| 4346/23.1T8LRA.C1 |  |
RESOLUÇÃO CONVENCIONAL DO CONTRATO
RESOLUÇÃO LEGAL POR INCUMPRIMENTO
II. Sendo um mecanismo resolutivo de origem convencional, afasta-se a aplicação do regime da resolução legal por incumprimento (designadamente o art. 808.º do Código Civil), tornando desnecessária a prova da perda objetiva do interesse do credor na prestação.
III. Tal estipulação dispensa ainda a exigência de interpelação admonitória para fixação de prazo suplementar de cumprimento, operando a resolução de acordo com os termos e efeitos estritamente definidos e livremente assumidos pelos contraentes.
IV. Ocorrendo o facto que autoriza a promitente compradora a acionar a cláusula de resolução expressa prevista no contrato, fica esta legitimada a resolver o contrato promessa de imediato, mediante declaração escrita dirigida à outra parte ( art. 436º, nº 2 do CC), sem necessidade de observar o regime previsto no Art. 808º, nº 1 do CC.
(Sumário elaborado pela Relatora)
Relator: Des. Emília Botelho Vaz
1º Adjunto: Des. Luís Miguel Caldas
2ª Adjunta: Des. Cristina Neves
Recorrentes /Réus:
AA
BB
Recorrida /Autora:
CC
Acordam os Juízes na 3ª Secção do Tribunal da Relação de Coimbra:
I - RELATÓRIO
*
CC intentou a presente ação declarativa de condenação contra AA e BB, formulando, a final, os seguintes pedidos:
“A) Ser declarada provada a existência e verificação “in concreto” da condição resolutiva do contrato promessa de compra e venda prevista na sua cláusula 3ª nº 2, como causa bastante para o exercício do direito potestativo de resolução do contrato promessa pela Promitente Compradora e aqui Autora, exercido nos termos explanados nas cláusulas 2º a 12º e 19º a 25º do presente Petitório.
B) Ser declarada provada a validade da resolução contratual operada pela Promitente Compradora e aqui Autora no contrato promessa de compra e venda outorgado 05/07/2023, por verificação da condição resolutiva nos termos explanados nas cláusulas 12º a 18º e 26º a 28º do presente Petitório.
C) Serem os Réus condenados no pagamento do valor do sinal em dobro, no montante pecuniário total de 18.000,00 € (dezoito mil euros), nos termos explanados nas cláusulas 12º a 18º e 29º a 34º do presente Petitório.
D) Serem os Réus condenados no pagamento de juros à taxa legal, desde a citação até ao integral pagamento.
E) Serem os Réus condenados nas Custas de parte.”.
Para fundamentar os seus pedidos alegou a A., em síntese, que em 5/7/2023 celebrou um contrato promessa de compra e venda com vista à aquisição de um imóvel, pelo valor de € 55.000,00, com entrega de sinal no valor de € 9.000,00. Mais diz a A. que, na qualidade de promitente compradora acionou uma cláusula resolutiva após os RR. promitentes vendedores não terem concluído o processo de propriedade horizontal e o registo predial no prazo estipulado de 90 dias. Acrescenta que, apesar de a resolução prever a devolução do sinal em dobro, os vendedores recusaram o pagamento, alegando que o contrato permanece em vigor. A autora exige judicialmente o reembolso de18.000 euros, correspondentes ao dobro do valor do sinal inicialmente entregue.
*
Regularmente citados, vieram os réus apresentar contestação, donde resulta que é seu entendimento que a resolução operada pela aqui Recorrida é inválida.
Concluem pela procedência da exceção de abuso de direito que invocam, pedindo a sua absolvição do pedido.
Caso assim não se entenda, pedem que a ação seja julgada totalmente improcedente, por não provada, com todas as legais consequências.
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Foi dispensada a realização de audiência prévia nos termos constantes do despacho saneador, proferido em 25/10/2024, com fixação do objeto do litígio e elaborados temas da prova, os quais têm a seguinte redação:
“Objecto do litígio
Neste processo importa fundamentalmente decidir:
§ Provada a existência e verificação “in concreto” da condição resolutiva do contrato promessa de compra e venda prevista na sua cláusula 3ª nº 2, como causa bastante para o exercício do direito potestativo de resolução do contrato promessa pela Promitente Compradora e aqui A.
§§ Validade da resolução contratual operada pela Promitente Compradora e aqui A. no contrato promessa de compra e venda outorgado 05/07/2023, por verificação de condição resolutiva.
§§§ Condenação dos RR. condenados no pagamento do valor do sinal em dobro, no montante pecuniário total de 18.000,00 € (dezoito mil euros, acrescido de juros de mora desde a citação e até integral pagamento.
Temas da prova
Importa apurar:
1- Motivos para o atraso no registo de constituição de propriedade horizontal em relação a fracção de prédio prometido vender, sua imputação, e eventual abuso do A. ao resolver o contrato.
2- Existência de tradição da coisa objecto da promessa para o A., uso da mesma, desde quando, e se tal uso se verificou pelo menos até à data em que tal A. remeteu missiva aos RR. a resolver o contrato.”
*
Após, realizou-se audiência de julgamento, sendo proferida sentença com o seguinte segmento decisório: (transcrição):
“IV- DECISÃO:
a) julgo validamente resolvido pela A. CC o pelas partes designado “contrato promessa de compra e venda” datado de 05 de Julho de 2023 sendo aquela a promitente compradora e AA e BB aqui RR. os promitentes vendedores.
b) Condeno os RR. a pagar à A. a quantia de € 18.000,00 - dezoito mil euros - acrescida de juros de mora à taxa de juros civis, contados desde a citação e até efectivo e integral pagamento.
c) Custas da acção a cargo dos RR.
Registe e Notifique ”
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Inconformados com esta decisão, os RR. impetraram recurso da mesma relativamente à matéria de facto e de direito, formulando, no final das suas alegações, as seguintes conclusões, que se reproduzem (transcrição):
“Conclusões
I - Pelo presente recurso, vêm os Recorrentes colocar em crise a sentença proferida pelo Tribunal Judicial da Comarca de Leiria - Juízo Central Cível de Leiria nos autos do Processo nº 4346/23.1T8LRA.
II - A sentença recorrida é desde logo nula por omissão de pronúncia, visto que não se pronuncia expressamente sobre a excepção peremptória de abuso de direito que os Recorrentes haviam alegado em sede de contestação.
III - Com efeito, alegada aquela excepção, forçoso se torna concluir que o Tribunal a quo deveria tê- la julgado procedente ou improcedente, o que manifestamente não faz, nem no despacho saneador nem na sentença recorrida.
IV - Relativamente à impugnação da decisão quanto a matéria de facto, defendem os Recorrentes que o facto constante do ponto “c” do elenco de factos não provados da sentença recorrida deveria ter sido julgado provado pelo Tribunal a quo.
V - Com efeito, resulta dos documentos juntos à contestação como Doc. nº 5 e Doc. nº 6 e do disposto no artigo 75º, nº 1 do Código do Registo Predial que a não conclusão do registo de constituição do prédio em propriedade horizontal no prazo previsto na cláusula terceira, nº 2 do contrato promessa celebrado entre Recorrentes e Recorrida se deveu a um inconcebível atraso no funcionamento dos serviços de registo e não à conduta dos Recorrentes.
VI - Tendo aqueles serviços violado grosseiramente o prazo legalmente previsto para conclusão de registos.
VII - Acresce que, fazendo o ponto “c” do elenco de factos não provados da sentença recorrida referência à “documentação necessária para o negócio definitivo”, não se pode considerar excluída da análise desse ponto outros documentos obrigatórios para a celebração do contrato prometido, como o certificado energético.
VIII - Sendo que, quanto à certificação energética do imóvel, resulta com clareza dos documentos juntos à contestação como Doc. nº 10 e Doc. nº 11 e ainda dos excertos supra transcritos dos depoimentos prestados em audiência de julgamento pelas testemunhas DD, EE e FF que os Recorrentes tudo fizeram para que a mesma fosse atempadamente obtida.
IX - Contrariamente à Recorrida, que num primeiro momento obstaculizou a certificação energética do imóvel ao não assegurar acesso ao mesmo na data e hora agendada para o efeito com o técnico que a iria realizar.
X - Importa, pois, rectificar a decisão recorrida quanto à matéria de facto, passando a considerar-se provado o facto constante do ponto “c” do elenco de factos não provados.
XI - Quanto a matéria de direito, importa desde logo referir que o Tribunal a quo deveria ter aplicado ao caso as normas constantes dos artigos 804º, nº 1 e 2 e 808º nº 2, o que não fez.
XII - De facto, a Recorrida fundamenta a resolução do contrato promessa no alegado incumprimento por parte dos Recorrentes da condição resolutiva convencionada pelas partes e constante da cláusula terceira, nº 2 do referido contrato promessa.
XIII - Aquela condição resolutiva estabelece claramente uma obrigação para os Promitentes Vendedores, aqui Recorrentes: a obrigação de concluir o registo do imóvel em propriedade horizontal no prazo de 90 (noventa) dias contado desde a celebração do contrato promessa.
