| 212/09.1TBTNV-A.C1 |  |
FALTA
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
RENDA
EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO
*
Recorrente E (…) Ld.ª, identificada nos autos.
Recorrido… R (…), Ld.ª, identificada nos autos.
*
I. Relatório.
A exequente R (…), Ld.ª, instaurou execução para pagamento de quantia certa, com processo comum, para obter da executada E (…), Ld.ª, o pagamento coercivo da quantia €7 740,00 euros, bem como a quantia correspondente ao valor das rendas vincendas desde a data de entrada em tribunal do requerimento executivo até efectiva entrega do locado.
Como títulos executivos foram apresentados em juízo dois contratos de arrendamento e duas notificações judiciais avulsas que corporizam a resolução de cada um desses contratos de arrendamento.
A executada veio deduzir oposição referindo, em resumo, que o contrato de arrendamento relativo à fracção «A» foi celebrado no pressuposto de que a loja arrendada reunisse todas as condições técnicas, administrativas e legais para o exercício da actividade de restauração.
E o arrendamento da garagem pressupunha, igualmente, que a referida fracção «A» reunisse as citadas condições, uma vez que este contrato não teria sido celebrado se não tivesse sido celebrado o primeiro.
Sucede que a recorrente/executada foi constituída arguida num processo de contra-ordenação instaurado pela Câmara Municipal de ..., devido à falta de licença de utilização do locado para o exercício da sua actividade.
Por este motivo a recorrente sustenta que a exequente não cumpriu o seu dever de assegurar a aptidão da loja arrendada para o exercício da sua actividade comercial, razão pela qual deixou de pagar as rendas, tendo dado previamente conhecimento à exequente de que tomaria tal atitude, factos que agora invoca, ao abrigo do disposto no artigo 428.º do Código Civil, como justificativos da falta de pagamento das rendas.
A exequente contestou referindo, em resumo, que o alvará de licença de utilização n.º 92/95 autorizava a utilização das fracções arrendadas para «comércio» e «ocupação», respectivamente e que o auto de notícia de contra-ordenação data de 19 de Junho de 2007, sendo certo que a recorrente deixou de pagar as rendas apenas em Março de 2008, pelo que, o dito processo nada teve a ver com a falta de pagamento das rendas, afirmando ainda que a executada sempre laborou no referido espaço.
Procedeu-se a julgamento e no final foi proferida decisão que julgou a oposição improcedente, essencialmente por se ter considerado que embora não tenha sido feita prova de que o local beneficiasse de licença de utilização, também não resultou provado que os executados tivessem sido privados do uso do local arrendado, sendo certo que o processo de contra-ordenação camarário intentado contra a executada, devido à falta de licença de utilização, foi arquivado, inexistindo, por isso, fundamento para a suspensão do pagamento das rendas.
b) A executada recorre, em síntese, reafirmando a argumentação já explanada na oposição.
Salienta que no domínio temporal do novo RAU se mantém a exigência de licença de utilização – art. 2.º, al. d), do Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de Agosto – e que a falta de licença de utilização é razão suficiente para o arrendatário recusar o pagamento da renda.
Sustenta que o ónus da prova da existência da licença de utilização recai sobre o exequente.
Diz que solicitou à exequente a resolução da falta de licença junto da câmara municipal e que esta nada fez nos oito meses anteriores à suspensão pagamento das rendas, preferindo o despejo, mesmo sabendo que havia o levantamento de um auto de notícia por facto de sua responsabilidade.
Razões estas suficientes para justificar a recusa do pagamento da renda com base na excepção de não cumprimento de contrato.
Invocou a violação dos artigos 816.º e 487.º, n.º 2 do Código de Processo Civil; o artigo 2.º, aI. d), do Decreto-Lei n.º 160/2006, de 27 de Fevereiro e o disposto no artigo 429.º do Código Civil; alíneas b), c) e d) do n.º 1 do artigo 668.º do Código de Processo Civil e ainda o disposto nos artigos 1031.º e 799.º do Código Civil.
