| 2942/24.9T8LRA.C1 |  |
PERDA DE INTERESSE NA PRESTAÇÃO
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
RESOLUÇÃO
(Sumário elaborado pelo Relator)
Acordam na 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Coimbra:
AA e BB intentaram ação contra A..., S.A., pedindo: - ser julgada válida a resolução do contrato promessa de compra e venda havido entre os Autores e a Ré, por incumprimento definitivo da Ré, relativo a moradia (identificada); - ser a Ré condenada a restituir aos Autores a quantia correspondente ao dobro do sinal por estes entregue a tal título, nos termos do nº 2 do artº 442º do Código Civil e que se computa no montante de €80.000,00 (oitenta mil euros), acrescido de juros de mora vincendos contados da data da citação e até efetivo e integral pagamento.”
Alegaram, em síntese:
Os Autores celebraram com a Ré, em 12 de março de 2021, um contrato-promessa de compra e venda.
Autores e Ré convencionaram a título de sinal €40.000,00.
A Ré obrigou-se a iniciar a construção da moradia no prazo de 2 (dois) meses contados sobre a celebração do contrato promessa de compra e venda, ou seja, a partir de 13 de maio de 2021.
Convencionaram Autores e Ré que a escritura seria celebrada até 30.11.2021.
De modo a permitir à primeira Autora passar a habitar a sua nova casa a partir de dezembro desse mesmo ano;
O prazo era, para os Autores, condição essencial.
A Ré não iniciou a construção no prazo fixado, a obra atrasou-se e a R. nada justificou aos AA.
Os AA, resolveram o contrato, conforme documentado.
A R. contestou, em síntese:
Tudo fez para que a moradia fosse edificada em tempo, apesar das condicionantes da pandemia e das indecisões da 1.º A., encontrando-se a estrutura da mesma edificada no final de setembro.
Realizado o julgamento, foi proferida sentença a julgar a ação improcedente, absolvendo a Ré dos pedidos.
*
Inconformados, os Autores recorreram e apresentam as seguintes conclusões:
I. A sentença recorrida incorreu em erro manifesto na apreciação da prova;
II. Da prova produzida resulta clara e inequivocamente que o facto provado n.º 20 deveria ter sido dado como não provado;
III. Assim sucede pela análise objectiva da prova que se produziu, nomeadamente, certidão que se juntou com a petição inicial como documento 11, emitida pela Câmara Municipal ..., que atesta que Ré/Recorrida apenas apresentou a declaração de comunicação prévia com o n.º 53/2021/1668 em 24/07/2021 e que apenas em 26/10/2021 procedeu ao pagamento das taxas administrativas que lhe permitiam iniciar a construção;
IV. E ainda da conjugação da referida certidão camarária, que é documento autêntico, com as declarações das testemunhas,
V. CC, arquiteta, que ao tempo do procedimento de licenciamento da construção da moradia prometida vender pela Recorrida ao Recorrente e filha, desempenhava funções na Divisão de Urbanismo da Câmara Municipal ...; - Entre o minuto 00:06:31ss a 00:10:26ss do depoimento da testemunha CC
VI. E da testemunha arrolada pela Ré, DD, arquiteto responsável pelos projectos e acompanhamento da obra, que assim o fazia segundo ordens e instruções da Ré, que afirmou no seu depoimento que “(…) se fez o pagamento das taxas e se começa de imediato os trabalhos porque urgia dar seguimento à coisa. É mais ou menos esta a história”, assim confirmando, em absoluto, que a obra apenas se iniciou após o pagamento das taxas devidas pela dita Comunicação Prévia - Entre o minuto 00:21:30ss e 00:23:35ss do depoimento da testemunha DD
VII. Que afirma, ainda, perentoriamente no seu depoimento que com “(…) o pagamento das taxas e se começa de imediato os trabalhos (…)”, mais reforçando, a instâncias do Mandatário do Recorrente que “(…) quando nós pagámos as taxas foi em setembro, começámos logo a fazer a laje, num mês já havia a casa montada lá no local (…)”. - Entre o minuto 00:21:30ss e 00:23:35ss do depoimento da testemunha DD
