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PRÉDIO URBANO
2. Com o art. 18.º do DL n.º 384/88 pretendeu conceder-se o direito de preferência recíproco aos proprietários de terrenos confinantes, sempre que um deles tenha área inferior à unidade de cultura, qualquer que seja a área do outro.
3. É pressuposto do direito de preferência, e deve ser alegado e provado pelo preferente, que é proprietário de terreno confinante com o terreno vendido a quem não é proprietário confinante
4. Não sendo possível qualificar o prédio do preferente como um edifício, ainda que com logradouro, impõe-se, por “defeito”, considerá-lo como por rústico.
I – Relatório
A..., casado, residente em Queluz, intentou contra B..., C..., D... e E..., todos residentes em Lisboa, e contra F..., residente em Alpedrinha, Fundão, acção de preferência.
Alegou, para tal e em síntese, que é dono dum prédio rústico que confina com um prédio, também rústico, que os 4 primeiros RR. venderam ao 5.º R., razão por que goza do direito de preferência em tal venda.
Os RR. contestaram, sustentando que o prédio do A. é urbano, que não foram alegados todos os pressupostos do direito de preferência e que o A sabia da venda e respectivas condições há mais de 2 anos.
O A. respondeu, após o que se procedeu à elaboração do saneador e à selecção dos factos assentes e base instrutória.
Realizada a audiência, a Mm.ª Juíza, por considerar que não se encontram verificados todos os requisitos para a preferência invocada e por entender ser urbano o prédio do A., julgou a acção totalmente improcedente.
Inconformada com tal decisão, interpôs o Autora recurso de apelação, visando a sua revogação e a sua substituição por outra que julgue a acção procedente. Termina a sua alegação com as seguintes conclusões:
Em acção de preferência baseada no art. 1380.º ao autor cumpre alegar e provar ser proprietário confinante, não o ser o comprador e ter pelo menos um dos prédios (confinante e vendido) área inferior à unidade de cultura – o que o aqui autor/recorrente fez;
Da conjugação dos art. 1380.º, n.º 1, do CC e 18.º, n.º 1, do DL n.º 384/88, de 25-10, resulta que gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes no caso de venda a quem não seja proprietário confinante, desde que um dos prédios – o confinante ou o vendido – tenham área inferior à unidade de cultura;
Tendo presente que para a região em causa a unidade de cultura, nos termos do art. 1.º da Portaria n.º 202/70, de 21-04, é de 2 hectares (20.000 m2), anote-se que o autor alegou (e provou) – atentos os princípios da boa decisão da causa e da aquisição processual – que o prédio vendido teria a área de 9,5400 hectares (vd. doc. 1, junto com a PI), e que o seu prédio tinha, pelo menos, 0,4516 hectares;
Ou seja, o autor provou que, pelo menos, o seu prédio tinha uma área inferior à da unidade de cultura;
A matéria constante do quesito 5.º (e respectiva resposta) não é um facto, sendo, antes, uma conclusão, um juízo de valor (ao qual se deveria chegar, sim, a partir de factos oportunamente alegados e provados);
Ao tribunal só é possível responder sobre factos factos materiais, isto é, fenómenos da natureza ou manifestações concretas dos seres vivos, nomeadamente actos e factos dos homens, por isso que a resposta ao quesito 5.º da base instrutória deve considerar-se como não escrita;
Partindo do pressuposto de que ao proprietário confinante que pretende exercer o direito de preferência incumbe provar que ocorreram as circunstância previstas no art. 1380.º do CC é sobre o demandado/comprador que recai o ónus de provar a verificação de qualquer das circunstâncias que, segundo o art. 1381.º, obstam aquele direito;
Ora, olhando para os presentes autos, conclui-se com facilidade que o demandado/comprador (ou seja, o réu F...) nada alegou (por isso que muito menos provou) nesse sentido – tudo o que se anota para os devidos efeitos legais;
Devem considerar-se prédios urbanos os prédios em que existem edifícios destinados a habitação dos proprietários, desde que tal utilização seja prevalente sobre aqueloutra dada ao exercício da agricultura no mesmo prédio – circunstância que, no caso dos autos, não resultou provada;
Os factos considerados como provados no âmbito do presente processo permitem qualificar o prédio do autor (confinante) como fundamentalmente rústico, pese embora a casa nele implantada, até porque esta se apresenta como um meio de ligação à terra cultivada (vd. factos provados em 9, 10, 11, 12, 14, 15, 16 e 17), como uma forma de conjugar os interesses habitacionais do autor – que reside habitualmente em Lisboa, como resultará da gravação da prova – com o interesse da exploração agrícola do prédio em preço;
A sentença revidenda violou entre outros, salvo o devido respeito e melhor opinião, as normas dos art. 204.º, 1 e 2, 1380.º e 1381.º do CC; art. 18.º do DL n.º 384/88, de 25-10; e art. 646.º, n.º 4, e 664.º do CPC.
