Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
| 575/05.8TBILH.C1 |  |
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
ESTABELECIMENTO COMERCIAL
TRESPASSE
COMUNICAÇÃO
FALTA
I- Relatório:
A... e mulher B... , intentaram esta acção de despejo aos 5-4-2005 contra C... e mulher, D... , relativamente a uma fracção do seu prédio urbano, sob o artigo matricial 2864 da freguesia de Ílhavo, arrendada para exercício do comércio.
Pediram a entrega da fracção e o pagamento no montante das rendas até à restituição, decretado o despejo.
Invocaram como fundamentos: o encerramento do locado por mais de um ano (desde Agosto de 2003 até reabrir ao público em fins de Nov. /04 com ramo de comércio diferente do de sapataria), a cessão ilícita e ineficaz da posição contratual (em 7-5-204 o R. enviou comunicação ao A. para efeito de exercício de preferência em trespasse que iria efectuar mas feito o trespasse aos 14-7-04 este apenas foi comunicado em 9-11-04 com o envio de cópia), a realização de obras sem consentimento escrito e com alteração substancial do locado, o consentimento para que outrem usasse o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele a que se destinava, tudo referido às correspondentes alíneas h), f), d) e b) do nº 1 do art. 64º do RAU que citaram.
Os réus contestaram.
Na audiência preliminar foram especificados os factos assentes A) a Q) e foi redigida a base instrutória com 11 quesitos.
Realizada a audiência de julgamento que culminou nas respostas aos quesitos, foi proferida a sentença, que julgou a acção improcedente.
Inconformados, recorrem os AA., apresentando a sua alegação as seguintes conclusões:
1ª. A resposta constante da alínea M) da especificação e do ponto 12 de Factos Provados peca por deficiência, porque não contém todos os factos apurados que resultaram da instrução e decisão da causa e que são de indiscutível relevância para a aplicação da justiça, tendo sido violado o disposto nos art.264 e 659 nºs 2 e 3 do CPC, devendo ser corrigida da seguinte forma:
«12- O estabelecimento comercial dos réus esteve fechado durante os meses de Maio, Junho e Julho de 2003 e encerrou na primeira semana do mês de Novembro de 2003».
2ª. A resposta constante da alínea N) da especificação e do ponto 13 de Factos Provados peca por deficiência porque não contém todos os factos apurados que resultaram da instrução e decisão da causa e que são de indiscutível relevância para a aplicação da justiça, violando assim o tribunal o disposto nos art.s 264 e 659 nos 2 e 3 do C.P. Civil, devendo ser corrigida da seguinte forma:
«13- A sociedade E... abriu ao público o estabelecimento em 27 de Novembro de 2004, e comercializa bijutaria, brinquedos e quinquilharias».
3ª. Entendemos ainda que a resposta ao quesito 3º não pode ser, simplesmente, não provado, já que se apurou, pelo menos, sem margem para dúvidas, que tendo sido enviada, em 9/11/04, pela alegada trespassária ao senhorio a comunicação reproduzida na alínea L) da matéria de facto assente, já em Outubro de 2004 tinha havido contactos telefónicos (da alegada trespassária) com o autor marido, facto, com indiscutível relevância para a solução de direito, que, aliás, resulta da própria fundamentação da resposta ao quesito.
A resposta ao quesito 3º não contém todos os factos apurados que resultaram da instrução e decisão da causa, constantes da própria fundamentação da resposta ao quesito, e que são de indiscutível relevância para a aplicação da justiça, violando assim o tribunal o disposto nos art. 659 nºs 2 e 3 do C.P. Civil, devendo ser corrigida da seguinte forma:
«Provou-se apenas que, tendo sido enviada em 9/11/04 (pela alegada trespassária) ao senhorio a comunicação reproduzida na alínea L) da matéria de facto assente, já em Outubro de 2004 tinha havido contactos telefónicos (da alegada trespassária) com o autor marido».
Devendo, portanto, tal matéria ser incluída em factos provados.
4ª. Perante os factos provados, mal andou o Tribunal, salvo o devido respeito, ao daí extrair a conclusão que o encerramento do estabelecimento se deve a um caso de força maior para os efeitos da parte final da alínea h) do nº 1 do art. 64 do RAU, impeditiva do exercício do direito do senhorio ao despejo do arrendado, violando assim, por erro de interpretação, o disposto no referido art. 64 do RAU e no art. 342 nº 2 do C.Civil.
Termos em que deve a decisão ser revogada e substituída por outra que declare o despejo por ter o inquilino C... conservado encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio – art. 64, alínea h) do RAU.
5ª. A matéria de facto não alegada não pode ser valorada na sentença, pelo que mal andou o tribunal ao socorrer-se de supostos “factos” (ter sido a trespassária quem depositou as rendas no Banco BPA entre Julho e Novembro de 2004) que, para além de não constarem dos factos dados como provados, não foram sequer articulados pelas partes, violando assim o disposto nos art. 660 nº 2 e 664 do C.P. Civil.
A decisão recorrida conheceu de questões que lhe estava vedado conhecer e serviu-se de “factos” que não constam sequer da matéria dada como provada, o que constitui causa de nulidade da sentença, nos termos dos art. 664 e 668 nº 1 d) do C.P. Civil.
Em qualquer caso, mesmo que assim se não considere, perante os factos provados, mal andou o Tribunal, salvo o devido respeito, ao daí extrair a conclusão que o senhorio reconheceu a trespassária como beneficiária do arrendamento, violando assim, por erro de interpretação, o disposto nos art. 1038, 1049 e 1061 do C Civil, 64 nº 1 alínea f) do RAU e 342 nº 2 do C. Civil.
6ª. Dos factos apurados conclui-se que, aquando do negócio celebrado pelos Réus comE....., inexistia uma “realidade” susceptível de ser qualificável de “estabelecimento” e, por isso, não celebraram um contrato de trespasse válido.
Sendo nulo o contrato de trespasse, o que fica relativamente ao senhorio é uma cedência do arrendado a terceiro sem a sua autorização, que constitui violação das obrigações do arrendatário previstas no artº 1038º, al. f) do CC e dá ao senhorio o direito à resolução do contrato de arrendamento por força do disposto na al. f) do nº 1 do artº 64º.
Salvo o devido respeito, mal andou o Tribunal ao assim não decidir, violando a sentença recorrida o disposto na al. a) do n°2 do art.°115° do RAU, no art. 64 nº 1 alínea f) do mesmo diploma e nos art. 342 nº 2, 1038 alínea f), 1049 e 1061 do C. Civil.
Termos em que deve ser dado provimento ao recurso, revogando-se a sentença recorrida, declarando-se nulo o contrato que os Réus apelidaram de trespasse e decretando-se o despejo.
7ª. Acresce ainda uma razão para se entender que não estamos perante um trespasse – o que os Réus declararam vender, em 14/7/04, e E...... comprar foi um estabelecimento comercial de sapataria. Ora, após o alegado trespasse, nunca reabriu ao público como estabelecimento de sapataria, mas sim, só em 27/11/04, como estabelecimento comercial de bijutaria, brinquedos e quinquilharias. Isto é, estamos perante um outro estabelecimento, com outra estrutura produtiva, com outros utensílios e mercadorias, que, de comum com o que alegadamente foi transmitido apenas tem a instalação no locado, pelo que, também por aqui não há trespasse, por violação do disposto no nº 2 do art. 115 do RAU.
Os factos demonstram que a alegada trespassária não prosseguiu a exploração do negócio de comércio de sapataria, antes manteve encerrado o estabelecimento entre 14/7/04, data da escritura de trespasse, e 27/11/04, vindo a abrir ao público um outro estabelecimento, este destinado a comércio de bijutaria, brinquedos e quinquilharias, do que se conclui que não foi um estabelecimento de sapataria que a alegada trespassária quis adquirir mas apenas o direito ao arrendamento, para no locado instalar um outro estabelecimento erigido de raiz, sem aproveitar nada, excepto o direito à utilização do locado, da organização económica do anterior.
Termos em que, também por esta razão, deve ser dado provimento ao recurso, revogando-se a sentença recorrida, declarando-se nulo o contrato que os Réus apelidaram de trespasse e decretando-se o despejo.
8ª. Na hipótese académica de assim se não entender, isto é na hipótese de se considerar que se pode qualificar como trespasse o negócio celebrado entre os Réus e a sociedadeE......, sempre o mesmo teria que ser considerado ineficaz em relação aos apelantes por não lhes ter sido oportunamente comunicado – vide art. 1038 alínea g) do CCivil.
Cabendo ao inquilino o ónus da alegação e prova dessa comunicação, os Réus não lograram demonstrar ter comunicado ao senhorio, dentro de 15 dias, a cedência do gozo da coisa.
Termos em que deve a sentença, por violação do disposto nos art. 1038, alínea g), 1049 e 1061 do C Civil, no art. 64 nº 1 alínea f) do RAU e no art. 342 nº 2 do C. Civil, ser revogada e substituída por outra que declare o despejo por terem os Réus procedido ao trespasse do estabelecimento que detinham no locado, sem terem levado a efeito a comunicação aos autores, como estavam legalmente obrigados, fazendo com que tal trespasse se tornasse ineficaz em relação aos mesmos autores, aqui apelantes - art. 64 nº 1, alínea f) do RAU;
9ª. Não se encontra, quer na matéria provada, quer nos articulados, qualquer fundamento para se entender que o imóvel alguma vez tenha estado com uma configuração exterior e interior como a que, com as obras realizadas, agora ficou, o que, de qualquer forma, não corresponde à verdade dos factos.
Mais uma vez o tribunal socorre-se de matéria não alegada pelas partes, e que não consta dos factos dados como provados, para fundamentar a sua decisão de direito, o que constitui causa de nulidade da sentença, nos termos dos art. 664 e 668 nº 1 d) do C.P. Civil.
