um prejuízo, na medida em que pretendiam negociar, por venda do direito de propriedade ou do direito real de habitação periódica, os prédios urbanos que se encontravam autonomizados (artigo 46º da contestação). Em concreto alegaram que “tinham a expectativa de realizar cerca de €500.000,00 com a comercialização dos prédios urbanos, pois tinham diversos conterrâneos interessados em estabelecer residência em Portugal, e que encontraram nos prédios prometidos comprar pelos réus o lugar ideal para o fazer (artigos 48º a 50º da contestação/reconvenção)”, pelo que sofreram um prejuízo correspondente a uma redução superior a 70% do potencial de comercialização dos terrenos (artigo 76º da contestação/reconvenção).
Contudo, esta factualidade não resultou provada. E sempre se dirá que a mesma só poderia relevar no quadro de um eventual erro sobre os motivos determinantes da vontade de contratar (art.º 252º do Código Civil), determinante da anulabilidade do contrato-promessa, que não foi invocado pelos ora recorrentes.
Tampouco se pode afirmar que a discrepância entre a soma das áreas indicadas em cada uma das descrições prediais e matriciais identificadas no contrato-promessa e a soma das áreas que resulta das novas descrições prediais e inscrições matriciais - da qual resulta para estas uma área inferior àquela em 47,65 m² - traduza o invocado incumprimento imputável à autora.
Pese embora constar da planta/levantamento topográfico anexa ao contrato-promessa (que é representativa dos limites do conjunto de terrenos prometidos adquirir) a área total dos imóveis prometidos vender, a verdade é que do teor do contrato não decorre que a área desses imóveis tenha sido elemento essencial ou sequer relevante para a consumação do negócio. Assim é que, no corpo do contrato, nenhuma referência é feita à área dos imóveis, sendo o preço convencionado fixado de forma global, sem se fazer qualquer menção ao respetivo valor/m².
Podemos então concluir que se tratou de um contrato-promessa de compra e venda ad corpus e não ad mensuram.
Assim sendo, será aplicável o regime legal do art.º 888º do Código Civil, nos termos da qual:
“1. Se na venda de coisas determinadas o preço não for estabelecido à razão de tanto por unidade, o comprador deve o preço declarado, mesmo que no contrato se indique o número, peso ou medida das coisas vendidas e a indicação não corresponda à realidade.
2. Se, porém, a quantidade efetiva diferir da declarada em mais de um vigésimo desta, o preço sofrerá redução ou aumento proporcional”.
Em anotação a este artigo, dizem-nos Pires de Lima e Antunes Varela[16]: “O caso previsto, correspondente na venda de imóveis (especialmente de prédios rústicos) à venda ad corpus, difere do regulado no artigo anterior. Não se fixa agora preço por unidade, mas sim um preço global, embora se indique o número, peso ou medida da coisa vendida […]. Do facto de as partes não terem indicado o preço unitário extrai-se a conclusão de que elas formaram a sua vontade sobre o preço e a coisa globalmente consideradas, sendo apenas incidental a referência à quantidade, peso ou medida das coisas vendidas”.
Por outro lado, o facto de os imóveis prometidos vender terem área inferior àquela que vem indicada no contrato-promessa não corresponde a um defeito intrínseco da coisa.
No caso dos autos, como o contrato-promessa de compra e venda não foi negociado com base na área, nem no preço/m², tendo os imóveis sido prometidos vender como o conjunto que compõe a designada “Quinta ...”, sendo certo que se provou que os promitentes compradores tiveram livre acesso aos prédios antes da celebração do contrato, reforça-se a convicção de que relevante foi o seu propósito de comprar em conjunto aqueles prédios pelo preço ajustado, independentemente da área efetiva dos mesmos.
Não resulta assim da diferença de áreas um incumprimento contratual imputável à promitente vendedora, sendo certo que aos réus nem sequer assistiria o direito à redução proporcional do preço previsto no n.º 2 do citado art.º 888º do Código Civil, na medida em que a diferença de área efetiva corresponde tão só a 0,04% da área considerada no contrato-promessa.