XIV - Trata-se de uma obrigação acessória da obrigação principal decorrente do contrato promessa, que é a de celebrar o contrato prometido.
XV - Mais estabelecendo como consequência do incumprimento de tal obrigação a possibilidade da Promitente Compradora resolver o contrato promessa e receber em dobro o sinal prestado.
XVI - Se a condição resolutiva aposta ao contrato promessa e mobilizada pela Recorrida para resolver o mesmo contrato assenta no estabelecimento de uma obrigação assumida pelos Recorrentes, então o Tribunal a quo deveria ter recorrido às supra mencionadas normas legais na tarefa de aferir se tal obrigação foi ou não cumprida.
XVII - Ao invés, verifica-se que o Tribunal a quo limita-se a constatar que é legalmente admissível que as partes convencionem cláusulas resolutivas, o que em momento algum foi negado.
XVIII - Ora, da aplicação daquelas normas legais ao caso concreto resulta que os Recorrentes não incorreram em mora no cumprimento daquela obrigação, dado que, o atraso na conclusão do registo do prédio em propriedade horizontal não lhes é imputável, sendo resultante do atraso no funcionamento dos serviços de registo.
XIX - Mas ainda que se considere que os Recorrentes incorreram em mora quanto à referida obrigação, o que não se concede, sempre se diga que a Recorrida não demonstra que tal mora se tenha convertido em incumprimento definitivo.
XX - Desde logo, por não ter, em momento algum, demonstrado ter perdido o interesse na prestação, objectivamente apreciado.
XXI - Aliás, o que ficou demonstrado em audiência de julgamento foi que quem terá perdido interesse no negócio prometido não foi a aqui Recorrida mas antes a sua mãe, Sra. CC (cfr, excertos supra transcritos dos depoimentos prestados pelas testemunhas DD, GG, HH e CC).
XXII - Tal como ficou demonstrado que a imposição de um prazo para a conclusão do registo da propriedade horizontal não visava acautelar qualquer interesse da aqui Recorrida mas sim um interesse da sua mãe, Sra. CC, a saber, o de fazer coincidir o negócio prometido com a venda de um outro imóvel seu que estava a ser por esta negociada, sem que alguma vez tal circunstância
tenha sido transmitida aos Recorrentes (cfr. excertos supra transcritos dos depoimentos prestados pelas testemunhas DD, GG, HH e CC).
XXIII - Do atraso na conclusão do registo de constituição do prédio em propriedade horizontal não resultou prejuízo para qualquer interesse relevante da Recorrida à data em que decidiu resolver o contrato promessa.
XXIV - Até porque, como resulta do próprio contrato promessa, mesmo cumprindo o prazo previsto para a conclusão do registo em propriedade horizontal, a formalização do contrato prometido só aconteceria em data a acertar entre as partes nos 30 (trinta) dias seguintes.
XXV - Pelo que, mesmo no referido cenário de cumprimento do prazo previsto na cláusula terceira nº 2 do contrato promessa, tal formalização poderia suceder somente no início de Novembro de 2023, cerca de um mês após ter a Recorrida procedido à resolução do contrato promessa.
XXVI - Para além de não demonstrar perda de interesse na prestação, a Recorrida não realizou qualquer interpelação admonitória dirigida aos Recorrentes.
XXVII - Acresce que os Recorrentes sempre demonstraram vontade em concretizar o negócio prometido, apesar de se ter mostrado inviável concluir o registo do prédio em propriedade horizontal no prazo previsto.
XXVIII - Com efeito, os Recorrentes expressaram essa vontade à Recorrida, através de mensagem de correio electrónico cujo teor se encontra plasmado no ponto 3 do elenco de factos provados, remetida antes da resolução contratual operada pela Recorrida.
XXIX - Para além disso, os Recorrentes diligenciaram pela obtenção de certificado energético para o imóvel, elemento indispensável à celebração do contrato prometido.
XXX - Demonstrando, pois, empenho na concretização do contrato prometido no mais breve prazo possível.
XXXI - Assim, ao abrigo das normas legais aplicáveis ao cumprimento e incumprimento das obrigações, não se pode considerar que os Recorrentes tenham incumprido a obrigação constante da cláusula terceira, nº 2 do contrato promessa aqui em causa.
XXXII - Inexistindo incumprimento daquela obrigação, torna-se ilegítima e inválida a resolução contratual operada pela Recorrida.
XXXIII - A Recorrida não agendou a realização do contrato prometido, embora pudesse fazê-lo mesmo na pendência do registo de constituição do prédio em propriedade horizontal ao abrigo do artigo 92º, nº 1, alínea c) do Código do Registo Predial.
XXXIV - Pelo que não se pode igualmente considerar que os Recorrentes tenham incumprido a obrigação principal do contrato promessa.
XXXV - Acresce que a cláusula terceira, nº 2 do contrato promessa aqui em causa mobilizava igualmente o chamado “regime do sinal” para o caso de se verificar incumprimento da mesma cláusula, sancionando os Promitentes Vendedores com a devolução do sinal em dobro nessa eventualidade.
XXXVI - Pelo que as normas legais que regem a prestação de sinal deveriam igualmente ter sido aplicadas pelo Tribunal a quo.
XXXVII - Ora, verifica-se que na sentença recorrida o Tribunal a quo não aplicou aquelas normas legais, nomeadamente, o artigo 442º, nº 2 do Código Civil, que exige expressamente que se verifique incumprimento definitivo da obrigação, imputável à parte que recebeu o sinal, para que tenha lugar a devolução do sinal em dobro.
XXXVIII - Assim, incorreu o Tribunal a quo em erro na determinação das normas aplicáveis, pois deveria ter mobilizado na resolução do caso as normas previstas nos artigos 804, nº 1 e 2, 808, nº 1 e 2 e 442º, nº 2 do Código Civil.
XXXIX - Ao não mobilizar aquelas normas, o Tribunal a quo acaba por proferir uma sentença que consubstancia uma grosseira violação das mesmas.
XL - Na sentença recorrida, o Tribunal a quo incorreu ainda em erro de julgamento quanto à matéria de facto.
XLI - Com efeito, ao errar no enquadramento jurídico da situação material controvertida, o Tribunal a quo acabou por desconsiderar factos relevantes para a boa decisão da causa que ficaram provados em audiência de julgamento, não os incluindo no elenco de factos provados nem no elenco de factos não provados.
XLII - Desde logo, dos excertos já transcritos neste recurso dos depoimentos prestados em audiência de julgamento pelas testemunhas DD e EE, deveria o Tribunal a quo ter extraído como factos provados os seguintes:
- os Recorrentes diligenciaram pela obtenção da certificação energética do imóvel objecto do contrato promessa;
- num primeiro momento, tais diligências frustraram-se por causa imputável à Recorrida.
XLIII - Dos depoimentos daquelas testemunhas e da testemunha FF deveria ainda ter resultado como provado o seguinte facto:
- os Recorrentes viram-se forçados a trocar a fechadura da habitação objecto do contrato promessa para assegurar que a certificação energética era realizada.
XLIV - Estes factos foram alegados pelos aqui Recorrentes e têm relevância para a boa decisão da causa, na medida em que demonstram que da conduta dos Recorrentes não se pode extrair qualquer recusa ou obstáculo à celebração do contrato prometido, o que releva para efeitos de apuramento do segundo ponto do objecto do litígio.
XLV - Prosseguindo, dos já expostos excertos dos depoimentos prestados pelas testemunhas DD, HH e GG, deveria o Tribunal a quo ter extraído como factos provados os seguintes:
- O atraso na conclusão do registo de constituição do prédio em propriedade horizontal não afectou qualquer interesse da Recorrida;
- Ao longo da negociação do contrato promessa, a Recorrida não apresentou qualquer justificação para a exigência de um prazo para a conclusão do registo do prédio em propriedade horizontal.
XLVI - Estes factos foram alegados pelos aqui Recorrentes e têm relevância para a boa decisão da causa, na medida em que demonstram que não se verificou qualquer motivo objectivo para perda de interesse na prestação por parte da Recorrida, o que releva para efeitos de apuramento do segundo ponto do objecto do litígio e do eventual abuso de direito da Recorrida.
XLVII - Caso se entenda que o Tribunal a quo, ao proferir a sentença recorrida, acaba por se pronunciar de forma bastante sobre a excepção de abuso de direito invocada pelos Recorrentes em sede de contestação, o que não se concede, sempre se diga que a sentença recorrida consubstanciará violação do disposto no artigo 334º do Código Civil e o disposto no artigo 576º, nº 3 do Código de Processo Civil, precisamente por não julgar procedente a referida excepção.
XLVIII - Com efeito, à data em que decidiu resolver o contrato promessa, os interesses da Recorrida em nada haviam sido afectados pelo atraso na conclusão do registo do prédio em propriedade horizontal.
XLIX - Nesse contexto, a mobilização da cláusula resolutiva constante do contrato promessa constitui um exercício abusivo por parte da Recorrida.
Nestes termos e nos melhores de Direito que V. Exas. doutamente suprirão, devem o presente ser julgado procedente por provado, devendo, consequentemente, a sentença proferida ser anulada por omissão de pronúncia.
