| 4803/21.4T8LRA.C1 |  |
COMUNICAÇÃO PARA PREFERIR
PACTO DE PREFERÊNCIA
II. O proprietário de prédio rústico tem direito de preferência na alienação onerosa de outro prédio rústico desde que: a) o prédio vendido ou dado em cumprimento apresente uma área inferior à unidade de cultura; b) seja dono de prédio confinante com o prédio alienado; c) um dos prédios tenha uma área inferior à unidade de cultura; d) O adquirente não seja, por sua vez, proprietário de terreno confinante.
III. O ónus de prova da verificação destes requisitos cabe aquele que se arroga o direito de preferência (artº 342, nº 1 do C.C.).
IV. A comunicação para preferir, nos termos previstos no artº 416, nº1 e 1380 do C.C., vincula o seu emitente à celebração do projetado negócio com o preferente que, reunindo as condições para o exercício do direito, declare pretender preferir nos mesmos termos e condições, equiparando-se a uma promessa de contratar, susceptível de execução específica, desde que verificados os requisitos previstos no artigo 410º, n.º 2 do C.C.
V. No entanto, a comunicação para preferir feita a quem não era titular do direito, por se ter verificado que não era proprietário confinante, não confere a este o direito a fazer-se substituir ao terceiro adquirente do imóvel, por meio da ação de preferência prevista no art. 1410º do CC., por não ser titular de um direito legal de preferência, com eficácia real.
VI. Esta comunicação para preferir também não se confunde com a celebração de um pacto de preferência, o qual constitui um acordo – necessariamente prévio ao envio desta comunicação - pelo qual alguém se obriga a conceder a outrem preferência na eventual e futura alienação do bem, caso o promitente pretenda de facto celebrar contrato com terceiro com vista a esta alienação e o beneficiário queira contratar em condições iguais às que um terceiro aceita.
VII. O pacto de preferência sem eficácia real, cede perante o direito real do terceiro adquirente, não sendo tutelado pela acção de preferência prevista no art. 1410 do CC.
(Sumário elaborado pela Relatora)
Adjuntos: Luís Manuel Carvalho Ricardo
Hugo Meireles
Acordam os Juízes da 3ª Secção Cível do Tribunal da Relação de COIMBRA
RELATÓRIO
A... Lda., veio intentar acção contra AA (falecido na pendência dos autos e habilitado pelos restantes RR seus herdeiros), AA e mulher BB, CC e marido DD, EE e marido FF, GG e marido HH e B... Lda., peticionando que seja reconhecida a regularidade da notificação efetuada pelos primeiros a quintos Réus e, em consequência, a existência de proposta contratual com a correspondente aceitação e, nessa medida:
§§ Declarada nula a venda outorgada pelos primeiros a quintos Réus à sexta Ré, anulando o negócio e restituindo o prédio aos primeiros a quintos Réus;
§§§ Ser proferida sentença que substitua a declaração negocial dos primeiros a quintos Réus, consumando-se o negócio com a Autora em relação aos prédios objecto da notificação;
§§§§ Cancelamento de todos e quaisquer registos que os Réus hajam efetuado a seu favor.
Subsidiariamente:
§§§§§ Ser declarada nula a anexação dos referidos prédios, por constituir um abuso de direito;
§§§§§§ Ser judicialmente conferido o direito de preferência em relação a cada um dos referidos imóveis, condenando-se todos Réus a reconhecê-lo nesses precisos termos;
§§§§§§§ Ser proferida sentença que substitua a Autora na posição da sexta Ré, adjudicando-se o direito de propriedade sobre os imóveis;
§§§§§§§§ Condenar os Réus a abrir mão dos imóveis e ainda o cancelamento de todos e quaisquer registos que os Réus hajam efetuado a seu favor,
§§§§§§§§§ Má-fé da A. e eventual multa e indemnização a favor dos RR.
Para fundamentar os seus pedidos, alega o autor que é dono e legitimo proprietário do sito em ..., ..., união de freguesias ..., concelho ..., com a superfície de 0,29 hectares, constando da matriz que confronta do norte e nascente com II, sul com JJ e Poente com KK, inscrito na matriz respetiva sob o artigo ...56.º, e descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...11 / ..., inscrita a seu favor através da apresentação ...45, de 05.11.2013, sendo os 1 a 5 RR. herdeiros desta II, e tendo procedido à alienação à 6º R. de 13 prédios rústicos confinantes com o prédio da A., por escritura pública de 28/06/2021, pelo preço de € 80.000,00, tendo ainda a 6ª R. procedido nessa escritura à anexação dos imóveis num único.
Mais alega que em 22/03/2021 foi notificado pela representante dos RR. para, querendo, exercer a preferência, tendo comunicado em 24/03 pretender exercer este direito, nunca mais tendo sido contactada para a celebração da escritura e vindo a descobrir que os RR. realizaram a escritura ficcionando uma aquisição pela 6ºª R., no próprio dia da escritura, de um prédio rústico confinante com alguns dos adquiridos para justificar a sua qualidade de preferente.
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Regularmente citados, os réus deduziram contestação, impugnando que os prédios alienados sejam confinantes com o prédio da A., alegando que este confronta a nascente com II, pessoa distinta da original proprietária dos prédios alienados, LL, esposa e mãe dos 1º a 5º RR..
Mais alegam que a solicitadora que efectuou a comunicação para o exercício do direito não representava nenhum dos RR., tendo sido incumbida apenas de “tratar de toda a documentação necessária à celebração da venda em conjunto dos acima identificados 13 prédios rústicos pelo preço mínimo de 80.000,00€ e ao acompanhamento da celebração da competente escritura (…) oferecer o direito de preferência a quem detivesse já por forma legal tal direito, ou seja, a quem fosse proprietário de terreno confinante de área inferior à unidade de cultura.”
Mais invocam que a comunicação enviada pela solicitadora à A., foi feita sem conhecimento dos RR. e por a solicitadora desconhecer que a aquisição destes terrenos se destinava a construção e acreditar que a A. era proprietária de um terreno confinante com aquele, sendo ineficaz tal comunicação, existindo abuso de direito da A., ao ter criado a convicção de que era proprietária de terreno confinante.
