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OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO
II. Nos termos do no n.º 4, do art. 1110.º, do Código Civil (preceito também introduzido pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro), o direito de o senhorio opor-se à renovação do contrato de arrendamento para fim não habitacional, com prazo certo, quando seja prevista a renovação do contrato, está condicionado à vigência ininterrupta do contrato por um período de 5 anos, contado da data de início da sua vigência.
(Sumário elaborado pelo Relator)
Adjuntos: Luís Manuel Carvalho Ricardo
Luís Miguel Caldas
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Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
(Processo n.º 803/26.6YLPRT.C1)
AA e BB (senhorios) instauraram, no Balcão do Arrendatário e do Senhorio, procedimento especial de despejo contra A..., Unipessoal, Lda. (arrendatária), com fundamento na cessação do contrato de arrendamento por oposição à renovação pelo senhorio.
A Ré A..., Unipessoal, Lda. (arrendatária) deduziu oposição, na qual invocou, em síntese, que a oposição à renovação não é válida, atenta a atual redação do art. 1110.º, n.º 3, do Código Civil, introduzida pela Lei n.º 13/2019, a qual é aplicável ao caso por força do art. 12.º do Código Civil; «[s]em embargo de […] considerar a manifestação de oposição à renovação eficaz para o momento da cessação do atual prazo de vigência da renovação, ou seja, 31.03.2029».
No entender da Ré, «o Contrato de Arrendamento iniciou-se a 01.04.2015 com a duração inicial de 3 anos. Cessou, pois, a sua vigência inicial a 31.03.2018 e, iniciando-se a partir dessa data a sua primeira renovação pelo prazo de 1 ano, conforme contratualmente previsto.
A 1.ª renovação cessou a 31.03.2019, ou seja, já no âmbito da vigência da Lei n.º 13/2019. Desta forma, a 2.ª renovação, já não teve a duração de 1 ano conforme contratualmente previsto mas, a duração de 5 anos que, imperativamente, se alude no n.º 3 do acima citado e transcrito artigo 1110.º do Código Civil.
Como tal, a 01.04.2019 iniciou-se a 2.ª renovação do contrato, agora pelo prazo de 5 anos, tendo, por isso, findado em 31.03.2024, data a partir da qual (01.04.2024) se iniciou a 3.ª renovação de 5 anos, conforme previsto no n.º 3 do art.º 1110.º do Código Civil.
A oposição à renovação é pois extemporânea e intempestiva, atendendo a que o contrato de arrendamento, concretamente a sua 3.ª renovação, apenas cessa a 31.03.2029».
Seguidamente, o procedimento especial de despejo foi remetido à distribuição, nos termos do disposto no art. 15.º-H, n.º 1, da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro.
Tramitados os autos, veio a ser preferida sentença na qual se decidiu o seguinte:
«1. Declaro cessado o contrato de arrendamento em 31 de março de 2025, por oposição válida e tempestiva à renovação, comunicada em vinte e seis de novembro de dois mil e vinte e quatro.
2. Reconheço que a Requerida se mantém no locado sem título, configurando ocupação ilegítima.
3. Ordeno, num prazo de 30 dias a contar do trânsito, a imediata desocupação e restituição do imóvel, livre de pessoas e bens, sito na Travessa ..., ....
(…)
II - O Objeto do Recurso
Inconformada, a Ré interpôs o presente recurso, concluindo as respetivas alegações nos seguintes termos:
(…)
Os Autores, ora Recorridos, apresentaram contra-alegações pugnando pela manutenção da sentença proferida pelo Tribunal a quo.
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Questões a decidir
Tendo em consideração as conclusões das alegações do recurso, importa analisar e decidir se a oposição à renovação do contrato de arrendamento, comunicada pelos Autores (senhorios) à Ré (arrendatária) através da carta datada de 26 de novembro de 2024, produziu o efeito por aqueles pretendido, i. e., fez cessar, em 31-03-2025, o contrato de arrendamento celebrado entre os Autores, como senhorios, e a Ré, como arrendatária; equacionando, nomeadamente, se com a entrada em vigor das alterações introduzidas pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, no regime jurídico do arrendamento, máxime no art. 1110.º, n.º 3, do Código Civil, a renovação anual convencionada pelas Partes foi substituída por um período de renovação de cinco anos.