Nestas circunstâncias, a resolução extrajudicial operada pelos ora recorrentes através da carta de 5 de abril de 2024, não tendo tido um fundamento legal ou convencional, correspondeu a uma declaração ilícita.
Além disso, como refere a sentença recorrida, dos factos provados “não resulta que a Autora tenha incumprido com qualquer obrigação contratual ou que sempre teve intenção de incumprir com a obrigação principal, nem que a Autora não estivesse na disponibilidade de toda a documentação necessária para se poder realizar o contrato definitivo”.
Além disso, os autos não revelam quaisquer outros factos suscetíveis de configurar uma situação de mora imputável à autora, e muito menos um incumprimento definitivo, culposamente causado por esta.
Tal circunstância obsta a que os ora recorrentes, na qualidade de promitentes-compradores, possam exigir a restituição em dobro da quantia entregue à promitente-vendedora a título de sinal, conforme pretendiam através da dedução da reconvenção, a qual foi, por isso, corretamente julgada improcedente.
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Tal remete-nos para a questão das consequências da resolução ilegítima, isto é, saber se a mesma determina, ou não, a cessação do vínculo contratual estabelecido.
Como bem assinala a sentença recorrida, a resposta a esta questão não é unânime, tratando-se de matéria controvertida[17].
A propósito de tal problemática, entendemos que, sendo ilícita a resolução, o credor deve, por princípio, manter a possibilidade de exigir judicialmente o cumprimento do contrato. Uma resolução ilegítima não pode produzir os efeitos jurídicos pretendidos pelo agente, por serem contrários à lei (art.º 280.º, n.º 1, do Código Civil).
E precisamente porque a resolução ilícita do contrato não pode determinar a sua extinção, o que pode suceder é a sua equiparação - apenas quando tal se justifique - a uma recusa categórica de cumprimento, conferindo à contraparte a possibilidade de resolver o contrato (até então subsistente, apesar da resolução ilícita) com base nessa recusa.
Com efeito, a jurisprudência tem entendido que a declaração inequívoca de um dos contraentes no sentido de não pretender cumprir o contrato-promessa gera incumprimento, legitimando a resolução pelo outro contraente, mesmo sem a verificação dos pressupostos do art.º 808.º do Código Civil[18]
Também a doutrina segue este entendimento, ao admitir a equiparação ou equivalência da declaração antecipada de não cumprir ao incumprimento[19]
Importa, contudo, afastar a ideia errada de que a declaração ilegal de resolução por uma das partes equivale, em qualquer caso, a uma recusa categórica de cumprimento, constituindo automaticamente fundamento de resolução para a outra parte, pois tal dependerá sempre da apreciação concreta das circunstâncias.
Para que, em situações de resolução infundada, se possa afirmar a existência de incumprimento antecipado e definitivo do contrato, exige-se uma ponderação casuística de todo o circunstancialismo da declaração de resolução, de modo que, segundo as regras da experiência comum, se possa concluir pela existência de uma recusa definitiva, firme e categórica de cumprimento por parte do promitente autor da declaração ilícita.
Como lapidarmente se refere no Acórdão do STJ de 26.09.2013[20]: “No caso de resolução ilícita de contrato-promessa só se deve falar em recusa de cumprimento definitivo quando de todo o circunstancialismo da declaração de resolução se puder concluir, de acordo com as regras da experiência comum, por uma recusa definitiva, firme, categórica de cumprimento por parte do promitente autor da declaração de resolução ilícita.”.[21]
A sentença recorrida entendeu que a carta datada de 5 de abril de 2024, pela qual os réus comunicaram à autora a resolução do contrato, traduz, da sua parte, “uma vontade de repor a situação vigente antes da celebração do contrato-promessa, o que constitui uma inequívoca declaração de que não cumprirão o contrato”.
Concordamos com tal entendimento.
Na verdade, embora invoquem um alegado incumprimento contratual da autora, os réus evidenciaram, na referida carta, a sua firme intenção de não celebrar o negócio prometido.
