| 3631/05.9TBAVR.C1 |  |
NULIDADE POR FALTA DE FORMA LEGAL
EFEITOS
II- A prestação da mediadora consiste em conseguir um interessado ou um terceiro que concretize o negócio visado pelo contrato de mediação.
III- As acções de promoção constituem simples actos preparatórios ou instrumentais da prestação da mediadora.
IV- Apesar de a mediadora ter desenvolvido algumas dessas acções, mas que não conduziram à conclusão e perfeição do contrato visado, a contraparte nada deve restituir como valor equivalente por força da nulidade do contrato de mediação.
I)- RELATÓRIO
A... intentou, no Tribunal Judicial de Aveiro, acção declarativa, sob a forma de processo sumário, contra B... e marido C... , pedindo a condenação dos RR. ao pagamento da quantia de € 5.355,00, acrescida de juros de mora, à taxa legal, a contar da citação até efectivo e integral pagamento.
Para o efeito, alegou, em resumo, o seguinte:
-Em 10/01/2005, a Autora celebrou com os RR. um contrato de mediação imobiliária visando a venda de um prédio a estes pertencente, mediante o pagamento de uma comissão de 3% sobre o preço de venda, acrescida de IVA à taxa de 19%;
-Fez a Autora diligências diversas com o intuito de conseguir interessado, tendo os RR. concordado em vender a uma pessoa identificada na sequência daquelas diligências, e pelo preço de € 150.000,00;
-A Autora, a pedido dos RR., redigiu o contrato-promessa de compra e venda, de acordo com o clausulado entre as partes, tendo sido entregue um cheque, a título de sinal, que seria descontado, também, conforme acordado, após a concessão do crédito para habitação pela instituição bancária;
-A Autora logo emitiu a factura correspondente ao valor da comissão acordada e IVA, no montante total de € 5.355,00, recusando os RR. o seu pagamento
Regularmente citados, os Réus contestaram, concluindo pela improcedência da acção.
Em síntese, alegaram que não foi celebrado validamente qualquer contrato de mediação, uma vez que a lei exige a forma escrita, e o documento junto pela Autora não foi por eles assinado, tendo o próprio gerente da Autora dito, na altura, que não era preciso contrato. Mais acrescentaram que o contrato-promessa relativo ao contrato visado com a mediação foi elaborado por iniciativa da Autora, não tendo os RR. assinado ou concordado com as cláusulas. Devolveram a factura no montante de € 5.355,00, por não aceitarem os termos desse contrato-promessa e terem dado o negócio de mediação por terminado.
A Autora respondeu à matéria de excepção, dizendo que o contrato de mediação não foi assinado por culpa dos Réus, que se comprometeram a passar nas instalações da Autora, mas não o fizeram, pelo que deve improceder a excepção de nulidade do contrato.
Prosseguindo os autos a sua normal tramitação, foi, por fim, proferida sentença a julgar a acção parcialmente procedente e provada, tendo os RR. sido condenados a pagar à Autora a quantia de € 2.677,50, acrescida de juros de mora, à taxa anual de 4%, a contar da citação até integral pagamento.
Com tal decisão não se conformaram os RR., dela apelando a persistir na total absolvição do pedido, e rematando a sua alegação com as seguintes conclusões:
1ª-O contrato de angariação é um contrato de natureza formal que deve ser reduzido a escrito, nos termos do art. 4º, n.º4 e 19º, n.º1 do DL n.º 211/04, de 20/08, implicando a violação deste preceito a nulidade do contrato;
2ª- Sendo o contrato nulo não produz quaisquer efeitos;
3ª-Não produzindo o contrato quaisquer efeitos, os RR. não poderiam ter sido condenados ao abrigo da cláusula do contrato que estabelecia uma comissão de 3% sobre o valor da venda do prédio, pois esta cláusula é inexistente, face à nulidade do contrato;
4ª-O Tribunal a quo ao recorrer aos critérios de razoabilidade e equidade, condenando os RR. a pagar à Autora 50% dos 3% do valor de venda do prédio, fez uma interpretação incorrecta sobre os efeitos da nulidade do contrato, fazendo ressuscitar o contrato;
5ª-A Autora não alegou na acção o valor das despesas administrativas e, por isso, não pode, agora, em sede de recurso, receber qualquer quantia relacionada com as mesmas;
6ª-Os RR. enviaram à Autora cartas registadas, pondo termo às negociações, e, ao mesmo tempo, solicitaram o envio das despesas administrativas, o que a Autora olvidou.