Dito de outro modo - em termos mais abstratos -, a questão fulcral que se discute no presente processo é a questão de saber se o prazo de renovação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais (5 anos) previsto no art. 1110.º, n.º 3, do Código Civil - na redação resultante da Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro - tem ou não tem natureza imperativa.
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III - Fundamentos
Decisão de Facto do Tribunal de 1ª Instância - Factos Provados
Na sentença sob recurso, foram considerados provados os seguintes factos:
«1. Os Autores são donos e legítimos proprietários do imóvel sito na Travessa ..., ..., inscrito na matriz predial urbana sob o n.º ...25 e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...72.
2. Em 1 de abril de 2015 as partes celebraram um acordo, nos termos do qual os Autores deram de arrendamento o imóvel identificado em 1) e a Ré tomou de arrendamento.
3. O contrato foi celebrado para fins não habitacionais, destinando-se o locado ao exercício da atividade comercial da Requerida.
4. O aludido contrato foi celebrado pelo prazo de 3 anos, prorrogável por períodos de um ano e teve o seu início no dia 01.04.2015.
5. Por carta registada com aviso de receção, datada de 26.11.2024, os Autores declararam que se opunham à renovação do contrato de arrendamento.
6. A comunicação referida em 5) foi recebida pela Ré.
7. Posteriormente, em 24.11.2025, os Autores promoveram uma notificação judicial avulsa, nos termos da qual, além do mais, notificaram a Ré para que procedesse à imediata desocupação e restituição do imóvel, livre de pessoas e bens, no prazo máximo de 30 dias; manifestaram a sua expressa e inequívoca vontade dos Requerentes em denunciar o contrato de arrendamento referido, produzindo todos os efeitos legais inerentes e; expressamente reiteraram a oposição à renovação já comunicada em 26/11/2024.»
(…)
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Fundamentação jurídica
É inequívoco que entre os Autores, ora Recorridos, e a Ré, ora Recorrente, foi celebrado um contrato de arrendamento - ou seja, um acordo pelo qual uma das partes se obrigou a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa imóvel, mediante retribuição, que a outra parte se comprometeu a pagar (arts. 1022.º e 1023.º do Código Civil) -, mais concretamente um contrato de arrendamento para fim não habitacional - pois o imóvel arrendado não se destinava a habitação (art. 1067.º, n.º 1, do Código Civil).
O contrato de arrendamento para fim não habitacional celebrado entre os Autores (senhorios), ora Recorridos, e a Ré (arrendatária), ora Recorrente, foi corporizado num documento subscrito por aqueles e pelas gerentes desta - bem como por CC e DD, na qualidade de fiadores -, intitulado «Contrato de Arrendamento Comercial», com o teor que consta do documento apresentado com o requerimento junto aos autos em 24-04-2026 (e que a Ré também apresentou como documento 1 com a oposição).
Por força desse contrato, os Autores (senhorios), ora Recorridos, comprometeram-se a proporcionar à Ré (arrendatária), ora Recorrente, o gozo do imóvel sito na Travessa ..., .... Por seu turno, a Ré (arrendatária), ora Recorrente, comprometeu-se a pagar aos Autores (senhorios), ora Recorridos, a respetiva contrapartida pecuniária, i. e., uma renda anual de € 8.400,00, em mensalidades de € 700,00.
Além do mais, estipularam na cláusula segunda: «O contrato é feito pelo prazo de três anos, tacitamente prorrogável por períodos de um ano e tem o seu início no dia 1 de Abril de 2015».
Estamos, pois, perante um contrato de arrendamento para fim não habitacional, com prazo certo.
