Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
| 229/2002.C1 |  |
HABITAÇÃO
MORTE SENHORIO USUFRUTUÁRIO
CADUCIDADE
DIREITO DE PREFERÊNCIA
VENDA
2. A questão das benfeitorias resolve-se pela lei vigente à data da sua realização, sem prejuízo do clausulado no contrato.
3. Para ocorrer a caducidade do arrendamento é irrelevante a data em que o inquilino tomou conhecimento daquele óbito, relevando tal conhecimento sim para o cômputo do prazo para comunicar a pretensão de novo arrendamento.
4. A remissão do art. 66º do RAU para os “termos do art. 90º” inclui os termos aplicáveis dos artigos seguintes da mesma Secção IV com as necessárias adaptações.
5. Caducado o contrato pelo dito óbito e comunicada no prazo legal pelo inquilino ao proprietário a pretensão de novo arrendamento, o proprietário pode legitimamente recusá-lo em 30 dias após aquela comunicação invocando um dos motivos legais, vg. que pretende vender o locado, mas sem que tenha de explicitar o conteúdo do projecto de venda.
6. Tal recusa paralisa o direito a novo arrendamento, beneficiando porém o inquilino da salvaguarda do art. 96º: além do mais, a venda deve concretizar-se dentro de 12 meses a contar da desocupação.
7. Se a pretensão de venda, sendo ou não séria, não se concretizar nesses 12 meses, o dono do locado fica sujeito às sanções do art. 96º, entre elas a de o ex-inquilino poder reocupar o locado com celebração de novo arrendamento.
8. Para já, o inquilino deve desocupar o locado, certo que o prazo de 12 meses se conta desde a desocupação.
I- Relatório:
A... e marido B..., professores aposentados, residentes na Rua do Chorão nº 15, Pousos, Leiria, bem como C..., gerente comercial, e mulher, D..., professora do ensino básico, residentes na Rua Martim Gil, nº 54, Marrazes, Leiria; por si e na qualidade de herdeiros de G..., interpuseram esta acção de despejo contra a ré E..., solteira, doméstica, residente na Rua Dr. António da Costa Santos, nº 4 – 2º D.to, Leiria, --pedindo a condenação da ré a deixar livre e desocupado de pessoas e bens este 2º andar direito e capoeira existente no pátio do prédio, objecto do caducado contrato de arrendamento, e a pagar aos AA., pela ocupação que vem fazendo, indemnização equivalente às rendas que vigoravam na vigência desse contrato até efectivo despejo e que à data da interposição da acção perfaziam a quantia de Esc. 217.588$00.
Alegaram que adquiriram a nua propriedade do imóvel onde se situa o local arrendado, por escritura de permuta, sendo na altura usufrutuária do imóvel H..., que entretanto faleceu. Que esta, enquanto usufrutuária, dera de arrendamento à ré o dito 2º andar d.to (incluindo uma capoeira no pátio) em 1 de Abril de 1983, sendo a renda mensal em Dezembro de 2000 de Esc. 31.084$00.
Que a usufrutuária faleceu no dia 28 de Dezembro de 2000 pelo que por tal facto caducou o referido contrato de arrendamento.
Que escreveram à ré missivas pedindo a restituição do prédio tendo esta respondido que pretendia usar da faculdade de celebrar novo arrendamento e de ocupar o locado até à sua celebração, o que os AA. recusaram por pretenderem vender o imóvel.
Que a Ré não restituiu o locado permanecendo no respectivo gozo.
A ré contestou alegando que a sua senhoria nunca lhe havia revelado que era a usufrutuária do prédio fazendo-se passar perante todos como sua verdadeira proprietária.
Que aquando da celebração do contrato vigorava o DL 67/75 de 19 de Fevereiro, cuja redacção foi alterada pelo DL 328/81 de 4/12, e que alterou o disposto no art. 1051º do CC.
