| 2893/25.0T8CBR.C1 |  |
ÓNUS DO RECORRENTE
INSUFICIÊNCIA DA INDICAÇÃO DO INÍCIO E TERMO EM MOMENTO DOS DEPOIMENTOS E DA TRANSCRIÇÃO TOTAL OU PARCIAL DOS DEPOIMENTOS PRESTADOS
1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
(…)
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
II. Neste âmbito, assumem relevo determinante as circunstâncias de cada caso concreto, nomeadamente, o número e complexidade dos factos impugnados, o número/extensão dos meios de prova, a maior ou menor precisão na indicação dos meios de prova e na formulação das pretendidas alternativas decisórias e o grau de clareza com que tenham sido expostas as razões subjacentes ao peticionado, razões que devem ser facilmente percecionáveis, pois não é suposto que o tribunal da Relação se dedique à descoberta de motivos e raciocínio não explicitados claramente.
III. O ónus imposto à recorrente no aludido na citada norma, não se satisfaz com a menção que os depoimentos estão gravados no sistema digital, nem com a referência de que os depoimentos tiveram o seu início em determinado momento e o seu termo em momento posterior - o que representa uma verdadeira inutilidade, pois isso resulta do registo exarado na acta; ou que duraram determinado tempo - isso é uma simples operação de cálculo entre o início e o termo do depoimento; nem sequer com a transcrição, total ou parcial, dos depoimentos prestados, já que esta é meramente facultativa ou com resumos, feitos pela própria parte impugnante, daquilo que as testemunhas terão dito
(Sumário elaborado pelo Relator)
Acordam os Juízes da 1.ª secção cível do Tribunal da Relação de Coimbra:
1.Relatório
1.1- CONDOMÍNIO ..., ..., Coimbra, com sinais nos autos intentou procedimento cautelar especificado de restituição provisória da posse contra A..., Lda., com sinais nos autos
Sustenta, em síntese, que a Requerida realizou obras nas partes comuns do piso -4 onde se localiza a fração CF, fazendo-as suas, privando os demais condóminos de aí acederem e dando-lhe a um uso diverso daquele a que está afeta, nomeadamente da respetiva área bruta dependente.
1.2- Determinada a audição da Requerida esta deduziu oposição, sustentando, em síntese, que já os anteriores proprietários utilizavam a totalidade da área da 4.ª cave; em todo o caso, só há acesso/ligação entre a 4.ª cave e a 5.ª cave, inexistindo ligação com as demais caves ou andares; conclui pela condenação da Requerente como litigante de má fé.
1.3-No Juízo Local Cível de Coimbra - Juiz 1 foram proferidas as seguintes decisões:
1.3.1 - Decisão final de 20.1.2026;
Com os fundamentos de facto e os de direito enunciados, na procedência da providência re-querida, defere-se à imediata restituição provisória à Requerente das partes comuns da 4.ª cave (piso -4) do prédio urbano situado na Rua ..., em Coimbra, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...17.º e descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... com o n.º ...22, da freguesia ..., nomeadamente, área de circulação de pessoas e veículos do piso -4 da cave, com cerca 540 m2, de toda a zona da rampa de acesso ao piso -4 e das paredes, vigas, pilares e coretes de passagem de infraestruturas de água e esgotos.
Não se vislumbram sinais de litigância de má fé, relativamente a ambas as partes.
Custas pela Requerida.
Registe e Notifique.
Para cumprimento da providência decretada nos presentes autos, desde já se autoriza a requisição do auxílio da competente autoridade policial, com recurso, se necessário, a arrombamento, ao abrigo do disposto artigo 757.º, n.º 2, do Código de Processo Civil (ex vi art.º 375.º, in fine, que se aplica por força do art.º 376.º, n.º 1, do mesmo diploma legal).
Notifique.
1.4- A..., LDA, Requerida melhor identificada nos autos supra citados, tendo sido notificada da douta Sentença proferida em 20.01.2026 - Ref.ª 99010432 -, dela interpôs recurso formulando as seguintes conclusões:
I. O presente recurso é de apelação, com reapreciação da prova gravada, interposto da sentença proferida em 20.01.2026 no Procedimento Cautelar, ao abrigo dos arts. 637.º, 640.º e 644.º do Código de Processo Civil.
II. A decisão Recorrido enferma de erro notório de julgamento da matéria de facto quanto à alegada existência de “área de circulação” de cerca de 540 m² no piso -4, por assentar em “simples cálculo aritmético” e em legendas não explicadas, sem qualquer base técnica-documental objetiva (peças com escala, método de medição ou delimitação rigorosa).
III. A não coincidência entre o licenciado (planta/processo camarário) e o existente no local foi expressamente afirmada, impondo prudência probatória:
• Depoimento de AA - Sessão 11/11/2025: “Não, não havia, não havia coincidência…”;
• Depoimento de BB - Sessão 23/10/2025: “o que está no processo camarário não… era aquilo que nós compramos.”
IV. A motivação reconhece a incerteza sobre “área adquirida”, “área de cedência” e “área de intervenção”, reforçando o carácter inferencial e não medido do número “540 m²”.
V. Por conseguinte, o facto vii) (existência de 540 m² de circulação “não destinados ao uso exclusivo” da CF) deve ser eliminado ou reformulado em termos puramente descritivos, por ser conclusivo e não resultar da prova produzida (art. 662.º, n.º 1 e n.º 2, al. c), CPC).
VI. Também o facto viii) (“as infraestruturas de água e esgotos de que a fração CF beneficia não são de uso exclusivo”) carece de fundamento técnico-documental (mapas de ramais, contadores comuns, plantas de redes, memória de especialidades) e deve ser julgado não provado ou, subsidiariamente, reformulado em termos estritamente fácticos.
VII. A prova testemunhal não demonstra a existência de ramal partilhado ou ponto de medição comum; ao invés, evidencia desconhecimento por quem não acedeu ao local e afasta certezas sobre encargos comuns:
Depoimento de CC:
• “- …na sua lógica, deveriam ser pagos pelo condomínio, é isso?”
• “Claro.”
• “E sabe se estavam ou não?”
• “Não, não sei.”
VIII. O legal representante do Recorrido admitiu desconhecer a configuração do espaço,
IX. Admitiu ainda que nunca teve intenções de se deslocar,
X. Não soube quantificar áreas,
XI. E que o seu conhecimento era apenas mediato (“alguém me disse”),
XII. Confirmando ausência de corpus possessório por parte do Recorrido sobre as alegadas zonas de circulação: (“Não sei exatamente a configuração…”; “Alguém me disse, e numa planta…”)
XIII. Salvo o devido respeito, erra igualmente o Tribunal a quo ao dar como não provada a ocupação integral e exclusiva do piso -4 pela B... (1996-2015), quando existem três fontes independentes e convergentes que a confirmam, devendo tal facto ser dado como provado (art. 662.º, n.º 1, CPC):
• Depoimento de DD: “Já estavam os gabinetes…”; “As duas… os dois acessos eram a rampa e [a] porta…” (uso integral e acessos controlados).
• Depoimento de EE: “Não, era… a área toda” (sobre o piso -4); e posse exclusiva de chaves: “Eu só tinha duas chaves, era uma do portão e outra da porta de entrada.”;
• Depoimento de FF: “…era certo que este piso era todo deles” (B...).
XIV. A inexistência do acesso pedonal desenhado em telas finais foi confirmada pela Arq.ª CC: “Não existe a porta… está aprovado… mas esta entrada não foi feita”; “…o acesso ao piso menos quatro não foi feito.”
XV. A inexistência de uso comum e falta de atos da realização de atos materiais de posse é corroborada pela ausência de fruição efectiva de todos condóminos,
XVI. À exceção da testemunha GG que revela ter estado presente no espaço quando era propriedade do grupo B... (em 2009)
XVII. Todos as restantes testemunhas indicadas pelo Recorrido revelaram nunca ter estado presentes na fração CF e espaços envolventes - HH (“Não, nunca fui ao interior do piso…”)
XVIII. O legal representante do Recorrido chega a reconhecer desconhecimento se as alegadas “zonas de circulação” são acessíveis: (“…não sabe se aquela área de circulação está acessível…”)
XIX. Resulta, assim, incompatível com os autos sustentar que existia uma “área restante de circulação” sob posse do Condomínio no piso -4 e que tenha havido “despojamento” (facto xii).
XX. A ausência de corpus do Recorrido sobre tais zonas parece-nos, assim, manifesta.
XXI. O facto x) (“obras em toda a área”; “intervenção em paredes da rampa”; “demolições não concretamente apuradas”; “modificação do portão”) é excessivo, genérico e não individualiza locais/atos, devendo tais segmentos ser dados como não provados ou reformulados em termos estritamente descritivos.
XXII. A Informação da CMC (06/10/2025) referida na motivação confirma que “não foram identificadas alterações estruturais no interior do edifício”, descrevendo alterações de compartimentação interior e perfurações para cablagens - quadro incompatível com a amplitude afirmada em x).
XXIII. O depoimento técnico da testemunha AA é inequívoco: “Não houve nenhuma demolição de estrutura do edifício… ‘demolimos paredes não estruturais'… ‘colocámos esteiras no teto'…” - e redes internas a partir de quadro existente, “não fomos ao exterior”.
XXIV. Quanto ao sistema de climatização, toda a prova produzida aponta para a pré-existência/substituição e perfurações pontuais: Depoimentos de CC sobre buracos pré-existentes e diferença de calibre (sem verificação de ferros) e de HH sobre observação de furação sem qualificação técnica estrutural.
XXV. O facto xi) (“pretende suprimir a área restante de circulação”) é duplamente conclusivo:
• imputa intenção sem ato direto;
• pressupõe a existência de uma “área restante” que não está delimitada/medida. Deve, portanto, ser eliminado ou reformulado.
XXVI. Em sede possessória, o Recorrido não provou os requisitos de posse (arts. 1251.º e ss. CC), isto é, inexistem atos materiais (uso, manutenção, limpeza, vigilância, reparações) demonstrativos de corpus sobre as supostas “áreas de circulação”,
XXVII. Não foi possível extrair qualquer animus, nem estabelecer a antiguidade da posse.
XXVIII. Salvo melhor entendimento a douta sentença em crise confunde a natureza jurídica de “parte comum” (definida no título constitutivo)
XXIX. Com a existência de posse efetiva (poder de facto) sobre a coisa.
XXX. De notar que a existência posse não decorre de um qualquer título,
XXXI. Mas de atos materiais concretos - o que, de todo, não ficou provado.
XXXII. Quanto à alegada violência possessória (art. 377.º CPC; 1261.º/2 CC): não foi identificado qualquer ato de coação física/moral contra possuidor,
XXXIII. Ninguém refere ter sido impedido, ameaçado ou coagido,
XXXIV. Nem houve sequer tentativas reais de entrada frustradas,
XXXV. Existiram obras, o que, em si, não integra “esbulho violento”.
XXXVI. A sequência lógica da decisão (“posse → esbulho → violência”) salvo melhor entendimento, falece no primeiro pressuposto (posse do Recorrido ),
XXXVII. O que, consequentemente, inviabiliza os subsequentes (esbulho/violência).
XXXVIII. Ainda que, por mera hipótese académica de se admitir ter ficado provado um alegado “direito de acesso” pré-existente.
XXXIX. É certo que não ficou provado exercício atual/recente, nem qualquer oposição concreta imputável à Recorrente a uma entrada efetivamente tentada pelo Recorrido ou um qualquer condómino.
XL. O percurso de utilização do piso -4 e do espaço envolvente revela posse continuada e exclusiva:
• Primeiro, pelas sociedades que integravam o grupo “B...” (pelo menos entre 1996- 2015): veja-se os depoimentos da testemunha FF quando refere que “este piso era todo deles” ou da testemunha DD que inclusivamente admite que, enquanto foi funcionária da B..., chegou a ficar com as chaves de acesso ao espaço;
• Depois a Massa insolvente da sociedade B..., representada pela Sr.ª Administradora de Insolvência que foi realizando as diligências tendentes à liquidação do bem a favor da Massa Insolvente;
• E, posteriormente, a atual proprietária - aqui Recorrente.
XLI. Esta sequência afasta a alegada posse do Condomínio sobre as supostas “áreas de circulação” e neutraliza a narrativa de recente “despojamento” (facto xii), por inexistência de corpus prévio.
XLII. Assim, em aplicação do art. 662.º do CPC, deve o Tribunal ad quem modificar a decisão de facto, designadamente:
1) O facto vii.) dado como provado: “No piso -4 da cave do edifício, além das áreas bruta privativa - escritórios com 8 salas e três casas de banho - e da área bruta dependente - 13 lugares de estacionamento devidamente marcados e delimitados no pavimento - da fração autónoma designada pelas letras CF, existem áreas de passagem / circulação de pessoas veículos com cerca de 540m2 e de ligação através da rampa, não destinadas ao uso exclusivo da fração CF.”
deve ser alterado com a seguinte redação:
“vii.) “Em telas finais apresentadas junto da Câmara Municipal ... em 18/08/1992, no piso -4 da cave do edifício, além das áreas bruta privativa - escritórios com 8 salas e três casas de banho - e da área bruta dependente - 13 lugares de estacionamento devidamente marcados e delimitados no pavimento - da fração autónoma designada pelas letras CF, existem áreas de passagem / circulação de pessoas veículos com cerca de 540m2 e de ligação através da rampa, não destinadas ao uso exclusivo da fração CF.”;
2) Quanto ao seguinte facto dado provado: ““viii) As infraestruturas de água e esgotos de que a fração CF beneficia não são de seu uso exclusivo.”
deve ser alterado e passar a constar na douta sentença como não provado. Caso assim não se entenda deverá ser reformulado, nos seguintes termos:
“Viii) No interior da fração CF existem infraestruturas alimentadas exclusivamente por contadores de água pertencentes aos proprietários do imóvel, bem como a existência de coletores de esgotos, não se tendo demonstrado a existência de ramal partilhado com a rede de condomínio.”;
3) Em relação ao facto i.) dado como não provado “i.) As empresas do Grupo B... que utilizaram a fração designada pelas letras CF entre 1996 até à insolvência da C..., ocupavam a totalidade do piso correspondente à 4.º cave.” deve ser julgado como provado;
4) O facto não provado “v). Não existindo quaisquer áreas comuns dentro da área fisicamente delimitada da fração” deve ser alterado como facto provado com o seguinte teor: “v). Não existem quaisquer áreas comuns dentro da área fisicamente delimitada da fração à exceção dos elementos técnicos comuns que a compõem, nomeadamente prumadas e condutas de água e esgotos, colunas de queda, cablagens e caixas técnicas.”
5) No que respeita ao facto dado como não provado, “ii. As sociedades do grupo B... eram as utilizadoras exclusivas das escadas e corredores de acesso próprio à fração, existentes do piso -5 para o piso -4.” deve ser julgado como provado com a seguinte redação “ii. Pelo menos entre 1996 e 2015, as sociedades do Grupo B... utilizaram de forma exclusiva e controlada os acessos próprios à fração entre o piso -5 e o piso -4 (escadas/corredores e rampa), mediante acessos por portão e porta com chave.”;
6) Quanto à factualidade dada como não provada ““iv. Pelo menos desde 1994, que os demais condóminos não tinham qualquer acesso autónomo ao piso.” Impõe-se que seja dado como provado, com a seguinte redação “iv. Não se demonstrou a existência de qualquer acesso autónomo, regular e efetivo por parte dos demais condóminos ao piso -4, mostrando-se a fração fisicamente controlada por portão/porta com chave e sem fruição comum do espaço.”;
7) Em relação ao facto xii) dado como provado “Ao atuar da forma descrita, a Requerida despojou a Requerente e os Condóminos do controlo material às áreas de passagem/circulação na 4.ª e de ligação à 5.ª cave.” deve o mesmo ser julgado como não provado. Caso assim não se entenda deve ser o facto reformulado e subdivido em dois:
a. “Foram realizadas obras no piso -4 que não alteraram a configuração física de acessos internos e a articulação com o piso -5 “;
b. “Não foi apurado que a Requerente ou quaisquer condóminos utilizem de forma frequente ou pontual as ‘áreas de passagem/circulação'.”
8) O facto provado xi) “Ao atuar da forma descrita, a Requerida pretende afetar a área destinada a estacionamentos (299,9000m2) a um fim diferente e pretende suprimir a área restante de passagem/circulação de pessoas e veículos.” deve ser julgado como não provado. Caso assim não se entenda, deve o ponto ser reformulado nos seguintes termos:
“xi) Foram executadas obras de compartimentação e adaptação no piso -4, incluindo intervenções na zona identificada como estacionamento na documentação fiscal/registral da fração CF, e foram realizadas alterações que afetam a configuração de circulação interna no piso, sem que se tenha apurado, com rigor, a existência, área e delimitação de ‘área restante de passagem/circulação' distinta da fração CF”
9) Quanto ao facto x) dado como provado: “x) Nesse contexto, em toda a área da 4.ª cave, a Requerida, para além do mais: fez demolições não concretamente apuradas; edificou divisões e espaços delimitados por paredes em alvenaria; interveio em paredes interiores; interveio nas paredes da rampa de acesso à fração; aumentou o número de instalações/equipamento sanitário; furou paredes exteriores para passagem de diversos cabos/fios; fixou novos aparelhos de ar condicionado, alguns em local diferente dos anteriormente existentes; modificou o portão que dá acesso à 4.ª cave (ou piso -4).” Deve o mesmo passar a constar como não provado ou, caso assim não se entenda, deverá ser reformulado nos seguintes termos: ““No piso -4 foram executadas obras interiores de compartimentação, com demolição de paredes não estruturais, aumento do número de instalações sanitárias, substituição/aplicação de equipamentos de ar condicionado e perfurações em elementos perimetrais para passagem de cablagens, não se tendo comprovado intervenção material nas paredes da rampa de acesso ou no portão que dá acesso à 4.ª cave (ou piso - 4).”
10) O facto ii) dado como não provado “iii. Foi esta sociedade que promoveu a instalação de equipamentos de ar condicionando.” deverá ser alterado como provado com o seguinte teor: “As unidades de ar condicionado já se encontravam instaladas no espaço quando a Requerida adquiriu a fração CF”;
XLIII. A providência de restituição provisória de posse exige cumulativamente: posse, esbulho e violência (arts. 377.º e 378.º CPC), cabendo ao Requerente (aqui Recorrido) alegar e provar os factos relativos a esses três pressupostos.
XLIV. A tutela possessória (arts. 1276.º e ss. CC) e, em particular, o art. 1279.º CC confirmam que apenas o possuidor esbulhado com violência tem direito à restituição provisória.
XLV. A jurisprudência do Tribunal da Relação de Coimbra de 11/04/2019 refere que “é possuidor esbulhado quem foi privado da posse […] e impedido de continuar a exercer”,
XLVI. O douto aresto do Tribunal da Relação de Évora de 08/11/2012 refere expressamente que são pressupostos de facto para o decretamento da providência cautelar de restituição provisória da posse: a posse, esbulho, violência.
XLVII. A conceção subjetiva da posse adotada pelo Supremo Tribunal de Justiça exige corpus (poder de facto) e animus (intenção de agir como titular), não bastando “mera detenção” ou construções presuntivas, cf. STJ, 21-10-2010.
XLVIII. In casu, a sentenço Recorrido confunde dois planos que, no entender da Recorrente, se revelam distintos, a natureza jurídica de parte comum (título constitutivo) com a posse efetiva (exercício de poderes de facto).
XLIX. A posse não decorre do regime de propriedade horizontal,
L. Mas de atos materiais concretos cuja existência deve ser provada.
LI. O que não sucedeu in casu.
LII. Assim, o Tribunal a quo deu como adquirida uma posse sem data de início,
LIII. Sem atos externos demonstrativos,
LIV. Sem continuidade,
LV. Sem publicidade
LVI. E sem identificação ou concretização de comportamentos concretos da Recorrente que tenham obstaculizada uma tentativa de acesso por parte do Recorrido - que conforme resulta da prova produzida, não existiu.
LVII. Nenhuma testemunha refere ter usado, acedido ou circulado naquelas “áreas de circulação” nos últimos anos,
LVIII. Não há manutenção, limpeza, reparação ou vigilância, nem fotografias, atas e documentos que revelem fruição.
LIX. O Recorrido também não logrou provar o acesso físico (ou sequer pontual) àquele espaço, LX. Ao invés, o Recorrido, na pessoa do seu legal representante, confessou não saber a configuração,
LXI. Não saber quantificar áreas,
LXII. Não ter ido à fração,
LXIII. Nem ter conhecimento mediato (“alguém me disse”)
LXIV. O que, conforme resulta da prova produzida ocorre, pelo menos, desde 1996.
LXV. Assim, salvo melhor entendimento, o Recorrido não demonstrou posse sobre as áreas invocadas, inviabilizando a cadeia lógica posse → esbulho → violência que a sentença assume.
LXVI. Não tendo também ficado provado a existência de violência possessória: nos termos do art. 1261.º/2
CC, a violência envolve coação física ou moral,
LXVII. Porém, nenhuma testemunha - nomeadamente, as indicadas pelo Recorrido - relata ter sido impedida de entrar,
LXVIII. Ameaçada,
LXIX. Bloqueada ou coagida,
LXX. Aliás, revelam nem sequer ter tido interesse em entrar no espaço.
LXXI. Assim, salvo melhor entendimento, a douta sentença em crise incorre, pois, num erro ao presumir violência a partir da realização de obras,
LXXII. Da existência de ruído,
LXXIII. Reconfiguração da estrutura interna,
LXXIV. Perfurações,
LXXV. E readaptação de sistemas de climatização pré-existentes,
LXXVI. Para concluir pela existência de esbulho.
LXXVII. No entanto, salvo o devido respeito, a cadeia lógica usada na decisão - existiu posse, que foi perturbada pela realização de obras que configuram a existência de esbulho e violência - falha logo no primeiro requisito (existência de posse),
LXXVIII. O que invalida os restantes.
LXXIX. Na mera hipótese académica de se admitir a existência de um alegado “direito de acesso” pretérito por parte do Recorrido,
LXXX. Sempre se dirá que não ficou provado exercício atual/recente,
LXXXI. Nem qualquer oposição concreta da Recorrente a entrada efetiva do Recorrido /condóminos.
LXXXII. Parece-nos ter ficado demonstra que após a insolvência, a posse continuou com a Administradora de Insolvência e foi transmitida à atual proprietária,
LXXXIII. O que se coaduna com a prova de ocupação integral e controlo de acessos (portão/porta com chave),
LXXXIV. Afastando a alegada posse do Recorrido - que também não logrou provar a existência de atos materiais tendentes a demonstrar a existência de corpus e animus.
LXXXV. À luz da prova produzida, apenas se pode concluir pela inexistência de posse e não pela sua presunção artificial
LXXXVI. A decisão em crise demonstra igualmente que alguns pontos, de caráter conclusivo - v.g., “área restante de circulação” (~540 m²), “não exclusividade” das infraestruturas, “despojamento” - assentam em meras inferências, não sustentadas em meios de prova documental e/ou testemunhal.
LXXXVII. A sentença não identifica qualquer “ato de coação” típico, “quem sofreu a alegada violência”, “quando ocorreu” ou “quais os atos obstaculizadores”, nem os relaciona com “perda de posse” (que não existe),
LXXXVIII. O que, salvo melhor entendimento, constitui um vício de fundamentação.
LXXXIX. Assim temos uma decisão procedente de uma providência de restituição provisória da posse não sustentada em qualquer meio que permita comprovar a existência de corpus, animus e sua antiguidade,
XC. E que não identifica quais os atos concretos de violência.
XCI. Assim, salvo melhor entendimento, o Tribunal a quo incorreu em erro ao confundir dois planos jurídicos distintos: por um lado, a natureza jurídica das partes comuns, que resulta exclusivamente do título constitutivo da propriedade horizontal; por outro, a posse efetiva, que apenas pode derivar do exercício de atos materiais de domínio sobre a coisa.
XCII. Tal confusão levou a presumir a existência de posse apenas com base na qualificação jurídica do bem, quando, salvo melhor entendimento, a posse não decorre do regime de propriedade horizontal,
XCIII. Mas sim do efetivo exercício de poderes de facto sobre a coisa,
XCIV. O que, salvo lapso da Recorrente, não resultou provado nos presente autos.
XCV. Pelo que a conclusão apenas se pode reconduzir ao não preenchimento dos requisitos legais necessários à sua procedência,
XCVI. Pelo que se impõe revogar esta decisão por falta cumulativa de posse, esbulho e violência (arts. 377.º e 378.º CPC; 1251.º, 1261.º e 1279.º CC).
