| 1408/26.7T8CBR.C1 |  |
EMBARGO DE OBRA NOVA
PROPRIEDADE HORIZONTAL
PARTE COMUM
ii) O disposto no art. 1422º, nº 2, a), e 3, do CC, confina-se às inovações feitas nas fracções autónomas;
iii) O art. 1425º, nº 1, do CC, acolhe um conceito de inovação que abarca as alterações de substância e forma da parte comum;
iv) A mera substituição das janelas e dos caixilhos nos locais em que já existiam, mantendo as mesmas dimensões e localização e utilizando materiais com côr e caraterísticas semelhantes, não constitui uma inovação, nos termos do disposto no art. 1425º, nº 1, do CC;
v) Igualmente não se tendo provado que afectasse a linha arquitectónica do edifício ou o arranjo estético do prédio, logo não carecendo de aprovação dos condóminos.
(Sumário elaborado pelo Relator)
I - Relatório
1. CONDOMÍNIO ..., ..., sito em ..., representado pela Administração do Condomínio exercida pela A..., LDA., intentou procedimento cautelar de ratificação de embargo judicial de obra nova contra B..., LDA., com sede em ....
Invocou, em síntese, que a requerida é proprietária da fração CF situada no piso -4 do Condomínio e, em 11.03.2026 iniciou obras de alteração de alumínios, caixilharias, janelas e vidros na zona correspondente ao piso -4, obras executadas nas fachadas do edifício e que constituem parte comum do mesmo, sem autorização da assembleia de condóminos. Que tais obras prejudicam a linha arquitetónica e arranjo estético do imóvel. Efectuou o embargo extrajudicial da referida obra no dia 16.03.2026, na presença de duas testemunhas, peticionando, a final, “seja decretada a ratificação do embargo extrajudicial da obra realizada pela requerida no imóvel, com efeitos retroactivos à data e hora enunciados nesta petição, com a consequente suspensão imediata de todos os trabalhos em curso nas fachadas do edifício e condenação da requerida a abster-se de realizar quaisquer obras nas partes comuns do edifício sem a indispensável e necessária autorização da assembleia de condóminos”.
A requerida deduziu oposição, invocando a excepção da ilegitimidade activa do requerente, que o mesmo actua em abuso do direito na vertente de venire contra factum proprium, e pugnando pela não ratificação do embargo extrajudicial de obra.
O requerente pronunciou-se pela improcedência da excepção invocada, e peticionou a condenação em litigância de má-fé da requerida em multa e em indemnização.
Foi julgada improcedente a excepção de ilegitimidade activa do requerente.
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A final foi proferida sentença que julgou o procedimento cautelar improcedente e absolveu a requerida do pedido de condenação como litigante de má-fé.
*
2. A requerente recorreu, formulando as seguintes extensas e massudas conclusões:
1 - O Recorrente não se conforma com o teor da sentença proferida, que julgou o presente procedimento cautelar totalmente improcedente por não provado e, em consequência, não ratificou o embargo extrajudicial efectuado em 16-03-2026, sendo nosso entendimento que foi produzida prova para se decidir em sentido diverso do vertido na sentença ora em crise com base na prova documental e testemunhal apresentada e, por outro lado, que existe erro de julgamento.
2 - Antes de procedermos à impugnação da matéria de facto propriamente dita, não podemos deixar de fazer duas considerações prévias que nos parecem essenciais de destacar. Por um lado, entendemos que a decisão recorrida assentou numa apreciação parcelar dos diversos meios de prova produzidos em julgamento, retirando deles conclusões que não reflectem o respectivo sentido global, nem a necessária conjugação com os restantes elementos probatórios constantes dos autos, nomeadamente o acervo de prova documental junto aos autos que, apesar de dado como indiciariamente provado, dele não foi retirada qualquer consideração para a decisão proferida. A apreciação da prova, deve resultar de uma análise crítica e global de todos os meios de prova produzidos sendo precisamente essa reapreciação global que o Recorrente solicita ao Venerando Tribunal da Relação e que entendemos que impõe decisão diversa relativamente à matéria de facto impugnada.
3 - Por outro lado, somos de parecer que a sentença recorrida atribuiu particular relevo às declarações prestadas pelo legal representante do Recorrente, delas retirando conclusões determinantes para a formação da convicção do Tribunal que não se mostra conforme com o regime legal da prova, uma vez que a sentença recorrida valorizou determinadas respostas do legal representante do Recorrente como se constituíssem uma admissão de que a intervenção realizada era juridicamente irrelevante sem que as
declarações prestadas tivessem esse alcance.
4 - Acresce que, a existência ou inexistência de alteração da linha arquitetónica constitui matéria de apreciação jurídica a realizar pelo Tribunal à luz do regime da propriedade horizontal e não uma realidade susceptível de ser objecto de confissão por uma das partes.
5 - Mais, resulta das declarações do representante legal do Recorrente que a preocupação do condomínio consistiu, por um lado, na circunstância de a Recorrida ter procedido à remoção integral das caixilharias sem prévia deliberação da assembleia de condóminos e, por outro lado, que a preocupação do condomínio prende-se com o facto da Recorrida ter efectuado alterações de janelas e caixilharias igualmente em partes comuns do edifício e que não pertencem à fracção autónoma adquirida pela Recorrida em 2020.
6 - Numa primeira instância, o Recorrente insurge-se contra o entendimento do Tribunal a quo quanto ao facto 14 dado como provado na sentença, a saber: 14. Mantendo dimensões e localização original, com utilização de alumínio conforme a cor original (art. 53º a 62º oposição) mas, salvo o devido respeito, entende o Recorrente que a prova produzida resulta da análise da documentação constante nos presentes
autos, nomeadamente as fotografias juntas aos autos sob o documento n.º 10, mas também pelos depoimentos das testemunhas.
7 - Desde logo, a testemunha AA referiu que o desenho da caixilharia mantem-se, no que é o geral, mas no particular ele não se mantem precisamente porque os perfis são maiores”, ou seja, “o desenho ficou um pouco diferente do desenho anterior” - minuto 00:38:11 a 00:39:00 - cfr sessão de 01-06-2026 (Registo áudio Sistema Citius 100511211: Início: 11:13:17 - Termo: 12:28:37)
8 - Insistindo, referiu que “o que mudaram foram os perfis, as espessuras” - minuto 00:39:00 a 00:39:20 sessão de 01-06-2026 (Registo áudio Sistema Citius 100511211: Início: 11:13:17 - Termo: 12:28:37) e mesmo quando a Exma Dra Juíza, referindo-se às dimensões das caixilharias colocadas mencionou “a espessura da caixilaharia, a senhora diz que ficou maior?” a resposta da testemunha AA foi imediata e directa no seguintes termos: “Não digo, é visível até por comparação às que ficaram.” - minuto 00:09:20 a 00:40:10 - cfr sessão de 01-06-2026 (Registo áudio Sistema Citius 100511211: Início: 11:13:17 - Termo: 12:28:37). E insistiu na mesma ideia, ao confirmar que a mudança é visível, é patente, nota-se muito a diferença olhando a olho nu. - minuto 00:40:50 a 00:41:16 - cfr sessão de 01-06-2026 (Registo áudio Sistema Citius : Início: 11:13:17 - Termo: 12:28:37), repetindo a mesma ideia, ao dizer que “os perfis são maiores dos que os de cima” ao minuto 00:20:00 a 00:25:00 sessão de 01-06-2026 (Início: 12:02 - Termo: 12:28 - segunda parte da gravação da testemunha referida).
9 - Do mesmo sentido foi o depoimento da testemunha BB, ao referir que “a olho nu percebe-se que umas são novas e outras nunca foram trocadas” e que essa percepção é evidente - minuto 00:16:55 a 00:17:10 -cfr sessão de 01-06-2026 (Registo áudio Sistema Citius 100511211: Início: 14:10:38 -Termo: 14:40:5)
10 - Por fim, também o legal representante da requerente Condomínio ..., CC, referiu em sede de declarações de parte que “os materiais são diferentes” e que os “perfis são um bocadinho mais reduzidos”. - minuto 00:08:35 a 00:09:00 e 00:09:50 a 00:10:30 - cfr sessão de 01-06-2026 (Registo áudio Sistema Citius 100511211: Início: 16:21:04 - Termo: 16:44:52)
11 - Do exposto e do confronto com o documento n.º 10 junto requerimento inicial, é manifesta a diferença nos perfis das janelas substituídas pela Requerida, não restando dúvidas concretamente sobre as dimensões dos alumínios alterados, pelo que deve ser dado como não provado que a requerida iniciou obras de substituição de alumínios, caixilharias, janelas e vidros já existentes mantendo as dimensões dos perfis originais, por ser esta a única resposta possível face à prova testemunhal e documental constante dos presenets autos.
12 - De seguida, o Tribunal a quo considerou indiciariamente não provados sob as alíneas a), b) e c), fundamentando essa decisão na circunstância de tal factualidade resultar dos depoimentos das testemunhas BB, DD e das declarações de parte do legal representante do Requerente, factualidade contrária à julgada indiciariamente provada nos pontos 13 e 14.
13 - Salvo o devido respeito, tal fundamentação revela uma apreciação incompleta e selectiva da prova produzida. Desde logo, a sentença omite qualquer apreciação crítica do depoimento da testemunha AA, cujo testemunho incidiu precisamente sobre as características das novas caixilharias e sobre o respectivo impacto na fachada do edifício, pelo que, também nesta parte a prova gravada impõe
solução diversa.