O que se provou foi que as obras realizadas no locado envolveram o fecho do recuado/alpendre exterior, o que provocou a ampliação da área da loja.
É com base nos factos provados que se deve decidir de direito, e tal facto não pode deixar de configurar uma alteração substancial da estrutura externa e da disposição interna do arrendado.
Tais obras são susceptíveis de integrar a alínea d) do nº 1 do art. 64 do RAU como fundamento de resolução do presente contrato de arrendamento Ao não decidir assim, o Tribunal violou, por erro de interpretação, o disposto na referida disposição legal.
Termos em que deve a decisão ser revogada e substituída por outra que declare o despejo por terem sido efectuadas obras no prédio que configuram uma alteração substancial da estrutura externa e da disposição interna do arrendado, sem consentimento escrito do senhorio - art. 64 nº 1, alínea d) do RAU.
10ª. Os factos demonstram que a alegada trespassária não prosseguiu a exploração do negócio de comércio de sapataria, antes manteve encerrado o estabelecimento entre 14/7/04, data da escritura de trespasse, e 27/11/04, vindo a abrir ao público um outro estabelecimento, este destinado a comércio de bijutaria, brinquedos e quinquilharias, pelo que, como acima se concluiu, o trespasse é nulo.
Se o trespasse não for julgado nulo, coloca-se, por mera cautela, a questão de saber se a alegada trespassária, ao abrigo da transacção judicial, ocorrida em 17/6/88, na qual o autor marido interveio como senhorio, em que “foi acordado com F..... a manutenção da validade do contrato de arrendamento celebrado e que este ficaria autorizado a instalar no local arrendado qualquer ramo de negócio…”, pode no caso de trespasse, aplicar o arrendado a ramo diverso daquele a que se encontrava adstrito.
Parece-nos claro que as partes quiseram, por transacção judicial, atribuir a faculdade de instalar “qualquer ramo de negócio” ao Réu, F... , e não a todo e qualquer inquilino. O F....., no entanto, continuou com a utilização do locado como estabelecimento de sapataria, até 1990, data em que o trespassou aos ora RR, que mantiveram essa mesma actividade – al. C) da matéria de facto assente.
Exercida pelo F..... a faculdade de escolha do fim e do ramo de negócio, a faculdade atribuída ao interveniente na transacção judicial não se transfere para o trespassário. Este deixa de poder alterar o escopo e, se o fizer, há fundamento para a resolução do contrato por força do disposto no art. 64º, nº 1, al. b), do RAU. Ao não decidir assim, o Tribunal violou, por erro de interpretação, o disposto na referida disposição legal. Termos em que deve a decisão ser revogada e substituída por outra que declare o despejo por utilização do locado para ramo de negócio diverso daquele a que F..... o destinou – art. 64 nº 1 alínea b) do RAU.
Os réus contra-alegaram, pugnando pela confirmação da sentença, para o que apresentam as seguintes conclusões:
A) A pretendida alteração não pode proceder, porquanto do conjunto dos depoimentos das referidas testemunhas resulta que a decisão da matéria de facto fez uma correcta e completa apreciação das provas produzidas e concluiu que esses factos estão provados.
B) No uso do poder de livre apreciação das provas, o tribunal entendeu que quanto aos quesitos 1º. e 2º., ou seja, as perguntas “Os RR. só exerceram no locado a actividade de sapataria até Agosto de 2003?” E “Data em que cessaram a actividade de sapataria, encerraram o estabelecimento e esvaziaram-no de todos os bens que lá se encontravam?”, a resposta só podia ser negativa.
C) Conforme consta da motivação da resposta negativa – que nem era legalmente obrigatória – ficou provado que o estabelecimento comercial voltou a abrir a partir de Setembro de 2003, pelo menos até Novembro, pelo que a resposta negativa a esses dois quesitos é indiscutível.
D) Quanto ao quesito 3º., também não merece qualquer censura a resposta de não provado, pois o depoimento da testemunha G...., cujas declarações se encontram gravadas em duas fitas magnéticas desde o nº 1397 ao n° 2494 do lado B e desde o n.° 0000 ao n.° 1326 do lado A, cassete 2 e desde o n° 0000 ao n° 0998 do lado A, cassete 3, são bem elucidativas da encenação montada pelos AA. com as cartas, popis refere que desde Agosto de 2003, que conversava com o R. marido, essas conversas foram mais intensas, por ocasião de umas obras realizadas na loja, que terão ocorrido em Outubro de 2003, essas conversas foram – no pessoalmente e por um telemóvel, cujo número indicou (e que o A. tendo inicialmente desmentido, acabou por confirmar).
E) Conforme ficou provado documentalmente os AA. receberam a sociedadeE...... as rendas de Agosto a Novembro de 2003, que até hoje nunca devolveram, o que demonstra que tiveram conhecimento da transmissão muito antes de Novembro de 2003, eplo que deve manter-se a resposta de “não provado” ao quesito 3º.
F) Pretendem ainda os recorrentes – conclusão II -, que seja aditada uma alínea dos factos assentes – al. N) – com matéria, que no seu entender, resultaria da audiência de julgamento, o que a lei não permite, pois a alteração da decisão da matéria de facto é restrita á decisão que responde à matéria dos factos constante da base instrutória e a reclamação contra os factos assentes só podia ter por base factos alegados, pelo que os factos emergentes da audiência de julgamento não têm influência sobre os factos assentes.
G) Em sede de direito, a primeira questão está em saber se existe ou não caso de força maior no encerramento do estabelecimento por gravidez de risco da R. mulher, uma vez confirmada a existência da referida gravidez pela testemunha Prof. H... e demonstrado pelo assento de nascimento junto com a contestação que a criança resultante dessa gravidez nasceu a 5 de Janeiro de 2004,
H) Dúvidas não há que existe um caso de força maior, pois era a R. mulher que estava à frente do estabelecimento, como se provou pelo depoimento da testemunha I... .
I) Nas suas alegações de recurso, os recorrentes pretendem suscitar a invalidade da transmissão por duas vias: - a inexistência de qualquer estabelecimento comercial; - a falta de reconhecimento, como o decidiu a sentença recorrida.
J) Quanto à inexistência de qualquer estabelecimento comercial, não existem quaisquer factos, quer nos factos assentes, quer na base instrutória, quer permitam concluir pela inexistência do referido estabelecimento comercial, pois não existe nada no processo, que permitisse concluir que os RR. não mantivessem no local estantes, sapatos, malas e outros artigos, que permitissem o retomar da actividade quando se quisesse, pelo que, por falta de suporte fáctico tem de improceder este argumento dos recorrentes.
K) Quanto à existência de reconhecimento, permite o artº. 659º., nº. 3 do Cod. Proc. Civil, “na fundamentação da sentença, o juiz tomará em consideração os factos admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito e os que o tribunal colectivo deu como provados, fazendo o exame crítico das provas de que lhe cumpre conhecer”, pelo que, juntos aos autos, documentos cuja autenticidade e veracidade, não foi posta em causa, o Mº. Juiz usou do seu poder de livre apreciação e obteve as ilações de facto que lhe competia e fê-lo de forma fundamentada, devidamente ponderada e com base legal, no uso dos poderes que a lei lhe confere, sendo certo que as ilações de facto não têm que constar, nem dos factos assentes, nem da base instrutória.
L) Quanto à falta de comunicação por parte do inquilino, a mesma não existiu, mas, como bem refere a sentença recorrida “tendo os autores recebido rendas pagas pela trespassária desde Julho de 2004, data da realização do trespasse até Novembro de 2004, momento em que comunicaram ao BPA para que não recebesse mais rendas, tal situação demonstra que reconheceram a trespassaria como beneficiária do arrendado, uma vez que em momento algum foram devolvidos tais montantes à trespassaria alegando desconhecimento do trespasse ou o não reconhecimento da sua qualidade de trespassaria e actual inquilina”.
M) Por isso, se verifica a excepção do artº. 1049º. do Cod. Civil, ou seja, “o locador não tem direito à resolução do contrato com fundamento na violação do disposto nas alíneas j) e g) do artigo 1038, se tiver reconhecido o beneficiário da cedência como tal, ……”, como é o caso dos presentes autos, onde os documentos juntos pelos RR. sobre o depósito de rendas à ordem do senhorio e na conta deste, feita de forma tempestiva, pelo trespassário, cujo valor o senhorio aproveitou em seu proveito, revela de forma tácita, mas inequívoca que o senhorio reconheceu o trespassário.
N) Quanto à realização de obras no locado, a resposta ao quesito 4º., demonstra de forma clara e inequívoca, que não se provou qualquer obra que implicasse a alteração da estrutura interna ou externa do edifício e que tudo o que foi provado ter sido feito cabe na categoria das deteriorações lícitas, como no caso de reclame.
O) Insistem, porém, os AA. que o fecho do dito recuado é uma alteração da fisionomia externa do edifício, mas como bem refere a sentença recorrida “ficou provado em julgamento que o alpendre aqui foi colocado pêlos réus em alumínio e vidro, não fazendo parte integrante do imóvel. O trespassário limitou-se a retirar o alumínio e a repor o imóvel como se encontrava primitivamente, originando, consequentemente, a ampliação da área disponível do arrendado. Uma vez que o alpendre não se encontrava integrado do prédio com carácter definitivo, não se poderá entender que a sua eliminação tenha provocado uma alteração substancial da estrutura externa e da disposição interna do arrendado”.
P) Por falta de definitividade das obras efectuadas no locado e dadas como provadas nos autos, não são susceptíveis de integrar a alínea d) do n°l do artigo 64° do RAU como fundamento de resolução do presente contrato de arrendamento.
Q) Por fim, retomam os recorrentes, a questão da não continuidade do mesmo negócio, mas como bem refere a sentença recorrida a cláusula que permitia a aplicação do locado para outro fim, é uma cláusula que acompanha sempre o contrato de arrendamento.
