| 3221/21.9T8CBR.C1 |  |
ESTIPULAÇÕES VERBAIS ACESSÓRIAS
RESOLUÇÃO
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
II. Acordadas verbalmente, no âmbito de um contrato-promessa de compra e venda, a eliminação do pagamento de uma tranche intercalar do sinal e a prorrogação do prazo para a celebração do contrato definitivo, tais alterações contratuais revestem natureza meramente acessória, não incidindo sobre elementos essenciais do contrato, pelo que são válidas e eficazes, não obstante a falta de redução a escrito.
III. Tendo sido validamente eliminada, por acordo das partes, a obrigação de pagamento da segunda tranche do sinal, não pode a promitente vendedora invocar a falta desse pagamento como fundamento do incumprimento dos promitentes compradores, nem, com base nele, proceder validamente à resolução do contrato-promessa.
IV. A resolução do contrato-promessa pressupõe, em regra, o incumprimento definitivo da obrigação, não bastando a simples mora, podendo aquele resultar de interpelação admonitória, perda objetiva do interesse do credor, fixação de prazo essencial, impossibilidade de cumprimento ou recusa perentória de cumprir.
V. Não resultando do contrato-promessa ou da matéria de facto provada que o prazo para a celebração do contrato definitivo tivesse natureza de prazo essencial, o seu decurso apenas colocou a promitente vendedora em situação de mora, podendo os promitentes compradores converter essa mora em incumprimento definitivo mediante a fixação de um prazo suplementar razoável, nos termos do artigo 808.º, n.º 1, do Código Civil.
VI. A resolução ilícita do contrato-promessa não determina, por si só, a sua extinção, mas pode, em função das circunstâncias concretas que rodearam a declaração resolutiva, traduzir uma recusa definitiva, firme e categórica de cumprimento, suscetível de configurar incumprimento definitivo.
VII. Tendo a promitente vendedora, depois de comunicar aos promitentes compradores uma resolução infundada do contrato, passado a publicitar para venda a terceiros a habitação que lhes havia prometido vender e vindo posteriormente a concretizar essa venda, tal comportamento é objetivamente incompatível com a subsistência do contrato-promessa e traduz uma recusa firme e inequívoca de cumprir a obrigação de celebrar o contrato definitivo.
(Sumário elaborado pelo Relator)
Adjuntos: Emília Botelho Vaz
Luís Manuel Carvalho Ricardo
I. Relatório
AA e BB, casados entre si, residentes em ..., instauraram contra «A..., Ldª», com sede em ..., uma ação declarativa, sob a forma de processo comum, pedindo:
a) Que seja decretada a resolução do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os Autores e a Ré;
b) Que a Ré seja condenada a pagar aos Autores a quantia de € 70.000,00, correspondente ao dobro do sinal por estes entregue àquela em 15/01/2018;
c) Que a Ré seja condenada no pagamento dos juros vencidos e vincendos, estes a contar da citação, à taxa legal, até integral pagamento.
Para fundamentar a sua pretensão, alegaram, em síntese, que:
- Em 13 de janeiro de 2018, celebraram com a Ré um contrato-promessa de compra e venda de uma moradia, pelo preço de € 350.000,00, tendo entregue, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 35.000,00;
- Ficou estipulado que a escritura pública do contrato prometido seria celebrada até ao dia 31 de janeiro de 2019, uma vez que a obra iria iniciar-se de imediato, devendo o imóvel encontrar-se, nessa data, livre de quaisquer ónus ou encargos;
- Como reforço do sinal, os Autores obrigaram-se a efetuar um segundo pagamento, no valor de € 35.000,00, em 06/07/2018, devendo o remanescente do preço, no montante de € 280.000,00, ser pago na data da celebração da escritura pública de compra e venda;
- Em virtude dos atrasos verificados no início da obra, as partes acordaram posteriormente eliminar o pagamento do reforço do sinal previsto para 06/07/2018, transferindo o pagamento do remanescente do preço para a nova data prevista para a celebração da escritura pública, que passou a ser 30 de setembro de 2019;
- Na mesma ocasião, foram acordadas alterações ao projeto da moradia, designadamente a inclusão de uma cave, bem como a possibilidade de alteração da disposição das divisões e de escolha de diferentes materiais, tendo o representante da Ré assumido que se manteria o preço anteriormente acordado, no montante de € 350.000,00;
- Apenas em 22 de março de 2019 a Ré obteve o alvará de loteamento;
- Em reunião realizada com representantes da Ré, em abril de 2019, os Autores foram informados de que se encontravam em vias de ser ultrapassadas todas as questões pendentes relacionadas com o licenciamento do loteamento, estando a Ré, no prazo de cerca de um mês, em condições de iniciar as respetivas obras;
- Não obstante, a Ré recusou-se a cumprir as alterações acordadas na reunião de 6 de julho de 2018, exigindo, através de carta datada de 27 de julho de 2020, o pagamento do reforço do sinal, sob pena de considerar que os Autores se encontravam em incumprimento do contrato;
- Em resposta, por carta de 31 de julho de 2020, os Autores comunicaram à Ré que, caso esta não iniciasse as obras de construção da moradia, nos termos e condições constantes do contrato-promessa e das alterações posteriormente acordadas, no prazo de um mês, e não procedesse à conclusão da construção e à realização da escritura pública do contrato prometido, com entrega do imóvel pronto a habitar, no prazo de sete meses, perderiam o interesse na aquisição da moradia e exigiriam a restituição, em dobro, do sinal entregue, ou seja, do montante de € 70.000,00;
- A Ré não respondeu a esta interpelação nem iniciou a construção da moradia, incumprindo, assim, de forma definitiva, o contrato celebrado com os Autores, o que lhes conferiria o direito à resolução do contrato e à restituição, em dobro, da quantia entregue a título de sinal.
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Citada, a Ré contestou e deduziu pedido reconvencional, pedindo que:
a) Fosse declarado o incumprimento culposo e definitivo, pelos Reconvindos, do contrato-promessa de compra e venda celebrado em 13/01/2018, por falta de pagamento da quantia de € 35.000,00, correspondente ao reforço do sinal, quer na data do respetivo vencimento, em 06/06/2018, quer no prazo perentório de 10 dias que lhes foi concedido através da interpelação admonitória efetuada por carta de 27/07/2020, recebida em 29/07/2020;
b) Em consequência desse incumprimento, fosse declarado perdido a favor da Reconvinte o sinal prestado pelos Reconvindos, no valor de € 35.000,00;
c) Os Reconvindos fossem condenados a pagar à Reconvinte juros de mora, calculados dia a dia sobre a quantia de € 35.000,00, à taxa anual de 5%, desde 6 de junho de 2018 até efetivo e integral pagamento.
