Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
| 3948/04.0TBAVR.C1 |  |
DELIBERAÇÃO DA ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
OBRIGAÇÕES DOS CONDÓMINOS
PRESCRIÇÃO
II – As suas deliberações, devidamente consignadas em acta, impõem-se aos condóminos e a terceiros titulares de direitos relativos às fracções, tenham-nas aprovado ou não (artº 1º, nº 2, do DL nº 268/94), a não ser que as impugnem com êxito.
III – Quando a assembleia infrinja normas de interesse e ordem pública, as deliberações tomadas devem considerar-se nulas e, como tais, impugnáveis a todo o tempo por qualquer interessado, nos termos do artº 286º C. Civ.
IV – Quando a assembleia se pronuncie sobre assuntos para que não tenha competência, a deliberação deve considerar-se ineficaz, desde que a não ratifique o condómino afectado.
V – O novo condómino, ao adquirir a respectiva fracção, não fica automaticamente sujeito à obrigação de pagar as eventuais despesas de condomínio ou de conservação do imóvel em dívida, apenas respondendo pelas obrigações que se vençam após a sua investidura na qualidade de condómino – obrigações ob rem ou propter rem de dare, não ambulatórias.
VI – A obrigação do condómino de pagar as despesas de condomínio e de conservação do imóvel já vencidas está sujeita ao regime da prescrição previsto no artº 310º, al. g), do C. Civ. – 5 anos.
VII – A assembleia de condóminos pode, nos termos do nº 1 do artº 1434º do C. Civ., fixar penas pecuniárias para a inobservância, por parte dos condóminos, das pertinentes disposições do C. Civ. e das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador, o que apenas rege para o futuro.
1. RELATÓRIO
Por apenso à execução em que é exequente o Condomínio do Prédio da A..., em Aveiro e executada B..., foi por esta deduzida oposição.
Alegou, para tanto, em síntese, a prescrição, o pagamento e a compensação.
A oposição foi recebida.
O exequente contestou, pugnando pela improcedência da oposição.
A executada respondeu, concluindo como no requerimento inicial.
Foi proferido saneador-sentença, julgando a oposição parcialmente procedente e mandando prosseguir a execução apenas para obtenção do pagamento coercivo de € 3.163,74. Quanto ao mais, foi a execução julgada extinta.
Inconformada, a executada recorreu, tendo formulado conclusões que, pelas razões constantes do despacho de fls. 214, foi convidada, sob pena de não se conhecer do recurso, a completar, esclarecer e sintetizar.
Satisfazendo tal convite, a apelante apresentou nova alegação, com as seguintes conclusões:
A) Vai o presente recurso da proficiente Sentença que, com a devida vénia, passamos a transcrever e que julgou “a Oposição parcialmente procedente. Por via disso, a execução continuará para obter o pagamento coercivo de € 3.163,74. Quanto ao mais, julgo-a extinta – nº 4 do artº 817 do C.P. C.”;
B) Dimana positivamente da “exposição dos factos” do “título executivo” que, o Recorrido-Embargado vem peticionar pretensos créditos à Recorrente-Embargante, no valor total de 4.598.70 €, como vai descriminar-se:
d) 1.302.68 €, referentes a prestações mensais desde Outubro de 1997 a Dezembro de 2003;
e) 991.67 €, referente ao custo de obras de conservação;
f) E quantia que não indica, a título de penalização e multa igual ao valor das prestações cuja mora de pagamento seja superior a 30 dias, de harmonia com o artº 19º do Regulamento do Condomínio;
C) Desde logo, a proficiente Sentença decidiu que as questionadas prestações são devidas desde Novembro, inclusive, de 1998 e não se pronunciou sobre a excepcionada prescrição de parte do pretenso crédito, anterior a 20 de Dezembro de 1999, cujo pagamento o Recorrido também reclama, quando é certo que o Recorrido instaurou em Juízo a demanda em apreço, em 20 de Dezembro de 2004, pelo que estão prescritas as quotizações anteriores a 20 de Dezembro de 1999;
D) A Recorrente entende que o pretenso crédito resulta de prestações periodicamente renováveis, sujeitas ao regime de prescrição de 5 anos, aplicável por força do disposto na al. g), do artº 310º, do C.C.;
E) A falta de proficiente Decisão sobre este questionado ponto – -prescrição, é susceptível de influenciar as contas do Recorrido;
F) - A Recorrente impugnou os documentos juntos pelo Recorrido à sua douta petição da Execução e com a Contestação à Oposição, nomeadamente, impugnou as Actas da Assembleia-geral dos Condóminos e, também, questionou e impugnou as deliberações delas constantes;
G) E foi na interpretação dos artºs 362º e ss., do C.C. e, expressamente, nos termos do artº 368º (Reproduções mecânicas), que a Recorrente impugnou tais documentos;
H) Entretanto, a proficiente Sentença decidiu que “esses documentos provam, por si, os factos que deles constam..., pela razão simples de que documentos equiparáveis a documentos públicos, por terem sido lavrados e assinados pelas pessoas indicadas pela lei para o fazerem”;
L) Pelo que, com o devido respeito por proficiente entendimento em contrário, o douto Requerimento executivo deveria ter sido liminarmente indeferido, por manifesta falta ou insuficiência do título executivo - cfr. al. a), do nº 1, do artº 811º, do C.P.C.;