14 - A testemunha AA afirmou que a obra incidiu diretamente sobre as caixilharias exteriores do edifício, elemento visível da fachada, confirmando ainda que não tinha conhecimento de qualquer deliberação da assembleia que autorizasse a intervenção. - minuto 00:35:00 sessão de 01-06-2026 (Registo áudio Sistema Citius 100511211: Início: 11:13:17 - Termo: 12:28:37) e, quando questionada sobre o prejuízo que a obra realizada pela Requerida causou e causa ao Condomínio, a testemunha foi esclarecedora ao indicar que “esta zona, neste andar, existe um paramento contínuo” e que “a cadência de vãos é contínua”. Portanto, antes de se fazer qualquer alteração, “devia ter sido feito um estudo adequado” visto que “toda a zona é diferente da zona dos apartamentos” - minuto 00:18:48 a 00:24:00 sessão de 01-06-2026 (Registo áudio Sistema Citius 100511211: Início: 12:02 - Termo: 12:28 - segunda parte da gravação da testemunha referida)
15 - Acresce que o depoimento da testemunha deve ser apreciado em conjugação com todos os documentos juntos aos autos, designadamente a fotografias da obra e os documentos relativos ao embargo extrajudicial. Da conjugação destes meios de prova resulta suficientemente demonstrado que a intervenção incidiu sobre elementos exteriores integrados na fachada, que não existiu deliberação autorizativa da assembleia de condóminos, que a obra encontrava-se em execução quando foi efectuado o embargo e que existia fundamento sério para a tutela cautelar requerida.
16 - Nestes termos, impõe-se alterar a decisão da matéria de facto, julgando-se provados os factos que a sentença considerou não demonstrados, ou, pelo menos, eliminando as conclusões categóricas constantes dos factos provados que não encontram suporte suficiente na prova produzida.
17 - A testemunha AA referiu que o desenho da caixilharia mantem-se, no que é o geral, mas no particular ele não se mantem precisamente porque os perfis são maiores”, ou seja, “o desenho ficou um pouco diferente do desenho anterior” - minuto 00:38:11 a 00:39:00 - cfr sessão de 01-06-2026 (Registo áudio Sistema Citius 100511211: Início: 11:13:17 - Termo: 12:28:37), e ainda que “o que mudaram foram os perfis, as espessuras” - minuto 00:39:00 a 00:39:20 sessão de 01-06-2026 (Registo áudio Sistema Citius 100511211: Início: 11:13:17 - Termo: 12:28:37) e mesmo quando a Exma Dra Juíza, referindo-se às dimensões das caixilharias colocadas mencionou “a espessura da caixilaharia, a senhora diz que ficou maior?” a resposta da testemunha AA foi imediata e directa no seguintes termos: “Não digo, é visível até por comparação às que ficaram.” - minuto 00:09:20 a 00:40:10 - cfr sessão de 01-06-2026 (Registo áudio Sistema Citius 100511211: Início: 11:13:17 - Termo:12:28:37). E insistiu na mesma ideia, ao confirmar que a mudança é visível, é patente, nota-se muito a diferença olhando a olho nu. - minuto 00:40:50 a 00:41:16 - cfr sessão de 01-06-2026 (Registo áudio Sistema Citius : Início: 11:13:17 - Termo: 12:28:37), repetindo a mesma ideia, ao dizer que “os perfis são maiores dos que os de cima” ao
minuto 00:24:00 a 00:25:00 sessão de 01-06-2026 (Início: 12:02 - Termo: 12:28 - segunda parte da gravação da testemunha referida); a testemunha BB, ao referir que “a olho nu percebe-se que umas são novas e outras nunca foram trocadas” e que essa percepção é evidente - minuto 00:16:55 a 00:17:10 - cfr sessão de 01-06-2026 (Registo áudio Sistema Citius 100511211: Início: 14:10:38 - Termo: 14:40:5); também o legal representante da requerente Condomínio
da RUA ..., CC, referiu em sede de declarações de parte que “os materiais são diferentes” e que os “perfis são um bocadinho mais reduzidos”. - minuto 00:08:35 a 00:09:00 e 00:09:50 a 00:10:30 - cfr sessão de 01-06-2026 (Registo áudio Sistema Citius 100511211: Início: 16:21:04 - Termo: 16:44:52).
18 - Assim, a prova produzida não permite afirmar, de forma categórica, que inexistiu qualquer alteração relevante da fachada ou da linha arquitetónica do edifício e, mutatis mutandis, que não existiu prejuízo decorrente dessa alteração.
19 - A questão essencial consistia em determinar se a remoção integral do existente e a instalação de novos elementos exteriores, incorporados na fachada do edifício, podia ser realizada por iniciativa exclusiva da Recorrida, sem deliberação da assembleia de condóminos todavia, a decisão recorrida acabou por afastar a relevância dos factos constantes das alíneas a), b) e c) através de um raciocínio que pressupõe precisamente aquilo que deveria ter demonstrado: que a intervenção incidiu exclusivamente sobre elementos pertencentes à esfera jurídica da Recorrida e não sobre elementos exteriores sujeitos ao regime da propriedade horizontal.
20 - Por conseguinte, a conjugação do depoimento das testemunhas AA e BB, das declarações de parte do representante legal do Recorrente, da restante prova testemunhal e da prova documental impõe decisão diversa quanto aos factos constantes das alíneas a), b) e c), devendo os mesmos ser julgados indiciariamente provados ou, pelo menos, ser objecto de nova apreciação à luz de uma correcta valoração global da prova produzida.
21 - Caso assim não se entenda e por mero dever de cautela, sem prejuízo da impugnação da decisão relativa aos factos indiciariamente não provados constantes das alíneas a), b) e c), entende ainda o Recorrente que a respectiva formulação contém expressões de natureza predominantemente conclusiva, cuja apreciação depende do enquadramento jurídico dos factos materiais efectivamente demonstrados, sendo necessário proceder à substituição dos juízos conclusivos por factos concretos e objectivamente demonstrados.
22 - Com efeito, afirmar que determinada intervenção "prejudicou a linha arquitetónica", que existe "manifesto prejuízo na alteração das fachadas" ou que a continuação da obra é susceptível de causar determinados prejuízos constitui uma valoração que pressupõe previamente a fixação dos factos materiais em que essa conclusão deverá assentar, como sejam as características das caixilharias originais, as características das novas caixilharias, em que diferem (perfil, espessura, embasamento, dimensões, materiais ou outros elementos visíveis) ou se essas diferenças são perceptíveis do exterior (como as testemunhas do Recorrente e o legal representante unanimemente referiram ser evidentes).
23 - Só depois da fixação destes factos poderá o Tribunal proceder à respectiva qualificação jurídica, apreciando se as alterações verificadas são, ou não, susceptíveis de afectar a linha arquitetónica, o arranjo estético do edifício ou o regime jurídico aplicável às intervenções realizadas na fachada.
24 - Ao julgar directamente não provadas conclusões jurídico-valorativas, sem previamente fixar os factos materiais que lhes servem de suporte, a sentença recorrida acabou por antecipar a solução jurídica da causa na própria decisão da matéria de facto.
25 - Assim, requer-se que o Venerando Tribunal da Relação, reapreciando a prova produzida, proceda à alteração da decisão sobre a matéria de facto, fazendo constar dos factos provados os elementos objetivos acima identificados, remetendo para a fundamentação jurídica a apreciação sobre a eventual afectação da linha arquitectónica, da fachada e das consequências decorrentes da intervenção realizada, assim ficando assegurada uma clara separação entre a matéria de facto e a qualificação jurídica dos factos, permitindo uma correcta aplicação dos artigos 1421º, 1422º e 1425º do Código Civil, bem como do regime processual aplicável ao embargo de obra nova.
26 - Acresce que, a decisão recorrida enferma de diversos erros de julgamento, desde logo e em primeiro lugar, concluiu que a substituição dos alumínios, caixilharias, janelas e vidros não consubstanciam uma "obra nova" para efeitos do artigo 397º do Código de Processo Civil.
27 - A tutela conferida pelo embargo de obra nova visa impedir a continuação de qualquer intervenção material susceptível de afectar direitos reais ou outros direitos legalmente protegidos e o elemento decisivo não reside, pois, na maior ou menor dimensão física da intervenção, mas antes na circunstância de estar em curso uma actuação material nova potencialmente lesiva do direito invocado pelo requerente.
28 - Resulta da matéria de facto dada como provada que a Recorrida procedeu à remoção das alumínios, caixilharias janelas e vidros existentes e à instalação de novas estruturas exteriores, encontrando-se parte dessa intervenção ainda em execução à data do embargo extrajudicial. - factos 13, 17 e 18 dos factos indiciariamente provados, ou seja, ocorreu uma intervenção material objectivamente nova sobre um elemento integrante da envolvente exterior do edifício, sendo precisamente essa intervenção material que integra o conceito de obra nova relevante para efeitos do artigo 397º do Código de Processo Civil.
29 - A este propósito, veja-se o decidido pelo recente acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, em 24-02-2026 (Processo 316/25.3T8SCD.C1, Relatora Cristina Neves), sujo sumário refere: “(…) II - Constitui obra nova aquela que altere ou modifique substancialmente a coisa existente. (…)
30 - O Tribunal a quo equipara inovação a alteração estética, o que não é confundível nem pode ser encarado como uma questão de somenos importância, por serem duas realidades que não são juridicamente equivalentes. Todavia, semelhante conclusão não decorre do artigo 1425º do Código Civil, pois o conceito jurídico de inovação reporta-se à realização de uma intervenção material nova sobre elementos abrangidos pelo regime das partes comuns, sendo essa intervenção que justifica a necessidade de deliberação da assembleia, pois é apenas a vontade colectiva dos comproprietários que é decisiva relativamente às partes comuns do edifício.
31 - E, não podemos deixar de referir atenta a importâncias de tal facto, que foram substituídas não apenas as janelas da área da fracção autónoma propriedade da requerida, mas também aquelas que não lhes pertencem e que são propriedade do Condomínio e de todos os condóminos, facto que a sentença parece ter desconsiderado mas que não pode ser ignorado e alastrou-se por área que pertence ao condomínio e a todos os condóminos.
32 - A sentença recorrida partiu do pressuposto de que a intervenção realizada pela Requerida incidiu exclusivamente sobre elementos pertencentes à fracção autónoma de que é proprietária a requerida, mas essa conclusão não foi precedida da necessária apreciação da natureza jurídica dos elementos materiais sobre os quais incidiu a obra, apesar da diversa prova documental junta com a petição inicial, nomeadamente a certidão permanente do registo predial, a caderneta predial, o título constitutivo da propriedade horizontal, as plantas do piso em causa, o contrato de compra e venda da fracção autónoma, fotografias e demais elementos documentais aptos a identificar, com rigor, a delimitação entre a fracção autónoma propriedade da Requerida e as partes comuns do edifício.
33 - Tal omissão compromete a correção do enquadramento jurídico efectuado e constitui fundamento autónomo para a revogação da decisão recorrida.