Negando as modificações ao contrato invocadas pelos Autores, a Ré fundamentou a sua pretensão reconvencional sustentando que foram estes que incumpriram definitivamente o contrato-promessa ao não procederem ao pagamento do reforço do sinal, quer na data contratualmente prevista, quer no prazo admonitório que lhes foi fixado através da carta de 27 de julho de 2020.
Defendeu, por isso, assistir-lhe o direito de resolver o contrato e de fazer sua a quantia entregue a título de sinal.
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Os Autores responderam ao pedido reconvencional, pugnando pela sua improcedência.
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Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, que concluiu nos seguintes termos:
V. Decisão
Pelo exposto, julgando a ação parcialmente procedente, por provada, e a reconvenção improcedente, por não provada:
Declaro resolvido o contrato-promessa celebrado entre os Autores e a Ré e condeno esta última a pagar àqueles a quantia de € 70.000,00, correspondente ao dobro do sinal por eles entregue em 15/01/2018, acrescida de juros vencidos desde a citação, à taxa legal, até integral pagamento;
Absolvo os Autores/Reconvindos do pedido reconvencional.
Custas da ação pelos Autores e pela Ré, na proporção do respetivo decaimento e vencimento, e custas da reconvenção pela Ré/Reconvinte.
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Não se conformando com esta decisão dela veio interpor recurso a Ré, concluindo as suas alegações com as conclusões que, de seguida, se transcrevem:
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Os autores apresentaram contra-alegações que concluem da seguinte forma:
(…)
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Colhidos os vistos, cumpre decidir.
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II. Objeto do recurso:
Sendo o âmbito dos recursos delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente - artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil - ressalvadas as questões do conhecimento oficioso que ainda não tenham sido conhecidas com trânsito em julgado - são as seguintes (por ordem lógica) as questões que se colocam à apreciação deste Tribunal:
(…)
b) Se não se verificam os pressupostos que legitimariam os autores a resolver o contrato-promessa que celebraram com a ré e se, ao invés, se mostra válida e eficaz a resolução do contrato comunicada pela ré aos autores através da carta de 27 de julho de 2020
*
III. Fundamentação de facto
A sentença recorrida considerou provados os seguintes factos:
«1- No dia 13 de Janeiro de 2018 (e não em 2017, como por lapso refere o CPCV), os AA, celebraram com a Ré, contrato promessa de compra e venda da moradia denominada Lote 3 do empreendimento imobiliário “... Empreendimento” sito em ..., melhor identificado nas alíneas a), f) e g) dos considerandos e anexos 1,2 e 3 do supra referido contrato promessa ( doc. nº 1 e anexos 1,2 e 3 -doc. nº 2, da pi), dele resultando, nomeadamente:
- “Pelo presente contrato-promessa de compra e venda, a promitente-vendedora promete vender aos promitentes-compradores, que prometem comprar, o LOTE 3 do empreendimento imobiliário “... Empreendimento”, melhor identificado nas alíneas a), f) e g) dos “Considerandos” e nos Anexos 1, 2 e 3 do presente contrato promessa de compra e venda.»
- E na cláusula 2.ª do contrato: «O preço acordado pela venda do identificado prédio correspondente ao LOTE 3 do empreendimento imobiliário “... Empreendimento” é de 350.000,00€ (trezentos e cinquenta mil euros).»
- Estabeleceram as partes na cláusula 4.ª do contrato que: «O pagamento do preço referido na cláusula anterior será feito da seguinte forma:
a) 35.000,00€ (trinta e cinco mil euros) que, os promitentes-compradores entregam à promitente-vendedora, a título de sinal e princípio de pagamento do preço, através de transferência bancária para a conta com o IBAN ...05, titulada pela promitente-vendedora, quantia essa que esta última recebe e da qual dará a respectiva quitação após boa cobrança;
b) 35.000,00€ (trinta e cinco mil euros) que, os promitentes-compradores entregam à promitente-vendedora, a título de reforço de sinal e princípio de pagamento do preço, no dia 06/07/2018, através de qualquer meio idóneo para o efeito, quantia essa que a promitente-vendedora receberá e da qual dará quitação após boa cobrança;
c) O remanescente/restante no valor de 280.000,00€ (duzentos e oitenta mil euros) será entregue pelos promitentes-compradores, à promitente- vendedora, através do cheque bancário ou visado, na data da celebração da escritura pública de compra e venda.
- Estabeleceram ainda, as partes, na cláusula 5.ª do contrato em apreciação que: «1. A conclusão da edificação da habitação objecto do presente contrato-promessa está prevista até o dia 31 do mês de janeiro de 2019. 2. A escritura pública de compra e venda, ou qualquer outro documento idóneo para o efeito, prevê realizar-se até o dia 31 do mês de janeiro de 2019, sendo esse prazo prorrogável havendo acordo escrito entre as partes. 3. Dentro do prazo estipulado nos números anteriores, a promitente-vendedora deverá comunicar aos promitentes-compradores quando tiver reunido toda a documentação necessária à marcação da escritura de compra e venda do LOTE 3 aqui prometido vender, nomeadamente, caderneta predial, certidão permanente, licença de utilização, ficha técnica, certificado energético, assim como qualquer outro documento necessário para o efeito. 4. Dentro do prazo estipulado nos números anteriores, a promitente-vendedora deverá comunicar a data, hora e local da outorga da escritura pública aos promitentes-vendedores, com pelo menos 15 dias de antecedência, por carta registada com aviso de receção. 5. Findo o prazo de 31 de janeiro de 2019, e respectivas prorrogações se a elas houver lugar, sem que haja marcação da celebração do contrato definitivo, os promitentes-compradores poderão eles agendar a celebração da compra e venda e comunicar a data, hora e local à promitente-vendedora, por carta registada com aviso de receção, com pelo menos 15 dias de antecedência.»
- Estabeleceram as partes na cláusula 9.ª do contrato que: «1. No caso dos promitentes-compradores não pagarem as prestações do preço, montantes e prazos fixados na cláusula 4.ª do presente contrato, a promitente-vendedora terá o direito de cobrar juros moratórios contados dia a dia sobre a prestação em dívida, à taxa anual de 5%, desde a data fixada na mencionada cláusula até integral pagamento. 2. No caso da promitente-compradora não conseguir outorgar a escritura até ao prazo mencionado na cláusula 5.ª e respectivas prorrogações se a elas houver lugar, os promitentes-compradores terão o direito de cobrar juros moratórios contados dia a dia sobre as quantias entregues a título de sinal, à taxa anual de 5%, a partir dessa data até à data da escritura definitiva. 3. Considera-se que haverá incumprimento definitivo do contrato se a mora imputável à promitente-vendedora for superior a 180 dias contados a partir da data do facto que originou a mora, nos termos do número anterior, podendo os promitentes-compradores proceder à resolução imediata do contrato por culpa imputável à promitente-vendedora, nos termos gerais de direito.»
