| 5248/22.4T8CBR-E.C1 |  |
PROMESSA POR TERCEIRO DE VENDA DE IMÓVEL PROPRIEDADE DA DEVEDORA
MANDATO SEM REPRESENTAÇÃO
IRRESPONSABILIDADE DA MASSA
ABUSO DE DIREITO
2. Agindo em nome próprio, não se pode falar em representação (art. 258º CC), sendo a “autorização” e “a pedido” da mãe, factos insuficientes para considerar que o fez “por conta desta” e para a verificação de um contrato de mandato (ainda que sem representação - art. 1180º), que a existir, sempre seria nulo por falta de forma (art. 412º, nº2, e 262º, nº2, ambos do CC).
3. A assunção pelo tribunal de tal posição, negando a corresponsabilização da massa insolvente pela não realização do contrato prometido celebrado pela filha da insolvente, em nome próprio e como se proprietária exclusiva fosse das frações prometidas vender, não integra um abuso de direito
(Sumário elaborado pela Relatora)
Relator: Maria João Areias
1º Adjunto: José Avelino Gonçalves
2º Adjunto: Maria Fernanda Almeida
Acordam na 1ª Secção do Tribunal da Relação de Coimbra:
I - RELATÓRIO
AA intenta a presente Ação de verificação ulterior de créditos (artigo 143º do CIRE), contra a insolvente BB, respetiva massa insolvente e credores,
pedindo que:
A) Seja reconhecido ao Autor/Reclamante o direito de haver para si a fração autónoma que melhor identifica, com todas as legais consequências, nomeadamente, a possibilidade de celebração de escritura pública de aquisição ou outro qualquer documento com a mesma força, assim como o direito de retenção relativamente à mesma, destinada a habitação, designada pelas letras “AM”, de tipologia T3, correspondente ao 7.º andar D do prédio que identifica, bem como à fração autónoma designada pela letra “CJ”, correspondente a garagem individual, sita na cave do mesmo prédio.
Ou, caso assim se não entenda,
B) Seja reconhecido ao Autor o direito ao crédito correspondente a 144.524,59€, sendo 100.000,00€ correspondente ao sinal entregue e 44.524,59€ a obras realizadas.
C) Ser o mesmo crédito reconhecido e graduado como privilegiado.
Para tanto, alegando, em síntese:
por contrato-promessa de compra e venda, celebrado em 21 de junho de 2017, entre o ora Autor e CC, filha da aqui insolvente, esta prometeu vender e aquele prometeu comprar, pelo preço de 125.000,00€, a fração autónoma destinada a habitação, designada pelas letras “AM”, de tipologia T3, correspondente ao 7.º andar D, do prédio id. nos autos, bem como a fração autónoma designada pela letra “CJ”, correspondente a garagem individual, sita na cave do mesmo prédio;
o preço ali acordado foi pago pelo Autor à filha da aqui insolvente da seguinte forma:
a) 50.000,00€ a título de sinal e princípio de pagamento, na data da assinatura do contrato, sendo dada a respetiva quitação;
b) 50.000,00€ como reforço do sinal e continuação do pagamento, no dia 31.08.2017.
não obstante o contrato-promessa ter sido outorgado por CC, esta fê-lo com a autorização e a pedido da mãe, BB (aqui insolvente);
naquela mesma data, a aqui insolvente e a sua filha entregaram ao Autor as chaves do imóvel, a fim deste proceder às obras de adaptação necessárias, cujo valor seria descontado no preço final do mesmo;
o Autor procedeu às obras de remodelação, tendo despendido para o efeito o montante de 44.524,59€;
ficou acordado que a celebração da escritura de compra e venda seria realizada até ao dia 30 de setembro de 2017, escritura que, até hoje, não foi realizada;
a promitente vendedora foi pessoalmente interpelada pelo Autor para a celebração da escritura de compra e venda, mas nunca se mostrou disponível para tal;
desde, pelos menos, setembro de 2017, que a aludida fração constitui a habitação do Autor e do seu agregado familiar, aí recebendo amigos e visitas; aí tomando as refeições e dormindo diariamente; pagando os impostos e demais gastos correspondentes a quem é titular de um direito próprio e o exercita na sua plenitude; participa nas assembleias de condóminos; sendo que os contadores da água e da eletricidade referentes à fração encontram-se em nome do Autor;
as mencionadas frações autónomas designadas pelas letras “AM” e “CJ” fazem parte dos imóveis apreendidos para os presentes autos insolvenciais, nos quais foi declarada a insolvência de BB;
sendo que o seu direito de retenção sobre tais frações já lhe foi reconhecido no processo de insolvência de CC, filha da aqui insolvente.
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Devidamente citados para deduzir oposição, a devedora insolvente, a Massa Insolvente e os credores nada disseram, pelo que, os factos alegados na petição inicial foram considerados confessados, nos termos do disposto no artigo 567.º, n.º 1, do CPC.
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Pelo juiz a quo foi proferida Sentença a julgar a ação improcedente.