Concluiu pela revogação da sentença e procedência do pedido deduzido na oposição à execução.
c) Não houve contra-alegações.
d) O objecto do recurso consiste, por conseguinte, nisto:
Em primeiro lugar, saber se o local arrendado gozava de licença de utilização para a actividade indicada no contrato de arrendamento.
Em segundo lugar, se a resposta for negativa ou se nada se souber a tal respeito, averiguar as respectivas consequências, o que pode passar por indagar a quem competia a prova da inexistência da licença e suporta as consequências do respectivo ónus.
II. Fundamentação.
a) A matéria provada é esta:
1 - A exequente R (…), Ld.ª instaurou a presente acção executiva para pagamento de quantia certa, no montante de €7.740,00 euros, com o número 212/09.1TBTNV – a).
2 - A exequente, representada pelos seus gerentes, na qualidade de «Senhorio» e a executada, representada por J (…), na qualidade de «Inquilino», assinaram um documento escrito, datado de 1 de Fevereiro de 2006, intitulado «Contrato de Arrendamento Comercial de Duração Limitada» - b).
3 - Do documento referido em 2, consta o seguinte:
«a) O SENHORIO é proprietário e legítimo possuidor da fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente à loja do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na ..., vinte e seis A, cave, freguesia de ..., concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º ..., e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ..., da dita freguesia (“LOJA”)» - c).
4 - Da cláusula Primeira do documento referido em 2 consta:
«1. O SENHORIO arrenda a LOJA e, correspondentemente, o INQUILINO aceita tomar a mesma de arrendamento, nos termos e condições estipulados neste Contrato;
2. A LOJA destina-se às actividades que integram o objecto social do INQUILINO, assegurando o SENHORIO a sua aptidão legal para o efeito» - d).
5 - Consta da cláusula Segunda do referido documento que:
«1. A renda mensal é de €550 (quinhentos e cinquenta euros) (…)» - e).
6 - Na cláusula Terceira do documento referido em 2 consta que «Este contrato pelo prazo de 5 (cinco) anos, tendo início no dia 1 de Fevereiro de 2006 e termo no dia 31 de Janeiro de 2011 renovando-se por idênticos períodos de tempo, salvo se os respectivos efeitos forem feitos cessar por alguma das Partes nos termos da Lei» - f).
7- A executada encontra-se matriculada na Conservatória do Registo Comercial de ..., com o número de matrícula/ NIPC- ..., tendo sido aí registada, através da apresentação n.º 11 de 13 de Março de 2006, o contrato de sociedade, aí constando como «Objecto: Actividade de restauração» - g).
8 - A exequente, representada pelos seus gerentes, na qualidade de “Senhorio” e a executada, representada por J (…), na qualidade de “Inquilino”, assinaram um documento escrito, datado de 1 de Junho de 2006, intitulado “Contrato de Arrendamento Comercial de Duração Limitada” - h).
9- Do documento referido em 8, consta o seguinte:
«a) O SENHORIO é proprietário e legitimo possuidor da fracção autónoma designada pela letra “N”, correspondente à garagem do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na ..., vinte e seis – A, cave, freguesia de ..., concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º ..., e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ..., da dita freguesia (“GARAGEM”)» - i).
10 - Da cláusula Primeira do documento referido em 2 consta que:
«1. O SENHORIO arrenda a GARAGEM e, correspondente, o INQUILINO aceita tomar a mesma de arrendamento, nos termos e condições estipulados neste Contrato;
11 - Consta da cláusula Segunda do referido documento que: «A renda mensal é de €95 (noventa e cinco euros) (…)» - k).
12 - Na cláusula Terceira do documento referido em 2 consta que «Este contrato pelo prazo de 5 (cinco) anos, tendo início no dia 1 de Junho de 2006 e termo no dia 31 de Maio de 2011 renovando-se por idênticos períodos de tempo, salvo se os respectivos efeitos forem feitos cessar por alguma das Partes nos termos da Lei» - l).
13 - Foi emitido um Alvará de Licença de Utilização pela Câmara Municipal de ..., com o número 92/95, que autoriza a utilização do prédio « ..., Lote 3, ..., na freguesia de ..., descrito na Conservatória do Registo de ..., sob o n.º omisso», para «habitação de 7 fogos e 11 ocupações» - m).