- E estabeleceram na cláusula 10.ª do contrato que: «1. Em caso de incumprimento definitivo do presente contrato, por culpa imputável aos promitentes-compradores, a promitente-vendedora fará sua todas as quantias recebidas. 2. Em caso de incumprimento definitivo do presente contrato, por culpa imputável a promitente-vendedora, os promitentes-compradores terão o direito de exigir a restituição em dobro da quantia entregue a título de sinal. 3. Sem prejuízo do disposto nos números anteriores, quaisquer dos contraentes poderão exigir a execução específica do presente contrato-promessa, nos termos do art.º 830.º do Código Civil.» (facto já admitido por acordo sob al. A)
2- Segundo a Ré, para os terrenos de sua propriedade, encontrava-se aprovada uma operação urbanística de loteamento, deferida em reunião da Câmara Municipal ... de 06/02/2017, no âmbito do processo nº 617/2016 - Registo 45370/2016. ( facto já admitido por acordo sob al. B)
3- O preço acordado foi de € 350.000,00, entregando os AA. a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de € 35.000,00, efectuado por depósito de cheque nº ...26 sob o Banco 1... no dia 15/01/2018, em conta da Ré no Banco 2... (Doc. nº 6 e 7). ( facto já admitido por acordo sob al. C)
4- Ficou previsto que a escritura pública do contrato prometido seria celebrada até ao dia 31 de Janeiro de 2019, uma vez que a obra iria começar de imediato, devendo, à data, encontrar-se livre de ónus ou encargos. ( facto já admitido por acordo sob al. D).
5- Como reforço de pagamento, obrigaram-se os AA. a efectuar outro pagamento de € 35.000,00, no dia 06/07/2018 e o remanescente do preço, € 280.000,00 na data da celebração da escritura pública de compra e venda. ( cf. doc. nº 1). ( facto já admitido por acordo sob al. E)
6- Em Janeiro de 2019 e Abril 2019, foram solicitadas novas reuniões pela ré, informando, na reunião de Abril, que finalmente, tinham resolvido todas as questões pendentes ligadas ao licenciamento do loteamento na Câmara Municipal ..., e que dentro de um mês, estavam em condições de iniciar as obras do referido loteamento. ( facto já admitido por acordo sob al. F)
7- CC é filho do gerente e sócio da ré, DD. ( facto já admitido por acordo sob al. G).
8- A ré remeteu carta registada com aviso de recepção, datada de 27/07/2020 e recebida em 29/07/2020 do seguinte teor: Assunto: Interpelação admonitória para cumprimento do contrato-promessa de compra e venda outorgado a 13 de Janeiro de 2017- Informo V. Exas. que nos termos do contrato-promessa outorgado a 13 de janeiro de 2017, prometemos vender a V. Exas. uma moradia para habitação, de modelo sem cave com terreno/logradouro a ser edificado no Lote 3 do empreendimento imobiliário “... Empreendimento”, sito na freguesia ..., concelho .... Na altura da celebração do contrato foi entregue, por V. Exas. a título de sinal e principio de pagamento o valor de 35.000,00€, nos termos da alínea a) da cláusula 4.ª do supra aludido contrato. Sucede que, nos termos da alínea b) da cláusula 4.ª, do contrato celebrado, deveriam V. Exas. Ter efectuado até 6 de Junho de 2018 um reforço de sinal e princípio de pagamento do preço, no montante de 35.000,00€, valor esse que, volvidos mais de 2 anos, ainda não nos foi entregue por qualquer meio. Pelo exposto, vimos conceder e fixar a V. Exas. o último prazo final e peremptório de 10 dias a contar da recepção da presente carta, para que V. Exas. efectuem o pagamento previsto no contrato celebrado. Caso não efectuem o pagamento no referido prazo de 10 dias, considerarei o contrato promessa definitivamente incumprido por V. Exas., com os efeitos legais que daí decorrem. Gratos pela atenção dispensada, subscrevemo-nos com os melhores cumprimentos.» ( facto já admitido por acordo sob al. H) e L)- acusando-os de incumprimento contratual, caso não efetuassem o pagamento do reforço de sinal no prazo de 10 dias.
9 - A 31 de Julho de 2020, responderam os AA. a tal carta admonitória da ré, datada de 27 de julho de 2020, manifestando o seu desagrado e incompreensão pelo teor da mesma quando, continuava a ré a não iniciar a construção da moradia prometida vender, tendo já sido ultrapassados duas datas para a sua entrega no estado de concluída, 31 de Janeiro de 2019 e 30 Setembro de 2019 e informaram de que caso a Ré não iniciasse as obras de construção do lote 3 do empreendimento imobiliário ... Empreendimento, objecto do CPCV, celebrado a 13 de Janeiro de 2018 e alterado a 05 de Julho de 2018, respeitando todas as alterações acordadas a 05 de Julho de 2018, no prazo de um mês e, realizada a escritura pública do contrato prometido e entrega do imóvel pronto a habitar, no prazo de 7 meses, perderiam o interesse na aquisição da moradia em causa, exigindo, em caso de incumprimento da ré, a devolução do sinal em dobro, ou seja, na quantia de € 70.000,00 (setenta mil euros). ( facto já admitido por acordo sob al. I)
10- Os autores não efectuaram o pagamento estipulado na cláusula 4.ª, al. b), do contrato promessa. ( facto já admitido por acordo sob al. K)
11- A ré voltou a colocar o imóvel no mercado e procedeu à venda do lote objecto do contrato promessa. ( facto já admitido por acordo sob al. K)
12) Nada foi pelos autores pago nessa sequência. ( facto já admitido por acordo sob al. M)
13) À data de 06/07/2018 ainda não tinha sequer começado a ser executado qualquer tipo de trabalho de construção da moradia no Lote 3, não se tendo verificado, inclusive, qualquer movimentação de terras.