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Não se conformando com o decido, o autor/requerente interpõe recurso de Apelação, concluindo a respetiva motivação, com as seguintes conclusões:
1.ª O presente recurso de apelação impugna a sentença proferida pelo Juízo de Comércio de Coimbra (Juiz 3), que julgou improcedente a ação de verificação ulterior de créditos, não obstante ter dado como factos provados que a Insolvente BB (Mãe) autorizou e pediu a celebração do contrato-promessa (Ponto 11) e entregou pessoalmente as chaves do imóvel ao Recorrente (Ponto 12).
2.ª Existe uma contradição insanável entre a fundamentação de facto e a decisão de direito. O Tribunal a quo reconheceu a vontade negocial e a intervenção material da Insolvente na tradição da coisa, mas absolveu a sua Massa Insolvente com base numa interpretação formalista do "mandato sem representação", ignorando que a entrega das chaves constitui uma ratificação tácita e inequívoca do negócio (artigo 217.º do CC).
3.ª A decisão recorrida viola frontalmente o instituto do Abuso de Direito (artigo 334.º do CC), na modalidade de venire contra factum proprium. A Insolvente, ao criar uma situação de confiança legítima no Recorrente (pedindo a venda e entregando a casa) e permitindo que este investisse as suas poupanças (100.000€) e fizesse obras (44.000€), não pode posteriormente (através da sua Massa) invocar a falta de assinatura no contrato para se eximir às obrigações assumidas e recuperar o imóvel valorizado sem compensação.
4.ª A jurisprudência dominante (STJ 17-01-2006, STJ 04-06-2013) dita a inalegabilidade de nulidades formais quando a sua invocação serve apenas para defraudar a confiança de um consumidor de boa-fé que cumpriu a sua prestação. O Tribunal a quo errou ao não aplicar esta doutrina.
5.ª O Recorrente goza do estatuto de Consumidor para efeitos do AUJ n.º 4/2014, tendo destinado o imóvel a habitação própria. Ao negar-lhe o Direito de Retenção (artigo 755.º, n.º 1, al. f) do CC), a sentença viola a proteção constitucional da habitação e a tutela especial conferida aos promitentes-compradores com tradição em sede de insolvência.
6.ª Ainda que se considerasse o contrato ineficaz quanto à venda, a sentença incorreu em erro grave ao não reconhecer, subsidiariamente, o crédito pelas benfeitorias (44.524,59€) e o respetivo direito de retenção (artigo 754.º do CC), bem como a condenação por Enriquecimento Sem Causa da Massa Insolvente, que beneficia das obras sem título justificativo.
7.ª A conjugação das sentenças do Juiz 1 (Insolvência da Filha) e Juiz 3 (Insolvência da Mãe) gera uma situação de denegação de justiça material, onde a responsabilidade é "empurrada" de uma esfera para outra até desaparecer, deixando o consumidor lesado sem imóvel e sem dinheiro. Impõe-se uma leitura corretiva que responsabilize a Massa da verdadeira proprietária (Mãe) que autorizou o negócio.
8.ª Deve ser revogada a sentença recorrida e substituída por acórdão que:
a) Reconheça a validade/eficácia da promessa em relação à Massa Insolvente da Mãe por via da representação aparente ou abuso de direito;
b) Reconheça o crédito do Recorrente no valor de 144.524,59€ (sinal + obras) ou o dobro do sinal (244.524,59€) por incumprimento definitivo;
c) Reconheça o Direito de Retenção sobre as frações "AM" e "CJ", graduando o crédito como garantido.
Nestes termos e nos melhores de Direito, deve o presente recurso ser julgado procedente, revogando-se a douta sentença recorrida.
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Não foram apresentadas contra-alegações.
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Dispensados os vistos legais, ao abrigo do disposto no nº4 do artigo 657º do CPC, cumpre decidir.
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Tendo em consideração que o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações de recurso, sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso - cfr., artigos 635º, e 639º, do Novo Código de Processo -, as questões a decidir são as seguintes:
1. Contradição insanável entre a fundamentação de facto e a decisão de direito.
2. Se o tribunal errou ao qualificar o mandado sem representação e se houve ratificação do negócio.
3. Se a decisão viola o instituto do abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium.
4. Se, com a negação do direito de retenção, a sentença viola a proteção constitucional do direito à habitação.
5. Se o tribunal errou ao não reconhecer o direito a benfeitorias e o respetivo direito de retenção, bem como a condenação por enriquecimento sem causa da massa insolvente.
6. Se a conjugação das sentenças do Juiz 1 (insolvência da filha) e do Juiz 3 (Insolvência da mãe), gera uma situação de denegação de justiça material, impondo-se responsabilizar a massa da verdadeira proprietária (mãe) que autorizou o negócio.
III - APRECIAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO
A. Matéria de Facto
O tribunal a quo teve por relevantes para a decisão da causa, os seguintes factos, resultantes de confissão por falta de oposição dos requeridos:
1) Por sentença já transitada em julgado proferida no processo principal de que estes autos são apenso, em 11.11.2022 foi declarada a insolvência de BB, ali melhor identificada;
2) Nessa sequência, procedeu-se à apreensão do Direito à Meação e do Quinhão Hereditário detidos pela insolvente na herança aberta por óbito de DD, seu marido (falecido em ../../2012), integrada pelos prédios melhor identificados no apenso de apreensão de bens, junto ao apenso B, entre os quais as seguintes frações autónomas:
- Fração autónoma designada pelas letras «AM», destinada a habitação, correspondente ao ... andar D, do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Avenida ..., ..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...08... e inscrito na respetiva matriz urbana sob o artigo n.º ...09..., da União das Freguesias ... e ..., concelho ...;
- Fração autónoma designada pelas letras «CJ», correspondente à garagem n.º 17 da cave do prédio sito na Avenida ..., ..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...08... e inscrito na respetiva matriz urbana sob o artigo n.º ...09..., da União das Freguesias ... e ..., concelho ...;
3) Por documento escrito, datado de 21.06.2017, denominado «CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA», CC, filha da aqui devedora insolvente, intitulando-se dona e legítima proprietária das frações autónomas designadas pelas letras «AM» e «CJ» acima descritas, declarou, através do seu procurador Dr.º EE, prometer vendê-las a AA, aqui Autor, que prometeu comprá-las, pelo preço total de 125.000,00€, nos termos e condições ali melhor clausulados e que resultam do documento junto com a petição inicial designado «Contrato promessa» que aqui se dá por integralmente reproduzido;
4) Entre o mais, ali se convencionou que:
“O preço da venda será pago da seguinte forma:
a) quantia de 50.000,00 €, como sinal e princípio de pagamento de preço que se encontra pago pelo segundo outorgante à primeira contraente, no ato da assinatura do presente contrato, mediante a entrega de um cheque (…);
b) a quantia de 50.000,00 €, como sinal e continuação do pagamento do preço, a ser pago pelo segundo outorgante até 31 de agosto de 2017;
c) a quantia de 25.000, 00 € como pagamento do remanescente, a ser pago pela 2ª contraente à 1ª contraente, na data da celebração definitiva da escritura publica de compra e venda;
3ª A escritura pública de compra e venda será outorgada até 30 de setembro de 2017, a favor do segundo outorgante ou de quem este indicar, a qual será marcada pelo segundo contraente;
4ª Acordam os outorgantes que com o pagamento do valor indicado na al. a) da clausula 2ª, a 1ª Contraente entrega ao 2º a posse do imóvel objeto deste contrato, entregando as chaves (…)”
5) A promitente vendedora foi pessoalmente interpelada pelo Autor para a celebração da escritura de compra e venda, mas nunca se mostrou disponível para tal;
6) CC foi declarada insolvente por sentença proferida em 27.07.2017, já transitada em julgado, no âmbito do processo n.º 5797/17.... que corre termos por Juízo de Comércio de Coimbra, Juiz 1;
7) Nessa sequência, à ordem do aludido processo insolvencial n.º 5797/17...., procedeu-se à apreensão do Direito e Ação à herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de DD, falecido em ../../2012, detido pela insolvente CC, herança essa integrada, entre o mais, pelas frações autónomas melhor descritas no ponto 2) supra;
8) As aludidas frações autónomas encontram-se registadas em nome de CC e de BB, desde 02.06.2023, em comum e sem determinação de parte ou direito, por sucessão hereditária;
9) Em 29 de maio, 17 de junho e 27 de junho de 2024, o Autor notificou o aqui Administrador da Insolvência, Dr.º FF, para efeitos de realização do contrato prometido referente às frações autónomas acima descritas, apresentando o respetivo contrato-promessa;
10) O senhor Al não levantou nem respondeu às referidas notificações;
11) Não obstante o contrato-promessa ter sido outorgado por CC, esta fê-lo com a autorização e a pedido da mãe, BB;
12) Na data da celebração do «contrato-promessa», a aqui insolvente e a sua filha entregaram ao Autor as chaves do imóvel, a fim deste proceder às obras de adaptação necessárias, cujo valor seria descontado no preço final do mesmo;
13) O imóvel encontrava-se em estado praticamente inabitável;
14) Para cumprimento do contrato, o Autor entregou, em 28.06.2017, a quantia de «50.000,00€ e, em 31.08.2017, mais 50.000,00€, num total de 100.000,00€;
15) O Autor procedeu às obras de remodelação, tendo despendido para o efeito o montante de 44.524,59€;
16) Desde a data da celebração do «contrato-promessa», passou a ser da responsabilidade do Autor o pagamento da água, luz e outras despesas inerentes ao uso e fruição do imóvel;
17) Desde, pelo menos, setembro de 2017, que a aludida fração constitui a habitação do Autor e do seu agregado familiar, aí recebendo amigos e visitas; aí tomando as refeições e dormindo diariamente; pagando os impostos e demais gastos correspondentes a quem é titular de um direito próprio e o exercita na sua plenitude; participa nas assembleias de condóminos; sendo que os contadores da água e da eletricidade referentes à fração encontram-se em nome do Autor;
18) O que faz à vista de toda a gente, sem a oposição de ninguém, de forma contínua e agindo como se fosse legitimo proprietário;
19) No âmbito do processo de insolvência n.º 5797/17...., a correr termos por este Juízo de Comércio de Coimbra, Juiz 1, onde CC foi declarada insolvente, foi proferida sentença no seu apenso G, datada de 03.06.2024, já transitada em julgado, que:
- Reconheceu ao ali (e aqui) Autor, AA, o crédito de 144.524,59€, sendo 100.000,00€ a título de sinal e 44.524,59€ relativo a obras;
- E graduou o mesmo crédito como comum, caso sejam vendidos os direitos ali apreendidos (os direitos da insolvente CC à herança ilíquida e indivisa aberta por óbito do seu pai), ou como garantido (pelo direito de retenção), na eventualidade de virem a ser apreendidas e liquidadas as concretas frações autónomas designadas pelas letras «AM» e «CJ», em relação ao produto da venda das mesmas.
