| 4220/14.2T8CBR-E.C1 |  |
VENDA POR NEGOCIAÇÃO PARTICULAR
II – Pressuposto imprescindível do facultar uma última oportunidade de lograr melhor e mais vantajoso valor é que tal se concretize através dum prazo suplementar reduzido, pois que só isso representa uma solução moderada e equilibrada, na medida em que se intenta salvaguardar os interesses dos demais credores e particularmente do co-Executado recorrente, sem ainda assim postergar o interesse do Exequente na efetiva e tempestiva cobrança do crédito de que é detentor.
(Sumário elaborado pelo Relator)
Acordam na 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra[1] *
1 - RELATÓRIO
No decurso dos autos de Execução Ordinária que “A..., Lda.” instaurou no ano de 1999 a “B..., Lda.”, AA e BB, todos melhor identificados nos autos, foi em 2001 [AP.1 de 2001/04/03 - Penhora] lavrado auto de penhora de bem imóvel, a saber, do prédio urbano descrito na C.R.Predial ... SOB O N.º ...17... [ARTIGO MATRICIAL N.º ...21].
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No oportuno prosseguimento da execução, optou-se pela venda mediante venda no portal e.leilões [“leilão eletrónico”], venda essa que se frustrou.
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Frustrada essa modalidade de venda, por despacho datado de 31 de maio de 2011, foi ordenada «(…) a venda do imóvel penhorado por negociação particular pelo preço já indicado e por pessoa idónea indicada por secção.».[2]
No âmbito desta venda, foi apresentada pela Credora Reclamante/Exequente “C... S.A.” proposta de adjudicação do imóvel pelo valor de € 78.000,00.
Tendo sido deduzida oposição à aceitação dessa proposta pelo co-executado AA, por despacho de 22.04.2025 o Exmo. Juiz do Tribunal de 1ª instância determinou o prosseguimento da venda por negociação particular para, no prazo máximo de 60 dias, a Encarregada da Venda obter a melhor proposta possível.
Esse despacho foi reiterado em 19.05.2025, com referência a novo encarregado de venda a nomear, o que veio a suceder na pessoa da firma “D..., Lda.”.
Na sequência processual, a Credora/Reclamante “C... S.A.” renovou a proposta de adjudicação do imóvel pelo valor de € 78.000,00 em 25.08.2025.
Notificada a Encarregada de venda para informar das diligências realizadas e seu resultado, a mesma noticiou em 14.10.2025 que havia rececionado, até ao momento, uma proposta para aquisição do imóvel em venda [apresentada em 13/10/2025] por CC no montante de € 78.000, aditando, em 30.10.2025, que tinha rececionado em 28/10/2025 duas novas propostas, a saber, por DD no montante de € 78.900 e por CC no montante de € 79.500.
Face à oposição manifestada pelo co-Executado AA tendo por referência o “valor de mercado do imóvel”, e nomeadamente porque a Exma. Encarregada de Venda não havia esclarecido sobre as diligencias por si encetadas, por despacho de 12.11.2025, o Exmo. Juiz do Tribunal de 1ª instância determinou a notificação da Encarregada da Venda da proposta apresentada pela Exequente e para que confrontasse os outros Proponentes no sentido de subirem as suas propostas; complementarmente, consignou que «[C]aso os Executados, no seu entender, considerem que os valores das propostas que foram obtidas se situam muito desfasados do valor de mercado do imóvel devem, eles próprios, diretamente ou por intermédio de profissional do ramo, consultar o mercado e apresentarem à Execução pessoa concreta e identificada disposta a comprar por preço superior às propostas existentes. O que não lhes será difícil de obter caso seja verdadeira a sua afirmação de que o valor das propostas existentes se encontra significativamente desfasado do valor de mercado do imóvel», ordenado a notificação destes últimos em conformidade.
Entretanto, por requerimento de 27.11.2025 [Cf. P.E. sob a refª 10168032], o co-Executado AA reforçou que desconhecia se a Encarregada de venda havia diligenciado por obter melhores propostas e que da informação por esta junta (mais concretamente fotografias do imóvel), resultava a desconformidade dos valores das propostas relativamente ao “valor de mercado” do imóvel, «(…) pelo que, deve a Encarregada de venda esclarecer este douto tribunal sobre as diligências encetadas.»