14) Em reunião realizada em 05/07/2018, solicitada pela ré, sendo os autores convocados pelo agente imobiliário que intermediou a venda, a sociedade B..., nos seus escritórios, - apresentando-se como representante da ré o Sr. CC, apresentou múltiplas desculpas por ainda se não ter iniciado a obra, e informou os autores da impossibilidade de a ré cumprir ao prazo para construção da moradia, de manter a data de 31/01/2019, para entrega da mesma e realização de escritura pública,
15 - e para compensar tal atraso no início da obra e entrega da moradia apresentou nesse dia proposta (correspondente à minuta intitulada “Alteração ao Contrato Promessa de Compra e venda”, na qual, foi eliminado o pagamento do reforço de sinal previsto para 06/07/2018 ( de € 35 000,00), transferindo o pagamento da totalidade do preço em falta, para a nova data em que se iria realizar a escritura de compra e venda, agora 30 de Setembro de 2019- minuta que foi entregue ao autor ao menos nos dias seguintes,
16- sendo assumido por CC, que manteriam o preço acordado de € 350.000,00, alterando a arquitectura da moradia passando a estar prevista uma cave, podendo ainda alterar a disposição das divisões da moradia e escolher diversos materiais,
17 - Sendo essa pessoa que sempre apresentou, em toda a negociação, como o representante da ré, participando nas diversas reuniões efectuadas em 2018.
18- Os autores aceitaram verbalmente tais alterações, não chegando o aditamento a ser assinado.
20- Tal dilação era devido à ré ainda não ter conseguido o Alvará de loteamento, a emitir pela Câmara Municipal ..., o que aconteceu apenas a 22 de Março de 2019, mais de 8 meses após a data da reunião e dois meses após a data convencionada, inicialmente, para a entrega da moradia concluída, de 31 de Janeiro de 2019 (Doc. nº 2).
21- Na sequência desta reunião, em Setembro e Novembro de 2018, reuniu o A. marido, com a Arq.ª EE, duas vezes, com o intuito de integrarem as alterações/compensações oferecidas pelo CC ao projecto inicial e proceder outras alterações.
22 - Nas reuniões havidas em Janeiro e Abril de 2019 foi trazido à colação o conteúdo da reunião de Julho de 2018, negando o representante e sócio da C..., o Sr. FF cumprir as alterações acordadas e apresentadas por escrito pelo filho do sócio maioritário da ré, resultando a reunião inconclusiva, face às posições assumidas por este.
22- Passado um mês, as obras no lote 3 do referido empreendimento “... Empreendimento”, ainda não estavam iniciadas, apesar de ter o alvará de loteamento aprovado pela CMC.
23- Após a carta da ré de 27 de Julho de 2020 e resposta da autora, a ré manteve-se em silêncio durante meses, sem nunca ter contactado ou tentado contactar os autores, nem iniciou qualquer tipo de trabalho no lote em causa, mantendo-se o mesmo inalterado, durante mais de três anos, seja a nível de movimentação de terras, seja devido a qualquer qualquer tipo que indicie o inicio da sua construção.
24- Sete (7) meses era o prazo razoável para a construção.
25- Em Julho de 2021, ainda não fora a obra iniciada mantendo-se o estado de inactividade ao dia da propositura na construção da moradia em causa.
26- Em Novembro de 2020, veio a Ré apresentar uma proposta de denúncia do contrato promessa, por contacto entre mandatários das partes, considerando entender razoável proceder à restituição de todos os montantes recebidos a título de sinal, ou seja, os € 35.000,00 pagos pelos autores, apenas acrescidos de juros civis, a calcular desde a data da sua entrega, proposta recebida, em meados de Janeiro de 2021, e liminarmente recusada.
27- Em finais de Janeiro de 2021, na caixa postal da residência dos AA., que residem nas redondezas do “... Empreendimento”, apareceu publicidade a divulgar a venda de moradias pela D..., parecendo-lhes familiar, as fotografias que integravam essa publicidade, constando que se tratava do “... Empreendimento” onde se incluía para venda, o Lote 3, que lhe tinha sido prometido vender, agora por um preço de € 475.000,00 (quatrocentos e setenta e cinco mil euros), ou seja, € 125.000,00 acima do preço que lhe tinha sido prometido vender.
28- Informações que obtiveram por contactado directo com a D..., dadas pelo mediador responsável por aquele empreendimento, por mera curiosidade.
29- Entretanto, em data não apurada, CC cessou de trabalhar para a ré.
30- Em Fevereiro de 2021, a ré vendeu o Lote 3 a GG.»
(…)
IV. Fundamentação de Direito
A) Reapreciação da matéria de facto
(…)
*
B) Improcedendo, na íntegra, a impugnação da decisão proferida em primeira instância sobre a matéria de facto, cumpre agora apreciar se, ao contrário do decidido, não se verificam os pressupostos que legitimariam os autores a resolver o contrato-promessa que celebraram com a ré e se, ao invés, se mostra válida e eficaz a resolução do contrato comunicada pela ré aos autores através da carta de 27 de julho de 2020.
A sentença da 1.ª instância concluiu pela verificação dos pressupostos da resolução do contrato-promessa operada pelos autores, com fundamento no incumprimento definitivo imputável à Ré, na qualidade de promitente-vendedora, decorrente da resolução ilícita do contrato por esta efetuada, a qual traduz uma recusa categórica de cumprir a prestação principal a que se vinculou mediante o contrato celebrado com os Autores.
Em consequência, condenou a Ré a restituir aos Autores, promitentes compradores, a quantia correspondente ao dobro do sinal que estes lhe haviam entregue em cumprimento do contrato.
Absolveu, por outro lado, os Autores do pedido reconvencional, através do qual a Ré pretendia, essencialmente, ver reconhecida a resolução do contrato por causa imputável àqueles e, consequentemente, o direito a fazer sua a quantia que lhe havia sido entregue a título de sinal.
A controvérsia que subsiste no presente recurso assenta no entendimento da Recorrente de que a resolução do contrato-promessa por si operada é lícita, por se fundar em incumprimento definitivo imputável aos promitentes compradores.
Tal incumprimento decorreria da falta de pagamento do reforço do sinal na data estipulada no contrato, a qual teria determinado a interpelação admonitória dos Autores para procederem ao pagamento do valor em falta, sob cominação da resolução definitiva do contrato.
Defende, ademais, que, ainda que se considerasse ilícita a resolução por si operada, esta nunca poderia ser configurada como uma recusa perentória de celebrar o contrato, equivalente a um incumprimento definitivo e, por isso, suscetível de legitimar a resolução do contrato pelos autores.
Vejamos.
É incontroverso, face à matéria de facto dada como provada, que a Recorrente e os Recorridos celebraram entre si um contrato-promessa bilateral de compra e venda de um bem futuro - uma casa de habitação a construir pela ré no lote 3 da urbanização do empreendimento imobiliário “... Empreendimento” sito em ....