I) Finalmente, a proficiente Sentença decidiu que “não podem impugnar--se as deliberações de uma Assembleia-geral de um Condomínio... como se impugna um outro qualquer documento. O que conta, no caso, são as deliberações. Estas e que têm de ser impugnadas... e por isso também o artº 1.433º do C.C. determina com rigor a legitimidade, o prazo e os fundamentos da acção de anulação das deliberações tomadas nas assembleias gerais dos condóminos... se não forem impugnadas, as deliberações ficam firmes e impõem-se a todos os condóminos, ressalvados casos muito raros em que o vício é de nulidade absoluta... portanto, a impugnação de uma Acta não pode ser feita nos termos dos artºs 544º do C.P.C. e 374º do C.C., como parece entender a Opoente” (agora Recorrente);
J) A essência da Oposição da Recorrente é a seguinte: as questionadas deliberações enfermam de nulidades que impõem o prosseguimento dos autos para Julgamento, em cuja sede e só nessa, entende que podem ser dirimidas;
K) - Tanto assim que, na proficiente Sentença de que se recorre, foi já decidido e colocadas em crise as questionadas deliberações, ao reduzir o montante que o Recorrido peticionou de 4.598,70 €, para o valor a pagar pela Recorrente, de 1.581,87 €, acrescido de igual montante de multa, ou seja, o total de 3.163,74 €;
L) Também a Recorrente não se conforma com a condenação em multa fixada em igual montante das quotizações, a qual é abusiva e ilegal, porquanto:
M) O valor patrimonial da fracção K é de 1. 793,87 €, cfr. Doc. nº 17;
N) De harmonia com o disposto no nº 2, do artº 1.434º, do C.C., o montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor;
O) Pelo que, sempre sem conceder, mesmo que a dívida fosse de 1.581,87 €, a Recorrente só poderia ser penalizada numa quarta parte do valor colectável e não no correspondente a 100% das quotizações, como deliberou o Recorrido e a Recorrente foi proficientemente condenada;
P) Na questionada acta, o Recorrido deliberou sancionar a Recorrente pelos pretensos débitos, mesmo anteriores à vigência do seu Regulamento, aprovado em 17/4/2000;
Q) Quando é certo que, antes, não havia sequer qualquer deliberação que previsse qualquer penalização para o caso de incumprimento;
R) Sempre sem conceder que a Recorrente deva seja o que for ao Recorrido, bem antes pelo contrário, este penalizou-a por pretensos débitos anteriores ao próprio Regulamento; Ainda sem prescindir:
S) Dimana sobejamente dos autos e, nomeadamente, daquela questionada deliberação tomada em 17 de Abril de 2000, constante da “Acta nº 6”, que o Recorrido sempre quotizou a Recorrente como se fosse a proprietária das Fracções “K” e “D”;
T) Quando é certo que, sempre só foi proprietária da “K” e não da “D”;
U) Com o que, como é evidente, o Recorrido sempre onerou a Recorrente;
V) Por simplificação e economia processuais, a Recorrente remete-se para a demonstração, diga-se, longa, onde pretende demonstrar que nada deve ao Recorrido, antes pelo contrário será este quem lhe deve a ela;
X) Pugnando por que a sua Fracção é credora do Condomínio, desde 1995, da quantia de 500.000$00 devido obras de conservação do prédio – cfr. artº 16º e 18º da Oposição, tal como da quantia de 261.882$00, de reparações devidas a inundações havidas devido a obras do Condomínio - -cfr. artºs 31º a 35º do mesmo articulado;
Z) A Recorrente questiona também a discrepância do valor do seguro das Fracções seguradas na Apólice do Recorrido não ser calculado em função da permilagem, nem das Fracções, já que o Recorrido se limitou a incluir o valor do prémio na quotização e ainda assim, de valores diferentes sem que se entenda o critério de divisão e só de seis, quando o Condomínio é composto de doze Fracções autónomas - cfr. artºs 40º, parte final, a 49º da Oposição e Docºs que a instruíram como nºs 18 e 19;
AA) Tal como questiona a obrigatoriedade de ter a sua Fracção segurada no Seguro do Condomínio, quando já dispunha anteriormente ao do Recorrido, de seguro próprio de riscos obrigatórios e outros, sempre de valor superior e em condições mais vantajosas para o Recorrido, no caso de sinistro;
AB) Quando é certo que, de acordo com o artº 434º, do Código Comercial e que julgamos em vigor, “O Segurado não pode, sob pena de nulidade, fazer segurar segunda vez, pelo mesmo tempo e risco objecto já seguro pelo seu inteiro valor”;
AC) Finalmente, a Recorrente questiona o facto de o Recorrido ter recebido as importâncias que lhe foi entregando, sem as imputar em meses concretos, antes as lançando em períodos que bem entende;
AD) Pelo que, como supra se aduziu e com o devido respeito por superior entendimento em contrário, as questões controvertidas merecem e devem ser apreciadas e objecto de mais aprofundado conhecimento, com o prosseguimento dos autos;
AE) Para o que a Recorrente se socorre do que, em modesta opinião, pensa ter havido ofensa ao disposto nos preceitos legais supra - aduzidos e ainda, do disposto nos artºs 1.424º e 1.429º, ambos do C. C.;
AF) Do que tudo resulta que, nas questões que se pretende ver dirimidas, o Recorrido ofendeu o princípio da usufruição;
AG) Assim, sempre com o devido respeito por proficiente entendimento em contrário, de tudo o exposto resulta que a proficiente Sentença de que se recorre, na parte em que condenou os Recorrentes, enferma de contradição e oposição com os fundamentos de facto e de direito que a fundamentam, nos termos das als. b), c) e d), do nº 1, do artº 668º, do C.P.C.;
AH) Os apontados vícios implicam a nulidade ou revogação da proficiente Sentença de que se recorre, nos termos do disposto no citado dispositivo legal.