O contrato de arrendamento de arrendamento para fim não habitacional, com prazo certo, no qual radica a presente ação foi celebrado em 01-04-2015, por um prazo de 3 anos, com início a 01-04-2015, tendo-se renovado em 01-04-2018, pelo período de um ano (cfr. a cláusula segunda de tal contrato).
Como, entretanto, ocorreram alterações legislativas ao regime jurídico do contrato de arrendamento, coloca-se a questão de saber se tais alterações são aplicáveis ao contrato em apreço, designadamente as alterações introduzidas no art. 1110.º do Código Civil pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, que entrou em vigor a partir de 13-02-2019 (cfr. o art. 16.º da citada Lei n.º 13/2019).
O princípio geral sobre a aplicação das leis no tempo encontra-se no art. 12.º do Código Civil, no qual se estabelece:
«1. A lei só dispõe para o futuro; ainda que lhe seja atribuída eficácia retroactiva, presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular.
2. Quando a lei dispõe sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos; mas, quando dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor».
Tal como é afirmado na sentença sob recurso - sem adentrarmos profundamente na importante e interessante problemática da aplicação da lei no tempo quanto às situações jurídicas contratuais, até porque as Partes manifestaram a sua concordância quanto à aplicação da lei nova (sobre a temática da aplicação da lei no tempo, cfr., por exemplo, MACHADO, J. Baptista, Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador, Almedina, Coimbra, 1983, pp. 237-242) -, consideramos que, nos termos do art. 12.º, n.º 2, segunda parte, do Código Civil, configurando o contrato de arrendamento em causa uma relação jurídica duradoura, cujos efeitos se projetaram no tempo e que estava em execução na data em que entrou vigor a Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, sendo esta lei relativa à organização da economia e à defesa dos direitos das pessoas (cfr. BAPTISTA MACHADO, op. cit., pp-241-242), as alterações introduzidas pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, no art. 1110.º do Código Civil são aplicáveis in casu (como referimos, não há dissenso entre as Partes quanto a este ponto. Em todo o caso, a aplicação no tempo das alterações introduzidas pela Lei n.º 13/2019 não é linear; cfr. as pertinentes observações de FERREIRA, Jéssica Rodrigues, Análise das principais alterações introduzidas pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, aos regimes da denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento urbano para fins não habitacionais, in Revista Electrónica de Direito, 2020, n.º 1, pp. 94-96, disponível em https://cij.up.pt/pt/red/edicoes-anteriores/2020-nordm-1/analise-das-principais-alteracoes-introduzidas-pela-lei-nordm-132019-de-12-de-fevereiro-aos-regimes-da-denuncia-e-oposicao-a-renovacao-dos-contratos-de-arrendamento-urbano-para-fins-nao-habitacionais/).
Aqui chegados, impõe-se analisar e decidir a questão a que Partes respondem de forma divergente: a oposição à renovação do contrato de arrendamento, comunicada pelos Autores (senhorios) à Ré (arrendatária) através da carta datada de 26 de novembro de 2024, fez cessar, em 31-03-2025, o contrato de arrendamento?
A Ré (arrendatária), ora Recorrente, sustenta que a resposta deverá ser negativa, porque - em síntese -, com a entrada em vigor das alterações introduzidas pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, no regime jurídico do arrendamento, máxime no art. 1110.º, n.º 3, do Código Civil, a renovação anual convencionada pelas Partes foi substituída por um período de renovação de cinco anos.
Ao invés, no entender dos Autores (senhorios), ora Recorridos, a oposição à renovação produziu «a plenitude dos seus efeitos jurídicos em 31 de março de 2025, extinguindo-se nessa data, de forma definitiva, o vínculo locativo», porque o prazo de 5 anos previsto no art. 1110.º, n.º 3, do Código Civil, na sua atual redação, não tem natureza imperativa.