Os apelados responderam, terminando as suas contra-alegações sustentando, em síntese, que não ocorrem quaisquer nulidades, vícios, deficiências ou erros de julgamento, devendo a sentença ser mantida na íntegra.
Foram obtidos os vistos legais, cumprindo, agora, apreciar e decidir.
II – Fundamentação de facto
São os seguintes os factos com relevo para a apreciação do recurso:
A) Por escritura pública de compra e venda, celebrada e 19/11/1998, no Cartório Notarial do Fundão, os primeiros RR venderam ao segundo, pelo preço de 1 milhão e cem mil escudos, o seguinte prédio:
“Rústico, composto de montado de sobro, sito na Pucariça ou Cimo da Aldeia, Aldeia de João Pires, concelho de Penamacor, inscrito na matriz sob o artigo 2, secção B e descrito na CRP de Penamacor, sob o n.º 227, freguesia de Aldeia de João Pires, concelho de Penamacor”.
B) O prédio objecto da escritura de compra e venda confronta parcialmente, ao longo de um muro com cerca de 2,40 metros de extensão, com outro prédio.
C) Este prédio confinante, referido em B, é parcialmente um montado de sobro, tal como o é o prédio referido em A.
D) No prédio confinante, referido em B, está edificada uma casa habitável e mobilada, que é utilizada, enquanto tal, pelo autor.
E) O prédio confinante referido em B destes factos tem uma área de 0,4600 hectares.
F) O valor venal da casa de habitação implantada nesse prédio é superior ao do restante terreno.
G) O valor do terreno desse prédio que é utilizado para montado de sobro é inferior, em milhares de euros, ao valor daquela casa de habitação.
H) A casa referida em D também permite que o autor possa proceder ao cultivo, amanho e superintendência do tratamento das culturas ali existentes.
I) No terreno do prédio em causa existem árvores de fruto (pereiras e macieiras), oliveiras, vinha e produtos hortícolas.
J) O terreno de cultivo ocupa, pelo menos, uma área de 4.300 m2.
L) A casa de habitação ocupa a área de 216 m2.
M) O autor adquiriu o prédio referido em B a Ricardo Manuel Calheiros Martins da Cruz.
N) O autor toma conta do prédio referido em B destes factos.
O) Planta e trata as árvores aí existentes.
P) Corta e recolhe a lenha existente no dito prédio.
Q) Zela pela sua conservação e limpeza.
R) Antes do autor, Ricardo Manuel Martins da Cruz procedia da mesma forma.
S) O Ricardo Manuel Martins da Cruz utilizava a casa de habitação implantada no prédio referido em B destes factos.
T) O autor actua do modo referido em N a Q desde 1993/94 até hoje e Ricardo Martins actuou do mesmo desde 1979/80 até 1993/94.
U) De forma contínua e ininterrupta.
V) À vista de toda a gente.
X) Sem oposição de quem quer que seja.
Z) E na convicção de o prédio lhe pertencer (respectiva e sucessivamente).
AA) O autor age como se fosse o dono do dito prédio.
BB) O Ricardo Manuel Martins da Cruz agia como se fosse o dono do prédio.
CC) Em data não concretamente apurada entre 2001 e 2003 o réu F... deu conhecimento ao autor das condições da venda do prédio referido em A dos factos provados.