R) Com o trespasse, verifica-se a alteração de uma das partes do contrato de arrendamento - o inquilino -, pelo que, em tudo o mais se mantém em vigor o contrato de arrendamento celebrado mesmo em todas as cláusulas, salvo o caso das cláusulas que têm em vista a pessoa do inquilino em concreto.
S) No caso concreto, o A. “acordou com F..... a manutenção da validade do contrato de arrendamento celebrado e que este ficaria autorizado a instalar no local arrendado qualquer outro ramo de negócio, com excepção de restaurantes, cafés e actividades afins, ou qualquer outra actividade que provocasse ruídos, poluição ou oferecesse perigo de explosão”, mas não está demonstrado que essa autorização fosse específica para o referido arrendatário.
T) E nem se diga que a tal se opõe o artº. 115º., nº. 2, al. b) do RAU, porquanto esta norma é uma norma supletiva, que vigora quando as partes não hajam manifestado a sua vontade em sentido contrário, pois se as partes tiverem acordado que o direito ao trespasse também existe se for aplicado o locado a outra ou outras actividades comerciais, expressamente indicadas ou delimitadas negativamente – como é o caso dos autos -, a vontade das partes prevalece sobre a previsão legal.
Correram os vistos legais.
Nada obsta ao conhecimento do objecto do recurso.
II- Fundamentos:
De facto:
A sentença discriminou como factos provados os seguintes, embora olvidando a sua numeração e a indicação da sua proveniência, que se aditam:
1- J.... , pai do autor marido, na qualidade de senhorio, celebrou, em 01/09/71, contrato verbal de arrendamento com F..... na qualidade de arrendatário, para que este instalasse um estabelecimento de sapataria, o que fez. na divisão norte/poente do r/c do prédio urbano denominado "Casa de S. António", sito no gaveto das Ruas Mártires da Guerra Submarina e S. António, da freguesia de Ílhavo inscrito na matriz respectiva sob o nº 2864, da freguesia de Ílhavo (al. A).
2-Por transacção judicial, ocorrida em 17/6/88, na qual o autor marido interveio como senhorio, após habilitado como herdeiro do seu falecido pai, foi acordado com F..... a manutenção da validade do contrato de arrendamento celebrado e que este ficaria autorizado a instalar no local arrendado qualquer outro ramo de negócio, com excepção de restaurantes, cafés e actividades afins, ou qualquer outra actividade que provocasse ruídos, poluição ou oferecesse perigo de explosão (al. B).
3-F..... continuou com a utilização do locado como estabelecimento de sapataria, ate 1990, data em que o trespassou aos ora réus, que mantiveram essa mesma actividade (al. C).
4-O autor marido, na qualidade de senhorio, e os réus, como inquilinos, acordaram que a partir de 1/3/92, inclusive, as rendas seriam pagas por meio de depósito na conta dos autores na 346349/380 do Banco Português do Atlântico, agência de Ílhavo, o que os réus fizeram, sendo a renda actual de 212,11 mensais (al. D).
5-Os réus trespassaram o estabelecimento em 14/07/2004 (al. E).
6-Em 7/05/2004, o réu marido, enviou telecópia dirigida ao autor marido, para efeitos de exercício do direito de preferência, que se mostra junta aos autos a fls.14 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido (al. F).
7-Em 17/05/2004, o réu marido enviou ao autor marido a carta que se mostra junta aos autos a fls. 15 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido (al. G).
8-Em 19/05/2004, O autor marido enviou ao réu marido a carta que se mostra junta aos autos a fls. 16 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido (al. H).
9-Em 29/05/2004. o réu marido enviou ao autor marido a carta, que se mostra junta aos autos a fls. 17 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido (al. I).
10- Em 15/10/2004, o autor marido enviou ao réu marido a carta que se mostra junta aos autos a fls. 1 8 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido (al. J).
11-Em 9/11/2004, a sociedadeE......, enviou ao autor marido a telecópia que se mostra junta aos autos a fls. 19 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido (al. L).
12- O estabelecimento comercial dos réus esteve fechado durante os meses de Maio, Junho e Julho de 2003 e encerrou em Novembro de 2003 (al. M).
13- A sociedade E... abriu ao público o estabelecimento em Novembro de 2004, e comercializa bijutaria, brinquedos e quinquilharias (al. N).
14- Em 22 de Novembro de 2004, o autor marido comunicou ao Banco Português do Atlântico que a sua conta deveria ser bloqueada, de forma a impedir a sociedadeE......, de proceder a depósitos mensais de 212,11, de acordo com o documento constante de fIs. 26 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido (al. O).
15- Em 12-11-2004, o autor marido enviou à sociedadeE......, a carta junta a fls. 25, cujo teor se dá por reproduzido, e em 22-11-2004 e 29-11 desse mesmo ano foram ainda remetidos os documentos a fls. 27 e 32.(al. P).
16- Em 24-11-2004, o autor marido recebeu da sociedadeE......, a comunicação junta aos autos a fIs.29. (al. Q).
17-As obras realizadas no locado envolveram a instalação de um reclame de grandes dimensões no exterior e o fecho do recuado/alpendre exterior, o que provocou a ampliação da área da loja (resp. ao quesito 4º).
18- No ano de 2003, durante os meses de Maio, Junho e Julho, o estabelecimento esteve encerrado por causa de gravidez da ré mulher (ao q. 5º).
19- Durante os meses de Setembro, Outubro e inícios de Novembro de 2003, os réus procederam à liquidação dos produtos por si comercializados naquele estabelecimento, mantendo aí a trabalhar uma funcionária de outra sapataria (q. 6º).
20- No estabelecimento comercial, para além da venda de bijutaria, acessórios de moda e gifts, podem esporadicamente ser colocados à venda sapatos (q. 7º).
21- O chão da parte da frente da loja, de acesso ao público, pode ser retirado (q.8º).
22-As obras no quarto de banho melhoraram as condições higio-sanitárias (q. 9º).
23-0 tecto, da parte de trás do imóvel (armazém), foi respeitado e mantido o desenho e relevo (q. 10º).
24- Com as obras o estabelecimento ficou valorizado (q.11º).
Sobre a modificação da decisão de facto:
a) Pretendem os apelantes que, com base na prova produzida em audiência que especificou, se altere a redacção do facto 12, provindo da al. M), para provado que «O estabelecimento comercial dos réus esteve fechado durante os meses de Maio, Junho e Julho de 2003 e encerrou na primeira semana de Novembro de 2003» e se altere a redacção do facto 13, provindo da al. N), para «A sociedade E... abriu ao público o estabelecimento em 27 de Novembro de 2004, e comercializa bijutaria, brinquedos e quinquilharias».
Quanto ao facto 12, os RR. confessaram no conjunto dos art. 4, 8 e 10 que encerraram o estabelecimento após «os inícios de Novembro de 2003» depois de em Setembro, Outubro e inícios daquele mês terem procedido à liquidação dos produtos do estabelecimento. E é isso que deve ser aditado ao facto 12 conforme art. 659º nº2 do CPC. Aliás, na própria motivação da resposta a 1ª instância aludiu ao encerramento na 1ª semana de Novembro.
O ponto de facto nº 12 fica pois assim redigido, com o aditamento da liquidação em esclarecimento: «O estabelecimento comercial dos réus esteve fechado durante os meses de Maio, Junho e Julho de 2003, e nos meses de Setembro, Outubro e inícios de Novembro de 2003 os RR. procederam à liquidação dos produtos do estabelecimento e de seguida encerraram-no».
Quanto ao facto 13 os apelantes não têm inteira razão.
O facto 13 provém da admissão por acordo nos articulados. Ora, a prova testemunhal serve para julgamento da matéria quesitada levada à base instrutória (art. 653º do CPC) e não para alterar os factos admitidos por acordo nos articulados.
É certo que houve depoimentos (de L..... e de M....gerente da trespassária E...) no sentido de que, após encerramento na primeira semana de Novembro de 2003, o estabelecimento, realizadas obras, reabriu ao público em 27 de Novembro de 2004. O que a 1ª instância podia e até devia ter feito era formular quesitos novos sobre este ponto emergente da discussão da causa, nos termos dos art.264º e 650º, nº 2 al. f) e nº 3, do CPC.
Não tendo sido ampliada pelo julgador a base instrutória, a Relação poderia ordenar o suprimento de tal omissão, por deficiência, se tal matéria fosse indispensável para a reapreciação do mérito da causa (cf. art. 712º nº4 do CPC). Todavia, como veremos, não se verifica essa indispensabilidade.
Daí que improceda a pretendida alteração.
b) Pretendem também os apelantes que se altere a resposta dada ao quesito 3º, de não provado para: Provado apenas que, «tendo sido enviada em 9/11/04 (pela alegada trespassária) ao senhorio a comunicação reproduzida na alínea L) da matéria de facto assente, já em Outubro de 2004 tinha havido contactos telefónicos (da alegada trespassária) com o autor marido».
Os apelantes não indicam qual o conteúdo desses contactos telefónicos. Mas justificam a sua posição dizendo que na própria motivação das respostas foi exarado que já em Outubro de 2004 tinha havido contactos telefónicos com o autor, referência essa repetida na fundamentação de direito da sentença.
Vejamos.
No quesito 3º perguntava-se:
«Os AA. só tomaram conhecimento de que a sociedade E... era a ocupante do imóvel locado em 9-11-2004, através da telecópia junta a fl. 19?».
Essa matéria controvertida interessava à posição afirmada pelos AA. em termos de causa de pedir, quanto à falta de comunicação atempada aos AA. (senhorios), do trespasse celebrado entre o arrendatário ora réu e a sociedade E...., trespassária, trespasse esse referido na telecópia e em virtude do qual esta sociedade passou a ocupar o locado.
