| 3632/23.5T8LRA.C1 |  |
TERRENOS CONFINANTES
LITIGÂNCIA DE MÁ FÉ
II - Para excluir o direito de preferência, nos termos do art.1381, a), do Código Civil, exige-se a prova da intenção declarada, de destinação diferente para o prédio, e a demonstração que ela é concretizável, ou seja, a comprovação das possibilidades objetivas do aproveitamento do terreno, a sua concreta aptidão construtiva, avaliada em função dos planos e da Lei.
III - Age de má fé a parte que invoca factos que sabia ou tinha a obrigação de saber que eram falsos e que eram relevantes para a boa decisão da causa.
(Sumário elaborado pelo Relator)
Acordam na 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Coimbra:
A... Lda., instaurou ação contra B... S.A., e AA, pedindo que se reconheça que a autora tem o direito de preferência em relação à compra, pelo valor de € 550.000,00, do prédio rústico que identifica e que se declare que a autora tem o direito de se substituir ao 2.º réu na posição que este ocupa no referido contrato de compra e venda; e que se ordene o cancelamento do registo de aquisição a favor do 2.º réu e efetue o registo a favor da autora.
Em síntese, a Autora alega que é proprietária de um prédio rústico parcialmente integrado na Reserva Agrícola Nacional e com área inferior à unidade de cultura aplicável, onde pretende implantar um projeto vitícola que se encontra a desenvolver, o qual confina com o prédio vendido pela 1.ª ré ao segundo 2.º réu, que não era proprietário confinante, não tendo sido comunicado à autora os elementos essenciais desse negócio.
A Ré B... contestou, alegando, em síntese, que nenhum dos prédios se destina a cultura. Pediu ainda a condenação da autora por litigância de má-fé, em multa e indemnização, por ter deduzido pretensão cuja falta de fundamento não ignora e ter alterado a verdade dos factos, com o intuito de procurar justificar a sua pretensão.
O Réu AA, contestou, alegando que nenhum dos prédios se destina a cultura. Subsidiariamente, em caso de procedência da ação, deduziu reconvenção, pedindo a condenação da autora/reconvinda no pagamento da quantia global de € 32.649,48, que alega ter suportado em despesas e impostos, relativamente à aquisição e titularidade do imóvel, e os montantes relativos à desvalorização do valor de € 550.000,00, de acordo com a inflação, acrescidos de juros de mora, vencidos e vincendos, até efetivo e integral pagamento. Pediu também a condenação da autora por litigância de má-fé, em multa e indemnização, por ter deduzido pretensão cuja falta de fundamento conhecia e se empenhou em ocultar.
Realizado o julgamento, foi proferida a seguinte sentença:
A) Julga-se a ação improcedente e, em consequência, absolvem-se os réus do pedido.
B) Condena-se a autora como litigante de má-fé: a) em multa no valor correspondente a oito Unidades de Conta (8 UC); b) em indemnização a favor de cada um dos réus, nas importâncias a fixar após o trânsito em julgado desta decisão, depois de ouvidas as partes.
*
Inconformada, a Autora recorreu e apresenta as seguintes conclusões:
A. O presente recurso tem por objeto a sentença proferida pelo Tribunal “a quo” que julgou improcedente a ação intentada pela Recorrente, por entender não verificados os pressupostos do direito de preferência previstos no n.º 1 do artigo 1380.º e na parte final da alínea a) do artigo 1381.º, ambos do Código Civil, bem como, a condenação da Recorrente como litigante de má-fé, no pagamento de multa e indemnização a favor dos Réus.
B. O Tribunal “a quo” incorreu em erro de julgamento quanto à matéria de facto e quanto à matéria de direito, impondo-se a revogação integral da sentença recorrida.
C. O Tribunal “a quo” omitiu da matéria de facto provada factualidade essencial demonstrada documentalmente nos autos, relativa ao Pedido de Informação Prévia submetido em 2016 junto da Câmara Municipal ... para operação de loteamento de 9 (nove) lotes.
D. Resulta dos documentos juntos aos autos pela Ré B... sob os n.ºs 6 e 7, bem como, da resposta do Município ... com a referência 51471940, designadamente do ponto 6 da página 8 do documento n.º 1 que a instrui, que o referido PIP foi objeto de parecer final desfavorável comunicado à Ré B... em 02 de outubro de 2017.
E. O referido parecer final desfavorável concluiu que o pedido “não está em condições de ser viabilizado”, por violação do PDM ... e do POOC.
F. Tal factualidade demonstra que, à data da aquisição do imóvel 93AV pelo Réu AA, em 20 de novembro de 2017, inexistia a possibilidade legal de constituição dos 9 lotes pretendidos, encontrando-se inviabilizado o plano de negócios referido na alínea Q) da matéria de facto dada por provada.
