Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
| 298/2001.C1 |  |
REGISTO
POSSE
PROPRIEDADE
II- O conflito resolve-se a favor da posse dos RR., porque esta se iniciou antes de efectuado o registo. E assim é porque o art. 1268º nº 1 do CC preceitua que “o possuidor goza da presunção da titularidade do direito, excepto se existir, a favor de outrem, presunção fundada em registo anterior ao início da posse”. Note-se que esse direito é o direito real (não um direito obrigacional), direito real esse a que corresponde o exercício dos poderes de facto em que consiste a dita posse, que pode ser o direito de propriedade e o é no caso dos autos.
III- Logo, contra o registo, funciona a favor dos RR. a presunção de propriedade com base na posse efectiva. E o funcionamento dessa presunção, a partir da efectuada prova da sua base (exercício dos actos de posse efectiva correspondentes ao direito de propriedade desde antes do dito registo), dispensa os RR. da prova directa da propriedade (ex vi do art. 350º nº 1 do CC). Os AA. só teriam obstado ao funcionamento daquele preceito a favor dos réus, se tivessem obstado à prova da posse efectiva dos RR. ou tivessem ilidido aquela presunção legal de propriedade de que os réus beneficiam: nada disso conseguiram.
I- Relatório:
Autores: A... e B... .
Interveniente principal activa: C... .
Réus: D... e E... .
Os autores alegam serem donos e legítimos possuidores de um prédio, constituído por casa para habitação e logradouros, sito em Parceiros, que adquiriram por compra a C....., em 1994. Invocam ainda a aquisição originária do mesmo, por usucapião.
O logradouro do referido prédio tem a área de 824 m2; entretanto, os réus, sem conhecimento e sem autorização dos autores, ocuparam cerca de 448 m2 do referido logradouro e construíram um muro que passou a dividir o mesmo em duas parcelas, separando a área que ocuparam da restante.
Ao adquirir o prédio, os autores foram determinados pela área dos logradouros, dado que a autora pretendia fazer cultura caseira e o autor exercer a sua actividade de mecânico; a impossibilidade de o fazerem acarretou prejuízos.
Apesar de ocuparem ilegitimamente a referida parcela e tendo sido interpelados para a deixarem livre e desocupada, os réus nada fizeram.
Os autores pedem que sejam declarados donos e legítimos possuidores do prédio mencionado no artigo 1º da petição inicial e que os réus sejam condenados: a reconhecer os autores como donos e possuidores do já mencionado prédio e dos respectivos logradouros, com a área mencionada, e a deixar livre e desocupada a parcela dos logradouros dos autores; a abster-se no futuro da prática de qualquer acto que impeça ou diminua o gozo, por parte dos autores, do seu direito de propriedade e posse do dito logradouro; a indemnizar os autores pelos prejuízos sofridos no montante de 100.000$00 (correspondente a € 498,80) e ainda a pagar aos autores, mensalmente, 30.000$00 (correspondente a € 149,64), enquanto não deixarem livre e desocupado o logradouro.
Convidados, os AA. apresentaram nova petição a fls. 93 ss em aperfeiçoamento do alegado.
Contestando, os réus impugnam a matéria alegada pelos autores, refutando que os mesmos sejam donos do prédio que identificam. Confirmam que os mesmos adquiriram esse prédio à chamada C..... e invocam a nulidade da venda, por consubstanciar a venda de bem alheio: o prédio em causa foi adquirido em 1978 pelo falecido padrasto da chamada C..... e de F....., mãe do réu; o prédio foi dividido em duas partes, em 1981, ficando a pertencer a C..... uma parte, onde existia um barracão que esta transformou em casa de habitação, e a parte reivindicada—com 448 m2—ficou pertença da sua irmã F..... (mãe do R. D.....), passando cada uma a tratar da sua parte; apesar disso, para que a C..... pudesse edificar a sua casa, o padrasto assinou um documento denominado contrato promessa de compra e venda, onde alega a doação do terreno com 896 m2 – que é nula por falta de forma e porque nela não intervém a sua mulher.
Mais alegam os réus:
Nenhum problema existiu até que a C....., em 1994, procedeu a escritura de justificação de posse, onde declarou ser dona e possuidora do prédio, incluindo a parte destinada a sua irmã F...... No entanto, a C..... nunca exerceu actos de posse sobre a parcela de sua irmã; e foi entretanto concretizada a divisão física das parcelas através da construção dos muros.