O apelado respondeu defendendo que a apelante não satisfizera convenientemente o convite, nomeadamente no tocante à sintetização e à indicação das normas jurídicas violadas e sentido com que deviam ter sido interpretadas e aplicadas.
Sustentou ainda o apelado que, caso se entenda que deve conhecer-se do objecto do recurso, a decisão sob censura deve ser mantida.
Colhidos os pertinentes vistos, cumpre apreciar e decidir.
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2. QUESTÕES A SOLUCIONAR
Tendo em consideração que, de acordo com os artºs 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do Cód. Proc. Civil, é pelas conclusões da alegação do recorrente que se define o objecto e se delimita o âmbito do recurso, constata-se que à ponderação e decisão deste Tribunal foram colocadas as questões seguintes:
a) Nulidade da sentença;
b) Validade e eficácia das deliberações da assembleia de condóminos;
c) Montante da dívida da apelante;
d) Montante da multa por falta de pagamento das prestações em dívida.
Há, contudo, uma questão prévia, suscitada pelo apelado na sua resposta à alegação da apelante, que importa abordar de imediato.
É ela a de saber se a apelante satisfez ou não eficazmente o convite que lhe foi formulado nos termos do artº 690º, nº 4 do Cód. Proc. Civil e, consequentemente, se deve ou não ser sancionada com o não conhecimento do objecto do recurso.
Que, formalmente, o convite foi aceite e satisfeito resulta indiscutível da circunstância de a apelante ter apresentado novas conclusões.
E, se bem vemos, também material ou substancialmente foi o convite respeitado, já que a apelante reduziu as conclusões de 49 para 33, assim fazendo um esforço de síntese, e indicou, no evoluir das mesmas, as normas jurídicas que considera aplicáveis, bem como as que julga terem sido violadas e o sentido com que, no seu entendimento, deviam ter sido interpretadas e aplicadas [cfr. conclusões D), G), L), N), AB), AE) e AG)].
Improcede, portanto, a suscitada questão prévia, nada obstando ao conhecimento do objecto do recurso.
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3. FUNDAMENTAÇÃO
3.1. De facto
Não tendo sido impugnada a decisão de facto nem havendo fundamento para oficiosamente a alterar, tem-se como definitivamente assente a factualidade dada como provada na 1ª instância e que é a seguinte:
3.1.1. Na Execução a que esta Oposição foi apensa, exige o Condomínio do prédio urbano sito na A..., Aveiro, à ora Opoente, como proprietária da fracção "K", correspondente ao 2° andar direito do mesmo prédio, o pagamento coercivo do montante de € 4.598,70, assim encontrado:
A) - quotas de despesas de condomínio em dívida:
- Outubro de 1997 a Dezembro de 1998 - 14 mensalidades a € 14,96 = € 209,44;
- Janeiro de 1999 a Dezembro de 2002 - 36 mensalidades a € 24,94 = 897,84;
- Janeiro a Dezembro de 2003 - 12 mensalidades x € 30,00 = 360,00.
A este montante deduz o cheque de 33.000$00 (€ 164,60) e encontra o montante final de € 1.302,68
B) - Sua quota nas obras de conservação do prédio - € 991,67.
C) - Multa por falta de pagamento das prestações em dívida, igual ao montante em débito, estabelecida no nº 1 do art. 19º do Regulamento do Condomínio - € 2.294,35.
3.1.2. A ora Oponente - B... - adquiriu a fracção referida na alínea anterior, por doação de seus pais (ou, mais correctamente, por doação de sua mãe, Celsa Martins Dias, autorizada pelo marido, pai da donatária) feita na escritura de partilha e doação realizada no Cartório Notarial de Ílhavo, a 27/10/1998, por óbito de Fausto Nunes Dias, falecido no dia 05/05/1994, pai da doadora e avô da donatária.