34 - A decisão recorrida restringiu indevidamente o conceito jurídico de inovação e afastou, sem fundamento bastante, a necessidade de intervenção da assembleia de condóminos relativamente a uma obra que incidiu sobre elementos exteriores integrados na fachada do edifício.
35 - Em segundo lugar, a sentença desconsiderou o facto da propriedade horizontal assentar num equilíbrio entre a autonomia do proprietário da fracção autónoma e a tutela do interesse colectivo dos condóminos relativamente às partes comuns.
36 - A fachada do edifício constitui, por definição, um elemento unitário do edifício e, por isso mesmo, a protecção jurídica conferida às fachadas não pode ser reduzida a uma simples apreciação estética donde, não é permitida a intervenção de qualquer condómino, a título individual, por iniciativa própria e sem a devida, necessária e essencial autorização da assembleia de condóminos para tal.
37 - A este propósito, veja-se o decidido pelo acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, em 05-07-2005 (Processo 1754/05, Relator Ferreira de Barros), sujo sumário refere: “1. A aprovação de obra inovadora em parte comum do prédio sujeito ao regime da propriedade horizontal deve preceder a realização da obra. 2. A aprovação de obra inovadora apenas pode ser dada através de deliberação tomada em assembleia de condóminos, não sendo válida a aprovação obtida fora da assembleia, designadamente através de voto constante de documento escrito. (…)”
38 - A autonomia do proprietário da fracção não elimina a necessidade de respeito pelas competências da Assembleia de Condóminos quando estão em causa elementos integrados na envolvente exterior do edifício, o que deve obedecer a regras estritas e específicas consagradas na legislação vigente, uma vez que a propriedade horizontal não constitui uma mera soma de direitos individuais e cada fracção autónoma integra um conjunto unitário, onde os direitos individuais coexistem com interesses colectivos cuja protecção compete ao condomínio.
39 - A lei pretende assegurar que as decisões relativas às partes comuns sejam tomadas através dos órgãos próprios do condomínio, garantindo igualdade entre os condóminos, transparência procedimental e protecção dos interesses colectivos e não uma vontade isolada, individual e impositiva tomada por um dos condóminos, dimensão institucional que a sentença desvalorizou.
40 - Acresce que essa conclusão não foi precedida da necessária fundamentação jurídica nem da apreciação da prova documental constante dos autos e que serviam para delimitar o conteúdo objectivo do direito de propriedade de cada condómino, identificando os elementos integrantes das fracções autónomas e aqueles que permanecem submetidos ao regime das partes comuns ou à administração coletiva do condomínio.
41 - Na sentença optou-se por partir da premissa de que toda a intervenção respeita exclusivamente à fracção autónoma da Recorrida, desconsiderando que de um lado está o direito de propriedade exclusiva da Recorrida sobre a sua fração autónoma e de outro, a natureza jurídica dos elementos construtivos que integram a envolvente exterior do edifício, com competências próprias atribuídas à assembleia de condóminos.
Verifica-se também uma falta de fundamentação suficiente em alguns segmentos da decisão, sobretudo na passagem em que admite, para efeitos de raciocínio, que a fachada possa ser parte comum, mas conclui, sem desenvolvimento bastante, que a intervenção não carecia de deliberação.
42 - Assim, também por este fundamento, deverá a sentença recorrida ser revogada, determinando-se a reapreciação da causa à luz da correcta delimitação entre os poderes inerentes à propriedade exclusiva da fração autónoma e o regime jurídico aplicável aos elementos exteriores do edifício em propriedade horizontal.
43 - Em terceiro lugar, entendemos que o Tribunal a quo fez uma errada interpretação dos artigos 1421º, 1422º e 1425º do Código Civil e centrou a sua fundamentação na circunstância de os novos alumínios, caixilharias, janelas e vidros manterem, segundo a matéria de facto considerada provada, as mesmas dimensões, cor e configuração das anteriormente existentes, concluindo, por esse motivo, que inexistiu alteração da fachada e, consequentemente, qualquer inovação susceptível de justificar a intervenção do condomínio.
44 - A questão submetida ao Tribunal consiste em saber se um condómino pode, unilateralmente e por sua exclusiva iniciativa, remover integralmente elementos exteriores incorporados na fachada do edifício e substituí-los por outros novos, sem qualquer deliberação da assembleia de condóminos e, portanto, sem autorização da assembleia de condóminos. Também não podemos olvidar que, no caso concreto, os alumínios, janelas, caixilharias e vidros substituídos foram-no não apenas nas partes das fachadas correspondentes à área da fracção autónoma propriedade da Requerida mas, igualmente, em fachadas de partes do edifício que não pertencem à requerida e constituem partes comuns e pertencentes a todos os condóminos.
45 - É esta a questão essencial e a resposta do Tribunal a quo não pode depender exclusivamente da constatação de que a aparência exterior, alegadamente, tenha permanecido, em seu entendimento, substancialmente inalterada, mas a sentença acabou, assim, por substituir a questão jurídica efectivamente controvertida por outra distinta e substancialmente mais restrita
46 - A decisão recorrida não apreciou o regime do artigo 1422º do Código Civil que estabelece limitações destinadas a assegurar a compatibilização entre o exercício do direito de propriedade exclusiva e a preservação dos interesses comuns dos restantes condóminos e que visam preservar a unidade arquitetónica do edifício, a integridade dos seus elementos exteriores e a competência da assembleia para se pronunciar sobre intervenções suscetíveis de afetar o interesse coletivo.
47 - A questão não consiste apenas em saber se um observador comum identifica diferenças visuais, mas em saber se foi alterado, por iniciativa unilateral de um condómino, um elemento exterior integrado na composição arquitetónica do edifício.
48 - Acresce que, à data dos factos, Março de 2026, encontrava-se em vigor a redação do artigo 1422º do Código Civil resultante das alterações introduzidas pela Lei n.º 8/2022, que não afasta a interpretação que apresentamos,
49 - Assim, ainda que não se entendesse aplicável o regime das inovações previsto no artigo 1425º, sempre se imporia apreciar a intervenção à luz das limitações decorrentes do artigo 1422º do Código Civil, por se tratar de obra incidente sobre elementos exteriores do edifício susceptíveis de interferir com a linha arquitetónica e com os interesses comuns inerentes ao regime da propriedade horizontal.
50 - Resulta, pois, da doutrina dominante que a noção de inovação não se reduz à simples alteração estética da fachada e que o elemento essencial consiste na realização de uma intervenção material relevante sobre uma parte comum do edifício.
51 - A este propósito, veja-se o decidido pelo acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, em 03-11-2020 (Processo 653/20.3T8CVL.C1, Relator Vítor Amaral), sujo sumário refere o seguinte: “… transcrição de texto”.
52 - Por fim, não podemos deixar de referir a natureza cautelar do embargo de obra nova, cuja finalidade consiste em assegurar provisoriamente a tutela de um direito cuja existência se apresenta como verosímil, evitando que a continuação da obra torne inútil ou particularmente difícil a tutela jurisdicional definitiva.
53 - Destarte, o regime cautelar traduzido na tutela provisória do procedimento cautelar não pressupõe uma demonstração plena do direito invocado e não se confunde com a apreciação do mérito da causa, sendo-lhe estruturalmente vedada a antecipação da decisão definitiva.
54 - Com efeito, o artigo 397º do CPC consagra um verdadeiro juízo cautelar, que não se traduz numa decisão sobre a procedência do direito invocado, mas sim numa apreciação provisória da probabilidade séria da existência do direito e do risco de lesão grave e dificilmente reparável.
55 - Basta que o requerente demonstre uma probabilidade séria da existência desse direito (fumus boni iuris) e que a continuação da obra seja susceptível de lhe causar lesão grave ou de difícil reparação (periculum in mora).
56 - No caso concreto, o Tribunal a quo apreciou a presente providência cautelar como se estivesse perante a decisão definitiva da acção principal, procedendo à resolução de questões jurídicas complexas e controvertidas cuja apreciação, nesta fase processual, apenas exigia um juízo de probabilidade séria da existência do direito invocado.
57 - A sentença proferida deixou de formular um juízo de mera probabilidade para afirmar, de forma peremptória, que a intervenção realizada pela Requerida não constituía inovação, nem obra nova, nem carecia de qualquer autorização do condomínio, escusando qualquer análise sobre a propriedade das zonas intervencionadas, se pertencem à Requerida ou ao Condomínio, mas de forma clara em decisão que excede manifestamente o âmbito cognitivo próprio deste procedimento cautelar.
58 - Assim, ao substituir este juízo de probabilidade por um verdadeiro julgamento antecipado da acção principal, a sentença recorrida fez uma aplicação excessivamente exigente do regime cautelar, impondo ao Recorrente um grau de demonstração incompatível com a natureza provisória da providência requerida.
59 - Deste modo, a decisão recorrida violou os princípios estruturantes da tutela cautelar e fez incorrecta aplicação do disposto no artigo 397º do Código de Processo Civil.
60 - O presente recurso não pretende que o Tribunal ad quem decida definitivamente a acção principal, mas pretende apenas que seja restabelecida a lógica própria da tutela cautelar, permitindo que uma questão jurídica séria, complexa e objectivamente controvertida seja apreciada na sede processual adequada, sem que a consolidação da situação de facto entretanto criada comprometa a utilidade da decisão definitiva.
61 - Consequentemente, impõe-se a revogação da sentença recorrida e a sua substituição por acórdão que reconheça a verificação dos pressupostos necessários ao decretamento da providência cautelar requerida.
62 - Efectivamente, a sentença recorrida violou o disposto nos artigos 1421º, 1422º e 1425º do Código Civil, bem como o artigo 397º do Código de Processo Civil, impondo-se a respectiva revogação e substituição por acórdão que julgue procedente o presente recurso.