O único documento que se saiba existente, a comprovar essa comunicação, é o que consta a fl. 19, a que o ponto de facto nº 11 alude mas cujo teor não reproduziu. Trata-se de escrito endereçado pela dita trespassária aos AA. e datado de 05 de Novembro de 2004, cujo teor é o seguinte:
«Conforme é do conhecimento de V. Exa. o trespasse da loja sita na Rua Santo António, 60 R/C em Ílhavo, foi feito pelo seu inquilino C....
Como actuais inquilinos do espaço comercial de que é proprietário, tomamos a liberdade de enviar a fotocópia da Escritura de Trespasse efectuada em 14.07.04. Para possível contacto aproveitamos para enviar a V. Exa cópia do Diário da República (III Série nº 210 de 6 de Setembro de 2004) referente à constituição da nossa Sociedade e identificação dos Sócios. Muito gosto teríamos em contar com a visita de V. Exa. ao novo espaço comercial, que em muito valorizará a casa de que é proprietário».
Anterior em data a esse há um documento, datado de 7/05/2004 (a fl. 14), mas em que o ora réu comunicava aos ora AA. o projecto de trespasse a celebrar em 17-5-2004, para o efeito de exercício do direito de preferência pelos A. (senhorio).
A comunicação do trespasse não está sujeita por imperativo legal a formalidade especial e por isso há que apreciar toda a prova produzida, incluindo a testemunhal, pois que se trata de matéria sujeita ao princípio da prova livre. Sublinhe-se que das oitos testemunhas ouvidas em audiência apenas os depoimentos das primeiras seis nos chegaram gravadas nas cassetes de que dispomos. Todavia, as últimas duas testemunhas, segundo a acta, não foram indicadas ao quesito 3º, mas a quesitos sobre as invocadas obras, e os seus depoimentos não vêm indicados para fundar a pretendida alteração à resposta ao quesito 3º, pelo que a irregularidade é aqui irrelevante.
Ao quesito 3º (e outros) foram ouvidas as testemunhas:
1ª) O...., que explora loja sita ao lado da trespassada;
2ª) N..., desde há muitos anos amigo dos AA. e residente em Ílhavo, reformado desde 1989 e que como amigo dava a saber ao A. o que ia observando quanto à loja em causa, sendo que os AA. não residiam em Ílhavo;
3ª) G....., um dos 2 sócios gerentes da sociedade dita trespassária.
A 1ª, sobre a matéria do quesito, nada sabia. Naturalmente, porque não era matéria observável. E, mesmo em termos de depoimento indirecto (v.g. por ouvir falar de outrem), nada referiu.
A 2ª, sobre a mesma matéria do quesito, nada sabia. Perguntada sobre se “estes senhores” (da sociedade dita trespassária) falaram consigo acerca da comunicação do trespasse, respondeu que não.
A 3ª depôs sobre tal matéria e estava em privilegiada posição para o efeito, pela exposta sua qualidade e pelo óbvio interesse na solução da questão em sentido favorável aos réus:
Apesar de a sociedade ter 2 sócios gerentes, referiu que apenas ele depoente “conversou” com o A. Na verdade, e de facto, discutia-se em audiência se antes da dita telecópia de 5-11-2004 houvera alguma conversa com o A. sobre a matéria, sendo certo que na contestação se afirmava:
- no art. 20º, que no dia da outorga da escritura o trespassário informou os RR. de que no próprio dia ou no dia seguinte iria entrar em contacto com o A. para lhe comunicar que era ele o novo inquilino...;
- no art. 21º, que o legal representante da trespassária entrou em contacto telefónico com o A...;
- no art. 22º, que neste telefonema o legal representante deu conhecimento ao A. de que era o novo arrendatário por força da dita escritura de trespasse... (Repare-se que a contestação não referiu em que data terá ocorrido esse contacto telefónico e não referiu qualquer contacto presencial. E note-se que os RR na contestação referem que quem ficou de comunicar a transmissão do arrendamento foi o trespassária e não os trespassantes, elemento que pode ter interesse na apreciação do conjunto da prova).
Eis a transcrição do depoimento, limitada à parte que pode relevar para a reapreciação da resposta ao quesito 3º:
Advogado: -- A escritura foi a 14-7-2004, compra por trespasse. Contactou o senhorio? Que démarches é que o sr. fez?
Test: -- Eu tentei saber quem era o proprietário. Que não conhecia. Vim a saber posteriormente. O sr. Engº [o A.] não vive em Ílhavo. Fui a casa do sr. N....., mais de uma vez, ele é que me forneceu os números de telefone, houve dificuldade em telefonar. Já mais tarde foi possível falar com o sr. Engº... Mandei o fax quando havia ali situações que não eram muito do meu agrado e que não conhecíamos. Uma altura falei com o sr. Engº em frente da loja, antes de mandar o fax [refere-se à dita telecópia datada de 5-11-2004]. ...Eu também não sabia como é que estas coisas do trespasse funcionavam, e eu disse para o meu primo [não se sabe se era o outro gerente]: «Vamos mandar uma carta, pro forma... para formalizar a questão», e foi isso que fizemos.
Depois de perguntas-respostas sobre obras, designadamente sobre o fecho do “alpendre” (a que a testemunha depois chama de hall, por onde se fazia a entrada):
Adv: -- Chegaram a pagar rendas?
Test: -- Sempre, desde que a loja passou para o nosso nome. Depositadas na conta dele [do A.]. As rendas nunca foram devolvidas. Depois recebemos comunicação do Banco.
-- ...
Test: -- Havia algumas conversas com o sr. Engº, pois ele disse-me, e as conversas foram sempre só comigo [excluindo pois o outro sócio gerente, entende-se], disse-me ao telefone que não queria mais conversas, que agora era com o advogado dele.
(Percebe-se, noutro passo do depoimento, que depois a testemunha veio efectivamente a falar com o Advogado do A.).
Adv: -- Quando foi aberta a loja?
Test: -- A loja foi aberta no início de Novembro de 2004.
Adv: -- A sr.ª Thaise [outra testemunha já ouvida e a qual depusera que começou a trabalhar na loja precisamente quando esta reabriu] diz que entrou a 27 de Novembro de 2004.
Test: -- Ela entrou quando a loja abriu. Pois. A loja abriu nos finais de Nov.
Adv: -- Que materiais havia lá dentro?
Test: -- Caixas de sapatos, muito lixo...
Adv: -- ...Aquilo não é tecnicamente uma sapataria, embora... ?
Test: -- Gifts... É loja de gifts.
Mais adiante, depois de admitir que além da montra que já existia há uma nova montra após as obras:
Adv: -- Pediu autorização para a obra?
Test: -- Disse-lhe que queríamos alterar todo o aspecto visual da loja...
Adv: -- Fez a escritura em Julho de 2004. Deu-lhe (ao A.) conhecimento nesse mês?
Test: -- Se não nesse mês, foi no princípio... foi no final...
Estas últimas reticências são da própria fala da testemunha, que não chegou a dizer em que mês terá dado conhecimento da escritura ao A., mas terá querido dizer que se não deu conhecimento da escritura da escritura de Julho nesse mesmo mês, terá sido noutro mês. Ou seja: a testemunha, gerente da trespassária e único gerente que falou com o A., não sabe quando terá dado conhecimento da escritura do trespasse celebrado em 14-7-2004.
A 1ª instância fundou a resposta de não provado no seguinte: «A partir do depoimento da testemunha G......., que mereceu credibilidade, foi possível perceber que, pelo menos já em Outubro tinha havido contactos telefónicos com o A., sendo certo que também a testemunha N..... acompanhou de perto a existência da obra no locado e deu de tal conhecimento aos AA. antes de Novembro».
Esta posição da 1ªinstância merece vários reparos, sendo certo face aos depoimentos prestados que as obras foram efectuadas em Outubro/2004 (dep. de G.....e de N....., sem que tenha havido depoimentos divergentes):
- A ser assim, impunha-se ao julgador que desse uma resposta restritiva ao quesito, do género «Provado apenas que os AA. só tomaram conhecimento de que a sociedade E... era a ocupante do imóvel locado em Outubro de 2004», impondo-se aditar, a título de esclarecimento, que tomaram esse conhecimento « mediante contacto telefónico efectuado por gerente da dita sociedade», só faltando esclarecer a que título ocorria tal ocupação.
- Todavia, a motivação da resposta dada não refere o conteúdo desses contactos telefónicos a que aludiu. E, pelo que ouvimos do depoimento do gerente G......., este nunca referiu qual o conteúdo desses contactos telefónicos: se comunicou algo e o quê. Pode ter falado apenas das obras, sendo certo que foi deposto em audiência que G....... pediu umas chaves ao A. relacionadas com o contador de água por causa da picagem nas paredes e perigo de rompimento dos canos.
- O facto de a testemunha N..... ter acompanhado a existência da obra no locado e de tal ter dado conhecimento aos AA. não implica ter havido comunicação sobre a ocupação e o título da ocupação do locado pela sociedade, pois que esta podia estar a realizar obras no interesse dos RR. arrendatários e podendo estes continuar como arrendatários.
- Logo, impunha-se uma resposta diferente da de não provado, mas a resposta positiva não poderia cingir-se à efectivação da comunicação em Outubro, sobre a ocupação pela trespassária.
Desta feita, perante o conjunto da prova produzida, restava ao julgador, como meio de prova minimamente seguro, atender primacialmente ao documento junto a fl. 19, a dita telecópia datada de 5-11-2004, dirigida através do correio pela sociedade trespassária ao A. e que conforme doc. dos correios a fl. 23 o A. recebeu a 9-11-2004, cujo conteúdo já acima se reproduziu.
Em acréscimo, o facto tem sentido algo negativo, sendo muito mais fácil aos RR. a prova do contrário ou a contraprova do que a prova do facto negativo pelos AA., o que constitui elemento de convicção a favor do provado.