Por último, invocam a inconstitucionalidade da interpretação conjugada dos Artº 410º, 416º e 830º do Cód. Civil quanto ao invocado pacto de preferência/proposta contratual irrevogável, feito pela A., por violação do princípio da autonomia privada e o princípio da propriedade privada disposto no artº 62º da Constituição da República Portuguesa e a má fé processual por parte da A.
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Após, designada audiência prévia, foi proferido despacho saneador, com fixação do objecto do litígio e enunciação dos temas de prova.
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Realizada audiência de julgamento veio a ser proferida sentença que julgou a acção improcedente.
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Inconformado com esta decisão, impetrou a A. recurso da mesma, formulando, no final das suas alegações, as seguintes conclusões, que se reproduzem:
(…)
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Foram interpostas contra-alegações pelos RR., tendo concluído da seguinte forma:
(…)
Corridos que se mostram os vistos aos Srs. Juízes Desembargadores adjuntos, cumpre decidir.
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QUESTÕES A DECIDIR
Nos termos do disposto nos artigos 635º, nº4 e 639º, nº1, do Código de Processo Civil, as conclusões delimitam a esfera de atuação do tribunal ad quem, exercendo uma função semelhante à do pedido na petição inicial.[1] Esta limitação objetiva da atuação do Tribunal da Relação não ocorre em sede da qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cf. artigo 5º, nº3, do Código de Processo Civil). Também não pode este Tribunal conhecer de questões novas que não tenham sido anteriormente apreciadas porquanto, por natureza, os recursos destinam-se apenas a reapreciar decisões proferidas.[2]
Nestes termos, as questões que se impõe decidir, são as seguintes:
a) Se deve ser considerado que foi validamente efectuada uma comunicação para o exercício do direito de preferência legal, aceite pela A. e, nessa medida, confere a esta o direito de se substituir ao adquirente do imóvel.
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FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
O tribunal recorrido considerou a seguinte matéria de facto:
“Factos Provados:
1- A A. é dona e legítima proprietária do prédio rústico sito em ..., ..., união de freguesias ..., concelho ..., com a indicada superfície de 290 metros quadrados, constando da matriz que confronta do norte e nascente com II, sul com JJ e poente com KK, inscrito na matriz respetiva sob o artigo ...56.º, e descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...11 / ..., inscrita a seu favor através da apresentação ...45, de 05 de novembro de 2023.
2- Em 28 de junho de 2021 por instrumento público notarial, os RR. pessoas singulares venderam uns e autorizaram a venda outros, à R. os seguintes imóveis:
“i) Prédio rústico composto de pinhal e mato, com a área de mil e cinquenta metros quadrados, sito em ..., limite da ..., ..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...12/... e aí registada a aquisição a favor de AA, casado com LL pela apresentação vinte de três de Outubro de mil novecentos e oitenta e oito, inscrito na matriz predial rústica da referida União de freguesias sob o artigo ...82.º (proveniente do artigo ...76.º da extinta freguesia ...), com o valor patrimonial tributário de 79,58 €, pelo preço de mil quatrocentos e setenta euros;
ii) Prédio rústico composto de terra de pinhal e mato, sito em ..., ..., ..., com a área de três mil setecentos e três metros quadrados, a confrontar do Norte com MM, NN e outros, Sul OO e do Poente com PP, outros e caminho, não descrito na Conservatória do Registo Predial, inscrito na matriz predial rústica da referida União de freguesias sob o artigo ...84.º (proveniente do artigo ...78.º da extinta freguesia ...), com o valor patrimonial tributário de 132,19 €, pelo preço de cinco mil cento e oitenta euros;
iii) Prédio rústico composto de terra de pinhal e mato, sito em ..., ..., ..., com a área de seis mil seiscentos e oitenta e nove metros quadrados, a confrontar do Norte com QQ e AA, RR, Sul PP e do Poente com SS, não descrito na Conservatória do Registo Predial, inscrito na matriz predial rústica da referida União de freguesias sob o artigo ...85.º (proveniente do artigo ...79.º da extinta freguesia ...), com o valor patrimonial tributário de 476,14 €, pelo preço de quarenta mil euros.
iv) Prédio rústico composto de terra de pinhal e mato, sito em ..., ..., ..., com a área de oitocentos metros quadrados, a confrontar do Norte com TT, RR, Sul serventia e do Poente com UU e outro, não descrito na Conservatória do Registo Predial, inscrito na matriz predial rústica da referida União de freguesias sob o artigo ...86.º (proveniente do artigo ...80.º da extinta freguesia ...), com o valor patrimonial tributário de 92,40 €, pelo preço de mil cento e vinte euros;
v) Prédio rústico composto de terra de pinhal e mato, sito em ..., ..., com a área de cinco mil novecentos e sessenta e cinco metros quadrados, a confrontar do Norte com PP e TT, VV e outro, ... e do Poente com WW, não descrito na Conservatória do Registo Predial, inscrito na matriz predial rústica da referida União de freguesias sob o artigo ...87.º (proveniente do artigo ...81.º da extinta freguesia ...), com o valor patrimonial tributário de 882,43 €, pelo preço de oito mil trezentos e sessenta euros;
vi) Prédio rústico composto de terra de pinhal e mato, sito em ..., ..., com a área de três mil novecentos e cinquenta e quatro metros quadrados, a confrontar do Norte com SS e outros, XX, Sul YY e do Poente com ZZ e outros, não descrito na Conservatória do Registo Predial, inscrito na matriz predial rústica da referida União de freguesias sob o artigo ...88.º (proveniente do artigo ...82.º da extinta freguesia ...), com o valor patrimonial tributário de 643,70 €, pelo preço de cinco mil quinhentos e quarenta euros;
vii) Prédio rústico composto de terra de vinha, pinhal e mato, com a área de seis mil quinhentos e noventa e quatro metros quadrados, sito em ..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...63/... e aí registada a aquisição a favor de AA, casado com LL pela apresentação trinta e um de nove de Dezembro de mil novecentos e oitenta e oito, inscrito na matriz predial rústica da referida União de freguesias sob o artigo ...38.º (proveniente do artigo ...32.º da extinta freguesia ...), com o valor patrimonial tributário de 1.878,93 €, pelo preço de nove mil duzentos e trinta euros;