DD) Após a sua compra, o réu F... apresentou no Ifadap um projecto (Programa Agro), no âmbito de um programa de apoio à sivicultura e produção silvícola, tendo sido beneficiado com um subsídio, que aplicou no prédio referido em A.
EE) E aí investiu capital próprio.
III – Fundamentação de Direito
As questões a decidir na presente apelação – delimitadas pelas conclusões da alegação do apelante (art. 684º, n.º 3 e 690º, n.º 1 do CPC) – são, sinteticamente, as seguintes:
1.ª - Há – ou melhor, pode haver – preferência quando o prédio vendido tem uma área superior à unidade de cultura?
2.ª - A quem incumbe o ónus de alegar e provar que o R. comprador não é proprietário dum prédio confinante?
3.ª - Qual é natureza – rústica ou urbana – do prédio do A/Apelante?
Quanto à 1.ª questão:
A sentença recorrida parte da ideia que, para haver direito de preferência, é necessário que o prédio vendido tenha área inferior à unidade de cultura.
Ao que – com inteira razão – o apelante se opõe.
A questão jurídica em apreço – circunscrita e situada na interpretação a dar ao art. 18.º do DL n.º 384/88, de 25-10 – está lapidarmente exposta e esclarecida no comentário que o Prof. Antunes Varela fez ao Ac. do STJ de 13/10/1993( Comentário efectuado na RLJ, ano 127, pág. 365 a 378.).
Com a vigência do CC de 1966 e até à entrada em vigor do citado DL n.º 384/88( Diploma que veio rever o emparcelamento rural em geral.) a asserção efectuada na sentença recorrida era irrepreensível; efectivamente, o art. 1380.º do CC exigia – e continua a exigir – para conceder o direito de preferência, que estabelece como direito recíproco, que os terrenos confinantes – quer o terreno vendido quer o do confinante que pretende preferir – tivessem área inferior à unidade de cultura.
Artigo 1380.º do CC de 1966 que alterou a disposição legal – Base VI, n.º 1, da Lei n.º 2116, de 14-08-62 – que, tendo em vista obstar aos inconvenientes das explorações agrícolas de reduzida dimensão, havia introduzido tal direito de preferência; Base VI, n.º 1, que aludia à área inferior à unidade de cultura apenas em relação ao prédio alienado, concedendo e aproveitando tal preferência a todos os proprietários de terrenos confinantes com o minifúndio vendido, independentemente da área desses terrenos.
Foram pois duas as alterações então introduzidas pelo art. 1380.º do CC de 1966:
Por um lado, o requisito da área inferior à unidade de cultura passou a referir-se quer ao prédio alienado quer aos prédios confinantes:
Por outro lado, estabeleceu-se o direito de preferência como um direito recíproco, que liga os titulares de todos os prédios confinantes.
Na disposição inicial – Base VI da Lei n.º 2116, de 1962 – que estabelecera tal direito de preferência consagrara-se uma solução algo inequitativa – uma vez que, enquanto os proprietários de prédios com área superior à unidade de cultura gozavam de preferência na venda de minifúndios confinantes, o inverso não ocorria – que o CC de 1966 removeu.
Porém, fê-lo em termos que acabaram por se revelar demasiado restritos, passando o seu art. 1380.º do CC a constituir-se como um obstáculo à concretização da ideia que presidiu ao mecanismo da preferência legal: extinção paulatina dos minifúndios.
É neste contexto – com o objectivo de concretizar a ideia inicial da preferência legal – que nasce o art. art. 18.º do DL n.º 384/88( Em cujo preâmbulo, o legislador se queixa abertamente da magreza dos resultados práticos alcançados com a legislação anterior.), visando alargar o regime da preferência legal estabelecido pelo art. 1380.º do CC.
Por outras palavras, o legislador manteve o seu interesse na eliminação dos minifúndios – atentos os graves inconvenientes duma exploração rural que não reúna condições mínima de rentabilidade – o que, evidentemente, acontece (eliminação dos minifúndios) quer quando o minifúndio é objecto de alienação e se concede a preferência aos donos dos terrenos confinantes quer quando é o dono do minifúndio a preferir na alienação de terrenos confinantes, sejam estes de área inferior ou superior à unidade de cultura.