TERMOS EM QUE, E NOS MELHORES DE DIREITO QUE V.ªS EX.ªS ENTENDAM SUPRIR, DEVE A SENTENÇA POSTA EM CRISE SER REVOGADA E SUBSTITUÍDA POR OUTRA QUE JULGUE IMPROCEDENTE A PROVIDÊNCIA CAUTELAR, INDEFERINDO A IMEDIATA RESTITUIÇÃO PROVISÓRIA AO RECORRIDO POR FALTA DE PREENCHIMENTO DOS ELEMENTOS LEGAIS CONSIDERADOS ESSENCIAIS AO SEU DECRETAMENTO.
Assim se fazendo a tão acostumada JUSTIÇA!
1.5- CONDOMÍNIO ..., ..., representado pela Administração do Condomínio exercida pela D..., LDA., Requerente melhor identificado nos autos de processo à margem mencionados, notificado das alegações de recurso junto aos autos em 06-03-2026 - referência Citius 10396140 -, vem apresentar assim concluindo:
(…)
14 - Como nova questão prévia cabe recordar que a norma que regula a impugnação da matéria de facto estabelece que tem de observar os ditames fixados no seu nº 1, a) a c), e nº 2, a), do CPC, sob pena de rejeição.
15 - Ora, das alegações de recurso da recorrente - corpo e conclusões - verifica-se que, relativamente à prova testemunhal indicada, não foi cumprido, desde logo, o quinto dos mencionados requisitos processuais, pois não indicou com exactidão as passagens da gravação em que funda a sua impugnação, apesar de, face à gravação efectuada (vide as respectivas actas), haver identificação precisa e separada de tais depoimentos.
16 - Na realidade, o ónus imposto à recorrente no aludido nº 2, a) do art. 640º, do CPC, não se satisfaz com a menção que os depoimentos estão gravados no sistema digital, nem com a referência de que os depoimentos tiveram o seu início em determinado momento e o seu termo em momento posterior - o que representa uma verdadeira inutilidade, pois isso resulta do registo exarado na acta; ou que duraram determinado tempo - isso é uma simples operação de cálculo entre o início e o termo do depoimento; nem sequer com a transcrição, total ou parcial, dos depoimentos prestados, já que esta é meramente facultativa ou com resumos, feitos pela própria parte impugnante, daquilo que as testemunhas terão dito.
17 - Ora, neste ponto a lei não oferece qualquer dúvida, face aos termos claros e terminantes com que está redigida (vide igualmente no mesmo sentido L. Freitas, CPC Anotado, Vol. 3º, T. I, 2ª Ed., nota 4. ao artigo 685º-B, págs. 62/64, e A. Geraldes, Recursos em P. Civil, 2ª Ed., 2008, notas 3. e 4. ao referido artigo, págs. 138/142, normativo do CPC semelhante ao actual 640º do CPC, e a título de exemplo o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 2025-01-14 (Processo nº 179/22.0T80LR.C1, Relator: Luís Miguel Caldas), onde se refere: (…) II - A exigência legal, constante do art. 640.º, n.º 1, al. b), e n.º 2, al a), do CPC, de o recorrente especificar “os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação”, indicando “com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso”, implica a obrigatoriedade/necessidade de serem assinaladas concretamente quais as passagens relevantes do(s) depoimento(s), não se satisfazendo com o mero consignar do início e do termo de cada depoimento considerado relevante para a alteração da matéria de facto impugnada.” Exigindo, portanto, a indicação com exactidão das passagens da gravação em que funda a sua impugnação, mantendo a cominação da imediata rejeição do recurso para o seu incumprimento.
18 - Por conseguinte, é ónus da recorrente indicar, de forma concreta e com exactidão, as passagens da gravação em que se baseia por referência à identificação dos minuto e do tempo exacto das gravações donde, pelo que, a falta dessa indicação leva à rejeição da impugnação da matéria de facto, como estipula o aludido art. 640º.
19 - Mais, e de igual modo, a jurisprudência portuguesa é firme no sentido de que as conclusões delimitam o objecto do recurso, sendo a sua ausência ou deficiência fatal para a análise de determinados temas.
20 - No caso concreto, do acervo conclusivo da peça processual de recurso apresentada pela recorrente, em parte alguma das conclusões (desde os pontos I a XCVI) é referida a indicação com exactidão das passagens da gravação em que funda a sua impugnação.
21 - Com recurso ao mesmo aresto do Tribunal da Relação de Coimbra de 2025- 01-14 (Processo nº 179/22.0T80LR.C1, Relator: Luís Miguel Caldas), refere-se que: V - Não estão conformes aos ditames legais aplicáveis, as conclusões de um recurso que nada referem quanto às passagens da gravação em que se funda o recurso, na sua vertente da impugnação de facto, não discriminando, de forma coerente e articulada, as provas específicas, por reporte aos depoimentos testemunhais colhidos em audiência final, que impunham decisão diversa, cingindo-se a usar expressões genéricas, abstractas e desarticuladas, tais como, a “prova testemunhal apresentada pelos recorrentes e (…) declarações de parte da recorrente”, a “prova produzida nos presentes autos”, “as regras da experiência e do normal suceder”, e a “postura adotada pelos recorridos”.
22 - Exigindo, a indicação com exactidão das passagens da gravação em que funda a sua impugnação também nas conclusões de recurso, deve operar-se a cominação da imediata rejeição do recurso neste particular para o seu incumprimento.
23 - No entanto e sem conceder, caso assim não se entenda, ascende à douta consideração deste Superior Tribunal ad quem recurso impetrado pela Requerida, ora Recorrente, da douta sentença proferida e que o ora Recorrido, entende não haver qualquer fundamento para que a sentença seja revogada, alterada ou substituída, devendo manter-se nos exactos termos que foi proferida.
24 - Numa primeira instância, a recorrente insurge-se contra o entendimento do Tribunal a quo quanto aos factos vii e viii dados como provados na sentença e enaltece as ilegalidades de uma obra construída em violação do projecto licenciado pela Câmara Municipal ... (nomeadamente no que diz respeito à referência a um acesso, nunca edificado em obra pela empresa construtora) para, desta forma, concluir que a área “com cerca de 540m2” pertence à fracção CF e, assim, tentar demonstrar que todo o edifício sofre de incongruências com o projecto licenciado, sendo as mesmas favoráveis aos intentos e pretensões da recorrente.
25 - Com este desiderato recorre, em primeira linha, à testemunha AA, testemunha que após referir ter consultado o processo na Câmara Municipal ..., foi peremptória em dizer que não havia coincidência entre o processo da Câmara Municipal ..., que consultou - “fui consultar o processo” e o “levantamento que nós fizemos”, tendo concluído que “não havia coincidência entre o que estava construído e o que estava licenciado no processo camarário na Câmara Municipal .... - cfr minuto 14:30 a 22:20 da sessão de 11.11.2025 (referência citius 98701544)
26 - Apesar de ter referido ter consultado o processo camarário não viu parte alguma onde fosse abordada a questão do índice de construção ter sido excedido - cfr minuto 01:04:00 a 01:09:00 da sessão de 11.11.2025 (referência citius 98701544).
Curioso, igualmente, que quando confrontado com a caderneta predial, e com a forma como justifica a passagem de 261 m2 para 1000 m2, não soube responder! - cfr minuto 01:22:00 a final do seu depoimento da sessão de 11.11.2025 (referência citius 98701544).
27 - Do que se disse, algumas questões devem ser referidas, desde logo pela sua estranheza uma vez que, atentas as suas qualificações académicas e experiência profissional seria expectável um rigor técnico que, claramente, não ficou evidenciado no depoimento trazido aos autos (desde logo na forma como referiu ter sido feito o levantamento/medição da área do piso - com fitas métricas) - cfr minuto 5:35 a 7:30 da sessão de 11.11.2025 (referência citius 98701544)
28 - Por outro lado, não obstante ter referido que procedeu à consulta do processo de licenciamento, foi peremptório em dizer que, no aludido processo de licenciamento, não havia menção ao excesso de índice construtivo. - - cfr minuto 1:08:00 da sessão de 11.11.2025 (referência citius 98701544). Veja-se, a este propósito, o que o Tribunal a quo retirou do extenso e complexo processo de licenciamento junto aos autos (contante de fls 52 da sentença) - “Do processo de obras particulares B..., Lda., processo n.º 01/89..., LU.337/92, 72/1987/11435, n.º 790.2 (1/2 e 2/2), 450.10.204/10/F05/C, junto por linha aos presentes autos, resulta que a área privativa do entrepiso (que veio dar lugar à 4.ª cave) não poderia ter a área que a sociedade Construtora quisesse (como esta, aliás, reconhece nos requerimento que aí se mostram juntos); por tal facto, a sociedade construtora foi convidada a corrigir, por se mostrar excedida a área de construção (294,35m2), o que fez, passando para a aludida área de 269,85m2.” (o destaque é nosso)
29 - A referência ao excesso de índice de construção é bem evidente no processo de licenciamento e esse facto não pode passar incólume aos olhos de um engenheiro civil de profissão, com os conhecimentos técnicos que necessariamente tem mas que, com uma habilidade retórica ocultou, omitindo e desconsiderando elementos essenciais e constantes do processo de licenciamento junto aos presenets autos e que, reiteramos, referiu ter consultado. - cfr minuto 14:30 a 19:10 da sessão de 11.11.2025 (referência citius 98701544)
30 - Ora, do processo de licenciamento camarário é evidente aquilo que a testemunha AA “aparentemente” não conseguiu destrinçar: “informação do Departamento de obras e urbanização da qual decorre que o piso intermédio com área de 294,35m2; despacho de indeferimento do Sr. Vereador de Obras de 25/09/90 por excesso da área de construção”. (cfr prova documental considerada pelo Tribunal a quo, com referência na página 13 da sentença) (o destaque é nosso)
31 - Apesar disso, concluiu que as obras tiveram em vista intervir em toda a área da 4.ª cave e respetivos acessos - ponto a) ix) -, por forma a adequar todo o piso 4 às necessidades da entidade a quem a Requerida pretende arrendar o espaço - ponto a) xvi) -, como foi referido igualmente pelo Senhor Arquiteto II e decorre das plantas 1 a 7, juntas pela Requerente, pelo que somos forçados a concluir que a testemunha AA, engenheiro de profissão e autor do levantamento arquitetónico feito no espaço em consideração nos presentes autos, não prestou um contributo válido, credível e isento mas, pelo contrário, manifestou fragilidades e incongruências, bem como desconhecimento de pontos de elementar resposta.
32 - Quanto à testemunha II, arquitecto de profissão, marido da legal representante da recorrente e gerente de facto da recorrente, transparece desde logo um profundo desconhecimento da propriedade adquirida em 2020 quando refere, nomeadamente que “Nós comprámos sem haver consulta ao processo” - cfr minuto 26:10 a 27:40 da sessão de 11-11-2025 (referência citius 98701544)
33 - Em primeiro lugar, destacamos uma total incúria com a forma como referiu ter celebrado o negócio de compra da fracção, sem consulta do processo e documentação relacionada com a fracção autónoma - cfr minuto 26:10 a 27:40 da sessão de 11-11-2025 (referência citius 98701544). Em segundo lugar, não deixa de ser inusitado que tendo adquirido uma fracção que referiu ter constatado “no momento da assinatura do contrato de compra e venda” que tinha uma área com 261 m2 de área privativa e 299 m2 de área dependente e destinada a estacionamentos, tenha a pretensão de aumentá-la para o dobro da área, fazendo obras em todo o piso -4 da cave sem que tenha título legítimo para tal. Como referiu, de forma descomprometida e confiante “Assumi o risco de fazer o negócio”. - cfr minuto 27:40 a 29:00 da sessão de 11-11-2025 (referência citius 98701544)
34 - Acrescentamos que o risco foi assumido, mas não foi acautelado visto que, apesar de ter adquirido uma fracção com área de 261 m2 de área privativa e de 299 m2 de área dependente, realizou obras em todo o piso da cave, com cerca de 1100 m2 e, portanto, em área que tem perfeito conhecimento que não adquiriu, não faz parte da fracção que comprou e, portanto, não lhe pertence.
35 - A testemunha, referiu ter perfeito conhecimento do que comprou e admitiu que o piso -4 da cave do edifício tem uma área total de 1100 m2, conclusão que atesta “com base no levantamento” que, como é consabido, foi feito pela testemunha AA. - cfr minuto 17:00 a 19:00 da sessão de 02-12-2025 (referência citius 98881756).
E, como o próprio referiu, “assumiu o risco de fazer o negócio”, tendo acerscentado, ainda que apenas na segunda sessão em que esteve presente em julgamento realizada no dia 02-12-2025 que “o risco foi o de ter de corrigir as áreas”. cfr minuto 53:00 a 55:40 da sessão de 02-12-2025 (referência citius 98881756)
36 - Mais grave ainda, somos levados a concluir que reconheceu que a realização das obras em todo o piso -4 da cave foi concretizada em área que não lhe pertence e que não adquiriu no contrato de compra realizado em 2020 e entendemos que também a testemunha II não prestou um contributo válido, credível e isento mas, pelo contrário, manifestou fragilidades e incongruências, bem como desconhecimento de pontos de elementar resposta atendendo, em especial, a sua formação superior em arquitectura.
37 - No que diz respeito ao depoimento de BB, referimos desde logo que de pouca relevância deve ser considerado e revelou um profundo e até constrangedor desconhecimento no que diz respeito à fracção em causa nos presentes autos, adquirida no âmbito de um processo de insolvência, com compra formalizada em Abril de 2020 e que apenas foi à escritura assinar, antes disso foi tudo com o marido. - cfr minuto 04:40 a 05:13 da sessão de 23-11-2025 (referência citius 98518176)
38 - Adiantou que quando adquiriram a fracção se tem em consideração o que consta da caderneta predial ou a realidade física do que é demonstrado no local rsespondeu “de ambas, mas normalmente a realidade física que é demonstrada”.
Surpreendente foi o facto de ter acrescentado, face à pergunta sobre so que faz “se não houver coincidência”, em que respondeu de forma que tem tanto de descomprometimento como de impunidade “por vezes não condiz, mas o que lá está é o que é”. - cfr minuto 05:13 a 08:50 da sessão de 23-11-2025 (referência citius 98518176) e apesar de se referir a uma fracção inserida num prédio constituído em propriedade horizontal, insistiu na tónica que o marido ter-lhe-á dito que “do portão para dentro e da porta” - cfr minuto 08:50 a 10:30 da sessão de 23-11-2025 (referência citius 98518176) - seria tudo correspondente à propriedade adquirida, assim prosseguiu com a formalização da escritura de compra e, pior, com a realização de obras de fundo em todo o piso -4 da cave, alterando profundamente todo o espaço e invadindo as partes comuns do edifício, pelo que entendemos que também esta testemunha não prestou um contributo válido, credível e isento mas, pelo contrário, manifestou fragilidades e incongruências, bem como desconhecimento de pontos de elementar resposta.
39 - O facto provado vii resulta da análise da documentação contante nos presentes autos, com referência à área da fracção CF - “No piso -4 da cave do edifício, além das áreas bruta privativa - escritórios com 8 salas e três casas de banho - e da área bruta dependente - 13 lugares de estacionamento devidamente marcados e delimitados no pavimento - da fração autónoma designada pelas letras CF” - , à área remanescente e à titularidade da mesma - “existem áreas de passagem / circulação de pessoas veículos com cerca de 540m2 e de ligação através da rampa, não destinadas ao uso exclusivo da fração CF.”.
40 - A área total da fracção é conhecida por todos, referida pelo recorrido e reconhecida e assumida pela recorrente, desde logo nas diversas plantas que apresentou aos autos na sessão de julgamento realizada em 06-10-2025, (conforme referência citius 98333419), ou seja, em momento posterior à apresentação da Oposição. Numa conduta que apenas revela falta de argumentação, põe em causa a área total do piso, quando as plantas que apresentou aos autos em 06-10-2025, (conforme referência citius 98333419) após a apresentação da oposição, é inequívoca a menção à área limite de intervenção de 1100,79m2.
41 - Quanto ao facto provado viii) resulta do disposto no artigo 1421.º e também a jurisprudência dos nossos Tribunais Superiores é unânime, de onde destacamos apenas o decidido pelo Supremo Tribunal de Justiça em 05-02-2004 (Processo 03B4453, Relator Ferreira de Almeida), o seguinte:
I .Um tubo/cano receptor das águas residuais/pluviais dos ramais de descarga, corresponde a uma instalação geral do prédio, maxime se servir uma pluralidade de condóminos, assim integrando as chamadas "partes comuns" do edifício (alínea d) do nº. 1 do artº. 1421º do C.Civil), sendo que devem ser considerados comuns todos os ramais principais de esgotos que, como em geral aquelas instalações, são montadas por ramais verticais dos quais irradiam derivações para as fracções. II. Se um dado condómino efectuou obras nas instalações sanitárias da sua fracção habitacional condominal, procedendo à alteração/desvio daquele cano de escoamento, em ordem a alterar substancialmente seu curso/trajecto normal, com a forte probabilidade de o aumento do risco de espalhamento dessas águas poder vir a causar danos à normal fruição das restantes fracções, tal operação consubstancia uma instalação/alteração estrutural, juridicamente qualificável como obra de carácter inovatório.
42 - O ponto ora em questão é de elementar conhecimento, sendo consabido que as infraestruturas de água e esgotos pertencem ao prédio e não são exclusivas da fracção CF, pelo que não deixa de ser inusitado que a recorrente refira que “o depoimento das testemunhas JJ e EE - que tiveram acesso ao imóvel, são convergentes no sentido de que os sistemas de distribuição de eletricidade são exclusivamente alimentados pelos contadores da Recorrente.” (o destaque é nosso) quando, como é bem patente, o facto provado viii) refere-se apenas a infraestruturas de água e esgotos!
43 - Atento tudo o exposto e diga-se em abono da verdade, neste particular trata-se de fazer a análise ponderada, assertiva e séria da documentação oficial do imóvel, nomeadamente o processo de licenciamento, a constituição da propriedade horizontal, a certidão matricial do prédio, o registo predial da fracção, o contrato de compra da fracção, algo que, aparentemente, não foi feito pela legal representante da recorrente, que apenas fez a deslocação para a formalização da escritura e aposição da sua assinatura - cfr minuto 04:40 a 05:13 da sessão de 23-11-2025 (referência citius 98518176) - e que confiou a tarefa ao seu marido quando o próprio confessou ter consultado a documentação da fracção no momento da celebração do contrato de compra e venda e que, nessa ocasião, optou por “assumir o risco” de actualização de áreas.
44 - Cumpre concluir que a recorrente optou por prosseguir com a aquisição da fracção CF e, a posteriori, diligenciar pelas operações que entendesse serem convenientes aos seus interesses egoístas e conflituantes com a propriedade pertencente ao Condomínio recorrido e, repete-se, fê-lo sempre com a convicta consciência que adquirira um espaço com uma área de 261m2 e 299m2 para estacionamentos e nunca, mas nunca, a área total e correspondente a todo o piso -4 da cave do edifício, exercendo o que considerou ser um direito de que se arroga, em termos clamorosamente ofensivos da justiça.
45 - Seguidamente, sob o ponto c), a recorrente insurge-se contra a questão da configuração do imóvel à data da aquisição pela Recorrente discordando dos pontos factos dados como não provados i. e v.
46 - Após longas transcrições de depoimentos a recorrente conclui que essas mesmas testemunhas “conferem robustez à conclusão de ocupação integral e exclusiva do piso -4”, e que “os depoimentos testemunhais apresentados, salvo melhor entendimento, impõem a conclusão de que não existem áreas comuns dentro da área fisicamente delimitada da fracção” mas, salvo o devido respeito, a identificação das partes de um imóvel constituído em propriedade horizontal que constituem áreas comuns do edifício decorre da lei e não do depoimento de testemunhas.
47 - A ser assim, como a recorrente pretende fazer crer ao Tribunal, o título constitutivo da propriedade horizontal, a certidão de teor predial, a caderneta predial deviam ser documentos a desconsiderar, dada a contradição clara e evidente com o que foi referido pelas testemunhas arroladas pela recorrente, fazendo tábua rasa da propriedade que adquiriu, conforme teor do contrato de compra celebrado em Documento particular autenticado datado de 03 de abril de 2020.
48 - Ora, o imóvel apreendido no processo de insolvência corresponde aos inúmeros documentos constantes do processo e não se queira defender, como parece ser o propósito da recorrente, que da aquisição de uma fracção autónoma inserida num prédio constituído em propriedade horizontal com um total de 560 m2 (261 + 299) se passa para a propriedade de 1100 m2 apenas com base em prova testemunhal, pelo que deve manter-se o entendimento vertido na sentença proferida nos factos não provados i) e v), e, também, sem qualquer alteração no(s) ponto(s) xii) e xii) (certamente por lapso, sequencialmente repetidos pela recorrente) dados como provado.
49 - Em seguida, a recorrente pretende alterar os factos não provados ii. e não deixa de ser curioso que toda a sua argumentação seja centrada na prova testemunhal que considera “clara e consistente”, mas ignorando por completo a vasta prova documental que compõe todo o processo, seja o processo de licenciamento camarário, o titulo constitutivo da propriedade horizontal, a certidão de teor predial, a caderneta predial ou o próprio documento de compra da fracção à massa insolvente, datado de 2020 e também os pontos não provados ii. e iv. devem manter-se como decididos na douta sentença proferida.
50 - De seguida, sob o ponto d), a recorrente insurge-se contra a utilização feita pela recorrente no piso -4, com impugnação da decisão constante do facto provado xii), que deu como provado e também o facto do ponto xi) da sentença.
51 - Quanto ao facto provado do ponto xi) da sentença é inequívoco que a recorrente realizou obras de fundo que transformaram toda a área do piso -4 da cave do edifício, suprimindo também o fim da área pertencente à fracção CF e licenciada apenas para estacionamento de viaturas desde a edificação do imóvel, com demolições, realização de divisões interiores e intervenções em paredes interiores; aumento do número de instalações/equipamento sanitário; intervenções e furos em paredes exteriores para passagem de diversos cabos/fios; fixação de novos aparelhos de ar condicionado, em locais distintos dos anteriores e que com as obras realizadas em todo o piso -4 da cave do edifício, a área que até então correspondia à área de passagem/circulação na 4ª cave e de ligação à 5ª cave foram despojadas do controlo do recorrido.
52 - Na verdade, é cristalino que a fracção CF é composta por uma área bruta privativa de 261,6000m2 e de uma área bruta dependente de 299,9000m2 [referência citius 9838524 de 30.06.2025], nada mais lhe pertendendo nem fazendo parte por não ter sido cedido pelo recorrido ou ter adquirido por qualquer forma pelo que a recorrente não logrou demonstrar a aquisição de qualquer outra área distinta da referida em todo o acervo documental dos presentes autos, deve manter-se o facto como provado.
53 - Sobre o facto provado xi) da sentença devemos dar como assente, para não mais ser alterado, que a recorrente admite que “pretende afectar a área destinada a estacionamentos (299,9000m2) a um fim diferente” do fim licenciado para esta área.
54 - E nessa área de 299 m2, licenciada para estacionamento de viaturas, a recorrente efectuou obras, como decorre da prova testemunhal e, bem assim, de todas as fotografias juntas aos autos, é manifesto que foram realizadas obras de fundo e profundas que transformaram o destino a dar à referida área, suprimiram o fim dessa área pertencente à fracção CF e licenciada apenas para estacionamento de viaturas desde a edificação do imóvel.
55 - A este propósito cumpre referir que o Condomínio nunca autorizou a alteração de uso dessa área de estacionamento, devendo manter-se como estacionamento, sob pena de ilegalidade. Mais, o projecto de licenciamento camarário junto aos autos é claro ao referir que a sociedade B... invocou questões de segurança e pediu à Câmara Municipal ... para construir um entrepiso fazendo com que o prédio mantivesse os pisos, mas colocam um piso entremeio - a laje a meio faz com que ficasse mais consolidada a segurança e o índice de construção ficou esgotado.
56 - No entanto, a recorrente pretende impugnar apenas o segmento “pretende suprimir a área restante de passagem/circulação de pessoas e veículos” e com esse desiderato atem-se em certos pressupostos fundamentais, insistindo na indefinição do que corresponde à “área restante de circulação” e identificada que está a “área restante de passagem/circulação de pessoas e veículos” não se concebe o argumento da recorrente ao referir que “não ficou identificado qualquer comportamento da recorrente dirigido a eliminar fisicamente uma alegada “área de circulação”(…) e o que emerge é a execução de obras internas de adaptação (…).