Caso assim não se entenda, deverá a sentença ser revogada e substituída por outra que julgue procedente a excepção invocada pelos Recorrentes em sede de contestação, absolvendo-se os Recorrentes da instância.
Caso assim não se entenda, deve a sentença ser revogada e substituída por outra que declare totalmente improcedente a acção.
Assim se fazendo JUSTIÇA!”
*
Pela A. foram interpostas contra-alegações, delas resultando as seguintes conclusões (transcrição):
“CONCLUSÔES
1 ) DA FALTA DE FUNDAMENTAÇÂO DA INVOCAÇÂO DE NULIDADE DA SENTENÇA POR OMISSÃO DE PRONÚNCIA RELATIVAMENTE À EXCEPÇÃO PEREMPTÓRIA DE ABUSO DE DIREITO INVOCADA PELOS RECORRENTES EM SEDE DE CONTESTAÇÃO
1º) Não corresponde á verdade que o Tribunal a quo não se tenha pronunciado
expressamente sobre a excepção peremptória de abuso de direito que os Réus alegaram em sede de contestação, na sentença judicial aqui recorrida.
2º) Não tem pois qualquer suporte na realidade a afirmação dos Recorrentes de ser a sentença nula por omissão de pronúncia, nos termos do disposto no artigo 615º, nº1, alínea d) do Código de Processo Civil.
2 ) DA FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO DA IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO QUANTO À MATÉRIA DE FACTO
3º) Os Réus impugnam erróneamente a matéria de facto constante do ponto “C” do elenco de factos não provados, por entenderem que houve atraso da Conservatória do registo predial por estar já já pendente o pedido de registo do prédio em propriedade horizontal, na Conservatória do Registo Predial ... com a AP ...84 de 29.06.2023 pelas 16 h 34 m, conforme Doc. nºs 5 e 6 da Contestação
4º) Não houve qualquer atraso imputável a terceiros ou à Conservatória porquanto o pedido de registo propriedade horizontal, entregue pelos Réus na Conservatória do Registo Predial ... com a AP ...84 de 29.06.2023 pelas 16 h 34 m, veio a cair por estar mal instruído pelo requerentes
5º) A prova que o pedido de registo propriedade horizontal, entregue pelos Réus na Conservatória do Registo Predial ... com a AP ...84 de 29.06.2023 pelas 16 h 34 m, veio a cair por estar mal instruído pelo requerentes é que os Réus tiveram que dar entrada com novo pedido de registo propriedade horizontal, agora na Conservatória do Registo Predial ... com a AP. ...97 de 28.09.2023 ou seja 5 dias antes do final do prazo convencionado para a conclusão do registo predial, conforme Certidão Predial Permanente junta como Doc. nº 1 da Petição Inicial
6º) Apenas em 13/11/2023 e em 22/11/2023, lograram os Réus obter respectivamente o registo predial de aquisição a seu favor, assim doc. nº 1 junto com a Resposta á Contestação e a certidão camarária de construção anterior a 1951 que isentava da necessidade de licença de utilização para a transmissão de propriedade, assim doc. nº 2 junto com a Resposta á Contestação pelo que qualquer putativa transmissão de propriedade só poderia ocorrer após tal data de 22/11/2023.
7º) A certificação energética dos réus foi agendada apenas para o dia 24 de Outubro de 2023, cfr. Artigo 104º da Contestação, ou seja em data substancialmente posterior á comunicação da resolução do contrato efectuada em 06 de Outubro de 2023 e recepcionada pelos Réus em 09 de Outubro de 2023, conforme docs. nº 6 e 7 da Petição Inicial.
8º) Os Réus podiam ter efectuado a certificação energética em 24 de Outubro de 2023 por terem uma 2 via/cópia de chaves, visto terem apenas entregue 1 via/cópia das chaves á Autora, que a Autora devolveu aos Réus, em 04 de Setembro de 2023, deixando na caixa do correio do imóvel controvertido
9º) O Tribunal a quo elencou bem a matéria de facto constante do ponto “C” do elenco de factos não provados.
3 ) DA FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO DA IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO QUANTO À MATÉRIA DE DIREITO
10º) Foi outorgado um Contrato Promessa de Compra e Venda em 05 de Julho de 2023 que tem por objecto uma unidade com utilização independente que atualmente corresponde à Rua ..., em ..., freguesia ..., concelho ..., que corresponderá à futura fração autónoma designada pela letra ..., sito na Rua ..., ..., freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...89, descrito na Conservatória de Registo Predial ... sob o número ...30 da freguesia ..., que consta nos Autos junto com a Petição Inicial como doc. nº 1
11º) Nos termos do referido Contrato Promessa de Compra e Venda, assinado em 05 de Julho de 2023 na sua cláusula 3ª nº 2 previa-se expressamente uma condição resolutiva, conferindo o direito potestativo á aqui AUTORA de proceder á resolução contratual do referido contrato promessa, caso não fosse cumprido o prazo de 90 dias após a assinatura do contrato promessa para a conclusão de todo o processo de constituição do prédio em propriedade horizontal, bem como do seu registo predial definitivo.
12 º) Tal cláusula 3º nº 2 do Contrato Promessa de Compra e Venda, assinado em 05 de Julho de 2023 Cláusula 3 previa expressamente a conclusão de todo o processo de registo dentro do referido prazo de 90 dias foi resultante de negociações pré contratuais entre as Partes.
13º) A conclusão de todo o processo de registo dentro do referido prazo de 90 dias era condição essencial á Autora para a celebração do contrato definitivo, conforme redação final da cláusula 3ª nº 2 do referido contrato promessa de compra e venda e foi resultante de negociações pré contratuais entre as Parte através de troca de correspondência e telefonemas.
14º) Nas negociações que precederam a assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda, assinado em 05 de Julho de 2023, houve 2 (duas) versões anteriores de contrato promessa de compra e venda, propostas respectivamente em 30 de Junho de 2023 e em 04 de Julho de 2023, que constam nos Autos junto com a Petição Inicial como doc. nº 2 e Doc. nº 3 com redações diferentes da referida cláusula 3ª nº 2 não aceites pela aqui Autora e Recorrida que fez questão que tal cláusula e previsão contratual fosse inserta no contrato promessa.
15º) Em todo o processo de formação do contrato os Réus e Recorrentes, sempre estiveram representados e assessorados por um profissional de direito, no caso o llustre Advogado, Drº II.
16º) Os Réus tinham plena consciência da exigencia da Autora de existir uma cláusula resolutiva pelo decurso puro e simples do tempo, tendo acordado na ultima versão e final, datada de 05.07.2023 que o prazo da cláusula fosse antes 90 dias ao invês dos 30 dias.
17º) A Autora em todo o processo negocial sempre pretendeu condicionar, impondo um limite máximo temporal objectivo para a conclusão de todo o processo de constituição do prédio em propriedade horizontal, bem como do seu registo predial definitivo, sujeito a um direito potestativo de resolução por parte da promitente compradora, sancionado objectivamente com a restituição do sinal em dobro em caso de não cumprimento do referido prazo, versão que veio a ser aceite e devidamente consagrada na cláusula 3ª nº 2 da versão assinada entre
as Partes, datada de 05 de Julho de 2023, dilatando-se o prazo de 30 dias para 90 dias para conclusão de todo processo de registo predial junto com a Petição Inicial como Doc. nº 1 e Doc nº 2.
18º) A imposição de condicionante constante da cláusula resolutiva pelo decurso puro e simples do tempo, referente á conclusão de todo o processo registral no prazo máximo de 90 dias e subsequente escrituração prendia-se com o facto do imóvel, residência da Autora e propriedade de sua mãe, com quem residia ter á altura um interessado na sua aquisição cujo transmissão teria que se realizar até ao final de Setembro de 2023 o que implicaria por sua vez a necessidade da autora a curtíssimo prazo, ter uma alternativa de residência, logo no inicio de Outubro de 2023, que se pretendia assegurar com a referida cláusula 3ª nº 2 do
contrato Promessa controvertido.
19º) Após a assinatura do contrato Promessa em 05.07.2023 a Autora aguardou pela conclusão de todo o processo de constituição do prédio em propriedade horizontal, bem como do seu registo predial definitivo no referido prazo de 90 dias ou seja até ao dia 03 de Outubro de 2023 - O que não aconteceu.
20º) Apenas em 13/11/2023 e em 22/11/2023, lograram os Réus obter respectivamente o registo predial de aquisição a seu favor, assim doc. nº 1 junto com a Resposta á Contestação e a certidão camarária de construção anterior a 1951 que isentava da necessidade de licença de utilização para a transmissão de propriedade, assim doc. nº 2 junto com a Resposta á Contestação pelo que qualquer putativa transmissão de propriedade só poderia ocorrer após tal data de 22/11/2023.
21º) As Partes obrigaram-se reciprocamente nos termos do contrato promessa celebrado entre as Partes, em 05 de Julho de 2023, nos termos e para os efeitos do artigo 406º do Código Civil, donde decorre o princípio “PACTA SUNT SERVANDA”, contrato que foi negociado, objecto de 3 versões diferentes, estando os aqui Réus devidamente assessorados por um profissional de Direito.