Que a ré criou a convicção de que o contrato se renovaria automaticamente se não fosse validamente denunciado. Que deve aplicar-se à situação sub judice a lei vigente à data da celebração do contrato.
Que, à cautela, a ré por carta datada de 24.01.2001 declarou pretender manter-se no locado por ter direito a novo arrendamento.
Que apenas mês e meio após o decesso da H...é que os AA. informaram à ré o estatuto de usufrutuária da referida Maria Isabel, pelo que caducou o direito dos AA. de recusar o novo arrendamento.
Que a ré tem, além do mais, o direito de optar na venda, devendo ser informada de todos os elementos essenciais e pertinentes ao contrato de compra e venda a celebrar.
Em reconvenção, pede sejam os AA. condenados a pagar-lhe a quantia de Esc. 5.000.000$00 pelas benfeitorias que realizou no prédio e que enumera.
Os AA replicaram, impugnando os factos da reconvenção e invocando a nulidade do contrato de arrendamento por não ter sido celebrado por escritura pública. Que as benfeitorias realizadas pela ré no locado não são benfeitorias necessárias mas úteis e que, feitas há mais de 10 anos, actualmente já não terão qualquer valor.
Pedem seja a ré condenada como litigante de má fé.
Proferido despacho saneador e elaborada base instrutória, veio a realizar-se o julgamento, que culminou nas respostas à dita base.
A sentença de fls.198 a 213 concluiu decisoriamente:
«Pelo exposto, o Tribunal julga procedente por provada a presente acção pelo que, nos termos dos art. 1051º, alínea c), do CC e 66º, nºs 1 e 2, e 94º nº 3 do Dec. -Lei nº 321-B/90, de 15-10, condena a Ré a deixar livre e desocupados de pessoas e bens o 2º andar direito e capoeira existente no pátio do prédio em referência, por o contrato de arrendamento por si celebrado ter caducado; mais se condena a ré a pagar aos AA indemnização equivalente às rendas que vigoravam na vigência do contrato até efectivo despejo.
«Custas da acção pela ré.
«Quanto à reconvenção decide-se relegar para execução de sentença a indemnização a pagar pelos AA á ré pelas benfeitorias úteis realizadas no locado e referidas em 2, 3, 4, 6, 7, 8 e 9 dos factos provados.
«Custas por AA e Ré na proporção de ½ para cada um e a atender a final.
«Mais se condena a Ré como litigante de má fé em multa que se fixa em 3UC».
Da sentença recorre a ré, pretendendo a sua revogação e que se considere assistir-lhe o direito de preferência na venda do imóvel e, para o caso de o imóvel não ser vendido, o direito de manter o arrendamento. Para tais efeitos, apresenta a sua alegação com as conclusões de fls. 252 e seg., que suscitam em suma as seguintes questões essenciais:
-1ª- A de saber se se deve alterar a decisão da matéria de facto, de modo que o facto do quesito 1º se altere para não provado e os dos quesitos 2º e 3º para não provados (cls. 7ª a 11ª);
-2ª- A de saber se ocorreu ou não a caducidade do contrato de arrendamento por morte da usufrutuária senhoria e qual a lei aplicável no tempo para solução dessa questão (cls. 1ª a 6ª);
-3ª- A de saber se, tendo a usufrutuária falecido em 28-12-2000, os AA. estavam ou não em tempo para obstar ao direito a novo arrendamento, ao terem declarado em 13-02-2001 que pretendem vender o imóvel (cls. 12ª a 17ª);
-4ª- A de saber se deve reconhecer-se à ré o direito de preferência na compra e venda do imóvel e, para o caso de inexistir a venda, o direito de se manter no arrendado por falta de caducidade (cls. 18ª e final das conclusões).
Os apelados contra-alegaram, pretendendo a manutenção da decisão recorrida.
Correram os vistos legais.
Nada obsta ao conhecimento do objecto do recurso.