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A sentença recorrida veio a julgar improcedente a ação, com a seguinte fundamentação, que assim se sintetiza:
o contrato-promessa em referência foi apenas subscrito por CC, filha da aqui devedora insolvente, que nele se intitulou dona e legítima proprietária das frações autónomas objeto do mesmo, sem que a devedora insolvente, BB, tenha de algum modo intervindo no aludido contrato, onde não foi exarada sequer qualquer referência à sua pessoa;
as frações autónomas objeto desse mesmo contrato-promessa integravam (e integram) a herança aberta por óbito de DD, marido da aqui insolvente BB e pai de CC, sendo havido como um ato de disposição de coisa alheia, o que não afeta a sua invalidade, tornando-se a promitente responsável pelo respetivo cumprimento;
provado que o contrato-promessa foi celebrado por CC com autorização e a pedido de sua mãe, aqui devedora insolvente, poder-se-ia colocar a possibilidade de aquela ter agido com poderes de representação desta, através do instituto do mandato (cf. artigo 1157.º e seguintes do Código Civil), sendo que tal mandato podia ter sido celebrado com poderes de representação ou sem representação;
dispõe o artigo 258.º, n.º 1, do Código Civil que o negócio jurídico realizado pelo representante em nome do representado, nos limites dos poderes que lhe competem, produz os seus efeitos na esfera jurídica deste último, sendo a procuração o ato pelo qual alguém atribui a outrem, voluntariamente, poderes representativos, a qual revestirá, salvo disposição em contrário, a forma exigida para o negócio que o procurador deva realizar (cf. artigo 262.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil);
da factualidade provada, nada resulta (até porque não alegado) no sentido de BB ter conferido poderes de representação a sua filha, CC, através de procuração, designadamente para efeitos de celebração do contrato-promessa em referência, nem do próprio teor do documento que titula o contrato-promessa isso resulta.
por outro lado, o negócio que uma pessoa, sem poderes de representação, celebre em nome de outrem é ineficaz em relação a este, se não for por ele ratificado, sendo que esta ratificação está sujeita à forma exigida para a procuração e tem eficácia retroativa, sem prejuízo (cf. artigo 268.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil).
dos direitos de terceiro de igual maneira, nada resulta (até porque não alegado) no sentido de BB ter ratificado o negócio jurídico celebrado e muito menos através da forma legalmente exigida.
não se podendo, assim, concluir que CC agiu em nome de sua mãe por ter recebido desta os necessários poderes, resta ainda a possibilidade de aquela ter agido sem representação.
no mandato sem representação (artigo 1180.º), o qual o mandatário assume, perante terceiros, todas as obrigações decorrentes da execução do mandato, é aquele o único responsável, perante estes, por essa execução. Não se constituem quaisquer direitos de terceiros sobre o mandante, que, é, em consequência das regras gerais, estranho aos efeitos jurídicos da gestão do mandatário;
conclui que a responsabilidade decorrente do incumprimento da celebração do contrato-promessa objeto destes autos não é da aqui devedora insolvente, mas da sua filha, a qual, aliás, viu essa responsabilidade declarada na sentença já proferida no apenso G do processo de insolvência n.º 5797/17...., a correr termos pelo Juiz 1 deste Juízo de Comércio de Coimbra.
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1. Contradição lógica entre os factos e a decisão de direito
Insurge-se o Apelante/requerente contra o decidido, invocando contradição lógica entre os factos (autorização e tradição pela mãe) e a decisão jurídica da total irresponsabilidade da sua Massa Insolvente: não obstante dar como provado que a Insolvente BB (Mãe) autorizou e pediu a celebração do contrato-promessa (Ponto 11) e entregou pessoalmente as chaves do imóvel ao Recorrente (Ponto 12) - reconhecendo a vontade negocial e a intervenção material da Insolvente na tradição da coisa - sua Massa Insolvente com base numa interpretação formalista do "mandato sem representação", ignorando que a entrega das chaves constitui uma ratificação tácita e inequívoca do negócio (artigo 217.º do CC).