viii) Prédio rústico composto de terra de vinha, com a área de três mil e quatrocentos metros quadrados, sito em ..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...86/... e aí registada a aquisição a favor de AA e mulher LL pela apresentação dois mil e setenta e seis de dezoito de Maio de dois mil e onze, inscrito na matriz predial rústica da referida União de freguesias sob o artigo ...39.º (proveniente do artigo ...33.º da extinta freguesia ...), com o valor patrimonial tributário de 833,36 €, pelo preço de quatro mil setecentos e sessenta euros;
ix) Prédio rústico composto de terra de vinha, sito em ..., ..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...54/... e aí registada a aquisição a favor de AA e mulher LL, pela apresentação dois mil duzentos e doze de dezoito de Maio de dois mil e onze, inscrito na matriz predial rústica da referida União de freguesias sob o artigo ...40.º (proveniente do artigo ...34.º da extinta freguesia ...), com o valor patrimonial de 171,98 €, pelo preço de trezentos e sessenta euros;
x) Prédio rústico composto de terra de vinha, sito em ..., ..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o número .../... e aí registada a aquisição a favor de AA e mulher LL pela apresentação dois mil setecentos e cinquenta e sete de vinte e um de Junho de dois mil e onze, inscrito na matriz predial rústica da referida União de freguesias sob o artigo 17.641.º (proveniente do artigo ...35.º da extinta freguesia ...), com o valor patrimonial tributário de 118,92 €, pelo preço de quatrocentos e dez euros;
xi) Prédio rústico composto de terra de pinhal e mato, com a área de oitocentos e cinquenta metros quadrados, sito em ..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...79/... e aí registada a aquisição a favor de AA e mulher LL pela apresentação dois mil cento e dois de dezoito de Maio de dois mil e onze, inscrito na matriz predial rústica da referida União de freguesias sob o artigo ...42.º (proveniente do artigo ...36.º da extinta freguesia ...), com o valor patrimonial tributário de 53,05 €, pelo preço de mil cento e noventa euros;
xii) Prédio rústico composto de terra de vinha, com a área de oitocentos e cinquenta metros quadrados, sito em ..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...89/... e aí registada a aquisição a favor de AA e mulher LL pela apresentação três mil cento e sessenta e um de trinta e um de Março de dois mil e onze, inscrito na matriz predial rústica da referida União de freguesias sob o artigo ...43.º (proveniente do artigo ...37.º da extinta freguesia ...), com o valor patrimonial de 264,81 €, pelo preço de mil cento e noventa euros;
xiii) Prédio rústico composto de terra de vinha e pousio, com a área de oitocentos e cinquenta metros quadrados, sito em ..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob ao número ...46/... e aí registada a aquisição a favor de AA e mulher LL pela apresentação quatro de um de Outubro de dois mil e dois, inscrito na matriz predial rústica da referida União de freguesias sob o artigo ...44.º (proveniente do artigo ...38.º da extinta freguesia ...), com o valor patrimonial tributário de 167,56 €, pelo preço de mil cento e noventa euros”.
3- No acordo indicado em 2 deixou-se escrito entre o mais que lá consta:
“Disseram os segundos, na dita qualidade:
Que aceitam, para a sociedade sua representada, a presente venda nos termos exarados.
Que a compradora irá destinar futuramente os prédios adquiridos à construção, mas desde já os anexam, pelo que passam a formar um único prédio, composto por pinhal, com a área de trinta e cinco mil duzentos e cinquenta e cinco metros quadrados, a confrontar a norte com A... S.A. e outros, a nascente com Rua ..., B... Lda., caminho serventia e outros e poente com caminho e outros.
Que a sociedade, sua representada, é proprietária do prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo ...83, sito na união de freguesias ..., concelho ..., contíguo com os prédios ora adquiridos”
4- O prédio referido em 3 que na matriz tem o artigo ...83, foi adquirido pela R. B... Lda. em 08 de junho de 2021, através de documento particular autenticado celebrado perante solicitadora.
5- A pedido dos RR. pessoas singulares e durante o verão de 2020, a solicitadora Solicitador 1 contactou a legal representante da A. perguntando-lhe se estava interessada no negócio da compra dos prédios indicados em 2, proposta esta anteriormente apresentada por tal solicitadora ao senhor AAA anterior legal representante da A. e que havia falecido em fevereiro de 2020.
6- A legal representante da A. informou a soliciadora que iria contactar um terceiro para saber onde eram os terrenos e que depois diria qualquer coisa.
7- Em janeiro de 2021 Solicitador 1 é contactada por um dos R. pessoa singular, o qual a informa que teriam negociado os prédios referidos em 2 com o senhor BBB.
8- Seguidamente o senhor BBB esteve reunido com a solicitadora e entregou-lhe um cheque para sinalizar a compra dos prédíos referidos em 2., tendo-lhe esta informado que iriam ser notificados os titulares dos prédios confinantes e caso nenhum deles pretendesse preferir então sim poderia realizar-se o negócio.
9- Em 22 de março de 2021 a solicitadora acima melhor identificada, remete à legal representante da A. após conversa prévia, uma mensagem de correio eletrónico com o conteúdo seguinte:
“Notificação para o exercício do direito de preferência, nos termos do artigo 1380º do código civil
De: Solicitador 1 <..........@.....>
Enviada: 22 de março de 2021 14:06
Para: administracao@A....pt
Assunto: FW: Notificação para o exercício do direito de preferência, nos termos do artigo 1380º do código civil
Exma. Senhora Dra. CCC,
Os meus cordiais cumprimentos,
Na sequência do meu contacto telefónico desta manhã e da n/ reunião já realizada no ano passado, fui incumbida pelos herdeiros de LL, de lhe comunicar de que é do interesse dos herdeiros da referida herança vender os prédios rústicos inscritos na matriz predial rústica da união de freguesias ..., concelho ..., sob os artigos: ...82; ...84; ...85; ...86; ...87; ...88; ....38; ....39; ....40; ...41; ....42; ....43 e ....44, pelo valor global de 80.000,00€, (oitenta mil euros), pretendem receber os referidos herdeiros a título de sinal e pagamento a quantia de € 40.000,00 (quarenta mil euros) e o remanescente do valor à data da escritura, mediante cheque bancário.
Mais informo que os prédios são todos contíguos.
Assim, venho por este meio conferir à sociedade que representa, o direito de preferência na referida aquisição, caso assim o pretendam exercer, devendo para o efeito comunicar-nos pela mesma via a referida pretensão.
Grata pela atenção dispensada.