II- Fundamentos:
Factos julgados provados na 1ª instância, acrescentando-se em a) que se tratava de usufruto vitalício conforme certidão do registo predial:
a) Por escritura de permuta celebrada em 23-11-1965 no 1º cartório notarial de Leiria, os AA. adquiriram, em comum e na proporção de ½ para a A. G..., de um ¼ para os AA. A... e B... e de um ¼ para os últimos AA., a nua propriedade de uma morada de casas de habitação de R/C, 1º, 2º e 3º andares, águas furtadas e pátio, sita na cidade de Leiria à Rua Dr. António da Costa Santos, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 265.º e estando inscritas no registo predial aquela aquisição a favor dos AA. e a aquisição do usufruto vitalício a favor de H....
b) Deste prédio era já usufrutuária H..., solteira, maior, residente em Leiria.
c) Pelo escrito cuja cópia faz fls. 111 – e cujo teor se dá aqui por reproduzido –, datado de 1 de Abril de 1983, H... declarou dar de arrendamento à ré o 2.º andar direito do prédio supra referido, pela renda mensal de Esc. 10.000$00, constando do escrito as seguintes cláusulas:
(…) «3.ª – O prédio, ou parte do prédio aqui arrendado, destina-se a habitação do arrendatário, não podendo este sublocar ou ceder por qualquer outra forma os direitos de arrendamento sem consentimento por escrito do senhorio e devidamente reconhecido. (vide cláusula 9.ª).
«4.ª – Todas as obras interiores de conservação e limpeza são obrigação do inquilino, e as benfeitorias úteis, sem autorização do senhorio, ficam pertencendo ao prédio, não podendo o inquilino alegar retenção ou pedir por elas qualquer indemnização; as obras exteriores são a cargo do senhorio.
(…) «6.ª – As instalações de água e luz pertencem ao senhorio e deverão ser mantidas em bom estado.
«7.ª – O inquilino obriga-se também, sob pena de indemnização: a conservar em bom estado, como actualmente se encontram, as canalizações de água, esgotos, todas as instalações sanitárias e de luz e respectivos acessórios pagando à sua custa as reparações, se se entupirem ou danificarem.
(…) «9.ª – O andar arrendado destina-se a habitação da inquilina e ao exercício da indústria de hospedagem – dormidas e casa de hóspedes, podendo no todo ou em parte ser sublocado. A sublocação pode ter como fim qualquer actividade legalmente permitida, com exclusão da indústria química ou explosiva».
d) O arrendamento incluiu uma capoeira no pátio.
e) A renda sofreu aumentos, estando fixada em Dezembro de 2000 na quantia mensal de Esc. 31.084$00.
f) No dia 28-12-2000 faleceu H....
g) Os autores remeteram à ré, em 3-01-2001, a carta cuja cópia faz fls. 25, na qual declaram nomeadamente que: "Na qualidade de proprietários do prédio sito na Rua Dr. António da Costa Santos, n.º 4, em Leiria, vimos notificar V. Exª de que deverá proceder à desocupação e entrega do 2º andar Dto, que ocupa, bem como uma capoeira no pátio, até ao próximo dia 28 de Março de 2001. Como é já do seu conhecimento, a Sr. Dª H..., usufrutuária do prédio em causa, faleceu em 28 de Dezembro de 2000, conforme certidão de óbito que se junta, tendo-se, assim, nos termos legais, extinguido qualquer eventual direito que, como arrendatária, V. Ex.ª tenha sobre o aludido prédio (...)". À carta, os autores juntaram certidão de óbito.
h) A ré respondeu a tal carta pela carta datada de 24-01-2001, a qual faz fls. 26 – na qual declarou nomeadamente que: “Sou a informar V. Ex.ª que pretendo manter-me no locado, para o que venho, no prazo de 30 dias após o falecimento da D. Isabel da Silva Henriques, informar V. Ex.ª que, como arrendatária habitacional e comercial, tenho direito a novo arrendamento, na pior das hipóteses”.