57 - Aqui chegados, impõe-se questionar se a recorrente não terá, também ela, chegado ao mesmo resultado quantitativo, ainda que o não refira de forma expressa e tente, nesta fase, insurgir-se contra a forma de cálculo a que o Tribunal também recorreu. A este propósito, não é despiciendo que no acervo documental apresentado aos presentes autos em momento posterior à oposição, concretamente na sessão de julgamento realizada 06-10-2025 (conforme referência citius 98333419), onde requereu a junção aos autos de diversas plantas elaboradas pela empresa E... Lda., sob a coordenação de II e BB, KK, AA e LL e elaboradas por II, gerente de facto da ora recorrente, tenha indicado como área do piso de 1100 m2 e onde, em todas as plantas desenhadas e elaboradas pela recorrente (ou pelos seus representantes, o mesmo é dizer, os seus gerentes), se faz uma referência inequívoca à área do piso -4 como tendo um total de 1100 m2 de área, sendo um facto reconhecido, assumido e dado como assente pela recorrente.
58 - Caso assim não se entenda, o que se induz pelas alegações de recurso é que as plantas apresentadas por si própria, recorrente, apresentam uma legenda com referência a medições incertas, aleatórias, equívocas, inverídicas e sem rigor ou base para sustentar qualquer prova, o que é sintomático da avaliação que faz do seu próprio trabalho, estudo, análise e empenho da sua própria actividade profissional e rigor do trabalho efectuado e apresentado aos presentes autos sabendo, como sabemos, que as plantas apresentadas aos presentes autos foram elaboradas por uma das empresas que pertence ao grupo de empresas da recorrente - E... Lda., sob a coordenação de II e BB, KK, AA e LL.
59 - Face à ausência de argumentos a recorrente reitera a forma de obtenção da “área restante”, com recurso a um “simples cálculo aritmético” coincidente, aliás, com a prova apresentada pela própria recorrente em sessão de julgamento realizada após a apresentação da oposição, concretamente na sessão de 06-10-2025 (conforme referência citius 98333419). Nessa ocasião, a recorrente apresentou plantas, por ela elaboradas, onde se refere a área total do piso -4 da cave do edifício, onde se alude a “área limite de intervenção” e “área limite de implementação” de 1100 m2.
60 - A pretensão de suprimir toda a área pertencente ao recorrido é manifesta apenas pela análise dos documentos, ainda que essa informação tenha sido corroborada pelas testemunhas, devendo manter-se como provado que “Ao atuar da forma descrita, a Requerida pretende afetar a área destinada a estacionamentos (299,9000m2) a um fim diferente e pretende suprimir a área restante de passagem/circulação de pessoas e veículos.”
61 - Por fim, e sob o ponto e) a recorrente impugna a decisão constante do facto provado x), que refere que e, ainda, o facto não provado iii) da sentença.
62 - Quanto ao primeirro facto, o certo é que, como assume a recorrente, as obras tiveram em vista intervir em toda a área da 4.ª cave e respetivos acessos - ponto a) ix) -, por forma a adequar todo o piso -4 às necessidades da entidade a quem a recorrente pretendia arrendar o espaço - ponto a) xvi) -, como foi referido pelo Senhor Engenheiro AA e pelo Senhor Arquiteto II e decorre das plantas 1 a 7, juntas pela recorrente.
63 - Decorre da prova testemunhal e, bem assim, de todas as fotografias juntas aos autos que, apesar de todas as demolições e profundas alterações promovidas pela recorrente em toda a área do piso -4 da cave, comprovadas, desde logo, pela junção dos diversos documentos (plantas) juntos pela própria recorrente 06-10-2025, (conforme referência citius 98333419) (e após a apresentação da Oposição), não deixa de ser curioso que a recorrente se atenha na informação da Câmara Municipal ..., datada de 06-10-2025, que refere que “não foram identificadas alterações estruturais no interior do edifício”, o que é profundamente contraditório com o que resulta da simples análise das plantas e do projecto final apresentado pela recorrente para todo o piso -4 da cave.
64 - Mais, não é despiciendo que, com a informação da Câmara Municipal ... datada de 06-10-2025, foram juntos dois requerimentos apresentados pela recorrente, o primeiro de “Comunicação de obras isentas de controloprévio”, datado de 19-06-2025 e um segundo com “Pedido de Licença - Obras de edificação - Projecto de arquitectura, datado de 30-07-2025 daqui se concluindo, facilmente, a mudança drástica de entendimento da própria reqcorrente sobre a natureza das obras eralizadas no piso -4 da cave sabendo, como sempre soube, que a ocupação que fazia de todo o piso era indevida e pertendcente, em parte, ao Condomínio recorrido.
65 - Mais ainda, as próprias testemunhas da recorrente confirmaram a existência de obras em todo o piso -4 da cave nos termos definidos nas plantas apresentadas pela recorrente com o objectivo de proceder às instalações do ITAP, como também é publico e foi publicitado nos meios de comunicação social locais.
66 - Atento o exposto, deve concluir-se nos exactos termos da sentença sob recurso, no sentido que resultou suficientemente provado que em toda a área da 4.ª cave, a Requerida, para além do mais: fez demolições não concretamente apuradas; edificou divisões e espaços delimitados por paredes em alvenaria; interveio em paredes interiores; interveio nas paredes da rampa de acesso à fração; aumentou o número de instalações/equipamento sanitário; furou paredes exteriores para passagem de diversos cabos/fios; fixou novos aparelhos de ar condicionado, alguns em local diferente dos anteriormente existentes; modificou o portão que dá acesso à 4.ª cave (ou piso -4). quem promoveu a instalação dos equipamentos de ar condicionado existentes nas fachadas do imóvel em período anterior à aquisição da fracção pela recorrente - facto provado x).
67 - A recorrente impugna ainda o facto iii) dado como não provado na sentença, no entanto, entendemos que não foi feita prova sobre quem fez a instalação dos aparelhos de ar condicionado existentes no edifício em período anterior à aquisição da fracção pela requerida, o mesmo é dizer que não foi feita prova que foi a sociedade B... quem promoveu a instalação dos equipamentos de ar condicionando.
68 - Pasma o recorrido com tal entendimento visto que sustenta agora o primado do processo urbanístico/telas finais datadas de 1992 a que a ocupação do entrepiso (-4 da cave) com escritórios dependia da instalação de sistemas de climatização quando, na mesma peça processual recursiva a que agora se responde e sob o ponto supra b) Da configuração do imóvel em planta, é a própria recorrente que insiste no argumento que:
“I. Não existe coincidência entre o que está construído e o que está licenciado; II. Existem diferenças evidentes entre o que está construído e o que está licenciado; III. Existem elementos que surgem no processo camarário e telas finais como executados (como por ex. porta e acessos) de acordo com os depoimentos, não se encontram executados”.
69 - Ora, não se concebe que a recorrente comece por pôr em causa o processo urbanístico/telas finais, daí destacando alegadas desconformidades para, logo de seguida, ancorar a sua argumentação nesses mesmos aspectos outrora desconformes.
Qual o motivo para ser a base de fundamentação para uns casos e não servir para outros? Para sustentar a sua tese, a recorrente atem-se na testemunha CC, que adquiriu duas fracções, a primeira em 2001 e a segunda em 2009, e que apenas referiu a existência de aparelhos de ar condicionado no edifício (e a sua alteração após a aquisição da fracção pela requerida), com isto pretendendo afiançar, em nosso entendimento de forma frágil, que quem promoveu a instalação de equipamentos de ar condicionado foi a sociedadedo grupo B....
70 - No entanto, quanto ao facto não provado sob escrutínio, a recorrente nada acrescenta de válido devendo concluir-se nos exactos termos da sentença sob recurso, no sentido que não resultou suficientemente indiciado quem procedeu à instalação dos anteriores aparelhos de ar condicionado existentes no edifício - facto b), iii).
71 - Atento o exposto, deve concluir-se nos exactos termos da sentença sob recurso, no sentido que não resultou suficientemente indiciado quem promoveu a instalação dos equipamentos de ar condicionado existentes nas fachadas do imóvel em período anterior à aquisição da fracção pela recorrente - facto b), iii).
72 - Em conformidade com o disposto no art. 1277.º do Código Civil refere-se que: “O possuidor que for perturbado ou esbulhado pode manter-se ou restituir-se por sua própria força e autoridade, nos termos do art. 336º, ou recorrer ao tribunal para que este lhe mantenha ou restitua a posse.”.
73 - A protecção possessória é o modo adequado de defesa para quem, sendo possuidor, exerce determinado direito real, e vem prevista nos art.ºs 1276.º e segs. do C. Civil. Marco Carvalho Gonçalves [“Providências Cautelares”, 2015, Almedina, pág. 262] esclarece: “ (…) o requerente desta providência cautelar deve alegar que era detentor legítimo de um determinado bem, móvel ou imóvel, e que dele foi privado através de um esbulho praticado com violência” (assim também se pronunciam Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, in “Código de Processo Civil, 2.º Volume, 3.ª Edição, pág. 89 e segs).
74 - Castro Mendes, in “Direito Processual Civil, 1980, I, 50, nota 1, refere que:
“Nas acções possessórias faz-se valer a mera posse, contra uma posse menos relevante, ou uma lesão da mesma posse”. Também o Ac. da Relação de Lisboa, de 17.1.1991, in CJ, 1991, I, 124 decidiu: “A procedência do pedido, nas acções possessórias, não depende de se fazer prova cabal da existência do direito real a que corresponde a posse invocada, mas sim de se provar que existem actos e situações enquadráveis no conceito de posse”. (sublinhado nosso)
75 - Na mesma senda, o STJ Ac. S.T.J., de 5.1.84, in BMJ, 333-398 fixou que nas acções possessórias a causa de pedir é constituída pelo acto ou facto jurídico em que o Autor se baseia para alegar que a posse lhe pertence e pelo facto lesivo dessa posse.
76 - Sobre a posse, o artigo 1251.º do Código Civil dispõe que a “posse é o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real”. No entendimento tradicional da doutrina portuguesa, a interpretação do mencionado preceito deve ser conjugada com a alínea a) do artigo 1253.º do Código Civil, valendo isto, por dizer, que o conceito de posse para além de pressupor o exercício de um controlo de facto sobre determinada coisa, prevê ainda que o possuidor actue com a intenção de agir como titular. Daí que possamos afirmar que a posse é “o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de doutro direito real” - artigo 1251º do Código Civil. Orlando Carvalho, in Direito das coisas, Coimbra Editora, 1977,cpp 160, assevera que a posse é meramente uma situação de facto juridicamente relevante (…) (sublinhado nosso)
77 - Já Henrique Mesquita in Direitos reais, Coimbra Editora, 1967, pág. 74 e 75, refere que “(…) a posse é um facto (…) o qual é recebido pelo direito que lhe atribui diversos efeitos, independentemente de qualquer indagação sobre a existência, na titularidade do possuidor, do direito real correspondente aos poderes por este exercidos sobre certa coisa.” Desta feita, remata o mencionado autor que a posse “(…) pode ser defendida contra actos de turbação ou esbulho mesmo que provenham do titular do direito real possuído (…)”. Em suma, a posse é constituída por dois elementos: i) corpus, traduzido no exercício de um poder de facto sobre determinada coisa; ii) animus possidendi, isto é, um elemento subjetivo caracterizado pela intenção do possuidor exercer ou agir como titular do direito correspondente àquele poder de facto. Certo ainda que, como se estabelece no artigo 1252º do CC, a posse tanto pode ser exercida pessoalmente como por intermédio de outrém, estabelecendo o nº 2 que “em caso de dúvida, presume-se a posse naquele que exerce o poder de facto, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1257”.
78 - Nos termos do artº 1418º nº 2 a) do CC, o título constitutivo da propriedade horizontal deverá, além do mais, mencionar o fim a que se destina cada fracção ou parte comum. E o nº 3 do mesmo preceito estipula que o título constitutivo é nulo se não existir coincidência entre o fim indicado nesse título e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente.
79 - Acresce que, nos termos do artº 1419º nº 1 do CC, “o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos”. Ora, no caso concreto, o titulo constitutivo não foi modificado, mantendo-se desde sempre exarados nos mesmos termos, desde a construção do edifício.
80 - As partes comuns do edifício não podem ser alienadas individualmente, porque fazem parte da co-propriedade obrigatória do condomínio e, portanto, pertencem a todos os condóminos. Um condómino só pode adquirir uma parte comum de forma legal se houver deliberação unânime de todos os condóminos para vender ou ceder a fracção ou parte comum. Veja-se o caso concreto das paredes, infraestruturas e esgotos são consideradas essenciais para a estrutura e funcionamento do edifício e não podem ser apropriadas nem vendidas individualmente. Caso um condómino use ou bloqueie o acesso a este tipo de infraestruturas comuns, comete esbulho ou violação de direitos de outros condóminos. Por outro lado, qualquer aquisição “privada” dessas partes sem acordo é nula.
81 - A jurisprudência tem destacado que, no regime de propriedade horizontal, as partes comuns são indivisíveis e não podem ser alienadas isoladamente.
82 - Isso significa que um condómino não pode, por iniciativa própria, adquirir ou apropriar-se de uma parede estrutural, de infraestruturas de água, esgotos ou outros elementos essenciais apenas porque é proprietário de uma fracção. Significa isto que, mesmo que um condómino use uma certa parte, essa utilização não equivale automaticamente à sua aquisição visto que qualquer alteração de uma parte comum definida no título constitutivo da propriedade horizontal exige por um lado, a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal por escritura pública e, por outro, o consentimento unânime de todos os condóminos.
83 - Não pode haver apropriação de uma parte comum do edifício por um condómino sem a alteração legal formalizada em escritura pública e a unanimidade de todos os condóminos para tal modificação.
84 - No caso concreto, a recorrente realizou obras em todo o piso -4 da cave do edifício, obras de fundo, com alteração na parte privativa da sua propriedade numa área de 261 m2 destinada a escritórios, mas também na parte dependente com área de 299 m2 destinada a estacionamento, em espaço com uso atribuído de estacionamento.
Acresce que, em toda a restante área de circulação do piso -4, com cerca de 540 m2, pertencente a todos os condóminos desde a construção do edifício, e ainda em partes comuns como paredes, vigas, infraestruturas, zonas de acesso ao piso -4 , a recorrente realizou obras, sem autorização unânime da assembleia de condóminos e sem qualquer título que legitimasse a realização dessas obras que, por isso mesmo, eram proibidas e estavam vedadadas a qualquer actuação da recorrente..
85 - Dúvidas não restam que toda a documentação vertida nos presentes autos refere que a fracção da recorrente tem 261 m2 de área privativa e 299 m2 de área dependente, sendo toda a restante área do piso, infraestruturas e zonas de acesso ao piso comuns do condomínio e pertencentes a todos os condóminos.
86 - No que diz respeito às zonas de circulação e todas as zonas comuns do piso -4 da cave do edifício, são sempre consideradas imperativamente comuns uma vez que outra qualificação não resulta do título constitutivo da propriedade horizontal, o mesmo é dizer, neste documento nada indica que o uso desse espaço ou infraestruturas seja exclusivo de algum dos condóminos, sendo por isso parte comum.
87 - O título constitutivo da propriedade horizontal é inequívoco e mantem-se inalterado desde a constituição do edifício. A jurisprudência nos nossos Tribunais Superiores é unânime no sentido que o título constitutivo tem uma função modeladora da propriedade horizontal e por ele se define a extensão da propriedade exclusiva dos condóminos, a fração (e suas componentes), menção obrigatória a constar do título sob pena de nulidade (art.1418.º n.º1 do C.C.). Só pode considerar-se propriedade privada/exclusiva dos condóminos, a parte que como tal conste especificada no título constitutivo por referência à individualização das frações, tudo o mais se presume comum. Como resultado, qualquer alteração ao título constitutivo representa uma nulidade, sendo de considerar uma modificação ineficaz e com necessidade de reposição da situação original.
88 - Todas as obras realizadas pela recorrente nas partes comuns do piso -4 da cave constituem uma violação do art. 1425º n.º 7, 1406º, n.º1 e art.1305º, todos do Código Civil, por serem proibidas por lei e atentatórias do direito de propriedade do Recorrido.
89 - Dada a função modelar do título, a lei fixa as condições em que a sua modificação pode ocorrer, estabelecendo como regra o acordo de todos os condóminos, cuja falta apenas pode ser suprida judicialmente e desde que o desacordo não atinja 1/10 do valor do edifício, caso contrário não há lugar ao suprimento, nem, em decorrência, à modificação.
90 - Neste particular, e se por um lado, a lei é clara e inequívoca e a jurisprudência dos Tribunais Superiores é unânime e não apresenta decisões em sentido contrário ao defendido pelo recorrente, por outro lado, os documentos constantes dos presentes autos não deixam qualquer margem para dúvidas, seja a escritura pública de constituição da propriedade horizontal com o titulo constitutivo, a descrição predial da fracção, a caderneta predial da fracção e até a escritura de compra e venda da fracção datada de 03-04-2020 no tocante à afectação do espaço do piso -4 da cave ser comum e pertencente a todos os condóminos.
91 - O segundo elemento necessário para que seja decretada a restituição provisória da posse é o esbulho. O esbulho supõe que o possuidor ficou privado da posse que tinha e, neste particular, é manifesto que a recorrente não logrou demonstrar que as obras realizadas em partes comuns do piso -4 da cave do edifício hajam sido acordadas com o recorrido ou autorizadas pela Assembleia de Condóminos. É inequívoco que o recorrido está a ser turbado no seu direito de posse, por actos da recorrente, privando todos os condóminos de utilizar de todo o espaço comum do piso - 4, incluindo infraestruturas de água e esgotos.
92 - Por fim, invoca a recorrente que não existiu violência. A violência está definida no art. 1261º, n.º 2, do Código Civil, considerando-se violenta a posse quando, para obtê-la, o possuidor usou de coacção física, ou de coacção moral nos termos do art. 255º. E, de acordo com o n.º 2 do citado artigo, a ameaça integradora da coacção moral tanto pode respeitar à pessoa como à honra ou fazenda do esbulhado ou de terceiro.
93 - Assim, não pode afastar-se liminarmente a relevância da acção do esbulhador sobre a coisa, havendo que analisar, em concreto, em que medida a violência exercida afecta a relação do possuidor com essa mesma coisa, adiantando-se que a caracterização como esbulho violento, para efeitos do disposto no artigo 1279º do Código Civil, não se limita ao uso da força física contra as pessoas, sendo ainda de considerar violento o esbulho quando o esbulhado fica impedido de contactar com a coisa face aos meios ou à natureza dos meios usados pelo esbulhador e, por isso, há-de considerar-se privado da posse, em virtude de acção violenta dos esbulhadores, exercida sobre a coisa.
94 - Deve também considerar-se violento o acto de esbulho quando o possuidor fica impedido de contactar com a coisa como resultado dos actos empregues pelo esbulhador.
95 - Como é consabido, as partes comuns (ex: escadas, corredores, garagens, pátios, acessos) pertencem a todos os condóminos e com as obras realizadas pela recorrente foram bloqueados completamente os acessos ao piso -4, o que tornou o seu uso impossível ou manifestamente limitado.
96 - Esta conduta da recorrente constitui uma forma clara de esbulho visto que as obras realizadas em todo o piso desde Março/Abril de 2025, em área que manifestamente excede a área privativa da fracção - que, como sabemos, tem um total de 261 m2 (sendo os restantes 299 m2 é área dependente e destinada em exclusivo a estacionamento de viaturas), foram realizadas sem aprovação em assembleia de condóminos, em zonas comuns do condomínio e, por isso mesmo, impedem o seu uso pelos restantes condóminos.
97 - O impedimento de uso de todas as partes comuns do piso -4 da cave do edifício pelos condóminos constitui uma forma de esbulho violento ao impedir o acesso do recorrente a essas mesmas áreas - nomeadamente, área de circulação de pessoas e veículos do piso -4 da cave, com cerca 540 m2, de toda a zona da rampa de acesso ao piso -4 e das paredes, vigas, pilares e coretes de passagem de infraestruturas de água e esgotos - fechando-as, obstruindo o acesso, impedindo o uso sem consentimento para tal, ou seja, afectando um direito real de uso sobre uma parte comum.
98 - A recorrente insiste em negar que as partes comuns do edifício pertencem a todos os condóminos e que está-lhe vedada a apropriação exclusiva e atem-se no argumento que, durante determinado período de tempo, os condóminos não terem entrado no espaço em causa o que, salvo o devido respeito por opinião contrária, não faz perder o direito do recorrido sobre todas as partes comuns do edifício.
99 - A actuação da recorrente consubstancia um comportamento violento dirigido ao recorrido e, nessa medida, estão preenchidos os requisitos desta providência cautelar.
100 - Atento o exposto, entendemos que deve manter-se a douta sentença proferida, nos exactos termos decididos, por não haver fundamento para proceder a qualquer alteração quer na matéria de facto quer de direito, pois não foram violadas quaisquer normas ou princípios, devendo manter-se a douta sentença nos exactos termos proferidos.
Termos em que, com o mui douto suprimento de Vossas Excelências, deve considerar-se
a) a inexistência de pedido de atribuição do efeito suspensivo ao recurso interposto pela recorrente e ausência desse pedido em sede de conclusões, com rejeição do recurso nesta matéria.
b) a inexistência de concretas passagens da gravação no recurso para impugnação da matéria de facto, com rejeição do recurso nesta matéria.
Caso assim não se entenda,
Deve o recurso interposto pela Requerida/Recorrente ser julgado improcedente, por não provado e infundados os argumentos invocados, devendo manter-se a douta sentença proferida, assim fazendo Vossas Excelências a costumada
JUSTIÇA!
1.6 - Decisão de 7.4.2026 - apenso de prestação de caução;
No seguimento do requerido pela Apelante:
A..., LDA., Requerida melhor identificada nos autos supra citados, Notificada do douto Despacho Ref.ª 99880082,
Vem,
REQUERER a V.ª Ex.ª se digne admitir a junção do DUC e Comprovativo de pagamento da caução, no valor de 5.000,00€ (cinco mil euros), para atribuição de efeito suspensivo às Alegações de Recurso submetidas nos presentes autos, no pretérito dia 20.02.2026 (Ref.ª 10358230), nos termos do n.º 4 do artigo 647.º do Código de Processo Civil.
JUNTA: DUC e Comprovativo de pagamento
Pede a V.ª Ex.ª deferimento,
Foi proferida a seguinte decisão:
Julga-se validamente prestada a caução para atribuição de efeito suspensivo ao recurso interposto, nos termos do artigo 647.º, n.º 4, do Código de Processo Civil.
Coimbra, d.s.
Aplicável, também, ao recurso com a Ref.ª 10396140 - de 06.03.2026:
Veio a Requerida A..., Lda. interpor recurso do despacho que determinou a efetivação da providência cautelar decretada nos presentes autos.
Por sua vez, o Requerente veio apresentar resposta ao recurso - cf. ref.ª 10415813, de 13.03.2026.
Por ser legal, tempestivo e a Recorrente ter legitimidade, admite-se o recurso do despacho proferido a 26.02.2026, o qual é de apelação, sobe imediatamente, em separado e, tratando-se, a nosso ver, de um complemento à decisão proferida que decretou a providência, em face do efeito atribuído ao recurso interposto relativamente a este, com efeito suspensivo, nos termos supra expostos e condicionado ao pagamento do referido valor a título de caução - cf. artigos 644.º, n.º 2, alínea g), 645.º, n.º 2 e 647.º, n.º 4, do Código de Processo Civil.
Pelo que, prejudicado fica o conhecimento - nesta instância de recurso - das questões relacionadas com a decisão de 26.2.2026 - para cumprimento da providência decretada nos presentes autos, desde já se autoriza a requisição do auxílio da competente autoridade policial, com recurso, se necessário, a arrombamento, ao abrigo do disposto artigo 757.º, n.º 2, do Código de Processo Civil (ex vi art.º 375.º, in fine, que se aplica por força do art.º 376.º, n.º 1, do mesmo diploma legal) - e a aplicação (ou não) do efeito suspensivo aos recursos.