Nestes termos, e nos mais de Direito que V. Ex.as doutamente suprirão, deve o presente recurso de apelação ser julgado procedente, por provado, e, em consequência:
a) Ser revogada a sentença recorrida, por erro na apreciação da matéria de facto (na parte impugnada) e por erro de julgamento quanto à aplicação e interpretação dos artigos 397º do Código de Processo Civil e 1421º, 1422º e 1425º do Código Civil;
b) Ser substituída por acórdão que julgue verificados os pressupostos legais do procedimento cautelar de ratificação de embargo extrajudicial de obra nova, ratificando o embargo efetuado pelo Recorrente e decretando a suspensão da obra objecto dos autos até decisão definitiva da acção principal;
Ou, caso assim se não entenda,
c) Ser anulada a sentença recorrida e determinada a baixa dos autos ao Tribunal de primeira instância para ampliação da matéria de facto ou para nova apreciação das questões jurídicas cuja decisão se mostre prejudicada pela alteração da decisão sobre a matéria de facto, nos termos do artigo 662º do Código de Processo Civil, com as legais consequências, assim fazendo Vossas Excelências a costumada JUSTIÇA!
3. A requerida contra-alegou, concluindo que:
I. Na ótica da Recorrida, bem andou o Tribunal a quo ao julgar totalmente improcedente o procedimento cautelar de ratificação de embargo extrajudicial de obra nova e ao não ratificar o embargo efetuado pelo Recorrente em 16-03-2026, decisão que assenta em fundamentos autónomos e cumulativos, cada um deles bastante, por si só, para determinar aquela improcedência.
II. Prima facie, e sempre salvo melhor entendimento, o Recorrente não cumpriu, quanto às alíneas b) e c) dos factos indiciariamente não provados, o ónus imposto pelo artigo 640.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil, na medida em que não identifica os concretos meios de prova que imponham decisão diversa quanto a cada uma dessas alíneas - devendo, nessa parte, o recurso ser rejeitado, sem convite ao aperfeiçoamento.
III. O facto 14 dos factos indiciariamente provados assenta na conjugação de quatro meios de prova autónomos e convergentes: os depoimentos das testemunhas DD e EE; o depoimento da testemunha BB, arrolada pelo próprio Recorrente; as declarações de parte do legal representante do Recorrente, CC, que expressamente afirmou não ver qualquer alteração da fachada do prédio nem prejuízo para o mesmo; e as fotografias juntas como Docs. 09 a 16 do requerimento de 25.03.2026 (Ref.ª 10445584).
Nenhum destes meios de prova impõe decisão diversa da que foi proferida pelo Tribunal a quo.
IV. Em particular, a alínea c) dos factos não provados contém um juízo prospetivo condicional cuja demonstração exigiria factos futuros e potenciais, o que estruturalmente não pode ser suportado pelos depoimentos gravados invocados pelo Recorrente - todos incidindo sobre o estado atual da obra e das caixilharias já colocadas.
V. A testemunha DD esclareceu que a Recorrida não abriu novos vãos, não colocou caixilhos ou vidros onde antes não existiam, tendo-se limitado a retirar caixilharias antigas e a colocar caixilharias novas nos mesmos vãos, por razões de melhoria energética e acústica, mantendo os vãos, a respetiva localização, a cor, a estética geral e a quadrícula dos envidraçados, sendo que a única adaptação verificada - um caixilho ligeiramente mais largo - constitui exigência técnica inevitável da colocação de vidro duplo e não altera a linha arquitetónica nem o arranjo estético do edifício.
VI. O depoimento da testemunha AA deve ser valorado com cautela, atenta a sua qualidade de condómina e a sua presença no ato de embargo, sendo certo que a própria testemunha reconheceu que a cor era a mesma, que se mantinha o alumínio e que “o desenho da caixilharia mantém-se, no que é o geral”.
VII. A testemunha EE confirmou que, após comunicação prévia da Recorrida, o Condomínio respondeu com o envio de ata/ficha técnica relativa ao tipo de vidro, caixilharia e perfil, bem como com indicação da empresa que havia executado intervenções similares, sem informar a Recorrida de que a obra carecia de prévia deliberação da Assembleia de Condóminos.
VIII. A prova gravada confirmou ainda que, após o embargo, apenas foi concluída a janela que já se encontrava aberta, por razões de segurança e para evitar danos, tendo tal atuação sido aceite pelos presentes e não qualificada como desobediência.
IX. A testemunha DD - engenheiro responsável pela obra - é o depoente tecnicamente mais habilitado para se pronunciar sobre a identidade material e estética entre as caixilharias antigas e as novas, devendo o seu depoimento ser especialmente ponderado nessa matéria, em conjugação com a demais prova produzida.
X. O poder de reapreciação da matéria de facto pelo Tribunal da Relação exige a demonstração de que a prova produzida impõe - e não apenas permite - decisão diversa (art. 662.º do CPC), exigência esta particularmente vincada em sede cautelar, dada a natureza sumária do juízo probatório (art. 368.º, n.º 1, do CPC), conforme reafirmado no Ac. TRP de 14-12-2022 (Proc. 10372/17.2T8VNG.P1, Relator Carlos Gil).
XI. As alíneas a), b) e c) dos factos indiciariamente não provados contêm matéria de natureza predominantemente conclusiva, cuja resposta depende do enquadramento jurídico, tendo sido, sob a perspetiva factual, infirmadas pelas declarações do próprio legal representante do Recorrente, que reconheceu não haver alteração da fachada nem prejuízo para o prédio, e pela demais prova gravada, designadamente pelo depoimento de AA, que afirmou que, estando todas as janelas iguais, “não prejudica em nada” e “não vai acontecer nada de especial”.
XII. O alegado prejuízo prospetivo (alínea c)) é ainda contraditado pelo estado avançado da obra - restando apenas quatro janelas por substituir (facto 20) - e pela quantificação, pelo próprio Recorrente, do custo total de reposição da situação anterior em € 15.700,00, sendo a alegada desvalorização por fração de aproximadamente € 123,00, o que revela um prejuízo patrimonial, divisível e suscetível de avaliação pecuniária, incompatível com a exigência de dano grave e dificilmente reparável prevista no artigo 362.º, n.º 1, do CPC.
XIII. As caixilharias e vidros das janelas situadas nas frações autónomas não constituem partes comuns dos prédios em propriedade horizontal, à luz do artigo 1421.º do Código Civil, conforme jurisprudência expressa do Ac. TRP de 14-12-2022 (Proc. 10372/17.2T8VNG.P1, Relator Carlos Gil), cujo sumário II proclama que “a caixilharia das janelas existentes em cada fração autónoma não constitui uma parte comum do prédio constituído em propriedade horizontal”, e doutrina de Pires de Lima e Antunes Varela.
XIV. Mesmo que se entendesse - no que não se concede - que a intervenção incide sobre parte comum, o regime aplicável seria o do artigo 1425.º do Código Civil e não o do artigo 1422.º, n.º 2, alínea a), conforme jurisprudência dominante (Ac. STJ de 22-02-2017, Proc.2064/10.0TVLSB.L1.S1, Relator Tomé Gomes; Ac. TRP de 07-06-2021, Proc.3106/20.6T8PRT.P1) - sendo que a substituição em causa não integra o conceito de “inovação”, por manter localização, cor, função e aparência geral, à luz da doutrina do Conselheiro Aragão Seia (Propriedade Horizontal - Condóminos e Condomínios, Almedina, 2001, pp. 97 e ss.); e sendo certo que o alargamento marginal do perfil, sendo consequência técnica e normativamente imposta pela colocação de vidro duplo e de caixilharia com corte térmico e câmaras isolantes, exigida pelos normativos de eficiência energética aplicáveis, não introduz nada de novo na substância, forma, afetação ou destino da coisa, traduzindo antes mera conservação por substituição de equivalente.
XV. A Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, revela uma orientação legislativa favorável à valorização da eficiência energética nos edifícios em propriedade horizontal, orientação que deve ser ponderada na interpretação dos artigos 1422.º e 1425.º do Código Civil, sem prejuízo das exigências legalmente aplicáveis em cada caso concreto.
XVI. O argumento novo, agora suscitado em sede de recurso, de que a intervenção teria também incidido sobre alegadas partes comuns do piso -4, é processualmente inadmissível, por respeitar a matéria estranha ao objeto destes autos, cuja apreciação foi remetida para o procedimento cautelar n.º 2893/25.... e para a respetiva ação principal, ainda não transitada em julgado.
XVII. A sentença recorrida não antecipou a decisão de mérito, tendo apenas concluído - como lhe cumpria - pela inexistência sumária do fumus boni iuris, o que constitui fundamento autónomo e suficiente da improcedência da providência cautelar, à luz dos artigos 362.º, n.º 1, e 368.º, n.º 1, do Código de Processo Civil e da doutrina de Abrantes Geraldes.
XVIII. A jurisprudência convocada pelo Recorrente em matéria de embargo de obra nova respeita, tipicamente, a obras estruturais de compartimentação e de alteração do fim de fração, exigindo a demonstração objetiva da ameaça de prejuízo - ameaça que, no caso dos autos, foi julgada indiciariamente não provada, pelo que tal jurisprudência confirma, ao invés de infirmar, a decisão recorrida.
XIX. A sentença recorrida não enferma de qualquer nulidade: a alegada insuficiência de fundamentação não gera nulidade (que apenas resultaria da sua falta absoluta, nos termos do art. 615.º, n.º 1, al. b), do CPC); não há omissão de pronúncia quanto ao artigo 1422.º do Código Civil, sobre o qual a sentença expressamente se pronunciou em sentido desfavorável ao Recorrente; e improcede o pedido subsidiário de anulação e baixa dos autos (art. 662.º do CPC), por inexistir matéria de facto concreta por ampliar.
XX. Subsidiariamente, e ao abrigo do artigo 636.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, requer-se a ampliação do objeto do recurso, para conhecimento do abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium (art. 334.º do CC), atenta a prévia comunicação de 31-10-2025, a indicação, pelo Recorrente, do modelo/perfil e da empresa executante, o silêncio subsequente por mais de quatro meses, e o embargo extemporâneo apenas cinco dias após o início efetivo da obra.
XXI. Estão preenchidos todos os pressupostos do venire contra factum proprium: (i) conduta anterior objetivamente idónea a gerar situação de confiança (envio do modelo e da empresa); (ii) legítima confiança da Recorrida nessa conduta; (iii) investimento de confiança pela contratação da empresa recomendada e execução da obra segundo o modelo indicado; (iv) comportamento posterior contraditório, materializado no embargo tardio.