G. Deve, por isso, ser aditado à matéria de facto provada a seguinte factualidade: “A 02 de outubro de 2017, o PIP submetido pela Ré B..., S.A. e referido na alínea P) foi objeto de parecer final desfavorável por violação do PDM ... e do POOC.”
H. A Recorrente impugna ainda, nos termos e para os efeitos do artigo 640.º do Código de Processo Civil, a decisão sobre os factos constantes das alíneas T), U), V) e CC) da matéria de facto provada.
I. Resultando, igualmente, da prova documental junta aos autos pelo Réu AA sob o documento n.º 11 e da resposta camarária com a referência 51471940 que, o PIP submetido pelo Réu AA visava construção em parcela a destacar do prédio B e não no prédio B enquanto realidade predial existente.
J. A intenção construtiva do Réu AA incidiu sempre sobre futura parcela a autonomizar do prédio originário, implicando operação de destaque e consequente criação de nova realidade predial autónoma.
K. Impõe-se, por isso, a alteração das alíneas T), U) e V) da matéria de facto provada, substituindo-se a expressão “no prédio B” pela expressão “em parcela a destacar do prédio B”.
L. Resulta ainda da prova documental junta aos autos que o parecer favorável, emitido em 31.05.2024, foi condicionado ao redimensionamento do polígono da parcela a destacar para coincidir com o limite do perímetro urbano.
M. Tal circunstância demonstra que a eventual viabilidade urbanística não respeita ao prédio objeto da preferência enquanto unidade predial existente, mas apenas a futura parcela destacada.
N. Deve ainda ser dado como não provado o facto constante da alínea CC), por inexistir, demonstração inequívoca e comprovada de intenção da Recorrente em apresentar ao Tribunal “a quo” os prédios 99AV e 100AV, com vista a alterar a perceção da verdade material.
O. A Recorrente nunca alegou que o prédio 99AV integrava fisicamente o prédio 100 AV, nem procurou artificialmente ampliar a área do prédio objeto da preferência.
P. E, pelo contrário, resulta do documento n.º 5 junto com a petição inicial a clara separação física e cartográfica entre os prédios 99AV e 100AV, bem como as respetivas áreas autónomas.
Q. Reitera-se, com veemência, a alegação relativa à integração do Imóvel 99AV da Recorrente em área protegida, resultou de mero lapso interpretativo decorrente de errónea leitura da legenda planta cartográfica junta, pela Recorrente, na petição inicial como documento n.º 4.
R. A planta em causa não apresenta leitura intuitiva, assentando a diferenciação gráfica entre as áreas integradas na REN e na RAN, unicamente, no mero distanciamento dos círculos constantes da mesma.
S. Reflexo evidente da boa-fé processual e da observância do dever de cooperação por parte da Recorrente é o facto de, logo após o Tribunal “a quo”, em sede de despacho saneador, ter enunciado como tema da prova a questão da integração dos prédios em área da RAN, ter a Recorrente apresentado imediatamente o requerimento com a referência 51498247, reconhecendo expressamente o lapso interpretativo anteriormente cometido.
T. Tal atuação demonstra transparência processual, cooperação e respeito pelos deveres de boa-fé processual, incompatíveis com qualquer atuação dolosa ou gravemente negligente.
U. Acresce que, o Tribunal “a quo” incorreu em erro de julgamento quanto à interpretação e aplicação do n.º 1 do artigo 1380.º do Código Civil aos factos.
V. A interpretação sufragada pela sentença recorrida no sentido de exigir que ambos os prédios confinantes apresentem área inferior à unidade de cultura não encontra respaldo na ratio legis do n.º 1 do artigo 1380º do Código Civil, da Lei n.º 111/2015, de 27 de agosto, nem mesmo do artigo 93º da C.R.P.
W. A Lei n.º 111/2015 de 27 de agosto visa expressamente promover a estruturação fundiária, combater a excessiva fragmentação da propriedade rústica e fomentar o emparcelamento rural.
X. Resulta expressamente do artigo 1.º da referida Lei que o legislador pretendeu criar melhores condições para o desenvolvimento sustentável das atividades agrícolas e florestais através da intervenção na configuração e dimensão dos prédios rústicos.
Y. Resulta igualmente da alínea a) do n.º 1 do artigo 4.º da mesma Lei que o emparcelamento rural visa melhorar as condições técnicas e económicas de desenvolvimento das atividades agrícolas mediante concentração de prédios rústicos.
Z. É, igualmente, de assinalar que o conceito de unidade de cultura densificado no artigo 49.º da Lei n.º 111/2015 assenta precisamente na ideia de superfície mínima necessária para gestão sustentável e economicamente rentável da exploração agrícola.