Os autores tinham conhecimento de toda esta situação.
Na eventualidade de não se julgar a acção improcedente, deve o réu ser ressarcido dos valores despendidos em benfeitorias que, de boa fé, realizou na parcela em disputa.
Concluem defendendo que as excepções devem ser julgadas procedentes, considerando-se a escritura de justificação da posse nula e, consequentemente, a escritura de compra e venda junta com a petição inicial, com as legais consequências, sempre a acção ser julgada improcedente, e, caso assim se não entenda, a reconvenção ser julgada procedente, por provada, condenando-se os autores, reconvindos, a pagar aos reconvintes a quantia de 3.615.000$00 (correspondente a € 18.031,54).
Foi deferida a intervenção principal de C....., como associada dos autores.
A fls. 103 os réus reformularam o seu articulado face ao aperfeiçoamento da petição.
Os autores vieram responder, refutando no essencial os factos alegados pelos réus e impugnando os pressupostos da reconvenção. Reafirmam os termos do pedido inicial e defendem a improcedência da reconvenção.
A chamada apresentou articulado, onde afirma que lhe foi doado verbalmente o terreno a que se reportam os autos e onde construiu a casa que vendeu aos autores e que os réus sempre reconheceram que o prédio urbano, as benfeitorias aí existentes e os logradouros do prédio rústico doado eram propriedade da chamada. Impugna os factos alegados pelos réus e conclui afirmando que a acção deve proceder e a reconvenção improceder.
Foi elaborado despacho saneador, consignados os factos assentes e organizada a base instrutória. Mediante julgamento, a base instrutória foi respondida, sem reclamação.
Foi proferida sentença aos 8-9-2006 a fls. 300/310 que decidiu:
a)- Julgar a acção parcialmente procedente, pelo que:
--declarou os autores donos e legítimos possuidores do prédio urbano composto por casa de meia cave para arrecadações, rés-do-chão para habitação e logradouro, com a área coberta de 72 m2 e com a área descoberta de 824 m2, situado em Parceiros, concelho de Leiria, confrontando do norte com António Joaquim Rosa, do sul com Júlio dos Santos e Silva, de nascente com Joaquim Domingues e de poente com Adelino dos Santos Serrador e outros, inscrito na matriz sob o artigo 701 e descrito no registo predial sob o n.º 1049/940718;
--condenou os réus a reconhecer os autores como donos e possuidores do já mencionado prédio e dos respectivos logradouros, com a área de 824 m2 e a deixar livre e desocupada a parcela dos logradouros dos autores, de forma a deixar estes livres e desocupados;
-- condenou os réus a abster-se no futuro da prática de qualquer acto que impeça ou diminua o gozo, por parte dos autores, do seu direito de propriedade e posse do dito logradouro [supõe-se incluído o de 448 m2 ocupado pelos RR].
b)- Absolver os réus do pedido em relação ao remanescente reclamado pelos autores, na parte em que pedem o pagamento de indemnizações.
c)- Julgar parcialmente procedente a reconvenção, condenando os autores a pagar aos réus, a título de satisfação por benfeitorias referentes ao poço e emanilhamento de águas, a quantia de € 2.600,00 (dois mil e seiscentos euros).
d)- Absolver os autores do pedido relativamente ao remanescente pretendido pelos réus a título de satisfação por benfeitorias.
Inconformados recorrem os RR, apresentando a sua alegação 29 “conclusões” conforme consta de fls. 328 ss, que devido à sua desmesurada e inútil extensão se dão aqui por reproduzidas.
Impugnando a decisão de facto, os apelantes pretendem a alteração da resposta ao quesito 5º de provado para não provado, face às respostas aos quesitos 15 a 18 e 20, porquanto se provou, além do mais, que C..... veio a edificar a casa na parte que lhe foi destinada..., bem como face ao provado K) e L) e à resposta ao quesito 27º. E pretendem a alteração das respostas aos quesitos 23º e 24º de provado para não provado, face ao contrato-promessa de 28-2-91 e por se ter provado que ficaria para F..... a parcela em causa, aquando da divisão do prédio em duas partes em 1981.
De direito, os apelantes pretendem em suma (como sintetizam a fl. 332) que: 1º A parcela de terreno com a área de 448 m2 do logradouro do art. 701 deve ser considerada na posse e propriedade do RR; 2º Todas as benfeitorias efectuadas pelos RR devem ser consideradas como é pedido na reconvenção.