Não é de dar razão à apelante.
O que se encontra aqui em causa é a (co)responsabilização da aqui insolvente pelas consequências da não celebração da escritura pública respeitante às frações objeto do contrato promessa celebrado em 21-06-2017 - nomeadamente, pelo reembolso das quantias entregues pelo promitente comprador a título de sinal e de adiantamento do preço.
Não existe qualquer contradição lógica entre, por um lado, dar como provado que:
1) Não obstante o contrato-promessa ter sido outorgado por CC, esta fê-lo com a autorização e a pedido da mãe, BB;
12) Na data da celebração do «contrato-promessa», a aqui insolvente e a sua filha entregaram ao Autor as chaves do imóvel.
… e, por outro lado, em sede de subsunção de tais factos ao direito, negar qualquer responsabilidade da mãe/insolvente decorrente da celebração de tal contrato, no qual esta não teve qualquer intervenção, nem nele é feita qualquer referência à sua pessoa, com fundamento em que:
- o contrato-promessa foi celebrado pela sua filha CC, em seu próprio nome e indicando as frações como sendo de sua propriedade exclusiva (ponto 3 dos factos provados), constituindo uma venda de coisa alheia;
- o facto de o contrato promessa ter sido realizado “com autorização” e “a pedido” da mãe, podia configurar um mandato:
com representação - se atuasse em nome dela com procuração;
sem representação - se atuasse em nome próprio, mas havendo ratificação;
- o negócio que uma pessoa, sem poderes de representação, celebre em nome de outrem é ineficaz em relação a este, se não for por ele ratificado, sendo que esta ratificação está sujeita à forma exigida para a procuração, invocando o disposto no artigo 268.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil.
Inexiste qualquer contradição lógica em tal raciocínio - o juiz a quo analisa os referidos factos - respeitantes à “autorização” e “pedido da mãe” - e entende que os mesmos não são relevantes para efeitos da vinculação da mãe ao negócio celebrado pela sua filha em nome próprio.
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2. Se o tribunal errou na qualificação do mandato sem representação e se houve ratificação do negócio
Insurge-se o Apelante contra o decidido relativamente “à absolvição da massa com fundamento na tese do mandato sem representação”, com a seguinte argumentação:
- a representação não depende exclusivamente de um ato formal de procuração (negócio jurídico unilateral), mas pode emergir de uma conduta do representado que crie na contraparte a confiança razoável de que o representante tem poderes para agir;
se a mãe entregou a posse com base num contrato que a filha assinava ao lado, a mãe aderiu funcionalmente a esse contrato;
ainda que aceitássemos a tese do mandato sem representação (artigo 1180.º CC), a solução jurídica dada pelo Tribunal a quo (absolvição da mandante) estaria incorreta face à insolvência de ambas (mandante e mandatária);
uma relação interna de mandato (provada pelo facto de ter sido "a pedido" e "com autorização"), a Filha (enquanto mandatária) teria o direito de exigir da Mãe (mandante) que esta a deixasse indene das obrigações assumidas na execução do mandato (artigo 1167.º, alínea d) do CC), nomeadamente a obrigação de entregar o imóvel livre de ónus ou de indemnizar o comprador;
estando ambas insolventes, e sendo o Recorrente credor da Filha (reconhecido no processo do Juiz 1), o Recorrente poderia, via sub-rogação oblíqua (artigo 606.º do CC) ou através da apreensão desse direito de crédito da Filha sobre a Mãe, exigir a responsabilidade da Massa da Mãe;
contudo, a via mais direta e correta é a da ratificação tácita (artigo 268.º do CC) nos termos do art. 217º CC: não há ato mais inequívoco de concordância com uma promessa de venda do que o proprietário entregar as chaves ao promitente-comprador e deixá-lo fazer obras durante 5 anos.
Das alegações do Apelante depreendemos que, ao alegar que “a representação não depende exclusivamente de um ato formal de procuração, mas pode emergir de uma conduta do representado que crie na contraparte a confiança razoável de que o represente tem poderes para agir”, assume a posição de que a promitente-vendedora teria agido “em representação” da sua mãe.
Não podemos concordar com o Apelante.
Tal alegação confunde e mistura as duas situações negociais distintas - a relação entre promitente-vendedor e promitente-comprador e a relação entre a promitente vendedora e a alegada representada -, relativamente às quais se colocam as seguintes questões: i) se, na celebração do contrato promessa a promitente vendedora agiu em representação da mãe; ii) se tinha poderes para tal e a forma legal exigida para a atribuição de tais poderes.
No caso em apreço, a promitente-vendedora agiu em nome próprio, arrogando-se proprietária exclusiva das frações.