22º) Nos termos previstos nos artigos 270º, 406º e 432º, todos do Código Civil as Partes fizeram subordinar a um acontecimento futuro e incerto a potestativa resolução do presente contrato promessa, no caso de não ser cumprido o prazo de 90 dias após a assinatura do contrato promessa para a conclusão de todo o processo de constituição do prédio em propriedade horizontal, bem como do seu registo predial definitivo.
23º) Uma vez decorrido o referido prazo de 90 dias após a assinatura do contrato promessa e não tendo ocorrido a conclusão de todo o processo de constituição do prédio em propriedade horizontal, bem como do seu registo predial definitivo, cujo novo pedido de registo propriedade horizontal, na Conservatória do Registo Predial ..., tinha dado entrada com a AP. ...97 de 28.09.2023 ou seja apenas 5 dias antes do final do prazo convencionado para a conclusão do registo predial, assistia á aqui Autora e Promitente Compradora o direito potestativo de resolução do contrato promessa em causa nos termos da cláusula 3ª nº 2 do referido contrato promessa e artigos 270º, 406º e 432º, todos do Código Civil.
24º) Apenas em 13/11/2023 e em 22/11/2023, lograram os Réus obter respectivamente o registo predial de aquisição a seu favor, assim doc. nº 1 junto com a Resposta á Contestação e a certidão camarária de construção anterior a 1951 que isentava da necessidade de licença de utilização para a transmissão de propriedade, assim doc. nº 2 junto com a Resposta á Contestação pelo que qualquer putativa transmissão de propriedade só poderia ocorrer após tal data de 22/11/2023.
25º) Pode a Autora verificar que nos dias subsequentes ao final do prazo que ocorreu em 03 de Outubro de 2023 que os factos que subsumem-se na previsão contratual da condição resolutiva tinham ocorrido.
26º) A Autora procedeu à resolução contratual do contrato promessa de compra e venda, nos termos da cláusula 3ª nº 2 do contrato Promessa de Compra e Venda, em 06 de Outubro de 2023, e artigos 270º, 406º e 432º do Código Civil de forma válida e contratualmente negociada
27º) A resolução contratual em causa efectuada, tem as consequências do artigo 433º e seguintes do Código Civil, próprias do regime da nulidade ou da anulabilidade do negócio jurídico, devendo ter sido restituídas todas as quantias entregues pela Autora aos Réus, sem prejuízo da aplicação do regime próprio do sinal previsto nos artigos 440º e seguintes do Código Civil .
28º) Nenhum Abuso de Direito existu num uso alegadamento indevido da cláusula 3º nº 2, do contrato Promessa de Compra e Venda, junto aos Autos na Petição Inicial 29º) A cláusula 3º nº 2, do contrato Promessa de Compra e Venda, junto aos Autos na Petição Inicial foi objecto de negociações, ponderações, propostas e contra propostas as Partes em consciência e informadas obrigaram-se reciprocamente nos termos do contrato promessa celebrado entre as Partes, em 05 de Julho de 2023, nos termos e para os efeitos do artigo 406º do Código Civil, donde decorre o princípio “PACTA SUNT SERVANDA”, estando os aqui Réus devidamente assessorados por um profissional de Direito.
30º) Nenhum Abuso de Direito existiu, antes e nos termos previstos nos artigos 270º, 406º e 432º, todos do Código Civil porquanto as Partes fizeram subordinar a um acontecimento futuro e incerto a potestativa resolução do presente contrato promessa, no caso de não ser cumprido o prazo de 90 dias após a assinatura do contrato promessa para a conclusão de todo o processo de constituição do prédio em propriedade horizontal, bem como do seu registo predial definitivo.
Termos em que nos melhores de Direito, mas sempre com o Muito Douto Suprimento de V. Exª, deve o presente recurso ser julgado improcedente por não provado e em consequência manter-se a sentença recorrida nos precisos termos em que condenou os Réus nos presentes Autos..”
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O recurso foi admitido.
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II - Objeto do recurso
Ao abrigo do disposto nos artigos 635º, nº4 e 639º, nº1, do Código de Processo Civil, as conclusões delimitam a esfera de atuação do tribunal ad quem, exercendo uma função semelhante à do pedido na petição inicial. Esta limitação objetiva da atuação do Tribunal da Relação não ocorre em sede da qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cf. artigo 5º, nº3, do Código de Processo Civil). Este Tribunal também não pode conhecer de questões novas que não tenham sido anteriormente apreciadas pois, por natureza, os recursos destinam-se apenas a reapreciar decisões proferidas.
Nestes termos, as questões a decidir que delimitam o objeto deste recurso, consistem em apurar:
1 - Da nulidade da sentença proferida.
2 - Da impugnação da matéria de facto suscitada pelos réus.
3 - Se, alterada ou não a decisão sobre a matéria de facto, deve ser alterada a decisão de direito e, aqui, em concreto, apreciar a alegada impossibilidade de resolução do contrato promessa celebrado.
4 - Abuso de Direito.
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Colhidos que se mostram os vistos aos Srs. Juízes Desembargadores adjuntos, cumpre decidir.
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III - Os factos
O tribunal recorrido considerou a seguinte matéria de facto:
“Factos provados
1- Em 05 de Julho de 2023 foi reduzido a escrito, e assinado pela A. e os RR. o seguinte documento:
2- Anexo ao documento indicado em 1 foi assinado pelas partes o seguinte documento:
3- Em 03 de Outubro de 2023 do correio electrónico de II foi enviada mensagem para CC com o conteúdo seguinte:
4- Em 06 de Outubro de 2023 a A. remeteu ao R. e à R. que as receberam, duas missivas com igual conteúdo o qual é o seguinte:
5- Em resposta os RR. por intermédio do seu mandatário remeteram à A. a seguinte missiva:
6- Após assinatura do acordo referido em 1, o R. entregou à A. as chaves do imóvel prometido vender.
7- Em 28 de Setembro de 2023 estava pendente a apresentação nº 2297 relativa a registo de constituição de propriedade horizontal, relativo ao prédio descrito na Conservatória do Registo Civil, Predial, Comercial e Automóveis ..., sob o número ...24 que daria origem à fracção indicada em 1.
8- O pedido de registo indicado em 7 deu primeiramente entrada a 29 de Junho de 2023 tendo o número 5684, e depois em 28 de Setembro de 2023 tendo o número 2297.
9- O registo referido em 7 deu origem à fracção A. a qual já não estava pendente em 15 de Novembro de 2023, tendo ficado definitivo após 05 de Outubro de 2023.
10- A presente acção foi proposta em 15 de Novembro de 2023.
Factos não provados
a- A A. ou alguém por si, usou ou de qualquer forma fruiu do imóvel indicado em 1 após a entrega das chaves referidas em 6 e até ao momento da missiva indicada em 4.
b- Alterando o contador de electricidade.
c- O atraso na obtenção da documentação necessária para o negócio definitivo, por referência ao prazo indicado na cláusula 3ª nº2 do acordo indicado em 1, como sejam os elementos para registo da propriedade horizontal, ficou a dever-se a circunstâncias imputáveis a terceiros que não a inércia dos RR, mormente a atrasos não justificáveis da Conservatória e a pedidos feitos por esta aos RR.
d- Os quais tiveram que solicitar tais documentos a várias entidades para completar aquele registo.
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A demais factualidade, por conclusiva, matéria de direito, meramente impugnativa ou sem interesse para a causa e temas da prova, não foi tomada em consideração.”
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Da invocada nulidade da sentença recorrida.
Os Recorrentes invocam que a sentença é nula por omissão de pronúncia, nos termos do disposto no artigo 615º, nº1, alínea d) do Código de Processo Civil, porquanto entendem que o Tribunal a quo não se pronunciou expressamente sobre a exceção peremptória de abuso de direito que alegaram em sede de contestação.
A norma em apreço dispõe o seguinte: “É nula a sentença quando:
(…)
d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento”.
Verifica-se desde logo que a questão do Abuso de direito integrou as “Questões a decidir” levadas à sentença.
Mais à frente, a mesma sentença recorrida, pronuncia-se nos seguintes termos, no que à questão do Abuso de Direito concerne:
“Os RR. invocam a inexistência de mora, inexistência de interpelação admonitória e consequentemente a inexistência de incumprimento definitivo que lhe possa ser imputado.
Outrossim referem que a A. actua com abuso de direito.
(…)
Vale por dizer que cai por terra a argumentação dos RR., no sentido de ser necessária a mora, a interpelação admonitória e o incumprimento definitivo, nos termos aplicáveis ao contrato promessa de compra e venda de imóveis.
E cai por terra pela circunstância de as partes terem, por acordo (artigo 405º do Código Civil) contratado coisa diferente, sendo que as regras da mora, e da interpelação admonitória não tem natureza imperativa, nada impedindo as partes de, como fizeram, criarem um regime especial com uma cláusula de condição resolutiva, a qual possibilitava à promitente compradora caso se verificasse a condição, resolver o contrato e receber determinado valor a título indemnizatório.
Ou seja, os RR. reconhecem que não conseguiram cumprir os 90 dias.
Não provaram que o não cumprimento daquele prazo seja imputável a terceiros.