Não houve contra-alegação.
Correram os vistos legais.
Nada obsta ao conhecimento do objecto do recurso.
II- Fundamentos:
De facto:
Vêm julgados provados os seguintes factos:
1. Na 1ª Conservatória do Registo Predial de Leiria encontra-se descrito, sob o n.º 1049/940718, o seguinte prédio: casa de meia cave para arrecadações, r/c e logradouro; confrontações: norte, António Joaquim Rosa, nascente, Joaquim Domingues, poente, Adelino dos Santos Serrador e outros, sul, Júlio dos Santos e Silva; situado em Parceiros, com a área coberta de 72 m2 e área descoberta de 824 m2, com o valor tributável de 172.972$00, inscrito na matriz sob o artigo 701, tudo conforme certidão de registo predial que faz fls. 42 e seguintes, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido – alínea A) da especificação.
2. Relativamente a este prédio urbano, mostra-se inscrita sob a cota G19950123051, Ap. 51, de 1995/01/23, a aquisição a favor dos autores, A..... e B....., por compra a C..... – alínea B) da especificação.
3. Em 14 de Dezembro de 1994, foi outorgada, no 2° Cartório Notarial de Leiria, escritura de compra e venda relativamente a esse prédio, conforme teor da certidão de fls. 6 e 7, na qual foram intervenientes C....., na qualidade de primeira outorgante e A....., como segundo outorgante – alínea C) da especificação.
4. Na aludida escritura foi declarado pela primeira outorgante que, pelo preço de oito mil contos que já recebera, vendia ao segundo outorgante, livre de qualquer ónus ou encargo, o imóvel supra aludido, declarando o segundo outorgante aceitar a venda nos termos exarados – alínea D) da especificação.
5. No dia 9 de Maio de 1994, no 2º Cartório Notarial de Leiria, C..... outorgou escritura de justificação, aí afirmando ser dona e possuidora, com exclusão de outrem, do prédio urbano composto de meia cave com mau acesso para arrecadações, rés-do-chão com a área de 72 metros quadrados e logradouro com a área de 824 metros quadrados, a confrontar do norte com António Joaquim Rosa, nascente com Joaquim Domingues, poente com Adelino dos Santos Serrador e outros e sul com Júlio dos Santos e Silva, inscrito na matriz em seu nome sob o artigo 701, omisso na Conservatória do Registo Predial de Leiria, tudo conforme certidão que faz fls. 29 e seguintes, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido – alínea E) da especificação.
6. Justificou a aquisição por usucapião, afirmando que há mais de vinte anos, sem interrupção, vem possuindo o prédio, ostensivamente e sem oposição de ninguém, na convicção de ser ela a única dona, desfrutando o imóvel, pagando os impostos e praticando os actos normais de conservação e de defesa da propriedade – alínea F) da especificação.
7. No dia 28 de Fevereiro de 1991, C..... e o réu D.....outorgaram o escrito cuja cópia faz fls. 33 e 34 e que denominaram “Contrato-Promessa de Compra e Venda”, dando-se aqui por reproduzido o respectivo teor – alínea G) da especificação.
8. Aí, a C..... afirma-se dona e legítima possuidora de um prédio urbano de 1/2 cave para arrecadações, rés-do-chão para habitação e logradouros, inscrito na matriz sob o artigo 701 e declara prometer vender ao D..... uma parcela de terreno, com a área de 448 m2 (quatrocentos e quarenta e oito metros quadrados) a destacar dos logradouros do supracitado prédio urbano – alínea H) da especificação.
9. Mais declara que a parcela de terreno prometida vender se situa a nascente do prédio urbano, ficando com 26,35 metros de comprimento e 17 metros de largura – alínea I) da especificação.
10. Consigna ainda que o preço de venda é de duzentos mil escudos, tendo o mesmo sido pago “mediante a construção pelo promitente-comprador de um muro junto da estrema comum às duas parcelas em que ficam divididos os logradouros do prédio urbano, com o comprimento de 17 metros, bem como de um outro muro, com o comprimento de 14 metros também construído pelo segundo outorgante junto da estrema do lado sul da parcela dos logradouros que continua a pertencer à primeira outorgante” – alínea J) da especificação.
11. Os réus ocupam uma parcela de terreno com cerca de 448 (quatrocentos e quarenta e oito) metros quadrados, no logradouro do prédio inscrito na matriz sob o artigo 701 – alínea K) da especificação.
12. Aí procederam à construção de um muro a dividir o mencionado logradouro, separando a parcela que ocupam da parte remanescente – alínea L).
13. No dia 13 de Abril de 1981, Júlio dos Santos e Silva subscreveu o escrito cuja cópia faz fls. 27 e que denominou “Promessa de Compra e Venda”, dando-se aqui por reproduzido o respectivo teor – alínea M) da especificação.
14. Aí, Júlio dos Santos e Silva declara ter recebido de C..... a quantia de 220.000$00, “que é o preço por que prometo vender-lhe um barracão com seu logradouro, ocupando tudo uma área de 896 m2”, sito em Casal das Lavegadas, a confrontar do norte com António Joaquim Rosa, nascente com Joaquim Domingues, poente com Adelino dos Santos Serrador e outros e sul com Júlio dos Santos e Silva, então omisso na matriz mas requerida a inscrição – alínea N) da especificação.
15. Os autores, desde 1994, ininterruptamente, vêm usando o prédio descrito sob o n.º 1049/940718 na 1ª Conservatória do Registo Predial de Leiria, com excepção da parcela ocupada pelos réus, retirando do mesmo todas as suas utilidades e usando-o para os fins que pode proporcionar – resposta ao quesito 1º.
16. Fazendo-o à vista de toda a gente, sem qualquer oposição, convencidos de exercerem um direito próprio – respostas aos quesitos 3º e 4º.
17. Ao comprarem o prédio, os autores consideraram a área de 824 (oitocentos e vinte e quatro) metros quadrados, relativamente ao logradouro – resposta ao quesito 5º.
18. O autor é mecânico – resposta ao quesito 8º.
19. Em finais de 1978, princípios de 1979, Júlio dos Santos e Silva comprou o prédio correspondente ao que agora se acha descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Leiria sob o n.º 1049/940718 e inscrito na matriz sob o artigo 701 – resposta ao quesito 11º.
20. No prédio, o Júlio dos Santos e Silva construiu um barracão para guarda de alfaias agrícolas e utilidades – resposta ao quesito 12º.
21. Como C..... tencionasse construir a sua casa de habitação e não possuísse terreno, o Júlio e esposa decidiram permitir que a mesma C..... levasse a cabo a construção em parte do prédio, destinando uma outra parte a F..... – respostas aos quesitos 13º e 14º.
22. O prédio, por isso, foi dividido, em 1981, em duas partes, destinando-se uma das partes, aquela onde se encontrava o barracão, a C..... e destinando-se a parte restante a F....., sendo esta a que é agora ocupada pelos réus – respostas aos quesitos 15º, 16º, 17º e 18º.
23. Na parte que lhe foi destinada, a C..... veio a edificar a casa de habitação e cómodos – resposta ao quesito 20º.
24. Pelo menos desde Fevereiro de 1991, o réu vem utilizando o terreno em discussão nos autos e que é ocupado pelos réus, fazendo-o ininterruptamente, à vista de toda a gente, na convicção de exercer um direito próprio – respostas aos quesitos 23º e 24º.
25. Júlio dos Santos e Silva assinou o documento cuja cópia faz fls. 27 para permitir à C..... a edificação da habitação, face às exigências da Câmara Municipal de Leiria – resposta ao quesito 25º.
26. Os autores, na data em que celebraram com C..... a escritura de compra e venda, conheciam a existência dos muros e do portão, relativamente à parcela de terreno ocupada pelos réus – resposta ao quesito 27º.
27. O réu procedeu à construção de dois muros delimitadores das parcelas – resposta ao quesito 28º.
28. O custo de tais muros, considerando materiais e mão-de-obra e incluindo fundações, ascende a cerca de € 930,00 (novecentos e trinta euros) – resposta ao quesito 29º.
29. Mandou construir um poço cujo custo de material e mão-de-obra ascende a cerca de € 2.000,00 (dois mil euros) – resposta ao quesito 30º.
30. Procedeu ao emanilhamento das águas existentes na parte do prédio em discussão nos autos, cujo custo de material e mão-de-obra ascende a cerca de € 600,00 (seiscentos euros) – resposta ao quesito 31º.
31. Levou a cabo um aterro nessa parcela, alterando a cota da mesma – resposta ao quesito 32º.
32. Com esse procedimento endireitou o terreno, enchendo-lhe as covas – resposta ao quesito 33º.
33. O custo de tal trabalho ascende a cerca de € 3.200,00 (três mil e duzentos euros) – resposta ao quesito 34º.
34. Colocou um portão metálico, com 5 (cinco) metros e 40 (quarenta) centímetros de largura – resposta ao quesito 35º.
35. Ascendendo o respectivo valor a cerca de € 1.000,00 (mil euros) – resposta ao quesito 36º.
36. O réu edificou na parcela de terreno em discussão um barracão para guarda de alfaias e curral, com o valor de cerca de € 1.500,00 (mil e quinhentos euros) – resposta ao quesito 40º.
37. Circundou a parcela em discussão com um muro, alteando os muros divisórios em mais dois metros – respostas aos quesitos 41º e 42º.
38. A edificação e acrescento dos muros têm um custo de material e mão-de-obra que ascende a cerca de € 1.840,00 (mil oitocentos e quarenta euros) – resposta ao quesito 43º.
Sobre a impugnação da decisão de facto:
A decisão da matéria de facto quanto às respostas dadas aos quesitos 5, 23 e 24 não nos merecem qualquer censura, mostrando-se correcta à face da prova produzida, suficientemente motivada e em harmonia com os preceitos que regem o julgamento da matéria de facto.
Nada há pois a modificar nessa parte.
De direito:
A sentença baseou a decisão de procedência da acção na presunção registal do art. 7º do CRP, presunção essa não ilidida.
Entendem porém os recorrentes que a parcela de terreno com a área de 448 m2 do logradouro do art. 701 (parcela ocupada pelos RR) deve ser considerada na posse e propriedade do RR.
Vejamos, em resumo, primeiramente a situação factual apurada.
Em 1978/79, Júlio (padrasto das irmãs C..... eF.....) comprou o prédio 701 descrito no registo sob o nº 1049/940718. Júlio e mulher autorizaram que C..... construísse em parte do prédio (na qual se situava um barracão depois transformado na casa de habitação de C.....) e, para isso, em 1981:
- dividiram o logradouro com 896 m2 em 2 partes: uma para C....., outra com 448 m2 paraF..... (mãe do R. D.....);
- assinou o contrato-promessa de 13-4-81 em que diz ter recebido 220 contos de C..... de preço da venda prometida do barracão com o seu logradouro, tudo ocupando área de 896 m2 (72 + 824) face às exigências da Câmara (doc fl. 27), i. é, para que a Câmara permitisse a construção, entende-se. A parte destinada aF..... passou a ser ocupada pelo R. seu filho desde 1991. Em 28-2-91, C....., dizendo-se dona do 701, prometeu vender ao R. por 200 contos 448 m2 destacados do logradouro e os RR. passaram a ocupar essa parcela até hoje, onde já antes haviam construído muros delimitadores.
Sucede que em 9-5-94 C..... celebrou escritura de justificação sobre todo o prédio 701 (72 + 824 m2), invocando a posse de 20 anos, pelo que o teria adquirido por usucapião. E em 14-12-94 celebrou-se escritura em que C..... vende ao A. o 701, passando os AA. a ocupar o 701, mas com excepção da parcela de 448 m2 ocupada pelos RR. E em 23-1-95 foi inscrita no registo a aquisição do 701 a favor dos AA. com base no “facto” justificado.
Quid juris?
a) Do provado não resulta que os AA. tenham adquirido a propriedade da parte especificada em causa, de 448 m2, ocupada pelos RR, pois que nunca sobre esta os AA, ou sua antecessora C..... (recuando até ao antecessor comum Júlio), exerceram a posse efectiva.
Aparentemente, surgem como contraditórias no seu significado a divisão do logradouro em 2 partes de que uma com 448 m2 foi atribuída àF..... mãe do R., R. que a passou a possuir como sendo sua desde 1991 aí fazendo obras como a construção de muros para demarcação e, por outro lado, a celebração e assinatura de contrato-promessa de 13-4-81 em que Júlio diz ter recebido 220 contos de C..... de preço da venda prometida do barracão com o seu logradouro, tudo ocupando área de 896 m2 (72 + 824), pois que nesta área está incluída aquela parcela de 448 m2. Só que se provou também que este contrato-promessa foi elaborado face às exigências da Câmara (doc fl. 27), i. é, para que a Câmara permitisse a construção por C....., logo sendo algo formal e visando efeitos administrativos, sem relevância para destruir o que substancialmente resulta do restante provado em termos de posse efectiva desde 1991 e com animus de proprietário por parte do réu, sucessor deF......
Embora a lei pretenda a harmonização, nem sempre a realidade registal coincide com a realidade substantiva e o direito substantivo. Daí a admissão legal da ilisão da presunção do art. 7º do CRP.
As partes aceitam que—registalmente—há uma parcela de 448 m2 que está integrada na inscrição a favor dos AA. e que é a parcela ocupada pelos RR.
Mas—substancialmente— verifica-se que tal parcela nunca esteve na posse efectiva dos AA., sim na dos RR. E esta posse iniciou-se em 1991, início que é anterior ao registo de 23-1-95.
Há conflito entre a presunção de propriedade a favor dos AA. derivada do registo (art. 7º) e a presunção de propriedade a favor dos RR. derivada da posse (art. 1268º nº1 do CC). Por este preceito, não só da posse dos RR. se presume a sua propriedade sobre a parcela de 448 m2 que têm ocupado, como também se resolve o conflito entre as ditas presunções.
O conflito resolve-se a favor da posse dos RR., porque esta se iniciou antes de efectuado o registo. E assim é porque o art. 1268º nº 1 do CC preceitua que “o possuidor goza da presunção da titularidade do direito, excepto se existir, a favor de outrem, presunção fundada em registo anterior ao início da posse”. Note-se que esse direito é o direito real (não um direito obrigacional), direito real esse a que corresponde o exercício dos poderes de facto em que consiste a dita posse, que pode ser o direito de propriedade e o é no caso dos autos (1 ).
Logo, contra o registo, funciona a favor dos RR. a presunção de propriedade com base na posse efectiva. E o funcionamento dessa presunção, a partir da efectuada prova da sua base (exercício dos actos de posse efectiva correspondentes ao direito de propriedade desde antes do dito registo), dispensa os RR. da prova directa da propriedade (ex vi do art. 350º nº 1 do CC) (2 ). Os AA. só teriam obstado ao funcionamento daquele preceito a favor dos réus, se tivessem obstado à prova da posse efectiva dos RR. ou tivessem ilidido aquela presunção legal de propriedade de que os réus beneficiam: nada disso conseguiram.
Convém ter-se presente que o antecessor comum, Júlio, havia dividido o(s) logradouro(s) em duas partes iguais (que sabemos serem de 448 m2 cada uma) e destinado uma das partes à antecessora dos AA. e a outra à antecessora dos RR. E não se provou o exercício de qualquer posse sobre a parcela que os RR. ocupam, por parte da antecessora dos AA. ou por parte destes. Pelo contrário, provou-se a posse exclusiva dos RR. sobre a parcela que ocupam, em termos correspondentes ao direito que invocam. Esta posse iniciou-se antes de efectuado o registo que lhe vem contraposto e do qual os AA. se pretendem prevalecer e, por essa razão e por os AA. não terem provado a aquisição dalgum direito real de propriedade sobre a parcela, os RR. beneficiam da presunção do art. 1268º nº 1.
b) Explicámos que pelo provado os RR. têm exercido a posse efectiva correspondente ao direito de propriedade sobre a dita parcela de 448 m2, mas deve enfrentar-se neste raciocínio o que a tal parece obstar no provado sob os pontos nºs 7 a 10: «No dia 28 de Fevereiro de 1991, C..... e o réu D.....outorgaram o escrito cuja cópia faz fls. 33 e 34 e que denominaram “Contrato-Promessa de Compra e Venda”, dando-se aqui por reproduzido o respectivo teor. Aí, a C..... afirma-se dona e legítima possuidora de um prédio urbano de 1/2 cave para arrecadações, rés-do-chão para habitação e logradouros, inscrito na matriz sob o artigo 701 e declara prometer vender ao D..... uma parcela de terreno, com a área de 448 m2 (quatrocentos e quarenta e oito metros quadrados) a destacar dos logradouros do supracitado prédio urbano. Mais declara que a parcela de terreno prometida vender se situa a nascente do prédio urbano, ficando com 26,35 metros de comprimento e 17 metros de largura. Consigna ainda que o preço de venda é de duzentos mil escudos, tendo o mesmo sido pago “mediante a construção pelo promitente-comprador de um muro junto da estrema comum às duas parcelas em que ficam divididos os logradouros do prédio urbano, com o comprimento de 17 metros, bem como de um outro muro, com o comprimento de 14 metros também construído pelo segundo outorgante junto da estrema do lado sul da parcela dos logradouros que continua a pertencer à primeira outorgante”».
Ou seja: afirmando-se o réu promitente-comprador da dita parcela de 448 m2 à C..... que se arrogou dona, não estará aí implicada a posse efectiva da C..... (antecessora dos AA) sobre tal parcela e implicado o reconhecimento do réu de não exercer a posse efectiva, correspondente ao direito de propriedade sobre a parcela? Não estará assim postergada a base da presunção do art. 1268º nº1?
Entendemos que não, face à totalidade do provado.
É que não consta terem os réus perdido a posse efectiva por virtude do contrato-promessa, entendida a posse composta por corpus e animus. O provado não mostra que mediante esse contrato os réus se tenham demitido do corpus ou do animus possidendi e bastaria a perda dum desses elementos para haver perda da sua posse. Que o provado o não mostra e mostra o contrário, vê-se por exemplo do provado 24: Pelo menos desde Fevereiro de 1991, o réu vem utilizando o terreno em discussão nos autos e que é ocupado pelos réus, fazendo-o ininterruptamente, à vista de toda a gente, na convicção de exercer um direito próprio. E conforme provado 10, já antes desse contrato os réus exerciam a posse correspondente ao direito de propriedade pois que haviam levantado dois muros de demarcação da parcela que têm ocupado.
Certo é que afirmar-se C..... como dona nesse contrato não constitui acto de posse, pois que não é acto material de aproveitamento exercido sobre a coisa (a parcela), mas apenas uma afirmação verbal a respeito da coisa.
Mas perguntar-se-á por que razão o réu prometeu comprar a parcela de que se afirma dono sem constar celebrado o contrato definitivo de compra e venda e por que razão o preço convencionado não tem de ser pago dado que logo se convencionou a compensação com o valor dos muros construídos pelo réu. Isto é estranho e aberrante até porque, se realmente C..... quisesse vender a parcela ao réu e este quisesse comprá-la, os muros ficariam a pertencer a quem os construiu (o réu) e portanto aquela não tinha de pagar a sua construção (para mais por inteiro), e acrescendo que o réu prosseguiu na posse da parcela pelo que o pagamento dos muros nem se justifica por uma hipotética posse temporária daquela sobre a parcela até à prometida venda.
As razões possíveis são várias (vejam-se as três situações hipotéticas conexas com acessão, descritas por Durval Ferreira, in Posse e Usucapião, 2ª ed., a pág. 224-225, às quais se poderiam acrescentar outras: a de simulação, ou absoluta porque as partes não queriam realmente celebrar algum negócio, ou relativa, porque as partes queriam realmente celebrar um outro negócio dissimulado (3 ); ou a de reserva mental...), mas as partes foram parcas na alegação e do provado nada resulta a esse respeito.
Todavia, o contrato-promessa confere direitos aos respectivos contratantes e ainda não se mostra extinto, está provado, de modo que não se pode pura e simplesmente ignorá-lo.
Cabe pois tecer aqui duas espécies de considerações.
Por um lado, o direito real prevalece sobre o direito obrigacional, de crédito (4 ).
Por outro lado, tendo a posse dos réus sido iniciada antes do contrato promessa (vd. o que acima dissemos sobre a construção dos muros delimitadores) a declaração contratual do réu surge como PROTESTATIO FACTA CONTRARIA, que como é sabido é irrelevante: a actuação voluntária de possuidor não é descaracterizada pelo facto de o agente produzir meras afirmações em contrário; o comportamento concludente (traduzido na actuação sobre a coisa) não é prejudicado pela declaração de sinal contrário, para efeitos contratuais ou de posse (5 ).
Deste modo, em matéria de funcionamento da presunção legal do direito de propriedade a partir da posse nos termos do artigo 1268º do Código Civil, é irrelevante, só por si, o facto de após o início dessa posse ter o possuidor declarado comprar a outrem o prédio possuído.