AA. Ora, resulta dos factos provados que o prédio da Recorrente possui área inferior à unidade de cultura aplicável aos terrenos de sequeiro, fixada em 8 hectares logo, não tem tamanho suficiente para uma exploração agrícola sustentável e economicamente rentável.
BB. Tal redunda em que, a interpretação adotada pela sentença recorrida frustra os objetivos de combate ao minifúndio e de promoção do emparcelamento rural subjacentes ao regime jurídico aplicável.
CC. A interpretação teleológica e sistemática do artigo 1380.º do Código Civil conduz ao entendimento de que basta que um dos prédios confinantes apresente área inferior à unidade de cultura.
DD. Nesse sentido decidiu o Douto Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, datado de 18.05.2021, em que é Relator Isaías Pádua, ao afirmar expressamente que constitui pressuposto bastante do direito de preferência “Que pelo menos, um daqueles prédios tenha uma área inferior à unidade de cultura”.
EE. No mesmo sentido decidiu o Douto Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, datado de 28.02.2023, em que é Relator Artur Dionísio Oliveira.
FF. A interpretação restritiva acolhida pelo Tribunal “a quo” revela-se desconforme à ratio legis subjacente ao regime do emparcelamento rural.
GG. Verificando-se que o prédio da Recorrente apresenta área inferior à unidade de cultura, encontram-se preenchidos os pressupostos do direito de preferência previstos no n.º 1 do artigo 1380.º do Código Civil.
HH. O Tribunal “a quo” incorreu igualmente em erro de julgamento quanto à aplicação da alínea a) do artigo 1381.º do Código Civil aos factos.
II. A exclusão do direito de preferência prevista na parte final da alínea a) do artigo 1381.º exige demonstração cumulativa da intenção do adquirente de afetar o prédio a fim não agrícola e da possibilidade legal efetiva de concretização dessa afetação.
JJ. Tal possibilidade legal tem necessariamente de existir à data da aquisição do prédio objeto da preferência.
KK. Sucede que, resulta da prova documental junta aos autos que, à data da aquisição do imóvel 93AV pelo Réu AA, inexistia qualquer viabilidade legal construtiva.
LL. O parecer final desfavorável emitido pela Câmara Municipal ... em 02.10.2017 inviabilizava objetivamente o projeto urbanístico pretendido pelo Réu AA.
MM. A eventual viabilidade urbanística, na parcela a destacar do imóvel do Réu AA, apenas veio a surgir em momento muito posterior, concretamente em 31.05.2024.
NN. Nos termos da jurisprudência consolidada dos tribunais superiores, a possibilidade legal de concretização da afetação a fim não agrícola tem de existir no momento da aquisição.
OO. Nesse sentido, decidiu o Douto Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, datado de 11.11.2024, em que é Relator Jorge Martins Ribeiro.
PP. No mesmo sentido decidiu o Douto Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, datado de 27.03.2025, em que é Relatora Cristina Dá Mesquita.
QQ. E, decorre, igualmente, do Douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, datado de 04.10.2007, em que é Relator Santos Bernardino, que terreno para construção corresponde a realidade juridicamente reconhecida e não a mera expetativa futura.
RR. Ora, a intenção construtiva do Réu AA, legalmente viável, incide apenas sobre futura parcela a destacar do prédio originário.
SS. A operação de destaque constitui verdadeira transformação fundiária geradora de nova realidade predial autónoma.
TT. O eventual direito de construir respeita, assim, a futuro bem jurídico autónomo e não ao prédio objeto da preferência enquanto realidade predial existente.
UU. Com efeito, o próprio Tribunal “a quo” reconhece, na fundamentação da sentença recorrida, que o direito de preferência deve ser apreciado em função do prédio tal como ele existe e não, em função de eventual configuração futura resultante de destaque.
VV. Não obstante, a sentença recorrida conclui precisamente pela exclusão do direito de preferência da Recorrente com fundamento na edificação a implementar em futura parcela destacada, conforme, aliás é exigido pela autoridade administrativa competente.
WW. Verifica-se, por isso, oposição entre os fundamentos e a decisão, determinando, ainda, a nulidade da sentença recorrida nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do Código de Processo Civil.
XX. Dir-se-á também que, a condenação da Recorrente como litigante de má-fé revela-se absolutamente infundada.
YY. Nenhuma das situações tipificadas no artigo 542.º do Código de Processo Civil se verifica no caso concreto.
ZZ. A atuação processual da Recorrente foi sempre pautada por cooperação, transparência processual e respeito pelos deveres de boa-fé.
AAA. A alegação relativa à integração do prédio em área protegida resultou exclusivamente de lapso interpretativo decorrente da leitura da planta cartográfica junta como documento n.º 4.