3.1.3. Por carta de 03/03/1999, a ora Oponente B...:
- 1º comunicou ao Administrador do Condomínio do Prédio A..., de Aveiro, que, desde 27/10/1998, era proprietária da fracção “K”, correspondente ao 2º andar direito do mesmo prédio;
- 2º pediu o envio do Regulamento do Condomínio “e demais situações que sejam necessárias ao caso” - fls. 28.
3.1.4. Por carta de 20/03/2000, a Opoente enviou ao Administrador do Condomínio o cheque de fls. 30, do montante de 48.000$00, para pagamento das prestações de Novembro e Dezembro de 1998, Janeiro a Dezembro de 1999 e Janeiro e Fevereiro de 2000 - fls. 30.
3.1.5. A 18/04/2000, a ora Oponente enviou ao Administrador do Condomínio a carta de fls. 31, a pedir:
1º- fotocópia da Acta da Assembleia-geral a que não pudera estar presente;
2º- os recibos correspondentes ao pagamento feito pelo cheque enviado a 20 de Março;
3º- recibo do pagamento de 500.000$00 enviados por Celsa Martins Dias e respeitantes a pagamento de obras exteriores do prédio realizadas em 1995.
3.1.6. Por carta de 30/04/2000, o Administrador do Condomínio remeteu à Opoente:
1º- cópia das Actas nºs 6 e 7 da Assembleia-geral de Condóminos;
2º- o recibo pedido, chamando a atenção para o ponto 6;
3º- cópia do Regulamento do Condomínio.
3.1.7. Na Assembleia-geral de 10/01/1996 foi fixada a participação de 3.000$00/mês para despesas de condomínio a pagar por cada condómino - 18/20.
3.1.8. Na Assembleia-geral de 17/04/2000 foi deliberado:
1º- fixar uma quota igual para todas as fracções, independentemente de terem ou não arrecadação;
2º- manter a comparticipação de 3.000$00/mês;
3º- aprovar o regulamento;
4º- contratar um seguro de incêndio;
5º- responsabilizar a actual proprietária da fracção “K” (e “D”) pelo pagamento das quotas em dívida e respeitantes a esta(s) fracção(ões) desde Julho de 1996, inclusive.
6º- deduzir no montante em dívida (138.000$00) o cheque de 48.000$00 enviado pela ora Opoente - Acta nº 6, a fls. 21/26.
3.1.9. Na Assembleia-geral de 08/09/2000, reunida em 2ª convocação em resultado da decisão tomada na Assembleia-geral de 01/09/2000, foi deliberado ratificar:
1º- o Regulamento do Condomínio;
2º- a deliberação que fixou as quotizações iguais, tenham ou não arrecadação (pelas razões constantes de fls. 32);
3º- contratar um seguro de incêndio para as partes comuns;
4º- manter as quotizações em 3.000$00/mês - Acta nº 8, de fls. 29/36.
3.1.10. Na mesma Assembleia-geral foi expresso o entendimento de que a partir do momento em que a proprietária da fracção “K” se identificou como tal, herdou implicitamente os encargos que oneram essa fracção “K”. Portanto, a ora Opoente devia responder pelo pagamento dessas quotizações em dívida desde Julho de 1996 - fls. 34/35.
3.1.11. O nº 1 do artº 19º do Regulamento do Condomínio estabelece:
“O incumprimento do disposto nas alíneas a) e d) do artº 7º, por períodos superiores a 30 dias, determina o pagamento de uma multa de valor igual à quota do condomínio” - -fls. 44 da execução.
3.1.12. O artº 7º estabelece que constituem obrigações dos condóminos:
a) pagar a quota de condomínio anualmente aprovada pela assembleia de condóminos, no prazo definido por esta;
d) efectuar o pagamento de todas as despesas que, por força deste Regulamento, por deliberação da Assembleia de Condóminos ou por imposição legal venham a ser realizadas e sejam da sua responsabilidade - fls. 39 da execução.
3.1.13. Na Assembleia de Condóminos de 15/01/2001, foi deliberado, além do mais, aumentar a quotização mensal de cada condómino para 5.000$00 a partir de Fevereiro de 2001 - Acta nº 9, a fls. 46/48 da execução.
3.1.14. Na Assembleia-geral de 18/01/2002, foi deliberado, além do mais, passar a quotização para € 25,00/mês - Acta nº 11, a fls. 49/50 da execução.
3.1.15. Na Assembleia-geral de 17/01/2003, foi deliberado:
1º- passar a quotização para € 30,00/mês;
2º- pedir orçamentos para as obras de conservação necessárias;
3º- dar plenos poderes ao Administrador para delegar, através de procuração a Advogado, os necessários poderes com vista ao pagamento coercivo das quotizações em dívida pela condómina B... - Acta nº 12, a fls. 51/52 da execução.