i) Por carta registada, com A/R que a ré assinou a 13-02-2001, os AA. responderam à carta anterior, conforme fls. 29, dizendo: "(...) O arrendamento caducou nos termos do art.º 1051.º do C.Civil. Teria V. Exa direito a um novo arrendamento nos termos do art.º 66.º, n.º 2 do DL n.º 321-B/90, de 15-10. Todavia, recusamo-nos, com fundamento legal (art.º 93.º, alínea a) do citado DL a celebrar esse novo arrendamento. Com efeito, dado o estado de acentuada degradação em que o prédio se encontra, e porque razões de ordem financeira não nos permitem efectuar as obras de que carece, pretendemos proceder à venda de todo o imóvel. Assim, reafirmamos que deverá desocupar a parte locada a V. Exa, até 28 de Março do ano em curso. Esta comunicação é feita nos termos do art.º 94.º, n.º 3 do citado DL”.
j) A ré comunicou aos autores que continua a depositar as rendas na CGD, ficando a aguardar decisão judicial quanto ao despejo.
l) A ré não restituiu aos autores o 2.º andar supra referido, permanecendo no gozo do mesmo.
m) Até à data do contrato de arrendamento referido na al. d), o andar referido não tinha licenças e alvarás para se explorar ali a indústria hoteleira.
n) A ré efectuou no andar referido uma segunda casa de banho, a qual foi posteriormente proibida pelos serviços da Câmara Municipal de Leiria.
Da base instrutória:
1. A ré, nomeadamente já em 1987, sabia que H... era usufrutuária do prédio supra referido.
2. A fim de adaptar o locado ao exercício da indústria hoteleira, teve que ser pintado todo o interior do andar e rebocadas as paredes das oito divisões.
3. E colocados caixilhos novos em várias janelas que os tinham partidos.
4. E substituídos vários vidros partidos.
5. Porque o chão não estava apresentável, foi todo ele alcatifado com alcatifas de pano, coladas ao chão preexistente.
6. Foram mudadas portas ou reparadas de novo.
7. Foram colocadas fechaduras em algumas portas de quartos.
8. As louças da casa de banho foram substituídas, já que as preexistentes não estavam próprias.
9. Foram mudados os azulejos da casa de banho que já existia.
10. Tendo sido a nova casa de banho dotada de azulejos novos.
11. Foram alcatifados os corredores.
12. A ré com as obras descritas na al. n) dos Factos Assentes e nos pontos 9 a 11 gastou quantia não concretamente apurada.
13. As obras referidas aumentaram o valor do imóvel.
14. As alcatifas que foram coladas ao chão ficarão inutilizadas no caso de se tentarem substituir.
15. As obras descritas nos pontos n) e 9 a 11 foram executadas pela ré com autorização de H....
16. Por carta registada datada de 26 de Agosto de 1987, a autora G..., já falecida, anunciou à ré que ela e os restantes autores eram proprietários da raiz do prédio supra descrito, sendo H... simples usufrutuária.
17. A ré recusou-se a receber tal carta, tendo sido por isso devolvida à remetente.
18. Perante este comportamento, o texto foi transcrito num postal enviado pelo correio, que não foi devolvido.
1ª Questão: Sobre a impugnação da decisão de facto:
As respostas dadas aos quesitos 1º a 3º não nos merecem censura.
Maria Ribeiro depôs em sentido que não aproveita à versão da ré: segundo ela, D. Isabel dizia aos outros locatários que era usufrutuária e “por certo” também o dizia à ré; sobre o envio da carta à ré (vd. fl. 69 a 70) a dizer que D. Isabel era superficiária e D.G... radiciária, “sempre ouviu falar nisso”, embora não tenha visto a carta.