BBB. A Recorrente reconheceu espontaneamente tal lapso e em momento anterior à audiência de julgamento.
CCC. A Recorrente não persistiu no erro, não ocultou a realidade, não aguardou pela produção de prova para alterar a sua posição e não retirou qualquer vantagem processual da alegação inicialmente produzida.
DDD. A questão em causa não foi sequer objeto de produção de prova em audiência de julgamento.
EEE. Não existiu qualquer perturbação relevante da tramitação processual, qualquer entropia nos trabalhos judiciais ou qualquer atraso significativo na marcha do processo.
FFF. A questão da integração do prédio em área da RAN não constituiu fundamento determinante da decisão de mérito.
GGG. A condenação por litigância de má-fé constitui medida excecional, reservada para situações de efetiva atuação dolosa, abusiva ou gravemente negligente.
HHH. Nesse sentido decidiu o Douto Acórdão da Relação do Porto, datado de 09.09.2024, em que é Relator Carlos Gil.
III. Também o Douto Acórdão da Relação de Coimbra, datado de 30.09.2025, em que é Relator Fonte Ramos, reafirma a necessidade de prudência na condenação por litigância de má-fé.
JJJ. A decisão recorrida revela-se manifestamente desproporcionada e excessivamente severa face à concreta relevância da questão em causa e à efetiva conduta processual da Recorrente.
KKK. Não se verificando qualquer atuação dolosa ou gravemente negligente, devendo pois, a Recorrente ser integralmente absolvida da condenação como litigante de má-fé.
LLL. Deve igualmente, a Recorrente, ser absolvida do pagamento da multa aplicada e de qualquer indemnização a favor dos Réus.
MMM. Nestes termos, deve o presente recurso ser julgado integralmente procedente, por provado.
NNN. E, como tal, ser reconhecido o direito de preferência da Recorrente relativamente ao imóvel objeto dos autos.
*
O Réu AA recorreu subordinadamente e apresenta as seguintes conclusões:
Da Ampliação do Âmbito do Recurso
Precavendo a possibilidade deste Douto Tribunal vir a acolher a pretensão recursiva da Recorrente (no que não se concede minimamente) vem, então, o Recorrido, à luz do disposto no artigo 636.º do CPC, colocar à consideração do Tribunal ad quem os fundamentos que, em qualquer caso, imporiam a improcedência da ação e que não mereceram acolhimento do Tribunal a quo.
O direito de preferência em questão está excluído por força da última parte da alínea a) do artigo 1381.º do CC, uma vez que o Imóvel A da Recorrente se destina a um fim que não é a cultura
O Tribunal a quo laborou em erro ao considerar que a aplicabilidade da preferência do artigo 1380.º do CC não depende da efetiva exploração do terreno preferente e, bem assim, ao concluir que não ficou demonstrado que a Recorrente destina o seu imóvel a fim que não é a cultura.
A jurisprudência recente dos nossos Tribunais Superiores faz depender o exercício do direito de preferência da exploração efetiva do terreno preferente
O Tribunal a quo entendeu que, para a aplicabilidade da preferência do artigo 1380.º do CC, não é necessário que o terreno preferente seja, efetivamente, explorado à data da aquisição do terreno, o que contraria aquela que tem sido a Jurisprudência recente dos nossos Tribunais Superiores e, em particular do nosso Supremo Tribunal de Justiça - veja-se exemplificativamente: Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 29.10.2025, processo n.º 4552/22.6T8ALM.L1.S1, e Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 14.01.2021, processo n.º processo n.º 892/18.7T8BJA.E1.S1.
O nosso Supremo Tribunal de Justiça tem sido claro no sentido de que, demonstrando-se que os putativos preferentes “não cultivam o prédio rústico com carácter de habitualidade e que ali não exercem a agricultura no desenvolvimento de uma actividade económica típica” não têm direito de preferência.
Este entendimento, também tem sido acompanhado pelos nossos Tribunais da Relação, como sucedeu no Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 15.12.2021, processo n.º 726/18.2T8FIG.C2.
Nos presentes autos ficou demonstrado que a Recorrente não utiliza (nunca utilizou) o Imóvel A para fins de cultura. A Recorrente não destina (nunca destinou) o seu terreno à cultura, como se encontra provado, em termos definitivos, na Sentença
Foram dados como provados na Sentença os factos J), K), L), M) e N), dos quais resulta à saciedade que a Recorrente nunca se dedicou a qualquer atividade de exploração agrícola e que, de resto, tal nem sequer faz parte do seu objeto social. Estes factos não foram impugnados pela Recorrente nas suas Alegações de Recurso.