14 - Em 18 de Abril de 2008, a executada recebeu uma notificação do Departamento Administrativo e Financeiro da Câmara Municipal de ..., mediante documento escrito, com o seguinte teor «ASSUNTO: “Processo de Contra-ordenação n.º 191/2007” Comunicação de Despacho/ Decisão» e «Tendo presente e analisada a impugnação apresentada em 2008.04.04, relativa ao processo referenciado em epígrafe, e por forma a dar cumprimento ao n.º 1 do artigo 46.º do Dec.-Lei 433/82, de 27/10, alterado e republicado pelo Dec.-Lei 244/95, de 14/9, fica V. Exª. Notificado da revogação de aplicação da coima e consequente arquivamento do processo, conforme despacho decisório datado de 2008.04.04. Nesse sentido, dá-se como extinto o processo» - n).
15 - A Executada não procedeu ao pagamento das rendas referidas em 5 e 11, correspondentes aos meses de Março de 2008 a Fevereiro de 2009 – o).
16 - Mediante documento escrito, datado de 01-07-2008, a Executada comunicou à Exequente que «Vimos informar ser n/ intenção trespassar o restaurante sob o título A..., objecto do contrato de arrendamento celebrado c) a v/firma em 1 de Fevereiro de 2006, do qual se junta fotocópia.
O trespasse será efectuado a favor de A (…), ou a terceiro por ele a indicar, pelo valor de 48.000,00 € (…).
Gozando V. Exas. do direito de preferência e em caso de pretenderem exercê-la agradecemos a v/ comunicação dentro do prazo legal, ou o mais breve possível (…)» - o).
17 - A Executada apenas assinou o acordo referido em 9 para servir de complemento ao acordo referido em 2 – quesito 3.º.
18 - A Executada foi constituída arguida no âmbito do Processo referido em 14 – quesito 5.º.
19 - No âmbito do processo referido em 14 a Executada foi acusada de se encontrar a laborar no seu estabelecimento comercial de restauração sem que para isso estivesse munida da respectiva licença de utilização - quesito 6.º.
b)- Passando à análise do objecto do recurso.
1 - Primeira questão.
Como resulta dos factos provados não se sabe se o local arrendado gozava de licença de utilização para a actividade indicada no contrato de arrendamento, quer à data da sua celebração, em 1 de Fevereiro de 2006, quer depois desta data.
O documento junto ad hoc pelo exequente, a folhas 57 (doc. n.º 1 da contestação à oposição), consta o seguinte: «Por despacho de 7/9/95 foi autorizada a seguinte utilização: para habitação de 7 fogos e 11 ocupações».
Quanto ao termo «fogos» sabe-se que se trata de habitações, mas quanto a «ocupações» não se sabe ao certo o que seja, podendo tratar-se de espaços no sótão, de garagens ou outros espaços, eventualmente destinados a comércio.
Como se assinalou na sentença, não há prova nos autos de que a fracção arrendada gozasse de licença de utilização para a actividade aí exercida pelo arrendatário aqui recorrente.
2 - Segunda questão.
Como acabou de se referir, não se sabe se a fracção arrendada gozava ou não de licença de utilização para a actividade aí exercida pelo arrendatário aqui recorrente.
A recorrente não afirmou na petição da oposição, directamente, que o local não estava licenciado, mas sim que lhe foi levantado um auto de contra-ordenação por falta de licença de utilização do local arrendado e foi a partir deste facto que afirmou a inexistência de licença.
Provou-se que o processo de contra-ordenação movido à recorrente foi arquivado, mas não se conhecem os fundamentos do arquivamento.
A exequente juntou com a contestação o documento de folhas 57, que é efectivamente cópia da licença de utilização do edifício, mas face a ela, como se referiu, não se sabe ao certo o que são os espaços identificados como «ocupações».
Se porventura se possuísse o projecto de construção do edifício saber-se-ia o que tinha sido licenciado para efeitos de construção e que espaços constituem as mencionadas «ocupações». Por certo a licença de utilização corresponderá à construção autorizada.