Não foi apresentada contra-alegação .
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II)- OS FACTOS
Na sentença sob exame foi dada por assente a seguinte factualidade:
a) A Autora dedica-se à actividade comercial de mediação imobiliária, sendo detentora da licença n. ° 366-AMI, válida até 2005/12/14.
b) Os Réus são marido e mulher, casados no regime da comunhão de adquiridos.
c) Os Réus são (eram, uma vez que consta dos autos a escritura de venda a terceiros e registo a favor dos adquirentes – fls.105 a 124) proprietários do imóvel descrito na matriz predial urbana, da freguesia de Esgueira, sob o artigo 3802, como moradia constituída por rés-do-chão, primeiro andar e garagem anexa, para habitação unifamiliar e está afecta a habitação.
d) O descrito imóvel encontra-se (encontrava-se, pelas razões referidas) registado na Conservatória do Registo Predial de Aveiro, sob o n. ° 04953/110396, Esgueira, a favor dos Réus.
e) À moradia foi concedida, pela Câmara Municipal de Aveiro, a licença de utilização 118/97, emergente do processo n.° 492/95, em 21/04/97.
f) Os Réus contactaram a Autora para que colocasse à venda a moradia referida, pelo preço de 160.000, 00 €.
g) A Autora emitiu aos Réus a factura n° 159, datada de 2005/04/13, no valor de 5.355,00 €, e a estes remetida (docs. fls. 28 e 30).
h) Entretanto, os Réus escrevem à Autora dizendo-lhe que já não queriam o negócio, e devolvendo essa factura (doc. fls. 31).
i) A Autora elaborou, com data de 10-01-2005, e assinou o contrato nº 1714 de angariação e de mediação imobiliária, relativo à moradia referida, não se encontrando o mesmo assinado pelos Réus (doc. fls. 18).
j) Os Réus contrataram a Autora, em inícios de 2005, para mediar a venda da moradia supra descrita.
l) Mediante uma comissão sobre o preço de venda de 3%, acrescida de IVA à taxa de 19%.
m) Pelo preço inicial referido em f).
n) Face ao negócio proposto pelos Réus, a Autora iniciou de imediato a diligenciar a venda da moradia.
o) Durante dois a três meses, a Autora enveredou esforços para conseguir a venda da moradia.
p) Durante esse período os seus funcionários e colaboradores fizeram várias deslocações à moradia para a mostrar, pelo menos, a uma possível compradora.
q) Essa potencial compradora afirmava que o preço de € 160.000,00 era demasiado exagerado.
r) Desse facto a Autora deu conhecimento aos Réus.
s) Entretanto, e após algumas visitas dos Réus ao escritório da Autora, aqueles decidiram baixar o preço de venda para € 150.000,00.
t) Entretanto, a Autora conseguiu que a referida potencial compradora, que já tinha levado várias vezes a ver a moradia e que de início tinha feito uma proposta de € 147.500,00, viesse a fechar negócio por € 150.000,00.
u) Negócio que os Réus concordaram e aceitaram fazer com a compradora Senhora D....
v) Em consequência da aceitação desse negócio por parte da compradora D... e dos Réus, a Autora elaborou o contrato-promessa de compra a venda junto aos autos, que aquela assinou (doc. fls. 19 e 20).
x) A Autora redigiu tal contrato-promessa, nele integrando, além do mais, o preço que foi acordado entre os Réus e a referida compradora.
z) Tendo, para sinalizar o negócio, a compradora emitido o cheque n° 4930294192, da CGD, datado de 2005/04/07 (junto a fls. 27).
aa) Esse cheque, em função do que constava do contrato-promessa, cujo teor foi integralmente aceite pela mencionada D..., não seria descontado até à concessão a esta do financiamento pelo Banco .
bb) A compradora D... iria recorrer ao crédito à habitação e a Autora acompanhou e teve intervenção neste processo junto do Banco Totta.