Ao contrário do que entendeu o Tribunal a quo, encontra-se demonstrado que a Recorrente não destina o Imóvel A à cultura. Sendo que, como resulta da Jurisprudência supra referida, irreleva o fim a que efetivamente tal terreno é destinado, desde que se prove (como se provou nestes autos) que aquele terreno não é utilizado (nunca foi!) para a cultura.
É quanto basta para se concluir pela aplicabilidade do disposto na parte final da alínea a) do artigo 1381.º do CC, também, no que respeita ao Imóvel A da Recorrente. Pelo que, também por esta via se conclui pela manifesta improcedência da pretensão da Recorrente, a qual, sendo necessário, deverá ser conhecida e relevada.
Do conhecimento da Reconvenção
Resulta do artigo 665.º, n.º 2 do CPC que “[s]e o tribunal recorrido tiver deixado de conhecer certas questões, designadamente por as considerar prejudicadas pela solução dada ao litígio, a Relação, se entender que a apelação procede e nada obsta à apreciação daquelas, delas conhece no mesmo acórdão em que revogar a decisão recorrida, sempre que disponha dos elementos necessários”.
No âmbito da sua Contestação, o Recorrido deduziu Reconvenção, a título subsidiário, precavendo a possibilidade de o Tribunal a quo julgar procedentes os pedidos formulados pela Recorrente, a qual não foi conhecida pelo Tribunal a quo, atenta a sua prejudicialidade, perante a improcedência total da presente ação.
Perante isto e sem conceder, vem requerer-se que, nos termos e para os efeitos do artigo 665.º, n.º 2 do CPC, no caso de procedência do recurso (no que não se concede minimamente), o Tribunal ad quem conheça da Reconvenção deduzida ou, em alternativa,
que remeta os autos à 1.ª Instância para dela conhecer. Em qualquer caso, deverá a mesma
ser julgada integralmente procedente, condenando-se a Recorrente no pagamento da indemnização peticionada.
*
Além do mais, os Réus contra-alegaram, defendendo a correção do decidido.
*
As questões a decidir são as seguintes:
A nulidade da sentença, por contradição;
A matéria de facto impugnada;
A aplicação da norma do art.1380, nº 1, do Código Civil (CC);
A aplicação da norma do art.1381, a), do CC;
A litigância de má fé;
A ampliação subsidiária, quanto ao destino dado ou a dar ao prédio da Autora e quanto à procedência da reconvenção.
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A nulidade da sentença, que não ocorre.
Ao contrário do defendido, o raciocínio do Tribunal recorrido é coerente.
Por um lado, afastou a tese da Recorrente segundo a qual o objeto da preferência deveria ser aferido por referência a uma futura parcela autonomizada.
Em complemento, valorou os elementos urbanísticos existentes, como demonstrativos da intenção do Recorrido de afetar o imóvel adquirido a um fim não agrícola e da respetiva viabilidade legal.
*
A matéria de facto impugnada.
A Recorrente propõe o aditamento do seguinte:
A 02 de outubro de 2017, o PIP submetido pela Ré B..., S.A. (B...) e referido na alínea P) foi objeto de parecer final desfavorável.
O facto é irrelevante em face da solução jurídica encontrada. Insere-se no encadeamento dos factos assentes em O) e seguintes.
A circunstância de, em momento prévio à aquisição do terreno, ter sido emitido parecer desfavorável relativamente ao projeto que previa a construção de 9 moradias não é demonstrativo da inviabilidade da intenção do Recorrido.
Tal parecer desfavorável não punha em causa o potencial construtivo do prédio, a valorização do prédio em função da alteração da sua afetação social e económica e da legalidade da construção, conforme se veio a confirmar mais tarde com a aprovação do PIP final apresentado.
Não se mostra necessário o aditamento.
A Recorrente pretende, no contexto dos factos assentes em T) a V), uma alteração para que se exare que o PIP em questão pressupunha uma parcela a destacar no prédio B, que sempre foi a intenção do Réu.
Tal alteração não tem qualquer reflexo na decisão.
A prova, nem sequer completamente impugnada, é a de que o Réu, quando comprou o prédio, intencionava edificar no mesmo e não em parte do mesmo, o que nunca foi sequer alvo de discussão, da mesma forma que o direito de preferência que a Recorrente pretendia exercer dirigiu-se sempre ao prédio como um todo e não a uma eventual parcela a destacar. O destaque é um ajustamento às exigências legais e camarárias, no contexto da intenção edificativa.
Não se procede à alteração.
A Recorrente pretende a eliminação do facto CC).
Porém, é inquestionável que a Recorrente juntou o referido documento e nele delimitou o prédio, incluindo ambos os artigos, para daí retirar a conclusão de que se encontrava parcialmente incluído na RAN, o que fez no contexto dos arts. 3, 28, 29 e 41 da petição.