Perante todo o exposto, impunha-se uma resposta diferente da de não provado. Só através dessa comunicação de 5-11-2004 (recebida a 9), pela telecópia documentada a fl. 19, os AA. tomaram conhecimento de que a sociedade E...ocupava o locado por virtude do trespasse que esta celebrou com os RR. arrendatários, o que implica a resposta positiva ao quesito 3º e com esclarecimento nesses termos.
c) A sentença, em vários pontos de facto (nºs 6, 7, 8, 9, 10 e 11), limitou-se a dar por reproduzidos documentos, sem os reproduzir ou—mínimo exigível—indicar resumidamente o seu conteúdo útil. É sabido que os documentos são meios de prova. Representam factos, não são os próprios factos.
E apesar da junção da escritura de trespasse a fls. 20, a 1ª instância redigiu o ponto nº 5 apenas assim: «Os réus trespassaram o estabelecimento em 14/07/2004». Não foi mencionada a parte passiva na transmissão (trespasse), tal como não foi mencionado o conteúdo útil do negócio (sobre onerosidade ou gratuitidade, elementos englobados, etc).
A circunstância de tal redacção deficiente provir do saneador não inibe o julgador de redigir na sentença tudo o que de útil conste do documento e deva julgar provado (vd art. 659º nº3 do CPC).
Cabe agora à Relação, oficiosamente (art. 712º nº1 al a) do CPC), e substituindo-se à 1ª instância, redigir esses pontos de facto contendo os próprios factos relevantes e provados.
d) Pelo exposto, enumeram-se os FACTOS PROVADOS como se segue, desdobrando-se o nº 15 em três nºs e reordenando-se por ordem cronológica:
1- J....., pai do autor marido, na qualidade de senhorio, celebrou, em 01/09/71, contrato verbal de arrendamento com F..... na qualidade de arrendatário, para que este instalasse um estabelecimento de sapataria, o que fez na divisão norte/poente do r/c do prédio urbano denominado "Casa de S. António", sito no gaveto das Ruas Mártires da Guerra Submarina e S. António, da freguesia de Ílhavo inscrito na matriz respectiva sob o nº 2864, da freguesia de Ílhavo (al. A).
2-Por transacção judicial, ocorrida em 17/6/88, na qual o autor marido interveio como senhorio, após habilitado como herdeiro do seu falecido pai, foi acordado com F..... a manutenção da validade do contrato de arrendamento celebrado e que este ficaria autorizado a instalar no local arrendado qualquer outro ramo de negócio, com excepção de restaurantes, cafés e actividades afins, ou qualquer outra actividade que provocasse ruídos, poluição ou oferecesse perigo de explosão (al. B).
3-F..... continuou com a utilização do locado como estabelecimento de sapataria, ate 1990, data em que o trespassou aos ora réus, que mantiveram essa mesma actividade (al. C).
4-O autor marido, na qualidade de senhorio, e os réus, como inquilinos, acordaram que a partir de 1/3/92, inclusive, as rendas seriam pagas por meio de depósito na conta dos autores na 346349/380 do Banco Português do Atlântico, agência de Ílhavo, o que os réus fizeram, sendo a renda actual de € 212,11 mensais (al. D).
5-No dia 14-7-2004, por escritura pública, os ora réus deram de trespasse pelo preço de 25 000 euros à sociedade E..., representada pelos seus sócios gerentes P.... e G....., o estabelecimento em causa, dito de sapataria e de que os ora réus se afirmaram donos, «com todos os elementos que o integram, designadamente o direito ao arrendamento» (doc a fl. 20 a 22).
6-Em 7/05/2004, o réu marido, enviou telecópia dirigida ao autor marido, para efeitos de exercício do direito de preferência, que se mostra junta aos autos a fls.14, com este teor:
Com os meus cumprimentos, venho comunicar que pretendo trespassar o estabelecimento de sapataria a funcionar na divisão norte-poente do rés-do-chão, sito em Ílhavo, inscrito na matriz sob o artigo 2864, de que os senhores são proprietários e eu arrendatário da referida divisão. O trespasse será feito a 17 de Maio de 2004. O preço do trespasse será de 25.000,00€ (vinte e cinco mil euros). Caso pretendam exercer o direito de preferência que a lei lhes confere, devem, no prazo de 8 dias, após a recepção da presente carta, comunicar-me essa vossa intenção.
7-Em 17/05/2004, o réu enviou ao autor a carta que se mostra junta aos autos a fls. 15, com este teor:
Com os meus cumprimentos, venho comunicar que pretendo alterar o ramo de comércio no estabelecimento na divisão norte-poente do rés-do-chão, sito em Ílhavo, inscrito na matriz sob o artigo 2864, de que os senhores são proprietários e eu arrendatário da referida divisão de sapataria para comércio a retalho de roupas de crianças e bebés.
8-Em 19/05/2004, o autor enviou ao réu a carta que se mostra junta aos autos a fls. 16, com este teor:
Na qualidade de senhorio do estabelecimento de sapataria (...), comunico que não aceito a mudança de destino proposta por V. Exa. Tendo V. Exa comunicado que pretendia trespassar o estabelecimento, recordamos que o trespasse só é admissível para o mesmo ramo de sapataria.
9-Em 29/05/2004, o réu enviou ao autor a carta que se mostra junta aos autos a fls. 17, em que o réu invocava, em suma, reservar-se o direito de instalar outra actividade no locado em consonância com a cláusula 3ª da transacção celebrada na acção de despejo 107/86 em que eram autores os mesmos e réu o então inquilino F....., constando dessa cláusula: «O réu fica autorizado a instalar no local arrendado qualquer ramo de negócio, com excepção de restaurantes, cafés e actividades afins, ou qualquer actividade que provoque ruídos, poluição ou ofereça perigo de explosão ou toxicidade».
10- Em 15/10/2004, o autor enviou ao réu a carta que se mostra junta aos autos a fls. 1 8 com este teor:
Na qualidade de senhorio do estabelecimento de sapataria de que V.Exa. é arrendatário, constatei que o mantém encerrado, e completamente desocupado, há mais de um ano. Sucede ainda que mantém, sem qualquer intervenção, há mais de 15 dias, o vidro da montra partido, facilitando a devassa não só do “estabelecimento” como das demais fracções do prédio, com notório prejuízo para o proprietário. Termos em que, por incumprimento de V. Exa., considero resolvido o contrato, devendo, no prazo de 10 dias, restituir-me o” estabelecimento”, livre de pessoas e bens e em bom estado de conservação, como o recebeu, nomeadamente com o vidro da montra reposto.
11-Em 9/11/2004, a sociedadeE......, enviou ao autor marido a telecópia que se mostra junta aos autos a fls. 19 com este teor:
«Conforme é do conhecimento de V. Exa. o trespasse da loja sita na Rua Santo António, 60 R/C em Ílhavo, foi feito pelo seu inquilino C....
Como actuais inquilinos do espaço comercial de que é proprietário, tomamos a liberdade de enviar a fotocópia da Escritura de Trespasse efectuada em 14.07.04. Para possível contacto aproveitamos para enviar a V. Exa cópia do Diário da República (III Série nº 210 de 6 de Setembro de 2004) referente à constituição da nossa Sociedade e identificação dos Sócios. Muito gosto teríamos em contar com a visita de V. Exa. ao novo espaço comercial, que em muito valorizará a casa de que é proprietário».
12- O estabelecimento comercial dos réus esteve fechado durante os meses de Maio, Junho e Julho de 2003, e nos meses de Setembro, Outubro e inícios de Novembro de 2003 os RR. procederam à liquidação dos produtos do estabelecimento e de seguida encerraram-no.
13- A sociedade E... abriu ao público o estabelecimento em Novembro de 2004, e comercializa bijutaria, brinquedos e quinquilharias (al. N).
14- Em 12-11-2004, o autor enviou à sociedadeE......, a carta junta a fls. 25, com este teor, em resumo:
Em resposta ao vosso fax de 9/11/04 (...). Ao contrário do que afirma, tive conhecimento do invocado trespasse apenas através do acima mencionado fax. Até então desconhecia completamente qualquer efectivo trespasse, porque ninguém o comunicou, pelo que tenho agora mais uma razão para intentar acção de despejo contra o arrendatário. (...) Agora aparecem-me V. Exas. a dizer que adquiriram por trespasse. E o senhorio é o último a saber?
Também verifiquei que, já depois de considerar o contrato resolvido, alguém começou a fazer obras no estabelecimento sem me dar conhecimento nem pedir autorização. (...) O arrendatário C..., apesar de continuar a depositar as rendas, terá que me indemnizar da ocupação abusiva (...).
15- Em 22 de Novembro de 2004, o autor marido comunicou ao Banco Português do Atlântico que a sua conta deveria ser bloqueada, de forma a impedir a sociedadeE......, de proceder a depósitos mensais de 212,11, de acordo com o documento constante de fIs. 26 com este teor:
Há anos que tem vindo a ser depositada mensalmente na M/conta em epígrafe a renda devida pela arrendamento do estabelecimento de sapataria sito na Rua Santo António, 60, R/C, Ílhavo.
Sucede que, por fax, de 9/11/04, a empresaE..... veio comunicar ter adquirido por trespasse o dito estabelecimento.
Na qualidade de proprietário do edifício em que se encontra instalado o dito estabelecimento, não os reconheço como inquilinos, sendo ilegal a sua ocupação, pelo que não pretendo aceitar as rendas.
Razão pela qual solicito que, pela forma que entenderem mais apropriada: -Bloqueiem a M/ conta em epígrafe de forma a impedir queE...... efectue o depósito mensal, entre os dia 1 e 8 de cada mês, da quantia de 212,11.