cc) A factura referida em g) foi elaborada tendo em conta o valor acordado para a venda da moradia e a comissão de 3% sobre o preço dessa venda, acrescido do IVA, então à taxa de 19%.
dd) A Autora elaborou o contrato referido em i) na posse dos documentos fornecidos pelos Réus.
ee) Ficando a aguardar as assinaturas dos Réus aquando da deslocação destes às instalações da Autora.
ff) Os Réus não chegaram a assinar tal contrato de angariação e mediação imobiliária.
gg) Os Réus deslocaram-se algumas vezes às instalações da Autora para acompanhar o desenrolar do negócio.
hh) A Autora, além de ter arranjado aquela compradora para a moradia, preparou documentação para a realização da escritura notarial.
Tal factualidade vai integralmente aceite, porque não impugnada a decisão de facto e não se justificando a sua alteração oficiosa.
III)- O DIREITO
Delimitado, em princípio, o objecto do recurso pelas conclusões da alegação (arts. 690º, n.º1 e 684º, n.3, ambos do CPC), a única questão decidenda pode equacionar-se nos seguintes termos:
Proposta acção no pressuposto da validade do contrato de mediação imobiliária com vista ao pagamento da remuneração, mas reconhecida a nulidade de tal contrato, há lugar a condenação do RR. ao abrigo do art. 289º do CC, não tendo a empresa mediadora concretizado o negócio visado pelo aquele contrato?
Vejamos.
No caso sub judice, e como acima se relatou, a Autora, invocando a validade do contrato de mediação imobiliária, peticionou a condenação dos RR. ao pagamento da remuneração ou da comissão estipulada no montante de € 5.355,00, acrescida de IVA.
Os RR., na contestação, invocaram a nulidade do contrato por inobservância do formalismo legal imposto pelo art. 19º, n.º1 do DL n.º211/2004 [1] , de 20/08, nos termos do qual “o contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita”.
Na sentença recorrida foi reconhecida a invocada nulidade do contrato (art. 220º do CC), invalidade de carácter misto, não podendo ser conhecida oficiosamente, e apenas invocável pela pessoa singular ou colectiva que celebra o contrato de mediação com a empresa imobiliária (n.º 8 do citado artigo, a contrario). E sem que tenha sido deduzido pedido reconvencional baseado na nulidade do contrato que, no caso, sequer era pertinente, porque os RR. nada tinham a receber da Autora.
A remuneração no contrato de mediação imobiliária só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação (n.º1 do art. 18º do D.L.211/2004). Ressalvadas as duas hipóteses, previstas nas alíneas a) e b) do n.º2, em que é devida remuneração à empresa imobiliária, mesmo não se concretizando o negócio objecto do contrato de mediação. Na alínea a), sobre a empresa de mediação recaindo o ónus de alegar e provar, cumulativamente, que o contrato de mediação foi celebrado sob o regime de exclusividade e o negócio visado não se concretizou por causa imputável ao cliente. E a conclusão ou perfeição do negócio deve ocorrer por efeito, em termos de causalidade adequada, da actividade de promoção do mediador, sendo indiferente o desenvolvimento, de mais ou menos numerosas diligências, no sentido de conseguir o fim em vista. No caso, a remuneração foi verbalmente convencionada mediante uma comissão de 3% sobre o preço de venda, acrescida de IVA à taxa de 19%.
Mas sendo nulo o contrato de mediação, não produzindo qualquer efeito, é despiciendo averiguar se é devida a remuneração pedida pela Autora, sendo certo que o negócio visado pela mediação não se concluiu, apenas sendo válido e perfeito o contrato de compra e venda de imóvel quando celebrado por escritura pública (n.º1 do art. 80º do Código do Notariado). Apenas restava averiguar se ocorria o circunstancialismo previsto nas alíneas a) e b) do art. 18º do DL n.º 211/204. Os RR., na verdade, acabaram por vender o prédio a pessoas diversas da angariada pela Autora, pelo preço de € 155.000,00, mediante a intervenção de uma outra empresa de mediação, como se vê do documento de fls. 109 a 114.