Com efeito, resulta do art.º 410.º, n.º 1, do Código Civil que o contrato-promessa consiste na convenção pela qual alguém se obriga a celebrar determinado contrato, estando, assim, subjacente à sua definição a promessa de celebração de um contrato futuro.
A prestação típica do contrato-promessa consiste, por isso, na obrigação assumida pelos contraentes de, em momento posterior, emitirem uma declaração de vontade destinada à celebração de um outro contrato, o contrato definitivo ou prometido.
Estamos perante uma figura contratual que, como refere Almeida Costa, “se procura assegurar a realização do contrato prometido, num momento em que existe algum obstáculo material ou jurídico à sua imediata conclusão, ou o diferimento acarreta vantagens”; subjacente à mesma está, pois, a ideia de “garantir a celebração do contrato visado” (in Direito das Obrigações, Coimbra, 1991, p. 307 e 308).
O contrato-promessa não se confunde, por isso, com os atos de negociação que normalmente precedem a celebração dos negócios jurídicos, cujo incumprimento poderá, por não se encontrarem ainda dotados de eficácia contratual, dar apenas lugar a responsabilidade pré-contratual, nos termos do art.º 227.º, n.º 1, do Código Civil.
Diversamente, a obrigação assumida no âmbito de um contrato-promessa já celebrado de, no futuro, emitir a declaração negocial necessária à celebração do contrato prometido constitui, ela própria, uma declaração negocial que vincula o promitente e confere à contraparte um direito de crédito à celebração desse contrato.
Ora, em face do que acima se expôs, resulta claro que, através do acordo celebrado em 13 de janeiro de 2018, a Recorrente e os Recorridos quiseram assumir o compromisso de, uma vez verificado o demais condicionalismo nele previsto, celebrarem um outro contrato destinado a concretizar a transferência para os recorridos da propriedade do bem nele identificado, concretamente, a moradia a edificar no lote 3 da urbanização/empreendimento imobiliário “... Empreendimento”, sito em ..., livre de ónus e encargos, de acordo com a planta e o mapa de acabamentos anexos ao contrato-promessa, pelo preço global de €350.000,00.
Por outras palavras, a Recorrente e os Recorridos celebraram entre si um contrato-promessa de compra e venda, assumindo, respetivamente, as qualidades de promitente vendedora e promitentes compradores, nos termos da definição constante do art.º 410.º, n.º 1, do Código Civil.
Tratando-se de um contrato-promessa de compra e venda de um bem futuro, recaía naturalmente sobre a promitente vendedora, ora recorrente, a obrigação de realizar as diligências necessárias à construção e legalização do imóvel que se obrigou a vender.
Importa ainda salientar que o contrato se encontra materializado em documento escrito, datado de janeiro de 2018 e assinado por ambas as partes, do qual constam não apenas as principais obrigações por estas assumidas, mas também as condições de pagamento do preço acordado, designadamente, a entrega imediata, a título de sinal, da quantia de €35.000,00, o reforço do sinal, no mesmo valor, a pagar no dia 6 de julho de 2018, e o pagamento do remanescente do preço na data da outorga da escritura pública de compra e venda.
Do contrato consta ainda o prazo para a celebração do contrato definitivo, mediante a outorga da respetiva escritura pública, a realizar até ao dia 31 de janeiro de 2019, sem prejuízo de eventual prorrogação acordada pelas partes.
Sucede que ficou igualmente provado que:
«14) Em reunião realizada em 05/07/2018, solicitada pela ré, sendo os autores convocados pelo agente imobiliário que intermediou a venda, a sociedade B..., nos seus escritórios, - apresentando-se como representante da ré o Sr. CC, apresentou múltiplas desculpas por ainda se não ter iniciado a obra, e informou os autores da impossibilidade de a ré cumprir ao prazo para construção da moradia, de manter a data de 31/01/2019, para entrega da mesma e realização de escritura pública,
15 - e para compensar tal atraso no início da obra e entrega da moradia apresentou nesse dia proposta (correspondente à minuta intitulada “Alteração ao Contrato Promessa de Compra e venda”, na qual, foi eliminado o pagamento do reforço de sinal previsto para 06/07/2018 ( de € 35 000,00), transferindo o pagamento da totalidade do preço em falta, para a nova data em que se iria realizar a escritura de compra e venda, agora 30 de Setembro de 2019- minuta que foi entregue ao autor ao menos nos dias seguintes,
16- sendo assumido por CC, que manteriam o preço acordado de € 350.000,00, alterando a arquitectura da moradia passando a estar prevista uma cave, podendo ainda alterar a disposição das divisões da moradia e escolher diversos materiais,
17 - sendo essa pessoa que sempre apresentou, em toda a negociação, como o representante da ré, participando nas diversas reuniões efectuadas em 2018.
18- Os autores aceitaram verbalmente tais alterações, não chegando o aditamento a ser assinado».
Daqui decorre, inequivocamente, que Autores e Ré acordaram verbalmente em alterar o plano de pagamentos inicialmente convencionado, eliminando o pagamento intercalar, a título de sinal, da quantia de €35.000,00, que, nos termos do contrato, deveria ser efetuado no dia 6 de julho de 2018.
Mais convencionaram que o remanescente do preço então em dívida, no montante de €315.000,00, seria pago na data da outorga da escritura pública de compra e venda, prorrogando, simultaneamente, o prazo inicialmente fixado para a celebração dessa escritura para o dia 30 de setembro do mesmo ano.
Importa, pois, apreciar se o acordo verbal acima referido é juridicamente válido, tendo em conta que não foi reduzido a escrito, apesar de as partes terem submetido a forma escrita as declarações negociais que integram o contrato-promessa por elas celebrado.
É certo que esta questão não foi suscitada pelas partes nem apreciada pelo tribunal a quo, assumindo, por isso, natureza de questão nova. Todavia, por se tratar de matéria de conhecimento oficioso, nada obsta à sua apreciação nesta sede.
A este propósito, como salienta Vaz Serra (in “Provas, Direito Probatório material”, BMJ nº 112, p. 178 e 179), quando estão em causa estipulações verbais acessórias de um contrato sujeito a determinada forma legal, importa distinguir duas questões: por um lado, a questão da sua prova, isto é, saber se é admissível demonstrar por prova testemunhal a existência dessas estipulações; por outro, a questão da sua validade, consistente em determinar se tais estipulações, ainda que demonstradas, são juridicamente válidas.
Tendo a primeira questão sido já apreciada no âmbito da impugnação da decisão relativa aos pontos 15), 16) e 18) dos factos provados, importa agora apreciar a segunda, respeitante à validade das referidas estipulações verbais.