Não se possui, porém, o projecto de construção em causa.
Por conseguinte, fica a dúvida sobre se existia tal licença, isto é, sobre se a cópia da licença em causa se referirá ou não a espaços susceptíveis de serem arrendados para actividade comercial.
O recorrente insiste na tese de que a falta de licença de utilização do local arrendado é causa suficiente para invocar a excepção de não cumprimento de contrato.
Este facto, como acabou de se referir, não está esclarecido, contrariamente ao invocado pela recorrente, que sustenta ter a sentença admitido que não havia licença.
Ora, na sentença diz-se apenas que não se fez prova da inexistência da licença.
Havendo dúvida acerca deste facto, há que decidir quem está onerado com o respectivo ónus de prova.
As regras a observar são as que vêm estabelecidas no artigo 342.º do Código Civil:
«1. Àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado.
2 - A prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado compete àquele contra quem a invocação é feita.
3 - Em caso de dúvida, os factos devem ser considerados como constitutivos do direito».
No caso, afigura-se certo que tal ónus incumbe à recorrente, pois invocando ela e beneficiando da excepção de não cumprimento de contrato, a falta de licença de utilização, na economia da sua oposição à execução, faz parte dos factos constitutivos do direito de onde nasce a excepção.
Como a falta de cumprimento do contrato por parte da senhoria é imputada à inexistência da licença de utilização, então a excepção de não cumprimento do contrato, prevista no artigo 428.º do Código Civil, nasce da inexistência da licença.
Sendo assim, a invocada ausência de licença de utilização é facto constitutivo do direito da executada a invocar a excepção de não cumprimento de contrato.
Cumpria à executada mostrar que não existia a licença.
A recorrente alude nas suas alegações ao disposto no artigo 799.º do Código Civil, onde se diz, no seu n.º 1, que «Incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso da obrigação não procede de culpa sua».
Ora, aqui não se trata de provar a culpa, mas sim de provar algo prévio, isto é, um facto que poderá gerar incumprimento.
Por conseguinte, já se poderia concluir neste momento pela improcedência da oposição, na medida em que a executada não provou um facto necessário à existência do direito que invocou no sentido de recusar a renda.
Vejamos, ainda se poderia ter razão caso se provasse a inexistência da licença.
Fazendo um parêntesis.
*
O contrato foi celebrado em 1 de Fevereiro de 2006, ou seja, ainda no domínio do Regime do Arrendamento Urbano (doravante designado por RAU) aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro.
À data do contrato, a licença de utilização vinha referida, entre outras disposições legais, no n.º 2, do artigo 62.º, do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, onde se dispunha:
«A autorização de utilização prevista na al. f) do n.º 3 do artigo 4.º destina-se a verificar a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado e com as condições de licenciamento ou autorização».
Na al. f), do n.º 3, do artigo 4.º deste diploma, referia-se que estavam sujeitas a autorização administrativa «A utilização de edifícios ou suas fracções, bem como as alterações à mesma que não se encontrem previstas na alínea e) do número anterior».
Por sua vez, já no campo da fiscalização, o n.º 1, do artigo 109.º, do mesmo Decreto-Lei, dispunha que «Sem prejuízo do (…), o presidente da câmara municipal é competente para ordenar e fixar prazo para a cessação da utilização de edifícios ou de suas fracções autónomas quando sejam ocupados sem a necessária licença ou autorização de utilização ou quando estejam a ser afectos a fim diverso do previsto no respectivo alvará».
E no n.º 3 deste artigo atribuía-se ao presidente da câmara competência para promover o despejo administrativo dos locais carecidos de licença.
Resulta destes preceitos que a utilização dos edifícios ou suas fracções estava, como hoje, dependente de autorização administrativa e a sua utilização sem licença podia conduzir, entre outras sanções, ao respectivo despejo.
Verifica-se, por conseguinte, que quando a lei do arrendamento prevê, por exemplo, que conste do contrato de arrendamento o número da licença de utilização, tal medida só faz sentido se se destinar a proteger o inquilino, pois, quanto ao senhorio é seguro que não necessita que tal informação conste do contrato de arrendamento, já que sabe, melhor que ninguém, qual é a situação do prédio no que respeita à licença de utilização.