3.1.16. Por deliberação da Assembleia-geral de 2003, foi deliberado adjudicar as obras de conservação do edifício a António Dunas Figueira pelo montante de € 5.950,00, cabendo a cada condómino € 991,67 - Acta nº 13, a fls. 53/54 da execução.
3.1.17. A ora Opoente satisfez o pagamento de quotizações dos seguintes montantes:
1º- a 10/06/2000 - 9.000$00 - Abril a Junho de 2000 - fls. 41;
2º- a 04/11/2000 - 18.000$00 - fls. 58;
3º- a 08/03/2001 - 3.000$00 - fls. 59 - Dezembro de 2000;
4º- a 08/03/2001 - 3.000$00 - fls. 60 - Janeiro de 2001;
5º- por cheque de 25/08/2001 - 33.000$00 - fls. 61;
6º- a 18/04/2002 -€ 74,82 - fls. 63;
7º- por cheque de 31/12/2002 - € 104,72 - fls. 64.
3.1.18. O Sr. Administrador do Condomínio passou recibo:
1º- do montante referido em R-5º (ponto 3.1.17., 5º) como pagamento das quotizações em dívida de Julho de 1996 a Maio de 1997 - fls. 62;
2º- o montante referido em R-6º (ponto 3.1.17., 6º) imputou-o à conta das quotizações em dívida dos meses de Junho a Outubro de 1997 inclusive - fls. 63.
3.1.19. O Administrador do Condomínio, por intermédio do seu ilustre Advogado, remeteu à ora Opoente a carta de fls. 65.
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3.2. De direito
3.2.1. Nulidade da sentença
Nas conclusões AG) e AH) a apelante argumenta que, na parte em que a condenou, a sentença “enferma de contradição e oposição com os fundamentos de facto e de direito que a fundamentam, nos termos das als. b), c) e d) do nº 1 do artº 668º do C.P.C.”, vícios que implicam a respectiva nulidade.
Se a sentença enferma de “contradição e oposição com os fundamentos de facto e de direito que a fundamentam”, apenas o vício previsto na al. c) do nº 1 do artº 668º do Cód. Proc. Civil estará integrado, não fazendo sentido que se lhe juntem, sem fundamento, os das alíneas b) e d).
Mas a sentença não padece dos vícios aludidos, designadamente da alegada contradição e oposição, a qual implica a existência de um vício real no raciocínio do julgador, apontando a fundamentação num sentido e seguindo a decisão caminho oposto ou, pelo menos, direcção diferente [Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, 2ª edição, pág. 690.].
Basta ler a decisão recorrida para constatar que, independentemente do seu mérito substancial, revela uma inquestionável lógica de raciocínio, com total coerência e linearidade entre os fundamentos e a decisão.
Carece, pois, nesta parte, a apelante de razão.
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3.2.2. Validade e eficácia das deliberações da assembleia de condóminos
No regime da propriedade horizontal a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia de condóminos e a um administrador (artº 1430º, nº 1 do Cód. Civil). A assembleia de condóminos reúne-se ordinária ou extraordinariamente (artº 1431, nºs 1 e 2 do Cód. Civil), sendo convocada e funcionando de acordo com as regras constantes do artº 1432º do Cód. Civil [Interessa também o Dec. Lei nº 268/94, de 25/10.]. As suas deliberações, devidamente consignadas em acta, impõem-se aos condóminos e a terceiros titulares de direitos relativos às fracções, tenham-nas aqueles aprovado ou não [Artº 1º, nº 2 do Dec. Lei nº 268/94.]. A não ser que as impugnem com êxito, matéria em que estatui o artº 1433º do Cód. Civil, da forma seguinte:
1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
2. No prazo de 10 dias contado da deliberação para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.
3. No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
4. O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contado sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
5. Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
6. (…).
No âmbito deste artigo, dizem os Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, não estão compreendidas, nem as deliberações que violam preceitos de natureza imperativa, nem as que tenham por objecto assuntos que exorbitam da esfera de competência da assembleia de condóminos. Quando a assembleia infrinja normas de interesse e ordem pública – nº 1 do artigo 1421º, artigo 1427º, nº 1 do artigo 1428º, nº 1 do artigo 1429º, e artigo 1438º –, as deliberações tomadas devem considerar-se nulas e, como tais, impugnáveis a todo o tempo por qualquer interessado, nos termos do artigo 286º. Quando a assembleia se pronuncie sobre assuntos para que não tenha competência (tal será o caso em que, por exemplo, a assembleia sujeite ao regime das coisas comuns, sem o consentimento do respectivo titular, uma parte do prédio pertencente em propriedade exclusiva a um condómino), a deliberação deve considerar-se ineficaz: desde que a não ratifique o condómino afectado a todo o tempo pode arguir o vício de que ela enferma, ou por via de excepção, ou através de uma acção de natureza meramente declarativa [Aragão Seia, Propriedade Horizontal, págs. 177/178.].