Mas, incidindo no cerne da questão suscitada, defendem os Apelantes a absolvição do pedido como consequência do conhecimento da nulidade do contrato de mediação, excepção invocada na contestação. Na sentença recorrida, ponderando os efeitos jurídicos da declaração de nulidade do contrato, a que alude o art. 289º do CC, argumentou-se que a Autora nada tinha a restituir aos RR., porque estes nada prestaram, o que é certo, mas já eram os RR. obrigados a restituir o valor pecuniário correspondente aos serviços prestados pela Autora. Uma vez que, conforme apurado, a Autora, durante 2 a 3 meses, envidou esforços para conseguir a venda da moradia dos RR., deslocando-se os seus funcionários e colaboradores, durante esse período, várias vezes à moradia para a mostrar, pelo menos, a uma possível compradora. E chegando a Autora a redigir um contrato-promessa que foi assinado pela pessoa interessada na compra pelo preço de € 150.000,00, acompanhando e intervindo no processo de obtenção de crédito bancário por parte daquela pessoa, e, ainda, preparando documentação para a realização da escritura notarial.
E face a tais elementos, o Tribunal a quo entendeu fixar o valor correspondente aos serviços prestados pela Autora no montante de € 2.250,00, acrescido de IVA, segundo critérios de razoabilidade e equidade, equivalente a metade da remuneração verbalmente acordada.
Ao julgar desse jeito, contrariamente ao teor da 3ª conclusão, é evidente que a sentença recorrida não condena os ora Apelantes ao abrigo duma cláusula do contrato nulo, por inobservância de forma, que obviamente não produz qualquer efeito ab initio, por força da falta ou vício de um elemento interno ou formativo. O julgamento segundo a equidade visa precisamente temperar a rigidez da lei, uma vez que esta é formulada em termos genéricos ou abstractos, sem descer às peculiaridades dos casos concretos, permitindo ao julgador encontrar uma solução mais justa a cada situação da vida real.
Mas reconhecida a nulidade do contrato de mediação, sendo a causa de pedir invocada, no pleito, a validade do mesmo, é correcto condenar os RR. a restituir à Autora o valor das acções de promoção, mesmo em termos de equidade?
Na tese dos RR./Apelantes estaria vedado ao Tribunal condenar nos termos referidos, porque a Autora não alegou na acção o valor das despesas administrativas (5ª conclusão). Seguramente que aí apenas pretende abranger as despesas havidas pela Autora, conforme flui da carta junta de fls. 43, com a data de 11.04.2005, pondo fim ao contrato, e solicitando o envio de nota discriminada dessas despesas para proceder a pagamento.
Segundo a doutrina fixada pelo Assento [2] n.º 4/95, do STJ, de 28/03/1995, publicado no DR, I-A, de 17/05/1995, “quando o tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido com fundamento no n.º1 do art. 289º do Código Civil”.
E, a nosso ver, foram provados os factos materiais que permitem não só conhecimento da nulidade do contrato, que não se controverte, como a declaração dos efeitos da nulidade, caso algo deva ser restituído.
Como escreve Menezes Cordeiro, no Tratado de Direito Civil Português, Tomo 1º, p. 657 e 658, “a declaração de nulidade a anulação do negócio têm efeito retroactivo, segundo o art. 289º, n.º1. Desde o momento em que uma e outra sejam decididas, estabelece-se, entre as partes, uma relação de liquidação: deve ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente, nos termos desse preceito. Nos contrato de execução continuada em que uma das partes beneficie do gozo duma coisa- como no arrendamento ou de serviços como na empreitada, no mandato ou no depósito- a restituição em espécie não é, evidentemente, possível. Nessa altura, haverá que restituir o valor correspondente o qual, por expressa convenção das partes, não poderá deixar de ser o da contraprestação acordada. Isto é, sendo um arrendamento declarado nulo, deve o “senhorio” restituir as rendas recebidas, e o “inquilino” o valor relativo ao gozo de que desfrutou e que equivale, precisamente, às rendas. Ambas as prestações restituitórias se extinguem, então, por compensação, tudo funcionando, afinal, como se não houvesse eficácia retroactiva, nestes casos”. E neste sentido se vem orientando a jurisprudência, como se vê, entre outros, dos acórdãos do STJ, publicado na CJ 2003, 3º, p. 103, da Relação de Évora, publicado na CJ 1999, 3º, p. 263, da Relação de Lisboa, publicados na CJ 1996, 5º, p. 113 e na CJ 2002, 4º, p. 76, este último versando sobre um contrato de mediação imobiliária declarado nulo.