Em 2.12.2025, a Exma. Encarregada de Venda informou os autos de que havia rececionado proposta de melhoria do proponente DD, no valor de € 81.200.
Por requerimento de 12.12.2025, a Credora Reclamante/Exequente “C... S.A.” reformulou proposta de adjudicação do imóvel pelo valor de € 85.000.
Por despacho de 20.01.2026, o Exmo. Juiz do Tribunal de 1ª instância depois de consignar, relativamente ao reqº de 27.11.2025 [Cf. P.E. sob a refª 10168032], que «[O] Tribunal já se pronunciou sobre a questão no Despacho de 12-11-2025», determinou a notificação da Encarregada da Venda da nova proposta apresentada pela Exequente e para que confrontasse os outros Proponentes no sentido de subirem as suas propostas.
Em resposta de 27.01.2026, a Exma. Encarregada de Venda informou os autos de que o proponente DD havia apresentado proposta de melhoria do valor proposto, ora para o valor de € 86.500.
Por requerimento de 16.02.2026, o co-Executado AA sublinhou que «(…) desconhece quais as diligências que de facto foram encetadas pela promotora de venda, designadamente, quanto à divulgação do imóvel», donde reforçar a sua oposição à venda pelo valor em referência e sem mais.
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Importando dirimir a questão, o Exma. Juiz de 1ª instância proferiu em 13.03.2026, despacho nos seguintes termos:
«No âmbito da venda por negociação particular não existe um valor base nem um preço mínimo para a venda [confrontar art.os 832.º e 833.º CPC].
O preço determinante já não é o pedido por quem vende, mas o oferecido por quem compra.
O preço será o preço máximo que for possível obter no mercado, sendo que um bem vale sempre apenas o preço mais alto que alguém, em concreto, está disposto a pagar pelo mesmo.
Não existe a alternativa de não vender com fundamento em que não foi obtido um qualquer preço mínimo, pois a venda é forçada e, portanto, tem que ocorrer e, de preferência, em prazo razoável [pois o decurso do tempo representa o acumular de juros e custas].
Deste modo, nada obsta a que o Tribunal - após o decurso de prazo razoável para que seja obtida proposta superior ao preço mínimo fixado no âmbito da venda em modalidade anterior e para cuja obtenção as Partes e Credoras/Reclamantes devem colaborar activamente enquanto principais interessadas - venha a autorizar a venda por preço inferior ao mínimo fixado no âmbito da venda em modalidade anterior.
No caso concreto.
No âmbito da venda em modalidade anterior foi fixado o preço mínimo.
A venda em modalidade anterior frustrou-se.
Presentemente, a Encarregada da Venda informa qual o preço mais alto obtido [€.86.500,00], sendo que o VPT do imóvel (determinado em 2021) é de €.47.903,82.
Notificadas as Partes e Credoras/Reclamantes, apenas o Executado veio deduzir oposição à aceitação da proposta com fundamento em que o valor é manifestamente inferior ao valor de mercado do imóvel.
Notificado o Executado, já perante a anterior proposta inferior obtida, para identificar concreto Proponente disposto a oferecer preço superior, nada veio dizer quanto a esta matéria, nem nenhum potencial interessado apresentou.
Assim, considerando que no mercado não foi possível obter preço superior à Proposta apresentada, e que o imóvel já se encontra penhorado desde 03-04-2001 e que a última fase da venda já perdura desde 03-03-2024, devemos concluir que, actualmente, é este o valor de mercado do bem.
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Pelo exposto, o Tribunal decide:
Autoriza-se a venda, por negociação particular, do prédio urbano descrito na C.R.Predial ... SOB O N.º ...17... [ARTIGO MATRICIAL N.º ...21], penhorado (AP.1 de 2001/04/03 - Penhora) à ordem da presente Execução, pelo preço de €.86.500,00, a DD (NIF: ...50).
Notifique.
(…)».