De resto, a solução que se alcança não se afasta muito, em termos práticos e finais, da que resultaria da celebração voluntária do contrato prometido ou da execução específica da promessa: também da compra e venda resultaria por regra a transferência do direito de propriedade da vendedora para os réus, estando aliás já extinta a obrigação de pagar o preço acordado, e sem que se mostre terem os AA. algum direito oponível aos réus.
c) À data da escritura de 9-5-94 já os RR. beneficiavam da posse exercida desde há vários anos sobre a disputada parcela e, conforme o provado, não consta terem os AA. exercido alguma posse efectiva sobre essa parcela que os RR. têm ocupado, pelo que a justificação notarial (que é negócio jurídico unilateral) enferma de nulidade na parte da dita parcela de 448 m2 por desconformidade entre o declarado e o real (falsidade intelectual), o que consequencia a nulidade da venda de 14-12-94 nessa parte (nulidade parcial), por falta de legitimidade do vendedor para a realizar (art. 892º-1ª parte do CC).
Nessa medida devem proceder as excepções de nulidade dos ditos negócios (justificação notarial e contrato de compra e venda). E porque a nulidade foi invocada a título de excepção e não foi feita valer em termos de pedido, não tem de se curar, nesta acção e recurso, da repercussão desse vício no registo de 23-1-95 (a que se refere a descrição predial com excesso de área em 448 m2) ou da possibilidade de redução dos ditos negócios nos termos do art. 292º do CC. Isto só em nova e subsequente acção poderá ser discutido e decidido, se algum dos interessados o pretender, perante a eventual persistência do litígio nesses pontos.
Assim, com a procedência das excepções de nulidade (parcial), a acção, quanto ao reconhecimento de propriedade dos AA., só procede em parte, implicando a revogação parcial da sentença. Onde nesta se declarou que os autores são donos e legítimos possuidores do prédio... com a área descoberta de 824 m2, ou se referem logradouros com a área de 824 m2, tais referências à área de 824 m2 (pois que 448+ 448- 72= 824) devem substituir-se por 448 m2, pois que, além da área coberta de 72 m2 pertença dos AA., há duas parcelas iguais, de áreas descobertas, ditos logradouros, de 448 m2 cada, pertencendo uma destas parcelas aos AA. e a outra aos RR.
Quanto ao pedido de restituição, a acção improcede. O pedido de indemnização já improcedera e não foi objecto de recurso. O conhecimento do pedido reconvencional fica prejudicado porque este é subsidiário da procedência das excepções na parte relativa à parcela ocupada pelos réus (na qual foram realizadas as benfeitorias), devendo nessa parte ser também revogada a sentença.
III- Decisão:
Pelos fundamentos expostos, julga-se a apelação totalmente procedente (quanto à pretensão principal, relativa às excepções) e, por via de consequência, mantendo-se o decidido sob as al. b) e d) da parte decisória da sentença, altera-se o aí decidido sob a al. a) e revoga-se o da al. c) nestes termos:
Quanto à al. a), declaram-se os autores donos e legítimos possuidores do prédio urbano composto por casa de meia cave para arrecadações, rés-do-chão para habitação e logradouro, com a área coberta de 72 m2 e com a área descoberta de 448 m2 (parte não ocupada pelos réus), situado em Parceiros, concelho de Leiria, confrontando do norte com António Joaquim Rosa, do sul com Júlio dos Santos e Silva, de nascente com Joaquim Domingues e de poente com Adelino dos Santos Serrador e outros, inscrito na matriz sob o artigo 701 e descrito no registo predial sob o n.º 1049/940718;
Ainda quanto à al. a), vão os réus condenados a reconhecer os autores como donos e possuidores do já mencionado prédio e do respectivo logradouro, este com aquela área de 448 m2, e absolvem-se os RR. da parte restante;
Quanto à al. c), revoga-se a sentença, absolvendo-se nessa parte os autores reconvindos.
Custas da acção pelos AA. e pelos RR. na proporção do vencido e custas do recurso pelos apelados.
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(1) Cfr. a anotação de P. Lima e A. Varela, no CC Anot., sob esse artigo.
(2) Cfr. op. cit., loc. cit.
(3) Em qualquer caso restaria apurar o intuito de prejudicar terceiros.
(4) Cf. C. A. Mota Pinto, Direitos Reais, lições segundo A. Moreira e C. Fraga, 1976, p. 61-62.
(5) Neste sentido, A. Menezes Cordeiro, A Posse—Perspectivas Dogmáticas..., 1997, pág. 62-63, que aponta como exemplo doutrinário o do ladrão que declara não querer ser (ou que não é) possuidor. Vd. também Manuel de Andrade, Noções..., 1979, p. 242 nota 2.