XXII. A consequência jurídica do abuso de direito, nos termos do artigo 334.º do Código Civil, é a paralisação do exercício do direito, pelo que, mesmo na hipótese - que não se concede - de o Tribunal ad quem reconhecer os pressupostos da tutela cautelar, deverá negar provimento ao recurso com fundamento no abuso do direito.
XXIII. Cada um dos fundamentos em que assenta a decisão recorrida é autónomo e, por si só, suficiente para determinar a improcedência da providência, a saber: (i) a intervenção não integra o conceito de obra nova, para efeitos do artigo 397.º do Código de Processo Civil; (ii) as caixilharias e vidros das janelas das frações autónomas não constituem partes comuns, à luz do artigo 1421.º do Código Civil; (iii) ainda que constituíssem, a substituição por equivalente não configura inovação, para efeitos do artigo 1425.º do mesmo Código; (iv) não ficou indiciariamente demonstrado o periculum in mora exigido pelo artigo 362.º, n.º 1, do Código de Processo Civil; e (v) o ónus da prova dos factos constitutivos do direito invocado recaía sobre o Recorrente, nos termos dos artigos 342.º do Código Civil e 414.º do Código de Processo Civil. Daqui decorre que a procedência do recurso sempre dependeria da revogação cumulativa de todos estes fundamentos, bastando a subsistência de um deles para que a decisão recorrida deva ser confirmada.
XXIV. A sentença recorrida não violou qualquer disposição legal, designadamente os artigos 1421.º, 1422.º e 1425.º do Código Civil, nem o artigo 397.º do Código de Processo Civil, devendo, por isso, ser integralmente confirmada.
Nestes termos, e nos mais de Direito aplicáveis, que V.ªs Ex.ªs doutamente suprirão, deve ser negado provimento ao recurso, mantendo-se integralmente a decisão recorrida; e, ainda que assim se não entenda, deverá ser julgada procedente a ampliação do objeto do recurso, sendo negado provimento ao recurso com fundamento no abuso de direito.
Assim se fazendo a tão acostumada JUSTIÇA!
II - Factos Provados
1. O Requerente é o Condomínio do prédio urbano situado na Rua ..., em ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...17.º e descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... com o n.º ...22, da freguesia ..., correspondente a um edifício com 12 pisos - de 1ª, 2ª, 3ª, 4ª e 5ª caves, rés-do-chão, 1º, 2º, 3º, 4º, 5º e 6º andares, para escritórios, garagens e habitação e 27 garagens no exterior e logradouro - e constituído em propriedade horizontal, com 122 frações que constituem unidades independentes e autónomas e são suficientemente distintas, independentes e isoladas entre si, todas com saída para a parte comum do prédio ou via pública, designadas pelas letras A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, L, M, N, O, P, Q, R, S, T, U, V, X, Z, AA, AB, AC, AD, AE, AF, AG, AH, AI, AJ, AL, AM, AN, AO, AP, AQ, AR, AS, AT, AU, AV, AX, AZ, BA, BB, BC, BD, BE, BF, BG, BH, BI, BJ, BL, BM, BN, BO, BP, BQ, BR, BS, BT, BU, BV, BX, BZ, CA, CB, CC, CD, CE, CF, CG, CH, CI, CJ, CL, CM, CN, CO, CP, CQ, CR, CS, CT, CU, CV, CX, CZ, DA, DB, DC, DD, DE, DF, DG, DH, DI, DJ, DL, DM, DN, DO, DP, DQ, DR, DS, DT, DU, DV, DX, DZ, EA, EB, EC, ED, EE, EF, EG. (art. 1º p.i.)
2. A Requerida é uma sociedade por quotas com capital social de €50.000,00 (cinquenta mil euros) e tem a sua atividade no âmbito da compra, venda e permuta de bens imóveis, e a revenda dos adquiridos para esse fim; Locação de imóveis próprios ou alheios, com e sem mobiliário; Atividades de promoção, mediação, angariação e avaliação imobiliária, bem como de intermediação na compra, venda, arrendamento, com e sem mobiliário, e atividades similares sobre imóveis; Administração de imóveis e condomínios, bem como demais serviços conexos; Compra, venda, exportação, importação, representação, aplicação e assistência de materiais de construção, bem como mobiliário, artigos de decoração, eletrodomésticos e outros equipamentos no âmbito das atividades integradas no objeto da empresa; Exploração de hotéis, com e sem restaurante, bem como o desenvolvimento de toda a classe de negócios de hotelaria e restauração, alojamento local e turismo rural, habitacional e qualquer outra atividade relacionada com o turismo ou de outras instalações de interesse turístico; Gestão, exploração e prestação de serviços relacionados com a atividade hoteleira e turística, em Portugal ou no estrangeiro, designadamente, atividades de bem-estar físico, organização de eventos, fornecimento de refeições para eventos e prontas para levar para casa, comércio por grosso e a retalho, importação, exportação, representação de produtos alimentares, bebidas alcoólicas e não alcoólica e outros produtos conexos, bem como de produtos regionais, nacionais e estrangeiros; Atividades de consultoria, bem como aluguer de equipamentos diversos, conexos com a atividade da empresa. (art. 6º p.i.)
3. Por negócio de compra e venda celebrado em 03 de abril de 2020, no âmbito do processo de insolvência 3921/13...., que correu termo no Juízo de Comércio de Coimbra- Juiz 3, a Requerida comprou e a massa insolvente vendeu, a fração autónoma designada pela letra CF do prédio descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...24... da freguesia .... (art. 10º p.i.+ 3º, 6º e 9º oposição)
4. A propriedade da fração autónoma referida em 3., encontra-se registada a favor da Requerida pela Ap. n.º 683 de 2020/04/06. (art. 7º e 10º p.i.)
5. A fração autónoma referida em 3., corresponde à “QUARTA CAVE”, situa-se no piso -4 do prédio referido em 1., e é composta por escritórios, nos lados sul e poente, com oito salas e três WC, com a totalidade dos estacionamentos, designados de n.º 1 a n.º 13, no mesmo piso. (art. 11º p.i)
6. A fração autónoma referida em 3. encontra-se inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ...17.º, com afetação a serviços, com 8 divisões, com a permilagem de 33,0000, com a área bruta privativa de 261,6000m2 e com a área bruta dependente de 299,9000m2.
7. O piso -4 do prédio referido em 1., tem uma área total de cerca de 1100 m2. (art. 22º p.i.)
8. Em data não concretamente apurada de março/abril de 2025, a Requerida iniciou obras em toda a área do piso -4. (20º p.i.)
9. Com o fundamento de que só as áreas referidas em 6., pertencem à fração referida em 3., sendo a diferença das áreas referidas em 6. e 7. parte comum do prédio referido em 1., o Requerente propôs um procedimento cautelar de restituição provisória da posse contra a Requerida, que corre termos no Tribunal Judicial de Coimbra - Juízo Local Cível - Juiz 1, sob o nº 2893/25.... (arts. 22º e 24º p.i.+ 39º oposição)
10. No procedimento cautelar referido em 9., por decisão judicial proferida em 20.01.2026, não transitada em julgado, foi determinada a restituição provisória ao Requerente das partes comuns da 4.ª cave (piso -4) nos seguintes termos:
“Com os fundamentos de facto e os de direito enunciados, na procedência da providência requerida, defere-se à imediata restituição provisória à Requerente das partes comuns da 4.ª cave (piso -4) do prédio urbano situado na Rua ..., em ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...17.º e descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... com o n.º ...22, da freguesia ..., nomeadamente, área de circulação de pessoas e veículos do piso -4 da cave, com cerca 540 m², de toda a zona da rampa de acesso ao piso -4 e das paredes, vigas, pilares e coretes de passagem de infraestruturas de água e esgotos.”
11. No dia 31.10.2025, a Requerida enviou uma comunicação ao Requerente com o seguinte teor:
A Empresa B..., Lda., proprietária da Fração CF - Piso - 4, vem por este meio informar que iremos proceder à substituição da caixilharia, sem qualquer alteração estética ou estrutural relativamente à existente.
A intervenção terá apenas carácter de manutenção e melhoria do isolamento térmico/acústico, mantendo-se inalteradas as dimensões, cores e tipologia das caixilharias atuais.
Colocamo-nos naturalmente à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que entendam necessários.
Aguardando resposta ao solicitado. Sem outro assunto de momento. (art. 47º oposição)
12. Em data não concretamente apurada, em resposta à comunicação referida em 11., a Requerente enviou o modelo/perfil das janelas constante de uma ata de Assembleia de Condóminos, bem como o contato da empresa que já tinha feito obras no prédio referido em 1. (art. 48º oposição)
13. Em 11.03.2026, a Requerida iniciou obras de substituição de alumínios, caixilharias, janelas e vidros já existentes em todo o piso -4. (art. 27º p.i. + 52º oposição)
14. Mantendo dimensões e localização original, com utilização de alumínio conforme a cor original (art. 53º a 62º oposição)
15. As janelas referidas em 13. localizam-se nas fachadas do prédio referido em 1.
16. A Requerida não obteve autorização da assembleia de condóminos para a realização das obras referidas em 13. (31º p.i.+ 160º oposição)
17. No dia 16.03.2026, pelas 10:00 horas, o representante do Requerente, deslocou-se ao piso -4 da cave do prédio referido em 1., na presença de AA e BB, e notificou o trabalhador FF de que procedia ao embargo extrajudicial da obra, comunicando-lhe que deviam ser suspensos os trabalhos em curso. (doc. 12 da p.i.)
18. No momento referido em 17., decorria a substituição da terceira janela da fachada a contar da escada pública situada na lateral do prédio referido em 1. (art. 45º p.i.)
19. Nas circunstâncias referidas em 18., a Requerente autorizou a conclusão da substituição da janela por questões de segurança.
20. Após a circunstância referida em 18. ficaram por substituir duas janelas da fachada do edifício que ficam junto à escada de acesso situada na lateral do edifício, e duas janelas junto às caixas de ar condicionado situadas na rampa de acesso ao piso -4 (arts. 46º e 47º p.i.)
21. À presente data, a substituição das janelas mantém-se no mesmo estado referido em 19. e 20.