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Inconformada com essa decisão, apresentou o co-Executado AA recurso de apelação contra a mesma, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:
«1. O RECORRENTE VEM, NOS TERMOS DO ARTIGOs 637.º, 639.º, 644º, N.º 2 ALÍNEA H), e SEGUINTES DO CPC, INTERPOR RECURSO DO DESPACHO PROFERIDO NOS AUTOS MEDIANTE O QUAL AUTORIZA A VENDA POR NEGOCIAÇÃO PARTICULAR DO PRÉDIO URBANO DESCRITO NA C.R.Predial ... SOB O N.º ...17... [ARTIGO MATRICIAL N.º ...21], PENHORADO (AP.1 DE 2001/04/03 - PENHORA) À ORDEM DA PRESENTE EXECUÇÃO, PELO PREÇO DE €.86.500,00, A DD (NIF: ...50).
2. O DESPACHO RECORRIDO FAZ ERRADA INTERPRETAÇÃO DA LEI E DA CRP.
3. A EXECUÇÃO NÃO SE DESTINA À VENDA A TODO O CUSTO E A QUALQUER PREÇO DOS BENS PENHORADOS, SOB PENA DE SE CONVERTER NUM PROCESSO EXPROPRIATIVO ILEGAL, COLIDINDO COM A TUTELA CONSTITUCIONALMENTE CONSAGRADA DO DIREITO DE PROPRIEDADE CONSAGRADO NO ARTIGO 62.º DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA PORTUGUESA.
4. UM DOS CRITÉRIOS A TER EM CONSIDERAÇÃO, NA CABAL DEFESA DE TODOS OS INTERESSADOS, INCLUINDO, NATURALMENTE, O EXECUTADO, DEVERÁ SER O VALOR DE MERCADO DO BEM, DEVENDO O PREÇO DE VENDA APROXIMAR-SE DESSA REALIDADE.
5. O VALOR PELO QUAL FOI AUTORIZADA A VENDA ESTÁ LONGE DO VALOR DE MERCADO.
6. O DESPACHO RECORRIDO AO DECIDIR COMO DECIDIU COLIDE FRONTALMENTE COM TAL PRINCÍPIO.
7. O EXECUTADO/RECORRENTE DESCONHECE QUAIS AS DILIGÊNCIAS QUE DE FACTO FORAM ENCETADAS PELA PROMOTORA DE VENDA, DESIGNADAMENTE, QUANTO À DIVULGAÇÃO DO IMÓVEL.
8. O RECORRENTE REQUEREU QUE A PROMOTORA FOSSE NOTIFICADA PARA DIVULGAR O IMÓVEL EM PÁGINAS DE VENDA NA INTERNET AMPLAMENTE CONHECIDAS, TANTO MAIS QUE, NENHUM OBSTÁCULO O IMPEDIA.
9. CONTUDO, O TRIBUNAL RECORRIDO DECIDIU IGNORAR TAL REQUERIMENTO E AUTORIZOU A VENDA POR NEGOCIAÇÃO PARTICULAR EM CLARA VIOLAÇÃO DO N.º3 DO ARTIGO 812.º DO CPC.
10. SÓ COM A PUBLICITAÇÃO DO IMÓVEL EM PÁGINAS AMPLAMENTE DIFUNDIDAS É QUE SE PODERÁ GARANTIR A VENDA PELO PREÇO DE MERCADO.
11. O DESPACHO RECORRIDO COLIDE IGUALMENTE COM O ARTIGO 7.º DO CPC.
Nestes termos e nos mais de direito deve ser dado provimento ao presente recurso devendo, por consequência, ser revogado o despacho recorrido assim se fazendo
JUSTIÇA!»
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Não foram apresentadas quaisquer contra-alegações.
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Colhidos os vistos e nada obstando ao conhecimento do objeto do recurso, cumpre apreciar e decidir.
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2 - QUESTÕES A DECIDIR: o âmbito do recurso encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram - arts. 635º, nº4 e 639º do n.C.P.Civil - e, por via disso, a questão a decidir consiste em aferir o (des)acerto da decisão judicial que autorizou a venda por negociação particular, tomando como referência o valor da proposta apresentada de € 86.500,00?
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3 - FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
Os factos a ter em consideração para a decisão são os que decorrem do relatório supra.
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4 - FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Entrando diretamente na apreciação e decisão sobre a questão recursiva, temos que esta consiste basicamente em aferir o (des)acerto da decisão judicial que autorizou a venda por negociação particular, tomando como referência o valor da proposta apresentada de € 86.500,00.
Rememoremos, antes de mais, o que dispõem as normas mais diretamente em causa.
Consabidamente, o código de processo civil atualmente vigente inicia a regulamentação da venda em processo de execução, na denominada Subsecção VI, Divisão I - Disposições gerais (que, por isso, tendencialmente, se aplicarão a todas as modalidades da venda ali previstas), com o art. 811º, no qual se definem as modalidades da venda permitidas.
Conforme o seu nº1, als. d) e g), entre estas, prevêem-se a venda por negociação particular e a venda em leilão eletrónico.
De referir que no nº 2 deste mesmo dispositivo se estipulam quais as regras previstas para a venda mediante propostas em carta fechada que são aplicáveis às restantes modalidades da venda.
Por outro lado, ainda no âmbito da regulamentação genérica da venda em processo executivo, importa ter em linha de conta o disposto no art. 812º, nos 2 e 3, segundo os quais, se deve indicar o valor base dos bens a vender, que corresponde ao maior no confronto entre o valor patrimonial tributário, nos termos de avaliação efetuada há menos de seis anos e o valor de mercado.
Sendo certo que no âmbito da venda mediante propostas em carta fechada, conforme o art. 816º, nº 2, do n.C.P.Civil, se encontra expressamente determinado que o valor a anunciar para a venda é igual a 85% do valor base dos bens.
Por outro lado, parece-nos de perfilhar o entendimento segundo o qual na venda por negociação particular «(…) entende-se que o valor mínimo pelo qual o agente de execução pode proceder à venda corresponderá a 85% do valor base inicialmente atribuído nos autos, encontrando-se a venda por valor inferior sujeita a autorização do juiz (salvo o caso de existência de acordo entre todos os interessados - nº3 do artigo 821º).»[3]
No caso ajuizado, frustrada que foi a venda em leilão eletrónico, partiu-se para a modalidade da venda por negociação particular, tal como preceitua o art. 832º, al.f) do n.C.P.Civil.
Quanto à questão de qual o valor mínimo pela qual a mesma ia ter lugar - importa não olvidar que atento o disposto no já citado art. 812º, nº2, al. b), mesmo no caso de venda por negociação particular, deve ser indicado o valor base dos bens a vender! - foi indicado que tal ia ter lugar pelo montante de € 84.000,00.
Na verdade, sobreleva o entendimento de que «As regras relativas à negociação particular não exigem a fixação de preço mínimo, deve esta ser feita de acordo com as regras que regem a venda particular, devendo-se, sempre, ajustar o valor do bem à condição do mercado por forma a potenciar a maior receita possível.»[4]
De referir que o melhor entendimento neste particular é o de só admitir a possibilidade da venda de um bem, por negociação particular, por valor inferior ao referido no já citado art. 816º, nº2, desde que garantidos os interesses das pessoas/entidades indicadas no referido art. 821º, nº 3 do mesmo normativo.
Assente isto, cremos que está encontrada a resposta para a nossa interrogação de base.
Com efeito, a decisão que se adote só poderá ser sancionada se salvaguardar a defesa dos interesses de “todos os envolvidos”, mas sempre à luz do critério da razoabilidade temporal da venda executiva.
É que entre os ditos interesses avulta naturalmente o interesse do exequente em cobrar o seu crédito num período de tempo tão curto quanto possível, e o interesse do executado em não ver o (seu) património sujeito à execução desbaratado pela urgência na efetivação daquele direito do credor.
Que dizer no caso vertente?
Uma resposta afirmativa a tal pergunta estará diretamente dependente de se poder afirmar que resulta, casuisticamente (isto é, da ponderação dos fatores que podem e devem ser convocados na situação ajuizada) a defesa dos interesses de todos os intervenientes e interessados, mormente do aqui co-Executado/recorrente AA [a única que se manifestou do lado dos Executados] e credor Exequente, ao ser autorizada a prossecução da venda pelo preço de € 86.500,00, objetivamente superior ao valor base da venda [de € 84.000,00].
Vejamos então se houve desacerto nessa apreciação por parte do Exmo. Juiz a quo ao proferir a decisão recorrida.
Em nosso entender - e releve-se o juízo antecipatório - essa resposta é positiva.
É certo que a proposta em referência [€ 86.500] é, em si, superior ao VPT conhecido do imóvel (determinado em 2021), que é de € 47.903,82, e bem assim superior ao valor base fixado [€ 84.000]
Temos também presente que a Execução iniciou os seus termos no ano de 1999, e a penhora do imóvel ajuizado teve lugar em 2001, decorrendo desde então a sua tentativa de venda.
Sucede que já estando em curso a modalidade de venda por negociação particular desde 2011, só desde 2025 está a mesma a ser promovida pela atual encarregada de venda, pelo que, salvo o devido respeito, não está atingido o limite da razoabilidade na finalização da venda.
Na verdade, é virtualmente possível admitir a possibilidade de apresentação de uma proposta de valor superior e a realização da venda (negociação particular) tendo por base tal (outra) proposta, isto num lapso de tempo “razoável”, isto é, num horizonte temporal próximo.
Com efeito - e decisivamente em nosso entender! - nos últimos anos tem havido uma valorização do mercado imobiliário, e não obstante alguma assimetria do território nacional, não temos qualquer dado objetivo certo e seguro que tal não ocorra quanto ao imóvel dos autos, tanto mais que a fixação do preço base teve lugar no ano de 2011, precisamente antes da valorização imobiliária referenciada, sendo certo que nada indicia uma depreciação, por força da idade e do uso, do imóvel em causa.
A esta luz parece-nos ponderoso o argumento do co-executado recorrente de que não está adquirido a venda do imóvel ter sido promovida em toda a possível latitude.
Atente-se que, tanto quanto resulta dos elementos a que este Tribunal de recurso teve acesso, a Exma. Encarregada de venda nunca informou/esclareceu os autos sobre quais as diligências que havia encetado para venda, nem quando sobre isso foi expressamente instada pelo Tribunal a quo, o qual, aliás, não insistiu com aquela nesse sentido…
O que tudo serve para dizer que seria de conceder uma oportunidade final para que a Encarregada de venda obtivesse propostas especificamente superiores à que por último se considerou [de € 86.500], mormente com critério e metodologia impositivamente determinadas, já que não se mostra comprovado que aquela tenha esgotado todos os meios à sua disposição para encontrar comprador por um preço superior.
Assim, em termos que permitam quiçá suscitar uma maior resposta por parte de eventuais interessados, entende-se ser conveniente proceder a promoção da venda que permita concentrar a apresentação de propostas, agora tendo por referência ou “ponto de partida” o valor da proposta conhecida, a qual também servirá para concretização da venda caso nenhuma outra proposta seja apresentada, em termos expeditos.
Em concreto, considera-se que será adequada a realização dessa promoção num modelo que permita alcançar um universo alargado de interessados em simultâneo, com conhecimento da proposta de maior valor e a possibilidade de impulsionar esse valor, no fundo em jeito de leilão, para o que se afigura poder servir a plataforma “e-leilões”, ainda que com algumas adaptações para ajustamento à concreta situação dos autos, na medida em que não se trata da normal promoção da venda, por um período de um mês, que se tem por razoável.
Para tal efeito, a Exma. Encarregada da venda deverá levar a cabo a inserção da venda do imóvel em causa na plataforma “e-leilões”, enquanto venda por negociação particular, por um prazo de 30 dias, com vista à obtenção de novas propostas de valor superior à que ora foi apresentada, fazendo constar como valor mínimo (85%) o valor da proposta ora conhecida com acréscimo de 0,01 € (ou seja, 86.500,01 €), com ajustamento do valor base a inserir (por forma a que 85% desse valor base corresponda ao valor de 86.500,01 €), a figurar como meramente indicativo.
S.m.j., tal permitirá a expedita apresentação de propostas especificamente destinadas a superar a que é conhecida.
Por outro lado, não se exclui a obtenção de novas propostas por parte da Encarregada da venda em via paralela, desde que sejam superiores e, em qualquer caso, afigura-se adequado que a Encarregada da venda dê conhecimento ao atual/último proponente sobre a colocação do imóvel em leilão e para que aquele, querendo, possa também participar nesse leilão).
Acresce que não se vislumbra qualquer risco, designadamente de não se conseguir vender o bem ou de o mesmo vir, ainda, a ser transacionado por um valor inferior ao já existente [dos ditos € 86.500,00], já que a venda por esse valor poderá ser retomada na imediata sequência, sendo disso caso.
Na ponderação de tudo o vindo de dizer, entendemos que a prossecução da venda por preço superior ao já encontrado, num prazo suplementar reduzido, representa uma solução perfeitamente moderada e equilibrada, na medida em que se traduz em facultar uma última oportunidade de lograr melhor e mais vantajoso valor, assim se intentando salvaguardar os interesses dos demais credores e particularmente do co-Executado recorrente, sem ainda assim postergar o interesse do Exequente na efetiva e tempestiva cobrança do crédito de que é detentor.
Face ao exposto, quanto à proposta acima referida, apresentada para aquisição do imóvel em venda nos presentes autos, decide-se revogar a decisão recorrida e, em sua substituição, determinar que a Exma. Encarregada de Venda proceda à inserção da venda do imóvel na plataforma “e-leilões”, enquanto venda por negociação particular, pelo período de trinta dias, com vista à obtenção de novas propostas de valor superior à que foi apresentada (€ 86.500), a qual será utilizada como referência para o “valor mínimo” a inserir na plataforma “e-leilões”, mais 0,01 € (= € 86.500,01), com ajustamento do valor base a inserir (por forma a que 85% desse valor base corresponda ao valor de € 86.500,01), a figurar como meramente indicativo.
Nestes termos procedendo as alegações recursivas e o recurso.
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5 - SÍNTESE CONCLUSIVA
I - Decorrendo uma venda por negociação particular ordenada pelo tribunal, não se mostrando comprovado que Exma. Encarregada de Venda tenha esgotado todos os meios à sua disposição para encontrar comprador por um preço superior ao que apresentou nos autos, é de conceder uma oportunidade final para que a mesma obtenha propostas especificamente superiores à que por último foi por ela apresentada nos autos, mormente com critério e metodologia impositivamente determinadas.
II - Pressuposto imprescindível do facultar uma última oportunidade de lograr melhor e mais vantajoso valor é que tal se concretize através dum prazo suplementar reduzido, pois que só isso representa uma solução moderada e equilibrada, na medida em que se intenta salvaguardar os interesses dos demais credores e particularmente do co-Executado recorrente, sem ainda assim postergar o interesse do Exequente na efetiva e tempestiva cobrança do crédito de que é detentor.
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6 - DISPOSITIVO
Pelo exposto, decide-se a final, na procedência do recurso, revogar a decisão recorrida e, em sua substituição, determinar que a Exma. Encarregada de Venda proceda à inserção da venda do imóvel na plataforma “e-leilões”, enquanto venda por negociação particular, pelo período de trinta dias, com vista à obtenção de novas propostas de valor superior à que foi apresentada (€ 86.500), a qual será utilizada como referência para o “valor mínimo” a inserir na plataforma “e-leilões”, mais 0,01 € (= € 86.500,01), com ajustamento do valor base a inserir (por forma a que 85% desse valor base corresponda ao valor de € 86.500,01), a figurar como meramente indicativo.
Sem custas.
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Coimbra, 15 de Setembro de 2026
Luís Filipe Cravo
Carlos M. R. Correia de Oliveira
Vítor Amaral
[1] Relator: Des. Luís Cravo
1º Adjunto: Des. Carlos M. R. Correia de Oliveira
2º Adjunto: Des. Vítor Amaral
[2] Sendo que, tendo em consideração a anterior tramitação ocorrida nos autos, o valor base da venda era pelo montante de € 84.000,00.
[3] Neste sentido o acórdão do TRC de 08.03.2016, proferido no proc. nº 1037/10.7TJCBR-B.C1, acessível em www.dgsi.pt/jtrc.
[4] Cf. acórdão do TRC de 26.10.2021, proferido no proc. nº 176/11.1TBNS-A.C1, acessível em www.dgsi.pt/jtrc.