16- E em 22-11-2004 o A. enviou ao ora R. a carta a fl. 27 dizendo:
Fiquei a saber, através de fax que m/foi enviado em 9/11/04, que V.Exa. cedeu o estabelecimento que ocupa na Rua Santo António, 60, R/C, Ílhavo, aE...... (...) Informo que o julgo pessoalmente responsável por tudo o que aconteça no estabelecimento até à sua entrega livre de pessoas e bens, nomeadamente os danos causados pelas obras ilegais que estão a levar a cabo, já que não pediram autorização ao senhorio, nem sequer das mesmas deram conhecimento.
17- Em 24-11-2004, o autor recebeu da sociedadeE......, a comunicação junta aos autos a fIs.29, carta datada de 22 (em resposta à de 12-11-2004), com este teor:
Junto enviamos cópia do fax no qual lhe era comunicado o trespasse, datado de 7.05.04. No que concerne ao restante vertido na V/carta, não nos cumpre pronunciar sobre o mesmo. Devemos no entanto, afirmar que a nossa situação é perfeitamente legal.
(Esse fax de 7.05.04 (doc. a fl. 30), dirigido pelo ora R. ao A., é aquele cujo teor consta do ponto de facto nº 6, acima).
18- E em 29-11-2004 o A. enviou à dita sociedade a carta a fl. 32 dizendo:
Em resposta aoV/ fax, de 24/11/04, que teve a gentileza de m/enviar para a empresa Rom, Lda., tenho a dizer o seguinte:
Para o cumprimento da obrigação imposta pelo artigo 1038 alínea g) do Código Civil, em caso de trespasse, é necessário a indicação ao senhorio da realização deste, da pessoa do beneficiário e de quem deve passar a pagar a renda.
Uma coisa é comunicar ao senhorio a oferta de preferência (o que o arrendatário, aliás, não efectuou de forma válida, porque não comunicou os elementos essenciais da projectada alienação, nomeadamente a identidade do trespassário) outra é comunicar ao mesmo senhorio a efectiva celebração do projectado trespasse.
Ora, até ao V/fax de 9/11/04, o senhorio desconhecia completamente qualquer efectivo trespasse, porque ninguém o comunicou.
Da mesma forma que não comunicaram, atempadamente, o efectivo trespasse, também fizeram obras que alteram a estrutura e estética do prédio sem me darem conhecimento, nem pedir autorização.
Sendo evidente que o alegado trespasse não produz quaisquer efeitos em relação ao senhorio, não lhe atribuo a qualidade de inquilino, pelo que a acção de despejo será intentada sem demora, devendo o prédio ser reposto no estado em que estava antes da V/ilegal intervenção.
19-Só através dessa comunicação de 5-11-2004 (recebida a 9), por telecópia documentada a fl. 19, os AA. tomaram conhecimento de que a sociedade E... ocupava o locado por virtude do trespasse que esta celebrou com os RR. arrendatários (alteração à resp. ao quesito 3º).
20-As obras realizadas no locado envolveram a instalação de um reclame de grandes dimensões no exterior e o fecho do recuado/alpendre exterior, o que provocou a ampliação da área da loja (resp. ao quesito 4º).
21- No ano de 2003, durante os meses de Maio, Junho e Julho, o estabelecimento esteve encerrado por causa de gravidez da ré mulher (ao q. 5º).
22- Durante os meses de Setembro, Outubro e inícios de Novembro de 2003, os réus procederam à liquidação dos produtos por si comercializados naquele estabelecimento, mantendo aí a trabalhar uma funcionária de outra sapataria (q. 6º).
23- No estabelecimento comercial, para além da venda de bijutaria, acessórios de moda e gifts, podem esporadicamente ser colocados à venda sapatos (q. 7º).
24- O chão da parte da frente da loja, de acesso ao público, pode ser retirado (q. 8º).
25-As obras no quarto de banho melhoraram as condições higio-sanitárias (q. 9º).
26-0 tecto, da parte de trás do imóvel (armazém), foi respeitado e mantido o desenho e relevo (q. 10º).
27- Com as obras o estabelecimento ficou valorizado (q.11º).
De direito:
As conclusões da alegação demarcam o âmbito do recurso.
Os AA. alegaram a existência de quatro causas justificativas de resolução do contrato de arrendamento celebrado com os réus, previstas no artigo 64º do RAU:
-- Conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário que não se prolongue por mais de dois ano (al.h);
-- (…) ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes casos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio, salvo o disposto no art. 1049º do Código Civil (al. f);
-- Fazer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043º do Código Civil ou 4° do presente diploma (al. d);
-- Usar ou consentir que outrem use o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina (al. b).
Vamos enunciar resumidamente as questões postas e apreciá-las:
1ª Questão: Que a sentença decidiu mal ao considerar que o encerramento se deveu a força maior (v. conclusão 4ª):
Sucede que, face ao disposto na al. h) do nº1 do atrt.64ºdo RAU, só tem sentido apreciar se a gravidez da ré (trabalhadora no estabelecimento) constitui caso de força maior, justificativo, não da sua ausência ao trabalho (aqui nesta acção fora de causa), mas do encerramento pelos arrendatários, se se verificasse o encerramento por mais de um ano. Ora, não se provou o encerramento por mais de um ano (vd. factos 12, 13, 21 e 22).
Consequentemente, não se verifica o fundamento de resolução pela dita al. h) por o encerramento ter ocorrido justificadamente por caso de força maior, mas sim porque não está provado o encerramento por mais de um ano, como competia aos AA. provar. É que, conforme art. 342º do CC, o encerramento por mais de um ano é facto constitutivo do direito do senhorio que pretende a resolução, enquanto a força maior é excepção.
Vimos que a 1ª instância andou mal em não ter ampliado a base instrutória, mas a anulação não se justifica porque tal matéria não é indispensável para a procedência da acção, como veremos. A 1ª instância é que não devia ter julgado a acção improcedente sem ter feito uso do poder-dever elementar que se lhe impunha face ao disposto nos art. 264º e 650º nº2 al. f) do CPC, como já dissemos. A deficiência, porém, está agora ultrapassada, face à solução da questão como acima consta.
2ª Questão: Que o tribunal não pode valorar factos não alegados e não provados (v. g. que a trespassária depositou rendas no BPA de Julho a Nov./04) e mal andou a sentença ao concluir que o senhorio reconheceu a trespassária como beneficiária do arrendamento, violando o disposto nos art. 64º nº1 al. f) do RAU e 342º nº2 do CC (v. conclusão 5ª):
É verdade que em geral não se devem valorar factos não alegados e não provados, antes se devem formular quesitos novos sobre os factos instrumentais resultantes da discussão da causa e, só mediante a prova resultante, atender a eles.
No caso concreto, sucede, todavia, que se provou o seguinte:
O autor marido, na qualidade de senhorio, e os réus, como inquilinos, acordaram que a partir de 1/3/92, inclusive, as rendas seriam pagas por meio de depósito na conta dos autores na 346349/380 do Banco Português do Atlântico, agência de Ílhavo, o que os réus fizeram, sendo a renda actual de € 212,11 mensais (facto 4). E em 22 de Novembro de 2004, o A. escreveu ao BPA: «Bloqueiem a M/ conta em epígrafe de forma a impedir queE...... efectue o depósito mensal, entre os dia 1 e 8 de cada mês, da quantia de 212,11» (facto 15).
O problema está sim em que a 1ª instância concluiu que em virtude desses depósito das rendas na conta bancária os AA. reconheceram a dita trespassária como beneficiária do arrendamento.
E esta conclusão, na falta de prova de outros factos inequívocos (prova que aos RR. competia), é que está incorrecta.
O reconhecimento do beneficiário da cedência como tal, a que se refere o art. 1049º do CC e a que alude o final do art. 64º nº1 al. f) do RAU, constitui excepção à ineficácia da cedência que por regra pode fundar a favor do senhorio o direito de resolução do arrendamento. Tal reconhecimento há-de traduzir a demissão ou renúncia pelo senhorio ao direito de resolução que a cedência, em casos como o presente não comunicada atempadamente, lhe facultava.
Ora, o recebimento pelo senhorio, de rendas pagas pelo cessionário, só por si não revela tal reconhecimento da trespassária como arrendatária, porque em geral é acto equívoco, ou seja, pode ter outro sentido [1] . E reconhecer o beneficiário como sujeito passivo da relação locatícia não é simplesmente ter conhecimento da situação; torna-se necessário aceitar o cessionário naquela qualidade [2] .
O reconhecimento pode fazer-se pelos meios usuais, designadamente, se o locador receber as rendas emitindo os recibos respectivos em nome do beneficiário. Não se nos afigura bastar o mero recebimento das rendas, já que um terceiro, estranho à relação contratual, pode, em princípio, exonerar o devedor, realizando a prestação (v. art. 767º nº1 do CC). É preciso que de todo o comportamento do locador como do cessionário se conclua inequivocamente ter havido reconhecimento em termos definitivos e sem reservas [3] .
Ora, no caso concreto, as rendas eram depositadas no Banco e não entregues em mão. E, por outro lado, do comportamento do senhorio, que ressuma da correspondência provada, resulta precisamente o contrário de reconhecimento, isto é, a não aceitação. Mais: dela resulta que, logo após ter tido conhecimento dos depósitos feitos pelo terceiro ocupante do locado, o senhorio mandou que o Banco bloqueasse a conta para o efeito e responsabilizou os arrendatários réus (vd. factos 15 e 16).
Portanto, a posição expressa na conclusão 5ª está correcta também na parte em que se defende a inexistência do dito reconhecimento.