Deolinda, irmã da ré, produziu depoimento do qual não se pode concluir se a ré sabia ou não sabia que a senhoria era usufrutuária ou se a senhoria nunca revelou à ré esta qualidade. E referiu: «A minha irmã nunca mo disse. Mas de uma coisa tenho a certeza: é que mesmo que soubesse, ela não tinha a certeza do que isso queria dizer, do que isso significava». Ora, não conhecer a implicação neste caso da qualidade de usufrutuária do senhorio (v. g. em termos de caducar o contrato por sua morte) não se pode confundir com ocultação ou ignorância daquela qualidade.
António Gomes, primo da ré, depôs em suma que a ré «estava convencida de que a D. Isabel era a dona» e que «a relação entre elas sempre foi de proprietária para inquilina». Mas não disse por que é que a ré disso estaria convencida e até quando disso estaria convencida, sendo certo que o contrato foi celebrado em 1983 e o perguntado no quesito 1º refere-se a 1987. E ser «a relação entre elas sempre de proprietária para inquilina» é uma conclusão de direito, de facto não fundamentada, pois que materialmente os poderes de qualquer senhorio legítimo (seja usufrutuário ou proprietário pleno) podem manifestar-se de forma semelhante perante o inquilino no seu normal relacionamento durante a vigência do contrato.
E ambas as testemunhas Deolinda e António Gomes referiram que a ré não saberia que “o contrato não era seguro”. Ora, como acima dissemos, não conhecer a implicação neste caso da qualidade de usufrutuária do senhorio (v.g., em termos de caducar o contrato por sua morte) não se pode confundir com ocultação ou ignorância daquela qualidade.
Por outro lado, o contrato escrito não faz menção da qualidade da senhoria em termos de titularidade do direito real sobre o prédio, mas a lei não o impunha quando foi celebrado. Dessa omissão não se pode concluir que a ré tenha ocultado a sua qualidade de usufrutuária, ocultação na qual não se vê qualquer interesse.
O doc. nº3 a fl. 69/70, cópia da carta datada de 26-8-87 dirigida por G... (referida no início do relatório) à ré, refere a meio do seu texto: “…O 2º andar do prédio onde mora foi-lhe arrendado pela Sr. D. H... na qualidade de usufrutuária e administradora do prédio. Os meus filhos e eu somos os proprietários de raiz, do prédio (…)”. (Sublinhados no original).
Essa carta “não foi reclamada”, mas do seu contexto (a questão de saber a quem competiria realizar ou custear as obras que foram realizadas ou que ainda agora a ré entende serem necessárias) e do bilhete-postal fotocopiado a fl. 71 (datado de 28-9-87) e que não consta devolvido (em cujo texto se repete aquele trecho destacado da carta), bem como dos doc. juntos com o rol dos AA. (exposição dirigida pela ré à Câmara de cuja documentação consta a indicação da senhoria como usufrutuária do prédio), é legítimo concluir-se, com a certeza relativa que caracteriza a prova livre em juízo, que pelo menos em 1987 a ré conhecia essa qualidade da senhoria.
Portanto, consideramos que nada impõe a alteração da resposta de provado dada ao quesito 1º e das respostas de não provado aos quesitos 2º e 3º.
De Direito:
2ª Questão: Sobre a caducidade do contrato e lei aplicável:
A questão da aplicação das leis no tempo tem relevância apenas porque à data da celebração do contrato vigorava o DL nº 328/81 de 4-12, que, dando nova redacção ao nº2 do art. 1051º do CC, passou a dispor que o contrato de arrendamento urbano, que caducaria pelo nº1 al. c), não caducaria, entre outras situações cabendo nessa al. c), pela morte do senhorio usufrutuário (este em condições idênticas ao dos presentes autos, isto é, tratando-se de usufruto vitalício e sendo ele usufrutuário à data da constituição do arrendamento), desde que o inquilino, em 180 dias após o seu conhecimento, notificasse judicialmente o senhorio de que pretendia manter-se como tal. Notificado nesses termos, o radiciário tornado proprietário pleno não tinha qualquer possibilidade legal de recusar legitimamente tal pretensão.