2. Do objecto do processo
2.2 - Dos factos;
3.1.1. A 1.ª instância considerou indiciariamente provados, para o que ora nos ocupa, os factos seguintes:
4. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
a. Está indiciariamente provada a seguinte factualidade
i. O Requerente é o Condomínio do prédio urbano situado na Rua ..., em Coimbra, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...17.º e descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... com o n.º ...22, da freguesia ..., correspondente a um edifício com 12 pisos - de 1ª, 2ª, 3ª, 4ª e 5ª caves, rés-do-chão, 1º, 2º, 3º, 4º, 5º e 6º andares, para escritórios, garagens e habitação e 27 garagens no ex-terior e logradouro - e constituído em propriedade horizontal, com 122 frações que constituem unidades independentes e autónomas e são suficientemente distintas, independentes e isoladas entre si, todas com saída para a parte co-mum do prédio ou via pública, designadas pelas letras A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, L, M, N, O, P, Q, R, S, T, U, V, X, Z, AA, AB, AC, AD, AE, AF, AG, AH, AI, AJ, AL, AM, AN, AO, AP, AQ, AR, AS, AT, AU, AV, AX, AZ, BA, BB, BC, BD, BE, BF, BG, BH, BI, BJ, BL, BM, BN, BO, BP, BQ, BR, BS, BT, BU, BV, BX, BZ, CA, CB, CC, CD, CE, CF, CG, CH, CI, CJ, CL, CM, CN, CO, CP, CQ, CR, CS, CT, CU, CV, CX, CZ, DA, DB, DC, DD, DE, DF, DG, DH, DI, DJ, DL, DM, DN, DO, DP, DQ, DR, DS, DT, DU, DV, DX, DZ, EA, EB, EC, ED, EE, EF, EG.
ii. A fração designada pelas letras CF do mencionado prédio é composta por “QUARTA CAVE” p/ escritórios, nos lados sul e poente, c/oito salas e três WC, c/ a totalidade dos estacionamentos, designados de n.º 1 a n.º 13, no m/ piso e encontra-se inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ...17.º, com afetação a serviços, com 8 divisões, com a permilagem de 33,0000, com a área bruta privativa de 261,6000m2 e com a área bruta dependente de 299,9000m2.
iii. A fração CF foi registada a favor da sociedade C... S.A., então denominada de F..., S.A., pela AP ...0 de 2001/01/16, por compra à sociedade B... S.A..
iv. A sociedade C..., S.A. foi declarada insolven-te em 05 de janeiro de 2015, no âmbito do processo de insolvência n.º 3921/13.....
v. Por negócio de compra e venda celebrado em 03 de abril de 2020, no âmbito do referido processo de insolvência, a Requerida comprou e a massa insolven-te vendeu, a fração autónoma designada pela letra CF do prédio descrito na ... CRPredial ... sob a ficha 1714/19... da freguesia ....
vi. Encontra-se registado a favor da Requerida pela AP n.º ...83 de 2020/04/06 a fração autónoma designada pela letra CF do prédio descrito na ... CRPredial ... sob a ficha 1714/19... da freguesia ....
vii. No piso -4 da cave do edifício, além das áreas bruta privativa - escritórios com 8 salas e três casas de banho - e da área bruta dependente - 13 lugares de estacionamento devidamente marcados e delimitados no pavimento - da fra-ção autónoma designada pelas letras CF, existem áreas de passagem / circula-ção de pessoas veículos com cerca de 540m2 e de ligação através da rampa, não destinadas ao uso exclusivo da fração CF.
viii. As infraestruturas de água e esgotos de que a fração CF beneficia não são de seu uso exclusivo.
ix. Em data não concretamente apurada de março / abril de 2025, a Requerida iniciou obras em toda a área do piso -4 e acessos (4.ª cave), num total de cerca de 1.100m2.
x. Nesse contexto, em toda a área da 4.ª cave, a Requerida, para além do mais: fez demolições não concretamente apuradas; edificou divisões e espaços delimitados por paredes em alvenaria; interveio em paredes interiores; interveio nas paredes da rampa de acesso à fração; aumentou o número de instalações /equipamento sanitário; furou paredes exteriores para passagem de diversos cabos / fios; fixou novos aparelhos de ar condicionado, alguns em local diferente dos anteriormente existentes; modificou o portão que dá acesso à 4.ª cave (ou piso -4).
xi. Ao atuar da forma descrita, a Requerida pretende afetar a área destinada a estacionamentos (299,9000m2) a um fim diferente e pretende suprimir a área restante de passagem / circulação de pessoas e veículos.
xii. Ao atuar da forma descrita, a Requerida despojou a Requerente e os Condóminos do controlo material às áreas de passagem / circulação na 4.ª e de ligação à 5.ª cave.
xiii. A Requerente não deu nem à Requerida nem ao anterior proprietário da fração autónoma CF qualquer direito sobre uma parte comum do edifício, nem lhes foi conferido o uso exclusivo de uma parte comum do edifício.
xiv. A Requerente não deu autorização para a alteração do fim da área de estacionamento da fração CF, nem existe licença emitida pela entidade que conferiu a licença de utilização do imóvel para tal efeito.
xv. As empresas do Grupo B... utilizaram a fração designada pelas letras CF, pelo menos entre 1996 até à insolvência da C..., tendo aí gabinetes para a administração, posto de trabalho de funcionários, sendo onde recebiam clientes e parceiros de negócio.
xvi. A Requerida acordou com a sociedade G..., E.M., Lda. a realização de contrato de arrendamento, que teve como pressuposto a adaptação do espaço aos fins a que aquela os pretende: instalação de espaço de formação para alunos dos 12 a 18 anos.
xvii. Aquando da aquisição da fração a Requerida tinha conhecimento das menções constantes da caderneta predial da fração designada pelas letras CF, nomeadamente, quanto à sua área bruta privativa e área bruta dependente.
b. Não está indiciariamente provada a seguinte factualidade
i. As empresas do Grupo B... que utilizaram a fração designada pelas letras CF entre 1996 até à insolvência da C..., ocupavam a totalidade do piso correspondente à 4.º cave.
ii. As sociedades do grupo B... eram as utilizadoras exclusivas das escadas e corredores de acesso próprio à fração, existentes do piso -5 para o piso -4.
iii. Foi esta sociedade que promoveu a instalação de equipamentos de ar condicionando.
iv. Pelo menos desde 1994, que os demais condóminos não tinham qualquer acesso autónomo ao piso.
v. Não existindo quaisquer áreas comuns dentro da área fisicamente delimitada da fração.
vi. A Requerida respeitou a furação pré-existente para passagem de cablagem elétrica e tubagem de gás.
vii. A Requerente diminuiu o número de equipamentos de ar condicionado exteriores.
viii. As obras realizadas não implicam, por natureza, a alteração nas zonas comuns.
E motivou, assim, a factualidade indiciariamente provada e não provada:
O Tribunal considerou a seguinte prova documental:
- Fotocópia não certificada com valor de informação referente ao prédio des-crito na ... CRP ... 1714/...22 da freguesia ...; e referente à fração CF do mesmo prédio, composta por quarta cave para escritórios, nos lados sul e poente, com oito salas e três WC com a totali-dade dos estacionamentos, designados de n.º 1 a n.º 13, no m/ piso; registo da compra pela sociedade F..., S.A. à sociedade B..., S.A., pela AP ...0 de 2001/01/16; registo da decla-ração de insolvência da C..., S.A., Sociedade em Liquidação, pela Ap ...94 de 2015/02/24; registo da compra pela Requeri-da em processo de insolvência pela Ap ...83 de 2020/04/06 [referência citius 9838524 de 30.06.2025];
- Escritura pública de constituição de propriedade horizontal e respetivo do-cumento complementar, do prédio urbano situado na Rua ..., des-crito na CRP ... sob o n.º ...14 da freguesia ...; dela decorre, para além do mais, que a fração CF, localizada na quar-ta cave, tem escritórios, nos lados sul e poente, composto de oito salas e três casas de banho, a que é atribuída a totalidade dos estacionamentos identifica-dos dos números um a treze, no mesmo piso [referência citius 9838524 de 30.06.2025];
- Ata de condomínio do prédio da Rua ..., ..., lavrada no dia 19 de abril de 2024 e n.º 40 lavrada no dia 27 de maio de 2025 [referência citius 9838524 de 30.06.2025];
- Caderneta predial da fração autónoma CF do prédio inscrito na matriz sob o artigo ...17.º, da qual resulta, ainda, que essa fração se encontra afeta a servi-ços, com 8 divisões, com a permilagem de 33,0000, com a área bruta privativa de 261,6000m2 e com a área bruta dependente de 299,9000m2 [referência ci-tius 9838524 de 30.06.2025];
- Planta do piso -4 [referência citius 9838524 de 30.06.2025];
- Fotografias [referência citius 9838524 de 30.06.2025: referência citius 10069902 de 22 de outubro de 2025];
- Cópias de duas páginas do Diário de Coimbra datado de 14.06.2025 [refe-rência citius 9838524 de 30.06.2025];
- Regulamento do prédio em regime de propriedade horizontal do prédio n.º ... da Rua ... - Coimbra, aprovado em 17 de outubro de 1992 [refe-rência citius 9838524 de 30.06.2025]
- Cópia do requerimento apresentado pela B..., Lda. à CM ... no âmbito do processo de licenciamento n.º ...7, em 21 de fevereiro de 1991 [referência citius 9896454 de 28.7.2025];
- Comunicação à B... do parecer desfavorável do Delegado de Saúde ao requerimento de 21.02.1992 [referência citius 9896454 de 28.7.2025];
- Memória descritiva e Justificativa apresentado pela B... junto ao processo supra em 11.04.1991 [referência citius 9896454 de 28.7.2025];
- Comunicação à B... do parecer favorável do Delegado de Saúde ao re-querimento de [referência citius 9896454 de 28.7.2025];
- Cópia do requerimento apresentado pela B..., Lda. à CM ... no âmbito do processo n.º ...7, ...7 de agosto de 1992 (aditamento e apresentação de telas finais) [referência citius 9896454 de 28.7.2025];
- Cópia da sentença proferida em 05 de janeiro de 2015 no âmbito do proces-so n.º 3921/13...., que correu os seus termos na instância local cível, j2, de Coimbra, Comarca de Coimbra, que declarou a insolvência da socieda-de C..., S.A. [referência citius 9896454 de 28.7.2025];
- Cópia do auto de apreensão lavrado no âmbito do processo n.º 3921/13...., que correu os seus termos na instância local cível, j2, de Coimbra, Comarca de Coimbra [referência citius 9896454 de 28.7.2025];
- Documento particular autenticado datado de 03 de abril de 2020 referente à compra e venda da fração designada pelas letras CF do prédio urbano consti-tuído em propriedade horizontal sito na Rua ..., freguesia ..., Coimbra, descrito na ... CRP ... sob o n.º ...14 [referência citius 9896454 de 28.7.2025];
- Levantamento fotográfico elaborado pelo Atelier E..., referente à fração CF [referência citius 9896454 de 28.7.2025];
- Plantas n.º 1 a 7 juntas em 06 de outubro de 2025;
- Planta junta pela testemunha CC em audiência de julgamento [referência citius 98545255 de 06 de outubro de 2025];
- Comunicação - aviso de obras datado de 31 de outubro de 2025, referente às obras isentas de controlo prévio com início em 31/03/2025 e com termino em 06/04/2025, na fração CF [referência citius 98522349 de 23 de outubro de 2025];
- Comunicações de correio eletrónico enviadas / recebidas pela administração da Requerente e pela Requerida [referência citius 10087825 de 28 de outubro de 2025];
- Informação da CMC datada de 06/10/2025 [referência 101550853 de 20 de novembro de 2025], da qual se retira, para além do mais que: “(…) No que concerne a esta questão a Dfis na sua ação de fiscalização/inspeção de 18/06/2025 elaborou relatório (informação n.º 56724/2025 apenso ao registo n.º 59/40173/2025) que refere: 1) Encontram-se a decorrer obras no interior da fração “CF” - cave do piso -4ª; 2) (…) Correspondem a obras de alteração da compartimentação interior e trabalhos de acabamentos, nomeadamente co-locação de pavimentos de paredes e instalação de infraestruturas (eletricidade e ar condicionado; 3) Não foram identificadas alterações estruturais no inte-rior do edifício. Constatou-se, junto de determinados pilares, a presença de coretes (algumas já contempladas no projeto de telas finais datado de 28/08/1992) tendo algumas dessas coretes sido objeto de intervenção. 4) No exterior do edifício observaram-se perfurações em elementos da fachada, con-forme evidenciado no registo fotográfico anexo destinadas à passagem de ca-blagem do interior da fração para o exterior com vista à instalação de unida-des de ar condicionado. Em diálogo com o arquiteto (responsável pelo projeto de arquitetura), “foi-nos indicado que as perfurações existentes nas vigas já se encontravam executas, resultantes de uma intervenção anterior (…) não sen-do, por conseguinte possível determinar com precisão a data da sua execução 5) Na parede norte, junto ao atual portão da rampa de acesso ao piso -4ª, iden-tificou-se a presença de uma fissura, aparentemente localizada na zona de transição entre a laje e a parede de alvenaria,. A mesma aparente ter sido alvo de uma intervenção anterior, certificando-se indícios de um disfarce antigo com recurso pintura.
2.4.2. O relatório é complementado por registo fotográfico (19 imagens) da obra em curso, que ilustram as questões abordadas e ainda digitalização da planta do piso -4a / telas finais aprovadas em 28/08/1991 que evidenciam a organização espacial já anteriormente referida (espaço de escritórios e espaço destinado a 13 aparcamentos, áreas de circulação e manobras e acesos verti-cais comuns (…)”.
- Comunicação da Requerida à CMC de obras isentas de controlo prévio data-da de 19/06/2025 [referência 101550853 de 20 de novembro de 2025];
- Pedido de licença - Obras de edificação - Projeto de Arquitetura apresenta-do pela Requerida à CMC datado de 30/07/2025 [referência 101550853 de 20 de novembro de 2025];
- Informação das Águas de Coimbra CMC datada de 21.11.2025 [referência 10153099 de 21 de novembro de 2025], na qual refere desconhecer quaisquer obras na fração CF;
- Comprovativo da declaração para inscrição ou atualização de prédios urba-nos na matriz (modelo 1) [referência 10182400 de 04 de dezembro de 2025];
- Notificação da avaliação SF Coimbra 1 [referência 10182400 de 04 de de-zembro de 2025];
- Processo de obras particulares B..., Lda., processo n.º 01/89..., LU.337/92, 72/1987/11435, n.º 790.2 (1/2 e 2/2), 450.10.204/10/F05/C, junto por linha aos presentes autos;
neste releva, no processo 2/2,
- o requerimento apresentado pela Construtora B... em 11 de abril de 1990, referente a um pedido de aditamento consubstanciado em al-terações no edifício que está a construir na Rua ..., em Co-imbra, porquanto a “(…) topografia do terreno existente impôs que fosse feita escavação até à cota do pavimento inferior do edifício exis-tente na proximidade, pois as terras encontradas até àquela cota, na quase totalidade do terreno eram provenientes de aterros recentes. Uma vez feita a escavação deste modo, e porque além disso nos pare-ceu mais equilibrada a solução, quer do ponto de vista do acesso, quer do ponto de vista estético, pensamos na implantação do pavimento in-ferior aquele nível, ou seja, cerca de 2 m abaixo da cota de projeto pa-ra aquele pavimento. Com consequência surgiu um pavimento com pé direito de cerca de 5,5 m, uma vez não ser possível o abaixamento do pavimento imediato, por questões de acesso automóvel a partir da Rua .... Assim apareceu como solução mais correta, a cri-ação de uma lage intermédia, entre o 1.º e 2.º pavimentos, por tofos os motivos e também porque estruturalmente tal lage se aconselha por razões de travamento de pilares e muros de suporte. Como é de conhecimento dessa Câmara, no projeto aprovado não foi utilizada toda a área de construção possível, ou seja: área de construção máxima - 3 989,425m2; área de construção projetada - 3 718,22 m2; área de construção não utilizada - 271,205m2. Segundo informação dessa Câmara, tal área poderia mesmo vir a ser utilizada noutro local, com base no regulamento de transferência dos índices de construção, pelo que pensamos criar no pavimento agora surgido uma área destinada a escritórios, que não ultrapasse a referida área de 271,205m2 em mais de 20%, por de escritórios se tratar, ficando o espaço sobrante do re-ferido pavimento, destinado a aparcamento com vista a satisfazer necessidades de estacionamento dos escritórios. Todos os pavimentos constantes do projeto aprovado não sofreram alterações, bem como a cota superior do Edifício em relação à Rua ..., excepto o pavimento inferior que sofreu algumas alterações em face da nova si-tuação, ou seja, - Criação duma rampa de acesso ao pavimento imediato, bem como um corredor de acesso à caixa de escadas principal, o que veio fazer com que fossem eliminadas duas garagens e encurta - das outras duas. - Criação duma garagem no exterior e três no interior em espaços que nos parecem de aproveitar. Propõe-se ainda alteração da escada exterior de ligação entre os planos superior e inferior, pois dadas as cotas do terreno (…)”.
- parecer desfavorável do Sr. Delegado de Saúde (não cumpre o dis-posto na alínea c) do n.º 2 do art. 4.º do DL n.º 243/86 de 20 de agos-to);
- requerimento apresentado pela Construtora B... em 06 de julho de 1990, com o esclarecimento que todos os locais utilizados como escritórios serão equipados com ar condicionado;
- parecer favorável do Sr. Delegado de Saúde;
- informação do Departamento de obras e urbanização da qual decorre que o piso intermédio com área de 294,35m2; despacho de indeferi-mento do Sr. Vereador de Obras de 25/09/90 por excesso da área de construção;
- o requerimento apresentado pela Construtora B... em 03 de outu-bro de 1990, referente a um pedido de aditamento à obra que vai ao encontro do despacho de indeferimento do Senhor Vereador e corrige a planta no que tange à área de construção excedida;
- foi proposto deferir o requerido por o piso intermédio ter a área de 269,85 m2, cfr. informação de 13 de dezembro de 1990;
- requerimento apresentado pela Construtora B... em 21 de feverei-ro de 1991, referente a um pedido de aditamento à obra, do qual cons-ta, para além do mais, que para a 4.ª cave está aprovado um escritório amplo, e toda a restante área destinada a estacionamento coletivo constituindo parte comum do prédio. Com este aditamento, pretende-se definir os lugares de aparcamento possíveis para serem, não pro-priedade comum do prédio, mas atribuídos a determinadas frações do condomínio (…) Como complemento desta alteração, criou-se uma entrada para este pavimento a partir da escada comum exterior, para servir eventuais utentes situados nos pisos elevados, com maior comodidade;
- parecer desfavorável do Delegado de Saúde (não atende ao disposto na al. c) do n.º 2 do art. 4.º do DL 243/86 de 20 de agosto (piso 4-A escritório);
- o requerimento apresentado pela Construtora B... em 11 de abril de 1991, referente a um pedido de aditamento à obra - com alteração da forma de abertura das portas dos WC e compartimentação do escri-tório em 2 escritórios;
- o requerimento apresentado pela Construtora B... de 17 de agosto de 1992 referente à apresentação das telas finais a planta da cave piso -4A(escritório) cfr.
O Tribunal considerou, ainda, depoimento /declarações da legal representante da Requerida BB, que referiu, em síntese, ser arquiteta e gerente da Requerida desde a sua constituição; é de seu conhecimento que a fração aqui em causa foi adquirida no âmbito de um processo de insolvência, compra formalizada em abril de 2020; o negócio que antecedeu a compra foi conduzido pelo seu marido, que é consultor da Requerida; do que sabe, antes da compra, não foi feito o levantamento arquitetónico da fração, i.é, não foram à fração e mediram as áreas; sabe que a fração tinha 13 lugares de estacionamento e um escritório; tomaram conhecimento do re-gulamento do condomínio depois da venda; foram realizadas algumas obras na fração, como a colocação de caixilhos, portas, novas instalações sanitárias; o estacionamento era em lugares de aparcamento fechado; tem um portão de acesso e uma rampa de acesso aos aparcamentos; há um lugar de acesso des-tes aparcamentos aos escritórios; iniciaram as obras em maio deste ano (2025); colocaram um aviso a dizer que iam iniciar obras; como eram interio-res acharam que não era preciso autorização do condomínio; o que estava no processo camarário não corresponde ao que tinham adquirido pois existiam paredes que não existiam no processo de licenciamento; a zona de estaciona-mento na lateral direita da rampa tinha pilares; quando compraram estava tudo fechado; também o acesso à escada adjacente ao prédio tem, na planta inicial, uma porta que dava acesso à fração CF, mas quando lá chegaram não tinha porta nem patamar; confrontada com o documento que se reporta à comunica-ção do inicio de obras, refere que o mesmo tem um data posterior ao da sua afixação; tem a certeza que foi afixado em março de 2025 pois têm um registo fotográfico; quem redigiu esse documento foi o marido - não sabe o motivo da discrepância das datas; no início as obras não iriam ser tão abrangentes e um mês era suficiente; confrontada com o documento referiu que afinal as obras não iriam durar um mês, mas não soube explicar; ampliaram as casas de banho que existiam e criaram outras casas de banho, todas na mesma área; re-tiraram uma casa de banho da zona da garagem; existiam 3 ou 4 casas de ba-nho e agora existem 6; fizeram ainda compartimentação da fração; substituí-ram ar condicionados; neste momento estão menos caixas de ar condicionado na mesma localização, pois tem uma maquina exterior que alimenta mais cai-xas interiores; foram utilizados os mesmos buracos que lá existiam; as obras decorreram mais tempo do que o previsto; pensa que as obras foram concluí-das em finais de julho; teve acesso a partes do processo camarário, a partes do licenciamento de 1992, o que ocorreu depois de iniciarem as obras; não fez qualquer pedido ao condomínio acerca das obras por entenderem que as obras são no interior da fração e de escassa relevância; tem um processo de licenci-amento em curso para as obras que estão feitos;
Do legal representante da Administradora do Requerente MM, administrador do condómino, desde finais de 2019; referiu, em sínte-se, que a fração CF tem uma composição para escritórios e aparcamentos e uma zonas de circulação; não sabe precisar áreas; sabe que havia zonas de circulação que foram de alguma forma suprimidas; tem conhecimento de obras realizadas - foram muito invasivas por causa do barulho que era feito; houve queixa dos condóminos; rebentaram a coluna central do prédio (perfu-raram junto da caixa do elevador, segundo o que lhe foi transmitido); e fize-ram perfurações em pilares; o que preocupou os condóminos; quanto à insta-lação das máquinas do ar condicionado viu as caixas e dava para ver as perfu-rações e os equipamentos, que são novos; não tem ideia se estão colocados no mesmo sitio; nem tem ideia se antes existiam naquela zona; também não consegue precisar se foram colocados mais ou menos caixas de ar condicionado ou se estão no mesmo sitio; sabe apenas que não pediram autorização; a pró-pria alteração da fração implicou ocupação da área de circulação; questionado referiu que não foi à fração; a entrada para a fração era por uma rampa e havia, segundo o que lhe disseram, uma porta de acesso às escadas; julga ter sido o Senhor NN, que entretanto faleceu, que lhe disse que o acesso publico devia estar constituído; nunca levaram a questão das obras à assembleia; foi dito que iam criar escritórios ou até espaço de co-working; agora é publico que pretendem colocar uma escola profissional - é uma escola que está conectada com jovens problemáticos e isso causou muito incómodo nos condóminos; reitera que nunca mais tentou entrar no andar correspondente à fração CF; não sabe se se pode circular ou não na fração; disseram-lhe que perfuraram a caixa dos elevadores e que perfuram pilares exteriores para colocar as caixas de ar condicionado; viu isto da Rua ...; refere que não pe-dem, normalmente, autorização para celebrar contratos de arrendamento; refe-riu ainda que os regulamentos não são totalmente cumpridos - vg. desconhece se existem animais nas frações e sabe que não entregam a chave quando vão de férias.