Não tendo tais estipulações sido reduzidas a escrito, importa atender ao disposto no art.º 221.º, n.º 2, do Código Civil, segundo o qual as estipulações verbais acessórias posteriores ao documento, no caso, ao contrato-promessa, quando a lei imponha determinada forma para a celebração do negócio, apenas são válidas se se verificarem, cumulativamente, três requisitos: a) que tenham natureza acessória; b) que não lhes seja aplicável a razão determinante da forma; e c) que correspondam à vontade das partes.
No caso dos autos, não suscita dúvidas que o contrato-promessa celebrado entre as partes estava sujeito à forma escrita, nos termos dos artigos 410.º, n.º 2, e 875.º do Código Civil.
Assim, caso as estipulações em causa respeitassem a elementos essenciais do contrato, a sua validade estaria comprometida por falta de forma. Do mesmo modo, ainda que lhes fosse reconhecida natureza acessória, seriam inválidas se a razão determinante da exigência legal de forma lhes fosse aplicável.
Ora, salvo melhor opinião, afigura-se-nos que as alterações introduzidas ao contrato-promessa que relevam para a apreciação da licitude da resolução contratual levada a cabo pela Ré, concretamente as respeitantes ao momento do pagamento do preço e à data prevista para a outorga da escritura pública do contrato definitivo, assumem natureza meramente acessória, não incidindo sobre elementos essenciais do contrato
Com efeito, por cláusulas acessórias devem entender-se as estipulações das partes que não integram os elementos caracterizadores do tipo contratual em causa nem constituem mera reprodução de normas legais supletivas.
As alterações verbalmente acordadas pelas partes não introduziram, na realidade, novas obrigações contratuais. Limitaram-se a eliminar a obrigação de pagamento do sinal intercalar e a adiar a data inicialmente prevista para a celebração do contrato definitivo (possibilidade que, de resto, está especialmente prevista no texto do contrato).
Por outro lado, a exigência legal de determinada forma visa, em regra, proteger uma ou ambas as partes contra decisões precipitadas. Por isso, quando a convenção, em vez de constituir ou ampliar obrigações, se limita a reduzi-las ou extingui-las, deixa de se verificar a razão justificativa da exigência de forma (Vaz Serra, “Contrato de modificação ou de substituição da relação obrigacional”, in BMJ, n.º 80, 1958, pp. 114 e 119).
Assim, parece-nos que as referidas alterações verbalmente introduzidas ao contrato-promessa não são abrangidas pelas razões que justificam a forma legalmente exigida pelos artigos 410.º, n.º 2, e 875.º do Código Civil.
Com efeito, relativamente a tais alterações, não se verificam as razões de solenidade e de reflexão que justificam a exigência de forma legal. Se, por um lado, a solenidade visa assegurar a publicidade e a formalização que a lei entende necessárias em relação a determinados atos, por outro, a exigência de reflexão destina-se a proporcionar às partes uma adequada ponderação da gravidade e dos efeitos jurídicos do negócio que celebram. Ora, nenhuma dessas finalidades se mostra, no caso, comprometida pela alteração em causa.
Em conclusão, as estipulações verbais que modificaram os termos do acordo inicialmente celebrado têm natureza acessória, não essencial, e não lhes é aplicável a razão determinante da forma legalmente exigida para a celebração do contrato-promessa.
Não se verifica, por isso, qualquer invalidade decorrente da circunstância de tais alterações não terem sido reduzidas a escrito.
Assim sendo, não poderia a ré invocar o incumprimento, pelos autores, da obrigação de pagamento da quantia de €35.000,00, correspondente à segunda “tranche” do sinal, uma vez que a obrigação inicialmente convencionada nesse sentido foi posteriormente afastada por acordo das partes que, como vimos, embora celebrado verbalmente, é válido e eficaz entre elas.
Tendo sido precisamente com fundamento no alegado incumprimento dessa obrigação que, já depois da referida alteração contratual, a Ré, através da carta de 27 de julho de 2020, interpelou os autores para procederem ao pagamento daquela segunda prestação do sinal no prazo de 10 dias, sob pena de considerar definitivamente incumprido o contrato-promessa e de proceder à sua resolução, fazendo seu o sinal entregue, impõe-se concluir que os autores não incorreram no incumprimento que lhes foi imputado.
Consequentemente, a Ré não procedeu validamente à resolução do contrato-promessa com fundamento no incumprimento dos Autores, não podendo a interpelação que lhes dirigiu através da carta de julho de 2020 produzir esse efeito.
Tal circunstância obsta à procedência dos pedidos reconvencionais por ela formulados - de reconhecimento do seu direito a resolver o contrato com fundamento no incumprimento definitivo do contrato pelos autores e do direito a fazer sua a quantia que lhe foi entregue por estes a título de sinal - os quais foram, por isso, corretamente julgados improcedentes pela Mmª Juiz a quo.
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Questão diversa é saber se os autores, por seu turno, resolveram validamente o contrato promessa que celebraram com a ré e, por essa via, têm direito a receber desta o valor correspondente ao dobro do sinal que lhe entregaram, como decidiu a primeira instância.
A resolução é admitida, nos termos do n.º 1 do art.º 432.º do Código Civil, quando fundada na lei ou em convenção, pelo que só pode operar se a parte que pretende pôr termo ao contrato dispuser de fundamento para tal.
O fundamento da resolução é, em regra, o incumprimento do contrato, entendido como “a não realização da prestação devida, por causa imputável ao devedor, sem que se verifique qualquer causa de extinção da obrigação”, por contraposição ao cumprimento previsto no art.º 762.º, n.º 1, do Código Civil, segundo o qual o devedor cumpre quando realiza a prestação a que está vinculado (Menezes Leitão, in Direito das Obrigações, Volume II, p. 223 e seguintes).
Esta exigência assume particular relevância no contrato-promessa, cuja resolução pressupõe, segundo entendimento uniforme, o incumprimento definitivo de uma das partes, não bastando a simples mora. Neste sentido, Calvão da Silva (in “Sinal e contrato-promessa”, pag. 85 e seguintes) e, entre outros, o acórdão do STJ de 28-06-2011 (processo n.º 208/05.2TCFUN.L1.S1, acessível em www.dgsi.pt).
O incumprimento definitivo pode ocorrer, essencialmente, em cinco situações: mediante interpelação admonitória, nos termos do art.º 808.º, n.º 1, do Código Civil; quando a mora determine objetivamente a perda do interesse do credor na prestação, nos termos dos n.ºs 1 e 2 do mesmo artigo; quando tenha sido fixado um prazo essencial; quando se verifique impossibilidade de cumprimento, objetiva ou subjetiva, nos termos dos artigos 790.º, n.º 1, e 791.º do Código Civil; ou quando exista recusa perentória do devedor em cumprir ou declaração de que não pode cumprir.