Diversamente, com a eliminação daquele nº2, o RAU (art. 66º) passou a dispor que em tal hipótese o contrato caduca, tendo porém o inquilino em certos casos o direito de novo arrendamento mediante comunicação a exercer o direito no prazo de 30 dias após a caducidade do contrato. E o art. 93º do RAU, por remissão do seu art. 66º, preceitua que pode ser recusado o novo arrendamento quando o “senhorio” (aqui o radiciário tornado proprietário pleno), entre outras hipóteses previstas, pretenda vender o prédio ou a fracção locada.
Como a ré inquilina fez a referida comunicação antes de esgotados os 30 dias mediante carta que dirigiu aos AA., o interesse da opção por um ou outro dos blocos legislativos está em que pela lei antiga a ré teria o direito a novo arrendamento, excepto pelo facto de não ter efectuado a comunicação por notificação judicial avulsa (vd. nº 2 do art. 1051º cit. e Mário Frota in Arr. Urbano Comentado, Coi. Ed., 1987, nota 9 a pág. 147 e acórdão da Rel. Lx. de 8-3-83 na C. J. 1983, t. 2, p. 102), podendo o contrato considerar-se caducado em razão do óbito e desse óbice formal, enquanto no âmbito do RAU não se põe esse problema formal: o contrato caduca pelo dito óbito, mas há que apreciar a oposição ao novo arrendamento.
Para a solução da questão da ocorrência da caducidade é irrelevante a data em que a inquilina tomou conhecimento do óbito da usufrutuária senhoria. Tal conhecimento relevaria sim para o cômputo do prazo para comunicar a pretensão de novo arrendamento, se acaso tal comunicação tivesse ocorrido depois de decorrido o prazo legal contado desde a data do óbito de 28-12-2000: não é o caso.
Vejamos, pois.
A invocada caducidade do contrato de arrendamento urbano funda-se num facto que é a morte da senhoria usufrutuária e o seu regime nada tem a ver com a data da celebração do contrato ou com o conteúdo clausulado pelas partes. Trata-se de contrato de execução continuada, perdurando no período de vigência do R.A.U. (vigência em geral iniciada em 18-11-1990—art. 2º nº1 do DL nº 321-B/90 de 15-10), e o óbito da senhoria usufrutuária ocorreu entretanto em 28-12-2000. Há que ter em conta a distinção entre o facto da celebração e os factos ou vicissitudes que possam ocorrer durante a execução.
Com estes pressupostos, segue-se que, de harmonia com o disposto no art. 12º nº1 do Código Civil, os efeitos daquele facto (o óbito da senhoria usufrutuária) sobre a relação de arrendamento são regidos pela lei vigente à data da ocorrência desse facto, ou seja, pelo RAU. A lei só dispõe para o futuro e o facto daquele óbito é futuro em relação ao início de vigência do RAU. Do facto óbito não há efeitos passados a ressalvar (isto é, efeitos ocorridos sob a lei antiga) claramente porque o facto ocorreu sob a lei nova e é a esse facto que a lei associa os efeitos, com abstracção para o tempo em que o contrato foi celebrado e para o seu conteúdo convencionado (esse conteúdo não interfere com os efeitos do óbito).
O facto da celebração do contrato regia-se pela lei vigente nessa data de 1-4-1983. E daí que, pelo mesmo art. 12º nº1 (na parte em que ressalva os efeitos já produzidos), o contrato escrito não tinha que mencionar a qualidade de usufrutuária da senhoria nem podia depois vir a inquilina exigir a sua modificação ao abrigo de lei posterior para introduzir essa menção (diversamente do que a conclusão 10ª da alegação inculca). Pelo mesmo fundamento, a questão das benfeitorias realizadas rege-se pela lei então vigente, com atenção ao clausulado pelas partes. Já a questão dos efeitos do óbito da senhoria usufrutuária resolve-se, pela mesma regra legal, segundo o regime legal vigente à data do facto do óbito.