Com excepção da referida no ponto 3.1.10., supra, à qual adiante nos referiremos com mais pormenor, nenhuma das deliberações postas em causa pela apelante exorbita a competência da assembleia de condóminos ou viola preceitos de natureza imperativa.
E não consta dos autos, porque nem sequer a apelante o alegou no seu articulado de oposição à execução, que tenha, com êxito, sido impugnado qualquer das ditas deliberações, dessa forma se obtendo a respectiva revogação ou anulação.
Tais deliberações, designadamente as referidas nos pontos 3.1.7. a 3.1.9. e 3.1.11. a 3.1.16., supra, devidamente consignadas em acta e não impugnadas eficazmente, vinculam a apelante, sendo obrigação sua acatá-las e dar-lhes cumprimento.
Provavelmente convencida pela decisão recorrida, a apelante tentou contorná-la, argumentando no recurso que, para além das deliberações propriamente ditas, impugnara, nos termos do artº 368º do Cód. Civil, a exactidão das fotocópias das actas das assembleias de condóminos apresentadas pelo exequente, das quais aquelas deliberações constam.
Contudo, salvo sempre o devido respeito, não encontrámos nos articulados da apelante tal impugnação, nunca ela, até à alegação de recurso, tendo sustentado que as fotocópias das actas da assembleia de condóminos não correspondam exactamente aos respectivos originais.
E tal impugnação deveria ter sido feita nos termos e prazos estabelecidos no artº 544º do Cód. Proc. Civil.
Suscitada nesta fase, integra questão nova, da qual este Tribunal está impedido de conhecer.
Foi entendido na decisão recorrida que a obrigação dos condóminos de pagarem as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum é, no que às despesas em atraso respeita, uma obrigação ob rem ou propter rem de dare, não ambulatória, já que, apesar da sua ligação genética ao direito real, não o acompanha em caso de transmissão.
Ou seja, segundo esse entendimento, o novo condómino, ao adquirir a respectiva fracção, não fica automaticamente sujeito à obrigação de pagar as eventuais despesas de condomínio ou de conservação do imóvel em dívida, apenas respondendo pelas que se vençam após a sua investidura na qualidade de condómino [Neste sentido, Ac. Rel. Porto de 16/12/97 (Relator: Des. Pires Rodrigues), in www.dgsi.pt/jtrp; Ac. Rel. Lisboa de 14/12/2004, in CJ, XXIX, V, 118; e Ac. Rel. Porto de 06/04/2006 (Relator: Des. Oliveira Vasconcelos), in www.dgsi.pt/jtrp.].
Concorda-se com esse entendimento [Cfr. Luís A. Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, 1996, págs. 153/154. Convence-nos a afirmação feita por este Autor de que, no fundo, as obrigações reais não ambulatórias se autonomizam quando se verificam os respectivos pressupostos e seguem o regime geral das relações obrigacionais. E de que, em bom rigor, só as obrigações ambulatórias merecem o qualificativo de reais.], contra o qual, de resto, a apelante não reagiu.
A deliberação da assembleia de condóminos referida no ponto 3.1.10., supra, segundo a qual “a partir do momento em que a proprietária da fracção “K” se identificou como tal, herdou implicitamente os encargos que oneram essa fracção”, exorbitou os poderes da assembleia de condóminos e é ineficaz para a apelante, a qual, como foi entendido na decisão sob recurso, só é responsável pelo pagamento das despesas de condomínio vencidas após a aquisição da respectiva fracção.
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3.2.3. Montante da dívida da apelante
Na decisão recorrida foi entendido que as obrigações propter rem, dada a sua ligação ao direito real, sofrem desvios relativamente ao regime geral das obrigações, desvios impostos pela natureza do direito de que fazem parte. E um desses desvios é não estarem sujeitas à prescrição.
No que tange às obrigações reais verdadeiras e próprias, ou seja, às ditas ambulatórias, aceita-se facilmente aquele entendimento. Ou seja, não custa aceitar que não será por não ter pago as despesas de condomínio e de conservação do imóvel durante um determinado período de tempo que essa obrigação, em si mesma, se extingue. Ou, no exemplo dado por Luís A. Carvalho Fernandes [Obra citada, pág. 155.], não será devido ao incumprimento, durante determinado período de tempo, da obrigação real do proprietário de fazer as obras necessárias a evitar o gotejamento sobre o prédio vizinho que tal obrigação se extingue por prescrição, antes subsistindo até se constituir, por usucapião, a correspondente servidão de estilicídio.
Mas as obrigações reais não ambulatórias, como é o caso das prestações vencidas das despesas de condomínio e de conservação do imóvel, autonomizam-se quando se verificam os respectivos pressupostos e seguem o regime geral das relações obrigacionais. Ou seja, no caso em apreciação, desde o momento em que se venceram, as prestações das aludidas despesas desligaram-se do direito real que esteve na sua génese, cortaram os laços com o direito das coisas e passaram a reger-se exclusivamente pelo direito das obrigações.