Tem assim que cumprir com o contratado, sendo válida a resolução e os RR. condenados a devolver à A. o sinal em dobro.
De outra banda, a A. não está a abusar de qualquer direito, tendo feito apenas e só uso de uma cláusula acordada entre as partes, fazendo então e por esta via uso daquela, não estando demonstrado qualquer facto de onde fosse possível concluir por tal abuso.” (sublinhado nosso).
Ora, compulsados os autos e após sentença proferida pelo Tribunal de 1ª Instância, nos moldes transcritos, verifica-se que não ocorre a invocada nulidade, porquanto a sentença apelada contém os fundamentos fácticos e de direito que justificam o dispositivo, os quais estão em consonância com tais fundamentos, sendo certo que o Tribunal a quo se pronunciou sobre todas as questões que lhe cumpria apreciar, nomeadamente sobre a excepção de Abuso de direito, nos moldes sobreditos, não podendo confundir-se a apreciação e interpretação feita pelo Tribunal a quo e que, porventura, desagrada aos Recorrentes com a omissão de pronúncia.
Assim, improcedendo a arguição de nulidade, cumpre analisar as restantes questões suscitadas no presente recurso.
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Impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto.
Conforme já acima refletido, o âmbito do recurso é balizado pelas conclusões que acompanham as alegações, em conformidade com o disposto nos artigos 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do Código de Processo Civil (CPC), o que significa que o tribunal ad quem apenas conhece das questões concretamente suscitadas nas conclusões, salvo matérias de conhecimento oficioso.
Para tanto, respiga-se das conclusões dos Recorrentes que pretendem recorrer da matéria de facto fixada, pretendendo que determinada alínea tida como não provada transite para os factos provados, bem como o aditamento de certos segmentos de texto aos factos provados.
Pretendem os Recorrentes uma reavaliação do acervo factual carreado para os autos, identificando como elemento probatório que eventualmente imporia decisão diversa da impugnada os depoimentos das testemunhas DD, EE e FF, em conjugação com os suportes documentais para onde remetem, em sede de alegações.
Os Recorrentes, para tanto, identificam as passagens da gravação de tais depoimentos, transcrevendo os excertos tidos por pertinentes que, no seu entender, alicerçam a sua interpretação.
No dizer de António Geraldes,Recursos em Processo Civil, cit., p. 398; e, no mesmo sentido, J. Lebre de Freitas e Outros,Código de Processo Civil Anotado, vol. III, cit., p. 172, a reapreciação da matéria de facto pela Relação levada a cabo no âmbito dos amplos poderes conferidos pelo art. 662º do CPC não deve ser confundida com umnovo julgamento no pressuposto da mera discordância pelo recorrente da decisão recorrida. Não se trata da repetição da causa, mas de uma reponderação ou reapreciação dos meios de prova tendentes à formação de uma convicção autónoma acerca da existência de um eventual erro de julgamento.
Consignamos que a nortear a apreciação da matéria de facto posta em causa, em caso de dúvida e na análise a efetuar devemos ter em consideração que “ I - A decisão proferida sobre a matéria de facto apenas pode ser alterada quando tenham sido carreados para os autos elementos probatórios que impunham, de forma inequívoca, uma solução diversa da que foi adotada pela 1ª instância.” - cfr. Ac. TRC nº 220/23.0T8MGR.C1, Rel. Luís Ricardo, datado de 10-12-2025.
Compulsados os autos, decorre que foram observadas pelos Apelantes as exigências previstas no art. 640º do Código de Processo Civil, doravante CPC, o que determina a reapreciação da prova produzida, com a possibilidade da sua alteração nos termos do art. 662º do CPC, pois os Recorrentes cumpriram o ónus de indicar os factos que entendem incorretamente julgados pelo Tribunal de primeira instância, a decisão alternativa que deveria ser proferida e os concretos meios de prova, documental e passagens dos depoimentos gravados que identificam, transcrevendo os excertos tidos por pertinentes que, no seu entender, alicerçam a sua interpretação e que poderão impor, na sua perspetiva, em relação aos factos impugnados, uma decisão diversa.
Assim, nada impede a apreciação do recurso nesta parte.
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Vêm os Recorrentes peticionar a reapreciação da matéria de facto dada como não provada sob a alínea c), requerendo que esta alínea seja dada como provada.
A mencionada al. c) tem a seguinte redação:
“c - O atraso na obtenção da documentação necessária para o negócio definitivo, por referência ao prazo indicado na cláusula 3ª, nº 2 do acordo indicado em 1, como sejam os elementos para registo da propriedade horizontal, ficou a dever-se a circunstâncias imputáveis a terceiros que não a inércia dos RR, mormente a atrasos não justificáveis da Conservatória a pedidos feitos por esta aos RR.”
A motivação exarada pela 1ª instância, a propósito da factualidade sindicada que integra a decisão recorrida, é a seguinte:
“Facto c) e d)
Inexiste qualquer meio de prova que demonstre algum destes factos.
E refira-se, as mensagens de correio electrónico nada provam a não ser o que nelas está escrito.
As testemunhas dos RR. não se referiram a nenhum destes concretos factos, e os RR. também não juntaram algum elemento documental - por exemplo interpelações da conservatória ou pedidos feitos a terceiras entidades na sequência de interpelações da conservatória - que minimamente demonstrassem aquilo que alegam.
Em suma, não se produziu sequer um mínimo indício sobre os factos articulados, de onde e depois apelando a qualquer presunção natural ou judicial se pudesse chegar à inerente prova do que se pretendia demonstrar.
Não provados portanto os factos c) e d). ”
Ora, ouvida a integralidade dos depoimentos trazidos à colação pelos Recorrentes, concatenados com a prova documental carreada, concluímos que nenhum reparo merece a decisão recorrida e fundamentação que neste ponto concreto da mesma sobressai. Efetivamente, os elementos probatórios apontados e analisados não permitem concluir que o ponto c) dos factos não provados deve transitar para os factos provados pois, como bem motiva o Tribunal a quo, nenhum dos meios de prova equacionados permitiu a demonstração de tal facto, não tendo nenhuma testemunha falado sobre aqueles concretos factos que permitam dar os mesmos por demonstrados nem se encontrando junto qualquer suporte documental que permita comprovar o alegado.
Por outro lado, sempre diremos que não se pode fazer constar dos factos provados matéria conclusiva, devendo esta ser substituída pelos factos subjacentes também alegados. Este reparo é inclusivamente feito na sentença da 1ª Instância, quando na motivação quanto ao facto não provado sob c), concretiza com exemplos a sua justificação.
A alínea que os recorrentes pretendem que deve passar para os factos provados - a al. c) dos factos não provados - tem inserta expressões como “dever-se a circunstâncias imputáveis a terceiros (…) atrasos não justificáveis da Conservatória ” que encerram matéria conclusiva, ao não integrar com factos concretos a que circunstâncias se referem e que atrasos da Conservatório são injustificáveis, ficando o destinatário sem saber que e quais as circunstâncias causadas e por quem que provocaram atrasos e porque foram os atrasos ocasionados pela Conservatória considerados pelos Recorrentes injustificáveis, não permitindo concluir que circunstâncias tornaram os mesmos não justificáveis.
Atendendo ao exposto e não havendo lugar a qualquer alteração em relação à al c) em apreço, mantem-se a mesma nos factos não provados.
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Depois de procederem à sua análise em sede de direito, os Recorrentes, pugnam ainda por outra alteração da matéria de facto, pretendendo o aditamento de certos factos.
Vejamos pois que factualidade entendem os Apelantes que deve ser aditada.
Alegam para tanto que o tribunal a quo, ao errar no enquadramento jurídico da situação material controvertida, acabou por desconsiderar factos relevantes para a boa decisão da causa que ficaram provados em audiência de julgamento, não os incluindo no elenco de factos provados nem no elenco de factos não provados, sustentando que, dos excertos transcritos no recurso dos depoimentos prestados em audiência de julgamento pelas testemunhas DD e EE, deveria o Tribunal a quo ter extraído como factos provados os seguintes:
“- os Recorrentes diligenciaram pela obtenção da certificação energética do imóvel objecto do contrato promessa;
- num primeiro momento, tais diligências frustraram-se por causa imputável à Recorrida.”
E dos depoimentos daquelas testemunhas e da testemunha FF deveria ainda ter resultado como provado o seguinte facto:
“- os Recorrentes viram-se forçados a trocar a fechadura da habitação objecto do contrato promessa para assegurar que a certificação energética era realizada.”
Mais dizem que dos já expostos excertos dos depoimentos prestados pelas testemunhas DD, HH e GG, deveria o Tribunal a quo ter extraído como factos provados os seguintes:
“- O atraso na conclusão do registo de constituição do prédio em propriedade horizontal não afectou qualquer interesse da Recorrida;
- Ao longo da negociação do contrato promessa, a Recorrida não apresentou qualquer justificação para a exigência de um prazo para a conclusão do registo do prédio em propriedade horizontal.”
Adiantamos desde já que não assiste qualquer razão aos Recorrentes.