22. O presente procedimento cautelar foi intentado em 21.03.2026.
*
Factos não provados:
a) Intervenção da Requerida prejudicou a linha arquitetónica e arranjo estético do prédio referido em 1. (art. 30º p.i.)
b) Há um manifesto prejuízo manifestado na alteração das fachadas do edifício. (art. 42º pi.)
c) A continuação das obras iniciadas e referidas em 13. são suscetíveis de causar prejuízos graves e de difícil reparação, designadamente pela alteração de alumínios, caixilharias, janelas e vidros nas fachadas do edifício. (art. 58º p.i.)
*
IV - Do Direito
1. Uma vez que o âmbito objectivo dos recursos é delimitado pelas conclusões apresentadas pelos recorrentes (arts. 635º, nº 4, e 639º, do NCPC), apreciaremos, apenas, as questões que ali foram enunciadas.
Nesta conformidade, as questões a resolver são as seguintes.
- Alteração da matéria de facto.
- Verificar o preenchimento dos requisitos legais para a ratificação de embargo extrajudicial de obra nova efetuado no dia 16.03.2026.
- Abuso de direito da requerente.
2. A recorrente impugna a decisão da matéria de facto quanto ao facto provado 14., pugnando por resposta de não provado, e factos não provados a) a c), pretendendo resposta de provado, com base nos depoimentos de AA e BB, declarações de parte do representante legal da requerente, CC, doc. 10 da p.i., fotos da obra e documentos do embargo extrajudicial (cfr. conclusões de recurso 2. a 25.).
A requerida opõe-se, pugnando pela manutenção do decidido, com base nos depoimentos invocados na decisão de facto da julgadora e docs. 9 a 16 da p.i. (conclusões das contra-alegações de recurso II. a XII.).
Na motivação da decisão da matéria de facto exarou-se que:
“A decisão do Tribunal relativa à matéria de facto fundou-se numa análise crítica e conjugada do teor dos documentos juntos aos autos, do depoimento das testemunhas e das declarações de parte do Requerente, prestados em sede de audiência produção de prova, considerando as regras gerais do ónus da prova, ao abrigo do art. 342º do Código Civil, observando-se em caso de dúvida o disposto no art. 414º do Código de Processo Civil.
(…)
Também da conjugação dos e depoimentos referidos, das declarações de parte, bem como do depoimento de DD, engenheiro da obra da Requerida, resultaram indiciariamente provados os factos … e 14..
A testemunha EE confirmou que contactaram a empresa recomendada pelo Condomínio, e BB reconheceu que a “olho nu” não nota diferenças entre as janelas anteriores e as novas, sendo que as ligeiras diferenças se resumem ao facto de se tratar de material novo.
Já o legal representante do Requerente referiu que não vê qualquer alteração da fachada do prédio, e que não há prejuízo para o prédio. (…)
DD relatou que contactaram a mesma empresa de caixilharia recomendada pelo Condomínio (C...), e que já tinha feito obras naquele prédio. Esta testemunha, assegurou que mantiveram a estética, que só substituíram as janelas antigas por novas. (…).
Ora, resulta também dos depoimentos prestados por BB, DD, e das declarações de parte do legal representante do Requerente, a factualidade não indiciariamente provada em a) a c), por ser totalmente contrária à indiciariamente provada em 13. e 14..”.
2.1. Relativamente ao facto provado 14. ouvimos a gravação da prova, referente aos depoimentos testemunhais e declarações de parte indicadas pelas partes.
AA, condómina, arquitecta, declarou que o desenho da caixilharia se mantém, no que é o geral, mas no particular ele não se mantém porque os perfis são maiores, ou seja, o desenho ficou um pouco diferente do desenho anterior. A cor é a mesma e mantém-se o alumínio. A mudança é visível, porque os perfis são maiores dos que os de cima.
BB, funcionário da representante da recorrente, disse o que consta da motivação da julgadora de facto: que a olho nu percebe-se que umas são novas e outras nunca foram trocadas, que a olho nu, apenas se percebia que umas janelas eram novas e outras antigas, não conseguindo identificar diferença clara no material, e, sobre a espessura das janelas, respondeu que, olhando a olho nu, não via diferença
DD, engenheiro civil, que trabalha para a empresa pertencente ao grupo empresarial da recorrida, e que executou a obra, referiu que a recorrida contratou a empresa de caixilharia C..., previamente identificada pelo próprio Condomínio na ficha técnica que lhe remeteu e que já havia executado intervenções idênticas noutras frações do prédio. Que a intervenção teve por finalidade a melhoria do desempenho energético da fração, mediante colocação de vidros duplos e de caixilharia com melhores características térmicas, circunstância que tecnicamente impõe caixilho ligeiramente mais largo, tendo sido mantidos os vãos, a respetiva localização, e a quadrícula característica dos
envidraçados, de tal modo que, só pela estética, à distância, não se verificam grandes diferenças. Que já tinha caixilho, que já tinham vidros, que não abrimos vãos novos e que se tratou apenas de retirar o antigo e pôr o novo nos vãos preexistentes, sem colocação de caixilharia ou vidro em locais onde anteriormente não existissem.
CC, legal representante da representante da recorrente, em sede de declarações de parte, declarou o que consta da motivação da julgadora de facto: que os materiais são diferentes, que os perfis são um bocadinho mais reduzidos. A côr é igual. Que não vê qualquer alteração da fachada do prédio e não haver prejuízo para o prédio.
Analisando.
É abundante a prova, indicada pela julgadora de facto, para dar como provado o facto 14., quanto à dimensão, localização, material e côr das janelas, advinda do depoimento de DD e depoimento de BB e declarações de parte de CC, estes dois bem significativos, pois provêm de pessoas ligadas à requerente/apelante. Só a testemunha GG questiona a parte da “dimensão” ao afirmar que os perfis das janelas eram maiores, embora a testemunha BB não veja diferença na espessura das janelas e o declarante de parte CC até afirme o contrário, que os perfis são mais reduzidos. Inexiste, pois, prova, testemunhal e por declaração de parte que infirme a resposta a tal quesito. E mesmo que isso acontecesse seria difícil dizer qual seria essa diferença quantitativa de espessura nos perfis - nem a testemunha DD a quantificou - pelo que não seria possível graduar em centímetros qual seria ela, pois se insignificante nenhum relevo teria.
O doc. 10 da p.i. invocado pela recorrente (foto) também não permite assegurar alguma diferença de dimensão das janelas.
Do exposto, resulta improcedente a impugnação ao facto 14.
2.2. Relativamente aos factos não provados a) a c), trata-se de juízos de facto conclusivos ou juízos valorativos conclusivos, insusceptíveis de integrar o elenco da matéria de facto, dado que o art. 607º, nº 3 a 5, do NCPC, aceita apenas a consideração de matéria substantiva, isto é de acontecimentos concretos físicos, sensoriais ou empíricos, de factualidade ligada à vida real, e não de meras conclusões.
A própria recorrente o reconhece, aceitando que a respectiva formulação contém expressões de natureza predominantemente conclusiva, sendo necessário proceder à substituição dos juízos conclusivos por factos concretos e objectivamente demonstrados. De factos materiais em que essa conclusão deverá assentar, como sejam as características das caixilharias originais, as características das novas caixilharias, em que diferem (perfil, espessura, embasamento, dimensões, materiais ou outros elementos visíveis) ou se essas diferenças são perceptíveis do exterior. Só depois da fixação destes factos poderá o Tribunal proceder à respectiva qualificação jurídica, apreciando se as alterações verificadas são, ou não, susceptíveis de afectar a linha arquitetónica, o arranjo estético do edifício ou o regime jurídico aplicável às intervenções realizadas na fachada. Ao julgar directamente não provadas conclusões jurídico-valorativas, sem previamente fixar os factos materiais que lhes servem de suporte, a sentença recorrida acabou por antecipar a solução jurídica da causa na própria decisão da matéria de facto (conclusões de recurso 21. a 24.).
A recorrente ainda requer que esta Relação, reapreciando a prova produzida, proceda à alteração da decisão sobre a matéria de facto, fazendo constar dos factos provados os elementos objetivos acima identificados. Tal não é, porém, possível pois a recorrente não os alegou na p.i. a matéria que vem dada por não provada emerge apenas da p.i., e aí nada se concretizou. Havendo défice de alegação factual, sibi imputet ! Não pode ser o tribunal de recurso a dar como provados factos de cujo ónus de alegação cabia à apelante, nos termos do art. 5º, nº 1, do NCPC - factos essenciais que constituem a causa de pedir.
Indefere-se, por isso, a impugnação aos referidos factos não provados
2.3. A apelante requer, ainda, a anulação da decisão e determinada a baixa dos autos ao Tribunal de primeira instância para ampliação da matéria de facto, nos termos do artigo 662º do NCPC (cfr. c) da parte final das suas conclusões recursivas).
Quando se impugna a decisão da matéria de facto, tal é possível de acontecer, ao abrigo do referido artigo, seu nº 2, c), parte final.
Mas qual seria a indispensável ampliação da decisão da matéria de facto ? Não sabemos, porque nem a recorrente a indica em concreto. E também não a divisamos na alegação de factos feita na p.i.
Assim sendo, indefere-se tal pedido.
3. Na sentença recorrida exarou-se que:
“O Requerente pretende, com o presente procedimento cautelar que o Tribunal ratifique o embargo extrajudicial de obra nova que opôs à Requerida.
(…)
… é necessário, ainda, atender aos requisitos específicos do procedimento cautelar de embargo de obra nova, refere o art.º 397.º, n.º 1 do Código de Processo Civil que “[a]quele que se julgue ofendido no seu direito de propriedade, singular ou comum, em qualquer outro direito real ou pessoal de gozo ou na sua posse, em consequência de obra, trabalho ou serviço novo que lhe cause ou ameace causar prejuízo, pode requerer, dentro de 30 dias a contar do conhecimento do facto, que a obra, trabalho ou serviço seja mandado suspender imediatamente.”.
Já relativamente ao embargo extrajudicial de obra nova, dispõe o art.º 397.º, n.º 2 e n.º 3 do Código de Processo Civil que “[o] interessado pode também fazer diretamente o embargo por via extrajudicial, notificando verbalmente, perante duas testemunhas, o dono da obra, ou, na sua falta, o encarregado ou quem o substituir para a não continuar.”, e que “[o] embargo previsto no número anterior fica, porém, sem efeito se, dentro de cinco dias, não for requerida a ratificação judicial”.