O Tribunal considerou, ainda, a seguinte prova testemunhal:
CC, arquitecta, residente na Rua .... Coimbra; é proprietária de três frações no CONDOMÍNIO ..., ..., onde tem o seu domicilio profissional, nomeadamente das frações NA, AQ e AR, sendo propri-etária daquela desde 2001; das suas frações não tem acesso às frações que são habitacionais; o conhecimento que tem é dos escritórios; sabe que a fração CF foi da B... e atualmente é da Requerida; o edifício foi construído pela B...; o prédio tem 12 pisos; como referido, não frequenta a parte habitacional; abaixo da Rua ... o prédio tem três entradas - um que só da acesso às habitações e outros dois acessos para os escritórios; para os escritórios também podem entrar por baixo pela antiga B...; a fração CF fica no piso -4; tem entra-das próprias; assim como o seu escritório também tem; conheceu os escritórios da B...; a B... saiu de lá e depois voltou alguém para lá, mas não sabe quem; ouviu dizer que a B... voltou, mas não sa-be; foi assim até à insolvência da empresa; a B... saiu de lá julga que há 10 anos; depois da saída da B... a fração CF ficou devoluta (com a insolvência) - não era exercida qualquer atividade; pode ter servido de arrumos mas não sabe; vai sempre às assembleias de con-domínios e não se recorda de nos últimos 10 anos ter estado lá alguém da B...; soube que a fração CF foi adquirida; acerca de dois anos foi contactada por alguém que queria adquirir um espaço para montar um determinado negócio; foram ao seu escritório, mas não reparou quem eram as pessoas; recorda, apenas, que chamou a atenção que o queriam para o negócio não era de todo o que tinham na fração CF; sabe agora que era a Requerida; disse para terem cautela porque fez as contas dos m2 que tinham e que não era adequado ao que queriam; desmotivou-os a comprarem aquilo para o negocio que tinham em vista e área que precisavam; este contacto foi no âmbito das suas funções de arquiteta; apresentaram a caderneta predial de 2022, uma planta com o que era o espaço lá dentro; disse-lhe que isso pode estar lá, mas isso não é correspondente ao que é fração CF; quando isto despoletou conseguiu juntar todos os elementos; também lhe fornece-ram uma descrição predial; a fração CF tem a área descrita de 261m2 de área bruta privativa e 299 m2 de área bruta dependente; a área bru-ta privativa é a área que acolhe as pessoas, ou seja, é a área de escritó-rio; área bruta dependente é estacionamento ou arrumos (é sítio onde não permanecem pessoas); o que bate certo com o que está licencia-do; diz que as contas para pagar o IMI tem haver com a área; foi con-frontada com a planta do piso -4 [referência citius 9838524 de 30.06.2025] e referiu que a roxo / rosa está a área bruta privativa e área bruta dependente está a verde; toda a demais é área sobrante - rampa, área por onde os carros circulam, que são um espaço comum; o acesso à fração CF é de duas formas: ou carro ou pedonal: pelo piso -5 faz-se o acesso pedonal para o -4 e tem um corredor que dá acesso à CF; se quiserem entrar de carro entram pela rampa (letra B) - a rampa vem do piso -5 para o - 4 e o lugar dos estacionamentos (zona vede e comum); no canto superior direito são escadas da Rua ... - rampa que leva às escadas - que até é publica - mas não fi-zeram o acesso ao piso -4 conforme estava previsto no projeto e não sabe porquê; mas aparece nas telas finais como tendo sido executada, o que não acontece no caso concreto (consultou o processo de licenci-amento aqui no tribunal e por isso sabe); nunca em assembleia foi cedida qualquer área comum, nomeadamente a parte branca da planta em análise, a qualquer proprietário; questionada, esclareceu que o titulo de constituição da propriedade horizontal está exatamente ao que está na caderneta predial; nunca viu mais área em documentos ofici-ais do que na planta que lhe entregaram; entretanto foram concretizadas obras no piso -4, com início em Fevereiro/Março, o que sabe por-que tem os seus escritórios lá e havia muito barulho; também viu camionetas de entulho a entrar e a sair; viu materiais a chegar; viu os aparelhos de ar condicionado a serem montados na fachada perpendicular à Rua ...; do que sabe não foi solicitado à assembleia de condóminos a colocação de ar condicionado, nem mesmo comunicado; sabe que o condomínio tentou contactar o proprietário da fração CF por causa destas obras; esse contacto foi frustrado pois, pelo que lhe disseram, não houve resposta; do que sabe e é publico, os proprie-tários atuais da fração CF iriam instalar na fração o ITAP - onde iriam ser dadas aulas ; viu um vídeo no noticias de Coimbra em que a Sra. Vereadora publicitou isso mesmo; também leu outra publicitação de uma noticia escrita; foi confrontada com as cópias de duas páginas do Diário de Coimbra datado de 14.06.2025 [referência citius 9838524 de 30.06.2025], que reconheceu e referiu que a noticia fala de 1200m2 - ou seja, a fração CF estava a ocupar o piso na totalidade - 34x34 que tem o piso; ora, para isso tinha que haver um pedido de alteração de utilização da zona dependente - o que não há, por isso questionou-se como é que a CM dá uma informação desta; as obras estavam a ser feitas em toda a área do piso - as duas janelas são da área comum e é possível ver que está a ser executada em todo o espa-ço; por outro lado, o barulho que ouvia era de pneumáticos e martelos - a destruir paredes de tijolo; na zona rampa, no projeto não é dese-nhado nenhum portão, nem nenhuma sinalética desse tipo, ao nível do piso -5 nem no -4; e o acesso seria livre: foi assim que foi projetado; com estas obras os condóminos não podem entrar naquela zona que era estacionamento; questionada, refere que não viu o projeto para a construção do ITAP; também no exterior há buracos numa viga para passar a cablagem do ar condicionado - foto n.º 1 junta sob a referên-cia citius 9838524 de 30.06.2025 - e destruiu viga e pilar que são elementos essenciais - teve que haver destruição de ferro o que fragi-liza o edifício; também é visto prumadas de paredes - duas das facha-das são envidraçadas; o regulamento do condomínio, tem um ponto, em que proíbe a colocação de qualquer serviço ligado a saúde, colé-gios; e não houve autorização do condomínio para o funcionamento do ITAP; reitera que consultou o processo de licenciamento, ou seja, consultou os desenhos e peças escritas e aditamentos; dessa consulta concluiu que a B... tinha um projeto aprovado, mas na sequência das obras, quando começam a construir as sapatas, deparam-se com um grande declive (maior do que o projetado) e para manterem a cota do último piso e conseguirem cumprir o que está aprovado, a B... invoca questões de segurança e pede para construir um entrepiso fa-zendo com que o prédio mantenha os pisos, mas colocam um piso entremeio - a laje a meio faz com que fique mais consolidada a segurança; todos os edifícios têm uma área de construção que podem gastar; como a B... não tinha esgotado o indicie de construção - ou seja, a B... tinha autorização para construir mais do que o projetado - e dispunha de 271m2, propuseram à CM que vão fazer entrepiso (que deu origem ao -4, inicialmente ) e já que não gastaram a área toda pe-diram que os 271m2 fossem gastos nos seus escritórios - mas acaba-ram por gastar apenas 261m2; fizeram a laje toda e gastaram a área que não tinham gasto; de notar que tudo o que vai para estacionamen-to não é área bruta de construção; além do mais, ao construírem mais escritórios tinham que ter mais estacionamentos - isto resulta da lei; este aditamento vai à CM que aprova, mas o delegado de saúde não permitiu por causa da altura do entrepiso - era inferior a 3 m de pé di-reito; e então eles compensaram isso com o ar condicionado; esta questão do pé-direito só se põe no local que é para pessoas; com o ar condicionado há renovação de ar e o delegado de saúde está satisfeito; com tudo isto o índice de construção ficou esgotado; no processo de licenciamento não viu qualquer proposta para mais área de construção superior a 271m2 e também não podia; não pode pedir porque não ti-nha mais nada; eles nem podiam pedir alteração de autorização de área; refere que não pode levantar mais nenhuma parede por ter sido esgotada a autorização de construção em termos de urbanismo - e to-do o restante que está lá é de todos; não há mais desenho nenhum do que as telas finais - não há nada da CM a dizer que no inicio era isto e agora é mais; quanto ao acesso pela rampa para o piso -4 (foi lá em junho/julho de 2025) na planta não estava previsto qualquer portão; estava aberto um buraco; diz que não tem memória visual se tinha ou não portão; não vai frequentemente lá baixo; os acessos são completamente independentes - têm sempre que ir ao domínio publico para entrar nos diferentes pisos; com base nas telas finais vê o que está construído - nunca verificou se o piso -4 corresponde ao que estava projetado; este prédio foi construído ao abrigo do PDM anterior e do RGEU, mas a área bruta é um conceito que não alterou - é igual aos 3 regimes; o do ano 89 só passou a ser modificado em 2000 e qualquer coisa; os aparelhos de ar condicionado não estavam na vigas mas na caixilharia - o edifício não estava desvirtuado na sua estrutura como está agora; não tem a certeza se foram colocados em pontos estrutu-rais (vigas ou pilares), mas não tem dúvida que foi cortado ferro por-que se leva uma laje bate num pilar (é uma suposição sua); diz que os aparelhos de ar condicionado estavam num determinado sitio - não sabe se nas telas finais aparecia a sua localização; pensa que não estão desenhadas nos alçados dos edifícios mas não tem a certeza; quando confrontada com o Regulamento do Condomínio diz que não obstante o teor “sociedade” nunca foi colocada qualquer questão da B... ter lá o seu escritório; este prédio tem vários condomínios, pois existe uma separação física entre os escritórios e as habitações - têm saídas autónomas; o piso -5 são boxes - cada fração tem o seu portão; o piso -4 tem estacionamento, escritório e varandim; se houvessem alterações ao licenciamento - processo ...83/89 - elas tinham que estar no processo que se mostra junto aos autos; a ligação que tem o - 4 é para o -5 porque é onde está a entrada e garagem; o piso - 3 liga às habi-tações; confrontada com as plantas juntas pela Requerida em 06 de outubro de 2025, referiu, em síntese, o seguinte: planta 1, representa o piso - 5 - é a planta do existente; com tracejado vermelho é a área em que vai intervir - na área da entrada deste piso que tem escadas e corredor de acesso à fração e estacionamento e na garagem que fica a três lugares de distância do sitio intervencionado; vão intervir nos acessos à fração CF - acesso pedonal e acesso através da rampa; não compreende porque é que a planta diz piso - 4; questiona se isto foi o que encontraram? Se encontraram isto no projeto? não compreende; a planta n.º 2 é a planta do piso- 4 e segundo o que dela consta - a área limite de intervenção - vão intervir em toda a área que está acima da área do piso - 5; esta planta reconhece-a como sendo o que representa o piso -4, por consulta ao licenciamento da camara: a fração mais tre-ze lugares de estacionamento; esta é o entrepiso (-4a); ou seja, a planta é o que está no licenciamento, mas a legenda é diferente do licenci-amento; do que conhece da fração e do processo de licenciamento o desenho está correto, mas o descritivo da legenda é que não por causa da área indicada; a área restante eram 200 e tal metros quadrados para ser fração CF, por que o índice estava esgotado; fazer destes lugares de estacionamento salas não pode ser por que têm fins diferentes; não seria possível a não ser que seja ilegal, por exceder a área de construção; sendo isto um entrepiso o pé direito é baixo e por isso teve que ser levado ao delegado de saúde por não ter pé direito disponível e en-tão tiveram que colocar os aparelhos de ar condicionado; a planta 3 - respeita ao piso -4 (é o das garagens e que da acesso à fração CF); é um documento com vermelhos (a construir) e amarelos (a demolir) - mas depois tem uma legenda grande com a área a intervir ; na rampa alguém pretende fazer um anfiteatro e depois deixam restante para rampa; mudam o portão para porta - era um portão de parede a parede que abre e deixa espaço para automóveis; aqui propõe-se que tenha uma porta de homem; ou seja abre parte e deixa entrar pessoas; diz que parece que não deixa acesso a veículos; depois no acesso à esca-daria, acesso pedonal à fração, é proposto um hall antes do corredor para ter uma secretária que indica o caminho; o número de lugares de estacionamento público são 19 e privados 4; a legenda tem várias co-res; mas não há azul nem verde; diz que a área adquirida é 661 m2 mas a legenda não tem referência com a planta; do processo de licen-ciamento - desta parte do acesso não há no processo de licenciamento referente à rampa; quanto ao acesso pedonal não tem memória do de-senho que existe no processo de licenciamento; a testemunha consul-tou o processo camarário - fls. 455: piso - 4 e o -4 a (que corresponde ao piso-5) e planta 1 - o acesso pedonal tem uma porta (a planta 1 tem um quadrado antes da porta e na camara não) - agora querem fa-zer um hall (planta 3), que não existe no processo camarário; e difi-cilmente existiria por que não existia índice para gozar; fazer o hall é construir onde não há área para construir - os 19,5 é excessivo; a existir alteração da fração tem que se ter em consideração o processo camarário inicial; a comunicação da obra à camara tem que ser ante-rior; depois a CM passa lá e vê se é isenta ou não de licença; mas para si estas obras não são de obras isentas de controlo prévio por que são obras que incidem sobre a fachada (antecâmara e acesso à rampa com mudança de porta) e há uma mudança de utilização (CF serviços e comercio e agora para outra finalidade; o mesmo se diga do estacio-namento); a mudança de ar condicionado tem que ser objeto de dis-cussão na assembleia de condóminos e depois vai à camara para haver autorização (acha que a lei não mudou); reitera que tem que haver controlo prévio: a própria questão do aumento de área - mudar a compartimentação é logo suficiente para instruir um processo na CM; aumentar o número de salas pode implicar mais redes de esgotos; quando mexemos em coisas que não são só nossas tem que haver li-cenciamento ; não há exceções; na página 456 (telas finais do proces-so de licenciamento camarário) do processo camarário é idêntico à planta 2 menos a legenda: 4 salas; um hall de distribuição; os estacio-namento também; a rampa; o acesso pedonal (escada) - na câmara a caixa de escadas está encostada a pilares e agora em 2025 é construí-da uma parede; três casas de banho em ambas; planta 4 - fala também em comparativos do piso -4 e tem uma legenda que refere a demoli-ção (processo de 1992): pensa que alguém quer demolir o que foi li-cenciamento em 1992 (telas finais) demolir o miolo da fração e retirar os carros (é o que está a amarelo, divisória das salas, instalações sanitárias, parede mestra (parede grossa amarela)), no fundo alterar todo o espaço que estava na tela final, inclusive tirar a rampa - está listada a amarela o que significa que vai ser retirada, alterada, demolida; a parede amarela pode ser mestra ou não mas será importante porque ha-vendo um mezzanine, havendo um buraco, há um pedaço de laje que não foi construída e o amarrar da laje é pela parede amarela; após, pe-la sobreposição de plantas concluiu que a parede amarela grossa não é mestra porque os pilares estão deslocados; mas é claro que o que es-tava licenciado diz que está a estender para uma parte que não lhe pertence; mais: na caderneta predial os lugares de estacionamento estão localizados e na planta 2 nota-se que não há lugares de estaciona-mento - os lugares de estacionamento estão marcados a amarelo para desaparecerem; os lugares licenciados são estes e colocados dessa forma; tudo o que está não descrito é de todos, corredores, estradas e na planta 4 diz que vão deitar a baixo e vão para o sitio que e de toda a gente; deitando a parede abaixo pretende apropriar-se de tudo; plan-ta 5 - piso - 4; é chamada de “comparativos” - comparar o 5 e a plan-ta 2 - na planta 2 tem 3 sanitas e 3 lavatórios, não há banhos; na plan-ta 5 tem 10; mictórios 3; lavatórios 10; 1 duche; aqui a escada é refei-ta (enquanto na 4 é deitada a baixo na 5 é refeita); 4 lugares de estaci-onamento; várias salas; diz que não sabe como é que colocam agora lá os carros nos 4 lugares por causa das alterações na rampa e portão; esta alteração do número de santitas, etc, tem que ter pelo menos autorização das águas de Coimbra e a câmara também tem que dar parecer; porque fez uma nova rede de esgotos; porque altera a estrutura; não é uma mera comunicação; tem que haver um parecer da CM e das Águas de Coimbra antes do final da obra, pelo menos; no inicio da obra tem que comunicar; mas existe uma coisa na lei que diz que an-tes da obra terminar pode ser entregue o projeto, mas ai corre o risco de não ser aprovado; o condomínio tem que ter conhecimento destas alterações; não são obras isentas de controlo prévio; este é um docu-mento (autorização do condómino) tem que estar apenso ao processo da CM; planta n.º 6 - “comparativos” piso - 4 - a verde está a área de serviços adquiridos à insolvência 600 e tal m2; e depois diz a verde que é a configuração; alguém desenhou o que lá encontrou; o que en-contraram corresponde ao licenciado? Não; a área não é a do licenci-amento; continua a rampa; encontraram 4 casas de banho; no confron-to da planta 2 com a planta 6: na 6 encontramos 5 sanitas, 1 mictório, 4 lavatórios e 1 duche; mas no documento 5 vai mais longe - agrava em termos de esgotos e águas o que lá encontraram - agrava a infra-estrutura externa: era necessário perceber se o que foi construído em 1998 tem capacidade para aquilo; a alteração depende do que a CMC disser - o que é preciso ou não; se entenderem que é preciso um refor-ço, com, nomeadamente, uma bomba o que é responsabilidade do condomínio; nunca nada foi pedido ao condomínio e nada foi alterado na canalização do condomínio; na planta 6 dizem que encontraram 5 casas de banho, uma copa, 14 espaços que podem ser salas, gabinetes,uma sala menor, uma outra sala maior, uma ocupação do envidraçado da fachada está metricamente ocupado por salas, compartimentos; os lugares de estacionamento afetos a esse espaço deixa de existir para dar lugar a essas salas e casas de banho; mas isto não está legalizado nem licenciado; conclui que há alteração com ocupação total do piso do que era fração e do que não era; diz-se sempre, nas plantas, que a área de intervenção era 1.100 m2; o documento que entregou em audiência de julgamento não é igual à planta 6 pois nesta planta 6 há 3 compartimentos e uma casa de banho e o que lhe deram tem um único espaço com uma única casa de banho; por outro lado, no alçado sul (envidraçado, junto da escada exterior do espaço público), na planta 6 é um espaço compartimentado por dois espaços enquanto o que lhe deram não está; na planta 6 há uma porta entre este espaço junto à es-cada exterior com um arrumo no verde e no que lhe foi dado é uma ligação franca entre o espaço exterior e os lugares de estacionamento; depois, na planta 6 onde está a copa tem instalação sanitária, no que lhe foi dado não havia nada; no que lhe foi dado havia 4 casas de ba-nho o que é igual; a que está a mais, a casa de banho é a que fica acesso às escadas interiores; este documento foi-lhe apresentado em 2023/2024 (o marido ainda não tinha falecido); planta 7 - comparati-vos - foram feitas as sobreposições - do que foi para atirar abaixo, do que foi construído e do que foi lá encontrado; o que sabemos pelas cores da legenda; mas não compreende a amarela porque se propõe a demolir; é colocado a vermelho o que se propõe a construir; a amarelo o que se propõe a destruir e a azul o que se propõe a legalizar - as cores correspondem a critérios legais; na planta verde 6 - zona de es-tacionamento - é passagem - não está desenhado porta; mas nas que lhe enviaram não estava ali; de acordo com o documento que juntou em audiência a passagem muda de sitio; na planta 2 - canto inferior direito a amarelo deitar abaixo e a caixinha aberta: nunca existiu mas no processo camarário existia; se isto é o limite tem uma parede - mas nas telas finais foi proposto a escada chegar lá acima; na planta 2 de acordo com as telas finais existia uma escada - no canto inferior direito; no desenho amarelo diz que alguém decidiu demolir aquilo; a zona da rampa é um alçado; julga ser necessária autorização camará-ria para intervenção em qualquer parede exterior; diz que não foi pe-dido e que existem outros aparelhos de ar condicionado; desconhece, à luz da lei atual, qual é a área de construção; confrontada com as fo-tos juntas em 22 de outubro de 2025 [referência citius 10069902] re-feriu: foto 1 - espaço mezzanine - espaço aberto quando se está no piso -4 - é o espaço da rampa; é a entrada do piso -5; o portão de acesso é o portão preto e cinzento que dá ao -4; no cimo do portão tem aparelhos de ar condicionado - isto é novo; não existia; julga que só existem desde setembro de 2025; antes não existiam; não sabe se existiam outros; foto 3 - tem dois buraco novos e a cablagem é nova; estas são novos (aparelhos são novos); as caixas antes era de dimen-são menor; fotografia 4 - dois aparelhos novos colocados na fachada; o acesso pedonal à fração é feito por baixo dos aparelhos de ar condicionado; a rampa não é percetível e fica para o lado esquerdo; o envidraçado é todo da fração; fotografia 9 - os aparelhos de ar condicionado não estão colocados no mesmo sítio, eles estão colocados na parede de betão - são aparelhos menores numa viga; fotografia 6 - ares condicionados novos - mal colocados - uns maiores outros menores, sem tapar os buracos, sem finalizar a obra; fotografia 10 - 6 aparelhos e uma que acha que é de exaustão mas não tem a certeza; fotografia 7 - tendo em conta que a parede branco em baixo é a fachada de entra-da - a viga tem as marcas de retirada dos ares condicionados antigos, ficaram buracos, buchas; fotografia 8 - visualiza-se a perfuração de toda a viga para a passagem da cablagem; fotografia 9 - fachada sul do edifício - 5 aparelhos e documento 9 da oposição (relatório, refe-rência citius 9896454 de 28.07.2025) onde se vê 7 aparelhos; vê-se que não estão colocadas no mesmo sitio; fotografia 11 - é o ar condi-cionado da foto 9 que mudou de lado - nota-se pelos buracos e cor do betão; fotografia 12 - aqui, na parede branca, não existiam aparelhos agora existem 4; e as cabelagens são visíveis; fotografia n.º 14 - sitio do anterior ar condicionado; fotografia 15 - novo ar condicionado e cablagem nova; fotografias juntas com o relatório, referência citius 9896454 de 28.07.2025 - estes aparelhos de ar condicionado estavam lá quando comprou as suas frações; diz que a existência de aparelhos de ar condicionado na fração foi uma exigência do delegado de saúde; questionada referiu que não sabe se estes aparelhos de ar condiciona-do são de 92 ou 95 - diria que são antigos mas não consegue dar data;confrontada com o modelo 1 IMI com referência 10182400 de 04 de dezembro de 2025: causa estranheza a área, que aumentou para mais do dobro; a área privativa e a área dependente são nomenclaturas fis-cais; não pode estar assim; aquilo é uma área sobrante que pertence a todos não entende porque as finanças o fizeram; as áreas privativas e dependentes têm valores para efeitos de IMI diferentes; diz que agora na dependente está a zeros; os 1.100 que agora diz é o piso todo; diz que a licença e a escritura da PH não foram entregues; diz que o PDM não permitiria a alteração da área nem do seu destino; refere, ainda, que isto vai para a CRP onde vai ser necessário instruir com a escritu-ra pública de constituição de PH e a declaração do condomínio a dizer que concorda; quanto à nova afetação da fração: não houve nenhuma autorização do condomínio para alteração do uso; mais: os serviços têm que ter lugares de estacionamento no próprio edifício e foi assim que foi feito; ora, se foi suprido significa que está a ser incumprido; por isso não concorda que não haja área bruta dependente (0) e, tam-bém não concorda com a nova área bruta privativa; refere que com meras declarações é possível alterar áreas; não há nenhum documento na CM que lhe diga que estes números são certos; a nomenclatura SF são serviços.
