| 327/25.9T8CTB.C1 |  |
CESSÃO DA POSIÇÃO CONTRATUAL
ARRENDAMENTO
II. Quando em causa vícios de forma imperativamente fixados, que a lei comina de nulidade e que são de conhecimento oficioso (cfr. resulta do disposto no artº 286 do C.C.), a violação da tutela da confiança de outrem determina a inalegabilidade formal, ou seja, o vício não poderá ser invocado pelo que se encontra de má fé, nem por terceiro, nem conhecido oficiosamente pelo juiz da causa.
III. Esta inalegabilidade formal exige a verificação dos seguintes pressupostos:
- a criação de convicção na contraparte de que o negócio é válido do ponto de vista formal;
- um juízo de censura imputado à parte violadora;
- que estejam em causa os interesses das partes e não de terceiros de boa fé;
- que o investimento de confiança dificilmente seja assegurado por outra via.
IV. É ainda de admitir a paralisação da invocabilidade desta nulidade e o seu conhecimento, ainda que oficioso, quando a conduta das partes, sedimentada temporalmente, se traduziu num efectivo cumprimento do contrato, assumindo os direitos e obrigações dele emergentes e criando, com tal estabilidade da relação contratual, a fundada e legítima confiança na contraparte de que não seria invocado o vício formal.
V. Tendo o primitivo arrendatário cedido a sua posição contratual num arrendamento comercial, celebrado por escritura pública, ao abrigo do disposto no artº 1029, nº1 al. b) do C.C. (na redacção do D.L. 67/75 de 19 de Fevereiro), comunicada esta cessão ao senhorio que a aceitou, tendo passado desde então e durante mais de 30 anos, a reconhecer o cessionário como arrendatário, dele recebendo as respectivas rendas, tem de se considerar como paralisada a invocação da nulidade decorrente da inobservância de forma legal da cessão.
VI. A paralisação da invocação da nulidade da cessão, tem como consequência que perante o senhorio, o cessionário assume a posição de arrendatário no contrato celebrado entre o cedente e o senhorio.
(Sumário elaborado pela Relatora)
Adjuntos: Emília Botelho Vaz
Luís Ricardo
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Acordam os Juízes da 3ª Secção do Tribunal da Relação de Coimbra
RELATÓRIO
A... UNIPESSOAL LDA., instaurou a presente ação de despejo sob a forma de processo comum, contra AA, formulando os seguintes pedidos:
“(…) ser declarada a nulidade do contrato de arrendamento para fins não habitacionais verbalmente celebrado, condenando-se ainda o Réu à entrega do locado à Autora, livre de pessoas e bens.
Condenar o R. na quantia de 600€/mês, desde a sentença até à entrega efetiva do imóvel.”.
Para o efeito, alegou, em síntese que é proprietária do prédio urbano sito em ..., concelho e freguesia ..., inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ...96, tendo adquirido a propriedade por contrato de compra e venda outorgado a 28.03.2024 com BB, sua anterior proprietária.
À data de aquisição foi-lhe referido existir um contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado como o réu, na qualidade de inquilino, para o r/c do sobredito prédio, tendo após a compra do prédio, tentado obter uma cópia do mencionado contrato junto do réu, o que não conseguiu, pelo que concluiu estar em causa um arrendamento verbal, que entende ser nulo por falta de forma.
Nessa sequência, tentou junto do réu outorgar um novo contrato de arrendamento, o que este recusou com o argumento de que existe um celebrado há mais de 40 anos.
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Citado para contestar, veio o réu contestar alegando existir um contrato de arrendamento celebrado com o seu falecido pai, em 1980, que lhe foi validamente transmitido por este em 1990, e que se mantém válido à data de hoje, sendo desde 1990 reconhecido como arrendatário pelos anteriores proprietários, a quem paga renda.
Em consequência, deduziu reconvenção, peticionando que seja proferida decisão a:
i) julgar procedente por provada a presente reconvenção, devendo, em consequência, reconhecer a existência do contrato de arrendamento em vigor entre as partes, com início em 1980, sujeito ao regime vinculístico. (…)”.
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A autora apresentou réplica, onde impugnou os factos alegados pelo réu em sede reconvencional.
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Foi dispensada a realização da audiência prévia, tendo sido proferido despacho de fixação do objecto do litígio e enunciação dos temas de prova.
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Procedeu-se à realização da audiência de julgamento, findo o qual, foi proferida sentença que decidiu:
“1. Julgo a ação totalmente improcedente, por não provada, e, em consequência, absolvo o réu do pedido.
2. Julgo a reconvenção totalmente procedente e, em consequência, declaro a existência entre as partes do contrato de arrendamento para fins não habitacionais melhor descrito em 13. e 14. dos factos provados, sujeito ao regime vinculístico, no qual o réu AA sucedeu a CC na posição contratual de inquilino.”
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Inconformada com esta decisão, impetrou a A. recurso da mesma, formulando, no final das suas alegações, as seguintes conclusões, que se reproduzem:
(…)
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Não foram interpostas contra alegações pelo R.
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Corridos que se mostram os vistos aos Srs. Juízes Desembargadores adjuntos, cumpre decidir.
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QUESTÕES A DECIDIR
Nos termos do disposto nos artigos 635º, nº4 e 639º, nº1, do Código de Processo Civil, as conclusões delimitam a esfera de atuação do tribunal ad quem, exercendo uma função semelhante à do pedido na petição inicial.[1] Esta limitação objetiva da atuação do Tribunal da Relação não ocorre em sede da qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cf. artigo 5º, nº3, do Código de Processo Civil). Também não pode este Tribunal conhecer de questões novas que não tenham sido anteriormente apreciadas porquanto, por natureza, os recursos destinam-se apenas a reapreciar decisões proferidas.[2]
Nestes termos, as questões a decidir que delimitam o objecto deste recurso, indicadas por ordem de precedência, consistem em apurar se:
a) (…);
b) nessa sequência, deve ser alterada a decisão recorrida, julgando-se que existe um contrato de arrendamento verbal celebrado com o R., nulo por falta de forma;
c) deve este ser condenado à restituição do locado e ao pagamento de uma indemnização pela mora na entrega.
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FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
O tribunal recorrido considerou a seguinte matéria de facto:
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FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
a) Da impugnação da matéria de facto.
(…
b) Se deve ser julgado que foi celebrado um arrendamento verbal com o R., nulo por falta de forma.
Vem a A. impugnar a decisão recorrida alegando que existe um contrato de arrendamento para fins habitacionais com o R., e que a falta de redução a escrito do contrato resulta de causa imputável ao Réu (cfr. art. 1069.º, n.º 2, Cód. Civil), pelo que este contrato de arrendamento para fins não habitacionais é nulo..
Mais alega que não existe qualquer abuso de direito por parte da A., uma vez que esta nada sabia acerca da alegada transmissão do negócio de pais para filho, o que também não era do conhecimento da senhoria/vendedora.
Considerou a decisão recorrida que sendo alegado pelo R. que existiu uma cessão da posição do seu pai para si, “Nos presentes autos, conforme resulta dos factos provados, nenhuma prova houve da celebração entre o réu e o seu pai do contrato-instrumento da cessão, que tinha de o ser pela mesma forma do contrato-base, ou seja, escritura pública, porquanto é a lei em vigor ao tempo da celebração do negócio jurídico base que regula as condições da respetiva validade formal. Com efeito, o réu não juntou aos autos qualquer documento que o atestasse, o que era essencial, dado tratar-se de um requisito de forma. Ora, nos termos do artigo 220.º do Código Civil, “[a] declaração negocial que careça da forma legalmente prescrita é nula, quando outra não seja a sanção especialmente prevista na lei.”.
Assim, tem razão a autora quando alega, nomeadamente em sede de réplica, que a cessão da posição contratual invocada pelo réu sempre seria nula, por falta de forma, uma vez que não foi outorgado o contrato-instrumento respetivo. Por outro lado, mostra-se inviável superar tal falta de forma através de prova por confissão ou testemunhas, uma vez que estamos perante uma formalidade ad substantiam, prevendo-se no artigo 364.º, n.º 1 do Código Civil que, “[q]uando a lei exigir, como forma da declaração negocial, documento autêntico, autenticado ou particular, não pode este ser substituído por outro meio de prova ou por outro documento que não seja de força probatória superior”.
Consequentemente, a cessão da posição contratual invocada pelo réu seria nula e não produziria efeitos na ordem jurídica.”
Contrapõe a A. que pelo contrário se está perante um arrendamento verbal para fins não habitacionais, uma vez que em relação ao R. foi declarado pelos anteriores proprietários que este era arrendatário, dele recebendo as rendas.
Vejamos.
Que foi outorgado um contrato de arrendamento válido, nos termos do artº 1929, nº 1 al. b) do C.C. (na redacção do Decreto-lei n.º 67/75, de 19 de Fevereiro), entre os anteriores proprietários deste prédio e o pai do R., por escritura pública celebrada em 1980, não oferece dúvidas.
Ainda que assim não fosse, decorria do nº3 deste preceito legal que a falta de escritura pública era sempre imputável ao locador e a nulidade só poderia ser invocada pelo locatário, admitido a fazer a prova em juízo da existência deste contrato por qualquer meio.
Ora, a validade do contrato de arrendamento decorrente da inobservância das regras de forma, rege-se, salvo disposição em contrário, pela lei vigente à data da celebração do contrato, uma vez que a forma dos negócios jurídicos é determinada pela lei vigente ao tempo da respectiva celebração, conforme decorre do disposto no art. 12.º do CC. Sendo esta a regra geral, o artº 14, nº2 da Lei 13/2019 de 12 de Fevereiro, veio aplicar aos contratos de arrendamento existentes à data de entrada em vigor da mesma, o disposto no artº 1969, nº2 do C.C., o qual dispõe que inobservada a forma legalmente prevista (agora a forma escrita) o arrendatário “pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses.”
Quer isto dizer que mesmo na versão da A., caso existisse um arrendamento verbal referente a este locado, ainda assim, tendo em conta o disposto no artº 1069, nº2 do C.C., não se demonstrando que a falta de redução a escrito do contrato de arrendamento fosse imputável ao arrendatário, este sempre seria admitido a fazer prova do contrato por qualquer meio, nomeadamente demonstrando a utilização do locado sem oposição do senhorio e o pagamento da respectiva renda.
Não é no entanto, a situação dos autos, conforme resulta dos factos que se apuraram. Existe efectivamente um contrato de arrendamento celebrado por escritura pública entre os proprietários deste imóvel e o pai do R., contrato que não caducou, foi resolvido, denunciado ou revogado pelo arrendatário, formas de cessação dos contratos, incluindo os de arrendamento.
Volvemos aos factos provados, nºs 6 a 8, e 18 a 23:
-desde 1988/1989, o pai do R. devido a doença, deixou de exercer actividade neste locado, tendo o R. desde essa data assumido a posição do seu pai, com o acordo deste, exercendo a actividade por este antes desenvolvida no seu estabelecimento;
-esta situação foi comunicada aos senhorios e por eles aceite, desde essa data, assumindo desde então o R. o pagamento da renda estipulada pelo locado e nas mesmas condições antes previstas no arrendamento referido nos pontos 13 e 14, à proprietária e senhoria - primeiro a DD e após o seu falecimento a BB;
-esta em 2023, declarou nas finanças a existência de um arrendamento deste prédio, identificando como locatário o R., bem como o montante de renda.
Destes factos não resulta a cessação do anterior contrato de arrendamento celebrado por escritura pública, mas antes a cessão gratuita do gozo total da coisa pelo pai do R. a seu favor.
Ora, decorria do artº 1038, al. f) do C.C. (ainda na redacção do Decreto-lei n.º 47344/66, de 25 de Novembro, tendo em conta a data em que esta cessão se verificou), como obrigação do locatário “f) Não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar;”.
Não autorizando esta cessão, sublocação ou comodato, ainda assim estava impedido de resolver o contrato de arrendamento, com fundamento na violação do disposto nas alíneas f) e g) do artigo 1038.º, se tiver reconhecido o beneficiário da cedência como tal”, ou seja se o tiver reconhecido como locatário, permitindo o gozo do locado e dele recebendo as rendas.
Que foi exactamente o que aconteceu. E, conforme refere a decisão recorrida, resulta do disposto no artº 425 do C.C. que “A forma da transmissão, a capacidade de dispor e de receber, a falta e vícios da vontade e as relações entre as partes definem-se em função do tipo de negócio que serve de base à cessão.” Sendo exigida escritura pública, a cessão neste contrato teria igualmente de o ser por escritura pública.
Não sendo junto instrumento que comprovasse essa cessão gratuita, teria de se ter como nula a respectiva cessão, por via da aplicação do disposto no artº 286 do C.C.
Ocorre que esta nulidade não pode ser invocada nos autos pelo R., como também certeiramente refere a decisão recorrida, considerando nomeadamente que “Do que resultou provado é possível asseverar, límpida e cristalinamente, que foi criada no réu a legítima expectativa e confiança de que o contrato de arrendamento em dissídio é formalmente válido e que no mesmo assume, validamente, a posição de inquilino.
Objetivamente, é isso que um declaratório normal, nos termos e para os efeitos do artigo 236.º do Código Civil - segundo o qual “[a] declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.”. -, colocado na posição do réu, concluiria da atuação daquelas DD e BB e, bem assim, da própria autora.
Com efeito, o réu assumiu a posição de inquilino no lugar do seu pai em 1988/1989, o que é dizer, há 37/36 anos, sem que, de lá para cá, aquelas DD e BB tenham posto em causa essa assunção, a qual abrangeu a avocação de todas as obrigações do contrato, nomeadamente o pagamento da renda.
Por outro lado, a autora adquiriu o prédio objeto do arrendamento sub judice bem sabendo da existência deste, tendo sido por conta dele que pagou um preço inferior, encontrando-se, desde então, a receber a renda por parte do réu.
Consequentemente, ao invocar, como invocou, a nulidade da cessação da posição contratual do réu no contrato de arrendamento sub judice por falta de forma, a autora atua com abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium, porquanto sabia da existência do contrato, e bem assim, que as anteriores proprietárias - aquelas DD e BB -, às quais sucedeu na propriedade do prédio após a compra, sempre aceitaram o réu como inquilino.
Na verdade, o exercício, pela autora, da invocação daquela nulidade é contraditório com o anterior comportamento de inação das anteriores proprietárias, que nunca invocaram tal nulidade, o que criou a legítima confiança no réu, por supressio, de que também não o seria pela autora.
Ante o exposto, dúvidas não há, ao pretender ver declarada aquela nulidade, a autora ofenda os ditames da boa fé e, com isso, atua em abuso do direito, nas modalidades de venire contra factum proprium e de supressio.”
Concorda-se to0talmente com esta posição.
Com efeito, dispõe o artº 334 do C.C. que é “ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim económico ou social desse direito.”
Assim, nos termos deste preceito legal, existe abuso de direito sempre que um determinado comportamento, embora aparentemente lícito - na medida em que corresponde à estrutura formalmente definidora de um direito - viola a intenção normativa que subjaz a esse direito.
Nesta medida, o abuso de direito consagrando, em primeira linha, o dever de cumprimento da boa fé, dos bons costumes, ou os fins económicos e sociais do direito, é entendido como uma forma de tutelar a confiança legítima de outrem e, conforme refere o Ac. do STJ de 12/01/2021[3], manifesta-se num “conjunto de modelos de decisão experimentados pelos tribunais:venire contra factum proprium;inalegabilidades formais; suppressio; tu quoque; desequilíbrio no exercício de posições jurídicas.”
Na modalidade de “venire contra factum proprium”, o abuso caracteriza-se pelo exercício de uma posição jurídica em contradição com uma conduta antes assumida ou proclamada pelo agente. Traduz-se num acto ilegítimo consistindo, como refere CUNHA DE SÁ[4], “a sua ilegitimidade num excesso de exercício de um certo e determinado direito subjectivo”, ultrapassados os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo próprio fim social e económico do direito, conforme decorre do disposto no artº 334 do C.C.
Traduz uma violação das legítimas expectativas de outrem, surgindo como uma manifestação da tutela da confiança alheia.
Assim, o ponto de partida dovenire, como refere BAPTISTA MACHADO,[5] consiste na adopção de uma conduta por um sujeito jurídico que, “objectivamente considerada, é de molde a despertar noutrem a convicção de que ele também, no futuro, se comportará, coerentemente, de determinada maneira”, podendo “tratar-se de uma mera conduta de facto ou de uma declaração jurídico-negocial que, por qualquer razão, seja ineficaz e, como tal, não vincule no plano do negócio jurídico”.
É, no entanto, necessário que esta conduta tenha criado na contraparte uma situação de confiança, que essa situação de confiança seja justificada e que, com base nessa situação de confiança, a contraparte tenha actuado de determinada forma. De acordo com MENEZES CORDEIRO[6], é necessário que se verifiquem os seguintes pressupostos:
“(...) 1.º Uma situação de confiança, traduzida na boa-fé própria da pessoa que acredite numa conduta alheia (no factum proprium);
2.º Uma justificação para essa confiança, ou seja, que essa confiança na estabilidade do factum proprium seja plausível e, portanto, sem desacerto dos deveres de indagação razoáveis;
3.º Um investimento de confiança, traduzido no facto de ter havido por parte do confiante o desenvolvimento de uma actividade na base do factum proprium, de tal modo que a destruição dessa actividade (pelo venire) e o regresso à situação anterior se traduzam numa injustiça clara;
4.º Uma imputação da confiança à pessoa atingida pela protecção dada ao confiante, ou seja, que essa confiança (no factum proprium) lhe seja de algum modo recondutível.”
Outra forma de manifestação deste abuso é a supressio, na qual o agente não exerce o seu direito por um tal lapso de tempo que cria noutrem a convicção de que já não o irá exercer, tutelando-se igualmente a confiança de outrem (na inacção do titular do direito).
Ainda de acordo com MENEZES CORDEIRO[7], constituem requisitos de aplicação desta figura:
- um não exercício prolongado do direito;
- uma situação de confiança daí derivada para a contraparte, coadjuvada por elementos circundantes que a sustentem;
- uma justificação para essa confiança;
- um investimento de confiança;
- a imputação ao não exercente da confiança criada.
Já na modalidade de tu-quoque, visa impedir que aquele que infrinja uma norma jurídica, venha posteriormente pretender aproveitar-se da situação daí recorrente, ou seja, exercer um direito violado pelo próprio, ou exigir que a contraparte acate a situação já violada.
A consequência do abuso, em qualquer das suas modalidades, conforme refere ELSA VAZ DE SEQUEIRA[8], “é a ilegitimidade do ato, que, em termos práticos se pode concretizar na extinção do direito subjectivo, em limitações ao seu conteúdo, na preclusão do exercício stricto sensu de uma certa faculdade ou poder integrante do direito subjectivo, em obstáculo à aquisição de uma posição jurídica, na constituição de uma direito diverso na esfera de outrem, na nulidade do exercício ou na responsabilidade pelos danos causados.”
Quando em causa vícios de forma imperativamente fixados, que a lei comina de nulidade e que são de conhecimento oficioso (artº 289 do C.C.), a violação da tutela da confiança determina a inalegabilidade da nulidade formal, ou seja, o vício não poderá ser invocado pelo que se encontra de má fé, nem por terceiro, nem conhecido oficiosamente pelo juiz da causa.
A inalegabilidade formal tendo em conta que paralisa a invocação de um regime imperativo de nulidade e assenta na tutela da confiança, exige a verificação dos seguintes pressupostos específicos[9]:
- a criação de convicção na contraparte de que o negócio é válido do ponto de vista formal;
- um juízo de censura imputado à parte violadora;
- que estejam em causa os interesses das partes e não de terceiros de boa fé;
- que o investimento de confiança dificilmente seja assegurado por outra via.
Nessa medida, as inalegabilidades formais estão reservadas para situações excepcionais, uma vez que, como nota JOANA VASCONCELOS[10], “envolve uma relativização da forma e das suas regras, a explorar com cuidado”.
Com efeito, como assinala CAROLINA REBORDÃO NUNES[11], “As principais dificuldades jurídico-científicas na aplicação da modalidade da inalegabilidade de nulidades formais prendem-se essencialmente com (i) a imperatividade das regras de forma e (ii) das regras que impõem a nulidade quando a forma legalmente exigida não seja respeitada.”
É esta imperatividade da forma legal e o regime aplicável às invalidades formais que levam parte da doutrina a restringir o âmbito de aplicação desta inalegabilidade aos casos em que o beneficiário se encontrava de boa fé e desconhecia o vício, existindo uma actuação culposa da contraparte.
Já a jurisprudência tem vindo a admitir a paralisação da invocação da nulidade formal, primeiro por via do venire contra factum proprium[12] e após por via da inalegabilidade do vício de forma - decorrente da preterição de normas imperativas que regem a forma do acto - em situações excepcionais e perfeitamente delimitadas, em que em causa está a tutela da confiança legítima de outrem. Com efeito, no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11/12/2014[13] justificou-se a paralisação da invocação de nulidade pelo investimento na confiança, que não obteria tutela por outra via, sendo a nulidade clamorosamente violadora da boa fé.
Esta solução, conforme assinala o Acórdão do S.T.J. de 17/03/2016[14] “conduzindo ao reconhecimento do vício da nulidade, mas à paralisação da sua normal e típica eficácia- carece de ser aplicada com particulares cautelas, não podendo generalizar-se ou banalizar-se, de modo a desconsiderar de modo sistemático o conteúdo da norma imperativa que regula a forma legalmente exigida para o acto.”
No entanto, este Acórdão admite a invocação da inalegabilidade não só quando existir um “censurávelvenire contra factum proprium , quando é claramente imputável à parte que quer prevalecer-se da nulidade a culpa pelo desrespeito pelas regras legais que impunham a celebração do negócio por determinada forma qualificada” mas também “quando a conduta das partes, sedimentada ao longo de período temporal alargado, se traduziu num escrupuloso cumprimento do contrato, sem quaisquer focos de litigiosidade relevante, assumindo aquelas inteiramente os direitos e obrigações dele emergentes - e criando, com tal estabilidade e permanência da relação contratual, assumida prolongadamente ao longo do tempo, a fundada e legítima confiança na contraparte em que se não invocaria o vício formal, verificado aquando da celebração do acto.”
Este mesmo entendimento foi perfilhado no Acórdão do TRG de 29/06/2023[15] e em Acórdão deste Tribunal de 19/12/2018[16], admitindo a inalegabilidade formal quando a conduta das partes, sedimentada temporalmente, se traduziu num efectivo cumprimento do contrato, assumindo os direitos e obrigações dele emergentes e criando, com tal estabilidade da relação contratual, a fundada e legítima confiança na contraparte de que não seria invocado o vício formal, independentemente de quem invoca esta nulidade ter criado na contraparte a convicção de que o negócio seria válido do ponto de vista formal.
Nestes termos é de admitir a paralisação da invocabilidade desta nulidade e do conhecimento, ainda que oficioso, da invalidade formal, também para aqueles casos em que a conduta da parte ao longo do tempo criou a fundada e legítima confiança na contraparte de que não seria invocada a invalidade, ou seja quando a invocação da nulidade - e o seu conhecimento oficioso - viola clamorosamente os deveres de boa fé e a tutela da confiança da contraparte.
Revertendo ao caso concreto, resulta assente nos autos que tendo sido comunicada à senhoria a cessão verbal do gozo total da coisa locada, pelo R., esta aceitou a situação, reconhecendo o R. como seu locatário desde então, durante mais de 30 anos, sem invocar a nulidade da cessão, nem exigir que esta fosse corporizada em escritura pública e dele recebendo as respectivas rendas.
Mais resultou assente que foi dado conhecimento da existência deste arrendamento à A. adquirente do imóvel que sucedeu na qualidade de senhoria aos anteriores proprietários, e que a existência deste inquilino determinou a redução do preço de aquisição
É certo que a violação da forma legalmente prevista para a cessão não decorreu de culpa da senhoria havendo, no entanto, que considerar que esta expressamente a aceitou e que reconheceu o R. como seu arrendatário desde então, renunciando a invocar esta nulidade.
A sua invocação pela A., que sucedeu nos direitos e obrigações dos anteriores senhorios, constitui assim uma gravosa afronta aos princípios da boa fé e dos bons costumes, justificando a paralisação da invocação desta nulidade.
Igualmente se concorda com a conclusão a que chegou a primeira instância, no sentido de que “pelo abuso do direito, mostra-se juridicamente viável tornar válido o ato formalmente nulo - a não redução a escrito e em escritura pública do contrato-instrumento da cessão -, como sanção do ato abusivo (de invocação da nulidade).”
Assim é. A A. não pode opor ao R. a nulidade da cessão, pelo que se tem de considerar como tendo operado validamente a cessão da posição contratual do pai do R. para o R., aceite e conhecida dos senhorios.
E uma vez que, conforme refere a decisão recorrida, à “data em que ocorreu a cessão da posição contratual, nos termos supra referidos, ou seja, em 1988 ou 1989, ainda não estava em vigor o Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15.10.
Por assim ser, o contrato sub judice, objeto daquela cessão, mantém-se vinculístico, i.e., sem duração limitada. Isto porque, o carácter vinculístico de um contrato de arrendamento não habitacional celebrado antes da entrada em vigor daquele Decreto-Lei [que aprovou o RAU - Regime do Arrendamento Urbano], como sucede no caso sub judice, e/ou da Lei n.º 6/2006, de 27.02. [que aprovou no NRAU - Novo Regime do Arrendamento Urbano], só se perde nos casos em que o senhorio comunique ao arrendatário a sua intenção de fazer o contrato transitar para esse regime e o arrendatário invoque e demonstre uma das circunstâncias elencadas nos artigos respetivos dos sobreditos Diplomas [no regime vigente - NRAU - as previstas no artigo 51.º, n.º 4, caso em que o contrato, ainda que não fique sujeito ao NRAU, passa a ter o prazo certo de duração a que alude o n.º 1 daquele artigo, acrescido do prazo certo de duração a que alude a alínea b), do n.º 6 do mesmo artigo] - Cf. Acórdão do TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA de 02.03.2023, processo n.º 392/22.0YLPRT.L1-2, disponível em www.dgsi.pt.”
Não tendo sido sequer alegado que no caso em apreço, o contrato em causa transitou para o RAU ou para o NRAU, mantém-se a sua natureza vinculística.
Improcede, assim, a apelação.
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DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes que compõem a 3ª Secção Cível desta Relação, em julgar improcedente a apelação e, em consequência, manter nos seus preciso termos a decisão recorrida.
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Fixam-se as custas a cargo da A. apelante (artº 527 nº1 e 2 do C.P.C.).
Coimbra 12/05/2026
[1] Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2013, pp. 84-85.
[2] Abrantes Geraldes, Op. Cit., p. 87.
Conforme se refere no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7.7.2016, Gonçalves Rocha, 156/12, «Efetivamente, e como é entendimento pacífico e consolidado na doutrina e na Jurisprudência, não é lícito invocar nos recursos questões que não tenham sido objeto de apreciação da decisão recorrida, pois os recursos são meros meios de impugnação das decisões judiciais pelos quais se visa a sua reapreciação e consequente alteração e/ou revogação». No mesmo sentido, cf. Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 4.10.2007, Simas Santos, 07P2433, de 9.4.2015, Silva Miguel, 353/13.
[3] Proferido no proc. nº 2689/19.8T8GMR-B.G1.S1, de que foi relatora Maria Clara Sottomayor, disponível em www.dgsi.pt
[4] CUNHA DE SÁ, Fernando Augusto, Abuso de Direito, 2ª reimpressão, 2005, Almedina, pág. 103.
[5] MACHADO, João Baptista, Obra Dispersa, Vol. I, Scientia Jurídica, págs. 415 e segs.
[6] CORDEIRO, António de Menezes, “Contrato Promessa - artigo 410 nº 1 do Código Civil - Abuso do Direito-Inalegabilidade Formal”, Revista da Ordem dos Advogados, Ano 58, Julho 1998, pág. 964.
[7] CORDEIRO, António de Menezes, Da boa fé no direito civil, Vol. II, Almedina, Teses, 2017, pág. 324.
[8] SEQUEIRA, Elsa Vaz de, Teoria Geral do Direito Civil-Princípios Fundamentais e Sujeitos, Universidade Católica Editora, 2020, pág. 137.
[9] Neste sentido vide CORDEIRO, António de Menezes, Tratado de Direito Civil, II, Parte Geral, Negócio Jurídico, 4ª edição, Almedina, 2014, págs.197-201; SEQUEIRA, Elsa Vaz, ob. cit., págs 138.
[10] VASCONCELOS, Joana, Código Civil Anotado - Vol. I, Universidade Católica Portuguesa, pág. 496.
[11] NUNES, Carolina Rebordão, DA TUTELA DA CONFIANÇA COMO LIMITE À INVOCAÇÃO DE NULIDADES FORMAIS, dissertação de Mestrado Científico, na Especialidade de Ciências Jurídicas, Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, 2018, págs. 69., disponível no seguinte endereço- https://repositorio.ulisboa.pt/entities/publication/aca08e21-2a11-4ca9-b4c0 900f1c1d9ffb
[12] Neste sentido vide o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 17/01/2002, proferido no proc. 01B3778, de que foi relator Miranda Gusmão, disponível em www.dgsi.pt.
[13] Proferido no proc. 1370/10.8TBPFR.P1.S1, de que foi relator João Bernardo, disponível em www.dgsi.pt.
[14] Proferido no proc. nº 2234/11.3TBFAF.G1.S1, de que foi relator Lopes do Rego, disponível em www.dgsi.pt
[15] Proferido no proc. nº 1667/22.4/8BRG.G1, de que foi relator José Cravo, disponível em www.dgsi.pt.
[16] Proferido no proc. nº 752/17.9T8LRA. C1, de que foi relator Moreira do Carmo, disponível em www.dgsi.pt.