VIII. Sendo, contudo, que não pode relevar a afirmação feita por DD que “pagámos (ela, Ré) as taxas em setembro”, porquanto resulta de forma inequívoca da certidão que se juntou com a petição inicial como documento 11, emitida pela Câmara Municipal ...;
IX. Documento esse que não mereceu reparo ou impugnação e que , por ser autêntico, tem valor probatório reforçado - cfr. arts. 369.º e 371.º do C. Civil;
X. A M.ª Juiz à quo considera provado (Facto provado n.º 27) que “Facto provado n.º 27 - emana da certidão emitida pela Câmara Municipal ... (documentos n.º 11 junto com a petição inicial), pese embora quer a legal representante da R., EE, quer a testemunha DD, desenhador projetista, tenham referido que as taxas foram pagas em agosto ou setembro, admitindo-se a existência de um lapso na certidão. Porém, nenhum documento com idêntica força probatória foi carreado para os autos que o permita contrapor.”;
XI. Contudo, e na fundamentação de Direito, faz constar que Ré iniciou as obras de construção antes de 24.09.2021, ao afirmar naquele segmento da Douta Sentença que “Faltavam 2 meses para que a escritura se realizasse. Nesses 2 meses muita coisa poderia acontecer. Sendo que em 24.09.2021 já a R. havia enviado missiva aos AA. a dar conta da conclusão da estrutura da moradia (…)”;
XII. Ora, e face aos factos provados, nunca a M.ª Juiz `q quo poderá retirar tal conclusão;
XIII. Pelo que, existe evidente contradição entre a matéria de facto provada e a fundamentação de Direito
XIV. Que a aceitar-se tal conclusão (vertida em 11. Supra), levaria a que a M. Juiz à quo fizesse tábua rasa do valor probatório do documento 11 (certidão emitida pela Câmara Municipal ...), onde se atesta que a Ré apenas procedeu ao pagamento das taxas administrativas que lhe permitiam iniciar a construção em 26.10.2021;
XV. Facto último este, uma vez mais se repete, corroborado pelas testemunhas CC (arrolado pelos Autores) e DD (arrolado pela Ré);
XVI. Assim, ao considerar inválida a denuncia do CPCV promovida pelos Autores, violou a M.ª Juiz o disposto nos arts. 406.º, 432.º, 801.º e 808.º, todos do C. Civil;
XVII. Pelo que devem os Venerandos Desembargadores revogar, nesta parte, a Sentença recorrida, considerando válida a resolução operada pelos Autores, o que desde já se requer;
XVIII. Deve ainda, e em face da correção da matéria de facto dada como provada e não provada, considerar-se o incumprimento definitivo da Ré do CPCV dos autos, havido com os Autores, nos termos dos artigos 801.º e 808.º do C. Civil;
XIX. .Em consequência da errada apreciação da prova e da errada solução de Direito, a M.ª Juiz à quo violou igualmente o disposto nos artigos 441.º e 442.º do C. Civil, no que aos efeitos do incumprimento definitivo e culposo do contrato-promessa de compra e venda, por parte do promitente vendedor, no caso, por parte da Ré;
XX. Pelo que, também neste segmento deve a Sentença recorrida ser revogada e em consequência ser julgado procedente o primitivo pedido dos Autores de ser a Ré condenada a restituir-lhes a quantia correspondente ao dobro do sinal por estes entregue a tal título, nos termos do nº 2 do artº 442º do Código Civil e que se computa no montante de €80.000,00 (oitenta mil euros), acrescido de juros de mora vincendos contados da data da citação e até efetivo e integral pagamento.
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A Ré contra-alegou, defendendo a correção do decidido.
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Questões a decidir:
A reapreciação da matéria de facto impugnada;
A natureza do prazo contratual, o seu incumprimento definitivo, a sua resolução e a perda de interesse do credor.