A exigência constante dos n.º 1 e 4, do artigo 9.º do RAU em vigor na data do contrato, destinava-se a proteger o inquilino do perigo de despejo administrativo, previsto no indicado n.º 4, do artigo 109.º, do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, a que se encontrava sujeita a pessoa que ocupasse o prédio carecido de licença de utilização.
*
Por conseguinte, à data da celebração do contrato cujo incumprimento agora se invoca, a exigência da identificação da licença de utilização no texto do contrato visava alertar o inquilino para o risco de vir a ser despejado caso não existisse licença de utilização e celebrasse o contrato de arrendamento ([1]).
Por aqui se vê que a falta de licença de utilização do local arrendado não implica a inutilização do contrato de arrendamento.
O que sucede é que o inquilino fica sujeito a ser despejado.
Afigura-se mesmo que a mera ordem de encerramento por parte da autoridade administrativa competente, por falta de licença, confere ao arrendatário o direito de invocar a excepção de não cumprimento de contrato, por a ordem implicar obediência, logo, impedimento de uso do local arrendado.
Mas não foi isto que ocorreu.
Pelo que consta do processo nunca houve uma ordem nesse sentido, nem há prova de que a executada tenha parado a actividade.
Daqui decorre que a executada nunca esteve privada do uso do local.
Daí que não se encontre fundamento bastante para alicerçar o direito da arrendatária, no sentido de recusar o pagamento da renda, através da invocação da excepção de não cumprimento do contrato por parte do senhorio, nos termos previstos no artigo 428.º do Código Civil.
Com efeito, nos termos do artigo 1031.º do Código Civil, «São obrigações do locador:
a) Entregar ao locatário a coisa locada;
b) Assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina».
Verifica-se, face a esta norma, que a contraprestação do senhorio consiste na entrega da coisa e nas diligências indispensáveis a garantir o gozo dela.
Face aos factos provados, verifica-se que o exequente sempre assegurou à executada o gozo do local e não consta do processo que alguma vez tenha existido ordem de encerramento por parte das autoridades administrativas.
Ora, como se ponderou no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 31-03-2004 ([2]), «No arrendamento comercial, o sinalagma que à obrigação (do arrendatário) do pagamento de rendas corresponde é o da prestação (do senhorio) de entregar e assegurar o gozo do locado e não o de obtenção da licença».
É certo que consta do contrato, da cláusula primeira, a obrigação da exequente assegurar a aptidão do local para as actividades que integravam o objecto social do inquilino (« A loja destina-se às actividades que integram o objecto social do inquilino, assegurando o senhorio a sua aptidão legal para o efeito») e neste conteúdo insere-se o licenciamento do local, mas este aspecto só é relevante, para o efeito que agora está em causa, se e quando a falta possa implicar a perda ou restrição do gozo da coisa.
Concorda-se com a posição assumida na sentença quando se sustenta que tem de haver «proporcionalidade entre a falta de cumprimento de um dever e a recusa do cumprimento de outro».
Ora, à utilização efectiva do local arrendado por parte da executada corresponde o pagamento da renda.
Sendo assim, não há proporcionalidade entre a falta de cumprimento do dever contratual por parte da exequente e a recusa de cumprir por parte da executada.
Em resumo: como não se provou qualquer restrição ao uso e gozo da coisa, a executada não teve fundamento para recusar o pagamento da renda acordada, com base na excepção de não cumprimento de contrato, prevista no artigo 428.º do Código Civil.
Improcede, pois, a oposição, cumprindo confirmar o decidido em primeira instância.
III. Decisão.
Considerando o exposto, julga-se o recurso improcedente.
Custas pela recorrente.
*
Judite Pires
Carlos Gil
[1] Neste sentido, ac. Tribunal da Relação do Porto de 10-03-2005, in http://www.gdsi.pt, processo n.º 0530793.
[2] Em http://www.gdsi.pt, processo n.º 04A639 (Relator – Lopes Pinto).