| 2901/23.9T8LRA.C1 |  |
ARRENDAMENTO PARA FINS NÃO HABITACIONAIS
DIREITO DE PREFERÊNCIA LEGAL
LOCAL ARRENDADO
PROPRIEDADE HORIZONTAL
PRÉDIOS ALIENADOS EM CONJUNTO
QUESTÕES NOVAS
II. O arrendatário comercial de apenas uma parte ou andar de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal não goza de direito de preferência legal na compra e venda da totalidade do prédio, nem em relação aos demais prédios alienados em conjunto
III. O regime legal aplicável ao exercício do direito de preferência na venda conjunta previsto no n.º 6 do artigo 1091.º do Código Civil destina-se exclusivamente ao arrendamento para fins habitacionais, por força da limitação expressa do n.º 5 do mesmo artigo, estando excluído do arrendamento comercial.
IV. Os recursos jurisdicionais destinam-se a reapreciar e eventualmente modificar decisões sobre questões previamente submetidas ao tribunal de 1.ª instância, estando vedado ao tribunal ad quem o conhecimento autonomizado de causas de pedir ou de fundamentos jurídicos invocados ex novo nas alegações de recurso.
(Sumário elaborado pelo Relator)
Adjuntos: Fernando Monteiro
Vítor Amaral
Acordam na 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Coimbra,
Nos autos de acção declarativa, sob a forma do processo comum, instaurados por AA contra BB e mulher CC (1.ºs réus) e DD e mulher EE (2.ºs réus) foram deduzidos os seguintes pedidos:
“Nestes termos e nos melhores de direito deve a presente ação ser julgada procedente por provada e consequentemente ser:
1. Reconhecido o direito de preferência do ora Autor pela universalidade dos prédios que compõe o aglomerado urbano denominado “Casal do ...”;
2. Reconhecido que o ora Segundo Réu marido não é titular de qualquer direito de preferência em relação a nenhum dos prédios que compõe o aglomerado urbano denominado “Casal do ...”.
3. Ser revogado o Contrato de Compra e Venda entre os ora Primeiros e Segundo Réu marido;
4. Serem adjudicados ao ora Autor os prédios que compõe o aglomerado “Casal do ...” sendo o Autor declarado dono e legítimo proprietário de todos aqueles prédios.”.
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Cumprido o legal formalismo e contestada a acção, todos os réus pugnaram pela sua absolvição do pedido, tendo o tribunal a quo proferido despacho saneador, onde definiu o objecto do litígio, seguindo o elenco dos pedidos deduzidos pelo autor, enumerando os seguintes temas da prova:
“1. Os prédios atrás referidos são contíguos entre si e constituem verdadeiramente um casal com muros em toda a volta denominado “Casal do ...” e encontram-se dentro do perímetro urbano da Vila de .... / 2. O ora Autor é inquilino, desde 1978, do rés-do-chão e logradouro do imóvel identificado na alínea a), e, ainda, do prédio identificado em b) e c) do artigo 1.º da P.I. /3. O ora Autor tem livre acesso ao imóvel indicado na referida alínea a), ao prédio rústico, supra indicado em c) e à construção implantada no prédio rústico identificado na alínea c)./4. O Autor sempre se serviu de todos os imóveis do referido aglomerado urbano, ali armazenando materiais e estacionando veículos agindo como inquilino do conjunto, de uma forma pública pacífica e continua desde o momento inicial do contrato, pelo menos desde o ano de 1978. /5. O prédio rústico identificado na referida alínea c) não tem autonomia, nem acesso independente, pelo que o seu acesso só é possível através das entradas do “Casal do ...”, sendo parte componente dos prédios urbanos identificados em a) e b). /6. Notificações/comunicações efectuadas entre as partes. /7. Qualificação dos prédios./8. Pagamento da renda.”
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Realizada audiência final, foi proferida sentença, datada de 09-03-2026, com a seguinte decisão final:
“a) absolvo os RR. BB e mulher CC, DD e mulher EE dos pedidos formulados neste processo pelo A. AA.
b) Custas a cargo do A. (artigo 527.º do CPC).
c) Após trânsito devolva-se ao A. as quantias depositadas pelo mesmo neste processo por depósito autónomo feitos em 27 e 28 de julho de 2023, e que acompanham requerimento de dia 28 de julho.
Registe e Notifique”.
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Inconformado com esta decisão, recorreu o autor aduzindo as seguintes conclusões:
(…)
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Os 2.ºs réus contra-alegaram, concluindo:
(…)
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1.ª - Direito de preferência do autor na venda dos 3 prédios, conforme o artigo 1091.º, n.ºs 1, alínea a), e 6, do Código Civil, e afastamento do direito de preferência dos réus, ex vi do artigo 1381.º do Código Civil.
2.ª - Se a carta dos réus/vendedores, de 24-04-2023, reconhecendo o autor como preferente, constituía uma proposta de venda, que foi aceite e não podia ser retirada, nem alterada - cf. artigos 224.º, 230.º e 416.º do Código Civil.
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A. Fundamentação de facto.
Factos Provados:
(…)
B. Fundamentação de Direito.
O objecto do recurso, como se sabe, é definido pelas conclusões das alegações, mas esta limitação não abarca as questões de conhecimento oficioso, nem a qualificação jurídica dos factos, tal como decorre da leitura concertada dos arts. 635.º, nº 4, e 639.º n.º 1, e 5.º, n.º 3, do CPC.
Analisemos, então, as questões recursivas a apreciar.
1.ª) Direito de preferência do autor na venda dos 3 prédios, conforme o artigo 1091.º, n.ºs 1, alínea a), e 6, do Código Civil, e afastamento do direito de preferência dos réus, ex vi do artigo 1381.º do Código Civil.
No que tange ao alegado direito de preferência do autor na venda realizada, em 29-05-2023, pelos 1.ºs réus (BB e CC) aos 2.ºs réus (DD e EE), relativamente ao prédio rústico correspondente à descrição predial n.º ...69 e ao artigo matricial ...32, juntamente com outros 2 prédios urbanos, correspondentes às descrições prediais n.ºs ...22 e ...23 e aos artigos matriciais ...47 e ...38, igualmente alienados naquela data, compete destacar a seguinte factualidade provada:
- O autor é inquilino, desde 1978, do rés-do-chão direito do “prédio urbano, composto de casa de rés-do-chão e primeiro andar para comércio, dependência e logradouro, sito na Rua ..., em ...”, descrito na ... Conservatória do Registo Predial ..., sob o número ...22, o qual é também composto por quintal, e inscrito na matriz sob o artigo ...47 (facto n.º 7).
- Desde o local onde é inquilino o autor consegue aceder:
(i) ao “prédio urbano, composto de casa de habitação, em ruínas, de rés-do-chão, primeiro andar, dependência e logradouro, sito na Estrada ..., em ...”, descrito na ... Conservatória do Registo Predial ..., sob o número ...23, inscrito na matriz sob o artigo ...38; e
(ii) ao “prédio rústico, composto de terra de cultura com oliveiras, sito em ..., ...”, descrito na ... Conservatória do Registo Predial ..., sob o número ...69 e inscrito na matriz sob o artigo ...32 (facto n.º 7.1).
- O réu DD é proprietário do prédio rústico, composto de “terra de semeadura com árvores e oliveiras”, descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...43 e inscrito na matriz predial sob o artigo ...34 (facto n.º 11.1).
- O prédio rústico a que corresponde a descrição predial n.º ...43 e o artigo matricial ...34, com origem no artigo ...15, confronta com o prédio rústico a que corresponde a descrição predial ...69 e o artigo matricial ...32 (facto n.º 12).
- O pai do réu DD, em 20 de Janeiro de 1986, solicitou à Câmara Municipal ... licença para “a construção de um prédio de rendimento” num terreno de sua propriedade, inscrito na matriz predial urbana sob o n.º ...15 (facto n.º 13).
- Em 20 de Junho de 1986 a Câmara Municipal ... decidiu deferir aquele pedido sob alguns condicionalismos (facto n.º 14).
- O prédio rústico descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...43 e inscrito na matriz predial sob o artigo ...34, com origem no artigo ...15, foi o que restou após as construções nele efectuadas e autorizadas (facto n.º 15).
- Quer o prédio rústico descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...43 e inscrito na matriz predial sob o artigo ...34, quer o prédio rústico ali descrito sob o número ...69 e inscrito na matriz sob o artigo ...32, não são amanhados e mantêm-se em pousio desde pelo menos desde algum tempo antes do momento em que foi realizado o negócio titulado na “compra e venda” 29 de Maio de 2023 (factos n.ºs 16 e 17).
Vejamos a factualidade à luz da lei.
O artigo 1380.º, n.º 1, do Código Civil determina que “os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante”.
O artigo 1381.º do Código Civil prescreve:
“Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes:
a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura;
b) Quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar”.
Por seu turno, o artigo 1091.º, n.ºs 1, alínea a), e 6, do Código Civil, dispõem:
“1. O arrendatário tem direito de preferência:
a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos, sem prejuízo do previsto nos números seguintes (…)
6. No caso de venda de coisa juntamente com outras, nos termos do artigo 417º, o obrigado indica na comunicação o preço que é atribuído ao locado bem como os demais valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto.”.
Vistos os dispositivos enumerados, interessa ponderar, fundamentalmente, o invocado direito de preferência do autor, na qualidade de arrendatário do rés-do-chão direito do prédio urbano a que corresponde a descrição predial n.º ...22, inscrito na matriz sob o artigo ...47, sendo evidente, a todas as luzes, que a pretensão do autor soçobra, como bem ajuizou a 1.ª Instância, mesmo que o prédio rústico ...32, fosse classificado como prédio urbano.
Extrai-se da leitura do artigo 1091.º do Código Civil, na redacção emergente da Lei nº 64/2018, de 29 de Outubro, aqui aplicável, que é reconhecido ao arrendatário - não distinguindo a lei entre arrendatário habitacional, comercial, ou para profissão liberal - o direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento, quando a relação locatícia subsista há mais de dois anos.
No entanto, decorre da referida alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º, que o direito de preferência apenas se constitui em relação ao local arrendado, ou seja, o arrendatário apenas pode preferir quando esteja em causa a venda ou dação em cumprimento do imóvel locado, sendo inequívoco que, conforme resulta expressamente do n.º 5 do artigo 1091.º do Código Civil, o regime plasmado no n.º 6 - tal como nos n.ºs 7, 8 e 9 - daquele preceito legal apenas é aplicável ao arrendamento para fins habitacionais, que não é a situação dos autos, que respeita a um arrendamento comercial.
Nesta consonância é manifesto que mesmo que o prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...69/... e inscrito na matriz sob o artigo ...32 tivesse a natureza urbana que o autor defende, não lhe assistiria qualquer direito de preferência sobre aquele imóvel, por não corresponder ao local arrendado.
Na verdade, compete recordar, além do mais, que o autor não logrou provar no processo os seguintes factos, sendo certo que não houve impugnação da matéria de facto:
a) O A. à data do negócio referido em 1 era inquilino de qualquer outro dos prédios indicados, a não ser de parte do indicado em 7.
b) O A. sempre se serviu de todos os imóveis elencados em 1, armazenando materiais e estacionando veículos agindo como inquilino do conjunto, de uma forma pública pacífica e continua desde pelo menos desde o ano de 1978.
c) O prédio rústico indicado no facto 1.º cláusula 1ª, n.º 3[1], não tem acesso independente sendo parte componente dos prédios urbanos identificados no facto 1º cláusula 1ª nº1 e nº2.[2]
d) Os prédios elencados em 1 são denominados “Casal do ...”.
Nesta medida é ostensivo que não lhe assistia qualquer direito de preferência relativamente àqueles imóveis.
Acresce referir, como resultou provado, que o local arrendado pelo autor, localiza-se, apenas, no rés do chão direito do prédio urbano sito na Rua ..., em ..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial ..., sob o número ...22 [o qual é também composto por quintal], e inscrito na matriz sob o artigo ...47.
Acontece que o prédio urbano onde se situa o locado não está constituído em propriedade horizontal, sendo “composto de casa de rés-do-chão e primeiro andar para comércio, dependência e logradouro”, e que a venda relativamente à qual o autor pretendia exercer o direito de preferência abrangeu três prédios (dois urbanos e um rústico), entre os quais o prédio onde se situa o locado, na sua totalidade.
Ora, tal como se decidiu no Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, de 06-12-2021, Proc. n.º 24/21.4T8GMR.G1:
“1. O artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do Código Civil, na redacção introduzida pela Lei nº 64/2018, de 29 de Outubro, não atribui o direito de preferência legal ao arrendatário comercial de parte de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal na venda ou dação em cumprimento da totalidade do prédio.
2. Tal interpretação não viola os princípios constitucionais da igualdade e da segurança jurídica”.
De resto esta era já jurisprudência pacífica na vigência da Lei n.º 6/2006, de 27-02, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano, conforme se refere no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 12-09-2023, Proc. n.º 4357/19.1T8LSB.L2-7:
“Face ao teor do art. 1091.º, n.º 1, al. a), do CC, reescrito pela Lei n.º 6/2006, de 27.02, o direito de preferência conferido ao arrendatário está confinado ao andar ou à parte do prédio que constitui o objeto concreto do contrato de arrendamento, o qual, para ser transacionável, deve estar juridicamente autonomizado não tendo o arrendatário de parte do prédio não constituído em propriedade horizontal, direito de preferência sobre a totalidade do prédio, nem sobre a parte arrendada, ou seja, aquele normativo não atribui o direito de preferência legal ao arrendatário de parte específica de prédio urbano indiviso ou não constituído em propriedade horizontal”.
Expende-se no citado aresto do Tribunal da Relação de Guimarães, de 06-12-2021, em abono da defesa da inexistência de qualquer direito de preferência do arrendatário caso seja locatário de uma parte do prédio urbano, a seguinte argumentação, a que aderimos:
“- A preferência consagrada no artigo 1091.º do CCiv., por ser legal, reveste-se de natureza excepcional e injuntiva, obrigando a confiná-la imperativamente aos casos expressamente contemplados na lei. Existe uma tendencial coincidência entre o objecto do direito de preferência com o do direito que a justifica. Por isso, o arrendatário de locado que apenas ocupa parte do imóvel não constituído em propriedade horizontal não tem preferência na venda ou dação em cumprimento de todo o prédio, já que tal direito não cabe na letra da alínea a) do nº 1 do artigo 1091.º do CCiv., a qual se refere unicamente ao “local arrendado”, nem satisfaz o apontado princípio da coincidência.
- O artigo 1091.º do CCiv., então em vigor, face ao anterior artigo 47.º do RAU, deixou de fazer referência a «prédio urbano» e a «fracção autónoma» (focando-se agora apenas no «local arrendado»), sendo ainda eliminada qualquer referência a licitação entre os diversos arrendatários interessados em exercer concorrentes direitos de preferência. Nesta conformidade, conhecendo o legislador a controvérsia gerada pelo artigo 47.º do RAU e devendo presumir-se que soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (cf. art. 9.º do CCiv.), ao remover - voluntária e conscientemente - do artigo 1091.º, n.º 1, al. a), do CCiv. as expressões que permitiam justificar, segundo alguns, a possibilidade do exercício da preferência sobre todo o imóvel, deixou bem clara a sua intenção de restringir a preferência do arrendatário na venda ou dação do local objecto do contrato de arrendamento («local arrendado») aos casos em que o mesmo seja autonomamente transacionável, o que implica necessariamente a prévia submissão do prédio ao regime da propriedade horizontal.
- O interesse protegido pelo direito de preferência do arrendatário é o acesso à habitação ou instalações próprias, permitindo-lhe a continuação da estabilidade jurídica ao dar como findo o arrendamento. Admitir a preferência para além do local efetivamente arrendado, traduzir-se-ia numa vantagem dada ao arrendatário que transcende o fim visado pela lei então em vigor.
Sublinhe-se que o Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 583/2016, relatado por Teles Pereira, não julgou inconstitucional a norma extraída da alínea a) do nº 1 do artigo 1091.º do CCiv., na redacção introduzida pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, interpretada no sentido de o arrendatário, há mais de três anos, de parte de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal, não ter direito de preferência sobre a totalidade do prédio, na compra e venda desse mesmo prédio” (fim de citação).
Esta é, também, a posição doutrinal de Carlos Lacerda Barata, in “O novo regime da preferência dos arrendatários”, Revista de Direito Civil, IV, n.º 2, 2019, p. 326: “A restrição do direito de preferência, do arrendatário, aos casos de alienação do local arrendado, exclui claramente essa mesma preferência nas situações de venda do prédio não constituído em propriedade horizontal, em que o arrendamento tenha por objecto somente uma parte do imóvel. O objecto da alienação não coincide com o local arrendado, pelo que não haverá direito de preferência, sem que, com este sentido, a norma do artigo 1091.º/1, a) esteja ferida que qualquer inconstitucionalidade”.
Destarte, soçobra qualquer razão ao autor no que concerne ao seu alegado direito de preferência, conduzindo inexoravelmente a que o recuso naufrague.
2.ª) Se a carta dos réus/vendedores, de 24-04-2023, reconhecendo o autor como preferente, constituía uma proposta de venda, que foi aceite e não podia ser retirada, nem alterada - cf. artigos 224.º, 230.º e 416.º do Código Civil.
Começaremos por anotar que, lendo os articulados apresentados o autor, este não suscitou esta questão específica no decurso da acção, mormente na petição inicial, razão pela qual os réus não se puderam defender da mesma, nem o juiz de primeira instância pôde decidir especificamente sobre ela.
Com efeito, embora a sequência de notificações e aceitação seja descrita factualmente na petição inicial[3] , o autor não fundamentou a sua acção, em nenhuma parte da petição inicial, no regime geral da eficácia e irrevogabilidade da proposta contratual - arts. 224.º e 230.º do Código Civil -, centrando a causa de pedir estritamente no regime legal do direito de preferência no arrendamento e na inexistência de direito de preferência concorrente do confinante.
Sucede que no direito processual civil português, os recursos destinam-se exclusivamente a modificar decisões anteriores sobre questões que já tenham sido submetidas à apreciação do tribunal de primeira instância e não a criar decisões sobre matéria nova.
Ao suscitar esta questão ex novo, por se tratar de questão inovadora, e dado que o recorrente não ancorou a sua causa de pedir neste fundamento concreto durante a fase de articulados, considera-se prejudicado o conhecimento autónomo desta questão.
Porém, mesmo que se entendesse de modo diverso, não podemos deixar de concordar com as considerações da sentença da 1.ª Instância, quando na mesma se aduz que “ o facto de ter-lhe sido dada [ao autor] preferência não altera a decisão, ademais quando os RR. compradores também têm um prédio rústico confinante com o rústico vendido, e portanto também a eles os RR. vendedores terão dado preferência, de acordo com o artigo 1380.º do CC, tal qual consta de uma das missivas cujo conteúdo está dado por assente.
E ainda que estes RR. não tivessem direito à preferência por via da alínea a) do n.º 1 do artigo 1381.º do CC[4] também o A. a ela não tem direito conforme acima referido e pelos motivos lá indicados.
Afastado está também, que tenha sido aberta licitação entre preferentes e que o R. DD tenha obtido vencimento nessa licitação, já que a parte explorada pelo A. não era em prédio rústico, e a licitação só se pode dar entre vários preferentes de rústicos tal qual consta do artigo 1380.º do CC” (sic).
Ou seja, e resumindo, inexistindo qualquer direito de preferência do autor, por não estar verificado o circunstancialismo legal previsto no artigo 1091.º, n.º 1, alínea a) e n.º 6, do Código Civil, cai pela base a tese da eficácia do reconhecimento do autor como preferente.
Nesta consonância, o recurso improcede integralmente.
Por ter decaído no recurso as custas do recurso são encargo do autor/recorrente - cf. arts. 527.º, 607.º, n.º 6, e 663.º, n.º 2, todos do CPC.
*
(…)
Decisão
Nestes termos, acordam os Juízes Desembargadores desta 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Coimbra em julgar improcedente a apelação confirmando a sentença recorrida
Custas a cargo do autor/recorrente.
[1] Prédio rústico a que corresponde a descrição predial n.º ...69 e o artigo matricial n.º ...32.
[2] Prédios urbanos a que correspondem as descrições prediais n.ºs ...22 e ...23 e os artigos matriciais n.ºs ...47 e ...38.
[3] Designadamente, o autor descreve ter recebido a missiva dos 1.ºs réus, de 24-04-2023, na qual estes comunicavam a intenção de vender a universalidade dos bens e diz ter respondido, por carta de 09-05-2023, informando que, na qualidade de arrendatário, aceitava a proposta e exercia o seu direito de preferência, e também menciona que os réus enviaram nova carta, a 18-05-2023, invocando a existência de um "concurso de preferentes" (com o réu confinante), sugerindo uma licitação, ao que o autor se opôs expressamente por entender que tal pretensão carecia de fundamento legal.
[4] Conforme se decidiu no Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 27-05-2025, Proc. n.º 2480/23.T8LRA.C1, relatado pelo aqui 1.º adjunto:
“I. A distinção entre prédio rústico e urbano deve assentar numa avaliação casuística, tendo subjacente o critério base de destinação ou afetação económica.
II. Com o direito de preferência pretende-se propiciar o emparcelamento de terrenos com área inferior à unidade de cultura, com vista a alcançar-se uma exploração agrícola tecnicamente rentável. Assim, o exercício do direito de preferência deve estar vinculado à efetiva exploração dos terrenos rústicos para fins de cultura florestal e/ou agrícola”.