Agindo em nome próprio, nunca seria de aplicar o artigo 258º do Código Civil (CC), segundo o qual “o negócio jurídico realizado pelo representante em nome do representado, nos limites dos poderes que lhe competem, produz os seus efeitos na esfera jurídica deste ultimo”.
A representação (com ou sem poderes) pressupõe necessariamente a celebração de negócios em nome de outrem.
“A atuação em nome de outrem constitui, no nosso sistema, o elemento indefetível da representação (em sentido próprio), aquele que verdadeiramente a identifica. Deste modo, o representante manifesta que não age pro domo sua, que o negócio não o deve vincular a ele. Pelo menos conceitualmente, estão presentes dois momentos, um negativo ou mínimo, o agir na qualidade de representante - desviando de si os efeitos do negócio, concordemente com o terceiro - e outro positivo, a determinação do representado, o sujeito a quem o negócio se destina. Fala-se a este respeito do princípio da exteriorização (manifestação) da condição representativa - a exigência da reconhecibilidade da atuação como representante, (…) tornando afinal presente o representado (…)[1]”.
Da matéria alegada e dada como provada (por confissão na sequencia da ausência de contestação), o único sinal da “presença” deste terceiro aquando da celebração do contrato foi ter participado na entrega das chaves do imóvel ao promitente comprador, facto do qual se não pode extrair qualquer declaração negocial no sentido de que a promitente vendedora estivesse a celebrar o contrato em nome da mãe (em oposição à declaração expressa no contrato de que o prédio era propriedade exclusiva da promitente vendedora).
De qualquer modo, ainda que a promitente vendedora tivesse poderes atribuídos pela mãe para, também em nome dela, na qualidade de meeira e únicos herdeiros da herança indivisa por óbito de seu pai e marido, prometer vender as frações - o que não resulta dos factos provados -, não invocou tais poderes no ato de celebração do contrato promessa.
Também não é de acompanhar a censura que a Apelante dirige à decisão recorrida de que o tribunal a quo ignorou que a entrega das chaves pela mãe “integraria uma ratificação do negócio, nos termos do artigo 217º do CC”.
Segundo a apelante, o entregar as chaves no momento da assinatura do contrato promessa, a mãe estava a comunicar tacitamente ao recorrente “eu valido este ato, a casa é entregue por mim”.
Em primeiro lugar, a ratificação destina-se a suprir a ausência de poderes de um negócio celebrado em nome de outrem - o que não é o caso (a filha celebrou o negócio em nome próprio).
De qualquer modo, dispõe o artigo 268º do CC, na parte relevante:
(Representação sem poderes)
1. O negócio que uma pessoa, sem poderes de representação, celebre em nome de outrem é ineficaz em relação a este, se não for por ele ratificado.
2. A ratificação está sujeita à forma exigida para a procuração e tem eficácia retroactiva, sem prejuízo dos direitos de terceiro.
Ainda que o facto de ter participado na entrega das chaves juntamente com a sua filha pudesse ser interpretado como uma anuência ao negócio celebrado por esta, nunca poderia valer como ratificação do negócio, porque esta só seria válida se sujeita à forma exigida para a procuração.
Como tal, ainda que pudesse ser lida como uma ratificação tácita, ao abrigo do artigo 217º, sempre a mesma seria ineficaz.
Na ausência de reconhecimento de uma situação de representação, o Apelante sustenta que, ainda que aceitássemos a tese do mandato sem representação (artigo 1180º CC) a solução adotada pela decisão recorrida de absolvição da mandante estaria incorreta face à insolvência de ambas (mandante e mandatária):
na relação interna de mandato (provada pelo facto de ter sido "a pedido" e "com autorização"), a Filha (enquanto mandatária) teria o direito de exigir da Mãe (mandante) que esta a deixasse indene das obrigações assumidas na execução do mandato (artigo 1167.º, alínea d) do CC), nomeadamente a obrigação de indemnizar o comprador;
estando ambas insolventes, e sendo o Recorrente credor da Filha (reconhecido no processo do Juiz 1), o Recorrente poderia, via sub-rogação oblíqua (artigo 606.º do CC) ou através da apreensão desse direito de crédito da Filha sobre a Mãe, exigir a responsabilidade da Massa da Mãe.
Mais uma vez, não é de dar razão ao Apelante. O seu raciocínio assenta no pressuposto de que a promitente vendedora teria agido, se não em representação da mãe, pelo menos, por sua conta, o que pressuporia a prévia celebração de um contrato de mandato entre ambas (ainda que sem representação).
Mandato é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a praticar ou ou mais atos por conta da outra - artigo 1157º CC.
Da matéria de facto dada como provada não se pode retirar que a aqui insolvente tenha encarregado a filha de celebrar qualquer negócio “por sua conta”.
A tal propósito, encontram-se provados unicamente os seguintes factos:
11) Não obstante o contrato promessa ter sido outorgado por CC, esta fê-lo com autorização e a pedido de sua mãe.