Assim, temos que o procedimento cautelar em causa pode ter uma função preventiva ou conservatória destinada a tutelar especificamente o conteúdo material de direitos reais ou equiparados, isto é, direitos com origem obrigacional que conferem ao seu titular a possibilidade de fruir determinado bem, embora sem atributos de direitos reais de gozo.
Do exposto, resulta que são requisitos da procedência do procedimento cautelar de ratificação de embargo de obra nova:
1.º Ofensa do direito de propriedade, singular ou comum, ou de qualquer outro direito real ou pessoal de gozo, ou ainda da posse;
2.º Tal ofensa ser produzida por obra, trabalho ou serviço novo, o que exclui os retoques ou continuação de obras anteriores, modificações não estruturais, reconstrução de coisa já existente;
3.º A obra, trabalho ou serviço novo se encontre em execução;
4.º A verificação ou a ameaça de verificação de um prejuízo;
5.º Ter o embargo extrajudicial sido notificado, perante duas testemunhas, ao dono da obra ou, na sua falta, ao encarregado ou quem o substituir para a não continuar; e
6.º Ser requerida a ratificação judicial do embargo extrajudicial no prazo de 5 dias.
Para que seja decretada esta providência cautelar, o tribunal tem de fazer um juízo de mera probabilidade ou verosimilhança da existência do direito, averiguando se existem elementos para conjeturar que a decisão definitiva venha a ser favorável ao Requerente.
O Requerente fundamenta a sua pretensão invocando que a Requerida provocou danos nas partes comuns do edifício que se encontra sob a sua gestão. E estando em causa a substituição de janelas e caixilhos nas partes comuns do edifício, vem o Requerente invocar a violação do disposto no art. 1422º n.º 2 a) do Código Civil, considerando que a Requerida, com a substituição das janelas, prejudicou a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício. No que respeita a tal questão, Requerente e Requerida divergem quanto à natureza privativa de 299 m2 de área bruta do piso -4.
Antes de mais, refira-se que as caixilharias e vidros das janelas situadas no interior das frações autónomas não são partes comuns dos prédios constituídos em propriedade horizontal. Conforme se refere no Ac. do Tribunal da Relação do Porto de 14-12-2022, Proc. 10372/17.2T8VNG.P1 “à luz do artigo 1421º do Código Civil, não é possível afirmar que a aludida caixilharia (de uma fracão autónoma) constitui uma parte comum do prédio constituído em propriedade horizontal, já que não se reconduz a qualquer das previsões deste normativo” - Código Civil Anotado de Pires de Lima e Antunes Varela, com a colaboração de M. Henrique Mesquita, Volume III, 2ª edição revista e atualizada, Reimpressão, Coimbra Editora, Abril de 2010, último parágrafo da anotação 6, ao artigo 1421º do Código Civil, na página 421 (disponível em www.dgsi.pt). Na verdade, como é do conhecimento comum, desde que se respeite a traça geral do edifício, nada obsta a que cada condómino, na sua fração, instale uma caixilharia que corresponda às suas necessidades, nomeadamente de isolamento térmico e acústico.
E no caso dos autos, em relação às janelas situadas no interior da fração autónoma referida em 3., tratando-se da substituição daqueles materiais por outros com características idênticas às anteriores (mesmo material, cor, formato e tipo de vidro) - factos 13. a 15., a intervenção não altera a linha arquitetónica nem o arranjo estético do edifício.
E não carecia de autorização por parte da assembleia de condóminos. De resto, no caso dos autos, a Requerida enviou uma comunicação ao Requerente, com o teor constante do ponto 11. dos factos provados.
No que concerne às caixilharias e vidros das janelas situadas em zona do piso -4, que a Requerente afirma ser parte comum e a Requerida sustenta pertencer à sua fração, dir-se-á que, mesmo que se considerasse assistir razão ao Requerente, a providência requerida não pode proceder, isto porque o que respeita à aplicação do disposto no art. 1422º n.º 2 a) do Código Civil, partilhamos do entendimento do Sr. Conselheiro Aragão Seia, citado no Ac. do Tribunal da Relação do Porto de 07.06.2021, Proc. 3106/20.6T8PRT.P1, disponível em www.dgsi.pt, que “depois de referir a existência de controvérsia na doutrina e na jurisprudência, é peremptório em afirmar: “É que as restrições aqui impostas respeitam exclusivamente à fracção do condómino e suas componentes próprias, pois as inovações nas partes comuns-artigo 1425.º-competem à assembleia de condóminos e a um administrador, que detêm a administração- n.º 1 do artigo 1430.º”.
Na jurisprudência, ver por todo o acórdão do STJ de 22/02/2017[4] onde se afirma: “Do confronto entre o disposto nos artigos 1422.º, nºs 2, 3 e 4, e 1425.º do CC, segundo a doutrina e jurisprudência hoje largamente maioritárias, tem sido entendido que o preceituado nos n.ºs 2 a 4 do citado artigo 1422.º respeita apenas ao exercício dos direitos sobres as fracções autónomas, não obstante a referência feita no n.º 1 deste artigo às partes comuns, tanto mais que o artigo 1427.º do mesmo Código só permite aos condóminos realizar reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns, em caso de falta ou impedimento do administrador. Nessa linha de entendimento, às obras de inovação realizadas sobre as partes comuns não é aplicável o disposto no artigo 1422.º, n.º 2, alínea a), e n.º 3, que se confina às inovações feitas nas fracções autónomas, sendo antes aplicável o preceituado no artigo 1425.º, embora numa hipótese e noutra, seja semelhante a regra de aprovação das inovações pela maioria dos condóminos representativa de dois terços do valor total do prédio, ressalvado o caso previsto no n.º 2 do artigo 1425.º (…)”.
Deste modo, não sendo aplicável o disposto no art. 1422º n.º 2 a) do Código Civil, e no que respeita ao exercício dos direitos por parte dos condóminos quanto às partes comuns, dispõe o art. o artigo 1425.º do Código Civil: “1 - Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio”.
Relativamente a este preceito é, praticamente uniforme o entendimento, na doutrina como na jurisprudência, de que as inovações a que aqui se alude se confinam às que sejam introduzidas nas partes comuns do prédio, razão porque interessará saber o que deve considerar-se “inovações” para este efeito. Segundo o Sr. Conselheiro Aragão Seia [cfr. Propriedade Horizontal-Condóminos e Condomínios”, Almedina, 2001, pág. 97 ss], o preceito acolhe um conceito amplo de inovação, abrangendo, quer “as alterações introduzidas na substância ou forma das coisas comuns, como modificações relativas ao seu destino ou afetação, sendo apenas as que trazem algo de novo, de criativo em benefício das coisas comuns do edifício já existentes ou que criam outras benéficas coisas comuns e, ainda, as que levam ao desaparecimento de coisas comuns existentes ou a modificações na sua afetação ou destino”.
Ora, do que resulta da factualidade indiciariamente provada, a substituição das janelas e dos caixilhos pela Requerida, nos locais em que já existiam, mantendo as mesmas dimensões e utilizando materiais com caraterísticas semelhantes (factos 13. a 15.), nomeadamente no que respeita à cor utilizada, não constitui uma “inovação”, nos termos e para os efeitos do disposto no art. 1425º do Código Civil e que, carecesse, portanto, da aprovação da maioria de 2/3 dos condóminos. Concluímos, deste modo, que não existiu uma ofensa do direito de propriedade comum dos condóminos, não se verificando desde logo o primeiro dos pressupostos da presente ação.
Seguindo esta linha de raciocínio, outro pressuposto do procedimento cautelar de embargo de obra nova, é relativo à ofensa, que tem de ser produzida por obra, trabalho ou serviço novo, que causem ou ameacem causar prejuízos, sendo que estes conceitos abrangem, não só, obras de construção, como também, de demolição, de escavação, de plantação, de corte de árvores, entre outras.
Assim, para se considerar que se está perante uma obra nova, é necessário que a mesma implique uma modificação substancial da coisa, seja, portanto, uma obra relevante, encontrando-se, por isso, excluídas as obras secundárias, os acabamentos, o aproveitamento de obras anteriores, ou a reconstrução de uma situação preexistente (cf. Geraldes, António Santos Abrantes, Temas da Reforma do Processo Civil, III Volume. 4.ª edição. Coimbra: Almedina, 2010, p. 256, e Geraldes, Abrantes, Pimenta, Pimenta e Sousa, Luís Filipe Pires de, Código de Processo Civil Anotado, Volume I. Coimbra: Almedina, 2018, p. 300).
A este respeito, o Tribunal considerou indiciariamente como provado que a obra embargada, apesar de não ter autorização da assembleia de condóminos (facto 16.), consistiu numa substituição de alumínios, caixilharias, janelas e vidros já existentes no piso -4 (facto 13.), mantendo as dimensões e localização original, bem como as características dos materiais (factos 14.).
Daqui resulta que a obra realizada pela Requerida não integra o conceito de “obra nova” para efeitos de decretamento do procedimento cautelar de embargo judicial, pelo que não se encontra preenchido um dos seus pressupostos fundamentais.
Deste modo, não se encontram reunidos todos os seus pressupostos, nomeadamente no que respeita à existência de uma ofensa dos direitos dos condóminos pela “obra nova” realizada pela Requerida, pelo que é forçoso concluir que o embargo extrajudicial realizado não foi justificado e não pode, por isso, ser ratificado.”.
A recorrente discorda, pelas razões constantes das suas conclusões de recurso (as 26. a 62.). A recorrida defende a manutenção do decidido (cfr. conclusões XIII. a XVIII., XXIII. e XXIV.).
3.1. Antes de efectuar a análise em concreto, deve ser recordado que a causa de pedir e pedido formulado a final na p.i. - no Relatório acima ressalvado em itálico - se cinge apenas às partes comuns do prédio. E que a ora apelante, quer na p.i. quer nas alegações de recurso, defende serem toda a totalidade de determinada fachada do prédio.