Com efeito, depois de a autora - em resposta à carta que os réus lhe haviam enviado em março de 2024 - lhes ter confirmado a natureza pública do caminho, estes manifestaram a intenção de resolver o contrato, alegando que nunca fora sua vontade adquirir os prédios com a existência daquela via pública.
Tal circunstância permite concluir que os réus não pretenderam apenas desvincular-se do contrato-promessa com fundamento no alegado incumprimento da autora, mas também recusar definitivamente o seu cumprimento.
Neste contexto, a declaração ilegítima de resolução do contrato-promessa, comunicada através da carta de 5 de abril de 2025, corresponde a uma manifestação categórica da vontade de não cumprir o contrato, equivalente ao incumprimento definitivo.
De resto, tal conclusão sai reforçada pela atuação dos réus no presente processo, na medida em que, em reconvenção, pedem que seja declarada a resolução do contrato de arrendamento por incumprimento definitivo imputável à autora, não se limitando a reiterar o fundamento invocado aquando da resolução extrajudicial, mas acrescentando outros fundamentos (que, como vimos, também improcedem).
Assente, por um lado, que o incumprimento definitivo do contrato-promessa é imputável aos réus e, por outro, que a autora nunca recusou a celebração do negócio prometido, não se encontrando, também ela, em situação de incumprimento contratual, assiste a esta, na qualidade de promitente-vendedora, conforme peticionado, o direito de fazer seu o valor do sinal prestado pelos réus, nos termos do n.º 2 do artigo 442.º do Código Civil, pretensão que tem naturalmente implícito o pedido de resolução do contrato com fundamento em causa imputável aos réus.
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Por fim, tendo a recorrente, nas conclusões do recurso, suscitado a questão da redução equitativa do montante entregue a título de sinal que a autora poderá fazer seu, por considerar que a perda integral desse valor se revela excessiva e contrária aos princípios da boa-fé, importa, antes de mais, proceder ao respetivo enquadramento legal.
A doutrina e a jurisprudência têm vindo a discutir a possibilidade de redução equitativa do sinal mediante aplicação analógica do regime legal da cláusula penal consagrado no artigo 812.º do Código Civil, o qual, nas palavras de Pinto Monteiro[22], visa “evitar um exercício abusivo do direito à pena”.
A referida norma, relativa à “Redução equitativa da cláusula penal”, estabelece no seu n.º 1 que: “A cláusula penal pode ser reduzida pelo tribunal de acordo com a equidade, quando for manifestamente excessiva, ainda que por causa superveniente; é nula qualquer estipulação em contrário.”
A doutrina e a jurisprudência maioritárias admitem a aplicação analógica deste regime à redução do sinal, justificando tal entendimento com a “afinidade funcional entre a cláusula penal e a cláusula ou convenção de sinal”, bem como com a similitude das funções prosseguidas por ambas as figuras, que atuam simultaneamente numa vertente compulsória e sancionatória do incumprimento[23].
No caso dos autos, os recorrentes não formularam, na fase própria - isto é, nos articulados - qualquer pedido de redução do sinal com fundamento na aplicação analógica do artigo 812.º do Código Civil. Com efeito, apenas nas alegações do recurso de apelação, e prevenindo a hipótese de insucesso quanto à impugnação da decisão que considerou definitivamente incumprido o contrato por facto a eles imputável, vieram requerer a redução equitativa do sinal.
Nessa medida, está-se perante uma “questão nova”, porquanto, mesmo admitindo-se - como admitimos - a aplicabilidade do regime do artigo 812.º do Código Civil ao sinal, sempre teria tal pretensão de ser objeto de pedido concreto pelos recorrentes. Com efeito, é entendimento pacífico que a redução prevista naquela norma não opera ex officio.[24]
Ainda assim, importa ressalvar a possibilidade de a perda do sinal pela parte incumpridora, atendendo ao seu montante e às demais circunstâncias do caso, poder configurar uma situação de abuso de direito, como pretendem os recorrentes. Nessas hipóteses, sendo o abuso de conhecimento oficioso, deverá o tribunal proceder à redução da cláusula penal sempre que o respetivo valor, ponderadas as concretas circunstâncias do caso, se revele manifestamente excessivo e clamorosamente ofensivo da boa fé e dos bons costumes (cf. art.º 334.º do Código Civil).