HH, Jurista, residente na Rua ..., ..., desde janeiro de 2025; conhece o piso em causa por ter sido a sede da B...; durante 8 anos foi chefe de gabinete do Presidente da CM; quando adquiriu a sua fração não havia obras nenhumas em curso; as obras iniciaram-se em finais de março de 2025; quando iniciaram as obras começaram o rumor e foi afixado na entrada do prédio a avisar o inicio de obras - em abril a di-zer que as obras começaram em março; a fração em causa fica no - 4; nunca foi ao interior desse piso; do lado de fora dá para ver o interior da fração; neste momento dá para ver só uma parte; foram tirados de-zenas de camiões de detritos de obra - tijolo e betão, durante sema-nas, o que viu da sua varanda que fica diretamente por cima ao local onde os camiões paravam; durante mais de um mês, quase dois me-ses, havia martelos pneumáticos a funcionar; depois na fachada do edifício colocaram ar condicionado; camiões de cimento, areia, cana-lizadores, eletricidade; até ao sábado; tudo isto, como é evidente leva a concluir que foram realizadas obras estruturais e não de escassa re-levância urbanística; o acesso ao - 4 dá-se pelo logradouro; confirma que tentaram contactar os donos da fração com o objetivo de esclare-cer as áreas comuns, sem sucesso; a intervenção dos proprietários da CF foi em todo o piso até ao limite; no Diário de Coimbra diz mesmo isso - em 14 de junho de 2025 resulta isso mesmo -, mas já sabia da existência desse contrato; conhece o ITAP e sabe qual a área que pre-cisa para funcionar (no mínimo 1000 m2, devido a salas, auditório, secretaria, bar, …) e depois da noticia decorre que são 1200 m2 que corresponde à área do prédio; logo tinha que estar a ser realizada obra em toda a fração para além da sua área; houve uma utilização de área que não pertence à fração; os condomínios revelaram-se desagradados por que aparentemente está a ser usurpada área do condomínio, por-que as obras não são isentas de licenciamento (basta ver que nem foi pedido nem autorizado pelo condomínio a colocação dos ares condi-cionados); na viga de betão foram assentes 8 aparelhos de ar condici-onado; atualmente ao longo da face do edifício estão colocados vários condicionados; nunca consultou o processo de licenciamento do pré-dio; acha que na rampa há lá um portão, desde há uns anos, para evi-tar acesso indevidos; no acesso principal às garagens também tem um portão por igual razão; conhece o regulamento do condomínio - há um artigo do regulamento que impede a instalação de colégios - que etimologicamente é uma escola; o ITAP é uma escola, um estabele-cimento de ensino; e, por isso, não pode funcionar nesse local; o ITAP foi criado em associação pela CM e pela ACIC, e atualmente é uma empresa municipal que se destina a absorver os alunos com al-gumas dificuldades; terá cerca de 80/90 alunos; depois há funcioná-rios, professores, logo são mais de 100 pessoas a frequentar o prédio; a maioria dos alunos são aqueles que não são aceites noutras escolas e, por isso, claro, iria alterar a dinâmica do prédio; daí que atualmente o ITAP esteja na Casa Branca sem casas de habitação à volta - não está inserido numa zona habitacional, está delimitado; os donos da fração CF não requereram e assembleia não deu autorização para a instalação do ITAP; confrontado com o levantamento fotográfico ela-borado pelo Atelier E..., referente à fração CF [referência citius 9896454 de 28.7.2025] refere que os aparelhos de ar condicionado que lá estão são parecidos com estes; se são os mesmos ou não, desconhece; a sua localização acha que é seme-lhante ao atual; diz que podem não estar no mesmo sitio por que os viu a fazerem outros buracos; não é engenheiro, mas na sua opinião sabe que uma viga é sempre estrutural; tem a certeza que tudo aquilo é uma viga; quanto ao portão de acesso: já existia quando lá chegou - não lhe parecia ser um portão novo, mas antigo; nunca circulou na-quela zona, por que não quis e por isso não lhe foi negado o acesso; não sabe se os condomínios o utilizam ou não; sabe que ele não utili-za; refere que foi retirado betão e não cimento - viu isso diretamente dos camiões; que foi utilizado martelo pneumático que até fazia vi-brar o prédio e este tipo de instrumento não é usado para paredes de tijolo - viu isso da Rua ... que fica 4 pisos abaixo; os ca-miões tinham tonelagem superior a 3500 kg; alguns deles não tinham placa de obra, nem da empresa e por isso, ilegais; está lá dito que não há projeto e por isso desconhece qualquer projeto de obra do piso -4; a partir do momento que começaram a fazer aquilo ilegalmente não se aproximou; já andou no logradouro com a filha, mas nunca acedeu ao -4, mas também nunca foi ao terraço; do que sabe o piso -5 dá para o logradouro onde tem uma porta; nunca viu lá uma porta; pensa que não é possível aceder aos outros pisos internamente; no alçado trasei-ro dá para ver pelas janelas da CF;
GG, é professor e reside na Rua ..., desde 2009; tem por hábito estar presente nas assembleias de condóminos e esteve presente nas realizadas este ano; não conhece o legal representante da Requerida; na penúltima reunião esteve uma pessoa que acha que foi o executor das obras e na última o advogado da Requerida; em anteriores reuniões não se recorda de estar alguém da Requerida nas assembleias; a fração CF fica na quarta cave; antes pertencia à B...; conhece o espaço por ser onde funcionavam os escritórios da B... e os espaços de estacionamento; conhece o es-paço porque quando comprou a sua fração à B..., nessa data, a B... funcionava lá; isto em 2009; tinha umas escadas próprias que começam na quinta cave atrás do edifício; também tinha uma rampa especifica para os carros; na última reunião de condóminos analisa-ram a planta e viram que uma parte pertencia a escritórios, outra a es-tacionamento e outra zona que não pertenceria à fração CF; depois da compra da fração CF não entrou naquele espaço; teve curiosidade de ver a rampa, há 2 ou 3 meses; e viu que a rampa está intacta; diz que eles danificaram a estrutura do prédio ao colocar ar condicionado; re-corda o barulho de obras, durante meses; refere que a policia munici-pal foi lá porque eles faziam barulho ao sábado; diz que pelo barulho que se fazia estavam a danificar a estrutura do prédio; não se recorda se antes havia ar condicionado nas duas fachadas; não se recorda se pediram autorização para as obras ou para a colocação do ar condici-onado; só tomou conhecimento das obras quando foi afixado um pa-pel na entrada da porta - acha que iriam durar cerca de 6 meses - em fevereiro ou março, salvo erro, até setembro; diz que o espaço dos escritórios é insuficiente para colocar a funcionar a escola; aliás, na no-ticia diz que a escola vai beneficiar de 1000m2; acha que a Requerida não pediu autorização ao Condomínio para o funcionamento do ITAP nesse local; quando foi ao escritório da B... tinha marcações de carros estacionados e havia uma parte onde não havia nada; em 2009 já havia um portão na rampa e não sabe de quem era; e os portões são todos iguais; quando lá foi ver não viu qualquer modificação do por-tão; viu o betão a ser furado - o piso que suporta o prédio todo; fize-ram um buraco numa zona onde havia um pavimento e instalaram os ares condicionados (tem um muro com tijolos e eles fizeram o bura-co); ou seja, fizeram buracos com o objetivo de instalarem os ares condicionados; não destruíram ou demoliram; não se recorda de qual-quer condómino ter pedido para fazerem contratos de arrendamento ao Condomínio.
DD é secretária da Adminis-tradora da insolvência, OO; faz atendimento telefónico e marcação de diligências; em data anterior trabalhou para o Grupo B... de 1996 a 2013; esteve no n.º 9 das ... até 2002, depois em ... e em 2012 passaram novamente para a ..., n.º 9; quando começou a trabalhar para a B... o piso - 4 era exatamente igual ao que estava no levantamento fotográfico ela-borado pelo Atelier E..., referente à fração CF [referência citius 9896454 de 28.7.2025]: nos lugares indi-cados na planta como aparcamento eram escritório - gabinetes e salas; havia um portão no final da rampa e as escadas davam acesso ao escritório; confrontada com a planta n.º 1 junta em 06 de outubro de 2025 refere que aquele era o escritório do grupo das sociedades da B...; desde 1996 não havia nenhuma porta de acesso ao -4 ; os dois acessos eram apenas a rampa e a porta de que tinha a chave; a fração estava toda separada do exterior; a fração tinha divisórias amovíveis; na altura o condomínio estava divido em 3 partes e o -4 fazia parte da CF e era o Engenheiro H... que fazia a administração; em 2002 foi trabalhar para outro sitio e em 2012 regressou à ..., n.º 9; nesse período não recorda quem ficou a administrar o condomínio.
FF, engenheiro civil, profissional liberal; co-nhece requerente e requerida a quem prestou serviços; conhece a B... e frequentou a fração nos anos 90; colocava o carro no logradouro subia as escadas e acedia à fração que ficava em cima; tinha uma por-ta e um espaço onde estava a B... a funcionar; não se recorda se existiam janelas para o exterior; sabe que tinha uma rampa e acha que estava fechada; lembra-se da rampa e quem usava o espaço todo era a B...; confrontado com a planta 6 [referência citius 9896454 de 28.7.2025] refere que esta planta configura como era na altura; diz que tinha paredes que já existiam em 1990; admite que existissem es-critórios para a zona poente; tem duvidas do restante - para o alçado do corte A a B (não se lembra se faziam uso desta parte); não obstan-te entende que usavam de toda a fração; aliás, a B... dizia que tudo era dele.
PP, empresário da área do imobiliário; conhece a gerente da Requerida e Arquiteto FF; foi quem auxiliou a senhora Administradora da Insolvência na venda; na altura trabalhava no gabinete dela (antes de 2019); ia mostrar o imóvel; ia verificar o imóvel, se havia correio; só fazia a apresentação do imóvel; tem co-nhecimento da fração aquando da apreensão; sabe que a B... esteve lá; confrontado com planta 6 (verde) [referência citius 9896454 de 28.7.2025] explicou que se entrava pela escadas, depois havia eco-nomato, cozinha, gabinetes, zona de informática (servidores), sala de vídeo apresentações, na sala de reuniões; depois tinha arquivos da B...; o local não tinha espaço para estacionamento; existia a porta no topo norte mas não dava para entrar nesse portão; o elevador não tinha acesso ali; era tudo em pladur (paredes de pladur); o acesso ao piso -4 era pelo piso -5; tinha a chaves do portão; esta zona não tinha acesso a ninguém; na sala do canto direito não existia porta nenhuma; havia um contador de água que alimentava outra fração naquela parte; o contador estava ao lado da rampa; quando mostrou a fração, mos-trou todo o piso como sendo o que estava em venda; isto esteve em venda muito anos; fez-se uma nova avaliação e baixou-se o preço; acha que quando foi feita a avaliação foi feita a correção de áreas; a fração tinha ar condicionado, mas desconhece se funcionavam; esteve presente numa assembleia de condomínios porque foi ele quem ven-deu a fração e foi lá como representante dos legais representantes da sociedade Requerida; a venda foi feita em 2019/2020/2021; esteve presente na assembleia de condóminos a pedido dos legais represen-tantes da Requerida em 2025; tinha chaves do portão e da porta de en-trada; quando tomou posse não estava lá ninguém; não conhecia o es-paço antes da apreensão deste espaço; refere, porém, que as salas es-tavam etiquetadas; não sabe o que foi anunciado para venda: julga que 1000m2;
AA, engenheiro técnico civil; funcio-nário da I..., engenharia e construção, Lda., cujos gerentes são a Arquiteta BB e o pai, QQ; a sociedade Re-querida faz parte do mesmo grupo de empresas; tem funções de dire-tor de obra; tem uma empresa que faz projetos de especialidade; como diretor de obra fez um levantamento em abril de 2020, um estudo na Rua ...; confrontado com o relatório junto com refe-rência citius 9896454 de 28.7.2025: refere que havia uma zona de es-tacionamentos, armários; naquela zona havia uma parede; havia uma porta, mas naquele momento não tinha; só tinha o aro; confrontado com a planta 6 - reconhece o desenho; a porta no quadrante direito ti-nha um rebate; já não tinha porta só aro; ajudou a fazer o levantamen-to; tem a certeza que as paredes que desenhou são aquelas que lá es-tão desenhadas; confrontado com fls. 456 do processo camarário: esta tela não era o que estava construído; poente lado da encosta - Rua ...; sul é a feira RR; não tinha esta con-figuração; tinha sim a configuração da planta verde; de acordo com fls. 456, a rampa tem um portão basculante; as escadas do lado nascente não tinham porta; a escada encerra nesta zona, fecha a direito no sentido das escadas; os banheiros que encontraram não são aqueles que estavam no local; em termos de implementação algumas podem estar no mesmo sitio; só interveio depois da compra da fração e fez o levantamento do local e consultou o processo camarário - não havia coincidência entre o processo camarário e o que existia no local; as plantas obedecem a um código de cores (preto - o existente, verme-lho, ….); empresa pediu-lhe para ver a utilização prevista para o es-paço e adaptar o espaço para a entidade que pretendia utilizar o espa-ço que era o ITAP para um centro de formação: para isso o ITAP fez um plano base de compartimentação e eles teriam de deixar o espaço com essa compartimentação; desconhece a empresa que fez a cons-trução do prédio; aproveitaram as condições existentes, nomeadamen-te a estrutura; tiveram sempre a incidir em coretes existentes; a planta 5 - planta base que foi definida para o ITAP pudesse exercer a sua atividade - o que implica a alteração de algumas paredes interiores e re-organização das casas de banhos com o aumento do número de va-sos sanitários; não estão todos ligados ao mesmo tubo de queda; diz que os cálculos são feitos tendo em conta o regime de meia seção e simultaneidade; todas as infraestruturas são do condomínio; tiveram que adaptar o número de sanitas, etc. ao existente; fizeram um estudo; pelo diâmetro do tubo consegue aperceber-se da capacidade do tubo; esse relatório é interno; não houve demolição de paredes estruturais, mas apenas não estruturais; a única situação que estava prevista por causa da rede elétrica e telecomunicações, numa das paredes que exis-te junto da escada de acesso e era de betão e por isso não fizeram um carote noutro sitio; daí não saiu betão; as paredes eram de tijolos; os ares condicionados têm uma máquina interior e outra exterior; diz que já taparam os buracos do ar condicionado que tiraram; os martelos pneumáticos foram utilizados depois do corte das paredes; as paredes exteriores foram conservadas; as tubagens e carotes foram colocadas em esteiras (caminho metálico) para que os cabos passem sem furar (isto quanto à eletricidade e telecomunicações); foi feita comunicação destas obras à camara, como sendo de escassa relevância e depois co-locaram um pedido de licenciamento de obras interiores que na opini-ão da CM não era necessária; a CM sempre teve conhecimento por-que tentaram ver o histórico do processo com vista a ver se o ITAP era possível; falou com o diretor de serviço, o arquiteto SS e a engenheira/Arquitecta TT; deram entrada da comunicação prévia; e depois entraram com o pedido de licenciamento com o obje-tivo de terem telas finais porque senão não teriam as telas finais para apresentara às várias entidades; o processo não está finalizado - não viu nada do condomínio a autorizar a obra; o projeto como está não prevê alteração do uso - continua a ser serviços; a caderneta diz que tem 1000 m2; confrontado com a mesma, diz que a caderneta diz que a fração CF tem 200 e tal m2; o que falaram com a CM na altura é que a área ultrapassava os 200 e tal metros ou seja já estava ocupada; houve alteração do estacionamento para área ocupada; o processo camarário existente é posterior à entrada da ação em tribunal; referiu que há umas escadas na esquina, mas não há qualquer comunicação; há dois pisos de garagem intermédios; à luz da lei atual os edifícios têm que ser conforto técnico, com purificação do ar; o prédio foi construído antes do PDM que é de 94 e o edifico é de 92; diz que não pode ter sido aludido no processo camarário de ter sido excedido o índice construtivo; diz que o dono da obra lhe disse para parar a obra por causa de uma procedimento cautelar - em meados de agosto; diz que há um pedido da B... no processo camarário a pedir que se deixe utilizar o estacionamento de forma privativa; questionado refe-riu que o mencionado Arquiteto SS disse que de acordo com o processo camarário estava correta a inserção da área de 1000 m2;
II, Arquiteto, marido da legal representante da Requerida e auto intitulou-se seu gerente de facto; solicitou visita ao imóvel antes da aquisição; viu as condições do imóvel e aquilo que pode fazer com o imóvel; tinha dois acessos; nunca lhe disseram que o que não estava lá dentro não era da fração; nunca lhe disse que ha-via zonas comuns; para ele, enquanto técnico não havia acessos co-muns ou comunitários; para si a fração continua a estar delimitada das partes comuns; o negócio foi feito em 2020; fez o levantamento de toda a fração [referência citius 9896454 de 28.7.2025], interiormente e exteriormente, depois da aquisição; confrontado com as plantas 6 - identificou os cartões da B... no sentido da rampa e antes do pilar no enfiamento da caixa de escadas; planta 4 - os lixos de cartões estariam nos locais dos carros; planta 6 - não havia nada marcada no chão do que seria zona de estacionamento; estava tudo a ser utilizado como escritório e arquivo; não havia separação; era uma zona ampla; tem muitas dividas que os carros lá fossem acima; do que viu, toda a zona que não tinha luz natural, funcionava como arquivo; não conse-guiu entrar lá um carro; estavam também lá caixas que estão na pare-de; fotografia 3 do relatório junto sob referência citius 9896454 de 28.7.2025: por referência às escadas na entrada principal da fração, tinha uma caixilharia em vidro e depois seguia-se os dossiers; foto-grafia 4 - a entrada na fração - planta 4 - as linhas amarelas é do pro-cesso aprovado em 1992; a linha redonda não existia senão via-se na foto 4 do mencionado relatório; na planta dos amarelos quis represen-tar o que na gíria do licenciamento de processo comparativo - tiveram uma reunião com o responsável do urbanismo e que a planta amarela é o que estava licenciado e o verde o que compraram, no estado em que compraram; para efeitos de interpretação do desenho de 1988, quando não existia PDM; compraram sem haver consulta do processo da CM; diz que com a planta amarela e verde teve como objetivo de dar compatibilidade à utilização que pretendia dar ao espaço; quando comprou as áreas não correspondiam ao que estava no local; mas comprou na mesma porque o perímetro e acessos à fração estavam demasiados claros pelo que o que teria de ser feito no licenciamento seria de controlo prévio; assumiu o risco de fazer o negócio porque muitas vezes as áreas não estão corretas; quando comprou era por referência ao piso -4 com estacionamentos; não é normal acontecer a fração dizer uma área e depois ter outra; diz que foi aprovado com 288m2 mas nunca lá existiram; o imóvel esteve fechado 4 anos; nesse tempo nunca lhe pediram para usar a fração; as chaves que usa são as mesmos que existiam e lhe foram entregues pela AI; ainda são as que hoje existem; criaram uma porta (porta de homem) de acesso no por-tão que existia de acesso à rampa e para dar cumprimento à lei atual no que respeita à lei dos incêndios (ponto de fuga); sabe que havia umas pessoas que tinham garagens lá e acediam à casa de banho e só existem dois acessos à fração e uma delas foi ponto de fuga; desco-nhece se o condomínio tem uma chave de acesso à fração; sabe que houve recentemente vandalização e estragaram a fechadura; quando adquiriu o imóvel foi à reunião de condomínio mas o enquadramento das reunião não se identifica com eles e deixou de ir; transmitiram-lhe de uma forma clara que tinha que pedir autorização para fazer algo na sociedade; o condomínio dá um tratamento diferente à Requerida; nunca lhe exigiram que desse acesso à fração; quando adquiriram a fração o que lhe foi dado a conhecer é que havia acordo entre B... e condomínio até ao acesso do piso - 4 e jardim; questionou quem o iria fazer; nunca ninguém do condomínio pediu para lá ir, exceto quando houve um problema com infiltrações em que lá foram os ad-vogados; precisavam de rentabilizar o espaço que estava vazio há al-gum tempo e para isso, tiveram que fazer alterações interiores de compartimentação e por isso estão isentas de licenciamento; tiveram que adaptar o espaço para o ITAP e foi o que fizeram, mediante uma comunicação à CM; mas antes dessa comunicação tiveram uma reu-nião com a CM com esse objetivo - ou seja, saber o que era necessá-rio; depois deram entrada de um processo de licenciamento e fizeram-no por causa dos aparelhos de ar condicionado que não estavam legais à data da compra e por causa da questão da área; quanto aos aparelhos de ar condicionado, quando adquiriram a fração ela já tinha aparelhos de ar condicionado que serviam a fração - as zonas onde havia escri-tórios havia ar condicionado; mas as máquinas estavam obsoletas, o tipo de gás já era ilegal e por isso removeram todas as máquinas e substituíram-nas; não obstante essa alteração - substituição de tuba-gem - não houve interferência nas paredes estruturais, mas apenas pa-redes de alvenaria; nas obras feitas não fecharam na coluna central que é aquela que faz acesso ao -5 e dá suporte aos pisos superiores; há coretes - tijolo e cimento - que não são pilares - são uma proteção e fecho das tubagens superiores e quem olha poderá pensar que são pi-lares; consultaram o processo de licenciamento e após verificação conseguem perceber o que é estrutural e o que é alvenaria; foram tira-das paredes divisórias em tijolo; tem a certeza que não foram retiradas dezenas de camiões de resíduos; esse processo está numa fase final (de licenciamento) - há vários pareceres do urbanismos, património, etc. que têm de dar parecer sobre aquilo que está lá; a CM aprova a arquitetura e só depois as especialidades que só serão apresentadas após a aprovação da arquitetura; por isso o projeto das águas e outros ainda não são necessários; não fizeram qualquer comunicação às Aguas de Coimbra porque não é obrigatório por lei; o projeto de águas e esgotos, não sendo técnicos, ou seja ainda não foram apresen-tados não por não serem necessários, mas por ainda não ter sido opor-tuno; a área da fração CF é a área total - 1.100m2, mais ou menos; diz que foi esta a área que adquiriram; o projeto que entrou na CM es-tá em conformidade com essa área; viu o contrato promessa de com-pra e venda e foi ele quem fez o negócio e por isso sabe; apenas não assinou; esteve presente na assinatura mas não assinou; os documen-tos que estavam juntos ao CP era os documentos normais - mormente a certidão da CRP e a caderneta; da caderneta consta uma área que não corresponde à real; quando foi fazer a primeira visita ao espaço - existiam dois acessos que há mais de 20 anos estão iguais e não existe qualquer alteração - acesso via automóvel e por escadas; e ao consta-tar isso, ao confirmou com os documentos e sendo técnico viu que havia uma diferença de área; antigamente havia uma pratica comum que registavam com área inferior para pagar menos imposto; para si a fração estava limitada numa forma visível; a Requerida paga IMI pela área pelos 1.100m2 e não pelo que consta das finanças; questionado por que permilagem paga condomínio referiu ser também pelos 1.100m2; refere que a fração foi alvo de reavaliação, pelas finanças; na sequência do processo de licenciamento as áreas da fração foram alteradas pelas finanças e por isso as áreas são alteradas pelas finanças; agora diz que não foram alterada nada quanto ao condómino (permilagem); diz que não porque não podem fazer sem o condomínio; desconhece se foi cedida área do condomínio à Requerente; as obras começaram no 1.º trimestre de 2025 - começaram quando tive-ram a certeza que iam celebrar o contrato com o ITAP; os projetos que vimos em Tribunal são de acordo com as necessidades do ITAP; as obras iniciaram-se em maio, mas tiveram obras preparatórias antes; as obras não estão 100% concluídas mas terminaram na 1ª ou 2:º se-mana de agosto; diz que tinham um compromisso com o ITAP para eles começarem a ir para lá em setembro/ outubro, no inicio do ano letivo; a mudança parcial do ITAP não foi feita; os trabalhos ainda não estão concluídos nomeadamente de distribuição de rede informá-tica - só os podem concluir com a montagem das secretárias e com-putadores a ser feito pelo ITAP; o que impediu a instalação do ITAP foi a providencia cautelar e outras questões - alguns moradores disse-ram-lhe que não queriam o ITAP lá porque era uma escola de droga-dos e foram dizer isso para a CM; as obras não eram realizadas só em dias úteis, mas por vezes também aos sábados, mas não tiveram a fa-zer barulho; reitera que os aparelhos que estavam na fração não esta-vam licenciados; por outro lado, não estavam de acordo com a lei atu-al; e depois face à compartimentação do espaço foram colocados de acordo com as necessidade e 90% estão colocados no mesmo sitio; não pode ter o mesmo número de aparelhos; são mais dos que existi-am; mas não perfuraram estrutura para os colocarem; o maior número foi colocado em paredes de alvenaria; o processo de licenciamento foi instruído de acordo com a legislação em vigor; não tem mais nenhu-ma informação do estado atual do processo nem foi pedida a junção de novos elementos; não instruiu com nada do condomínio; diz que conhece o senhor EE, são amigos e pediu-lhe para o representar nas assembleias do condomínio; diz que nas negociações, não consultou o processo de licenciamento da CM; porque para si a fração tinha os mesmos acessos à 20 anos e por isso estava estabilizado; não se recorda se falou com a mulher sobre as discrepâncias de área.
Concatenando critica e conjugadamente a prova indiciariamente produzida:
O ponto a) i) foi assim considerado em face da escritura pública de constituição de propriedade horizontal e respetivo documento complementar, do prédio urbano situa-do na Rua ..., descrito na CRP ... sob o n.º ...14 da freguesia ...; dela decorre, para além do mais, que a fração CF, locali-zada na quarta cave, tem escritórios, nos lados sul e poente, composto de oito salas e três casas de banho, a que é atribuída a totalidade dos estacionamentos identificados dos números um a treze, no mesmo piso [referência citius 9838524 de 30.06.2025], conjugado com as atas de condomínio do prédio da Rua ..., ..., lavrada no dia 19 de abril de 2024 e n.º 40 lavrada no dia 27 de maio de 2025 [referência citius 9838524 de 30.06.2025].