Para além de os Recorrentes terem feito o exercício inverso pois, primeiramente deveriam ter circunscrito todas as alterações à matéria de facto que entendiam dever ser levadas a cabo e após, com base nas mesmas, indicariam qual devia ser a solução jurídica respetiva, fizeram o raciocínio oposto.
Todavia, conforme disposto no Art. 662º do CPC, não está este tribunal inibido de alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
Insistem e justificam os Recorrentes que aqueles factos têm relevância para a boa decisão da causa, na medida em que demonstram que da conduta dos Recorrentes não se pode extrair qualquer recusa ou obstáculo à celebração do contrato prometido, o que releva para efeitos de apuramento do segundo ponto do objecto do litígio e ainda na medida em que demonstram que não se verificou qualquer motivo objectivo para perda de interesse na prestação por parte da Recorrida, o que releva para efeitos de apuramento do segundo ponto do objecto do litígio e do eventual abuso de direito da Recorrida.
Vejamos pois.
Conforme resulta do peticionado pela A., esta pretende que seja:
Provada a existência e verificação “in concreto” da condição resolutiva do contrato promessa de compra e venda prevista na sua cláusula 3ª nº 2, como causa bastante para o exercício do direito potestativo de resolução do contrato promessa pela Promitente Compradora e aqui A.
Validade da resolução contratual operada pela Promitente Compradora e aqui A. no contrato promessa de compra e venda outorgado 05/07/2023, por verificação de condição resolutiva.
Condenação dos RR. condenados no pagamento do valor do sinal em dobro, no montante pecuniário total de 18.000,00 € (dezoito mil euros, acrescido de juros de mora desde a citação e até integral pagamento.
Por seu turno, os RR. contestam e defendem-se por excepção e impugnação, articulando que a A. actua com abuso de direito e invocando a inexistência de mora, inexistência de interpelação admonitória e consequentemente a inexistência de incumprimento definitivo que lhe possa ser imputado.
Entendemos, acompanhando o entendimento da 1ª Instância que é desnecessário apreciar o 1º pedido porquanto não se trata de um verdadeiro pedido, mas sim de uma consequência jurídica da prova dos respectivos factos.
Soçobra pois a questão de averiguar se a resolução é válida e se a A. tem direito a receber a quantia de € 18.000,00 que pede.
De recordar que é pelo pedido e pela causa de pedir que se delimita e identifica o objeto do processo e se definem os contornos da relação material controvertida, balizando os limites da atuação e do poder de cognição do tribunal. O juiz encontra-se vinculado aos termos em que a pretensão e configurada pelo Autor, não podendo conhecer de questões alheias ao quadro circunscrito pelas partes, sob ena de violação do princípio do dispositivo e do contraditório.
Ao abrigo do preceituado no Art. 3.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, o tribunal deve decidir a causa nos limites em que esta lhe é submetida, sendo a sua intervenção condicionada pela iniciativa processual das partes. Em articulação, o Art. 552.º, n.º 1, alíneas d) e e), impõe que a petição inicial contenha a exposição dos factos essenciais e o pedido, conforme se extrai do Art. 581.º, nº 3 do Código de Processo Civil, consiste no efeito jurídico que o autor pretende obter com a ação; o Art. 581.º, n.º 4, densifica a causa de pedir como o facto jurídico de que emerge a pretensão deduzida, definindo a causa de pedir como o facto jurídico de que o autor faz proceder o efeito pretendido. A correlação entre pedido e causa de pedir assegura a identidade da ação e define o thema decidendum.
Como refere ANSELMO DE CASTRO, a “causa de pedir reconduz-se ao acontecimento ou facto concreto em que se baseia o pedido” (in Direito Processual Civil, Volume I, pp. 207).
No entendimento de Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, 2ª Edição, pág. 245, os pedidos formulados constituem o meio de tutela jurisdicional pretendido pelo autor (ou reconvinte), enquanto a causa de pedir é o facto concreto que serve de fundamento ao efeito jurídico pretendido.
No presente caso, na parte que aqui releva, a autora pretende que seja judicialmente reconhecida a validade da resolução contratual por si operada, na qualidade de Promitente Compradora no contrato promessa de compra e venda outorgado 05/07/2023, por verificação de condição resolutiva.
Então, norteados por aqueles pressupostos, resta concluir que a matéria que os RR. pretendem ver levada aos factos provados não deve ser tida em consideração pois não revela interesse para a causa e temas de prova, uma vez que não está em causa apreciar se os RR. perpetraram qualquer recusa ou obstáculo à celebração do contrato prometido ou se se verificou qualquer motivo objectivo para perda de interesse na prestação por parte da Recorrida, mas sim aferir se estavam reunidos os requisitos para considerar verificada a cláusula resolutiva que permitisse à A. fazer operar a resolução do contrato promessa em referência.
A Relação não deve proceder à reapreciação da matéria de facto quando a alteração pretendida se revele juridicamente inócua, por não apresentar aptidão para influir na solução da causa, sendo, por isso, insuscetível de determinar a modificação da decisão recorrida, sob pena de prática de ato processual inútil, vedado pelo princípio da economia processual.
Este vem sendo o entendimento da nossa jurisprudência, que subscrevemos, que considera que a apreciação da modificabilidade da decisão de facto é actividade reservada a matéria relevante à solução do caso, devendo a Relação abster-se de conhecer da impugnação cujo objecto incida sobre factualidade que não interfira de modo algum na solução do caso, designadamente por não se visionar qualquer solução plausível da questão de direito que esteja dependente da modificação que o recorrente pretende operar no leque da matéria de facto a ponderar na decisão. (neste sentido, entre outros, Ac. TRP 407/22.2T8ILH.P1, de 10-03-2026, Des. João Ramos Lopes).
Assim, não sendo os factos que os Recorrentes pretendem ver aditados aptos a influir na decisão deste recurso, tal basta para obstar a tal apreciação ( cfr. ainda art. 130º do CPC), rejeitando-se a reapreciação dos factos indicados pelos Recorrentes. *
Assim sendo, indefere-se a impugnação da decisão de facto, pelo que cumpre efetuar o enquadramento jurídico da factualidade que vem descrita nos autos.
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IV - DO DIREITO
Por fim vem a recorrente impugnar a decisão proferida pelo tribunal a quo, alegando nas suas conclusões:
“XI - Quanto a matéria de direito, importa desde logo referir que o Tribunal a quo deveria ter aplicado ao caso as normas constantes dos artigos 804º, nº 1 e 2 e 808º nº 2, o que não fez.
XII - De facto, a Recorrida fundamenta a resolução do contrato promessa no alegado incumprimento por parte dos Recorrentes da condição resolutiva convencionada pelas partes e constante da cláusula terceira, nº 2 do referido contrato promessa.
XIII - Aquela condição resolutiva estabelece claramente uma obrigação para os Promitentes Vendedores, aqui Recorrentes: a obrigação de concluir o registo do imóvel em propriedade horizontal no prazo de 90 (noventa) dias contado desde a celebração do contrato promessa.
XV - Mais estabelecendo como consequência do incumprimento de tal obrigação a possibilidade da Promitente Compradora resolver o contrato promessa e receber em dobro o sinal prestado.
XVIII - Ora, da aplicação daquelas normas legais ao caso concreto resulta que os Recorrentes não incorreram em mora no cumprimento daquela obrigação, dado que, o atraso na conclusão do registo do prédio em propriedade horizontal não lhes é imputável, sendo resultante do atraso no funcionamento dos serviços de registo.
XIX - Mas ainda que se considere que os Recorrentes incorreram em mora quanto à referida obrigação, o que não se concede, sempre se diga que a Recorrida não demonstra que tal mora se tenha convertido em incumprimento definitivo.
XX - Desde logo, por não ter, em momento algum, demonstrado ter perdido o interesse na prestação, objectivamente apreciado.
XXXVII - Ora, verifica-se que na sentença recorrida o Tribunal a quo não aplicou aquelas normas legais, nomeadamente, o artigo 442º, nº 2 do Código Civil, que exige expressamente que se verifique incumprimento definitivo da obrigação, imputável à parte que recebeu o sinal, para que tenha lugar a devolução do sinal em dobro.”
Os Recorrentes terminam dizendo que “o Tribunal a quo incorreu em erro na determinação das normas aplicáveis, pois deveria ter mobilizado na resolução do caso as normas previstas nos artigos 804, nº 1 e 2, 808, nº 1 e 2 e 442º, nº 2 do Código Civil”, pelo que se impõe convocar os mencionados preceitos.
| Mora do devedor | ||
| Artigo 804.º (Princípios gerais) | | |
| 1. A simples mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor. 2. O devedor considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido. | |||
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| | | |
| Artigo 808.º (Perda do interesse do credor ou recusa do cumprimento) | |||
| 1. Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação. 2. A perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente. |
| Artigo 442.º (Sinal) |
| 1 - Quando haja sinal, a coisa entregue deve ser imputada na prestação devida, ou restituída quando a imputação não for possível.
2 - Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago. 3.(…). |
4.(…).
Efetivamente, por aplicação do instituto da resolução legal ( por contraposição à convencional), não se verificando um inadimplemento definitivo do contrato-promessa, não pode ser decretada a sua resolução, sendo que, nos termos do artigo 442º, nº 2, do CCiv, a restituição do sinal em dobro, pressupõe o incumprimento definitivo e a resolução do contrato-promessa.
Também não olvidamos que ao contrato promessa são aplicáveis as regras gerais sobre a responsabilidade contratual, pelo que a eficácia e/ou validade da resolução do contrato pressupõe a verificação da interpelação admonitória (no caso de obrigações sem prazo fixo), da entrada em mora, que da mora resulte perda de interesse para o credor, o incumprimento definitivo, que o incumprimento seja imputável ao devedor e culposo.
Contudo, não podemos esquecer que o caso em apreço encontra solução na apreciação da resolução fundada em convenção, porquanto o contrato promessa firmado entre as partes contém cláusula convencionada pelas partes.
A nossa legislação é clara na distinção entre resolução legal (exigindo perda de interesse) e resolução por via de cláusula resolutiva expressa (que dispensa essa prova).
Percorrido o art. 432º do CC resulta concludente que, para “ I - Além da resolução fundada na lei, o art. 432.º, n.º 1, do Código Civil estabelece a resolução fundada em convenção; através desta admite que as partes, por convenção, de acordo com o princípio da autonomia privada, concedam a si próprias a faculdade de resolver o contrato quando ocorra certo e determinado facto (v. g., o não cumprimento duma concreta obrigação).
II - A tal convenção/estipulação contratual dá-se o nome de cláusula resolutiva expressa.”( Ac. TRG, Proc. 211/21.5T8GMR.G1, de 13/10/2022, Des. Alcides Rodrigues).
Com interesse para o caso em apreciação citamos também o Ac. STJ, nº2310/19.4T8SXL.L1.S1, datado de 27/04/2023, Cons. Fernando Baptista, que assim distingue a cláusula resolutiva da condição resolutiva:
“I. Acláusula resolutiva distingue-se da condição resolutiva: a primeira, enquanto fonte de um direito potestativo de extinção retroactiva da relação contratual, apenas confere ao beneficiário o poder de resolver o contrato uma vez verificado o facto por ela descrito (o fundamento convencional previsto no contrato); a segunda determina a imediata destruição da relação contratual assim que o facto futuro e incerto se verifica (uma vez verificada, importa a resolução automática do negócio jurídico).
II. A previsão no contrato (ao abrigo do princípio da liberdade contratual) de umacláusula resolutiva expressa(resolução convencional) permite afastar a aplicação das normas dispositivas e supletivas do regime legal de resolução, possibilitando a criação de um direito convencional de resolução do contrato, a exercer nos termos e com os efeitos previstos no contrato.”
Retomando o caso concreto, mostrando-se consignado no contrato promessa, na Cláusula 3ª, nº 2, cláusula resolutiva expressa a favor da compradora ora A., esta podia fazer, como fez,- constatado o decurso do prazo ali previsto para os promitentes vendedores concluírem todo o processo de constituição do prédio em propriedade horizontal, bem como do seu registo predial definitivo - ou seja, podia resolver o contrato mediante declaração escrita dirigida à outra parte ( no caso os RR.) (Art. 436.º, n.º 1 do CC), sem ter de recorrer e percorrer, para obter tal propósito, o caminho indicado pelo Art. 808.º, n.º 1, do CC. (neste sentido ver Ac. STJ nº 211/21.5T8GMR.G1.S1, de 28/03/2023 e Ac. TRP nº1191/23.8T8PRD.P1, de 10/03/2025.).
Sem escamotear que os Recorrentes questionam a interpretação da cláusula em apreço, mais uma vez respigamos o que a este propósito diz o aresto acima mencionado (STJ, nº 2310/19.4T8SXL.L1.S1) ao consignar:
“III. Tendo em conta que a cláusula resolutiva expressa pode apresentar contornos distintos com consequências diversas, ter-se-á derecorrer às regras gerais de interpretação dos negócios jurídicos (arts. 236º e ss do CC) para determinar o respectivo sentido.
IV. Inserindo-se num contrato promessa de compra e venda uma cláusula dizendo que“caso a escritura de compra e venda não venha a ser outorgada na data designada nos termos do nº 1 da presente cláusula, até 31 de Julho de 2019, pelo facto da Terceira não obter licença para o ensino do francês ou financiamento por si requerido, a Primeira e os Segundos poderão considerar este contrato como resolvido, tendo direito à rescisão unilateral do mesmo e a devolver à Terceira o valor recebido, a título de sinal, em singelo”, estamos perante uma verdadeira cláusula resolutiva (convencional) expressa, sendo que a interpretação possível da mesma (ao abrigo da teoria geral da interpretação do negócio jurídico, aqui aplicável - a interpretação que um declaratário normal, colocado na posição concreta do real declaratário (os RR/promitentes vendedores) razoavelmente, faria) é de que, em caso de não obtenção de financiamento, apenas à “Primeira e… Segundos”outorgantes (promitentes vendedores) foi concedido, por tal facto, o direito de resolução do contrato, não tendo a“Terceira Outorgante” (promitente compradora) sido contemplada pela mesma previsão contratual.
V. Esta é a únicainterpretação que tem um mínimo de correspondência no texto do contrato(cfr. 238.º, n.º 1, do CC), pois nele deixaram as partes expresso que apenas os promitentes-vendedores poderiam ver resolvido o contrato em caso de não obtenção de financiamento, inexistindo, portanto, qualquer lacuna que cumpra integrar.”
Adaptando tal interpretação ao caso em análise e parafraseando aquele entendimento, também no caso que nos ocupa podemos concluir que, inserindo-se num contrato promessa de compra e venda uma cláusula dizendo que “Os Promitentes Vendedores ficam obrigados a concluir todo o processo de constituição do prédio em propriedade horizontal, bem como do seu registo predial definitivo, no prazo máximo de 90 dias. O não cumprimento do prazo estabelecido neste ponto, possibilitará a Promitente Compradora, impor a resolução deste contrato com a devolução de todas as quantias entregues a título de entrada e sinal em dobro, a título indemnizatório” estamos perante uma verdadeira cláusula resolutiva convencional expressa, sendo que a interpretação possível da mesma [ao abrigo da teoria geral da interpretação do negócio jurídico, aqui aplicável - a interpretação que um declaratário normal, colocado na posição concreta do real declaratário (os RR/promitentes vendedores) razoavelmente, faria] é de que, no caso de não efetuado pelos promitentes vendedores os procedimentos exarados na cláusula transcrita e no prazo ali convencionado, era expectável e admissível que a promitente compradora pudesse afastar-se do negócio como fez.
Esta interpretação tem correspondência no texto do contrato promessa, estando estribada no mesmo, (cfr. 238.º, n.º 1, do CC), atendendo ao que as partes expressaram na cláusula em análise.
Nos termos do art. 236.º, n.º 1, do CC, que fixa como critério da interpretação da declaração negocial o princípio da impressão do declaratário, concluímos que a cláusula 3ª, nº 2 do contrato promessa constitui cláusula resolutiva expressa, na medida em que afirma que se os promitentes vendedores, no prazo de 90 dias, não concluírem todo o processo de constituição do prédio em propriedade horizontal, bem como do seu registo predial definitivo, a promitente compradora poderá resolver o contrato de promessa, incorrendo os réus no dever de devolver todas as quantias entregues a título de entrada e sinal em dobro, a título indemnizatório.
Quando o contrato promessa contém cláusula resolutiva expressa validamente convencionada, a resolução do vínculo contratual opera com fundamento na verificação do incumprimento especificamente tipificado pelas partes, bastando, para o efeito, a demonstração do evento contratualmente previsto como causa resolutiva, sem precisão de recorrer ao regime do artigo 808.º do Código Civil.
Nessa hipótese, a resolução não se rege pelo regime da resolução legal por incumprimento, designadamente o previsto no artigo 808.º do Código Civil, razão pela qual fica afastada a necessidade de prova da perda objetiva do interesse do credor na prestação, bem como a exigência de interpelação admonitória destinada a fixar prazo suplementar para cumprimento. Trata-se, assim, de um mecanismo resolutivo de origem convencional, cuja eficácia resulta diretamente da autonomia privada e da vinculação das partes ao clausulado livremente assumido e adoptado pelas partes.
Existindo no contrato promessa uma cláusula resolutiva expressa que estipule a possibilidade de resolução por determinado motivo (ex: não conclusão, no prazo de 90 dias de todo o processo de constituição do prédio em propriedade horizontal, bem como do seu registo predial definitivo), a compradora pode resolver o negócio mediante simples declaração escrita, sem precisar de invocar ou provar a perda de interesse ou qualquer prejuízo, mora, incumprimento definitivo, ou dirigir interpelação admonitória.
Em suma, quando o contrato promessa contém uma cláusula resolutiva expressa válida, a resolução decorre da verificação do incumprimento contratualmente tipificado, e não da demonstração de uma perda objetiva do interesse do credor, que é requisito típico da resolução legal, pelo que nesta parte soçobram os argumentos dos Recorrentes, não tendo aplicação ao caso os preceitos legais por estes invocados, naufragando a tese defendida pelos Recorrentes.