Sublinhe-se que tanto a ora Recorrente - Ré (arrendatária) -, como os ora Recorridos - Autores (senhorios) -, não puseram em causa a matéria fáctica considerada relevante para a decisão da causa pelo Tribunal a quo. Sublinhe-se, também, que a ora Recorrente - Ré (arrendatária) - não questiona o tempo e o modo como foi concretizada a comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento (tanto assim que manifestou a sua oposição à pretensão dos ora Recorridos - Autores (senhorios) - mas «[s]em embargo de […] considerar a manifestação de oposição à renovação eficaz para o momento da cessação do atual prazo de vigência da renovação, ou seja, 31.03.2029»).
Está em causa a interpretação do art. 1110.º do Código Civil, na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro. Mais precisamente: está em causa a interpretação do n.º 3 desse artigo, para dilucidar a questão de saber se o prazo de renovação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais (5 anos) previsto no art. 1110.º, n.º 3, do Código Civil - na sua atual redação, resultante da Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro - tem ou não tem natureza imperativa.
A questão tem dividido a doutrina e a jurisprudência.
A sentença recorrida concluiu que o disposto no n.º 3, do art. 1110.º tem natureza supletiva, e, por isso, «a cláusula contratual que prevê a renovação automática do contrato por períodos sucessivos de um ano permanece válida e eficaz após a entrada em vigor da Lei n.º 13/2019, não tendo sido substituída pelo regime supletivo constante do artigo 1110.º, n.º 3, do Código Civil».
Desde já se adianta que concordamos com este entendimento, pelas razões a seguir expostas.
Dispõe o art. 1110.º do Código Civil, na sua atual redação:
«1 - As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, sem prejuízo do disposto no presente artigo e no seguinte.
2 - Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano.
3 - Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º
4 - Nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação».
Anteriormente à Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro - e na data em que foi celebrado o contrato de arrendamento dos autos (01-04-2015) - vigorava a seguinte redação do art. 1110.º do Código Civil (redação da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto):
«1 - As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação.
2 - Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano».
Verifica-se que os n.ºs 3 e 4, do 1110.º do Código Civil, foram aditados pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro. As alterações introduzidas por esta Lei entraram em vigor «no dia seguinte ao da sua publicação» (art. 16.º) - ou seja, no dia 13-02-2019 -, sendo aplicáveis ao caso em análise, conforme acima referimos.
A ressalva contida na parte final do n.º 3, do 1110.º do Código Civil, na sua atual redação («sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º»), diz respeito a situações que não relevam para a decisão do presente caso.
A norma na qual se centra a discussão (i. e., o n.º 3, do art. 1110.º, do Código Civil) foi introduzida pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro. Este diploma legal, de acordo com o seu art. 1.º, «estabelece medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade».
Apesar de enunciar o seu objeto, a Lei n.º 13/2019 não esclarece quais os preceitos dirigidos à concretização de cada um dos vários tópicos do objeto enunciado. No que concerne à matéria que nos ocupa, a Lei n.º 13/2019 não afirma, de forma categórica, qual a natureza do prazo de renovação de 5 anos previsto no n.º 3, do art. 1110.º (não diz se tem natureza imperativa ou supletiva). E o processo legislativo (cfr. https://www.parlamento.pt/ActividadeParlamentar/Paginas/DetalheIniciativa.aspx?ID=42517, bem como https://www.parlamento.pt/ActividadeParlamentar/Paginas/DetalheIniciativa.aspx?BID=42542) também é pouco esclarecedor sobre a(s) intenção(ões) do legislador, sendo de sublinhar que a alteração do art. 1110.º surgiu no decurso da discussão parlamentar da Proposta de Lei (o mesmo sucedeu quanto à alteração do art. 1096.º. Cfr. o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 17-03-2022, processo n.º 8851/21.6T8LRS.L1-6, disponível em www.dgsi.pt), não permitindo discernir a existência de um fio condutor nos vários preceitos alterados e a(s) concreta(s) finalidade(s) visada(s) pelo legislador.