Daí que o art. 18.º do DL n.º 384/88, remetendo para o art. 1380.º do CC, prescreva expressamente o seguinte:
“Os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no art. 1380.º do CC, ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura”
Preceito que tem que ser interpretado à luz da evolução legislativa referida, tendo presente o sentido e o espírito de tal evolução, mas sem perder de vista a ratio de tal direito de preferência legal.
Isto é, para poder haver preferência tem, necessariamente, um dos prédios que ser um minifúndio (área inferior à unidade de cultura), porém, basta que um o seja, uma vez que, também em tal hipótese, se está a caminhar no sentido da eliminação dos minifúndios.
Por outras palavras, com o art. 18.º do DL n.º 384/88 pretendeu conceder-se o direito de preferência recíproco aos proprietários de terrenos confinantes, sempre que um deles tenha área inferior à unidade de cultura, qualquer que seja a área do outro.
De outro modo ainda, o verdadeiro sentido do art. 18.º, n.º 1, do DL n.º 384/88 é o seguinte:
“Os proprietários de terrenos confinantes, quando um deles tenha área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência, qualquer que seja a área do outro”( Cfr. Antunes Varela, local citado, pág. 376.)
É esta justamente a hipótese dos autos sob recurso.
Não consta dos factos provados qual a área do terreno vendido – mais, face ao que consta da respectiva escritura de venda, até terá uma área superior à unidade de cultura, mais exactamente, de 9,5 hectares – porém, provou-se que o terreno do candidato à preferência (e aqui apelante) tem uma área de 0,46 hectares, portanto uma área inferior à unidade de cultura.
É quanto basta para que tal pressuposto do direito de preferência legal – traduzido, como explicámos, em um dos terrenos confinantes ter área inferior à unidade de cultura – se dever considerar como verificado.
Assiste pois razão ao apelante em, em tal ponto, discordar da sentença recorrida.
Quanto à 2.ª questão:
Diz-se também no n.º 1 art. 1380.º do CC – para o qual, como vimos, o art. 18.º, n.º 1, do DL 384/88 remete – que os proprietários de terrenos confinantes gozam reciprocamente do direito de preferência “ (…) a quem não seja proprietário confinante”.
Com base em tal trecho legal, sustentou-se na sentença recorrida que era ao autor (apelante) que incumbia alegar e provar que o comprador não era dono de outro prédio confiante com o prédio alienado; pelo que, não o tendo feito, falhou na prova de tal pressuposto da preferência.
Defende o apelante que tal prova – por se tratar dum facto anormal que exclui ou impede a eficácia dos elementos constitutivos da preferência – pertencia aos RR., que teriam que alegar e provar ser o R. comprador proprietário dum prédio confinante com o prédio que lhe foi alienado.
Sem razão, a nosso ver.
O modo como o legislador de 1966 procedeu à redacção dos art. 1380.º e 1381.º do CC – arrumando os elementos a que fica subordinado o funcionamento da preferência no primeiro de tais preceitos e colocando no segundo os factos que obstam ao funcionamento de tal preferência – dissipa quaisquer hesitações interpretativas.
Por outras palavras, se o legislador de 1966 – empenhado em alcançar a unidade sistemática e a harmonização formal – pretendesse configurar, como um facto impeditivo de preferência, a circunstância de o comprador ser proprietário confinante, bastar-lhe-ia acrescentar uma terceira alínea ao art. 1381.º dizendo isso mesmo (isto é, dizendo: “quando o comprador seja proprietário confinante”).
Ora, o legislador não só não fez isto como, inclusivamente, no preceito em que organizou os pressupostos de tal direito de preferência, estabeleceu que os proprietário de terrenos confinantes gozam do direito de preferência em relação “a quem não seja proprietário confinante”.
Daí que não possa deixar de considerar-se ser tal facto, assim formulado na negativa, um dos pressupostos – um dos elementos constitutivos – cuja alegação e prova o candidato à preferência deve satisfazer, de acordo e nos termos do art. 342.º, n.º 1, do CC, tendo em vista o funcionamento do invocado direito de preferência( Neste sentido, v. g., Ac. RC de 17-02-1978, in CJ, 1978, Tomo III, pág. 687; e Ac STJ de 26-04-1978, in BMJ, pág. 272.).
Foi justamente isto que o A (aqui apelante) não fez.
Não cumpriu o ónus de tal alegação e, depois, na ausência da alegação, também não lhe foi “concedida” a possibilidade de provar tal facto.
Bem andou pois a Ex.ma Juíza a quo ao considerar que o aqui apelante falhou na alegação e prova de tal pressuposto da preferência.
Sem incorrer em qualquer deslocado formalismo( Como se verá na análise da 3.ª questão suscitada pela apelação, é o próprio apelante que requer e exige rigor formal, designadamente, quer na alegação dos factos constitutivos da excepção invocada pelos RR. quer na redacção dos atinentes quesitos.).
Como explicámos, tal facto – não ser o comprador proprietário confinante – apresenta-se, numa correcta hermenêutica, como facto constitutivo do direito de preferência invocado.
A circunstância de ser um facto negativo não o converte em “excepção”, cuja alegação e prova incumbe aos RR.
Aliás, se, em tese, a dificuldade de prova de um facto negativo não configura argumento válido para o transformar, de facto constitutivo do direito, em facto constitutivo da excepção, sucede até, no caso sub-judice, que estamos perante um facto negativo de prova extremamente acessível.
Efectivamente, estamos perante um facto cuja verificação ou não se traduz numa ilação, elementar, a extrair das meras confrontações do prédio alienado.
E referimos este aspecto para salientar que o A (aqui apelante), além de não haver alegado na PI que o R. comprador não era proprietário confinante, também não juntou, com a PI, qualquer documento – quer da matriz fiscal quer da predial – do qual se pudesse extrair tão elementar conclusão, impedindo assim que, agora, por recurso a uma noção de alegação implícita, se possa atalhar e remediar o vício de alegação( O que – admitindo-se que o A havia alegado implicitamente que o comprador não era confinante – implicaria a anulação da decisão da matéria de facto (art. 712.º, n.º 4, do CPC), tendo em vista a averiguação de tal facto alegado implicitamente.).
Não assiste pois razão ao apelante na censura, a tal propósito, apontada à sentença recorrida.
Quanto à 3.ª questão:
Os RR. vendedores invocaram na sua contestação que o prédio do A (aqui apelante) é urbano, assim procurando impedir o funcionamento da preferência.
Efectivamente, sendo objectivo do direito de preferência legal (dos proprietários confinantes) conseguir, tanto quanto possível, explorações agrícolas com uma área de terreno capaz de assegurar a sua rentabilidade económica, não havia – de iure condendo – fundamento para que o exercício do direito de preferência se mantivesse por parte do proprietário de um prédio urbano ou em relação à alienação de um prédio urbano; e, do mesmo modo, também não haveria fundamento para o exercício do direito de preferência quando os terrenos em causa – quer o do candidato à preferência quer o alienado – sejam partes componentes de um prédio urbano.
Daí que, compreensivelmente, se haja disposto, no art. 1381.º, a), 1.ª parte do CC, que não gozam do direito (recíproco) de preferência os proprietários de terrenos confinantes quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano.
Temos pois que o facto de algum dos terrenos confinantes ser urbano – ou parte componente dum prédio urbano – constitui e configura um facto impeditivo do direito recíproco de preferência.
Dito isto – incontroverso entre as partes – surge a dificuldade e a discórdia:
Sustenta a Ex. ma Juíza a quo que o prédio da apelante “deve ser considerado como um prédio urbano pelo que aquele não goza do direito de preferência”.
Defende a apelante que “os factos considerados provados permitem qualificar o dito prédio como fundamentalmente rústico, pese embora a casa nele implantada”.
Quid iuris?
A distinção civil entre prédios rústicos e urbanos é pouco precisa; daí, a ocorrência de problemas complexos que, até hoje, não têm encontrado uma solução segura.