Recorde-se, ainda que: a fracção autónoma da requerida tem uma área total de cerca 562 m; o piso -4 do prédio tem uma área total de cerca de 1.100 m2; em Março/Abril de 2025, a requerida iniciou obras em toda a área do piso -4; com o fundamento de que só a área de 562 m2 pertence à fracção da requerida, sendo a diferença das áreas referidas parte comum do prédio, o requerente propôs um procedimento cautelar de restituição provisória da posse contra a requerida, que corre termos no Tribunal Judicial de Coimbra; em Março de 2026, a requerida iniciou obras de substituição de alumínios, caixilharias, janelas e vidros já existentes em todo o piso -4; mantendo dimensões e localização original, com utilização de alumínio conforme a cor original; as janelas referidas localizam-se nas fachadas do prédio (factos provados 6. a 9., 13. a 15.).
Quer isto significar que apesar de haver uma parte da fracção que pertence à requerida e uma outra parte que é comum, e ter a mesma iniciado obras de substituição das janelas em todo o piso -4, janelas que se localizam nas fachadas do prédio, o que está verdadeiramente em jogo, juridicamente falando, não é só saber se a fachada do edifício é toda ela comum, mas sobretudo se as janelas instaladas na fachada o são.
Ora, percorrendo o elenco das situações, necessariamente partes comuns, previstas no nº 1, e presumidamente comuns, previstas no nº 2, do art. 1421º, do CC, designadamente a a) daquele nº 1, não é possível afirmar que uma abertura - janelas, sacadas, balcões, varandas, etc - que se rasgue ou apoie numa parede mestra, de uma fracção autónoma, constitui uma parte comum do prédio constituído em propriedade horizontal (vide Antunes Varela, em Cód. Civil Anotado, Vol. III, 2ª edição último parágrafo da nota 6., ao referido art., pág. 421). Concorda-se, por isso, com a conclusão a que chegou a 1ª instância.
Não sendo uma parte comum, mas sim própria, na parte respeitante à requerida, não lhe é aplicável a limitação do art. 1422º, nº 2, a), do CC, a que a recorrente aspirava, já que fundou o objecto do procedimento cautelar apenas na defesa das partes comuns do prédio, como mais atrás dissemos.
Certo, também, que do confronto entre o disposto nos arts. 1422º, nº 2, 3 e 4, e 1425º do CC, segundo a doutrina e jurisprudência hoje largamente maioritárias, tem sido entendido que o preceituado nos nºs 2 a 4 do citado art. 1422º respeita apenas ao exercício dos direitos sobre as frações autónomas, não obstante a referência feita no nº 1 deste artigo às partes comuns, tanto mais que o art. 1427º do mesmo código só permite aos condóminos realizar reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns, em caso de falta ou impedimento do administrador (vide na doutrina Antunes Varela, ob. cit., nota 4. ao referido art. 1422º, pág. 425, Sandra Passinhas, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 1ª Ed., pág. 121/122, e Abílio Neto, Manual da Propriedade Horizontal, 3ª Ed., nota 3. ao mencionado art. 1422º, págs. 182/184, Conselheiro Aragão Seia, Propriedade Horizontal-Condóminos e Condomínios, 2001, pág. 97, e na jurisprudência o Ac. do STJ de 22.2.2017, Proc. 2064/10.0TVLSB.L1.S1, em www.dgsi.pt).
Nesta linha de entendimento, às obras de inovação realizadas sobre as partes comuns não é aplicável o disposto no art. 1422º, nº 2, a), e nº 3, que se confina às inovações feitas nas frações autónomas, sendo antes aplicável o preceituado no art. 1425º.
Adoptando tal entendimento, uma vez que a obra visada respeita à substituição de janelas integradas na parte privativa da requerida, não nos temos de ocupar da interpretação e aplicação do disposto no sobredito art. 1422º, nº 2, a) e nº 3, como pretende a recorrente.
Prosseguindo, temos que analisar a conduta da requerida quanto à sua actuação sobre obras de substituição de alumínios, caixilharias, janelas e vidros já existentes em todo o piso -4, designadamente sobre a parte não privativa da sua fracção, mas sobre a restante parte de tal piso, parte comum do condomínio.
Assim, deve convocar-se o art. 1425º, nº 1, do CC, que se reporta às inovações introduzidas nas coisas comuns, como, já atrás se deixou perceber (neste sentido Antunes Varela, ob. cit., nota 2. ao mencionado art. 1425º, pág. 434, Abílio Neto, ob. cit., nota 1. ao mencionado art. 1425º, pág. 282, e Aragão Seia, ob. cit., pág. 131).
Neste âmbito, interessará saber o que deve considerar-se “inovações”. Tem sido considerado pela doutrina e jurisprudência que o citado art. 1425º, nº 1, acolhe as alterações de substância e forma da parte comum. Nesta base, segundo o ensinamento de Antunes Varela, têm-se em vista as obras inovadoras, que tanto podem beneficiar coisas comuns já existentes, como introduzir novas coisas comuns no edifício, ou demolir antigas coisas comuns (ob. cit., notas 2. e 3. ao mesmo dispositivo, pág. 434, Abílio Neto, ob. cit., nota 1. ao mencionado artigo, págs. 282/28, Aragão Seia, ob. cit., pág. 135 e Rui Miller, A Propriedade Horizontal no C. Civil, 3ª ED., pág. 214).
Ora, perante os factos provados 13. e 14. a mera substituição das janelas e dos caixilhos nos locais em que já existiam, mantendo as mesmas dimensões e localização e utilizando materiais com com côr e caraterísticas semelhantes, não constitui uma inovação, nos termos conceptualizados e para os efeitos do disposto no art. 1425º, nº 1, do CC. Igualmente não se tendo provado que afectasse a linha arquitectónica do edifício ou o arranjo estético do prédio. Logo, não carecendo de aprovação dos condóminos.
Desta sorte, não existiu uma ofensa do direito de propriedade comum dos condóminos.
Nesta linha de argumentação, para efeitos de procedimento cautelar de embargo de obra nova, atenta a exigência de se tratar de obra ou trabalho novo, diremos que estamos a referir-nos à mesma realidade, inovação ou obra, no caso concreto, são situações semelhantes ou iguais. Como serão os casos paralelos de obras secundárias, os acabamentos, o aproveitamento de obras anteriores, a reconstrução de uma situação preexistente, a reparação de coisas ou sua substituição (vide Abrantes Geraldes, Temas da Reforma do Processo Civil, III Vol., 4ª Ed., pág. 256, e Lebre de Freitas, CPC Anotado, Vol. 2º, 2ª Ed., nota 5. ao anterior art. 412º = ao actual 395º, pág. 145).
No nosso caso, tratando-se de uma mera substituição de alumínios, caixilharias, janelas e vidros já existentes no piso -4, mantendo as dimensões e localização original, bem como as características dos materiais, daqui resulta que a obra realizada pela requerida não integra o conceito de “obra nova” para efeitos de procedimento cautelar de embargo judicial.
Deste modo, não se encontram verificado um dos seus requisitos legais.
3.2. Finalmente alega a recorrente que o regime cautelar traduzido na tutela provisória do procedimento cautelar não pressupõe uma demonstração plena do direito invocado e não se confunde com a apreciação do mérito da causa, sendo-lhe estruturalmente vedada a antecipação da decisão definitiva. Basta que o requerente demonstre uma probabilidade séria da existência desse direito (fumus boni iuris) e que a continuação da obra seja susceptível de lhe causar lesão grave ou de difícil reparação (periculum in mora). No caso concreto, o Tribunal a quo apreciou a presente providência cautelar como se estivesse perante a decisão definitiva da acção principal, procedendo à resolução de questões jurídicas complexas e controvertidas cuja apreciação, nesta fase processual, apenas exigia um juízo de probabilidade séria da existência do direito invocado (conclusões 52. a 60.).
Estas asserções não podem ser acompanhadas.
Primeiro, o tribunal a quo não apreciou a presente providência cautelar como se estivesse perante a decisão definitiva da acção principal, pois apenas se exige um juízo de probabilidade séria da existência do direito invocado, um fumus boni iuris, e que a continuação da obra seja susceptível de lhe causar lesão grave ou de difícil reparação, um periculum in mora.
Basta ver que o tribunal a quo julgou com os factos indiciariamente provados, como indicou expressamente na sentença, quanto à fundamentação de facto, e concluiu na fundamentação de direito que não assistia o fumus boni iuris à requerente/recorrente.
Segundo, em abstracto, em determinados procedimentos cautelares não está vedado a antecipação da decisão definitiva, como resulta da inversão do contencioso estatuída no art. 369º e 376º, nº 4.
No nosso caso o tribunal verificou se estavam verificados os requisitos legais do embargo de obra nova e assim decidiu. O que não impede que a requerente proponha a acção principal, onde aí, sim, será tomada decisão definitiva.
4. Face ao que se expôs e vai decidir, torna-se inútil conhecer a questão do abuso de direito, nos termos do art. 609º, nº 2, 1ª parte do NCPC (se necessário a questão teria sempre de ser conhecida, mas não ao abrigo do regime da ampliação do âmbito do recurso a requerimento do recorrido, pois não integraria a situação prevista no art. 636º, nº 1, do NCPC).
5. Sumariando (art. 663º, nº 7, do NCPC):
i) As janelas de uma fracção autónoma existentes na fachada de um prédio, não constituem uma parte comum do prédio constituído em propriedade horizontal;
ii) O disposto no art. 1422º, nº 2, a), e 3, do CC, confina-se às inovações feitas nas fracções autónomas;
iii) O art. 1425º, nº 1, do CC, acolhe um conceito de inovação que abarca as alterações de substância e forma da parte comum;
iv) A mera substituição das janelas e dos caixilhos nos locais em que já existiam, mantendo as mesmas dimensões e localização e utilizando materiais com côr e caraterísticas semelhantes, não constitui uma inovação, nos termos do disposto no art. 1425º, nº 1, do CC;
v) Igualmente não se tendo provado que afectasse a linha arquitectónica do edifício ou o arranjo estético do prédio, logo não carecendo de aprovação dos condóminos.
IV - Decisão
Pelo exposto, julga-se o recurso improcedente, mantendo-se a decisão recorrida.
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Custas a cargo da apelante.
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Coimbra, 25.9.2026
Moreira do Carmo
Fernando Monteiro
Fonte Ramos