Diversamente do que a apelante defende, inexiste aqui qualquer retroactividade da lei, em sentido próprio.
O nº 1 do art. 12º do CC consagra a teoria do facto passado, segundo a qual a lei nova não deve aplicar-se a factos passados nem aos seus efeitos. Por isso, como escreveu Baptista Machado (in Sobre a Aplicação no Tempo…, p.354), o seu nº2 deve entender-se como uma explicação do nº1, como se nele se pretendesse definir o que são e o que não são factos passados e efeitos dos factos passados.
No caso sob apreciação, não é necessário recorrer-se ao nº2 do art. 12º do CC. Mas, se se quiser, pode conferir-se na 2ª parte do nº2 a confirmação da solução que apontámos. No mesmo sentido de que a caducidade do arrendamento por morte do senhorio-usufrutuário se rege pela lei vigente à data da morte, cf. os acórdãos do STJ de 24-4-1985, BMJ 346º/235, com anotação na ROA ano 46, I, 111 ss, e da Relação de Lisboa de 30.01.92 in CJ 1992, t. 1, p. 150, bem como Cons. Aragão Seia in Arrendamento Urbano, 7ª ed., 2003, pág. 483.
Portanto, à questão da caducidade é aplicável o RAU, cujo art. 66º nº1 preceitua: «Sem prejuízo do disposto quanto aos regimes especiais, o arrendamento caduca nos casos fixados pelo artigo 1051º do CC». E por força deste artigo, o contrato caduca quando cessem o direito ou os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado (al. c)): é o caso da cessação do direito de usufruto vitalício do senhorio, pela morte deste (art. 1443º e 1476º nº1 al. a) do CC).
Com a morte do senhorio, titular do usufruto vitalício ao abrigo de cujo direito celebrou o arrendamento, ocorre inelutavelmente a caducidade desse arrendamento, extingue-se tal contrato. Ocorre a ilegitimidade superveniente do sujeito activo da relação locatícia (cf. Prof. Menezes Cordeiro, Da Caducidade…, in O Direito, 136º, V, p. 820/821), o contrato extingue-se e os radiciários, que com a extinção do usufruto veêm expandido o seu direito para a propriedade plena, não se tornam senhorios nessa relação locatícia à qual eram e são alheios em termos contratuais.
3ª Questão: se, tendo a usufrutuária falecido em 28-12-2000, os AA. estavam ou não em tempo para obstar ao direito a novo arrendamento, ao terem declarado em 13-02-2001 que pretendem vender o imóvel (cls. 12ª a 17ª).
Preceitua o art. 66º nº2 do RAU: «Quando o contrato de arrendamento para habitação caduque por força da al. c) do art. 1051º do CC, o arrendatário tem direito a um novo arrendamento nos termos do art. 90º». Este art. 90º está à cabeça da Secção IV que abrange os art. 90º a 96º e que está epigrafada “Do direito a novo arrendamento”, Secção que, directamente, rege sobre este direito apenas na sequência da caducidade do arrendamento habitacional por morte do arrendatário. O capital artigo 90º trata essencialmente apenas de quais as pessoas beneficiárias do direito a novo arrendamento por morte do arrendatário e os seguintes artigos delimitam este direito e regem o seu exercício e a recusa, pelo que tal remissão para os “termos do art. 90º” tem de incluir os termos aplicáveis dos artigos seguintes da mesma secção e com as necessárias adaptações (seguimos pois a orientação interpretativa do Cons. Aragão Seia, op. cit., pág. 481 em comentário ao art. 66º).