Quanto à sua forma, a resolução do contrato consubstancia-se numa declaração unilateral e receptícia, através da qual uma das partes comunica à outra a sua vontade de pôr termo ao contrato, independentemente da vontade desta, produzindo efeitos retroativos.
No caso dos autos, a decisão recorrida entendeu que a Ré, mediante uma interpelação admonitória que considerou infundada, imputou à parte contrária um incumprimento definitivo e passou a atuar em relação aos reconvindos como se já não se encontrasse vinculada ao cumprimento do contrato. Considerou, assim, que, ao adotar tal comportamento, a Ré assumiu uma posição de recusa manifesta de cumprimento, circunstância comummente aceite como configurando incumprimento definitivo da obrigação, concluindo que, com esse fundamento, operou a resolução do contrato-promessa de compra e venda peticionada pelos autores.
Acontece que ficou igualmente demonstrado que, por carta de 31 de julho de 2020, os Autores comunicaram à Ré que, caso esta não iniciasse as obras de construção da moradia, nos termos e condições constantes do contrato-promessa e das alterações posteriormente acordadas, no prazo de um mês, e não procedesse à conclusão da construção e à realização da escritura pública do contrato prometido, com entrega do imóvel pronto a habitar, no prazo de sete meses, perderiam o interesse na aquisição da moradia e exigiriam a restituição, em dobro, do sinal entregue, no montante de €70.000,00 (facto provado n.º 9).
Deste modo, importa, antes de mais, determinar se os autores, através dessa interpelação admonitória, resolveram validamente o contrato-promessa de compra e venda com fundamento em incumprimento imputável à ré.
Como refere Antunes Varela, a interpelação admonitória constitui uma “derradeira possibilidade de manter o contrato”, mediante a fixação de uma “dilação razoável”, traduzindo-se num “ónus imposto ao credor que pretenda converter a mora em não cumprimento definitivo” (in Das Obrigações em Geral, Vol. II, 4ª Edição, Coimbra, 1990, pag. 119).
Não há dúvida, em face dos factos provados, de que, quando os Autores dirigiram tal comunicação à Ré, esta se encontrava já em mora quanto à obrigação de celebrar o contrato definitivo de compra e venda, o qual, nos termos do acordo verbal posteriormente celebrado, deveria ter sido outorgado até ao dia 30 de setembro de 2019, devendo a ré, dentro desse prazo, “comunicar a data, hora e local da outorga da escritura pública aos promitentes-vendedores, com pelo menos 15 dias de antecedência, por carta registada com aviso de receção” (cláusula 5.ª, n.º 4, do contrato-promessa).
E não podia a ré justificar o incumprimento dessa obrigação com a alegada falta de pagamento, pelos autores, da segunda tranche do sinal. Como vimos, essa obrigação de pagamento havia sido validamente afastada pelo posterior acordo das partes, pelo que não subsistia qualquer fundamento contratual para a sua exigência.
Efetivamente, o devedor considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, não realiza a prestação no tempo devido, continuando esta a ser possível (art.º 804.º, n.º 2, do Código Civil). Salvo, em termos gerais, os casos em que a obrigação tem prazo certo, provém de facto ilícito ou o próprio devedor impede a interpelação, a mora depende de prévia interpelação judicial ou extrajudicial para cumprir, nos termos do art.º 805.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil.
No presente caso, é certo que a obrigação tinha prazo certo, até ao dia 30 de setembro de 2019, pelo que os autores não careciam de interpelar a ré para cumprir para que esta se considerasse em mora relativamente à referida obrigação.
Contudo, “o credor não pode resolver o contrato em razão da mora do devedor, a não ser nos chamados «negócios fixos absolutos», em que o termo é essencial; poderá, apenas, exigir o cumprimento da obrigação e indemnização pelos danos causados (artigo 804º, n.º 1 do Código Civil)” [Neste sentido, cf. o Acórdão do STJ de 12/03/2013, processo n.º 310/05.OTBBGC.P1.S1, disponível em www.dgsi.pt].
Com efeito, como se afirma no Acórdão do STJ de 26-03-2015 (processo n.º 125/05.6TBVFL.P1,S1, acessível em www.dgsi.pt), “o prazo previsto num contrato-promessa, para a celebração do contrato prometido, pode revestir a natureza de (i) prazo limite absoluto (cujo decurso determina o imediato incumprimento definitivo, possibilitando a resolução) ou de (ii) prazo fixo relativo (determinante da simples situação de mora).”
Mesmo que as partes tenham um limite temporal para o cumprimento, tal limite não significa necessariamente que o seu decurso determine a imediata perda do interesse contratual. A prestação pode continuar a ser possível no âmbito do contrato, configurando-se uma situação de mora, sem prejuízo da possibilidade de resolução depois de essa mora ser convertida em incumprimento definitivo, designadamente mediante interpelação para cumprimento dentro de prazo razoável.
No caso, acolhendo os ensinamentos do Prof. Antunes Varela (Das Obrigações em Geral, Volume II, 4.ª edição, página 109), não estamos perante um prazo fixo absoluto, cujo decurso determinasse imediatamente o incumprimento definitivo do contrato, mas perante um prazo fixo relativo, cujo decurso determinava uma situação de mora e permitia a fixação de um novo prazo para o cumprimento. Com efeito, nem o contrato nem os demais factos provados revelam que as partes tenham estabelecido um limite temporal para a celebração do contrato definitivo com a intenção de que o seu decurso determinasse a perda do interesse na respetiva celebração.
Pelo contrário, os próprios Autores entenderam necessário proceder a uma interpelação admonitória, concedendo à ré um prazo de sete meses para promover a construção da moradia prometida vender e proceder à celebração da escritura definitiva de compra e venda.
Independentemente da perda do interesse do credor, a lei permite, efetivamente, que, em caso de mora, este fixe ao devedor um prazo razoável para cumprir, sob pena de se considerar definitivamente não cumprida a obrigação, nos termos do art.º 808.º, n.º 1, parte final, do Código Civil.
A razoabilidade desse prazo deve ser aferida pelo tribunal em função da concreta prestação a realizar, tendo em consideração a natureza e o circunstancialismo do contrato e os ditames da boa-fé, conforme resulta, designadamente, dos Acórdãos do STJ de 15/05/2015 (processo n.º 7439/10.1T2SNT.L1.S1) e de 29/10/2013 (processo n.º 813/07.2TVPRT.P1.S1), ambos acessíveis em www.dgsi.pt.