Os pontos a) i), a) ii) e a) vi) foram assim considerados na conjugação da fotocópia não certificada com valor de informação referente ao prédio descrito na ... CRP ... 1714/...22 da freguesia ...; e referente à fração CF do mesmo prédio, composta por quarta cave para escritórios, nos lados sul e poen-te, com oito salas e três WC com a totalidade dos estacionamentos, designados de n.º 1 a n.º 13, no m/ piso; registo da compra pela sociedade F..., S.A. à sociedade B..., S.A., pela AP ...0 de 2001/01/16; registo da declaração de insolvência da C..., S.A., So-ciedade em Liquidação, pela Ap ...94 de 2015/02/24; registo da compra pela Requeri-da em processo de insolvência pela Ap ...83 de 2020/04/06 [referência citius 9838524 de 30.06.2025], com a caderneta predial da fração autónoma CF do prédio inscrito na matriz sob o artigo ...17.º, da qual resulta, ainda, que essa fração se encontra afeta a serviços, com 8 divisões, com a permilagem de 33,0000, com a área bruta privativa de 261,6000m2 e com a área bruta dependente de 299,9000m2 [referência citius 9838524 de 30.06.2025].
O ponto a) iv) foi assim considerado em face do teor da fotocópia da sentença proferi-da em 05 de janeiro de 2015 no âmbito do processo n.º 3921/13...., que cor-reu os seus termos na instância local cível, j2, de Coimbra, Comarca de Coimbra, que declarou a insolvência da sociedade C..., S.A. [re-ferência citius 9896454 de 28.7.2025].
O ponto a) v) foi assim considerado em face do teor do documento particular autenti-cado datado de 03 de abril de 2020 referente à compra e venda da fração designada pelas letras CF do prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito na Rua ..., freguesia ..., Coimbra, descrito na ... CRP ... sob o n.º ...14 [referência citius 9896454 de 28.7.2025].
Quanto ao ponto a) vii):
Como vimos, resulta da caderneta predial a área bruta privativa (escritórios) e a área bruta dependente (estacionamento) da fração CF, menções que eram do conhecimento da Requerida, já em data anterior à aquisição, como referiu o Senhor Arquiteto II - ponto a xix).
Mas para além destas áreas, é notório que existe um outro espaço que não constitui nem área bruta privativa da fração nem a sua área bruta dependente, com cerca de 540 m2 (que resulta do simples cálculo aritmético), tendo por referência a área bruta priva-tiva da fração, a área bruta dependente e a área total da 4.ª cave.
Das plantas n.º 4 a 7 juntas aos autos pela Requerida em 06 de outubro de 2025, inter-pretadas com as respetivas legendas, decorre, para além do mais:
área de serviços licenciada - 269,85m2 (com o esclarecimento, que a área mencionada coincide com a informação de 13 de dezembro de 1990 junta ao processo de licencia-mento, mas não já com a área constante da caderneta predial);
área de serviços adquirida (insolvência) - 651,66 m2;
área de cedência estacionamento público - 613,09m2;
A menção constante da legenda permite concluir que a Requerida entende que no âm-bito do processo de insolvência adquiriu 651,66 m2.
Não obstante - ou seja, não obstante resultar que das referidas plantas/legendas que a Requerida adquiriu 651,66 m2 -, dessas mesmas plantas / legendas resulta que a área limite de intervenção da Requerida corresponde a 1100,79m2.
Ou seja: a Requerida adquiriu 651,66 m2 e vai intervir em 1.100,79m2.
Não foi esclarecido como alcançou a Requerida a área adquirida em insolvência (pois não resulta da soma da área bruta privativa com a área dependente); também foi escla-recido ao que de reporta a menção a área de cedência estacionamento público - quem cedeu, a que título e o quê? - e, muito menos, como é que a área de intervenção é quase duas vezes a área adquirida (pois nem sequer resulta da área adquirida com a área cedida).
Mas o certo é que, como já referido, existe uma área sobrante que não constitui nem área bruta privativa nem área bruta dependente da fração CF, o que, de resto, reitera-mos, julgamos não ser controvertido.
Ou seja: a 4.ª cave tem mais área do que a soma aritmética da área bruta privativa e da área bruta dependente e que, segundo a legenda das aludidas plantas não foi adquirida pela Requerida no processo de insolvência, mas é onde a Requerida pretende (tam-bém) intervir.
Essa área terá cerca de 540m2.
E a que corresponde essa área?
Da planta n.º 2 junta pela Requerida em 06 de outubro de 2025 e, bem assim, da ima-gem que retiramos do processo de licenciamento resulta que existem corredores de acesso, nomeadamente aos lugares de aparcamento e escritórios; e da planta n.º 1 e 3 (que, como esclarecido pela Arquiteta CC se reporta à 5.ª cave) resul-tam os acessos (automóvel e pedonal) à 4.ª cave onde a Requerida também interveio / pretende intervir.
Do processo de obras particulares B..., Lda., processo n.º 01/89..., LU.337/92, 72/1987/11435, n.º 790.2 (1/2 e 2/2), 450.10.204/10/F05/C, junto por linha aos presentes autos, resulta que a área privativa do entrepiso (que veio dar lugar à 4.ª cave) não poderia ter a área que a sociedade Construtora quisesse (co-mo esta, aliás, reconhece nos requerimento que aí se mostram juntos); por tal facto, a sociedade construtora foi convidada a corrigir, por se mostrar excedida a área de cons-trução (294,35m2), o que fez, passando para a aludida área de 269,85m2.
Do exposto decorre o acerto técnico e, também, isenção, do depoimento Senhora Ar-quiteta CC, em contraposição com o depoimento do Senhor Engenhei-ro AA pois, não obstante ter consultado o processo de licenciamento, referiu que no referido processo de licenciamento não poderá haver a menção a excesso de índice construtivo.
Do título constitutivo de propriedade nada resulta quanto a essa área restante de circu-lação / passagem e sua utilização, nomeadamente, que serve exclusivamente a fração CF.
Veja-se, a esse respeito que existe ligação entre a 4.ª e a 5.ª cave - como bem decorre das já mencionadas plantas n.º 1 e n.º 3 juntas pela Requerida - e, segundo o Senhor Arquiteto II as pessoas que tinham lá garagens (na 5.ª cave) acediam à casa de banho (da 4.ª cave).
A Requerida alega que o anterior proprietário, desde 1992 utiliza toda a área da 4.ª cave.
Porém, isso não resultou suficientemente indiciado.
Desde logo, não resultou indiciada a utilização da fração CF pelas sociedades da B... desde 1992, mas, quando muito, desde 1996; sendo que a sociedade F..., depois C... adquiriu a fração CF em 2001 à sociedade construtora.
De recordar que o Senhor Professor GG adquiriu a sua fração em 2009 e foi aos escritórios da sociedade existentes nessa fração CF.
Entende-se assim por suficientemente indiciado que, pelo menos, entre 1996 e até à declaração de insolvência - 2015 - a(s) sociedades do grupo B... utilizavam a fração CF, como escritório, onde se encontravam os seus funcionários (como a Senhora DD) e onde se deslocavam clientes (como o Senhor Professor GG) e parceiros de negócios (como o Senhor Engenheiro FF).
Já quanto à utilização que os anteriores proprietários da fração CF faziam releva o depoimento da Senhora DD que referiu, em síntese, que a zona de aparcamento eram escritórios; que existiam divisórias amovíveis; que existiam apenas duas entradas para a fração; que já existia o portão na rampa.
Os depoimentos do Engenheiro FF e Professor GG resultam de uma deslocação ao local, aquele na década de 90 e este em 2009; aquele referiu, sem certeza, ou melhor, por lhe ter sido dito pela administração da B..., que era tu-do deles(!) e este referiu que existiam espaços para escritório e estacionamento.
Analisadas as plantas n.º 4, 5 e 6 e respetivo comparativo (planta 7) verificamos que, mesmo na versão da Requerida (planta 6 - verde) existiam espaços que não estavam a ser utilizados pelo anterior proprietário e que a Requerida pretende, agora, ocupar, fazer demolições e construções, incluindo nos acessos, também à / da 5.ª cave.
Ademais, não podemos esquecer - e decorre das fotografias juntas com o levantamen-to topográfico elaborado pelo Atelier E..., referente à fração CF [referência citius 9896454 de 28.7.2025] - que as divisórias da fração eram, segundo a Senhora DD amovíveis; ao invés, resulta da prova testemunhal que a Requerida construiu fixas, e, agora sim, em toda a área do piso - 4.
Mais: das fotografias juntas ao referido levantamento topográfico resulta que, anteri-ormente, no sítio onde funcionavam os escritórios o piso era em parquet e na restante área (1.ª e 2.ª fotografias), não. Ou seja: as zonas estavam suficientemente definidas, até no tipo de piso.
A circunstância de, aquando do levantamento topográfico, estarem caixas, caixotes e armários espalhados pela 4.ª cave, não permite concluir, sem mais, que o anterior proprietário utilizava toda a área, nomeadamente, a de circulação; de recordar que as sociedades do grupo passaram por processos de insolvência e a fração esteve devoluta durante vários anos.
Em face de todo o exposto considerou-se como não suficientemente indicada a factua-lidade vertida nos pontos b) i), b ii), b) iv e b) v) (até pelo que referiu o Senhor Arqui-teto II quanto à utilização da casa de banho situada na 4.ª cave) e, outrossim, se conclui por indiciado a factualidade vertida nos pontos a) vii) e a) xv).
O ponto a) viii) resultou indiciado do depoimento da Senhora Arquiteta CC e do depoimento do Senhor Engenheiro AA.
Não resultou concretamente apurada a data em que a Requerida iniciou as obras, tanto mais porque o aviso de obras terá sido colocado depois do seu início; ademais, o Se-nhor Arquiteto II referiu que antes do seu início foram feitos trabalhos prepa-ratórios, desconhecendo-se se os mesmos envolveram o barulho relatado pelas teste-munhas (desde fevereiro / março) que são proprietários de frações no Condomínio re-querente.
O certo é que, como assume a Requerida, as obras tiveram em vista intervir em toda a área da 4.ª cave e respetivos acessos - ponto a) ix) -, por forma a adequar todo o piso -4 às necessidades da entidade a quem a Requerida pretende arrendar o espaço - ponto a) xvi) -, como foi referido pelo Senhor Engenheiro AA e pelo Senhor Arquiteto II e decorre das plantas 1 a 7, juntas pela Requerente.
Decorre da prova testemunhal e, bem assim, de todas as fotografias juntas aos autos, para além do mais, que:
foram feitas demolições (a justificar os camiões de entulhado assinalados pelas testemunhas CC, HH e GG);
foram feitas divisões interiores e intervenções em paredes interiores (informação da CMC datada de 06/10/2025 [referência 101550853 de 20 de novembro de 2025]);
aumentou o número de instalações /equipamento sanitário, como resultou do depoi-mento da legal representante da Requerida, do Senhor Arquiteto II e do Se-nhor Engenheiro AA; o que poderá provocar uma sobrecarga da rede de águas e esgotos do Condomínio e exige parecer das Águas de Coimbra, conforme decorre do depoimento sério e isento da Senhora Arquiteta CC; recorde-se que o Senhor Arquiteto II acabou por assumir que não se trata de não ser necessá-rio projeto da especialidade (de águas e resíduos) para o licenciamento (agora em cur-so); não foi apresentado por ainda não ter sido (temporalmente) oportuno;
furou paredes exteriores para passagem de diversos cabos / fios, como resulta das fo-tografias juntas com a referência citius 9838524 de 30 de junho de 2025 e fotografias juntas com a referência 10069902 de 22 de outubro de 2025, resulta que nem todos os aparelhos foram colocados no mesmo sítio dos anteriores, sendo visíveis, como assi-nalado pela Senhora Arquiteta CC os buracos e buchas dos anteriores; na fotogra-fia 1 junta com a referência citius 9838524 de 30 de junho de 2025 e 8 referência 10069902 de 22 de outubro de 2025, afigura-se-nos que a massa que envolve a ligação do aparelho de ar condicionado, é, pela sua coloração, recente;
fixou novos aparelhos de ar condicionado, alguns em local diferente dos anteriormen-te existentes - resulta do depoimento do Senhor Arquiteto II e do Senhor Engenheiro AA que os aparelhos de ar condicionado estavam obsoletos e, até de-vido ao gás que utilizavam, teriam de ser substituídos; e do confronto entre as fotografias juntas com o levantamento topográfico elaborado pelo Atelier E..., referente à fração CF [referência citius 9896454 de 28.7.2025] e as fotografias juntas com a referência 10069902 de 22 de outubro de 2025, resulta que nem todos os aparelhos foram colocado no mesmo sitio dos anteriores;
modificou o portão que dá acesso à 4.ª cave (ou piso -4), como resulta do depoimento do Senhor Arquiteto II e da fotografia 6 junta com a referência 10069902 de 22 de outubro de 2025.
Em face do que se considerou como indiciada a factualidade vertida no ponto a) x) e não indiciada a factualidade vertida no ponto b) vi) e não indiciariamente provada a factualidade vertida no ponto b) viii).
A factualidade vertida no ponto b) vii) não resultou indiciada até porque se desconhe-ce, com rigor, quantos aparelhos existiam e quantos aparelhos existem.
Do supra descrito resulta, de forma evidente, a factualidade indiciada sob os pontos a) xi) e a) xii).
Os pontos a) xiii) e a) xiv, foram assim considerados por não ter sido objeto de impugnação por parte da Requerida.
Não resultou suficientemente indiciado quem procedeu à instalação dos anteriores aparelhos de ar condicionado - ponto b), iii).
1.2-Da impugnação da matéria de facto- incumprimento dos ónus de impugnação da matéria de facto (questão prévia);
Exige a norma do artigo 640.º do Código do Processo Civil - Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto:
1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
Neste âmbito, assumem relevo determinante as circunstâncias de cada caso concreto, nomeadamente, o número e complexidade dos factos impugnados, o número/extensão dos meios de prova, a maior ou menor precisão na indicação dos meios de prova e na formulação das pretendidas alternativas decisórias e o grau de clareza com que tenham sido expostas as razões subjacentes ao peticionado, razões que devem ser facilmente percecionáveis, pois não é suposto que o tribunal da Relação se dedique à descoberta de motivos e raciocínio não explicitados claramente.
Ora, neste particular, devassadas as alegações de recurso da Apelante - corpo e conclusões - verifica-se que, relativamente à prova testemunhal indicada, não indicou com exactidão as passagens da gravação em que funda a sua impugnação, apesar de, face à gravação efectuada - vide as respectivas actas-, haver identificação precisa e separada de tais depoimentos, e que na sua maioria duram uma hora , havendo depoimentos de testemunhas que excedem as duas horas (por ex. CC (Sessão de 11/11/2025, Horas das 9:37 às 12:18 - o objectivo da indicação com exactidão da passagem da gravação em que se funda o recurso é evitar um desmesurado esforço de indagação ao recorrido e ao tribunal.
Na sua alegação:
Na verdade, dos depoimentos das testemunhas resulta que a configuração do imóvel que consta como licenciado (e conforme resulta das plantas, processo camarário e respetivas telas finais) não coincide integralmente com a configuração da realidade existente no local:
Aliás, resulta claramente que:
I. Não existe coincidência entre o que está construído e o que está licenciado;
II. Existem diferenças evidentes entre o que está construído e o que está licenciado;
III. Existem elementos que surgem no processo camarário e telas finais como executados (como por ex. porta e acessos) de acordo com os depoimentos, não se encontram executados;
Vejamos, de forma individualizada e concretizada os depoimentos das testemunhas que impõem tal conclusão
▪ Depoimento de AA (Sessão de 11/11/2025, Horas das 14:37 às 16:09, fls.67, 68, 69, 76 e 77 da Transcrição)
▪ Depoimento de II (Sessão de 11/11/2025, Horas das 16:10 às 16:53, fls.177 e 178, da Transcrição)
▪ Depoimento de BB (Sessão de 23/10/2025, Horas das 9:41 às 10:20, fls. 212 da Transcrição)
▪ Depoimento de CC (Sessão de 06/10/2025, Horas das 10:44 às 12:24, fls. 824 a 827 da Transcrição)
Depoimento de DD (Sessão de 23/10/2025, Horas das 14:24 às 15:04, fls. 554 a 557, 563 e 567 da Transcrição)
Depoimento de MM (Sessão de 23/10/2025, Horas das 11:02 às 11:47, fls. 251, 252, 255, 256 e 280 da Transcrição)
(…)
Ou seja, temos depoimentos tecnicamente claros (testemunhas AA, II, BB) de que não existe coincidência entre o construído e o adquirido pela Recorrente.
Temos também depoimentos que relatam que o que consta do projeto de licenciamento não corresponde ao que foi adquirido e há um depoimento bastante profícuo, nomeadamente, da testemunha CC que atesta a existência de uma porta/acesso constante das telas finais como executado, mas que, por razões que desconhece, não foi feito, o que ilustra a divergência entre o projeto de licenciamento e a subsequente execução.
Ademais, no depoimento prestado pelo legal representante do Recorrido este declarou não saber precisar áreas e admitiu não ter ido à fração, sendo o seu conhecimento apenas mediato (“segundo o que lhe disseram”).
Esta circunstância é incompatível com a firmeza do juízo quantitativo “540 m²” e com a afirmação de circulação/uso.
(…)
Impugna-se igualmente a decisão de facto constante do ponto viii) da douta sentença, onde se deu como provado que: “viii) As infraestruturas de água e esgotos de que a fração CF beneficia não são de seu uso exclusivo.”
(…)
E os depoimentos das senhoras testemunhas foram convergentes e claros a este respeito.
▪ Depoimento de EE (Sessão de 11/11/2025, Horas das 13:51 às 14:35, fls.25, 26, 34, 35 da Transcrição)
▪ Depoimento de JJ (Sessão de 23/10/2025, Horas das 14:24 às 15:04, fls. 577 e 578 da Transcrição)
▪ Depoimento de CC (Sessão de 16/12/2025, Horas das 09:41 às 10:07, fls. 905 e 906 da Transcrição)
c) Da configuração do imóvel à data da aquisição pela Recorrente
A decisão em crise dá como não provado o seguinte facto: “i. As empresas do Grupo B... que utilizaram a fração designada pelas letras CF entre 1996 até à insolvência da C..., ocupavam a totalidade do piso correspondente à 4.º cave.”.
▪ Depoimento de DD (Sessão de 23/10/2025, Horas das 14:24 às 15:04, fls.571 e 568 da Transcrição)
▪ Depoimento de FF (Sessão de 23/10/2025, Horas das 15:06 às 15:31, fls.772 e 773 da Transcrição)
Depoimento de EE (Sessão de 11/11/2025, Horas das 15:51 às 14:35, fls. 6 e 7 da Transcrição)
▪ Depoimento de AA (Sessão de 11/11/2025, Horas das 14:37 às 16:09, fls. 102 e 103 da Transcrição)
(…)
“ii. As sociedades do grupo B... eram as utilizadoras exclusivas das escadas e corredores de acesso próprio à fração, existentes do piso -5 para o piso -4.”
No entanto, a Recorrente entende que tal facto deve ser julgado como provado. Para tal pretensão contribui a prova testemunhal produzida em sede de audiência de discussão e julgamento.
Com efeito, as testemunhas foram unanimes em afirmar que os dois acessos à fração eram apenas a rampa e a porta com chave, que existia portão no final da rampa e que a fração estava separada do exterior, traduzindo um controlo efetivo e exclusivo desses acessos pelo ocupante.
▪ Depoimento de EE (Sessão de 11/11/2025, Horas das 13:51 às 14:35, fls.19, 41, 42, 44, 45 da Transcrição)
▪ Depoimento de DD (Sessão de 23/10/2025, Horas das 14:24 às 15:04, fls. 572, 573 e 574 da Transcrição)
Depoimento de CC (Sessão de 11/11/2025, Horas das 9:37 às 12:18, fls. 325 e 406 da Transcrição)
▪ Depoimento de HH (Sessão de 06/10/2025, Horas das 15:28 às 16:30, fls. 931, 935 e 936)
(…)
Impugna-se também a decisão sobre a matéria de facto constante do facto não provado iv) da douta sentença Recorrido, nomeadamente:
“iv. Pelo menos desde 1994, que os demais condóminos não tinham qualquer acesso autónomo ao piso.”
Atenta a prova produzida e o próprio reconhecimento do Tribunal de que a B... utilizou a fração pelo menos entre 1996 e 2015, propõe-se dar-se como provado o facto, com a seguinte redação factual precisa e sustentada:
“iv. Não se demonstrou a existência de qualquer acesso autónomo, regular e efetivo por parte dos demais condóminos ao piso -4, mostrando-se a fração fisicamente controlada por portão/porta com chave e sem fruição comum do espaço.”
Em primeiro lugar é a própria sentença em crise que dá como assente que as sociedades do Grupo B... utilizaram a fração pelo menos entre 1996 e 2015 (insolvência), sendo este o período com prova consolidada.
No entanto, dos factos públicos e notórios, nomeadamente, que constem dos autos e do próprio processo de insolvência, conjugados com os depoimentos das testemunhas, salvo melhor opinião, impunham uma decisão diversa:
MM (administrador do condomínio): declarou não saber precisar áreas, não ter ido à fração e não saber se se pode circular, revelando nítida ausência de atos de fruição sobre o piso -4.
▪ Depoimento de MM (Sessão de 23/10/2025, Horas das 11:02 às 11:47, fls.279 e 280 da Transcrição)
▪ Depoimento de CC (Sessão de 06/10/2025, Horas das 10:44 às 12:24, fls. 823, 824 e 825 da Transcrição)
▪ Depoimento de DD (Sessão de 23/10/2025, Horas das 14:24 a 15:04, fls. 573 da Transcrição)
(…)
d) Da utilização feita pela Recorrente no piso -4
Impugna-se a decisão de facto constante do ponto xii), que deu como provado:
“xii) Ao atuar da forma descrita, a Requerida despojou a Requerente e os Condóminos do controlo material às áreas de passagem/circulação na 4.ª e de ligação à 5.ª cave.”
(…)
No entanto, o que resulta da prova testemunhal é uma total ausência de corpus por parte do Recorrido :
▪ Depoimento de MM (Sessão de 23/10/2025, Horas das 11:02 às 11:47, fls. 270, 271 e 272 da Transcrição)
▪ Depoimento de HH (Sessão de 06/10/2025, Horas das 15:28 às 16:30, fls 916 da Transcrição)
Depoimento de CC (Sessão de 06/10/2025, Horas das 14:43 às 15:22, fls. 649 e 250 da Transcrição)
▪ Depoimento de GG (Sessão de 23/10/2025, Horas das 13:43 às 14:23, fls. 596 a 606 da Trancrição)
(…)
e) Das obras realizadas pela Recorrente
Impugna-se igualmente a decisão constante do ponto x), que deu como provado que:
“Nesse contexto, em toda a área da 4.ª cave, a Requerida, para além do mais: fez demolições não concretamente apuradas; edificou divisões e espaços delimitados por paredes em alvenaria; interveio em paredes interiores; interveio nas paredes da rampa de acesso à fração; aumentou o número de instalações/equipamento sanitário; furou paredes exteriores para passagem de diversos cabos/fios; fixou novos aparelhos de ar condicionado, alguns em local diferente dos anteriormente existentes; modificou o portão que dá acesso à 4.ª cave (ou piso -4).”
▪ Depoimento de AA (Sessão de 11/11/2025, Horas das 14:37 às 16:09, fls. 88 a 95 da Transcrição)
Depoimento de HH (Sessão de 06/10/2025, Horas das 15:28 às 16:30, fls 958 a 963 da Transcrição)
(…)
Nesta senda, impugna-se ainda o facto iii) dado como não provado na sentença, nomeadamente que “iii.Foi esta sociedade que promoveu a instalação de equipamentos de ar condicionando."
(…)
Por outro lado, a própria prova testemunhal indicia a existência de uma prévia instalação de sistemas de climatização:
▪ Depoimento de CC (Sessão de 11/11/2025, Horas das 9:37 às 12:18, fls 438 a 440 da Transcrição).