Todavia, deve ter-se presente que a redução equitativa da cláusula de sinal apenas poderá ser decretada quando o interessado alegue e prove factos demonstrativos de que aquela se mostra manifestamente excessiva e desproporcional relativamente aos danos causados pelo devedor através da sua conduta.
Trata-se de uma faculdade excecional e estritamente condicionada, cujo exercício apenas se justifica quando necessário para evitar situações de abuso, salvaguardando-se, desse modo, o princípio da autonomia privada.
Como refere o Supremo Tribunal de Justiça no acórdão de 12 de setembro de 2019[25], a propósito da redução equitativa da cláusula penal: “Sendo muitos e variados os índices que a doutrina aponta como devendo ser ponderados para a decisão do julgado e retendo apenas alguns dos mais importantes, poderia, por exemplo, a [autora]/recorrente ter provado a inexistência ou insignificância de prejuízos efectivos. Mas isto, por si só, não bastaria, dada a natureza da cláusula penal (compulsória, logo independente da existência e da extensão dos danos). Teria a [autora]/recorrente de ter provado, além disso, por exemplo, que a gravidade da ilicitude por si cometida e a gravidade da sua culpa no incumprimento do contrato eram especialmente leves. Teria, enfim, a [autora]/recorrente de ter provado que, pelo conjunto de elementos obtidos por aplicação destes e de outros critérios, se justificava a redução da pena (…).”
No mesmo sentido, refere o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 6 de julho de 2023[26]: “Entre os elementos relevantes para averiguar se há uma desproporção, ou se a desproporção é chocante, está a gravidade da ilicitude e da culpa do devedor (in casu, do promitente-vendedor) - a redução do sinal justifica-se tanto mais, quanto menos grave forem a ilicitude e a culpa do devedor.”.
Na situação em apreço, embora não se questione que o valor do sinal que a autora poderá reter em consequência do incumprimento do contrato-promessa é objetivamente elevado - correspondendo a 30 % do preço estipulado - não se vislumbra que o grau de ilicitude da atuação dos réus/promitentes-vendedores seja reduzido, nem resulta dos autos qualquer circunstância suscetível de mitigar a respetiva culpa.
Acresce que os réus não alegaram, igualmente, a inexistência ou reduzida relevância dos prejuízos sofridos pela autora em consequência do incumprimento do contrato-promessa, de modo a permitir concluir pela existência da referida “chocante desproporção” entre esses danos e a indemnização resultante da retenção do sinal.
Consequentemente, na ausência de factos concretos que permitam afirmar a desproporcionalidade da retenção do sinal, improcede o pedido de redução equitativa.
Improcede, assim, o recurso.
Os recorrentes, por terem decaído no recurso interposto, deverão suportar as respetivas custas, em aplicação do princípio da causalidade consagrado no artigo 527.º do Código de Processo Civil.
Sumário (elaborado nos termos do art.º 663º, nº7 do Código de Processo Civil): (…).Pelos fundamentos expostos, julga-se a apelação improcedente e, em consequência, mantém-se a decisão recorrida
Custas pelos recorrentes
Coimbra, 28 de maio de 2026
Assinado eletronicamente por:
Hugo Meireles
Marco António de Aço e Borges
Luís Miguel Caldas
[1] Processo n.º 3674/21.5T8VIS.C1.S1, acessível em www.dgsi.pt
[2] Acórdão de Uniformização de Jurisprudência (AUJ) n.º 12/2023, publicado em 14.11.2023.
[3] Processo n.º 77/06.5TBGVA.C2.S2, acessível em www.dgsi.pt
[4] Abrantes Geraldes, op. cit. pág. 340.
[5] Neste sentido, Ana Luísa Geraldes, em «Impugnação e reapreciação da decisão sobre a matéria de facto, Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Lebre de Freitas, Volume I, pág. 609.
[6] Cf. entre outros, Anselmo de Castro, in “Direito Processual Civil Declaratório”, vol. III, 1982, pgs. 268 e 269.