Foi neste enquadramento que os Autores enviaram à ré a carta de 31 de julho de 2020, concedendo-lhe um prazo de sete meses para a marcação da escritura pública destinada à celebração do contrato definitivo.
No caso concreto, não se nos afigura, nem a Ré o invocou, que tal prazo fixado pelos autores para a celebração da escritura pública, pressupondo naturalmente o início e a conclusão da construção da moradia prometida vender, seja irrazoável.
Com efeito, resultou provado que, em abril de 2019, mais de um ano antes da comunicação em causa, a Ré havia informado os Autores de que finalmente estavam resolvidas todas as questões pendentes relacionadas com o licenciamento do loteamento na Câmara Municipal ... e que, no prazo de um mês, estaria em condições de iniciar as obras do referido loteamento.
Deve ainda atender-se ao período já decorrido quando a carta foi enviada, superior a nove meses desde a constituição da ré em mora.
Não ficou, por outro lado, provada qualquer circunstância suscetível de demonstrar a falta de razoabilidade do prazo concedido pelos autores.
Assim, o prazo fixado deve considerar-se razoável, pelo que, não tendo a Ré cumprido dentro do prazo suplementar que lhe foi concedido para converter a mora em incumprimento definitivo, assistia aos Autores o direito de resolver o contrato, nos termos do art.º 808.º, n.º 1, do Código Civil, o que fizeram mediante a instauração da presente ação e a citação da ré para os respetivos termos, bem como de fazer sua a quantia recebida a título de sinal, nos termos do art.º 442.º, n.º 2, 1.ª parte, do Código Civil.
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Ainda que assim não se entendesse, sempre se teria de concluir, em consonância com o decidido pelo Tribunal a quo, que as circunstâncias concretamente apuradas revelam uma manifesta recusa da Ré em cumprir a obrigação principal que para si decorria do contrato-promessa.
Importa, contudo, esclarecer que esta conclusão não decorre automaticamente da circunstância de a resolução contratual operada pela ré, através da interpelação dirigida aos autores pela carta de 27 de julho de 2020, dever ser considerada ilícita.
De facto, sendo ilícita a resolução, o credor deve, em princípio, manter a possibilidade de exigir judicialmente o cumprimento do contrato. Uma resolução ilegítima não pode produzir os efeitos jurídicos pretendidos pelo seu autor, por serem contrários à lei (art.º 280.º, n.º 1, do Código Civil).
Apesar de a resolução ilícita não determinar, por si só, a extinção do contrato, poderá, porém, quando as circunstâncias concretas o justifiquem, ser equiparada a uma recusa categórica de cumprimento, conferindo à contraparte a possibilidade de resolver o contrato, que se mantém subsistente apesar da resolução ilícita, com fundamento nessa recusa.
Com se disse, a declaração expressa ou tácita do devedor de não querer ou não poder cumprir vem sendo equiparada pela doutrina e jurisprudência à falta definitiva de cumprimento. Conforme se refere no Acórdão do STJ de 10-01-2012 (processo n.º 25/09TBVCT.G1.S1, disponível em www.dgsi.pt), “uma das situações que tipificam o não cumprimento do contrato é a declaração, expressa ou tácita, do devedor de não querer ou não poder cumprir, equiparada pela doutrina e jurisprudência à falta definitiva de cumprimento”. Nessa situação, “quando o devedor toma atitudes ou comportamentos que revelem inequivocamente a intenção de não cumprir a prestação a que se obrigou, porque não quer ou não pode, o credor não tem de esperar pelo vencimento da obrigação (se ainda não ocorreu), não tem de alegar e provar a perda de interesse na prestação do devedor, nem o tem de interpelar admonitoriamente, para ter por não cumprida a obrigação”.
Assim, para que, perante uma resolução infundada, se possa concluir pela existência de um incumprimento antecipado e definitivo do contrato, é necessária uma ponderação casuística de todo o circunstancialismo que rodeou a declaração de resolução, de modo a determinar se, à luz das regras da experiência comum, dela resulta uma recusa definitiva, firme e categórica de cumprimento por parte do promitente que a emitiu.
Como lapidarmente se refere no Acórdão do STJ de 26.09.2013 (processo n.º 564/11.3TVLSB.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt): “No caso de resolução ilícita de contrato-promessa só se deve falar em recusa de cumprimento definitivo quando de todo o circunstancialismo da declaração de resolução se puder concluir, de acordo com as regras da experiência comum, por uma recusa definitiva, firme, categórica de cumprimento por parte do promitente autor da declaração de resolução ilícita.”.
No caso dos autos, o Tribunal a quo considerou que “a ré - mediante interpelação admonitória, infundada, considerou incumprimento definitivo da parte contraria e passou a actuar em relação aos reconvindos como se não se encontrasse mais vinculada ao seu cumprimento. Ao assim proceder e uma vez que não tinha fundamento para se desvincular do contrato, colocou- se numa posição de recusa manifesta de cumprimento, circunstância que é comummente aceite como encerrando o incumprimento definitivo da obrigação já que não faria sentido qualquer interpelação admonitória quando a parte antecipadamente declara de forma terminante e definitiva que não irá mais cumprir a obrigação devida”.
Afigura-se-nos que esta conclusão é de acolher.
Com efeito, resulta dos factos provados que, após o envio aos autores da carta de 27 de julho de 2020 e decorrido o prazo admonitório nela fixado, a ré passou a publicitar para venda a habitação que lhes havia prometido vender, vindo posteriormente a concretizar a sua venda a terceiros (factos n.ºs 27 e 30).
Tal comportamento é objetivamente incompatível com a subsistência do contrato-promessa e traduz uma recusa firme e inequívoca de cumprir a obrigação de celebrar com os autores o contrato definitivo, o que configura incumprimento definitivo imputável à ré e que, por si só, legitimaria os autores a resolver o contrato-promessa.
Consequentemente, também por esta via, assistiria aos autores o direito a exigir da Ré a restituição do sinal em dobro, nos termos do disposto no art.º 442.º, n.º 2, do Código Civil.
Improcede, assim, o recurso, devendo manter-se a decisão recorrida.
A Recorrente, por ter decaído no recurso interposto, deverá suportar as respetivas custas, em aplicação do princípio da causalidade consagrado no artigo 527.º do Código de Processo Civil.
(…)
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V. Decisão
Pelos fundamentos expostos, julga-se a apelação improcedente e, em consequência, mantém-se a decisão recorrida.
Custas pela recorrente