A eliminação proposta seria já o resultado da interpretação da Recorrente e reduziria a discussão jurídica relativa à má fé, o que não se aceita, mantendo-se o facto.
Por tudo isto, não encontramos razões para alterar a fixação da matéria de facto feita pelo tribunal de 1ª instância, julgando assim improcedente a respetiva impugnação feita pela Recorrente.
*
Consideram-se provados os seguintes factos:
A) Está registada em nome da autora, pela Ap. ...51 de 2009/10/02, a aquisição do prédio misto, denominado ..., sito em ..., com a área total de 52040m2, a área coberta de 615m2 e a área descoberta de 51425m2, composto por terra de cultura arvense e vinha, casa de rés-de-chão e logradouro e armazém, descrito na Conservatória Predial ... sob o número ...22, da freguesia ..., e inscrito na respetiva matriz predial rústica sob o artigo ...9, da secção AV, da mesma freguesia, a terra de cultura arvense e vinha e, na respetiva matriz predial urbana, sob os artigos ...99, a casa de rés-do-chão e logradouro, e ...00, o armazém, ambos da mesma freguesia
B) Está registada em nome do 2.º réu, pela Ap. ...57 de 2017/11/21, a aquisição do prédio rústico, situado em ... - BB, com a área total de 126000m2, a área coberta de 28m2 e a área descoberta de 125972m2, composto por cultura arvense e uma construção rural, descrito na Conservatória Predial ... sob o número ...21, da freguesia ..., e inscrito na respetiva matriz predial rústica sob o artigo ...3, da secção AV, da mesma freguesia.
C) Por escritura celebrada no dia 20/11/2017, no Cartório Notarial, na ..., CC, na qualidade de administrador único em representação da 1.ª ré, declarou vender ao 2.º réu, pelo preço de € 550.000,00, o prédio B, e o 2.º réu declarou que aceita esta venda nos termos exarados.
D) O prédio A confronta, a norte, com prédio B.
E) O prédio A tem a área de 5,204000ha.
F) O prédio B tem a área de 12,600000ha.
G) A 20/11/2017, o 2.º réu não era proprietário de prédio confinante com o prédio B.
H) Desde data anterior à aquisição pela autora, inexiste no prédio A sistema de rega ou aproveitamento de águas.
I) No prédio A existe um armazém e uma casa desabitada, desde a aquisição pela autora.
J) A autora é uma sociedade que tem por objeto a “aquisição, arrendamento e alienação de imóveis, a promoção da construção e comercialização de imóveis, a revenda dos imóveis adquiridos para esse fim e a detenção de participações em sociedades que tenham objetos conexos ou diferente”.
K) Desde há mais de dez anos, não se produz qualquer tipo de cultura no prédio A.
L) No contrato de compra e venda celebrado a 04/05/2009, a autora declarou destinar o prédio A à revenda.
M) Desde 2009, a autora tem vindo a adquirir terrenos na zona onde se localizam os prédios A e B.
N) A autora nunca se dedicou, nem se dedica, à atividade de exploração agrícola.
O) Parte do prédio B está classificado pelo Plano Diretor Municipal de ... como solo urbano, na categoria de espaços urbanizáveis.
P) Em 2016 foi submetido na Câmara Municipal ... um Pedido de Informação Prévia (PIP) relativo à constituição de um loteamento de nove unidades no prédio B.
Q) O prédio B foi comercializado pela 1.ª ré como um terreno urbanizável, com um pré-estudo e um plano de negócios para a sua urbanização.
R) O 2.º réu adquiriu o prédio B com o objetivo de nele implantar um loteamento urbano com moradias.
S) A 02/01/2019, o 2.º réu submeteu na Câmara Municipal ... um pedido de licenciamento de uma operação de loteamento, constituído por seis lotes, no prédio B, por ter sido indeferido o PIP referido na alínea P).
T) A 13/05/2022, o 2.º réu apresentou um PIP para a construção, no prédio B, de um condomínio habitacional composto por quatro frações destinadas à habitação, por ter sido objeto de parecer desfavorável o pedido referido na alínea S).
U) A 23/08/2023, o 2.º réu requereu a reformulação do projeto referido na alínea T), para a construção, no prédio B, de um condomínio habitacional, constituído por três moradias unifamiliares.
V) Por deliberação da Câmara Municipal ... de 31/05/2024, foi aprovada de emissão de parecer favorável para o PIP referido na alínea U).
W) Na visita realizada no dia 01/04/2023, com o promotor imobiliário da mediadora imobiliária que se encontrava a publicitar a venda do prédio B, o gerente da autora e a esposa apresentaram-se como promotores imobiliários, com conhecimento da prévia aquisição do prédio por um cidadão belga, por preço inferior ao que estava a ser comercializado e da existência e estado de processos pendentes na Câmara Municipal ... relativos ao imóvel.