O n.º 1 do art. 1110.º começa por estabelecer que «[a]s regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, sem prejuízo do disposto no presente artigo e no seguinte».
Daqui resulta que, no âmbito do arrendamento não habitacional, a liberdade contratual constitui um princípio basilar e tem um vasto campo de atuação, apenas sujeito às limitações previstas na lei. Compreende-se o destaque aqui reconhecido à autonomia privada, pois neste domínio não está presente a premente problemática social do arrendamento habitacional (relembre-se que foi consagrado no art. 65.º da Constituição da República Portuguesa o Direito à habitação).
Como bem assinala a sentença sob recurso, entender que o n.º 3, do art. 1110.º, do Código Civil impõe um período mínimo de renovação do contrato de arrendamento não habitacional de cinco anos significaria introduzir uma limitação particularmente intensa à autonomia privada num domínio em que o legislador declarou pretender privilegiá-la, reduzindo significativamente o alcance prático da liberdade contratual consagrada no n.º 1.
Sufragamos o entendimento de que «o actual regime legal dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais surge ancorado, em primeira linha, no princípio da autonomia privada, tal como resulta do disposto no citado art. 1110.º, n.º 1, do Código Civil» (cfr. o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 22-01-2026, processo n.º 2765/25.8T8BCL.G1, disponível em www.dgsi.pt).
O n.º 3, do 1110.º, do Código Civil - na sua atual redação, introduzida pela Lei n.º 13/2019 - inicia-se pela expressão «salvo estipulação em contrário». Analisado o preceito na íntegra, afigura-se-nos que a abrangência da ressalva inicial não está circunscrita ao segmento inicial, relativo à renovação automática do contrato, antes abrange esse segmento e o segmento seguinte que é relativo ao período de renovação do contrato (face a igual expressão, utilizada no art. 1096.º, n.º 1, do Código Civil, relativo ao arrendamento habitacional, pronunciaram-se neste sentido, entre muitos outros, os recentes Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto de 13-05-2026, processo n.º 3240/25.6T8VNG.P1; e de 14-07-2026, processo n.º 11666/25.9T8PRT.P1; disponíveis em www.dgsi.pt). O que a norma estabelece é um regime que funcionará se as partes nada tiverem estipulado sobre as matérias inscritas no n.º 3, do art. 1110.º, a saber, sobre a renovação do contrato e sobre a duração da renovação do contrato. O elemento literal da norma aponta neste sentido. Caso o legislador pretendesse conferir natureza imperativa apenas à parte do preceito relativa ao período de renovação do contrato, bastava dividir o que consta do n.º 3, do art. 1110.º em duas frases (em dois números do artigo), ficando a expressão «salvo estipulação em contrário» a constar apenas da frase relativa à renovação automática do contrato. Assim, disporia, por um lado: «Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo»; e, por outro lado: «A renovação do contrato realiza-se por períodos sucessivos de duração igual à duração inicial do contrato ou de cinco anos se esta for inferior». Eventualmente, com a utilização do advérbio imperativamente após a palavra realiza-se.
Ainda no âmbito do elemento literal há um outro aspeto a considerar (neste ponto, mutatis mutandis, seguimos a argumentação do Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 18-04-2024, processo n.º 2197/23.2YLPRT.L1-6, disponível em www.dgsi.pt). O preceito não diz que, salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se o prazo de renovação estabelecido for inferior. Diz que tal renovação opera por 5 anos se o prazo de duração inicial do contrato for inferior (o pronome demonstrativo esta utilizado no n.º 3, do art. 1110.º, refere-se à duração inicial do contrato estipulada pelas partes). O estabelecido no n.º 3, do art. 1110.º, quanto a prazos de renovação do contrato de arrendamento não habitacional não se refere aos prazos de renovação estabelecidos no contrato; a regra aí estabelecida - seja quanto à renovação automática do contrato, seja quanto ao prazo da renovação - apenas entra em ação para o caso de nada ter sido previsto quanto à renovação. O regime consagrado no n.º 3 não visa sobrepor-se ao eventual acordo sobre o prazo de renovação do contrato, determina tão só que, não havendo estipulação das partes (i. e., nada tendo as partes convencionado), a renovação do contrato faz-se pelo período de duração inicial do contrato ou pelo período de 5 anos, caso o período de duração inicial do contrato seja inferior a 5 anos.