O que o RAU atribui ao inquilino naquelas situações de caducidade previstas na al. c) do art. 1051º do CC, em casos de arrendamento habitacional, é o direito a novo arrendamento, que os proprietários agora plenos com ele deverão celebrar sob pena de execução específica. Mas essa limitação ao direito de propriedade e à autonomia privada não é levada demasiado longe, resumindo-se praticamente aos casos em que o dono do locado o pretendesse dar a outrem de arrendamento, ou emprestá-lo a não familiares, ou deixá-lo vago, ou não comunique ao inquilino no prazo devido o fundamento legal de oposição (cf. L. Menezes Leitão, in Estudos em Homenagem ao Prof. I. Galvão Telles, III, 2002, p.383).
O inquilino deve declarar em prazo curto (30 dias desde que soube da caducidade) que pretende exercer o direito a novo arrendamento, sob pena deste direito caducar (artigo 94º nºs 1 e 4 do RAU). Exercido este no prazo, o então radiciário pode recusar o novo arrendamento desde que haja algum dos fundamentos previstos no art. 93º do RAU (v. g. pretender vender o locado—al. a)) e o comunique por escrito ao inquilino “no prazo de 30 dias a contar da comunicação” antes feita pelo inquilino (art. 94º nº3), sob pena de o seu direito de recusa caducar (art. 94º nº4). Não há lugar às inversões que a apelante pretende.
O(s) proprietário(s) não carece(m) de provar aqui o conteúdo do projecto de venda do locado para a recusa paralisar o direito a novo arrendamento: apenas têm de provar, como aqui se provou, a comunicação de que pretendem vender o locado e que enviaram a comunicação dentro dos 30 dias seguintes a contar da comunicação do inquilino de que pretende novo arrendamento. É que a salvaguarda consta do art. 96º do RAU, segundo o qual, a venda tem de se concretizar no prazo de 12 meses a contar da desocupação do locado, sob pena de a pessoa que teria direito a novo arrendamento (no caso a ré inquilina) poder exigir, salvo caso fortuito ou de força maior, a indemnização correspondente a 3 anos de renda condicionada actualizada e a reocupação mediante a celebração de novo arrendamento. Se a pretensão de venda do dono do locado não for séria ou se, apesar de séria, não se concretizar nos ditos 12 meses, fica sujeito às sanções do art. 96º.
Ora, no caso dos autos, a ré enviou no prazo legal de 30 dias a carta comunicando a pretensão de novo arrendamento e os AA. enviaram-lhe no prazo legal dos subsequentes 30 dias a comunicação da sua recusa por pretenderem vender o prédio. E esta pretensão constitui legítimo fundamento da recusa, face ao art. 93º al. a) do RAU.
Logo, por enquanto, a ré não tem o direito a novo arrendamento e só o terá na hipótese de a dita venda não se concretizar como consta do art. 96º. Em qualquer caso, para já deve desocupar o locado.
Neste sentido, está correcta a douta sentença ao concluir sobre este ponto: «Pelo exposto há que concluir que efectivamente têm os AA. o direito a ver declarada a caducidade do direito ao arrendamento do andar em questão, sem prejuízo de o arrendatário, caso se não verifiquem os factos (a venda efectiva) que dão azo à comunicação num determinado prazo, poder exercer os direitos previstos na lei».
4ª Questão: se deve reconhecer-se à ré o direito de preferência na compra e venda do imóvel e, para o caso de inexistir a venda, o direito de se manter no arrendado por falta de caducidade (cls. 18ª e final das conclusões).
Inexiste formulado qualquer pedido relativo a tal direito de preferência, como se constata da análise da reconvenção. O disposto no art. 664º nº1 do CPC inibe-nos a pronúncia sobre essa questão.
Para a hipótese de inexistir a venda, actuará o art. 96º como dissemos, mas tal é apenas uma hipótese cuja verificação não consta do provado. A ré deve desocupar o locado, aliás o dito prazo de 12 meses só começará a contar desde a desocupação, como também já dissemos.
III- Decisão:
Pelos fundamentos expostos, julga-se a apelação improcedente e vai confirmada a decisão impugnada.
Custas do recurso pela apelante, sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficie.