| 5326/23.2T8CBR.C1 |  |
ANULAÇÃO DO CONTRATO POR ERRO
ERRO SOBRE O OBJETO DO NEGÓCIO
TERRENO PARA CONSTRUÇÃO
APTIDÃO CONSTRUTIVA
ESSENCIALIDADE PARA O DECLARANTE
CONHECIMENTO PELO DECLARATÁRIO
MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
II. Verifica-se erro vício num contrato de compra e venda de imóvel em que o comprador adquiriu um terreno na convicção que o mesmo tinha aptidão construtiva para a edificação de uma moradia unifamiliar, apurando-se posteriormente que o PDM e condicionantes ambientais/militares proíbem a construção habitacional.
III. Para a relevância do erro e consequente anulação do contrato, a lei não exige que os vendedores tivessem conhecimento da inviabilidade urbanística do imóvel; basta que tivessem conhecimento da essencialidade para o comprador da possibilidade de nele edificar.
IV. No âmbito do contrato de mediação imobiliária, o mediador atua como mero intermediário e facilitador do negócio, não representando o vendedor, salvo concessão expressa de poderes; assim, eventuais informações incorretas prestadas pela mediadora não descaracterizam a existência de erro na relação contratual entre comprador e vendedor para efeitos de anulação do contrato.
(Sumário elaborado pelo Relator)
Adjuntos: José Nuno Duarte
João Moreira do Carmo
Acordam na 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Coimbra,
AA intentou acção declarativa, sob a forma de processo comum, contra BB e CC, rematando a petição inicial do seguinte modo:
“Nestes termos e nos mais de direito aplicáveis, deve a presente ação ser julgada procedente e provada, devendo o Tribunal:
a. Declarar a compra e venda do Prédio anulada, condenando-se os RR. a devolverem ao A. a quantia global de € 60.248,95, correspondente ao preço e impostos pagos pelo a. em virtude do negócio anulado (cfr. arts. 247.º, n.º 1 e 251º, ambos do código civil), acrescida de juros de mora calculados à taxa legal desde a citação até integral pagamento;
b. Caso assim não se entenda, declarar resolvido o contrato, condenando-se os RR. a devolverem ao A. a quantia global de € 60.248,95, correspondente ao preço e impostos pagos pelo a. em virtude do negócio resolvido (cfr. art. 437.º, n.º 1, ex vi do art. 252.º, nº 2 do cód. cv.) acrescida de juros de mora calculados à taxa legal desde a citação até integral pagamento; e
c. Caso assim não se entenda, deverá o negócio em causa ser alterado segundo juízos de equidade, condenando-se os RR. a devolverem ao A. a quantia global de € 40.165,96, correspondente a 2/3 do valor global pago pelo A. para comprar o prédio, acrescida de juros de mora calculados à taxa legal desde a citação até integral pagamento, mantendo-se o a. na propriedade do Prédio, embora por um valor correspondente ao seu real valor de mercado.”.
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Alegou, para tanto e em síntese, que comprou aos réus um terreno sito na freguesia ... e ..., concelho ..., com o objectivo de aí construir uma moradia, para si e para a sua família, e que, aparentemente, aquele prédio correspondia ao pretendido - ou seja, tratar-se-ia de um terreno para construção -, tendo o autor firmado essa convicção com base nas informações recebidas pelo vendedor, seja directamente, seja através da mediadora imobiliária que promoveu o negócio. Não obstante o prédio estar inscrito nas finanças como urbano e ter sido vendido como prédio urbano para construção, após realizada a compra, o autor apurou que, segundo o Plano Director Municipal (PDM) da ..., a área onde o prédio se encontra está sujeita a condicionantes legais que impedem que nele se possa construir uma moradia familiar, tendo as partes, ou pelo menos o autor, actuado no contrato de compra e venda em erro quanto às qualidades do prédio.
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Os réus deduziram contestação sustentando a irrelevância da qualificação fiscal do prédio e, em geral, impugnando os factos alegados quanto ao seu conhecimento do destino que o autor pretendia dar ao prédio, à essencialidade dessa condição para a vontade de contratar e às informações ou garantias que lhe tenham sido prestadas quanto à sua aptidão construtiva, cuja indagação, em todo o caso, caberia ao autor.
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Seguidos os trâmites processuais e saneado o processo, realizou-se audiência final tendo o tribunal exarado sentença, em 06-04-2026, com o seguinte teor na parte dispositiva:
“Em face do exposto, decide-se, na procedência da ação:
a) anular o contrato celebrado entre o autor e os réus, por escritura pública de 28/07/2023, pelo qual o primeiro declarou comprar aos segundos e estes declararam vender àquele um prédio urbano sito no ..., ..., freguesia ... e ..., ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...92 da freguesia ..., inscrito na matriz predial urbana da respetiva freguesia sob o artigo n.º ...47;
b) condenar os réus a pagarem ao autor a quantia de €60.248,95 (sessenta mil duzentos e quarenta e oito euros e noventa e cinco cêntimos), acrescida de juros de mora calculados à taxa legal prevista para as obrigações civis desde a citação (13/12/2023) até integral pagamento. (…)”.
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Inconformados com esta decisão vieram apelar os réus, e nas suas alegações de recurso formularam as seguintes conclusões:
(…)
*
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir, sendo as seguintes as questões a apreciar:
1 - (…)
2 - Erro no enquadramento jurídico dos factos: em especial, inexistência de erro sobre os motivos ou sobre o objecto do negócio, e verificação de responsabilidade civil da Imobiliária - conclusões 4.ª a 15.ª.
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A. Fundamentação de facto.
Consignou-se na sentença recorrida o seguinte:
“8. Resultaram PROVADOS os seguintes factos com interesse para a decisão a proferir.
8.1. O autor como comprador e os réus como vendedores outorgaram escritura pública de compra e venda, em 28/07/2023, pelo preço de €56.150,00, tendo por objeto um prédio urbano sito no ..., ..., freguesia ... e ..., ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...92 da freguesia ..., inscrito na matriz predial urbana da respetiva freguesia sob o artigo n.º ...47 [conforme doc. n.º 1 da petição inicial, que aqui se dá por reproduzido].
8.2. À data de 26/08/2023, a descrição do prédio na matriz predial urbana era a seguinte: “Tipo de Prédio: Terreno para Construção” / “Descrição: Parcela de terreno para construção urbana” / “ÁREAS (em m²): Área total do terreno: 800,0000 m² / Área de implantação do edifício: 200,0000 m² / Área bruta de construção: 200,0000 m² / Área bruta dependente: 0,0000 m²” [conforme doc. n.º 2 da petição inicial, que aqui se dá por reproduzido].
8.3. Às datas de 01/09/2023 e de 11/07/2025 a descrição do prédio no registo predial (n.º ...92 da freguesia ...) era a seguinte: “URBANO / SITUADO EM: ... e ... / ÁREA TOTAL: 800 M2 / ÁREA DESCOBERTA: 800 M2 / MATRIZ nº: 5747 / NATUREZA: Urbana / COMPOSIÇÃO E CONFRONTAÇÕES: Terreno para construção / Norte DD e outro, sul EE, nascente FF, poente Caminho” [conforme doc. n.º 2 da petição inicial e certidão permanente de 10/07/2025, que aqui se dão por reproduzidos].
8.4. Pela realização do negócio, o autor pagou IMT e Imposto do Selo no valor de €4.098,95 [conforme docs. n.ºs 1, 3 e 4 da petição inicial, que aqui se dão por reproduzidos].
8.5. O negócio de compra e venda foi mediado pela agência “A..., Lda.” na sequência de contrato junto aos autos com data de 04/04/2025 [que aqui se dá por reproduzido];
8.6. …e foi precedido de contrato-promessa junto aos autos com requerimento de 14/05/2025, ref.ª 9726941 [que aqui se dá por reproduzido].
8.7. Em 11/09/2023, a Câmara Municipal ... comunicou ao autor a informação ao abrigo do artigo 110.º, n.º 1, alínea a), do RJUE junta como documento n.º 5 da petição inicial [que aqui se dá por integralmente reproduzido] no sentido de o terreno em questão integrar solo rústico, insuscetível de construção de prédio destinado a habitação familiar.
8.8. Em 22/09/2023, o autor dirigiu aos réus a comunicação junta como documento n.º 6 da petição inicial [que aqui se dá por reproduzida], na qual lhes deu notícia da referida informação.
8.9. O autor destinava o prédio adquirido à construção de uma moradia para si e para a sua família.
8.10. À data da aquisição, o autor tinha a convicção de que o prédio tinha aptidão construtiva compatível com a edificação de uma moradia;
8.11. …convicção essa decorrente das informações recebidas através da mediadora imobiliária, que confirmavam essa aptidão;
8.12. …pelo que adquiriu o prédio em erro acerca dessa circunstância, atento o referido nos pontos 8.7., 8.15. e 8.17.
8.13. O valor de mercado do prédio é menor do que seria se tivesse a aptidão construtiva que o autor acreditava que ele tivesse.
8.14. Após a celebração do contrato de compra e venda, o autor contratou um engenheiro para elaborar o projeto de construção da moradia e tratar do respetivo licenciamento junto da Câmara Municipal ....
8.15. Após ter consultado os serviços da Câmara Municipal ..., aquele técnico informou o autor de que não era possível construir uma moradia unifamiliar no Prédio em face do PDM em vigor na área onde o mesmo se encontra;
8.16. …nessa sequência sendo emitido o ofício referido em “8.7.”;
8.17. …ficando então o autor a saber que o prédio se encontra numa zona abrangida pela condicionante do feixe radioelétrico militar classificada com perigosidade de incêndio alta, não sendo permitida a construção de uma moradia unifamiliar, em virtude de o PDM apenas prever para a zona em causa o uso agrícola e florestal, admitindo edificações no âmbito de atividade agroflorestal ou atividades conexas/complementares, acrescendo condicionamentos por razões de perigosidade de incêndio rural.
8.18. A aptidão construtiva do prédio era essencial para a vontade de comprar do autor, que não o teria adquirido se conhecesse a sua inaptidão para o fim construtivo pretendido;
8.19. …circunstância que era do conhecimento dos réus.
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9. Inexistem factos NÃO PROVADOS com interesse para a decisão a proferir”.
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B. Fundamentação de Direito.
Recapitulando, no âmbito desta apelação suscitam-se as seguintes questões.
1 - (…)
(…)
Nesta consonância, julga-se improcedente a impugnação da matéria de facto, mantendo-se os factos provados indicados sob os pontos n.ºs 8.18. e 8.19.
2 - Erro no enquadramento jurídico dos factos: em especial, inexistência de erro sobre os motivos ou sobre o objecto do negócio, e verificação de responsabilidade civil da Imobiliária - conclusões 5.ª a 15.ª
Em face da factualidade provada nos autos, o tribunal a quo ponderou, na solução jurídica do litígio, ter-se verificado erro nos motivos determinantes da vontade (erro-vício) relativo ao objecto do negócio, que torna a declaração negocial anulável, e que ocorre quando a vontade real coincide com a declarada, mas formada com base na ignorância ou falsa representação de circunstâncias decisivas para a realização do negócio - arts. 251.º e 247.º do Código Civil -, considerando, para tanto, que se mostraram preenchidos os pressupostos legais: (1) essencialidade do erro: o comprador adquiriu o imóvel na convicção e com a finalidade exclusiva de nele construir uma moradia familiar, sendo a aptidão construtiva o factor determinante da sua decisão; (2) inaptidão construtiva do imóvel: o prédio encontrava-se em zona afecta a uso agrícola/florestal pelo PDM, sujeita a limitações por feixe radioeléctrico militar e perigosidade de incêndio alta, sendo inviável a construção pretendida; e, (3) cognoscibilidade pelos vendedores: os réus conheciam ou não deviam ignorar a essencialidade dessa aptidão para a vontade de contratar do comprador, satisfazendo a exigência do artigo 247.º do Código Civil.
Nessa senda, por aplicação do regime do art. 289.º do Código Civil, e dado o efeito retroactivo da anulação, conducente, por um lado, à devolução do Imóvel e, por outro, à restituição do preço, condenou os réus a devolver ao autor a quantia de € 56 150,00 referente ao preço pago e a reembolsarem € 4098,95, reportados a impostos suportados na aquisição.
Os recorrentes, por seu turno, defendem, na apelação, que: a) incumbe ao comprador o ónus de se informar devidamente antes de manifestar a sua vontade contratual, nomeadamente consultando os instrumentos de planeamento territorial (PDM) e as certidões do registo predial, não devendo o risco da má formação da sua vontade recair sobre os vendedores que desconheciam a sua intenção específica (em especial, conclusões 6.ª, 12.ª e 14.ª); b) a errada percepção sobre a aptidão construtiva do prédio, decorrente de garantias prestadas pela empresa de mediação imobiliária sem verificação prévia do PDM e com base exclusiva na caderneta predial, não é imputável aos vendedores que não contactaram com o comprador, nem prestaram qualquer garantia sobre a edificabilidade (em especial, conclusões 4.ª e 11.ª); c) não tendo existido prestação de informação falsa nem conhecimento da essencialidade do motivo por parte dos vendedores, não há lugar à aplicação do regime do erro sobre o objecto do negócio (artigo 251.º do Código Civil) para responsabilizar os réus (em especial, conclusões 7.ª, 10.ª e 15.ª); e, d) a transmissão de informações inexactas ou maus conselhos sobre as qualidades do imóvel por parte da sociedade de mediação imobiliária consubstancia, em abstracto, responsabilidade civil extracontratual fundada no artigo 485.º do Código Civil (em especial, conclusões 10.ª e 15.ª).
Escrutinando.
A despeito da argumentação tecida em sede de recurso, aliás em linha com a posição vertida nos seus articulados, reputa-se não assistir razão aos recorrentes também neste ponto recursivo, sendo de manter a decisão recorrida.
Começando pela circunstância de existir um contrato de mediação imobiliária celebrado pelos vendedores, importa recordar que os réus suscitaram a intervenção principal provocada de A..., Lda. (cf. requerimento de 14-05-2025, com a refª citius 97246506), sendo certo que, por decisão vertida na acta da audiência prévia de 10-10-2025, há muito transitada em julgado, após se expender que “[r]esulta evidente que o fundamento de anulabilidade invocado pelo autor emerge da relação contratual - contrato de compra e venda - pois, caso se verifique, inquina a declaração de vontade e fere o negócio de anulabilidade. Uma vez que o autor só contratou com os réus, e não com a sociedade de mediação imobiliária, esta não poderá ter (nem a sua seguradora), em relação ao pedido, uma posição igual à do autor (porque não tem qualquer pretensão com a mesma natureza dirigida aos réus) ou à dos réus (porque, ao contrário destes, não contratou com os autores). Os chamados não são, pois, parte na relação material controvertida configurada pelo autor, pelo que a hipótese dos autos não corresponde à da alínea a) do n.º 3 do artigo 316.º do CPC, nem à da alínea b) do mesmo número”, não se admitiu aquela intervenção principal provocada (nem da sua seguradora).
Tal qual se decidiu no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 15-05-2012, Proc. n.º 5223/05.3TBOER.L1.S1: “O mediador é um intermediário que aproxima as partes no negócio, põe-nas em presença e facilita o negócio, mas não actua por conta de nenhuma das partes e nunca representa qualquer delas no negócio que vem a ser celebrado”. Nesta esteira, adita-se no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 11-02-2016, Proc. n.º 8727/06.7TBCSC.L1.S1: “No âmbito de um contrato de mediação imobiliária, não representando o mediador a parte que o contratou, a conduta por si assumida apenas vinculará o vendedor nos casos em que este lhe tenha atribuído poderes de representação”.
Isto mesmo é destacado pela melhor doutrina, v.g., Pedro Pais de Vasconcelos, in Direito Comercial, Volume I, 2011, Parte Geral, Contratos Mercantis, p. 197, ao aduzir que pela “intermediação entre o comprador e o vendedor, ou entre as partes num outro tipo de negócio, em que o intermediário - o mediador - aproxima as partes no negócio, põe-nas em presença, por vezes até intervém na negociação para o promover, mas não participa no negócio. O mediador é um facilitador (…) não actua por conta de nenhuma das partes, embora contratado por uma delas (...) mas nunca representa qualquer delas no negócio que vem a ser celebrado”; António Pinto Monteiro, in Contratos de Distribuição Comercial, 2002, p. 102, que explana que o mediador “limita-se a aproximar as pessoas e a facilitar a celebração do contrato”, acrescentando que “ao contrário do agente, que actua por conta do principal - “representando-o” economicamente - o mediador age com imparcialidade, no interesse de ambos os contraentes, sem estar ligado a qualquer deles por relações (…) de dependência ou de representação”; e Menezes Cordeiro, in Do contrato de mediação, “o Direito”, Ano 139.º, 2007, Tomo III, p. 517, detalhando que “em sentido amplo a mediação significa o acto ou efeito de aproximar voluntariamente duas ou mais pessoas, de modo a que, entre elas, se estabeleçam negociações que possam conduzir à celebração de um contrato definitivo. Em sentido técnico ou estrito, a mediação reclama ainda que o mediador não represente nenhuma das partes a aproximar”.
Portanto, não se cogita, no caso sob análise, qualquer situação de responsabilidade civil extracontratual da empresa de mediação imobiliária, relativamente ao autor, fundada no artigo 485.º do Código Civil, emergente da alegada transmissão de informações inexactas ou maus conselhos sobre as qualidades do imóvel por parte daquela sociedade.
Reitera-se que se entende que a 1.ª Instância avaliou, do ponto de vista jurídico, de forma adequada e escorreita, toda a factualidade provada, da qual se evidenciam, por pertinente, os pontos n.ºs 8.7., 8.9., 8.10., 8.11., 8.12., 8.15., 8.17., 8.18. e 8.19.:
- O autor destinava o prédio adquirido à construção de uma moradia para si e para a sua família;
- À data da aquisição, o autor tinha a convicção de que o prédio tinha aptidão construtiva compatível com a edificação de uma moradia;
- Essa convicção decorreu das informações recebidas através da mediadora imobiliária, que confirmavam essa aptidão;
- Em 11-09-2023, a Câmara Municipal ... informou o autor, ao abrigo do artigo 110.º, n.º 1, alínea a), do RJUE, que o terreno em questão integrava solo rústico, insusceptível de construção de prédio destinado a habitação familiar.
- Após ter consultado os serviços da Câmara Municipal ..., o autor foi informado de que não era possível construir uma moradia unifamiliar no prédio em face do PDM em vigor na área onde o mesmo se encontra;
- O autor ficou a saber que o prédio adquirido se encontra numa zona abrangida pela condicionante do feixe radioeléctrico militar classificada com perigosidade de incêndio alta, não sendo permitida a construção de uma moradia unifamiliar, em virtude de o PDM apenas prever para a zona em causa o uso agrícola e florestal, admitindo edificações no âmbito de actividade agroflorestal ou actividades conexas/complementares, acrescendo condicionamentos por razões de perigosidade de incêndio rural.
- A aptidão construtiva do prédio era essencial para a vontade de comprar do autor, que não o teria adquirido se conhecesse a sua inaptidão para o fim construtivo pretendido;
- Essa circunstância era do conhecimento dos réus.
Quid iuris?
A declaração negocial pressupõe que os sujeitos contratantes representem correctamente a realidade determinante e decisiva para a celebração do contrato, devendo a interpretação das declarações negociais fazer-se de acordo com as normas constantes dos artigos 236.º a 238.º do Código Civil, segundo as quais, as declarações devem valer com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, deve entendê-la, desde que no documento esse sentido encontre um mínimo de correspondência.
Porém, tal como explana Heinrich Hörster, in A Parte Geral do Código Civil Português, 2001, p. 532, “podem surgir situações em que falte a coincidência entre o substrato volitivo interno e a sua aparência externa. A vontade que aparece como manifestada não existe como tal”.
A este respeito, referindo-se ao “erro vício”, Mota Pinto, in Teoria Geral do Direito Civil, 1976, p. 386, escreveu que “traduz-se numa representação inexacta ou na ignorância de uma qualquer circunstância de facto ou de direito que foi determinante na decisão de efectuar o negócio. Se estivesse esclarecido acerca dessa circunstância - se tivesse exacto conhecimento da realidade - o declarante não teria realizado qualquer negócio ou não teria realizado o negócio nos termos em que o celebrou. Trata-se, pois, de um erro nos motivos determinantes da vontade”.
Por sua vez, Manuel Domingues de Andrade, in Teoria Geral da Relação Jurídica, Volume II, 9.ª reimpressão, 2003, p. 233, referia que o “erro-vício consiste na ignorância (falta de representação exacta) ou numa falsa ideia (representação inexacta), por parte do declarante, acerca de qualquer circunstância de facto ou de direito que foi considerado na formação da sua vontade, por tal maneira que se ele conhecesse o verdadeiro estado das coisas não teria querido o negócio, ou pelo menos não o teria querido nos precisos termos em que o entendeu”.
Neste contexto, compete apelar especificamente, ao regime do erro plasmado nos artigos 247.º e 251.º do Código Civil:
Artigo 247.º (Erro na declaração)
“Quando, em virtude de erro, a vontade declarada não corresponda à vontade real do autor, a declaração negocial é anulável, desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro”.
Artigo 251.º (Erro sobre a pessoa ou sobre o objecto do negócio)
“O erro que atinja os motivos determinantes da vontade, quando se refira à pessoa do declaratário ou ao objecto do negócio, torna este anulável nos termos do artigo 247.º”.
Explicitam Pires de Lima e Antunes Varela in, Código Civil, Anotado, Volume I, 4.ª edição, p. 235, que este preceito prevê o chamado erro-motivo ou erro-vício em que existe perfeita conformidade entre a vontade real e a vontade declarada, registando-se, porém que a vontade declarada formou-se em consequência do erro sofrido pelo declarante: “Se não fosse ele, a pessoa não teria pretendido realizar o negócio, pelo menos nos termos em que o efectuou”.
Pedro Pais de Vasconcelos, in Teoria Geral do Direito Civil, 8.ª edição, 2015, p. 579, explana que o vício da vontade negocial que se traduza em deficiência de discernimento do autor constitui erro. O erro consiste numa falsa percepção da realidade. Pode ser espontâneo ou provocado (dolo), e pode incidir sobre as pessoas ou o objecto do negócio, sobre os motivos e sobre as circunstâncias que constituem a base do negócio.
Incidindo o erro subjectivo sobre o objecto, ele tanto pode recair sobre a identidade do objecto, como sobre a sua substância ou como sobre as suas qualidades essenciais, isto é, em causa está apenas directamente o objecto do negócio, por ex., o objecto de compra e venda - cf. Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 1976, p. 388.
Quanto à modalidade de erro referida ao objecto negocial, deve aceitar-se que ele abrange tanto o objecto material como o jurídico (conteúdo) - neste sentido, Carvalho Fernandes, Teoria Geral do Direito Civil, II, 2009, 4.ª edição, p. 213.
Por seu turno, para que o negócio seja anulável é necessário que se verifiquem dois pressupostos que constam do artigo 247.º, por remissão do artigo 251.º: a essencialidade e a cognoscibilidade.
Por fim, o negócio só é anulável por erro se esse erro for tal que sem ele a parte não o teria celebrado ou não o teria celebrado com aquele conteúdo - novamente, Pedro Pais de Vasconcelos, Teoria Geral do Direito Civil, 8.ª edição, p. 580.
Na linha da legislação e dos ensinamentos doutrinais citados, pode-se consultar, ainda, inúmera jurisprudência, de que avultam os seguintes exemplos por ordem cronológica crescente:
- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 14-10-2021, Proc. n.º 11570/19.0T8PRT.P1.S1:
“VII. O erro vício traduz-se numa representação inexacta ou na ignorância de uma qualquer circunstância de facto ou de direito que foi determinante na decisão de contratar: se tivesse havido esclarecimento sobre essa circunstância, o declarante não teria realizado qualquer negócio ou não o teria realizado nos termos em que o celebrou.