De tais factos, sem qualquer concretização quanto ao que lhe teria sido pedido por sua mãe tenha havido - pediu-lhe o quê? que celebrasse o contrato-promessa em nome próprio? em nome da mãe?, em nome da herança?
Se a mãe lhe pediu que celebrasse o contrato promessa nos termos em que o foi - em nome próprio e como se fosse a filha a única proprietária do imóvel e não como herdeira ou em representação da herança da qual tais frações faziam parte, ou da mãe, enquanto cabeça de casal de tal herança -, não podemos daí retirar a expressão de qualquer vontade negocial por parte da mãe em que a filha viesse a celebrar de um contrato-promessa em seu nome, ou, pelo menos, por sua conta (da mãe).
De qualquer modo, o mandato, com ou sem representação, para concluir um negócio sujeito a forma escrita ad substantiam deve ser reduzido a escrito, sob pena de nulidade[2].
Em virtude da obrigação do mandatário de transferir para o mandante os direitos adquiridos em execução do mandato, o mandato opera como um contrato preliminar, sendo de aplicar o nº2 do artigo 412º, CC, segundo qual, qualquer ato negocial mediante o qual alguém se obriga a celebrar contrato para o qual a lei exija documento autentico ou particular, deve constar de documento (a igual solução nos levaria a aplicação ao mandato sem representação, da regra do 262º, nº2, em sede de mandato representativo).
Sendo o mandato, a existir, nulo, é irrelevante a invocação pelo Apelante, em sede sub-rogatória, da obrigação de o mandatário transferir para o mandante os direitos adquiridos em execução do mandato, prevista no nº1 do artigo 1081º CC
Concluindo, é de confirmar a decisão recorrida de que o negócio celebrado pela promitente vendedora em seu próprio nome e como exclusiva proprietária dos imóveis só a ela responsabiliza.
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Segundo o Apelante, a decisão recorrida constitui uma violação frontal do artigo 334º do Código Civil, ao permitir que a massa insolvente se refugiasse numa nulidade formal (falta de forma da procuração ou da intervenção da mãe no contrato escrito); o direito de a massa alegar a ineficácia do contrato em relação à mãe/insolvente, quando este exercício contradiz uma conduta anterior que gerou confiança legitima na outra parte, constituiria um abuso desse mesmo direito.
Não é de dar razão ao Apelante.
Desde logo, porque a requerida massa insolvente não alegou qualquer ineficácia do contrato em relação a si - a massa insolvente não deduziu qualquer oposição à ação - pelo que, inexistiria o contra facto.
E, ainda que tivesse invocado, e não invocou, não se descortina qualquer contraditoriedade atentatória da boa fé entre a mãe que verbalmente “autoriza” e “pede” à filha para celebrar um contrato promessa de compra e venda de imóveis em nome desta - e uma eventual invocação da insolvente/requerida ou da massa insolvente de que os efeitos do mesmo não se lhe estendem por nele não ter intervindo diretamente.
A filha da aqui insolvente celebra um contrato promessa de compra e venda de duas frações que pertenciam à herança indivisa por óbito do seu pai (como se suas fossem), cerca de 30 dias antes de ser declarada a sua própria insolvência.
E, ainda que tenha tido a “autorização” da sua mãe, aqui insolvente, e que esta lhe pudesse ter “pedido” para celebrar tal contrato promessa, o certo é que a aqui insolvente não celebrou qualquer contrato, nem se quis ela própria obrigar em tal contrato, nem a filha fez constar do contrato que o fazia em nome da sua mãe ou por sua conta; antes pelo contrário, celebrou-o em seu próprio nome, arrogando-se proprietária exclusiva das frações.
Encontramo-nos perante a celebração de um contrato respeitante a bens imóveis, a exigência de um documento escrito para as declarações negociais (nº2 do artigo 410º do CC), integra uma formalidade ad substanciam - solenidade que é imposta para proteção dos próprios intervenientes, pelo que uma “autorização verbal” ou um “pedido” (factos genéricos) dirigido à filha/promitente vendedora não assume qualquer relevância, sendo perfeitamente insuficiente ou ineficaz para estender à aqui insolvente os efeitos do negócio, responsabilizando-o pelo incumprimento de uma das partes.
Não reconhecemos a existência de qualquer comportamento contraditório e, muito menos, que excedesse os limites impostos pela boa-fé, pelos costumes ou pelo fim social ou fim económico do direito, nos termos do artigo 334º CC.
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Negada a existência de qualquer direito de crédito do autor sobre a massa insolvente, a apreciação da questão de um eventual direito de retenção fica prejudicada.
De qualquer modo, sempre se dirá que o direito de retenção não tem por finalidade a proteção do direito à habitação, direta ou indiretamente, mas, tão só, garantir o pagamento de um crédito, no caso de créditos derivados do incumprimento imputável ao promitente vendedor.
