| 160/25.8T8PNI.C1 |  |
COMISSÃO
CONCLUSÃO DO CONTRATO
II. Ou seja, o art. 19º, nº 1, estabelece apenas o vencimento antecipado da remuneração no caso de o vendedor e o interessado celebrarem um contrato-promessa e o contrato de mediação prever o pagamento da remuneração logo nessa fase, na expectativa de que, em condições normais e com grande probabilidade, ao contrato-promessa se seguirá a celebração do contrato prometido, daqui não resultando que se tenha constituído o direito da mediadora à remuneração, o qual continua dependente da conclusão e perfeição do negócio definitivo;
(Sumário elaborado pelo Relator)
1. A... - Soc. Comercial e Imobiliária, Unipessoal, Lda., com sede em ..., propôs acção declarativa contra B..., Soc. Mediação Imobiliária, Lda., com sede na ..., peticionando a condenação da ré a devolver-lhe a quantia de 29.212,50 €, acrescida dos respectivos juros legais desde a data da interpelação a 6.10.2024, até efectivo pagamento.
Alegou, em síntese, ter celebrado um contrato de mediação imobiliária sem exclusividade com a ré, mediante o qual esta se obrigou a procurar-lhe destinatário para a realização de negócio jurídico de compra e venda de imóvel seu e, em contrapartida, obrigou-se ao pagamento da respectiva remuneração, a ser efectuado em duas tranches de 50% cada, uma com a celebração do contrato-promessa de compra e venda (CPCV) e outra com a celebração da escritura de compra e venda. No âmbito deste contrato a ré angariou destinatário para o negócio, tendo sido outorgado CPCV e tendo esta recebido 50% do valor da remuneração acordada. Sucede que o negócio definitivo acabou por não se concretizar e a ré não devolveu a quantia recebida.
A ré contestou, alegando, em suma, que o pagamento da remuneração acordada era devido em dois momentos, 50% com a assinatura do contrato-promessa e os remanescentes 50% aquando da celebração do contrato definitivo. Tendo sido celebrado CPCV, a quantia recebida era-lhe devida como remuneração dos seus serviços.
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A final foi proferida sentença que julgou a acção procedente, e, em consequência, condenou a R. a pagar à A. a quantia de 29.212,50 €, acrescida de juros legais à taxa de juro comercial, desde 06.10.2024 até integral pagamento.
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2. A R. recorreu, concluindo que:
(…)
3. A A. contra-alegou, formulando as seguintes conclusões:
(…)
II - Factos Provados
1. Em 05.06.2023, encontrava-se registada a favor da A., pela AP. 8 de 2005/10/07, a aquisição do prédio misto composto por parcela de terreno para construção e cultura arvense de regadio, sito em ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...22 da freguesia ....
2. A Ré é uma sociedade comercial que se dedica à Mediação imobiliária, administração de imóveis por conta de outrem, administração de condomínios, gestão de arrendamentos, compra e venda de bens imóveis e revenda dos mesmos, aconselhamento bancário, angariação financeira, avaliação de imóveis, consultoria.
3. No exercício da sua actividade, no dia 17 de Setembro de 2022, a Ré, através da sua angariadora imobiliária AA, comprometeu-se a procurar destinatário para a venda do prédio identificado em 1., pelo preço de €980.000,00, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre o negócio pretendido e características do respectivo imóvel.
4. Em contrapartida, a A. comprometeu-se a pagar à R., a título de remuneração, 5% do valor da venda, acrescida de IVA à taxa legal de 23%.
5. Acordaram ainda as partes que a remuneração era devida pela conclusão do negócio visado e seria paga em duas tranches de 50% do valor total acordado, a primeira aquando da assinatura do contrato-promessa de compra e venda e a segunda com a assinatura da escritura pública de compra e venda.
6. Em 21 de Junho de 2023 foi celebrado entre a Autora e os Promitentes Compradores encontrados pela Ré, um contrato-promessa de compra e venda do referido imóvel pelo valor de €950.000,00.
7. Nessa ocasião, a Autora entregou à Ré o valor de €29.212,50, a título de adiantamento da comissão acordada, correspondendo a 50% da mesma.
8. O negócio de compra e venda não se veio a realizar, tendo a A. devolvido por inteiro o valor recebido a título de sinal aquando do CPCV em 24 de Agosto de 2024.
9. Em face da não concretização da venda do imóvel referido em 1., a Autora interpelou a Ré em 6 de Outubro de 2024, informando-a do ocorrido em 8. e solicitando a devolução do valor de €29.212,50, referente ao adiantamento recebido da comissão devida pela concretização do negócio definitivo.
III - Do Direito
1. Uma vez que o âmbito objectivo dos recursos é delimitado pelas conclusões apresentadas pelos recorrentes (arts. 635º, nº 4, e 639º, do NCPC), apreciaremos, apenas, as questões que ali foram enunciadas.
Nesta conformidade, as questões a resolver são as seguintes.
(…)
- Não se tendo concluído o negócio definitivo, se a A. tem direito a reaver da R. o pagamento que efectuou correspondente a 50% do valor acordado a título de remuneração pelos serviços de mediação imobiliária prestados por esta.
2.
(…)
3. Na fundamentação jurídica da sentença recorrida considerou-se que as partes haviam celebrado um contrato de mediação, o que as partes aceitam.
Sendo controverso somente a aplicação do art. 19º, nº 1, da Lei 15/2013, de 8.2.
Aí se escreveu que:
“No que concerne a obrigação de retribuição/remuneração a cargo do cliente, a mesma apenas é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação (art.º 19.º, n.º 1 da Lei n.º 15/2023, de 08 de Fevereiro), a não ser que as partes prevejam, no contrato de mediação, o pagamento de uma remuneração com a celebração do contrato-promessa, caso em que a mesma é devida logo que tal celebração ocorra.
Assim sendo, no regime regra o direito à remuneração depende não só da concretização do respectivo negócio com o interessado, mas também que o mesmo seja perfeito, isto é, que seja eficaz.
Nessa senda, vem-se entendendo que a remuneração do mediador se encontra dependente, em princípio, de uma condição suspensiva, a qual se traduz na celebração do negócio objecto do contrato de mediação 4Neste sentido, Ac. do TRP, Proc. n.º 70/20.5T8AND.P1, de 25/01/2022., pois que apenas com a celebração de tal negócio é que nasce na esfera jurídica do mediador o direito a receber a remuneração acordada (razão pela qual se trata de um contrato aleatório).
Por outro lado, o art.º 19.º, n.º 1 do diploma legal supra referido refere que o direito à remuneração apenas nasce no caso de conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. Nesta medida, a lei exige, ainda, a existência de uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato, isto é, entre os concretos actos materiais praticados pelo mediador imobiliário e o concreto negócio que foi celebrado.
Com efeito, apenas nesse caso se poderá afirmar que o negócio celebrado corresponde àquele visado pelo exercício da mediação.
(…)
Em face dos factos apurados, não se afigura que as partes tenham querido afastar o regime regra da remuneração previsto no art.º 19.º, n.º 1 citado e ora aclarado, bem pelo contrário.
Com efeito, resulta assente que as partes condicionaram o direito à remuneração à conclusão do contrato visado pela A., que era a venda do imóvel referido no facto 1, sem prejuízo de terem estabelecido momentos temporais distintos e fraccionados para o seu pagamento.
Pelo exposto, o pagamento da remuneração devida seria efetuado em 2 tranches, sendo a primeira, correspondente a 50% do valor total da remuneração, após a celebração do contrato-promessa de compra e venda, e a segunda, correspondente aos remanescentes 50%, na celebração da escritura definitiva ou conclusão do negócio.
Tendo a R. encontrado pessoa interessada na compra do imóvel objecto do contrato de mediação imobiliária e, nessa sequência, tendo a A. e a pessoa angariada pela Ré celebrado contrato-promessa de compra e venda, nos termos do qual a A. prometeu vender e a pessoa angariada prometeu comprar, pelo preço de €950.000,00, o imóvel sobredito, a A. entregou à R. o valor correspondente a 50% da remuneração devida, acrescida de IVA à taxa de 23% (nos termos do art.º 18.º, n.º 1, al. c) do Código do IVA), no total de €29.212,50.
Sucede que o negócio visado - a compra e venda - não foi concretizado, razão pela qual não chegou a surgir na esfera jurídica da R. o direito a receber a remuneração acordada, independentemente dos serviços até então prestados, pois que a conclusão da venda é o facto constitutivo do direito à retribuição acordada, sem prejuízo de as partes acordarem na antecipação do pagamento, total ou parcial, para o momento da celebração do contrato-promessa, «no reconhecimento de que se trata de um marco relevante no iter negocial que se reporta ao momento, à “fase”, do pagamento da remuneração e não à aquisição ou constituição do direito da mediadora à remuneração, assinalando a vinculação das partes à celebração do contrato prometido (…)»5In Ac. do STJ, no Proc. n.º 2086/23.0T8FAR.E1.S1, de 13.02.2025. No mesmo sentido, a título exemplificativo, vide Ac. TRE no Proc. 2086/23.0T8FAR.E1, de 12/09/2024.
Com efeito, o facto de as partes terem acordado no pagamento antecipado de 50% do valor da remuneração aquando da celebração do contrato-promessa não afasta a circunstância de o direito à remuneração estar condicionado à celebração do contrato definitivo, i.e. a conclusão da venda do imóvel.
Posto isto, tendo a R. recebido o valor de €29.212,50, e não se tendo concretizado o negócio visado, não subsiste razão de ser para o recebimento de tal quantia, e ainda menos, para a sua não devolução.
Tendo a Ré feito sua tal quantia, é a A. detentora de um crédito sobre a Ré no montante de €29.212,50.”.
A recorrente discorda, pelos motivos constantes das suas conclusões de recurso (as 1. a 9., e 13.). Não se acompanha a recorrente.
A recorrente não explica/justifica juridicamente porque afirma simplisticamente que a comissão é devida com o contrato-promessa. Avança com jurisprudência do STJ e Relações que confirmam a sua asserção, mas da variada que indicou nenhuma se encontrou. Nem a recorrente menciona em que lugares pode ser encontrada.
Menciona que a Doutrina confirmará tal posição, mas também se ficou por referência genérica de nomes de autores, e de supostas obras, mas também aqui sem indicar em concreto onde pode ser encontrada.
Trata-se, pois, de um diálogo jurídico vazio com a contraparte e com o Tribunal.
Assim, trataremos o recurso de forma breve.
Face à redacção do aludido art. 19º, nº 1, o negócio definitivo merecedor de comissão poderá, na mediação imobiliária, ser um simples contrato-promessa ou, apenas a escritura final: depende da interpretação do contrato de mediação (vide Menezes Cordeiro, Manual de D. Comercial, 2ª Ed., pág. 621, e vários acórdãos aí especificados, do STJ e Relações).
Vejamos o nosso caso.
O art. 19º, nº 1, da referida Lei, dispõe que “A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.”
A regra é, pois, a de que o direito da mediadora à remuneração só nasce com a conclusão e perfeição do negócio querido pelo cliente.
Reconhece-se que as partes têm liberdade para estipular que é devida uma remuneração - autónoma - pela celebração do contrato promessa, o qual pode satisfazer o interesse do cliente, marcando o momento em que se constitui o direito da mediadora à mesma. Tal situação é, porém, distinta daqueloutra em que, sendo a remuneração devida, como é regra, apenas com a celebração do contrato visado com a mediação, no caso a venda do imóvel, as partes acordam em antecipar esse pagamento, parcial ou totalmente, para o momento em que é celebrado o contrato promessa, assinalando a vinculação das partes à celebração do contrato prometido. Entendemos, pois, assim secundando o entendimento expresso na sentença recorrida, que o acordo a que se refere a lei no segmento final do preceito que se analisa reporta-se “exclusivamente ao momento, à “fase” em que é devido o pagamento, e não à aquisição ou constituição do direito à remuneração própria do contrato de mediação, interpretação que, encontrando expressão na letra da lei, é aquela que salvaguarda o princípio que o legislador entendeu erigir em regra.
Atinge-se assim que a conclusão do contrato visado com a mediação não marca apenas o momento em que a remuneração é devida, sendo também facto constitutivo do direito da empresa a ser remunerada.
Só para os casos em que foi convencionada a exclusividade o legislador previu excepcionalmente, no nº 2 do preceito, que a empresa mediadora tenha direito à remuneração sem concretização do negócio visado, exigindo, porém, a prova de que a não concretização se ficou a dever a causa imputável ao cliente proprietário (ou arrendatário trespassante) do bem imóvel.
Entendimento diverso, permitindo ao mediador que fizesse sua a remuneração recebida aquando da celebração do contrato promessa nos casos em que o contrato visado não se viesse a concretizar, seria fazer depender a aquisição do direito à remuneração da concretização daquele contrato, e não do contrato visado com a celebração do acordo de mediação. Decorrência do que vem de se dizer, no caso das partes convencionarem a antecipação do pagamento da remuneração, parcial ou total, fazendo-o coincidir com a celebração do contrato promessa e o contrato definitivo não se vier a realizar, a mediadora deve restituir ao cliente as quantias a este título recebidas.
Revertendo aos factos apurados. Provou-se que: acordaram ainda as partes que a remuneração era devida pela conclusão do negócio visado e seria paga em duas tranches de 50% do valor total acordado, a primeira aquando da assinatura do contrato-promessa de compra e venda e a segunda com a assinatura da escritura pública de compra e venda (facto 5.). E que nessa ocasião, a Autora entregou à Ré o valor de €29.212,50, a título de adiantamento da comissão acordada, correspondendo a 50% da mesma (facto 7.).
Ou seja, está comprovado que estamos apenas perante uma antecipação do pagamento da remuneração, que só com a celebração do contrato visado será devida. Paga apenas metade da remuneração, diferia-se o restante para o momento da celebração do contrato definitivo.
De tudo resultando que não estamos perante a derrogação da regra geral, expressamente consagrada no nº 1 do mencionado art 19º.
Conclui-se, assim, que o art. 19º, nº 1, estabelece apenas o vencimento antecipado da remuneração no caso de o vendedor e o interessado celebrarem um contrato-promessa e o contrato de mediação prever o pagamento da remuneração logo nessa fase na expectativa de que, em condições normais e com grande probabilidade, ao contrato-promessa se seguirá a celebração do contrato prometido. No entanto, daqui não resulta que se tenha constituído o direito da mediadora à remuneração, o qual continua dependente da conclusão e perfeição do negócio definitivo.
Ocorre, porém, que conforme resultou provado o contrato definitivo não se veio a realizar, pelo que a apelante não tem direito a haver para si a título de remuneração a quantia que lhe foi adiantada pela autora, com a consequência de se encontrar obrigada a restituí-la (vide neste sentido a jurisprudência citada na decisão recorrida e ainda por mais recente o Ac. da Rel. Lisboa, de 29.1.2026, Proc. 8948/23.8T8ALM, todos em www.dgsi.pt).
Não procede o recurso.
(…)
IV - Decisão
Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso, confirmando-se a decisão recorrida.
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Custas pela recorrente/R.
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Havendo indícios de ter havido na apelação apresentada o recurso ao uso de IA para formalizar tal apelação, envie à Ordem dos Advogados, cópia do acórdão, como solicitado pela recorrida, para os efeitos tidos por adequados.
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Coimbra, 23.6.2026
Moreira do Carmo
Fernando Monteiro
Luís Cravo