Como decorre do n.º 1 do art. 2º do DL n.º 211/2004, “a actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa imobiliária se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel”. Isto é, através do contrato de mediação imobiliária a empresa imobiliária obriga-se a desenvolver acções de promoção visando um certo resultado final.
Assim, um vez declarado nulo o contrato de mediação imobiliária, se a empresa mediadora tiver cumprido a sua prestação , isto é, se por efeito adequado da sua actividade de promoção o negócio visado for concluído ou ficar perfeito, o outro contraente é obrigado a restituir o valor acordado para a remuneração, porque é impossível restituir o serviço prestada pela mediadora, e esse é o valor correspondente. Como se impõe a restituição por equivalente, mesmo não se concretizando o negócio visado com o contrato de mediação, verificada que seja a hipótese prevista na alínea a) do art. 19º do DL n.º 211/2004.
Mas se o contrato visado pela mediação não se concretizar, e não sendo celebrado sob o regime de exclusividade, em caso de nulidade, o cliente não fica constituído em qualquer dever de restituição por equivalente. E quando o contrato de mediação é celebrado sob o regime de exclusividade, tal regime terá de constar expressamente do contrato, ficando a empresa de mediação com o exclusivo direito de promover o negócio visado (nsº. 4 e 5 do art. 19º do DL n.º 211/2004).
Aliás, mesmo que o contrato de mediação fosse válido, a Autora não teria direito a qualquer remuneração, porque o negócio visado não foi concluído pelo exercício da sua actividade de promoção, e tão-pouco foi alegado ter sido celebrado sob o regime de exclusividade. No contrato de mediação aludido nas alíneas i), dd), ee) e ff) da fundamentação de facto supra, contrato esse que os RR. não chegaram a assinar, e por isso, declarado nulo, foi até exarado expressamente que o regime não era de exclusividade, apondo-se a expressão “não exclusivo”. Sendo assim, porque não era devida qualquer remuneração à Autora no caso de validade do contrato de mediação, carece de qualquer sentido, por efeito da nulidade do mesmo contrato, condenar os RR. a restituir à Autora o valor da actividade de promoção visando a venda do imóvel. A não se entender assim, os RR. apenas acabariam condenados a restituir por via da nulidade do contrato de mediação, nulidade que só por eles pode ser invocada.
Em suma, declarada a nulidade de um contrato deve ser restituído tudo o que tiver sido prestado, ou se a restituição em espécie não for possível, o valor equivalente. No contrato de mediação imobiliária a prestação da mediadora só se considera satisfeita, em princípio, com a concretização do negócio visado por aquele contrato, porque a esse fim ou resultado tende a actividade de mediação. Com efeito, a prestação daquela consiste em conseguir um interessado ou um terceiro que concretize o negócio visado pelo contrato de mediação, não se tratando de uma prestação duradoura. As acções de promoção constituem simples actos preparatórios ou instrumentais da prestação. Consequentemente, apesar de a Autora ter desenvolvido algumas dessas acções, mas não tendo conduzido à conclusão e perfeição do contrato visado de compra e venda, os RR./Apelantes nada têm a restituir àquela ex vi da declaração de nulidade do contrato de mediação imobiliária.
IV)- DECISÃO
Nos termos e pelos fundamentos expostos, acorda-se em:
1-Conceder provimento ao recurso.
2-Revogar a sentença impugnada, e, em consequência, julgar a acção totalmente improcedente e absolver os RR. do pedido.
3-Condenar a Autora/Apelada nas custas, em ambas as instâncias.
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[1] Este diploma, regulando o exercício da actividade de mediação imobiliária, revogou o DL n.º 77/99, de 16/03, nos termos prescrito no n.º1 do art. 57º, e entrou em vigor 30 dias após a sua aplicação, ocorrida no dia 20/08/2004 (DR n.º 196-I Série-A).
[2] Como prevê o n.º2 do art. 17º do DL n.º 329-A/95, de 12/12, “os assentos já proferidos têm o valor dos acórdãos proferidos nos termos dos artigos 732º-A e 732º-B”.