Por conseguinte, tendo a promitente compradora, a seu favor, a cláusula resolutiva expressa, podia resolver o contrato, como fez, através da declaração escrita dirigida à outra parte (art. 436.º, n.º 1, do CC), sem ter de percorrer, para obter tal propósito, o caminho do art. 808.º, n.º 1, do CC.
Consequentemente nenhuma censura merece a decisão sob recurso que bem disse ao expressar que “Vale por dizer que cai por terra a argumentação dos RR., no sentido de ser necessária a mora, a interpelação admonitória e o incumprimento definitivo, nos termos aplicáveis ao contrato promessa de compra e venda de imóveis.
E cai por terra pela circunstância de as partes terem, por acordo (artigo 405º do Código Civil) contratado coisa diferente, sendo que as regras da mora, e da interpelação admonitória não tem natureza imperativa, nada impedindo as partes de, como fizeram, criarem um regime especial com uma cláusula de condição resolutiva, a qual possibilitava à promitente compradora caso se verificasse a condição, resolver o contrato e receber determinado valor a título indemnizatório.
Ou seja, os RR. reconhecem que não conseguiram cumprir os 90 dias.
Não provaram que o não cumprimento daquele prazo seja imputável a terceiros.
Tem assim que cumprir com o contratado, sendo válida a resolução e os RR. condenados a devolver à A. o sinal em dobro.”
Atendendo a quanto antecede, verifica-se que nenhuma crítica merece a sentença recorrida.
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Quanto à Questão do Abuso de Direito
Os Apelantes alegam ainda que à data em que decidiu resolver o contrato promessa, os interesses da Recorrida em nada haviam sido afectados pelo atraso na conclusão do registo do prédio em propriedade horizontal.
Concluem que nesse contexto, a mobilização da cláusula resolutiva constante do contrato promessa constitui um exercício abusivo por parte da Recorrida.
Preceitua o artigo 334.º do Código Civil, que “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
O abuso do direito “é o exercício do poder formal realmente conferido pela ordem jurídica a certa pessoa, mas em aberta contradição, seja com o fim (económico ou social) a que esse poder se encontra adstrito, seja com o condicionalismo ético-jurídico (boa fé; bons costumes) que em cada época histórica, envolve o seu reconhecimento” (cfr. ANTUNES VARELA, Revista de Legislação e Jurisprudência 114º/75).
Ocorrerá abuso do direito, por exemplo, quando “um determinado direito, em si mesmo válido, é exercido de modo que ofenda o sentimento de justiça dominante na comunidade social” (cfr. ALMEIDA COSTA, Direito das Obrigações, 4.ª ed., pág. 52).
Portanto, o titular do direito fica impedido de o exercer, ficando este paralisado, quando o seu exercício implique uma manifesta ultrapassagem dos limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito atribuído.
Assim, não basta que se excedam os mencionados limites, sendo antes necessário que os mesmos sejam excedidos de forma manifesta, inequívoca, notória ou evidente.
Por outro lado, os limites impostos pela boa-fé, aqui entendida em sentido objectivo, remetem para a tutela da confiança e para a primazia da materialidade subjacente.
Já os bons costumes referem-se às regras da moral social, enquanto o fim social ou económico do direito se relaciona com a teleologia subjacente a tal direito, isto é, com a ratio da atribuição ao seu titular.
E, da leitura do nosso artigo 334.º do Código Civil, podemos concluir que não é necessário, para que exista abuso do direito, que o agente tenha consciência de que o seu procedimento é abusivo, bastando que efectivamente o seja.
A doutrina enuncia várias situações agrupadas de comportamentos que evidenciam exercícios abusivos do direito, sendo a modalidade mais conhecida a do venire contra factum proprium.
O instituto jurídico do abuso do direito encontra-se, assim, reservado para situações-limite, actuando como verdadeira válvula de escape do sistema e é de conhecimento oficioso.
MENESES CORDEIRO (cfr. Tratado de Direito Civil, V, Parte Geral, Exercício Jurídico, 3.ª ed., Almedina, 2018, pág. 380) alude, ainda, a um desequilíbrio no exercício das posições jurídicas como comportamento abusivo. E dentro desses comportamentos, menos comuns, residuais até, que configuram actuações inadmissíveis, o autor distingue ainda três sub-tipos: o exercício danoso inútil; o dolo agit qui petit quod statim redditurus (age com dolo aquele que exige o que deve restituir logo de seguida); e a desproporção entre a vantagem do titular e o sacrifício por ele imposto a outrem.
Consubstancia uma situação de exercício danoso inútil o caso em que o titular do direito atua no âmbito formal do seu direito, mas não retira qualquer benefício desse exercício, antes causando um dano considerável a outrem.
Por seu lado, o dolo agit qui petit quod statim redditurus est abrange as situações em que alguém pede algo que deve restituir logo de seguida.
Por fim, a desproporção no exercício implica uma desproporcionalidade entre a vantagem auferida pelo titular do direito e o sacrifício imposto por esse exercício a outrem, correspondendo a atuações formalmente legítimas e lícitas perante o Direito, mas cujos efeitos repercutidos na esfera jurídica de outrem se revelam injustos ou desajustados por comparação à vantagem por aquele alcançada, sem que se vislumbre uma especial justificação para essa desproporcionalidade.
Estas modalidades, por assim dizer, do abuso do direito, permitem abarcar novos casos de comportamentos inadmissíveis.
Por isso, não assiste razão aos RR na invocação de abuso do direito pelos motivos que alegaram, quando manifestaram, eles próprios, ao subscrever o contrato promessa com a cláusula 3, nº 2, concordância com ali convencionado e que não podem ignorar nem invocar desconhecimento o que, quando muito, permitiria sim equacionar um comportamento integrável no abuso de direito por parte dos RR. na interpretação pretendida e carreada para os autos.
Adiantamos já que, face a quanto antecede e ao que quedou analisado, não surpreendemos na atuação do A. a existência de abuso de direito, entendendo que se limitou a pleitear em tribunal, estribando a sua pretensão na versão que desenhou, alicerçada no nosso direito substantivo e estribada na cláusula que as partes envolvidas ( também os RR) sufragaram.
Assim, como refere Menezes Cordeiro, in “Direito das Sociedades”, I, Parte Geral, 3ª edição, pg. 420, 435, 448 para interpretar a existência de abuso de direito “No fundo, o comportamento que suscita (…) vai caracterizar-se por atentar contra a confiança legítima ( venire contra factum proprium, supressio ou surrectio) (...)”, nomeadamente, em “situações de abuso de direito ou, se se preferir: de exercício inadmissível de posições jurídicas.
Tendo por escopo a definição legal de abuso de direito, conforme Art. 334º do C.C., ao determinar que “ É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.”, resulta que a declaração do abuso do direito depende de terem sido alegados e provados os competentes pressupostos, o que não ocorreu no caso em apreço.
Na realidade, não se vislumbra, em termos objetivos, qualquer facto concreto capaz de permitir concluir que a Autora, ao pretender exercer um direito que lhe assiste porque convencionado com a outra parte interveniente no contrato promessa, desde que ocorram os pressupostos determinados pelas partes, excedeu os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes e pelo seu fim social ou económico, sendo certo que, de acordo como o disposto no art. 334.º do Código Civil, além do mais, esse excesso tem de ser manifesto, isto é, a existência do abuso de direito tem de ser facilmente apreensível sem que seja preciso o recurso a extensas congeminações e que o direito seja exercido em termos clamorosamente ofensivos da justiça, ultrapassando ostensivamente os limites que lhe cumpre observar, em função dos interesses que legitimam a concessão desse poder (cfr. Antunes Varela, in “Das Obrigações em Geral, Vol. I, Almedina, 9.ª Edição, pág. 564 a 566).
Como decorre do acima exposto, são os próprios RR. que reconhecem que não conseguiram cumprir os 90 dias estipulados na cláusula em causa, não logrando demonstrar que o não cumprimento daquele prazo seja imputável a terceiros.
Resulta pois incontornável que não age com abuso de direito a promitente compradora que opta por resolver o contrato, com base numa cláusula resolutiva inicialmente contratada, quando a realização do contrato definitivo estava dependente dos resultados da diligência dos promitentes vendedores em concluírem todo o processo de constituição do prédio em propriedade horizontal, bem como do seu registo predial definitivo, no prazo máximo de 90 dias, o que não conseguiram, facto que os próprios RR. admitem, ao reconhecer que não conseguiram cumprir os 90 dias estipulados na cláusula em causa, não logrando demonstrar que o não cumprimento daquele prazo seja imputável a terceiros.
Assim, improcede também este argumento recursório.
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Atento o exposto, não merecendo censura a decisão recorrida, improcede in totum o recurso.
Em consequência, são os Recorrentes responsáveis pelo pagamento das custas processuais (cf. art.s 527º-1-2, 607º-6 e 663º-2 do CPC).
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V - Decisão
Atento o exposto, acordam os Juízes da 3.ª Secção Cível deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação, mantendo a decisão recorrida nos seus precisos termos.
Custas pelos Recorrente.
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Emilia Botelho Vaz
Luís Miguel Caldas
Cristina Neves