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A reapreciação da matéria de facto.
Os Recorrentes questionam o facto assente em 20.
Aqueles invocam o doc. 11 junto com a petição (certidão camarária) e os testemunhos de CC e DD.
Na reapreciação dos factos, o Tribunal da Relação altera a decisão proferida sobre a matéria de facto se a prova produzida, reapreciada a pedido dos interessados, impuser decisão diversa (art.662, nº1, do Código de Processo Civil).
Este tribunal forma a sua própria convicção relativamente aos concretos pontos impugnados. (Abrantes Geraldes, Recursos, 3ªedição, 2010, Almedina, pág.320.)
Reapreciadas a prova pessoal indicada e a prova documental, importa dizer:
O facto 20 resulta da análise da troca de mensagens ocorrida entre a 1.ª A e a legal representante da R, que se encontram corporizadas nos documentos n.ºs 5, 6 e 10 juntos com a petição inicial.
A data do pagamento das taxas está no facto 27, condizente com a certidão camarária.
Não são questionados os factos 37 e 38, este também condizente com a referida certidão.
O pagamento das taxas nada tem a ver com o início dos trabalhos. Veja-se os factos 50 e 51, não infirmados.
Os testemunhos suportam o que está provado.
Assim, julga-se improcedente a impugnação.
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Os factos provados são os seguintes:
1. Os Autores celebraram com a Ré, em 12 de março de 2021, um contrato-promessa de compra e venda.
2. O referido contrato-promessa tinha como objecto a aquisição de imóvel, destinado à habitação própria e permanente da primeira Autora.
3. A Ré prometeu vender aos Autores, e estes prometeram comprar, uma moradia a edificar, a ser implantada no prédio urbano sito na Rua ..., lugar de ..., ..., inscrito provisoriamente na matriz predial urbana sob o nº ...93 e com registo de aquisição pendente na Conservatória de Registo Predial ... (à data da celebração do Contrato Promessa de Compra e Venda).
4. A moradia prometida comprar pelos Autores, e prometida vender pela Ré, inseria-se num conjunto de quatro moradias, a constituir em regime de propriedade horizontal.
5. Prometendo os Autores adquirir, e a Ré prometia vender, a moradia cuja fracção resultante da propriedade horizontal a constituir, viria a ser designada pela letra “C”.
6. O licenciamento, construção, constituição de propriedade horizontal e obtenção de toda a documentação necessária à realização do contrato prometido, ficou a cargo da Ré.
7. No CPCV celebrado a 12 de março de 2021, fixaram Autores e Ré como preço para aquisição do imóvel prometido, respetivamente, comprar e vender, o valor de €218.000,00.
8. No dia 16 de março de 2021, Autores e Ré outorgaram documento que designaram por “ANEXO AO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL” e referente ao CPCV outorgado a 12 de março de 2021, onde estabeleceram que na fracção prometida adquirir pelos Autores, seriam feitas as seguintes obras extra: - som nos quartos, sala, cozinha e casas de banho; - substituição das janelas do quarto (virado a nascente) e da sala de refeições por portas de sacada.
9. Tais alterações teriam, de acordo com o estabelecido no referido documento, um custo total de € 1415,00 (mil quatrocentos e quinze euros), a acrescer ao preço de € 218.000,00 inicialmente convencionado.
10. Mais acordaram que tal acréscimo seria pago aquando da realização da escritura definitiva de compra e venda.
11. Sendo, pois, que o custo total do imóvel prometido vender pela Ré e igualmente prometido comprar pelos Autores, seria de € 219.415,00 (duzentos e dezanove mil quatrocentos e quinze euros).
12. Autores e Ré convencionaram ainda que a título de sinal e início de pagamento, os Autores entregariam à Ré o montante de €40.000,00 (quarenta mil euros).
13. Montante que os Autores entregaram à Ré a 24 de março de 2024, através de transferência bancária para a conta da Ré com o IBAN ...55.
14. Mais convencionaram que o remanescente do preço seria pago pelos Autores à Ré da seguinte forma: a. € 87.200,00 com a conclusão da estrutura da moradia; b. € 43.600,00 quando a moradia se encontrasse concluída em 80%; c. € 48.615,00 restantes no acto da celebração da escritura, já considerado o valor das alterações.
15. A Ré obrigou-se a iniciar a construção da moradia no prazo de 2 (dois) meses contados sobre a celebração do contrato promessa de compra e venda.
16. Mais convencionaram Autores e Ré que a escritura definitiva seria celebrada até ao dia 30 de novembro de 2021.
17. Autores e Ré convencionaram que apenas dois factos poderiam ser capazes de alterar a realização da escritura até ao dia acordado (30 de novembro de 2021): “Impedimento por parte da Promitente Vendedora e que tenha a ver com atrasos da Conservatória, Finanças ou Camara Municipal, referentes à legalização do imóvel” ou “(..) o tempo não permitir que a obra se inicie no prazo de 2 meses ou outros motivos externos à promitente vendedora e devidamente justificados, (…)”.
18. O segundo Autor é pai da primeira Autora.
19. A Ré não iniciou a construção da moradia prometida vender aos Autores no
prazo fixado.
20. No dia 26 de agosto de 2021 (uma quinta-feira) a legal representante da Ré enviou através do número de telefone ...28, para o telefone da primeira Autora, a seguinte mensagem: “Olá para a semana vamos começar a casa bj”.
21. Entre a legal representante da Ré e a primeira Autora, foram sendo trocadas mensagens (quer SMS, quer por WattsApp) desde 15/03/2021.
22. No dia 24/03/2021, foram trocadas as seguintes mensagens entre a legal representante da Ré e a primeira Autora: 24/03/21, 12:32 - AA: Bom dia Dra. EE. Como está? Tudo bem? A transferência no valor de 40,000 mil euros foi feita hoje pelo o meu pai. O meu pai tem o comprovativo que depois envio quando eu for a .... Mas o gestor de conta dos meus pais deram lhe a indicação que amanhã o valor da transferência entrava na sua conta. Depois confirme por favor. Eu tenho estado a ficar em ... e amanhã já vou para a ... e depois envio lhe o comprovativo. Pode ser? Obrigada 24/03/21, 12:35 - ...28: ola bom dia ok não ha problema 24/03/21, 12:35 - ...28: tenho a nossa amiga da agencia a chatear todos os dias para eu enviar copia do contrato e tenho estado a adiar 24/03/21, 12:36 - ...28: bj então e obg 24/03/21, 12:40 - AA: A serio? Eles precisam da cópia do contrato? 24/03/21, 12:40 - AA: E o projecto já está na câmara? 24/03/21, 12:40 - AA: Entretanto vão começar com a minha casa? 24/03/21, 12:43 - ...28: pois sou obriga a enviar lhes 24/03/21, 12:44 - ...28: o projeto esta a terminar a alteração por causa das portas de sacada que teve de alterar 24/03/21, 13:08 - AA: E acha que vão começar entretanto? 24/03/21, 13:11 - ...28: eles vão já começar a adiantar muros etc e assim que tenha a licença começam 24/03/21, 13:24 - AA: Ok ok boa!! Obrigada por tudo Dra. EE.
23. E no dia 31/03/2021 trocaram as seguintes mensagens: 31/03/21, 12:30 - AA: E novidades da casa já à alguma coisa? 31/03/21, 12:38 - ...28: já temos as alterações feitas estamos só a espera de um despacho da camara para entrar com os projetos 31/03/21, 12:41 - AA: Ok. Depois de entrar com os projetos já podem começar? 31/03/21, 12:51 - ...28: eles estão a demorar pouco tempo a despachar os projetos, mas já estamos a avançar com muros e entretanto o fidelio faz a casa em armazém para adiantar trabalho 31/03/21, 13:20 - AA: Boa!!!!
24. A 16/06/2021, a primeira Autora constatou que no local estavam a ser terras movimentadas e existiam cerca de 6 metros lineares de muro.
25. No dia 07/07/2021, a legal representante da R. enviou à 1.ª A. a seguinte mensagem: (mensagem SMS de dia 07/07/2021) “Bom dia peço desculpa só agora vi a msg é k fui levar a vacina do covid e ontem estiva mal com febre, ainda não temos a licença para começar já liguei para o arquiteto k dá os despachos diz k estão a analisar para ver se as alterações k nos pediram estão OK Ainda ontem liguei para o vereador das obras públicas mas diz k tenho de aguardar o despacho do arquiteto. Enfim não consigo muito mais”.
26. No dia 26/07/2021 e após nova troca de mensagens, a legal representante da
Ré enviou mensagem que se transcreve: 26/07/21, 22:47 - ...28: Boas. Existe 2 formas de apresentar os processos na câmara um é apresentar a arquitetura e esperar cerca de 2 meses pela aprovação e depois da arquitetura ser aprovada é que se põem as especialidades que demoram mais uns 2 ou 3 meses a serem aprovadas e só depois dão a licença para construir. Outra é apresentar um pedido de informação prévia em que a câmara tem 20 dias para dar despacho e após o despacho apresentamos tudo junto arquitetura e especialidades. Como a câmara estava com atrasos devido a toda esta situação da pandemia o arquiteto da camara aconselhou me a apresentar o pedido de informação prévia e assim avançava logo com tudo sendo mais rápido. Assim o contrato foi assinado em finais de Março. Foram feitas alterações ao projeto conforme sabes e no dia 13 de Abril foi apresentado o pedido de informação prévia das 4 frações, 4 piscinas e muros de vedação, ao qual foi atribuído o número de processo 03/2021.... Posteriormente foram pedidas alterações ao projeto inicialmente apresentado conforme te disse, essas alterações foram feitas e entregues. Assim e como a câmara nunca mais deu despacho ao pedido de informação excedendo em muito o prazo dos tais 20 dias, foram apresentadas a arquitetura e especialidades e agora aguardamos que saia a licença para começarmos as obras. Podes crer que tenho feito de tudo para que se comecem as casas o mais rápido possível, mas não depende só de mim.”
27. A R. procedeu ao pagamento das taxas devidas para a realização das obras, junto dos serviços daquele Município, no dia 26/10/2021.
28. Os Autores, por carta dirigida à Ré, datada de 08/10/2021 e por aquela recepcionada a 12/10/2021, declararam resolver o CPCV havido com fundamento no incumprimento contratual.
29. Os Autores receberam notícias da Ré em 17/10/2021 ao receberem daquela duas cartas, uma dirigida à primeira Autora e outra ao segundo Autor com o mesmo teor, solicitando aos Autores o pagamento de €87.200,00, referente à segunda tranche prevista no CPCV.
30. O negócio teve mediação imobiliária com a empresa B..., LDA., com sede na Rua ..., L
31. Os Autores analisaram devidamente o contrato promessa tanto mais que no e-mail datado de 11 de março de 2021 a Autora refere que: “(…) o que os meus pais pedem é que para no contrato fique a planta conforme as alterações que falámos ou seja a casa mais ao meio da propriedade, a piscina virada e um pouco mais descida, as alterações dos janelões e a porta homem mais junto ao portão principal. Eles só querem que as alterações sejam feitas para eles porque para a Câmara a planta pode ir como está(..)”
32. Até ao dia 25/03/2021, data da disponibilização do valor do sinal, os projetos estiveram parados a aguardar essa a liquidação.
33. No dia 12 de abril de 2021, foi apresentado o projeto de arquitetura junto da Câmara Municipal ..., com o número de processo 53/2021....
34. Sucede que, conforme o conversado entre a Ré e o Vereador das obras do Município ..., na presença do projetista Sr. FF, foi dito pelo primeiro que o Plano Diretor Municipal deste concelho iria alterar ainda antes das eleições autárquicas que teriam lugar no dia 26 de setembro de 2021.
35. Pelo que munida dessa informação, a Ré foi à Câmara Municipal ... tendo lá sido informada que o terreno onde ia implementar as moradias passaria a agrícola.
36. Nesse seguimento, a Ré reuniu com o Arquiteto do Município ..., Sr. GG, na qual compareceu também o projetista Sr. FF, tendo sido comunicado à Ré que a única forma de assegurar a construção das moradias seria através da apresentação de Pedido de Informação Prévia (P.I.P.).
37. Perante isto, a Ré apresentou um P.I.P., o que fez no dia 13 de abril de 2021 ao qual foi atribuído o número ....
38. O projeto já com as especialidades foi apresentado em comunicação prévia no dia 24 de julho de 2021.
39. Entre o dia 9 de novembro de 2020 e o dia 30 de abril de 2021, vigorou a aplicação do estado de emergência declarado pelo Decreto do Presidente da República n.º 51-U/2020, de 6 de novembro.
40. Os materiais para a moradia foram recebidos pela Ré em meados de maio de 2021.
41. A estrutura da moradia foi construída em armazém e todo o material preparado com as medidas também em armazém, esta casa ficou com toda a estrutura montada em obra, divisórias interiores feitas e pronta a levar janelas portas e começar com a parte elétrica, canalizações e restantes trabalhos, em duas semanas.
42. O sistema de construção da casa que os Autores prometeram comprar foi em “LSF”, ou seja LightSteelFraming.
43. No dia 27 de agosto de 2021, pelas 20:25, a Autora AA marcou uma reunião
com a Ré, nas instalações desta, dia 2 de setembro de 2021 às 19:30h.
44. No dia 5 de setembro 2021 a Dr.ª EE enviou à Autora AA o e-mail: “Boa noite Exma. Sr.ª AA, Na sequência da reunião que tivemos no passado dia 2 de setembro de 2021 em que os senhores me transmitiram que desistiam da aquisição da moradia T3 correspondente ao Lote 3 dos ... (cf. contrato de compra e venda celebrado entre as partes e cuja construção já foi iniciada), ficou o V. Ilustre Advogado de me enviar na passada sexta feira via e-mail comunicação da desistência do mencionado negócio. Até ao momento não obtive qualquer informação do mesmo, apesar da HH da agência imobiliária que intermediou o negócio me ter informado que recebeu um telefonema seu a informar que tinha desistido da aquisição do imóvel. Assim sendo e porque não fiquei com o contacto do V. Mandatário sou a solicitar que me informe até amanhã às 12 h se mantém interesse na aquisição do imóvel ou se desiste do mesmo, pois o empreiteiro precisa de encomendar materiais para essa moradia e como a informei neste momento existe falta de materiais de construção e senão forem encomendadas até amanhã durante a manhã já não lhe garantem prazos de entrega o que poderá por em causa a data de entrega da moradia por causa que não nos é imputável”.
45. Nesse seguimento, no dia 24 de setembro de 2021, a Ré procedeu ao envio de uma comunicação aos Autores, enviada por correio registado, dizendo: “(…) No passado dia 2 de setembro de 2021 e na sequência da reunião que tivemos, os Srs. transmitiram me que desistiam da aquisição da moradia T3 correspondente ao Lote 3 dos ...(cf. contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes e cuja construção já tinha sido iniciada), informação que no mesmo dia também foi transmitida pela D. AA à HH, (funcionária da agência imobiliária que intermediou o negócio). Desta forma ficou o V. Ilustre Advogado de me enviar na sexta-feira seguinte, via email comunicação da desistência do referido negócio. Até ao momento não obtivemos mais qualquer informação nem do mesmo nem dos Srs. Se mantinham interesse no negócio, nem me foi dada resposta ao meu email datado de 5/09/2021. Com referência à venda da moradia, o contrato de promessa foi assinado no dia 16/03/2021, tendo sido liquidado o sinal do negócio no dia 25/03/2021, (relembro que desde o primeiro contacto até à assinatura do contrato foram nos pedidas 8 alterações ao projeto, as quais foram remetidas à D. AA para análise). E, uma vez que os Srs. pediram alterações ao projeto inicial o qual já se encontrava feito, foram informados que teríamos de alterar o projeto e que levaria algum tempo, pelo que na data em que foi recebido o sinal da moradia foi dada indicação ao Projetista para iniciar as alterações que os Srs. solicitaram ao projeto. Passados 18 dias do pagamento do sinal, ou seja no dia 13/04/2021, o processo deu entrada na Câmara ... com as alterações solicitadas, pelo que a partir dessa data deixámos de conseguir controlar o cumprimento de prazos, ainda para mais com a situação da pandemia a afetar bastante os serviços Camarários, em que ora as pessoas estavam em teletrabalho ou confinadas, tendo no entanto sido os nossos contactos permanentes com a Câmara no sentido do processo se desenrolar com a maior brevidade. Assim que foi possível iniciar a construção, a moradia foi iniciada e foram os Srs. informados disso, sendo que neste momento a moradia se encontra com a estrutura concluída (nos termos do artigo 4º do Contrato Promessa). Nesta fase necessitamos também de encomendar os materiais como chão, azulejos, modelo e cor da cozinha, etc pelo que necessitamos que os Srs. informem via email ou carta se pretendem escolher os mesmos no prazo máximo de 5 dias, findos os quais serão encomendados ao nosso gosto. (…)”.
46. Os AA. não receberam a carta enviada.
47. Constatando tal facto, a Administradora da Ré remeteu à Autora AA a seguinte mensagem: “Boa tarde foi enviada carta que se encontra a levantamento nos CTT ... a informar que a estrutura da casa está feita e tem de se escolher os materiais como chão, azulejos etc para se encomendarem pois devido à falta de material isso tem de ser feito agora Fico aguardar que me informem como querem fazer. Obg.
48. No dia 8 de outubro de 2021, a Ré enviou à Autora AA um e-mail com comunicando que de acordo com a cláusula quarta do CPCV teriam de pagar à Ré o montante 87.200,00 €, que até à data ainda não tinha sido pago.
49. Nessa mesma comunicação, a Ré informou a Autora AA que a construção da moradia ficaria suspensa até ao pagamento do valor indicado no número anterior, conforme cláusula quarta do CPCV.
50. No dia 9 de setembro de 2021 já existiam muros e lajes no local.
51. No dia 21 de setembro de 2021 iniciou-se a montagem da estrutura da casa, que ocorre de forma “tipo puzzle” tendo sido finalizada a montagem da estrutura e cobertura no dia 24 de setembro de 2021.