Com os melhores cumprimentos,
Solicitador 1”.
10- Respondeu a A. nos seguintes termos no dia 24 de março de 2021:
RE: Notificação para o exercício do direito de preferência, nos termos do artigo 1380º do código civil
administracao@A....pt <administracao@A....pt> Wed, Mar 24, 2021 at 9:51 AM
To: Solicitador 1 <..........@.....>
Cc: ..........@....., "A... | Dep. Juridico" <..........@.....>
Exma. Sra Dra. Solicitador 1
Tendo sido notificada por intermédio do e-mail abaixo das condições da venda dos prédios referenciados, venho manifestar intenção em exercer o nosso direito de preferência.
Peço o favor que entre em contato com o meu departamento jurídico, meu advogado Dr. Advogado 1 ou sua colega Dra. Advogado 2, cujo e-mail envio com o conhecimento deles, para que ajustem os pormenores do contrato promessa de compra e venda.
Coloco-me à disposição para quaisquer esclarecimentos.
Cordiais cumprimentos
Dra. CCC Administração.”
11- A solicitadora acima referida foi contratada pelos RR. pessoas singulares para tratar de toda as formalidades referentes à alienação dos prédios referidos em 2.
12- A R. B... Lda. adquiriu o prédio com a intenção de nele construir instalações, visto que aquelas que possui são pequenas para a sua atividade.
13- O prédio único resultante da anexação de todos os prédios referidos em 2 constitui um prédio rústico, tendo já sido para ele aprovado um projeto de arquitetura por banda da Câmara Municipal ... em janeiro de 2022, onde poderia ser implantada área de construção até 1000 m2, na parte do prédio próximo às instalações da A.
14- O prédio indicado em 2 resultante da anexação, confina a norte com prédio urbano da A.
Factos não provados:
a- Os prédios referidos em 2 confinam com o prédio indicado em 1.
b- A R. B... Lda. pretendeu a anexação dos prédios indicados em 2 apenas para impedir a A. de exercer os seus legítimos direitos.
c- A R. B... Lda. adquiriu o prédio elencado em 3 com a única intenção de argumentar que também ela seria confinante dos imóveis por ela adquiridos e referidos em 2.
d- A A. a fim de exercer a preferência, alterou a localização do prédio indicado em 1 no BUPI (Balcão único do Prédio), indicando-o primeiramente em local em que não confinava com o prédio anexado referido em 2, e depois indicando-o como confinando com aquele.
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Os restantes factos alegados nos articulados, por conclusivos, meramente impugnativos, repetitivos ou sem interesse para a causa, não foram tidos em consideração nos temas da prova e consequencialmente deles se não faz menção nem nos factos provados nem nos factos não provados.
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FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Nas suas conclusões vêm os recorrentes invocar erro na qualificação jurídica dos factos por parte da decisão recorrida alegando que esta se não pronunciou sobre a validade da comunicação para preferência e sobre os efeitos dessa comunicação, alegando que a “jurisprudência entende que o incumprimento do “pacto de preferência” resultante da aplicação do direito legal de preferência acarreta sempre a anulação, ou declaração de nulidade, do negócio efetuado, tendo o preferente direito de haver para si o prédio alienado.”.
Cumpre assim decidir, em primeiro lugar se a A. era titular de um direito de preferência sobre os imóveis alienados.
I-Dos requisitos de admissibilidade do exercício do direito legal de preferência na alienação de prédios rústicos.
É sabido que o direito de preferência, em termos gerais, confere ao seu titular a “prioridade ou primazia na celebração de determinado negócio jurídico, desde que ele manifeste vontade de o realizar nas mesmas condições (tanto por tanto) que foram acordadas entre o sujeito vinculado à preferência e um terceiro”.[3]
O nosso ordenamento jurídico tutela obrigações de preferência de origem legal e obrigações de preferência de origem convencional. Ambas conferem ao seu titular o direito de primazia na celebração de determinado negócio, nas mesmas condições que um terceiro esteja disposto a oferecer ou a aceitar, mas as primeiras, de origem legal, reconhecem ao seu titular um direito oponível erga omnes que, por essa via, a não ser reconhecido, lhe faculta o recurso à acção de preferência com vista a substituir-se ao adquirente no negócio já realizado; as segundas de origem convencional, decorrem de estipulação das partes - unilateral ou contratual - e facultam ao seu titular, em caso de incumprimento, o direito a uma indemnização, excepto quando estipulada a sua eficácia real[4], caso em que ao seu titular assiste igualmente o direito a recorrer à acção de preferência.
O direito de preferência, que aqui era invocado pela A., concedido aos proprietários de terrenos confinantes de área inferior à unidade de cultura (artigos 1380º e 1381º do Código Civil), constitui um direito de preferência legal, que confere ao preferente preterido o recurso à acção de preferência com vista a fazer valer o seu direito, substituindo-se ao terceiro adquirente, no negócio realizado, nas mesmas condições e com o mesmo objecto.
Nestes termos, a preferência atribuída aos proprietários de prédios rústicos depende da verificação dos seguintes pressupostos:
a) estar projectada a venda ou dação em cumprimento de um determinado terreno;
b) ser este terreno, objecto do projecto de alienação, confinante com o terreno do arrogado preferente;
c) ter um deles uma área inferior à unidade de cultura;
d) ter a alienação projectada como beneficiário alguém que não seja proprietário confinante.
Nestes termos, a preferência resultante do citado artigo 1380º do C.C., é estabelecida em benefício do dono de um prédio vizinho “com vista a fomentar o emparcelamento de terrenos minifundiários, criando objectivamente as condições que, sob o ponto de vista económico, se consideram imprescindíveis à constituição de explorações rendíveis”[5].
Ora, sendo estes elementos constitutivos do direito de preferência, é sobre aquele que pretende que lhe seja reconhecido judicialmente este direito, que incumbe o ónus de alegar e provar, no termos do disposto no artº 342º nº1 do CC, tais pressupostos.[6]
Em Ac. do STJ de 14/01/2021, considerou-se que a estes requisitos, acresce um último requisito, cujo ónus de alegação e prova cabe igualmente ao preferente preterido: o proprietário confinante exercer no seu terreno qualquer tipo de exploração florestal e/ou atividade agrícola, uma vez que só assim se alcançam “os fins para que o legislador consagrou, no art. 1380º, nº 1 do C. Civil, o direito de preferência.[7]
Independentemente de termos já considerado em Acórdão por nós proferido, em 08/03/22, neste Tribunal e Secção, que o que releva é a afectação dos prédios, sendo “irrelevante, quer a existência de identidade de culturas entre ambos os terrenos, quer a circunstância de qualquer deles ser, ou não, utilizado efectivamente para cultura.”[8], no caso em apreço, esta questão é já irrelevante, tendo em conta que se não provou que a A. fosse proprietária confinante e, nestes termos, titular de qualquer direito de preferência legal.
Ou seja, não logrou a A. provar que era titular de um direito legal de preferência.
Alega ainda a A. que lhe foi remetida a comunicação referida no ponto 9, pela representante dos RR., por si aceite, que é vinculativa e que, nestes termos, lhe faculta o direito de se substituir à 6ª R. na aquisição dos aludidos prédios rústicos.
Assente que a A. não era proprietária de prédio confinante e, nestes termos, titular de um direito legal de preferência, a comunicação enviada pela solicitadora contratada pelos RR. para tratar da alienação do imóvel, constitui um pacto de preferência?
II_Da existência de um acto de preferência.
Resulta do disposto no artº 414 do C.C. que “O pacto de preferência consiste na convenção pela qual alguém assume a obrigação de dar preferência a outrem na venda de determinada coisa.”, aplicando-se a este pacto os formalismos constantes do nº2 do artº 410 do C.C., ou seja, “a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral.”
Quer isto dizer que estes pactos de preferência se respeitantes à alienação de imóvel, para os quais a lei exige uma forma especial - escritura pública (artº 875 do C.C.) - só são válidos se constarem de forma expressa de documento assinado pela parte que se vincula ou ambas, ou seja se constarem de documento escrito devidamente assinado pela parte que concede a preferência na alienação do(s) imóvel(is), a quem não era titular de um direito legal de preferência (artigos 415.º e 410.º, n.º 2 do Código Civil).
Quer neste caso, de existência de um pacto de preferência (convencional), ou de um direito de preferência de natureza legal, o obrigado à preferência, pretendendo vender o(s) prédio(s) abrangidos pelo direito - convencional ou legal - de preferência, deve efectuar a comunicação referida no artº 416 do C.C. para o exercício deste direito.
Dispõe o art. 416º nº1 do C.C. que “Querendo vender a coisa que é objecto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as clausulas do respectivo contrato”.
Nos termos previstos neste preceito legal, esta comunicação - que pode ser efectuada tanto por via judicial como por via extrajudicial e que não exige forma especial - deve referir o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato.
A comunicação do projecto de venda implica necessariamente a indicação clara e precisa doobjecto e do preço pretendido pelo obrigado à preferência[9], bem como todas as estipulações particulares que sejam relevantes para a decisão de exercício de preferência, tais como o prazo para a celebração da venda ou dação em cumprimento, a forma de pagamento no primeiro caso (nomeadamente as constantes de contrato promessa celebrado entre o obrigado à preferência e terceiro), oferecendo ao destinatário a alternativa de realização com ele da respectiva escritura pública,[10] de forma a que o preferente - legal ou cenvencional - fique munido de todas as informações necessárias à tomada da decisão de preferir ou não.
No que se reporta à legitimidade para o envio da comunicação de preferência, dispõe o art. 416º do C.C. que é ao sujeito passivo da obrigação de preferência que cabe comunicar aos preferentes, pelos meios previstos no nº 4 do art. 1091º, a sua decisão de contratar, o projecto de venda e as cláusulas do contrato. Deste preceito decorre que é ao obrigado à preferência, ou a um seu representante ou mandatário (com ou sem poderes), que incumbe o envio desta comunicação.[11].
Já quanto ao destinatário da comunicação, diz-nos o artº 416 do C.C. que é o titular do direito de preferência. Como regra a “comunicação tem de ser feita a quem pode exercer o direito, quer singular, simultânea, ou sucessivamente.”[12].
No caso em apreço, o destinatário da comunicação, seria o titular do direito de preferência, sendo que em caso de pluralidades de titulares, rege o disposto no art. 419º do C.C., dispondo o seu nº1 que se este direito pertencer simultaneamente a vários titulares, o direito de preferência só pode ser exercido por todos em conjunto, excepto se um ou alguns renunciarem, caso em que o seu direito acresce ao dos demais preferentes. Já o nº2 refere-se à existência de vários titulares deste direito, embora este só possa ser exercido por um, caso em que, na falta de designação, se abrirá licitação entre eles.
Recebida a comunicação para o exercício do direito de preferência, o preferente pode tomar uma de três posições:
-nada diz no prazo previsto;
-declara expressamente que não pretende exercer a preferência (declaração abdicativa);
-declara pretender exercer o direito nos termos constantes da comunicação que recebeu.
Comunicada a preferência na forma legalmente prevista, o não exercício deste direito (silêncio do preferente) no prazo previsto (neste caso 30 dias, se outro superior não tiver sido fixado), determina a sua extinção, por caducidade, decorrido este prazo. Denote-se que se trata de um prazo de caducidade, de natureza substantiva, pelo que à sua contagem se aplica o disposto nos arts. 279º e 296º do C.C.
Pode ainda o preferente renunciar ao direito em causa, mediante declaração unilateral em que, de forma clara, expresse que não pretende exercer este direito, determinando a extinção do seu direito de preferência. Esta declaração, à semelhança da comunicação prevista no art. 416º do C.C., não está sujeita a qualquer formalidade especial (art. 219º do C.C.), podendo assim ser feita por qualquer meio, desde que dele resulte de forma unívoca a vontade do declarante.
Se declarar pretender exercer o seu direito e, ainda assim, vier a ser preterido, que meios lhe assistem para tutela do seu direito?
O incumprimento definitivo da obrigação de preferência, tanto pode ocorrer quando o obrigado à preferência não efectue a comunicação do projecto de venda ao preferente para este exercer o seu direito (quer excluindo de todo a comunicação, quer remetendo comunicação sem menção de todas as clausulas relevantes do projecto de venda), como, efectuando-a e declarando o destinatário que pretende preferir, não venha a celebrar o negócio nos termos constantes da comunicação[13], quer porque dele desistiu, quer porque celebrou o negócio com terceiro.