Diferentemente do afirmado no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 20-05-2024 (processo n.º 1686/23.3YLPRT.P1, disponível em www.dgsi.pt) o pronome demonstrativo esta utilizado no n.º 3, do art. 1110.º, não se refere à duração estipulada pelas partes para a renovação do contrato. Por isso não é de acompanhar o aresto ora citado quando refere: «[c]om efeito, ou as partes estipulam um período de renovação ou não estipulam; a parte imperativa do preceito só tem sentido ou utilidade prática se as partes o estipulam: “ou de cinco anos se esta for inferior”; esta é a duração estipulada pelas partes. Se as partes afastam a renovação, a questão não se coloca; se as partes preveem a renovação, não a podem prever por período inferior a cinco anos, pois - e repetimos - é de cinco anos a duração “se esta for inferior”». É certo que, se as partes afastam a renovação, a questão não se coloca. Mas, em nosso entender - não é de mais repeti-lo -, o disposto no art. 1110.º, n.º 3, tem aplicação quando as partes nada preveem sobre a renovação.
Acresce um outro argumento, um argumento lógico: sendo aceite pacificamente que as partes no contrato poderão convencionar que o contrato não se renova, implicando a extinção do contrato no fim do seu período inicial de duração, seria ilógico não permitir que as partes, admitindo a persistência do contrato para além do seu período inicial de duração, regulassem os respetivos termos, designadamente, estabelecendo um período de renovação inferior a 5 anos. Dito de outro modo: «se o legislador deixou ao critério das partes o mais - optar por renovar ou não o contrato - também se deve entender que lhes permite o menos - optando por renovar o contrato, regular os termos dessa renovação» (FERREIRA, Jéssica Rodrigues, est. cit., p. 83). Parafraseando o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 18-04-2024 (processo n.º 2197/23.2YLPRT.L1-6, disponível em www.dgsi.pt), se a lei permite o mais - a não renovação - naturalmente que tem de permitir o menos - a estipulação da renovação por prazo inferior a 5 anos (nesta parte, o citado Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 18-04-2024 acompanhou o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 10-01-2023, processo n.º 1278/22.4YLPRT.L1-7, disponível em www.dgsi.pt, no qual se afirma: «[s]e a lei permite que as partes afastem, de todo, a renovação, então também permite que esta tenha uma vigência diferenciada em caso de renovação (argumento a maiori ad minus)». As decisões acabadas de referir foram proferidas em casos em que se discutiam situações de arrendamento habitacional).
Referimos já que, apesar de a Lei n.º 13/2019 enunciar no seu art. 1.º o respetivo objeto («estabelece medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade»), não esclarece quais os preceitos dirigidos à concretização de cada um dos vários tópicos do objeto enunciado, não sendo explícito se pretendeu atribuir caráter imperativo ou supletivo ao prazo de 5 anos de renovação do contrato. Ainda assim, concordamos com o entendimento que tem vindo a ser seguido na jurisprudência, segundo o qual «a regra da supletividade do dispositivo em apreço, não só não põe em causa o desiderato que presidiu à sua alteração pelo legislador, no sentido da promoção da estabilidade das relações locatícias, como acaba por potenciá-lo, já que, no caso contrário, os senhorios poderiam ver-se compelidos a celebrar contratos de arrendamento com prazo certo sem previsão de renovação», «levando à celebração de novos contratos, com outras condições, quiçá mais penosas para os inquilinos» (cfr. respetivamente, o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 13-05-2026, processo n.º 3240/25.6T8VNG.P1, e o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 18-04-2024, processo n.º 2197/23.2YLPRT.L1-6. Como já advertimos, estes arestos foram proferidos em casos em que se discutiam situações de arrendamento habitacional, mas as considerações transcritas têm, também, plena pertinência no âmbito do arrendamento não habitacional).