Por isso, com todo o respeito pelo entendimento seguido pelo tribunal “a quo”, não encontramos razão para que à obrigação do condómino de pagar as despesas de condomínio e conservação do imóvel já vencidas se não aplique o regime da prescrição [Acórdãos da Rel. do Porto de 14/12/2000 (Relator: Des. Saleiro de Abreu) e de 19/12/2000 (Relator: Des. Armindo Costa), ambos in www.dgsi.pt/jtrp.].
Aquelas despesas integram prestações periodicamente renováveis, pelo que o respectivo prazo de prescrição é de cinco anos [artº 310º, al. g) do Cód. Civil].
Como a execução foi instaurada em 20/12/2004 (cfr. alegação feita no artigo 2º do requerimento de oposição não expressamente impugnada), das prestações consideradas da responsabilidade da apelante (e só essas aqui interessam) estariam já extintas por prescrição as referentes ao período de Novembro de 1998 a Novembro, inclusive, de 1999.
Como, porém, de acordo com a própria alegação da oponente (artºs 15º a 17º da oposição) e com o recibo de fls. 33, aquelas prestações foram, em Maio de 2000, consideradas pagas, extinguiram-se elas, através do pagamento, antes que a prescrição operasse.
Na sentença recorrida, por um lado, não se levou em conta a prescrição, mas, por outro, foi deduzida a importância entregue para pagamento das prestações prescritas. Por isso, a consideração da prescrição não altera o montante da dívida da responsabilidade da apelante.
A apelante alegou nos artigos 16º e 18º do requerimento de oposição que o apelado lhe não entregou 2ª via, por si pedida, do recibo do pagamento, em 1995, pela então proprietária da fracção “K”, da quantia de esc. 500.000$00, relativa a despesas de obras exteriores do condomínio.
Na decisão recorrida entendeu-se que a exigência do recibo é pura e simplesmente extravagante e emulativa, fazendo pouco sentido a sua referência na oposição.
Contraditoriamente, a apelante apresenta agora [cfr. conclusão X)] a aludida quantia de esc. 500.000$00 como um crédito da sua fracção sobre o condomínio.
Tal conclusão é infundada, não apenas porque, a existir, o crédito não pertenceria à apelante, mas também porque não foi alegado que as obras para cuja realização a quantia em causa foi paga não tenham sido realizadas.
E, como mera exigência de 2ª via do recibo, é questão totalmente estranha à execução e, consequentemente, a sua referência na oposição (e no recurso) faz pouco sentido.
A apelante alegara também, na oposição, ser a sua fracção credora, relativamente ao condomínio, da quantia de esc. 261.882$00, referente a obras de reparação de estragos resultantes de inundações nela ocorrida nos anos de 1995 e 1996, da responsabilidade do dito condomínio.
Na sentença sob censura considerou-se não estarem reunidos os requisitos para a compensação visada pela apelante, desde logo porque falta o requisito da reciprocidade dos créditos exigido pelos artºs 847º, nº 1 e 851º do Cód. Civil, uma vez que, a existir, o crédito de esc. 261.882$00 repousaria em responsabilidade extracontratual, sendo seu titular quem satisfez o respectivo pagamento. Ora, o nº 2 do artº 851º proíbe expressamente o declarante de utilizar para compensação créditos alheios, ainda que o titular respectivo dê o seu consentimento; e determina que só procedem para o efeito créditos seus contra o seu credor.
Consequentemente, da mesma maneira que as dívidas de despesas de condomínio e de conservação do imóvel anteriores à aquisição desta pela apelante não acompanharam a fracção e não a responsabilizam, também os eventuais créditos se não transmitiram, estando arredada qualquer hipótese de compensação.
Concorda-se inteiramente com o raciocínio, faltando à recorrente, também nesta parte, razão.
Apesar da referência feita na acta nº 6, da assembleia de condóminos de 17/04/2000, à fracção “D”, não existe nos autos qualquer indício de que as despesas de condomínio e de conservação do prédio tidas na sentença recorrida como exigíveis à apelante se refiram àquela fracção.
Bem ao contrário, consta dos factos assentes (ponto 3.1.1., supra) – que a apelante não impugnou – que “na Execução a que esta Oposição foi apensa, exige o Condomínio do prédio urbano sito na A..., Aveiro, à ora Opoente, como proprietária da fracção “K”, correspondente ao 2° andar direito do mesmo prédio, o pagamento coercivo do montante de € 4.598,70, (…)” (sublinhado nosso).
Não se encontra, pois, razão para a insistência da apelante em tal questão, expressamente abordada nas conclusões S) e T).
No que tange ao seguro [cfr. conclusões Z), AA) e AB)], consta a sua contratação de uma deliberação da assembleia de condóminos (acta nº 8, da assembleia realizada em 15/01/2001), cuja revogação ou anulação a apelante não obteve através da competente e tempestiva impugnação.