[7] Proc. nº809/10.7TBLMG.C1.S1, disponível em http://www.dgsi.pt/jstj.
[8] Cfr. Pessoa Jorge, Ensaio sobre os Pressupostos da Responsabilidade Civil, pag. 20, nota 3; Galvão Teles, Obrigações, 4.ª ed., pag. 235; Ac. STJ, 21/5/98, BMJ, 477.º-468.
[9] Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, I, 9.ª ed., pags. 532 e segs.
[10] Almeida Costa, Direito das Obrigações, 4.ª edição, pág. 48
[11] Neste sentido, cf. Mariana Fontes da Costa, O Dever Pré-Contratual de Informação, in RFDUP, A-4, pag. 377.
[12] Processo n.º 06A222, disponível em www.dgsi.pt
[13] Cf. Prof. António Menezes Cordeiro, Da boa fé no Direito Civil, Almedina, Coimbra, 1997, pags. 650 a 651.
[14] Prof. Jorge Sinde Monteiro, Responsabilidade por Conselhos, Recomendações ou Informações, Almedina, Coimbra, 1989, p. 355.
[15] Sobre esta a questão, confrontar Comentário ao Código Civil, UCP, Parte Geral, 2ª Edição, UCP Editora, pag. 618 e segs. (em anotação ao art.º 227º)
[16] Código Civil Anotado”, II Volume, págs. 179-180.
[17] No sentido afirmativo, isto é, de que a resolução infundada é operante, posicionam-se Romano Martinez (Cessação do Contrato, Almedina, 2.ª edição, 2006, pag. 221), Pinto Monteiro (Contrato de Agência, Anotação, Almedina, 5.ª edição, 2004, pag. 128), e ainda o Acórdão da Relação de Lisboa de 10/12/2009, proc. 6240.05.9TVLSB.L1-7, disponível em www.dgsi.pt., bem como o Ac. do TRP de 13 de março de 1997 (CJ, T.II, pag. 196 e segs). A corrente contrária, que entende que a resolução ilegítima não determina a cessação do contrato é defendida, entre outros, por Fernando de Gravato Morais (in Contrato-Promessa em Geral e Contratos-Promessa em Especial, Almedina, 2009, pags. págs. 164 e 165 de) e Calvão da Silva (in A declaração da intenção de não cumprir e pressupostos da resolução por incumprimento, in Estudos de Direito Civil e Processo Civil, Almedina, 1999, pags. (págs. 134 e 158): neste sentido, vão também os acórdão do TRP de 20/04/2004 (processo n.º 0421191, acessível em www.dgsi.pt) e o acórdão desta Relação de 21/09/2010 (processo n.º 3106/08.4TBAVR.C1., disponível em www.dgsi.pt).
[18] Cf. Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, de 29 de junho de 2006 (processo n.º 06B1991), e do Tribunal da Relação de Lisboa, de 20 de abril de 2006 (processo n.º 2478/2006-6), ambos acessíveis em www.dgsi.pt.,
[19] Neste sentido, Calvão da Silva, em Sinal e Contrato-Promessa, 1988, pág. 91 e segs.
[20] Processo n.º 564/11.3TVLSB.L1.S1, acessível em www.dgsi.pt
[21] Neste sentido, confronte-se o Acórdão desta Relação de 13/05/2025 (processo n.º 5714/19.9T8CBR.C1, in www.dgsi.pt
[22] Cláusula Penal e Indemnização, 1990, pag. 733
[23] Neste sentido, confrontar, entre outros, o Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 06-07-2023 e Pinto Monteiro (Cláusula Penal e Indemnização, pag. 214 e segs). Contra este entendimento, manifestaram-se Antunes Varela (em anotação do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça e 3 de novembro de 1983, in BMJ, n.º 331) e Calvão da Silva (in Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, p. 302).
[24] Pinto Monteiro, obra citada, p. 734 e João Calvão da Silva, obra citada, p. 275, nota 501, in fine.
[25] Processo n.º processo n.º 9018/16.0T8LSB.L1.S2, acessível em www.dgsi.pt
[26]Processo n.º 547/20.2T8ALM.L1.S1, acessível em www.dgsi.pt