VIII. Assim, o erro só será relevante quando seja causa do negócio jurídico nos seus precisos termos, ou seja, quando corresponda à inserção de um factor anómalo no processo volitivo e quando a sua intromissão determine um resultado diferente, sendo que para a relevância do erro na declaração, a lei portuguesa apenas exige:
- A essencialidade, para o declarante, do elemento sobre erro;
- O conhecimento dessa essencialidade, pelo declaratário ou o dever de a conhecer.
IX. A parte que errou tem, pois, para obter a anulação do negócio o ónus de demonstrar esse duplo requisito: que se não tivesse ocorrido o erro não o teria celebrado ou não o teria celebrado desse modo; e que a outra parte sabia ou não devia desconhecer que assim era”.
- Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 19-05-2022, Proc. n.º 5019/20.2T8PRT.P1: “A relevância do erro obstáculo, para que o negócio seja anulável, carece:
- Que para o declarante seja essencial o elemento sobre o qual incidiu o erro, de tal forma que, se deste se tivesse apercebido, não teria celebrado o negócio;
- Que o declaratário conheça ou não deva ignorar a essencialidade do elemento sobre o qual incidiu o erro para o declarante.
Quer dizer, o declarante pode anular a sua declaração, desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do objecto sobre que incidiu ao erro determinante da vontade”.
- Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 28-02-2023, Proc. n.º 11932/20.0T8LSB.L1-7:
“É sobre aquele que pretende ver anulado o negócio que recai o ónus de alegação e prova:
- quer da essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro;
- quer da circunstância de o declaratário conhecer ou não dever ignorar a essencialidade.”
- Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 26-10-2023, Proc. n.º 2295/21.7T8FAR.E1:
“I. O erro sobre o objeto do negócio, também denominado erro vício, ou erro motivo, por atingir os motivos determinantes da vontade, que assim é viciada na sua formação, é um erro na formação de vontade, enquanto o erro obstáculo ou na declaração, previsto no art. 247.º do CC, é um erro na formulação da vontade.
II. Porém, ambos os erros, para que relevem, isto é, para que permitam a anulação do negócio em que ocorreram, supõem sempre que a contraparte conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade do erro.
III. O art. 251º do CC remete para o disposto no art. 247º do mesmo diploma, que condiciona a anulabilidade da declaração à circunstância do declaratário (neste caso a 1ª ré) conhecer ou não dever ignorar a essencialidade, para o declarante (neste caso os autores), do elemento sobre que incidiu o erro”.
Transpondo estas observações para o caso vertente, tendo ficado demonstrado, por um lado, que o autor/comprador tinha o propósito de destinar o prédio adquirido à construção de uma moradia, e que, à data dessa aquisição, tinha a convicção de que o prédio tinha aptidão construtiva compatível com a edificação dessa moradia, e por outro lado, que aptidão construtiva do prédio era essencial para essa vontade de comprar, sendo certo que o autor não o teria adquirido se conhecesse a sua inaptidão para o fim construtivo pretendido, circunstância que era do conhecimento dos réus/vendedores, e provando-se que, afinal, aquele prédio se localizava numa zona abrangida pela condicionante do feixe radioeléctrico militar classificada com perigosidade de incêndio alta, não sendo permitida a construção de uma moradia unifamiliar, por força do PDM[1], é patente o erro por parte do comprador e a cognoscibilidade por parte dos vendedores.
A este propósito, pela pertinência, veja-se, ainda, o sumário do Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 21-06-2011, Proc. n.º 541/09.4TBSEI.C1, que, num caso similar, decidiu: “Tendo-se provado que o autor declarou comprar o prédio por se tratar de um terreno para construção urbana, fazendo-o exclusivamente com a finalidade de nele edificar uma habitação, que antes da data da escritura os réus tiveram conhecimento desse facto, que posteriormente o autor constatou a inviabilidade de construção por condicionalismos urbanísticos, e que os réus nunca comunicaram ao autor a impossibilidade de edificar uma habitação no prédio, o negócio revela-se anulável nos termos do artigo 247.º, ex vi artigo 251.º, ambos do Código Civil.
A lei não exige que os declaratários (neste caso, os réus), tivessem conhecimento do facto de não ser viável a construção no lote que venderam ao autor, bastando-se com o seu conhecimento da essencialidade para o autor (declarante), da possibilidade de construção no local, e de o mesmo apenas realizar o negócio, por estar convicto dessa possibilidade”.
Igualmente relevantes são as restantes referências jurisprudenciais contidas na sentença da 1.ª Instância:
- Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 27-05-2014, Proc. n.º 277/07.0TBOFR.C2:
“1. Configura erro-vício na modalidade de erro sobre o objecto do negócio, nos termos do art.º 251 do CC, a falsa representação pelo comprador de certo prédio urbano, licenciado para o exercício da actividade de restauração, de que esse imóvel, não beneficiando de rede pública de saneamento, dispunha de uma fossa séptica que se localizava numa área de logradouro que se veio a revelar que não fazia parte do prédio.
2. Esse erro é essencial se se provar que o comprador não teria em absoluto adquirido o prédio se soubesse que o mesmo não dispunha dessa fossa séptica.
3. Há lugar à anulação do negócio, nos termos dos arts. 251.º e 247.º do CC, se das circunstâncias concretas apuradas se concluir que o vendedor não podia ignorar a essencialidade para o declarante do elemento sobre o qual incidiu o erro”.
- Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 22-03-2022, Proc. n.º 1185/19.8T8PVZ.P1
“II. O erro que recaia sobre os motivos determinantes da vontade, quando reportado ao objecto do negócio, torna este anulável desde que o declaratário conheça, ou não deva ignorar, a essencialidade, para o declarante, do objecto sobre que haja incidido o erro, cfr. art.ºs 251.º e 247.º n.º2, do C.Civil.
III. A qualidade de um objecto se reporta a todos os factores determinantes do valor ou da utilização pretendida, sendo que se deve que uma qualidade é essencial quando se mostra decisiva para o negócio, conforme a finalidade económica ou jurídica deste”.
Concluindo, mostram-se reunidos no caso apreciado os pressupostos do erro-vício, designadamente: (i) o autor adquiriu o imóvel na convicção e com a finalidade exclusiva de nele construir uma moradia familiar, sendo a aptidão construtiva o factor determinante da sua decisão; (ii) o prédio encontrava-se em zona afecta a uso agrícola/florestal pelo PDM, sujeita a limitações por feixe radioeléctrico militar e perigosidade de incêndio alta, sendo inviável a construção pretendida; (iii) os réus vendedores conheciam - ou não deviam ignorar - a essencialidade dessa aptidão para a vontade de contratar do comprador, satisfazendo a exigência do artigo 247.º do Código Civil.
Improcedem, assim, na totalidade, as conclusões recursivas atinentes ao enquadramento jurídico do litígio (cf. conclusões 5.ª a 15.ª).
Dessarte, acolhendo a solução jurídica alvitrada pela 1.ª Instância, que declarou a anulação do contrato, por verificado o quadro legal dos artigos 247.º e 251.º, n.º 1, do Código Civil, é de confirmar integralmente a sentença, designadamente na parte em que condenou os réus/vendedores a devolver ao autor/comprador o valor integral pago de € 56 150,00, bem como a reembolsar a quantia de € 4098,95 reportada aos impostos suportados na aquisição, ex vi artigo 289.º do Código Civil.
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Com a argumentação tecida, improcede o recurso dos réus.
Em função do decaimento, as custas configuram encargo dos recorrentes, conforme promana dos artigos 527.º, 607.º, n.º 6, e 663.º, n.º 2, todos do CPC.
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Decisão:
Nestes termos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação, e, em consequência, mantém-se a decisão recorrida.
Custas pelos recorrentes.
[1] Como emerge do ponto de facto n.º 8.17, o PDM apenas previa para a zona em causa o uso agrícola e florestal, admitindo edificações no âmbito de actividade agroflorestal ou actividades conexas/complementares, acrescendo condicionamentos por razões de perigosidade de incêndio rural.