Ora, nas palavras do Acórdão do STJ de 29.1.2026, acessível em www.dgsi.pt:
(…)
Caberá, finalmente, observar que os consignados ónus têm que ser entendidos à luz da respetiva função, daí, conforme decorre dos regimes processuais que têm vigorado quanto a este assunto, ser possível distinguir um ónus primário ou fundamental de delimitação do objeto e de fundamentação concludente da impugnação - que tem subsistido sem alterações relevantes; e um ónus secundário - tendente, não tanto a fundamentar e delimitar o recurso, mas a possibilitar um acesso mais ou menos facilitado aos meios de prova gravados relevantes para a apreciação da impugnação deduzida - que tem oscilado, no seu conteúdo prático, ao longo dos anos e das várias reformas - indo desde a transcrição obrigatória dos depoimentos até uma mera indicação e localização das passagens da gravação relevantes, revestindo consequências substancialmente diferenciadas o incumprimento pelo recorrente do referido ónus fundamental de delimitação e estruturação do objeto da impugnação deduzida e do deficiente cumprimento daquele ónus secundário ou instrumental, tendente a permitir apenas uma localização mais fácil pelo tribunal ad quem dos meios probatórios relevantes para dirimir o objeto do recurso, donde, em conformidade com o princípio da proporcionalidade, será de reconhecer a rejeição imediata no incumprimento daquele ónus primário ou fundamental, ao invés, não será justificada a imediata e liminar rejeição do recurso quando, pese embora a indicação do recorrente não seja, porventura, totalmente exata e precisa, ao nível dos minutos ou segundos em que foram proferidas pela testemunha as expressões tidas por decisivas pelo recorrente, não se possa perspetivar a existência de dificuldade relevante na localização pelo Tribunal dos excertos da gravação em que a parte se haja fundado para demonstrar o pretenso erro de julgamento, neste sentido, Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 29 de Outubro de 2015 (Processo n.º 233/09.4TBVNG.G1.S1); de 2 de Junho de 2016 (Processo n.º 725/12.8TBCHV.G1.S12) e de 11 de Julho de 2019 (Processo n.º 121/06.6TBOBR.P1.S1), in, www.dgsi.pt. e Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7 de novembro de 2019 (Processo n.º 8141/15.3T8GMR.L1.S1), não publicado.
Por isso, salvo o devido respeito pelo Apelante , o ónus imposto à recorrente no aludido na citada norma, não se satisfaz com a menção que os depoimentos estão gravados no sistema digital, nem com a referência de que os depoimentos tiveram o seu início em determinado momento e o seu termo em momento posterior - o que representa uma verdadeira inutilidade, pois isso resulta do registo exarado na acta; ou que duraram determinado tempo - isso é uma simples operação de cálculo entre o início e o termo do depoimento; nem sequer com a transcrição, total ou parcial, dos depoimentos prestados, já que esta é meramente facultativa ou com resumos, feitos pela própria parte impugnante, daquilo que as testemunhas terão dito.
Na alegação do Apelado:
17 - Ora, neste ponto a lei não oferece qualquer dúvida, face aos termos claros e terminantes com que está redigida (vide igualmente no mesmo sentido L. Freitas, CPC Anotado, Vol. 3º, T. I, 2ª Ed., nota 4. ao artigo 685º-B, págs. 62/64, e A. Geraldes, Recursos em P. Civil, 2ª Ed., 2008, notas 3. e 4. ao referido artigo, págs. 138/142, normativo do CPC semelhante ao actual 640º do CPC, e a título de exemplo o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 2025-01-14 (Processo nº 179/22.0T80LR.C1, Relator: Luís Miguel Caldas), onde se refere: (…) II - A exigência legal, constante do art. 640.º, n.º 1, al. b), e n.º 2, al a), do CPC, de o recorrente especificar “os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação”, indicando “com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso”, implica a obrigatoriedade/necessidade de serem assinaladas concretamente quais as passagens relevantes do(s) depoimento(s), não se satisfazendo com o mero consignar do início e do termo de cada depoimento considerado relevante para a alteração da matéria de facto impugnada.” Exigindo, portanto, a indicação com exactidão das passagens da gravação em que funda a sua impugnação, mantendo a cominação da imediata rejeição do recurso para o seu incumprimento.
18 - Por conseguinte, é ónus da recorrente indicar, de forma concreta e com exactidão, as passagens da gravação em que se baseia por referência à identificação dos minuto e do tempo exacto das gravações donde, pelo que, a falta dessa indicação leva à rejeição da impugnação da matéria de facto, como estipula o aludido art. 640º.
19 - Mais, e de igual modo, a jurisprudência portuguesa é firme no sentido de que as conclusões delimitam o objecto do recurso, sendo a sua ausência ou deficiência fatal para a análise de determinados temas.
20 - No caso concreto, do acervo conclusivo da peça processual de recurso apresentada pela recorrente, em parte alguma das conclusões (desde os pontos I a XCVI) é referida a indicação com exactidão das passagens da gravação em que funda a sua impugnação.
21 - Com recurso ao mesmo aresto do Tribunal da Relação de Coimbra de 2025- 01-14 (Processo nº 179/22.0T80LR.C1, Relator: Luís Miguel Caldas), refere-se que: V - Não estão conformes aos ditames legais aplicáveis, as conclusões de um recurso que nada referem quanto às passagens da gravação em que se funda o recurso, na sua vertente da impugnação de facto, não discriminando, de forma coerente e articulada, as provas específicas, por reporte aos depoimentos testemunhais colhidos em audiência final, que impunham decisão diversa, cingindo-se a usar expressões genéricas, abstractas e desarticuladas, tais como, a “prova testemunhal apresentada pelos recorrentes e (…) declarações de parte da recorrente”, a “prova produzida nos presentes autos”, “as regras da experiência e do normal suceder”, e a “postura adotada pelos recorridos”.
22 - Exigindo, a indicação com exactidão das passagens da gravação em que funda a sua impugnação também nas conclusões de recurso, deve operar-se a cominação da imediata rejeição do recurso neste particular para o seu incumprimento.
Rejeita-se, pois, a impugnação da matéria de facto fixada na 1.ª instância.
3.2. Do Direito
Mantendo-se a matéria de facto fixada na 1.ª instância, reproduzimos, porque a ela aderimos, a decisão de direito proferida na 1.ª instância:
5. FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Nos termos do Art. 1279.º do Código Civil, “o possuidor que for esbulhado com violência tem o di-reito de ser restituído provisoriamente à sua posse, sem audiência do esbulhador”.
A finalidade deste normativo é a da restituição provisória da posse, tendo em vista reagir contra a posse violenta, isto é, contra a posse adquirida nos termos do Art. 1261.º, n.º 2 do Código Civil.
Com esse fim, acolhe o Código de Processo Civil a providência cautelar constante dos Arts. 377.º a 379.º, dispondo aquele primeiro artigo que “no caso de esbulho violento, pode o pos-suidor pedir que seja restituído provisoriamente à sua posse, alegando os factos que consubstanciam a posse, o esbulho e a violência”.
Conjugados estes preceitos, facilmente se intui que os requisitos indispensáveis à decretação da providência cautelar de restituição provisória da posse são: a posse, o esbulho e a violência. Vejamos cada um desses pressupostos. No que respeita à posse do Requerente do procedimento cautelar, regem as normas que defi-nem quem é possuidor. Assim, decorre do Art. 1251.º do Código Civil que a «[p]osse é o poder que se manifesta quando alguém atua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real». Para haver posse é necessário o elemento material - o corpus - que se identifica com os atos materiais praticados sobre a coisa, e um elemento subjetivo - o animus - que se traduz na intenção de se comportar como titular do direito real correspondente aos atos praticados. A situação possessória exige sempre o corpus, i.é, a possibilidade de exercer controlo sobre a coisa. Em regra, o titular do direito de propriedade detém a posse, mas nem sempre assim é e, por is-so, a posse e o direito de propriedade não se confundem. A posse defende-se através do contencioso possessório previsto nos Arts. 1277.º e ss do Código Civil e a propriedade através da ação de reivindicação prevista no Art. 1311.º do Código Civil. “No contencioso possessório, onde se inclui o procedimento cautelar de restituição provisória da posse, não se exige, pois, ao requerente a alegação ou prova do domínio ou mesmo a sua plausibilidade, mas sim os factos constitutivos da posse, sendo suficiente a demonstração do corpus, porque como referido, presume-se o animus. Todavia, nada impede que o proprietário também beneficie da tutela cautelar pre-vista para as situações de contencioso possessório desde que se verifique uma situação de posse e o seu desapossamento seja violento (artigo 1279.º do CC e artigos 377.º a 379.º do CPC). Efetivamente, em regra, o proprietário terá a posse relativamente às coisas sobre as quais exerce o domínio (artigo 1305.º do CC). Pode haver exceções, pois o proprietário pode alienar a coisa ou a mesma ser detida ou possuída por terceiro de forma legal (cfr., por exemplo, a tutela possessória concedia ao locador, ao comodatário e ao depositário - artigos 1037.º, n.º 2, 1133.º, n.º 2 e 1188.º, n.º 2, do CC). De qualquer modo, da posse deriva uma presunção ilidível da titularidade do direito, designadamente da propriedade (cf. artigo 1268.º, n.º 1, do CC), mas do registo da propriedade já não deriva uma presunção de que o proprietário tem a posse, mas apenas que «O registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define» (artigo 7.º do Código de Registo Predial). Em suma, pressuposto desta medida cautelar é a qualidade de possuidor decorrente do exercício de poderes de facto sobre uma coisa correspondente ao direito de propriedade ou outro qualquer direito real de gozo (cf. artigo 1251.º do CC).” - Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 08 de maio de 2025, relatado pela Senhora Desembargadora Maria Adelaide Domingos, em www.dgsi.pt.
Deste modo, apesar de intimamente ligada às ações possessórias, nada obsta a que a presente providência seja aproveitada como instrumento adequado a tutelar, afinal, o direito de propriedade ou qualquer outro direito real posto em crise com a conduta do requerido. Aliás, os casos paradigmáticos da tutela possessória relacionam-se com o exercício de poderes de facto sobre coisas susceptiveis de constituírem objeto de direitos reais de gozo, como por exemplo o direito de propriedade.
O Art. 1267.º, n.º 1 do Cód. Civil estabelece como factos extintos da posse o abandono (al. a), a perda ou destruição material da coisa (al. b), a colocação da coisa fora do comércio (al. c) e o esbulho (al. d).
Assim, os casos de extinção da posse retratam situações nas quais, por qualquer razão, o corpus possessório foi perdido ou a lei interveio, dispondo a extinção da posse. Considerando que o corpus assenta na possibilidade de exercer controlo sobre a coisa, a posse extingue-se quando o possuidor, por sua vontade ou sem ela, deixa de ter esse controlo material.
O abandono, realizado por atos materiais que o exprimem, consiste na perda, por opção própria, do corpus pelo possuidor, que evidencia não pretender manter o animus.
Já o esbulho consiste na privação da coisa por ato de terceiro contra a vontade do possuidor; o esbulhador toma o controlo material da coisa, afastando o controlo do possuidor e, a partir desse momento, cessa o domínio sobre a coisa, deixando o possuidor de poder atuar sobre a coisa segundo a sua vontade.
As formas típicas do esbulho são o apossamento e a inversão do título da posse pelo detentor da coisa.
Porém, o Art. 1267.º, n.º 1, al. d) do Cód. Civil não prevê a extinção da posse no momento em que o esbulho é consumado, mas só um ano após o esbulho.
Desse modo, durante um ano o esbulhado permanece possuidor, coexistindo a sua posse com a nova possa do esbulhador, adquirida pelo apossamento (Art. 1263.º, al. a) ou pela inversão do título da posse (Art. 1263.º, al. d).
Ao apossamento é indispensável a prática de atos materiais que demonstrem, inequivocamen-te, o corpus, um poder de facto sobre a coisa, de forma reiterada e pública.
Na inversão do título da posse o antes detentor passa a agir como titular do direito (o animus, junta-se ao corpus que já existia).
De notar que na compropriedade é permitido ao comproprietário o uso total da coisa comum e essa utilização não constitui, por si só, posse da propriedade plena, uma vez que decorre dos poderes legalmente atribuídos ao comproprietário.
Assim, neste caso, para que conclua pela existência de posse correspondente à propriedade plena terá de ocorrer a inversão do título.
No conspecto do exposto, “[a] tutela possessória assenta num juízo provisório no que concerne à afe-rição do direito, condicionado à não sobreposição de uma situação jurídica invocada pela parte contrária correspondente à titularidade de um verdadeiro direito real ou de melhor posse. (…)” A “(…) restitui-ção provisória da posse (…) fica condicionada a que não seja suscitada, com sucesso, a questão da titu-laridade do direito real que faça decair a simples proteção conferida ao titular de um direito aparente. Deste modo, devido à sua própria natureza, a medida apenas persiste se e enquanto a situação de posse prevalecer no confronto com a posição jurídica do requerido. E deixará de subsistir se o requerente de-cair na questão da qualidade de verdadeiro possuidor ou se, apesar dessa qualificação, for dada preva-lência à situação do requerido.” - António Santos Abrantes Geraldes, em Temas da Reforma do Processo Civil, IV Volume, 3.ª Ed. Revista e Atualizada, 6. Procedimentos Cautelares Especi-ficados, Almedina, pág. 30-31.
Revertendo ao caso vertente.
A fração autónoma designada pela letra CF integra o prédio urbano inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...17.º e descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... com o n.º ...22, da freguesia ..., sito na Rua ..., Coimbra, constituído em propriedade horizontal.
De acordo com o Art. 1415.º do Cód. Civil só podem ser objeto de propriedade horizontal as frações autónomas que, além de constituírem unidades independentes entre si - Art. 1414.º - sejam distintas e isoladas entre si, coim saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
Assim, a propriedade horizontal pressupõe a existência de partes comuns que beneficiem to-das as unidades que compõem o edifício.
O título constitutivo da propriedade horizontal especifica as partes do edifício correspondentes às várias frações, por forma a que estas fiquem individualizadas e fixa o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio - n.º 1 do Art. 1418.º do Cód. Civil.
O título constitutivo da propriedade horizontal só pode ser modificado por escritura pública ou documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos - Art. 1419.º, n.º 1 do Cód. Civil.
A falta de especificação das partes correspondentes à fração e a não coincidência entre o fim a que se destina a fração ou parte comum e o que foi fixado no projeto aprovado pela entidade publica competente determina a nulidade do titulo constitutivo - n.º 2, al. a) e n.º 3 do Art. 1418.º do Cód. Civil.
Cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício - Art. 1420.º do Cód. Civil.
Sendo que, são partes comuns o solo, o subsolo, os alicerces, as colunas, os pilares, as paredes mestras; as paredes perimetrais (paredes exteriores que delimitam o edifício) e todas as partes restantes que constituem estrutura do prédio; os telhados; as entradas (entendidas como locais de acesso ao edifico, no seu todo ou em parte), vestíbulos, escadas e corredores (i.é, tudo o que dá acesso às frações ou a uma parte do prédio) de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos; as instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, comunicações, e semelhantes; presumem-se comuns os pátios, elevadores, garagens e outros lugares de estacionamento e, em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos - Art. 1421.º, n.º 1 e 2 do Cód. Civil.
No rol das partes indicadas como comuns, o legislador distingue aquelas que são insuscetíveis de apropriação privativa de todas as outras partes que serão próprias se um condómino provar que há uma afetação da coisa ao seu domínio exclusivo.
Se a coisa é objetivamente destinada ao gozo de mais do que um condómino, não basta para vencer a presunção de comunhão a utilização prática exclusiva (a qual apenas serve para in-fluenciar a medida da contribuição nas despesas, nos termos do n.º 2 do Art. 1424.º do Cód. Civil); a afetação suscetível de vencer a presunção de comunhão prevista no n.º 2 do Art. 1421.º do Cód. Civil terá de ser uma afetação formal, a realizar no titulo constitutivo. Ou seja: tudo o que não estiver descrito no título constitutivo como parte própria é propriedade comum dos condóminos
Por tal facto, a redação da al. e) do n.º 2 do Art. 1421.º merece reparos: uma simples afetação de facto nunca atribuiria a um condómino um direito de propriedade; a exclusão de alguma das partes do edifício que se presumem comuns, do rol de coisas comuns, incide sobre a constituição ou modificação de um direito real sobre um imóvel e, por isso, deve resultar de escritura pública, conforme Art. 875.º do Cód. Civil e Art. 80.º do Cód. Notariado.
Por isso, Sandra Passinhas, em Partes Comuns na Propriedade Horizontal, Ab uno ad omnes, 75 anos da Coimbra Editora, 1920-1995, Coimbra Editora, 1998, pág. 649-650, conclui: “[s]ão comuns, além das indicadas no n.º 1 do artigo 1421.º, todas as partes do edifício que não estejam especificadas no título constitutivo como sendo partes próprias. Uma simples afetação de facto nunca atribuirá a um condómino um direito de propriedade.”
Mas, o título constitutivo pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das par-tes comuns - n.º 3 do Art. 1420.º do Cód. Civil.
De assinalar que esta afetação é em termos de um direito de gozo e não do direito de propriedade.
Mas mesmo nas partes comuns do prédio afetadas a algum condómino, este não pode fazer inovações que não estejam aprovadas pela maioria dos condóminos que represente dois terços do valor total do prédio, segundo o regime geral das inovações.
As partes do prédio que são qualificadas, por lei, como obrigatoriamente comuns são insus-cetíveis de serem adquiridas por usucapião por um dos condóminos.
Como referido, os condóminos têm, sobre as partes comuns, um direito de compropriedade, mas sujeito a um regime diverso do contemplado nos Artigos 1402.º e ss. do Cód. Civil.
O Requerente logrou provar, indiciariamente, que a fração CF, localizada no piso -4, tem a área bruta privativa de 261,6000m2 e a área bruta dependente de 299,9000m2 e que a área res-tante, destinada à circulação e passagem de pessoas e veículos e, bem assim, rampa de acesso, é parte comum.
Por seu turno, a Requerida não logrou provar, indiciariamente, qualquer situação correspon-dente à titularidade de um verdadeiro direito real ou de melhor posse do que a da Requerente.
De igual forma, considerando a factualidade indiciada e, bem assim, as considerações expos-tas, quer as paredes perimetrais, escadas /rampas, corredores e infraestruturas, nomeadamente de água e esgotos, são parte comum.
Relativamente ao esbulho, este verifica-se nos casos em que a pessoa é privada, total ou parcialmente, do exercício da retenção ou fruição do objeto possuído ou da possibilidade de o continuar (José Lebre de Freitas, A. Montalvão Machado, Rui Pinto em Código Processo Civil Anotado, Volume 2.º, Artigos 381.º a 675.º, Coimbra Editora, pág. 72) , ou seja, quando fica privada de exercer a sua posse ou os direitos que tinha anteriormente - Acórdão do STJ de 19 de março de 1996, processo 96A110, em www.dgsi.pt.
Deste modo, o esbulho abrange os atos que impliquem a perda da posse contra a vontade do possuidor e que assumam proporções de tal modo significativas que impeçam a sua conservação.
Atentos os factos dados como indiciariamente provados, importa igualmente concluir pela verificação deste requisito.
De facto, com as obras levadas a cabo pela Requerida, em toda a área correspondente ao piso da 4.ª cave, incluindo acessos, priva os restantes Condóminos, da possibilidade de fruírem das partes comuns.
Relativamente ao requisito da violência, consideramos que pode ser exercida sobre a própria pessoa do possuidor, mas também quando, sendo exercido de forma direta ou imediata sobre alguma coisa, atinja de algum modo, ainda que por via indireta ou reflexa, designadamente pe-lo seu cariz ameaçador ou intimidatório, a pessoa do possuidor.
Com efeito, nos termos do Art. 1261.º, n.º 2 do Cód. Civil, a posse é considerada como violenta quando, para obtê-la, o possuidor tenha usado de coação física ou coação moral, nos termos do Art. 255.º do Cód. Civil.
“(…) A construção ou destruição duma coisa ou a sua alteração pode ser o meio de impedir a continuação da posse, coagindo física e moralmente o possuidor a abster-se de atos de exercício do direito correspondente. (…) Ao lado da coação moral, há a coação física e, em domínio que não é o do negócio jurídico, esta pode consistir num obstáculo material que impossibilite a posse, independentemente de qualquer ameaça ou comportamento suscetível de afetar a segurança do possuidor (…). Basta que a ação física exercida sobre as coisas seja um meio de coagir uma pessoa a suportar uma situação contra a sua vontade (…). É pois violento todo o esbulho que impede o esbulhado de contactar com a coisa pos-suída, em consequência dos meios usados pelo esbulhador (…)” - (José Lebre de Freitas, e outros, ob. cit., pág. 72-73)
Assim, “a caracterização do esbulho como violento, para efeitos do disposto no artigo 1279.º do Código Civil, não se limita ao uso da força física contra as pessoas, sendo ainda de considerar violento o esbulho quando o esbulhado fica impedido de contactar com a coisa face aos meios ou à natureza dos meios usados pelo esbulhador. Deve por isso considerar-se privado da posse, em virtude de acção violenta dos esbulhadores, exercida sobre a coisa, quem é impedido de usar e fruir um caminho onerado com servidão de passagem, em virtude de aqueles o terem obstruído com pedras de grande porte em dois pontos e, posteriormente, colocado no caminho um portão, junto à estrada municipal” (Acórdão da Relação de Évora de 12/03/1998, B.M.J., n.º 475, pág. 793).
No caso em apreço, a Requerente executou obras de adaptação de toda a área do piso -4 aos interesses do seu arrendatário, para o que fez demolições, edificou divisórias, construiu casas de banho, interveio nas zonas de acesso, ….
Com essa atuação a Requerida, naturalmente, o acesso livre e espontâneo dos Condóminos.
* O Art. 2.º do Código Processo Civil atribui o direito de ação judicial, sendo o seu reverso a sujeição à ação judicial. O acesso aos Tribunais não está reservado apenas a quem tenha razão. Deste modo, a litigância de má fé não se deve confundir com a mera dedução de pretensão ou oposição cujo decaimento sobreveio por mera fragilidade da sua prova, por a parte não ter logrado convencer da realidade por si trazida a juízo; a eventual dificuldade de apurar os factos e de os interpretar; a discordância na interpretação e aplicação da lei aos factos, a diversidade de versões sobre certos factos ou a defesa convicta e séria de uma posição, sem, contudo, a lo-grar impor. Não obstante, uma ação judicial pode ser intentada, dolosamente, sem quaisquer fundamentos ou com alegações falsas e isso apenas para causar danos. Nessa hipótese, o seu autor não poderá deixar de incorrer em responsabilidade. O Art. 542.º do Código Processo Civil como reflexo e corolário do principio da cooperação, consagra expressamente o dever de boa fé processual, sancionando-se como litigante de má fé a parte que, não apenas com dolo, mas com negligência grave, deduza pretensão ou oposição manifestamente infundada, altere a verdade dos factos ou omita factos relevantes para a decisão da causa, pratique omissão grave do dever de cooperação e tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável com o fim de conseguir um objetivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a ação da justiça ou protelar, sem funda-mento sério, o transito em julgado da decisão.
Assim, são sancionadas as seguintes condutas: deduzir pretensão ou oposição manifestamente infundada: ou seja, é exigível à parte esse conhecimento, cabendo-lhe indagar se a sua pretensão era concretamente fundamentada, no plano de facto e do direito; alterar a verdade dos factos ou omitir factos relevantes para a decisão da causa, em seu beneficio; praticar omissão grave do dever de cooperação, tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o objetivo de um dos seguintes fins: conseguir um objetivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a ação da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o transito em julgado da decisão.
As condutas devem ser dolosas ou com negligência grave.
O dano não é pressuposto da litigância de má fé, tanto mais porque este instituto visa o imediato policiamento do processo, não estando em causa a integral indemnização pelos malefícios perpetrados.
No caso em apreço o procedimento intentado pela Requerida foi totalmente procedente; mas, apesar disso, não temos elementos para considerar que a oposição foi intentada /deduzida dolosamente ou com negligência grave e apenas para causar danos.
Pelo que consideramos que inexiste factualidade para se aplicar sanção tão marcante como a que resulta da litigância de má-fé, a qualquer uma das partes.
6. DECISÃO
Com os fundamentos de facto e os de direito enunciados, na procedência da providência requerida, defere-se à imediata restituição provisória à Requerente das partes comuns da 4.ª cave (piso -4) do prédio urbano situado na Rua ..., em Coimbra, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...17.º e descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... com o n.º ...22, da freguesia ..., nomeadamente, área de circulação de pessoas e veículos do piso -4 da cave, com cerca 540 m2, de toda a zona da rampa de acesso ao piso -4 e das paredes, vigas, pilares e coretes de passagem de infraestruturas de água e esgotos.
Improcede, pois, a Apelação.
Sumário: (…).
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3.Decisão
Na improcedência do recurso, mantemos a decisão proferida no Juízo Local Cível de Coimbra - Juiz 1
Custas a cargo da Apelante.
Coimbra, 26 de Maio de 2026
(José Avelino Gonçalves - relator)
(Paulo Correia - 1.º adjunto)
(Chandra Gracias - 2.ª adjunta)