3ª Questão: Que aquando do dito trespasse não havia estabelecimento e após 14-7-04 o estabelecimento não reabriu como sapataria, pelo que, por qualquer dessas razões, não há trespasse válido e, nulo este, os RR. violaram o disposto nos art. 1038º al. f) do CC e 115º nº2 al. a) do RAU, verificando-se o fundamento do art. 64º nº1 al. f) do RAU para a resolução (v. Conclusões 6ª e 7ª):
Para defender a inexistência de estabelecimento, afigura-se-nos que face ao provado os apelantes apenas se podiam valer da inexistência de mercadorias transmitidas aquando do trespasse. Embora esta inexistência não esteja perfeitamente comprovada, tal poderá deduzir-se da liquidação que antecedeu o trespasse (e a testemunha Monteiro quando foi perguntada sobre que materiais havia lá dentro respondeu “caixas de sapatos, muito lixo...”, sendo que caixas de sapatos não são o próprio calçado, podiam estar vazias, como parece ter querido dizer-se sob a generalização de “muito lixo”).
Só que para haver estabelecimento como objecto de trespasse não é absolutamente necessário que aquele esteja provido de mercadorias, bastando que haja um mínimo complexo de bens (v. g. instalações, clientela...) que o torne apto a funcionar como tal [4] . E o provado não mostra que inexistisse esse mínimo.
É a existência do estabelecimento que explica a celebração do negócio oneroso de trespasse (alienação definitiva mediante o preço convencionado) e é a existência do trespasse que explica ter havido comunicação para preferência. A experiência comum mostra-nos que muitas vezes, e com normalidade, os negócios de trespasse são antecedidos de liquidação dos respectivos estabelecimentos. A renovação de stocks viabiliza a continuidade da exploração do estabelecimento.
Aos AA. competia ter alegado e provado os factos pelos quais se pudesse concluir que inexistia estabelecimento e que face ao disposto no art. 115º nº2 al. a) do RAU não houve trespasse, mas não o lograram provar.
A questão tem solução negativa.
4ª Questão: Que a trespassária quis adquirir apenas o direito de arrendamento, pelo que se deve declarar nulo o contrato de trespasse (v. ainda conclusão 7ª):
Aquele facto não consta do elenco dos factos provados, tal como não foi alegado em tempo na petição inicial. A questão tem solução negativa.
5ª Questão: Que, se se entender haver trespasse, o contrato é ineficaz em relação aos AA. por falta de comunicação oportuna, nos termos do art. 1038º al. g) do CC, e que cabe ao inquilino o ónus da prova dessa comunicação em 15 dias (vd. Conclusão 8ª):
a)-Vejamos primeiramente a sub-questão do ónus da prova:
Os recorrentes entendem que a comunicação atempada do trespasse ao senhorio constitui facto impeditivo do direito de resolução pelo senhorio e, portanto, o ónus da prova recai sobre o inquilino, para o que se abonam nos acórdãos da Relação do Porto de 12-3-91, 17-6-97, 25-2-99, 20-4-99 e 27-9-99 (na net), que citam. Na sua alegação, justificam tal posição, assim: «Na verdade, o ónus da prova nunca podia recair no senhorio porque se trataria da prova de um facto negativo, se não impossível, pelo menos extremamente difícil para o senhorio, pelo que sendo o inquilino obrigado a fazer tal comunicação, compete a este o ónus de provar que a efectuou».
Também na doutrina, em obra recente, o Prof. Fernando de Gravato Morais, in Alienação e Oneração de Estabelecimento Comercial, Almedina, 2005, p. 100, defende posição semelhante, embora não inteiramente coincidente e sem avançar razões: «O ónus da prova da comunicação do trespasse ao senhorio recai sobre o trespassante ou sobre o beneficiário da transmissão», citando nesse sentido o acórdão da Relação de Évora de 7-7-94, no BMJ nº 439, p. 677.
A questão é na prática sumamente importante, podendo importar a sua solução elevados montantes económicos e a extinção ou manutenção do contrato, além de contender com valores jurídicos fundamentais como a segurança e a certeza do direito.
As regras gerais sobre o ónus da prova, em termos substantivos, constam dos art. 342º ss do Código Civil. Os art. 343º e seg. do CC (inaplicáveis ao caso) contêm normas especiais ou excepcionais em relação às regras gerais do artigo 342ºdo CC.
Segundo o nº1 deste artigo, àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado. E segundo o nº2 a prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado compete àquele contra quem a invocação é feita.
Logo, há que equacionar os factos, segundo uma dessas características, e o direito invocado.
Assim, no esquema subsuntivo, há que ter em conta, por um lado, a norma que consagra o direito feito valer e os factos que segundo as normas são pressupostos ou requisitos da concessão do direito ou de algum modo obstativos deste e, por outro lado, os factos provados, a subsumir. Na verdade, os factos concretos não produzem só por si efeitos jurídicos, havendo sempre a mediação ou a cobertura dalguma norma jurídica para que do facto (ou conjunto de factos ou situação) derivem certos efeitos jurídicos. Perfilha-se nessa medida, de harmonia com as convocáveis regras atinentes à repartição do ónus da prova, o critério ou teoria da norma e contra-norma, magistralmente teorizado por Leo Rosenberg (in Die Beweislast, 1965).
Um dos fundamentos do peticionado despejo foi a cessão ineficaz da posição contratual, ou seja, que, após o trespasse de 14-7-2004, os AA. só tomaram conhecimento de que a sociedade E... era a ocupante do imóvel locado em 9-11-2004, através da telecópia junta a fl. 19 (facto quesitado). O mesmo é dizer: antes de 9-11-2004 aos AA. não foi dado conhecimento do trespasse.
Embora o facto quesitado esteja formulado gramaticalmente ou enunciado na forma positiva, trata-se de facto verdadeiramente negativo, atento o seu conteúdo, pois o advérbio “só” significa não ter sido comunicado o trespasse aos AA. antes do envio da telecópia a 9-11-2004, portanto inclusive antes de decorridos 15 dias sobre o trespasse.
A questão de direito consiste pois em saber se cabe aos AA. a prova do facto negativo (que só tomaram conhecimento de que a sociedade E... era a ocupante do imóvel locado em 9-11-2004, através da telecópia junta a fl. 19, em substância que antes de 9-11-2004 não lhes foi comunicado o trespasse) ou se cabe aos réus a prova do facto positivo correspondente (que dentro dos 15 dias seguintes ao trespasse foi este comunicado aos AA., por eles réus ou pelos trespassários), supondo por facilidade que o facto positivo foi assim alegado (e isto é duvidoso).
Tanto o facto negativo aproveita aos AA., como o facto positivo aproveita aos réus, e é certo que a prova de um exclui a do outro. Mas não é por os AA. terem alegado o facto negativo e por os RR. terem alegado o facto positivo (suposto que o fizeram), que a uns e outros cabe a prova do que alegaram, no sentido fundamental que o art. 342º do CC recolhe (a mesma ideia é reforçada pelo princípio da aquisição processual—art. 515º do CPC: a parte pode em geral ser beneficiada pela prova de facto que ela não alegou ou apesar de a prova não ter sido produzida por ela) [5] . É que, para o juiz que aplica o direito, o ponto de referência do critério legal de repartição do ónus da prova não está na invocação do facto, mas na alegação do direito [6] . O critério legal dessa repartição é que atende à característica do facto: constitutivo, impeditivo, modificativo ou extintivo.
Analisemos as normas convocáveis, no prisma da questão em análise.
Pelo art. 64º nº1 al. f) do RAU, a cessão da posição contratual pelo arrendatário, quando o acto seja ineficaz em relação ao senhorio, constitui fundamento do direito de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio. E o acto é ineficaz quando o locatário não cumpre a obrigação consignada no art. 1038º al. g) do CC, ou seja, quando não comunicou ao senhorio, dentro de 15 dias, tal cessão, onerosa, apesar de autorizada (autorizada pelo art. 115º nº1 do RAU).
O facto da não comunicação em 15 dias é claramente constitutivo do direito do senhorio à resolução do contrato de arrendamento e, porque constitutivo, a sua prova compete ao senhorio que pretende fazer valer tal direito, segundo o disposto no artigo 342º nº1 do CC. E aqui, em sede de apreciação do mérito da causa, o ónus da prova apenas significa em suma que o senhorio veria naufragado o seu invocado direito se não obtivesse a prova dos respectivos factos constitutivos, que o são segundo a norma que provê à concessão do direito de resolução, bem como implica ao invés que tal direito triunfaria obtendo essa prova e não logrando a contraparte provar algum facto impeditivo, modificativo ou extintivo (como são impeditivos o reconhecimento ou a atempada comunicação pelo cessionário, a que alude o artigo 1049º do CC ressalvado na parte final da al. f) do nº 1 do art. 64º do RAU) [7] .
A circunstância de o facto além de ser constitutivo ser negativo é juridicamente irrelevante, pois que nenhuma norma jurídica aqui convocável altera a regra da distribuição do ónus da prova em atenção ao facto negativo ou à dificuldade da sua prova, tal como também não vigora o princípio de que negativa non sunt probanda. O citado artigo 342º não distingue entre factos positivos e negativos. E a circunstância de o direito invocado se basear em facto negativo não transforma a acção em acção de simples apreciação negativa ou análoga, porque não se pretende a declaração negativa de algum direito com base na “provocatio ad agendum”.
A extrema dificuldade para o autor na prova do facto negativo não implica a inversão do ónus da prova [8] .
Não é que o tratar-se de facto verdadeiramente negativo tenha de ser completamente irrelevante. Quando lhe esteja associada extrema dificuldade de prova por quem invocou o direito em que ele se baseia e haja relativa facilidade de contraprova ou de prova do contrário (positivo) pela contraparte, pode e deve o julgador de facto considerar tal situação no âmbito do princípio da livre apreciação da prova, como elemento de convicção probatória [9] . Mas tal relevância limita-se ao julgamento de facto e não se estende à operação de aplicação do Direito ao provado, pois que tal relevância não contende com as regras de distribuição do ónus da prova. É que «o significado essencial do ónus da prova não está tanto em saber a quem incumbe fazer a prova do facto como em determinar o sentido em que deve o tribunal decidir no caso de se não fazer essa prova» (P. de Lima e A. Varela, CC Anot., I, última nota ao art. 342º).
Em resumo: Incumbe ao senhorio que pede a resolução do contrato de arrendamento a prova dos factos constitutivos desse invocado direito, ainda que se trate de factos negativos, como é o caso da falta de comunicação do trespasse em 15 dias [10] .
Porém, a solução da questão acaba por perder alcance prático na medida em que os AA. lograram provar o que consta do ponto de facto nº 19.
b)- Apreciemos agora a parte restante da questão:
Como elemento do estabelecimento e juntamente com este foi cedido pelos RR. à trespassária o direito do arrendamento.
Mas a cessão da posição do arrendatário só é oponível ao senhorio, só é eficaz, se for comunicada pelo cedente ao senhorio no prazo de 15 dias a contar da celebração do trespasse em que se realizou tal cessão ou se o senhorio reconhecer o beneficiário da cedência como arrendatário ou este beneficiário tiver feito aquela comunicação—art. 1038º al. g) e 1049º do Código Civil [11].
Provou-se a falta de comunicação dentro de 15 dias após a celebração do trespasse, pois conforme facto nº 19 tal só lhe foi comunicado em 5-11-2004 (não releva a data do recebimento a 9—vd. acórdãos cit. na nota 5). E, como já analisámos, não se provou o reconhecimento da trespassária E... como arrendatária, reconhecimento que aos RR. competia ter provado como matéria de excepção que é (art. 342º nº2 do CC).
A comunicação para efeitos de preferência no trespasse que o inquilino tencione efectuar não substitui a comunicação que deve ser efectuada em relação ao trespasse que foi celebrado na sequência de o senhorio não ter usado do direito de preferência [12] .
É que esta comunicação tem por fim dar conhecimento do negócio efectuado ao senhorio para que este possa saber realmente quem é que se arroga a nova contraparte na relação locatícia e para ajuizar da regularidade do negócio de transmissão do arrendamento, transmissão que não autorizara.
A falta de comunicação atempada ao senhorio de que foi efectuado o trespasse (com inclusão do direito de arrendamento) faculta-lhe a resolução do contrato de arrendamento, devendo a acção ser proposta contra o arrendatário [13] , como foi, e não contra o trespassário. A acção visa fazer cessar o contrato de arrendamento e a trespassária não é locatária.
Como refere Aragão Seia, op. cit., pág. 697, não sendo comunicado o trespasse, o senhorio pode resolver o contrato em acção proposta contra o arrendatário por ser ineficaz em relação a si a cedência do direito de arrendamento, visto ser alheio à transmissão. E a tal resolução não obsta o trespasse válido (ibidem, p. 690).
Verifica-se o fundamento do art. 64º nº1 al. f) do RAU para a pedida resolução.
6ª Questão: Que, quanto à configuração externa e interna do locado, houve alteração substancial mediante as obras realizadas e há fundamento para resolução pelo art. 64º nº 1 al. d), tendo o tribunal valorado factos não alegados e não provados (v. Conclusão 9ª):
Provou-se sob o ponto de facto nº 20: As obras realizadas no locado envolveram a instalação de um reclamo de grandes dimensões no exterior e o fecho do recuado/alpendre exterior, o que provocou a ampliação da área da loja.
Afigura-se-nos que tais obras, que não se mostram contratualmente autorizadas, constituem para o locado uma alteração substancial, alteração considerável, de monta, no sentido da al. d) do nº1 do art. 64º citado [14] . Através do reclamo e do fecho do recuado/alpendre exterior, com ampliação da área da loja, houve uma alteração significativa da fisionomia da loja e da disposição do seu interior, como se o poder de transformação não pertencesse apenas ao proprietário/senhorio. Mesmo o fecho do dito recuado/alpendre exterior (que testemunhas também chamaram hall) representa uma deterioração considerável, segundo a normalidade das coisas. Tal ingerência na propriedade alheia é evidentemente ilícita.
Só que o efeito pretendido é o despejo. E nesta base temos de ter em conta que a al. d) do nº1 do art. 64º citado se refere a ilícito imputável ao próprio arrendatário, cuja conduta aí prevista é de sancionar com a resolução do contrato de arrendamento [15] .
As obras não foram feitas pelos RR. ou a seu mando, mas sim a cargo de terceiro (a trespassária), nem se verifica comparticipação dos RR. nos termos do art. 497º do CC, pelo que a realização das obras não constitui fundamento do despejo.
A conclusão 9ª improcede.
7ª Questão: Que pela transacção de 17-6-88 só se quis facultar ao réu ali referido a alteração do ramo de negócio e não a qualquer inquilino, não se transferindo tal faculdade para o dito trespassário, pelo que se verifica o fundamento previsto no art. 64º nº 1 al. b) citado (v. Conclusão 10ª):
Da transacção celebrada não resulta o intuitus personae na faculdade de alteração do ramo de negócio [16] ..
É certo que a transacção foi celebrada com determinado réu: não podia ser doutro modo. Mas não se mostra que tal faculdade foi atribuída apenas em atenção à pessoa do réu com quem a transacção foi celebrada. Dali não resulta nenhuma razão que permita concluir que a faculdade de alteração só tinha cabimento, e só esteve no espírito do senhorio, para a posição daquele arrendatário em concreto e que tal não se pudesse aplicar a outrem que nessa posição viesse a suceder. Também não resulta que a alteração só pudesse ocorrer uma vez.
Não demonstrado tal intuitus personae, a faculdade de alteração mantém-se apesar das modificações subjectivas ocorridas na posição do arrendatário [17] .
Competia aos AA. a prova do dito intuitus personae como constitutivo do seu invocado direito referido ao art. 64º nº1 al. b) do RAU (art. 342º nº1 do CC), mas não obtiveram tal prova, pelo que improcede a conclusão 10ª.
Em suma: Em razão da solução dada às questões 2ª e 5ª (falta de comunicação do trespasse em 15 dias ao senhorio e não reconhecimento da trespassária como arrendatária), verifica-se o fundamento de resolução do contrato de arrendamento previsto no artigo 64º nº1 al. f) do RAU.
III- Decisão:
Pelos fundamentos expostos, julga-se a apelação procedente e revoga-se a decisão impugnada, decretando a resolução do contrato de arrendamento, pelo que vão condenados os réus C...e mulher, D....., a entregar aos autores A... e mulher B... a fracção do seu prédio urbano, sob o artigo matricial 2864 da freguesia de Ílhavo, arrendada para exercício do comércio, bem como a pagar aos autores o montante das respectivas rendas até à restituição do locado.
Custas da acção e do recurso pelos réus apelados.
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[1] Assim, acórdãos desta Relação de 19-9-89 (CJ 1989, t. 4, p. 64) e de 23-11-93 (CJ 1993, t. 5, p.42) e Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7ª ed., 2003, p. 678.
[2]Cfr. Ac. STJ de 7-11-95 (CJ/STJ 1995,t. 3, p. 94) e da Rel. Porto de 25-1-83 (ROA 44º, III, p. 655), bem como Mário Frota, Arrend. Urb. Comentado, 1987, p. 140 em nota 6 ao art. 1049º do CC.
[3]Nesse sentido exacto ver Mário Frota, op. cit., loc. cit., e cf. Ac. RP de 23-2-78 in BMJ 276º/319.
[4]Cfr. Ac. STJ de 15-10-96 (Pº 5/96- 1ª sec., sumariado em Aragão Seia, op. cit., pág. 687 e seg. em nota) e Ferrer Correia, in R. O. A. 47, III, p. 819). E conforme Ac RP de 2-7-92 na CJ tomo 4, p. 233, e Aragão Seia, op. cit., p. 688 e 650 s, pode haver trespasse mesmo que o estabelecimento não esteja a ser explorado, por a exploração ainda não se ter iniciado ou ter-se interrompido.
[5]Tal é expressão do ónus da prova em sentido objectivo ou material (cf. Rita Lynce de Faria, A Inversão do Ónus da Prova..., Lex, 2001, p. 10).
[6]Cf. A. Varela, RLJ 116º, p. 346.
[7]A expressão “salvo se...” indicia norma impeditiva (op. cit. na nota 5, p. 31 em nota).
[8]Assim, Ac. STJ de 15-10-96 (BMJ 460º/644) e de 18-3-98 (ADSTA 439º/1008), bem como Rita Lynce de Faria, op. cit., p. 66 e 75.
[9]Em sentido próximo, cf. Rita Lynce de Faria, op. cit., p. 68, nota, citando Leo Rosenberg. Já acima, na modificação à resposta ao quesito 3º, fizemos aplicação deste entendimento.
[10]No mesmo sentido se decidiu no acórdão desta Relação de 17-10-2006, na apelação 1475/06-2ª, com o mesmo relator.
[11] Cfr. Ac. STJ de 24-5-74 in RLJ 108º/277 e da RLx de 23-2-89 in CJ 1989, tomo 1, p. 143.
[12] Cf. Ac RE de 1-7-97 in CJ 1997, tomo 4, p. 265.
[13] Cf. Ac desta Relação de 4-12-74, sumariado no BMJ 242º/363.
[14] Vd. Menezes Cordeiro, in O Direito, 124º, IV, p. 685 ss (maxime p. 701 ss) em anotação ao Acórdão do STJ de 9-4-1992, aí a p. 675 ss.
[15] A ratio legis do dito preceito está na violação contratual—Baptista Machado, Parecer na CJ ano IX, 2, pág. 13.
[16] Como refere Januário Gomes, in Arrendamentos Comerciais, 2ª ed. (remodelada), a cláusula não tem, por natureza, intuitus personae, o qual terá de resultar do próprio contrato
[17] Cfr. Ac. RE de 11-3-99 na CJ 1999, tomo 2, p. 260 e RLx de 9-11-2000 na CJ 2000, tomo 5, p. 90.