X) A presente ação foi instaurada no dia 29/09/2023.
Y) A autora procedeu ao depósito de € 550.000,00, à ordem do Tribunal.
Z) O 2.º réu despendeu: a) € 550.000,00 pela aquisição do prédio B; b) € 27.500,00, a título de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis; c) € 4.400,00 a título de imposto de selo; d) € 524,48, pela intervenção notarial, para efeitos de outorga da escritura pública e) € 225,00, pelo registo da aquisição, junto da conservatória do registo predial; f) € 47,81, na liquidação do Imposto Municipal sobre Imóveis relativo ao prédio B e aos anos de 2017 a 2022.
AA) O 2.º réu despendeu € 16.447,78 em serviços de arquitetura e serviços jurídicos relacionados com o projeto de edificação no prédio B.
BB) A autora alegou na petição inicial que parte do prédio A integra a Reserva Agrícola Nacional (RAN).
CC) A autora assinalou no documento n.º 4 junto com a petição inicial, como sendo parte do prédio A, a área do prédio inscrito na matriz predial rústica do concelho ..., sob o artigo ...00, da freguesia ..., parcialmente incluído na RAN, não confinante com o prédio B.
DD) O prédio A não integra a RAN.
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A aplicação da norma do art.1380, nº 1, do Código Civil (CC).
Questiona a Recorrente que a lei apenas exige que um dos prédios envolvidos tenha área inferior à unidade de cultura.
O Tribunal recorrido, assinalando jurisprudência, entendeu que a lei exige que ambos os prédios envolvidos tenham aquela área.
Concordamos com o Tribunal recorrido e seguimos a jurisprudência do STJ, no acórdão de 13.12.2022, proc. 769/17, em www.dgsi.pt.
Além do elemento histórico e literal, não faz sentido impor a preferência a um prédio que já tem área com densidade económica, para uma exploração agrícola sustentável e economicamente rentável.
O prédio adquirido pelo 2.º Réu tem a área de 12,6 hectares, superior à unidade de cultura (o que ninguém discute). Não estando demonstrado que algum dos prédios esteja abrangido por um projeto de emparcelamento, não se mostra preenchido um dos pressupostos do direito de preferência, o que determina a improcedência da ação.
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A aplicação da norma do art.1381, a), do CC.
Não gozam de direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes quando algum dos terrenos se destine a algum fim que não seja a cultura.
O fim que releva para este efeito não é aquele a que o terreno esteja afetado à data da alienação, mas antes o que o adquirente pretenda dar-lhe, não tendo o mesmo que constar, necessariamente, da escritura de alienação, podendo provar-se por outros meios.
Para afastar o direito de preferência, o adquirente tem de provar que a sua intenção (o fim do negócio), foi dar ao terreno uma outra afetação ou destino que não a cultura e demonstrar ainda que a mudança de destino é legalmente possível
No caso, o 2.º Réu adquiriu o prédio com o objetivo de nele implantar um loteamento urbano com moradias, apurando-se que parte do mesmo está classificado pelo Plano Diretor Municipal como solo urbano, na categoria de espaços urbanizáveis.
Submetidos na Câmara Municipal Pedidos de Informação Prévia, relativos à constituição de um loteamento nesse prédio, foi já aprovado a emissão de parecer favorável para a construção de um condomínio habitacional, constituído por três moradias
Unifamiliares.
A prova da intenção, de destinação diferente para o prédio, e a demonstração que ela é concretizável, ou seja, a comprovação das possibilidades objetivas do aproveitamento do terreno, a sua concreta aptidão construtiva, ainda que não total ou nos limites inicialmente desejados, avaliada em função dos planos e da Lei, são suficientes para concluir que o prédio se destina a outro fim que não a cultura, com a consequente exclusão do direito de preferência invocado.
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A litigância de má fé.
Litiga dessa forma a parte que, com dolo ou negligência grave, tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar, ou tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa, tiver praticado omissão grave do dever de cooperação, tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objetivo ilegal.
A circunstância de não se ter razão ou de não se conseguir demonstrar o alegado não é, só por si, indicador de uma litigância de má fé. A concretização desta exige alguma flexibilidade por parte do intérprete, o qual deverá estar atento a que está em causa o exercício do direito fundamental de acesso ao direito, não podendo o instituto traduzir-se numa restrição injustificada e desproporcionada daquele direito fundamental. Importa não olvidar a natureza polémica e argumentativa do direito, o carácter aberto e incompleto do sistema jurídico, a ambiguidade dos textos legais e contratuais e as contingências probatórias quer na vertente da sua produção, quer na vertente da própria valoração da prova produzida. Assim, à semelhança da liberdade de expressão, o direito fundamental de acesso ao direito só deve ser penalizado no seu exercício quando de forma segura se puder concluir que o seu exercício é desconforme com a sua teleologia subjacente, traduzindo-se na violação dos deveres de probidade, verdade e cooperação e em manifesta chicana processual com o objectivo de entorpecer a realização da justiça.