Verificado o incumprimento, o preferente preterido tem ao seu dispor meios de tutela efectiva do seu direito, consoante se trate de preferência obrigacional ou de preferência legal ou com eficácia real e ainda, consoante o obrigado à preferência mantenha na sua titularidade o bem, ou tenha, entretanto, celebrado com um terceiro direito incompatível com a preferência.
No primeiro caso, em que o bem se mantém na esfera jurídica do obrigado à preferência, tem sempre o preferente ao seu dispor os meios de tutela da responsabilidade civil pré-contratual, posição dominante na doutrina e jurisprudência[14], embora se equacione, na senda do defendido JOÃO REDINHA[15] e ANA PRATA[16] o recurso à execução específica, prevista no art. 830º do C.P.C., obtendo-se por essa via o efectivo cumprimento do negócio, ou o direito a uma indemnização pelos danos sofridos em consequência do incumprimento, por via do disposto no art. 798º do CC.[17]
Por sua vez por ALMEIDA COSTA[18], defende a este respeito, a aplicabilidade do actual artº 1028, nº2 do C.P.C. ou das normas que regulam o cumprimento das obrigações sem prazo certo (artº 777 do C.C.).
Como quer que seja, como refere HENRIQUE MESQUITA[19], “(…) ao preferente assistem sucessivamente, antes que aquele negócio se efetive, os seguintes direitos: o direito (creditório) a que lhe sejam notificados os termos essenciais do projeto de alienação; o direito (potestativo) de, na sequência desta notificação, declarar que pretende preferir - declaração esta que, conjugada com a do notificante, dará origem a uma relação creditória equiparável, pelo seu conteúdo e efeitos, a um contrato-promessa bilateral, ou tornará mesmo perfeito o contrato definitivo, se em ambas as declarações (a do obrigado à preferência, que equivale a uma proposta de contrato, e a do preferente, que se traduz na aceitação dessa proposta) houver sido observada a forma exigida para a celebração deste contrato; finalmente, o direito (creditório) de exigir, após ter declarado a vontade de exercer a vontade de exercer a preferência, que o obrigado a esta realize com ele o negócio projectado, sempre que aquela declaração não basta para o consumar”.
Nesta medida, esta comunicação para o exercício do direito de preferência, seria irrevogável depois de ser recebida pelo destinatário ou de ser dele conhecida (n.º 1 do artº 230 do C.C.) e, aceite pelo destinatário, permitiria ao titular do direito o recurso à execução específica, no caso de desistência do obrigado à preferência[20] e desde que verificados os requisitos de forma exigidos pelo artº 410, nº2 do C.C. - documento escrito contendo a proposta e a aceitação.[21]
No segundo caso, em que existiu alienação a terceiro do bem objecto da preferência[22], distinguem-se duas situações: a preferência é convencional, com eficácia interpartes, caso em que, não sendo cumprida a obrigação de preferência, cede perante o direito real adquirido pelo terceiro adquirente conferindo apenas ao seu titular uma indemnização[23] pelos danos sofridos com a violação do pacto de preferência (danos positivos);[24]a preferência é legal ou com atribuição de eficácia real, nos termos previstos no artº 421, nº1 do C.C., caso em que o meio de reacção do preferente, perante a alienação a terceiro do bem, é tutelado pela acção de preferência prevista no art. 1410º do CC.
Expostos estes considerandos legais, volvemos às questões colocadas pelo requerente: a comunicação expedida pela solicitadora contratada pelos RR. para tratar de todas as formalidades referentes à alienação dos prédios, incluindo as comunicações aos preferentes, reproduzida no ponto 9, constitui um pacto de preferência que confere ao titular do direito, que viu o imóvel ser alienado a um terceiro, o direito de se substituir a este terceiro na aquisição do imóvel?
A resposta é manifestamente negativa.
A comunicação referida no ponto 9, existindo já um promitente comprador, conforme resulta do ponto 8, que inclusivamente sinalizara já o negócio, é a comunicação exigida ao vinculado à preferência pelo artº 416, nº1, do C.C. - não sendo aqui objecto de discussão se desta comunicação resultava na íntegra as condições do negócio já projectado com terceiro - que pode ser feita por um representante ou mandatário (com ou sem poderes), de que seria destinatário o titular do direito de preferência já constituído, no caso um direito de preferência legal, por via do disposto no artº 1380 do C.C.
Esta comunicação vincula o seu emitente à celebração do projectado negócio com o preferente que, reunindo as condições para o exercício do direito, declare pretender preferir nos mesmos termos e condições. De acordo com a doutrina e jurisprudência acima referidas, equipara-se a uma promessa de contratar, susceptível de execução específica, desde que verificados os requisitos previstos no artigo 410º, n.º 2 do C.C..
Já o pacto de preferência, constitui “o acordo pelo qual alguém se obriga a dar preferência a outrem, na eventual conclusão futura de um determinado contrato, caso o promitente venha de facto a celebrá-lo e o beneficiário queira contratar em condições iguais às que um terceiro aceita” [25].
Assim enquanto do contrato-promessa resulta para o promitente uma verdadeira obrigação de realizar o negócio prometido, no pacto de preferência a sua vinculação depende de existir um projecto de venda a terceiro, aceite pelo titular do direito. Ou seja, como nos esclarece ANTUNES VARELA[26], “(…) no pacto de preferência a obrigação é diferente: o vinculado não se obriga a contratar, promete apenas, se contratar, preferir certa pessoa (tanto por tanto, em igualdade de condições) a qualquer outro interessado, havendo assim, quando muito, uma promessa unilateral condicional.”
Assim, nos dizeres de Calvão da Silva[27], o pacto de preferência “faz nascer a obrigação de escolher outrém como contraente, no caso de o obrigado à preferência se decidir livremente a contratar, diferentemente do que sucede no contrato-promessa - apenas se obriga a dar preferência, em situações de igualdade. Mas se é assim no pacto de preferência, no caso de preferência legal, nem existe acordo entre o obrigado à preferência e o preferente, limitando-se o primeiro a dar conhecimento ao segundo do projecto de venda a um terceiro e aquele segundo informar o primeiro se quer assumir ou não a posição do terceiro no negócio”.
Ora, não sendo a A. titular do direito de preferência legal, ao abrigo do disposto no artº 1380 do C.C., o que esta manifestamente sabia, esta comunicação para preferência não se converte em pacto de preferência, pela ausência dos requisitos para o efeito: a manifestação de vontade de conceder preferência a um terceiro - que a não tinha - na futura venda de um determinado bem.
É certo que, conforme se refere o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11/02/2024[28], “A doutrina tem entendido que a exigência legal de que o pacto de preferência conste de documento escrito e assinado pela parte que se vincula pode resultar de uma troca de cartas, estando estas assinadas pelos respectivos interessados[4] e que a unidade jurídica do contrato não tem de corresponder, necessariamente, a unidade documental[5]. A jurisprudência defendeu, também, a posição, segundo a qual a troca de correspondência entre as partes implica a validade formal do contrato[6]. Esta situação é, hoje, mais comum na prática negocial, em que a contratação on-line, é cada vez mais usada na celebração de contratos em detrimento do contacto pessoal.
A declaração de nulidade de contratos formalizados em troca de correspondência assinada não serviria os interesses dos contratantes nem os do tráfico jurídico, antes entorpecendo o desenvolvimento do mesmo. Não obedece, portanto, a qualquer interesse relevante, ratio legis ou pensamento legislativo a exigência de que a validade formal dos contratos exija um único suporte documental assinado em simultâneo por ambas as partes. É perfeitamente compatível com a lei que a observância da forma legal se possa considerar satisfeita através de documentos que se sucedem no tempo, tanto mais que os contratos se celebram muitas vezes entre sujeitos que se situam em lugares distantes e que formulam e assinam as declarações negociais em momentos temporais também distintos.”
A validade formal do pacto de preferência poderia bastar-se com uma troca de comunicações online, desde que destas comunicações resultasse uma manifestação de vontade dos proprietários dos imóveis no sentido de conceder preferência na alienação futura destes mesmos imóveis à A.
Não é, no entanto, repete-se, o que resulta deste email reproduzido no ponto 9: este é enviado para os efeitos do artº 1380 do C.C. aos titulares de direitos legais de preferência, pressupondo que a A. era também proprietária confinante dos imóveis.
Ou seja, constituía uma comunicação para o exercício de um direito de preferência legal que se pressupunha existir a favor da destinatária, e não um pacto de preferência que conferisse ao preferente preterido o direito que nesta acção pretende fazer valer.
Aliás, ainda que assim não fosse, não se vê sequer alegado que a aludida solicitadora representasse os RR. ou tivesse poderes para a celebração daquele acto - pacto de preferência - pelo que sempre seria ineficaz.
É que resultou tão só provado que a aludida solicitadora foi incumbida pelos RR. de tratar das formalidades necessárias à venda dos imóveis.
Por último, ainda que assim não fosse, e que desta comunicação se retirasse um acordo para conferir preferência, este teria apenas eficácia interpartes, caso em que, não sendo cumprida a obrigação de preferência, cederia sempre perante o direito real adquirido pelo terceiro adquirente conferindo apenas ao seu titular uma indemnização[29] pelos danos sofridos com a violação do pacto de preferência (danos positivos).
Improcede assim a apelação.
*
DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes que compõem a 3ª Secção desta Relação, em julgar improcedente a apelação interposta e, em consequência, em manterem a decisão recorrida.
***
Custas da acção e apelação pela A. (artº 527 nº1 e 2 do C.P.C.).
Coimbra 25/09/26
[1] Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2013, pp. 84-85.
[2] Abrantes Geraldes, Op. Cit., p. 87.
Conforme se refere no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7.7.2016, Gonçalves Rocha, 156/12, «Efetivamente, e como é entendimento pacífico e consolidado na doutrina e na Jurisprudência, não é lícito invocar nos recursos questões que não tenham sido objeto de apreciação da decisão recorrida, pois os recursos são meros meios de impugnação das decisões judiciais pelos quais se visa a sua reapreciação e consequente alteração e/ou revogação». No mesmo sentido, cf. Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 4.10.2007, Simas Santos, 07P2433, de 9.4.2015, Silva Miguel, 353/13.
[3] MESQUITA, Henrique Obrigações Reais e Ónus Reais, Coimbra, 1990, pág. 189.
[4] Sujeito a registo conforme decorre do artº 2 nº1 d) do Código de Registo Predial.
[5] Ac. do S.T.J. de 06/05/10, relator Oliveira Vasconcelos, proc. nº 537/02.G1.S1 para consulta in www.dgsi.pt.
[6] cfr. Henrique Mesquita, “Direito de Preferência”, Colectânea de Jurisprudência, XI 1986, 5, 50.
[7] Neste sentido vide Ac. do STJ de 14/01/2021, relator Rosa Tching, proc. nº 892/18.7T8BJA.E1.S1, disponível in www.dgsi.pt
[8] Ac. proferido no TRL em 12/04/18, relator António Santos, proc. nº 647/14.8TBSCR.L1,disponível para consulta in www.dgsi.pt.
[9] BARATA, Carlos Lacerda, Da Obrigação de Preferência, ob. cit., pág. 111.
[10] FURTADO, Jorge Henrique da Cruz Pinto, Manual do Arrendamento Urbano, 2º ed., Almedina, pág. 630.
[11] Neste sentido BARATA, Carlos Lacerda, ob. cit., págs. 130, 131. Admitindo que este dever possa ser cumprido mesmo por um terceiro, GUEDES, Agostinho Cardoso, ob. cit., págs. 490-495.
[12] LOUREIRO, José Pinto, Manual dos Direitos de preferência, Vol. II, Coimbra Editora 1945, pág. 165.
[13] Neste sentido BARATA, Carlos Lacerda, Da obrigação de Preferência, cit., pág. 141.
[14] De que é exemplo o ac. do TRC de 02/12/03, proc. nº 3084/03 e o recente ac. do T.R.L. de 20/02/20, proc. nº 18085/17.9T8LSB.L1-2.
[15] REDINHA, João, “Natureza Jurídica da Obrigação de Preferência e Consequências do seu Incumprimento”, Estudos em Homenagem a Cunha Rodrigues, Vol. II, Coimbra, págs. 620 e 621, por entender que “não se encontra qualquer razão para obviar ao recurso pelo preferente à execução específica da obrigação de contratar (…), através de sentença constitutiva que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso”, tendo em conta o interesse do “preferente a quem foi comunicada a denuntiatio e que exerceu tempestivamente o seu direito a obter a celebração do contrato que lhe foi prometido e por outro a vinculação do obrigado à preempção”. Parte, no entanto, este autor, da noção de que efectuada a comunicação para preferência e sendo esta aceite, embora não satisfazendo as exigências de forma estipuladas para o contrato definitivo, se tem de considerar, por via da figura da conversão prevista no artº 293 do CC, como celebrado um contrato promessa, desde que estejam reunidos os requisitos previstos no artº 410 nº2 do CC.
[16] PRATA, Ana, O contrato promessa e o seu regime civil, Coimbra, 1995, pág. 899, defendendo esta Autora igualmente que “também aqui há uma obrigação de celebrar certo contrato, emergente de fonte voluntária ou da lei, pelo que também aqui se justifica, em aplicação directa - se a fonte do direito de preferência foi convencional - ou analógica- se a sua fonte for legal, o recurso à acção de execução específica”.
[17] Posição que não acompanhamos por considerar incompatível com o facto de o preferente, por sua vez, não se encontrar vinculado a qualquer obrigação, ainda que condicionalmente, mesmo que tenha comunicado a sua intenção de preferir, não lhe podendo ser exigido o cumprimento do negócio; já nos parece que lhe poderá ser exigido uma indemnização pelos danos que para o obrigado à preferência, possam resultar da posterior recusa em contratar por parte do preferente.
[18] COSTA, Mário Júlio de Almeida, Direito das Obrigações, almedina, 12ª edição, pág. 450.
[19] MESQUITA, Manuel Henrique, Obrigações Reais e Ónus Reais, Almedina, 2003, 3ª edição, págs.225-228.
[20] Neste sentido vide o Acórdão do STJ de 09/03/2021, proferido no proc. nº 3218/19.9T8LSB.L1.S1, de que foi relator Pedro de Lima Gonçalves, disponível em www.dgsi.pt., contendo o seguinte sumário:
“I. A notificação extrajudicial a que alude a norma do artigo 416º do CC e que contenha os elementos necessários à decisão do titular do direito de preferência consubstancia uma proposta contratual e a declaração de vontade que o mesmo emita, na sequência dessa notificação, de exercer o direito (potestativo), uma vez recebida pelo vinculado à prelação, perfeciona o contrato, mesmo que sujeito a forma, desde que esta seja observada pela comunicação do obrigado e pela resposta do preferente.
II. No caso em apreço, como as comunicação e resposta foram contidas em documentos que, embora assinados, não preencheram os especiais requisitos formais previstos no artigo 875º do CC, de que a celebração do contrato dependeria (por se tratar de um imóvel), deve entender-se que se concluiu um contrato-promessa (cf. artigo 410º, nº 2, do CC) com as respetivas consequências.
III. O direito legal de preferência tem eficácia real e, no caso de incumprimento, fica o devedor vinculado à realização do negócio e o preferente investido no direito potestativo de exigir que, por decisão judicial, seja constituído o seu direito de propriedade sobre a coisa, não podendo o obrigado desistir do negócio projetado.”
[21] Contra vide VARELA, João de Matos Antunes, RLJ., 121, pág. 360, considerando que esta comunicação constitui tão só antes a comunicação de um projecto de contrato que se tem com um terceiro, dando-lhe a oportunidade de preferir no projectado negócio.
[22] Por intermédio de um negócio válido, uma vez que se o negócio vier a ser declarado nulo ou anulável, o bem retorna à esfera jurídica do obrigado à preferência, por via do disposto no artº 289 do C.C., com efeitos retroactivos, desaparecendo, por essa via o negócio, em relação ao qual se verificaria a violação da obrigação de preferência.
[23] Já no âmbito do Código Civil de 1867, decorria do artº 1568 nº4 que “a violação da promessa que se contém nas preferências convencionais (…) apenas dá direito a exigir perdas e danos do promitente alheador, por incumprimento da obrigação que contratualmente assumira.”- LOUREIRO, José Manuel Pinto, Manual dos Direitos de Preferência, Vol. II, cit. pág. 257.
[24] Neste sentido vide VARELA, João de Matos Antunes, Das Obrigações em Geral, Vol. I, 7ª ed., Almedina, págs. 353; por sua vez CORDEIRO, António Menezes, Direito das Obrigações, I Vol., 1990, Almedina, págs. 495 e segs. defende que para além do direito a uma indemnização a ser peticionada ao obrigado faltoso, reconhece ainda o direito do preferente de demandar o adquirente, em caso de culpa deste na violação da obrigação de preferência e inclusive de peticionar a “anulação do negócio faltoso, por ilicitude, quando o obrigado faltoso e o terceiro adquirente tenham actuado com dolo, em termos que justifiquem tal sanção”; posição diferente se defendeu no ac. do STJ de 08/01/09, proc. nº 08B2772 (relator Oliveira Rocha) onde se decidiu não existir direito a indemnização no âmbito do interesse contratual positivo, mesmo em preferências legais, por o “direito de preferência, antes apenas virtual, só se radica efectivamente na esfera jurídica do seu titular (preferente), quando se concretiza a alienação da coisa que constitui o objecto do dito direito de preferência, e não antes, nomeadamente naquela fase preambular em que meramente se oferece a preferência e a mesma é, ou não, aceite (…) o obrigado à preferência não fica sem possibilidade de desistir do projectado negócio, porquanto a notificação que efectuou não corresponde a uma proposta contratual, nem a declaração de pretender preferir corresponde a uma aceitação dessa proposta”.
[25] COSTA, Mário Júlio de Almeida, ob. cit., Almedina, 12ª edição, pág. 443.
[26] VARELA João de Matos Antunes, Das Obrigações em Geral, Vol. I, 10 edição, Almedina, pág. 377.
[27] SILVA, João Calvão, Sinal e Contrato Promessa, Almedina, 12ª ed., pág. 28.
[28] Proferido no proc. nº 6723/09.1TVLSB.L1.S1, de que foi relatora Maria Clara Sottomayor, disponível em www.dgsi.pt.
[29] Já no âmbito do Código Civil de 1867, decorria do artº 1568 nº4 que “a violação da promessa que se contém nas preferências convencionais (…) apenas dá direito a exigir perdas e danos do promitente alheador, por incumprimento da obrigação que contratualmente assumira.”- LOUREIRO, José Manuel Pinto, Manual dos Direitos de Preferência, Vol. II, cit. pág. 257.