52. No dia 15 de outubro de 2021 a Ré enviou aos Autores carta registada, dizendo: (…) No dia 5 de setembro de 2021 foi enviado email à D. AA onde se questionava se face à reunião que tinha havido no dia 2 de setembro de 2021, sempre mantinha interesse na aquisição da moradia constante do contrato de promessa de compra e venda celebrado e assinado no dia 16/0 3/2021, sendo que ao mesmo não foi dada qualquer resposta. Pelo que e face à ausência de resposta, no dia 24 de Setembro de 2021 foi enviada aos Srs. carta registada com A/R, a qual os Srs. não procederam ao levantamento por vossa única decisão, sendo que na mesma os Srs. foram informados entre outras coisas que a estrutura estava concluída e que deveriam proceder ao pagamento do valor correspondente à clausula quarta do contrato. No dia 27 de Setembro de 2021 foi enviada via Whatsapp mensagem à D. AA a informar que a carta tinha sido enviada e se encontrava a levantamento nos CTT e a informar que a estrutura da moradia estava concluída, pelo que nos termos da clausula 4 do referido contrato, deveria de liquidar quantia de 87.200€ (oitenta e sete mil e duzentos euros), à mesma também não foi dada qualquer resposta. No dia 28/09/2021 foi reiterada a mensagem para a D. AA, (via telemóvel) não tendo a mesma dado qualquer resposta. Face à ausência de respostas por parte da D. AA e ao não pagamento do valor acordado na referida clausula 4., no dia 8 de Outubro de 2021 foi enviado e mail à D. AA, no qual foi dado o prazo de 3 dias uteis para procederem ao pagamento do montante de 87.200€, e a informar que a obra estava parada à espera que o valor fosse liquidado. Apesar de todos os nossos esforços para que o contrato fosse cumprido, o pagamento não foi efetuado nos mencionados 3 dias uteis nem até à presente data. No passado dia 12 de Outubro de 2021 foi rececionada uma carta da D. AA a denunciar o contrato de promessa de compra e venda com fundamentos que não se aceitam por não corresponderem à verdade e onde claramente refere que não tem interesse na aquisição da referida moradia. Pelo exposto, caso não seja liquidado o valor de 87.200€ no prazo máximo de 3 dias a contar da data da receção da presente carta, para o IBAN ...55 considerase o contrato como definitivamente incumprido com todas as consequências legais que dai advém. (…)”.
53. A R. teve de pagar a comissão à empresa B..., LDA. no valor de 6.703,50€ (seis mil setecentos e três euros e cinquenta cêntimos), referente à mediação no negócio.
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As partes subscreveram um contrato de promessa de compra e venda, no qual consta uma cláusula a fixar prazo para a realização da escritura pública e uma cláusula a prever a possibilidade da ocorrência de atrasos, que se não imputáveis à Ré, seriam admissíveis.
O prazo para celebrar a escritura não é final, último e perentório e não está ligado a qualquer circunstância essencial para os Autores.
O prazo admitia atrasos conforme a cláusula 6ª do contrato.
A escritura deveria ser realizada até 30.11.2021.
No dia 08.10.2021, os AA. remeteram carta à Ré, por esta rececionada, na qual declararam resolver o contrato, dizendo, além do mais relativo a suspeições: “Isto porque, conforme se verifica, atendendo a todas as regras da experiência comum, será impossível que a obra ser acabada nas datas estipuladas no contrato em referência, sendo certo que a obra há muito que deveria ter começado.”
Já no início de setembro, os Autores tinham manifestado verbalmente perda de interesse no negócio.
Aquando da resolução de outubro, o prazo acordado ainda não tinha decorrido, julgando os Autores previsível que nele a escritura não seria realizada.
Sendo potencial a violação do prazo, um atraso não significa desde logo um incumprimento definitivo (arts.804, nº 2 e 808 do Código Civil (CC).
Só este justifica a aplicação do art.442, nº 2, do CC.
Haverá perda de interesse do credor?
Esta perda deve ser objetiva (art.808, nº 2, do CC) e afere-se em função da utilidade concreta que a prestação em causa teria para o credor.
O aparente atraso era conhecido e percebido pelas partes, mas ainda faltavam 2 meses.
A obra estava iniciada e em andamento, no terreno e em estaleiro.
Nada, na factualidade, nos permite dizer que, objetivamente, o negócio não mantivesse utilidade concreta para os Autores. Algum atraso (possível) estava justificado e mereceria alguma paciência por parte dos Autores. A desconfiança dos Autores é subjetiva.
Neste contexto, a resolução é infundada, pelo que, nos termos do art.442, nº 2, do CC, não há lugar à condenação da Ré como pedido.
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Decisão.
Julga-se o recurso improcedente e confirma-se a decisão recorrida.
Custas pelos Recorrentes, vencidos (art.527º, nº 2, do Código de Processo Civil).
2026-10-09
(Fernando Monteiro)
(Moreira do Carmo)
(José Duarte)