O direito de retenção do artigo 755º, nº1, al. f), do Código Civil, na vertente de faculdade de reter a coisa enquanto não for pago do respetivo crédito, não tem por finalidade facultar ao seu titular o uso e fruição da coisa, mas apenas garantir o pagamento de um crédito.
O direito de retenção é um direito real de garantia e não um direito real de gozo, sendo a finalidade de tal direito a realização pelo titular, de certo valor pecuniário à custa da coisa sobre que incide[3].
Por fim, embora não tenha sido tema de discussão na decisão recorrida, sempre se chamará a atenção de que o direito de retenção, concedido ao promitente comprador nos termos do art. 755º, nº1, al. f), CC - e consistente no direito a ser pago com preferência aos demais credores do devedor (art. 759º, nº1 CC) - incidiria unicamente sobre os imóveis objeto do contrato promessa. Ora, objeto de apreensão nos autos foi unicamente “o direito à meação e o quinhão hereditário detidos pela insolvente na herança aberta por óbito de DD”, e não os bens que fazem parte de tal universalidade.
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5. Se a sentença errou ou não reconhecer o crédito por benfeitorias e o respetivo direito de retenção, bem como a condenação por enriquecimento sem causa da massa insolvente
No requerimento inicial, o autor/Apelante, alega que, ao abrigo da cláusula 5ª do contrato promessa - que o autorizava a executar todas as obras de adaptação do local ao fim a que se destina (habitação), cujo valor seria a deduzir no preço final da compra -, procedeu a obras de remodelação do imóvel, tendo para o efeito gastado o montante de 44.524,59 €, crédito este que pretende ver reconhecido, a título subsidiário, para o caso de não lhe ser reconhecida a propriedade do imóvel prometido vender.
Ao contrário da posição por si assumida em sede de alegações de recurso, o autor não peticionou qualquer crédito por benfeitorias e, muito menos, um direito de retenção com base nas mesmas (art. 754º CC).
O único direito de retenção por si invocado é o consagrado no artigo 755º, nº1, al. f), do CC - atribuído ao beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442º.
Por outro lado, se a realização de obras na coisa poderá integrar o conceito de benfeitorias, nas condições previstos no artigo 216º do CC, o direito a indemnização pelas benfeitorias necessárias ou úteis é calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa, ou seja, corresponderá, não ao montante despendido na realização das obras, mas na medida do aumento do valor da coisa (artigo 1273º CC).
Ora, o autor não alega quaisquer factos a partir dos quais se pudesse avaliar as mais valias que tais obras possam ter aportado ao valor do imóvel, limitando-se a peticionar o montante que suportou na sua realização.
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Não se pode aderir à censura aqui deduzida pela apelante.
Como já se referiu, não se pode afirmar que a mãe seja a verdadeira proprietária do imóvel prometido vender - a aqui insolvente é unicamente meeira e herdeira (juntamente com o seu filho), da herança por óbito do seu marido, da qual fazem parte as frações prometidas vender.
Por outro lado, tendo o contrato-promessa sido celebrado pela sua filha, no respetivo processo de insolvência, veio a ser reconhecido ao aqui autor o respetivo crédito, em conformidade com o ponto 19 dos factos dados como provados:
19) No âmbito do processo de insolvência n.º 5797/17...., a correr termos por este Juízo de Comércio de Coimbra, Juiz 1, onde CC foi declarada insolvente, foi proferida sentença no seu apenso G, datada de 03.06.2024, já transitada em julgado, que:
- Reconheceu ao ali (e aqui) Autor, AA, o crédito de 144.524,59€, sendo 100.000,00€ a título de sinal e 44.524,59€ relativo a obras;
- E graduou o mesmo crédito como comum, caso sejam vendidos os direitos ali apreendidos (os direitos da insolvente CC à herança ilíquida e indivisa aberta por óbito do seu pai), ou como garantido (pelo direito de retenção), na eventualidade de virem a ser apreendidas e liquidadas as concretas frações autónomas designadas pelas letras «AM» e «CJ», em relação ao produto da venda das mesmas.
A apelação é de improceder.
IV - DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes deste tribunal da Relação em julgar improcedente a Apelação, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas da Apelação pelo Apelante.
Coimbra, 24 de março de 2026
[1] Raul Guichard, Catarina Brandão Proença e Ana Teresa Ribeiro, “Comentário ao Código Civil, Parte Geral”, UCE, p. 625.
[2] Maria João Vaz Tomé, “Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Contratos em Especial”, p. 724.
[3] Pedro Romano Martinez/Pedro Fuseta da Ponte, “Garantias de Cumprimento”, 5ª ed., Almedina, p. 229-230. Nas palavras de Menezes Cordeiro, um direito real de garantia constitui uma permissão normativa específica de aproveitamento de uma coisa corpórea em termos de assegurar o cumprimento de uma obrigação, significando que esse aproveitamento é limitado. O direito real de garantia proporciona sempre a faculdade de execução de uma coisa para a realização de um crédito - Tratado de Direito Civil, Tomo X, p. 614.