Acresce que a oponente não alegou se a prestação mensal para despesas de condomínio engloba qualquer parte – e, no caso afirmativo, o seu montante – destinada ao pagamento do prémio de seguro.
Em tais circunstâncias, não seria processualmente viável, por falta de alegação das partes, nomeadamente da oponente, sobre quem recaía o respectivo ónus, levar a uma eventual base instrutória factualidade destinada a distinguir na prestação mensal de despesas de condomínio uma possível parte referente ao pagamento do prémio de seguro.
O que conduz à improcedência da argumentação da apelante ainda nesta questão.
No que respeita à imputação dos pagamentos efectuados pela apelante, alegadamente com desrespeito pelas regras estabelecidas nos artºs 783º a 785º do Cód. Civil, a questão está ultrapassada.
Com efeito, a partir do momento em que se considerou que a apelante só é responsável pelas despesas de condomínio e de conservação do imóvel posteriores à aquisição da fracção e se encontrou, na decisão sob recurso, a diferença, reportada à data da instauração da execução, entre a quantia total da responsabilidade da oponente e o montante global dos pagamentos por ela efectuados, é irrelevante a questão da imputação que o exequente tenha ou não feito das quantias recebidas.
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3.2.4. Montante da multa por falta de pagamento das prestações em dívida
A apelante insurge-se também contra o cálculo da multa aplicada com base no nº 1 do artº 19º do Regulamento do Condomínio. Por um lado, porque, a seu ver, aquele Regulamento, aprovado na assembleia de condóminos de 17/04/2000 (cfr. ponto 3.1.8., supra), não poderá sancionar omissões anteriores à sua vigência e, por outro, porque haverá sempre que respeitar – o que, no caso, não teria sido feito – o limite máximo de penalização imposto pelo nº 2 do artº 1434º do Cód. Civil.
Sendo certo que a assembleia de condóminos pode, nos termos do nº 1 do artº 1434º do Cód. Civil, fixar penas pecuniárias para a inobservância, por parte dos condóminos, das pertinentes disposições do Código Civil, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador, não é menos certo que, à semelhança da própria lei (artº 12º, nº 1 do Cód. Civil), o que nesse domínio seja aprovado só para o futuro pode dispor.
Assim, o Regulamento do Condomínio aprovado em 17/04/2000, designadamente o nº 1 do seu artº 19º (cfr. ponto 3.1.11., supra), não pode ter eficácia retroactiva, só sancionando incumprimentos posteriores à sua entrada em vigor.
O que significa que só devem ser consideradas, para esse efeito, as faltas de pagamento das prestações de despesas de condomínio e de obras de conservação do imóvel posteriores a 17/04/2000. O que exclui, de entre as quotizações por cujo pagamento a apelante foi responsabilizada na sentença recorrida, as relativas ao período de Novembro de 1998 a Março de 2000 [Na falta de melhores elementos, tem de entender-se que a quotização de Abril de 2000 se venceria em Maio, sendo o eventual incumprimento já passível da sanção do nº 1 do artº 19º do Regulamento.], no montante de € 254,39 (esc. 51.000$00).
O montante da multa reduzir-se-ia, assim, a € 1.327,48 (€ 1.581,87 - € 254,39).
Mas o nº 2 do artº 1434º do Cód. Civil estipula que o montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável da fracção do infractor.
E a apelante, que no requerimento de oposição à execução nada sobre esta matéria havia alegado, vem no recurso, sem esclarecer devidamente qual o rendimento colectável da fracção “K” (e, designadamente – o que, para o efeito, seria importante – se a mesma está ou não arrendada [ A apelante apenas esclarece, no artº 63º do requerimento de oposição à execução, que não reside no condomínio.], esgrimir com esta questão.
Trata-se, obviamente, de uma questão nova, que não é de conhecimento oficioso e da qual, portanto, não cumpre a este Tribunal conhecer [ É unânime, quanto a esta questão, a jurisprudência. Citam-se, apenas como exemplos, os Acórdãos do STJ de 29/11/89, 29/06/99 e 26/10/99, in BMJ, nº 391, pág. 520; nº 488, pág. 386; e nº 490, pág. 250, respectivamente.].
Resumindo, as conclusões da alegação da recorrente procedem apenas parcialmente, o que conduz à procedência, também parcial, da apelação e à consequente revogação, em parte, da decisão recorrida, em termos de a execução continuar para obtenção do pagamento coercivo não da quantia ali indicada, mas de € 2.909,35 (dois mil novecentos e nove euros e trinta e cinco cêntimos).
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4. DECISÃO
Face ao exposto, acorda-se em julgar a apelação parcialmente procedente e, em consequência, em revogar em parte a decisão sob recurso, em termos de a execução continuar para obtenção do pagamento coercivo apenas da quantia de € 2.909,35 (dois mil novecentos e nove euros e trinta e cinco cêntimos).
As custas são a cargo de apelante e apelado, na proporção do decaimento.