A lei sanciona, ao lado da litigância dolosa, a litigância temerária, assente na negligência grave.
Apesar do melindre, no caso, da distinção entre o dolo e a negligência grave, entendemos que a Recorrente não tem razão.
Releva o comportamento, mesmo que, pelo prisma do prevaricador, ele não tenha conduzido a nada, não sendo o dano pressuposto da litigância de má-fé.
A Autora alegou na petição inicial de que parte do imóvel adquirido por ela integra a RAN, conforme documento que juntou, para concluir, no contexto do demais, também legal, que é preferente no âmbito da previsão do regime jurídico da RAN.
O documento referido consiste numa planta da zona em que se situa esse prédio, em que estão representados os espaços agrícolas integrados na RAN, tendo a autora assinalado, como parte do prédio confinante - de modo a que este se sobrepusesse sobre a área de RAN - a área de um outro prédio, não confinante com o prédio objeto da preferência.
Como afirma o Tribunal recorrido, “ainda que as representações dos espaços agrícolas integrados na RAN e dos espaços agrícolas não integrados na RAN apresentem semelhanças, da sua visualização e da alegação da autora decorre que não se tratou de um erro interpretativo, considerando a delineação que fez do seu prédio (de modo a incluir a área de um outro, como se de um único prédio se tratasse, assim abrangendo a área de RAN), bem como a classificação do restante terreno envolvente.”
“Assim, não sendo a autonomia jurídica e a diferenciação dos dois prédios que foram aglomerados desconhecidas da autora - proprietária de ambos, com conhecimento dos limites de cada um deles, tal como surgem demarcados no documento 5 que ela mesmo juntou com a petição inicial -, a delimitação do prédio naquele documento apenas se justificaria com a finalidade de o sobrepor à área de RAN, pois a haver confusão com a legenda, também a verdadeira área do prédio confinante com aquele que foi objeto da preferência teria sido interpretada como estando integrado na RAN, bastando então a representação real desse prédio. Aliás, a verificar-se essa errónea interpretação, também o prédio adquirido pelo 2.º réu poderia considerar-se parcialmente integrado na RAN (como se depreende do confronto entre os documentos 4 e 5 da petição inicial e da representação desse prédio e dos espaços agrícolas não integrados na RAN que, pela semelhança da legenda, a autora pudesse ter interpretado como sendo integrados na RAN), o que a autora já não alegou.”
“Baseando-se a invocação de um suposto lapso na interpretação da legenda, não esclareceu a autora a razão para ter adulterado a área do prédio confinante de modo a nele ser incluída a área do prédio que efetivamente integra a RAN (mas que não confina com o prédio do réu).”
A autora, sabendo que o prédio confinante não integrava a RAN, alegou e representou graficamente o contrário, alterando a verdade de um facto essencial.
É certo que a Autora veio confessar (a 25/02/2025) que, afinal, aquele prédio não integra a RAN.
Porém, confira-se o processado:
Na sua ontestação (datada de 08.03.2024), o Réu AA evidenciou a falsidade subjacente àquelas alegações da Recorrente.
A Recorrente não veio aos autos reconhecer de imediato a falsidade.
Notificada da contestação, a Recorrente nada disse a este propósito.
Por despacho de 07.05.2024, a Recorrente foi notificada para se vir pronunciar sobre a matéria de exceção invocada pelos Réus, o que fez no dia 23.05.2024.
A Recorrente pronunciou-se, abstendo-se, uma vez mais, de elucidar os autos da falsidade.
Só após o saneador, com a inserção da matéria no objeto da prova, veio a Autora Recorrente confessar o que diz ser um erro.
Mesmo que não tivesse sido intencional, sempre se imporia a censura da conduta da Recorrente por negligência grave, pois ela não podia instaurar uma ação destas sem apurar, com rigor elementar, os limites e a classificação dos imóveis.
Confirma-se a litigância de má fé, não tendo sido colocada qualquer outra questão relativa à mesma.
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Confirmada a improcedência da ação e do recurso, fica prejudicada a ampliação pedida pelo Recorrido, a título subsidiário, quanto às questões do destino dado ou a dar ao prédio da Autora e quanto à procedência da reconvenção.
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Decisão.
Julga-se o recurso improcedente e confirma-se a decisão recorrida.
Custas pela Recorrente, vencida (art.527º, nº 2, do Código de Processo Civil).
2026-10-09
(Fernando Monteiro)
(Fonte Ramos)
(José Duarte)