O elemento sistemático da interpretação também milita no sentido do caráter supletivo do n.º 3, do art. 1110.º, do Código Civil.
Nas palavras de BAPTISTA MACHADO, o elemento sistemático da interpretação «[…] compreende a consideração das outras disposições que formam o complexo normativo do instituto em que se integra a norma interpretanda, isto é, que regulam a mesma matéria (contexto da lei), assim como a consideração de disposições legais que regulam problemas normativos paralelos ou institutos afins (lugares paralelos). Compreende ainda o “lugar sistemático” que compete à norma interpretanda no ordenamento global, assim como a sua consonância com o espírito de unidade intrínseca de todo o ordenamento jurídico.
Baseia-se este subsídio interpretativo no postulado da coerência intrínseca do ordenamento, designadamente no facto de que as normas contidas numa codificação obedecem por princípio a um pensamento unitário» (op. cit., p. 183).
Destacaremos aqui, por um lado, a correlação do n.º 3, do art. 1110.º, com o n.º 4 do mesmo artigo; e, por outro lado, o preceito paralelo ao n.º 3, do art. 1110.º, no âmbito do arrendamento habitacional, i. e., o n.º 1, do art. 1096.º, conjugado com os subsequentes arts. 1097.º e 1098.º.
O n.º 4, do art. 1110.º, do Código Civil determina que «[n]os cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação».
Repare-se: depois de um preceito que prevê a renovação automática do contrato de arrendamento não habitacional, mas que ressalva a possibilidade de as partes convencionarem estipulação em contrário, o legislador plasmou uma norma que impõe que o contrato perdure por um período de cinco anos, a contar do seu início - ou melhor, que impede o senhorio de se opor à renovação (i. e., que possa fazer cessar o contrato) ainda que as partes tenham estipulado um prazo de duração do contrato inferior a cinco anos (o que é permitido pelo n.º 1, do art. 1110.º). Por outras palavras: nos termos do n.º 4, do art. 1110.º, do Código Civil, quando no contrato esteja prevista a sua renovação, o direito de o senhorio opor-se à renovação, está condicionado apenas - digamos assim - à vigência ininterrupta do contrato por um período de 5 anos, contado da data de início da sua vigência.
O que é imperativo é o estabelecido no n.º 4, do art. 1110.º (também introduzido pela Lei n.º 13/2019, tal como o n.º 3 do mesmo artigo), pois não ressalva a possibilidade de estipulação contratual em sentido diverso e vai no sentido de conferir estabilidade e segurança ao arrendamento. Todavia, ainda que a Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, afirme no seu art. 1.º que tem por objeto estabelecer «medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade», verifica-se que o regime do arrendamento urbano acolhe soluções de compromisso com a liberdade contratual, o que se constata mesmo nas alterações introduzidas pela referida lei. A tutela do arrendatário e da estabilidade do arrendamento é assegurada pelo n.º 4 e não pelo n.º 3, do art. 1110.º.
Assim, da concatenação dos vários números do art. 1110.º, verificamos que neste artigo há disposições imperativas, nomeadamente, no n.º 4, mas que o legislador entendeu conceder amplo espaço à autonomia negocial das partes, como decorre do n.º 1, consagrando algumas normas supletivas para o caso de as partes nada estipularem sobre certos tópicos, como sucede no n.º 3 (ou da parte inicial do n.º 2). Da concatenação dos vários números do art. 1110.º resulta o equilíbrio do sistema.
Passemos, agora, à análise do n.º 1, do art. 1096.º - que no âmbito do arrendamento habitacional é o preceito paralelo ao n.º 3, do art. 1110.º -, conjugado com os subsequentes arts. 1097.º e 1098.º.
De acordo com o n.º 1, do art. 1096.º:
«Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior […]».
A parte final do n.º 1, do art. 1096.º ressalva do âmbito da sua aplicação o disposto no n.º 2 do mesmo artigo, do qual resulta que, salvo estipulação em contrário, não há lugar a renovação automática nos contratos de arrendamento para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, neles exarados.
E acrescenta o n.º 3 do art. 1096.º que «[q]ualquer das partes pode opor-se à renovação, nos termos dos artigos seguintes».
Ora, resulta dos arts. 1097.º e 1098.º que tanto o senhorio, como o arrendatário, podem opor-se à renovação automática do contrato mediante comunicação à contraparte feita com uma determinada antecedência mínima que varia consoante «o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação» seja igual ou superior a seis anos; «o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação» seja igual ou superior a um ano e inferior a seis anos; «o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação» seja igual ou superior a seis meses e inferior a um ano; ou «o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação» seja inferior a seis meses (cfr. alíneas a), b), c) e d), do n.º 1, tanto do art. 1097.º, como do art. 1098.º).
Verifica-se, assim, que o próprio legislador admite expressamente que a renovação automática do contrato de arrendamento habitacional seja por um período inferior a três anos, que é o período mencionado no n.º 1, do art. 1096.º (preceito este paralelo ao n.º 3, do art. 1110.º). Embora, nos termos do n.º 3, do art. 1097.º (preceito paralelo ao n.º 4, do art. 1110.º) acautele que o senhorio não poderá fazer cessar o contrato, por oposição à renovação, antes que tenham decorrido três anos de vigência ininterrupta do contrato, a contar da data de início da sua vigência.
Sendo o regime do arrendamento habitacional mais restritivo da autonomia privada do que o regime do arrendamento não habitacional, se no âmbito do arrendamento habitacional são admitidos prazos de renovação do contrato inferiores a seis anos, a um ano, a seis meses ou mesmo inferiores a seis meses, então, também no âmbito do arrendamento não habitacional serão de admitir prazos de renovação do contrato inferiores a cinco anos (até porque, conforme vimos defendendo, não há preceito legal que o proíba).
Em suma:
O disposto no n.º 3, do art. 1110.º, do Código Civil (preceito introduzido pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro) tem natureza supletiva, admitindo quer a possibilidade de as partes estipularem que o contrato de arrendamento para fim não habitacional, com prazo certo, não será renovado, quer a previsão de que a renovação do contrato, a ocorrer, poderá ser por um período diferente (quer inferior, quer superior) daquele de 5 anos inscrito no mencionado preceito legal.
O direito de o senhorio opor-se à renovação do contrato de arrendamento para fim não habitacional, com prazo certo, quando seja prevista a renovação do contrato, está condicionado à vigência ininterrupta do contrato por um período de 5 anos, contado da data de início da sua vigência (nos termos do no n.º 4, do art. 1110.º, do Código Civil - preceito também introduzido pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro).
Em consonância com o entendimento que seguimos, podemos afirmar que, no caso em apreço, a oposição à renovação do contrato de arrendamento dirigida pelos ora Recorridos (senhorios) à ora Recorrente (arrendatária) implicou a extinção do contrato em 31-03-2024, porque esse contrato de arrendamento teve um período de duração inicial de 3 anos (entre 01-04-2015 e 31-03-2018) e foi-se renovando por períodos sucessivos de apenas 1 ano (entre o dia 1 de abril e o dia 31 de março do ano seguinte), de acordo com o estipulado na cláusula segunda do contrato, e porque a oposição à renovação ocorreu depois de decorridos mais de cinco anos após o início do contrato.
Termos em que se conclui ser de confirmar a decisão sob recurso.
As custas recaem sobre a Recorrente, Ré na presente ação (arts. 527.º, n.ºs 1 e 2, 607.º, n.º 6 e 663.º, n.º 2, todos do Código de Processo Civil).
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IV - Decisão
Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso, em consequência do que se confirma a decisão recorrida.
Condena-se a Recorrente a pagar as custas do recurso.
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