Segundo o art. 204.º, n.º 2, do CC constitui prédio rústico “…uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica …”; e constitui prédio urbano “… qualquer edifício incorporado no solo com os terrenos que lhe sirvam de logradouro …”
Em face de tais noções da lei civil, é indiscutível que um terreno não construído é rústico e que um terreno totalmente coberto por um edifício é seguramente urbano.
Era assim que quase sempre acontecia, há 30/40 anos, numa sociedade estabilizada, de base agrícola e urbanização incipiente, em que a distinção, com base em tais noções legais, se traduzia numa tarefa fácil e incontestável.
Outrotanto não ocorre na sociedade actual.
As dificuldades surgem a todo o momento, quando – como é o caso – os terrenos se encontram parcialmente edificados com construções.
E qual a natureza, do ponto de vista do direito civil, do terreno que contenha construções?
Segundo uns, adeptos da chamada “teoria do valor”, o prédio será rústico ou urbano consoante a parcela que represente mais valor.
Segundo outros, seguidores da “teoria da afectação económica”, se o que se visa com o conjunto for o aproveitamento do terreno o prédio será rústico; caso contrário, caso se vise o aproveitamento da construção, o prédio será urbano.
Ainda segundo outros, partidários da “teoria do fraccionamento”, quando se apure que quer o terreno quer a construção têm autonomia económica, deve optar-se pelo fraccionamento, passando a considerar-se que há 2 prédios, um rústico e outro urbano.
“Teorias” que, todavia, não conseguem fornecer uma resposta suficiente às dificuldades da distinção.
Hoje, como o desabar da agricultura e a procura pelos citadinos de edificações no campo, qualquer edifício aí construído tem autonomia económica, pelo que, por uma estrita aplicação da teoria da afectação económica, poucos seriam os terrenos, desde que com habitações implantadas, que não seriam então considerados urbanos.
Por outro lado, o poder de fraccionar prédios – fortemente dependente de autorizações administrativas das Câmaras e das Direcções Regionais da Agricultura – não pode ser colocado, por esta via, na total disponibilidade privada.
Enfim, tudo isto para dizer que na distinção civilista entre prédio urbano e rústico – mais exactamente, nas hipóteses em que estamos perante um terreno parcialmente ocupado com uma construção – a ideia e a noção de “logradouro” se apresenta como a chave da distinção.
Como a construção é obra humana, temos que admitir que o proprietário possa, por essa via e dentro da lei, transformar o prédio e logo determinar a sua natureza rústica ou urbana.
Porém, por defeito, os prédios serão rústicos; não sendo possível qualificá-los como um edifício, ainda que com logradouro, impõe-se a sua rusticidade.
Daí, repete-se, o referirmos ser a ideia de logradouro a chave da distinção.
Prédio urbano que, como é evidente, não se reduz ao espaço delimitado pelas paredes e telhado, antes abrangendo também os terrenos que lhe sirvam de logradouro.
Logradouro que, neste contexto, surge como um conceito jurídico indeterminado; “que abrange ou pode abranger o terreno adjacente à casa, com carácter de quintal, pátio ou jardim, terreno de horta, com árvores, na dependência da moradia, servindo de aproveitamento ou suporte às necessidades ocasionais dos donos da casa”( cfr. Ac. Rel. Coimbra de 17/11/1981, in CJ de 81, Tomo V, pág. 70.)
Aqui chegados, impõe-se reconhecer que assiste razão ao reclamante quando solicita, com base no art. 646.º, n.º 4, do CPC, que a resposta ao quesito 5.º se deva considerar como não escrita.
Perguntava-se em tal quesito se o terreno do prédio do apelante serve de logradouro à casa de habitação edificada no mesmo prédio.
Como acabamos de explicar, saber se tal terreno é ou não “logradouro”, constitui o cerne da presente questão jurídica; da qualificação, como urbano ou rústico, do prédio do apelante.
Assim, tal quesito, tal como se encontra redigido, contém, no contexto do litígio, uma questão de direito, pelo que, segundo o referido art. 646.º, n.º 4, do CPC, se deve ter por não escrita a respectiva resposta.
Daí que, no elenco dos factos provados, supra efectuado, não tenhamos incluído a resposta a tal quesito.
O que – dar-se tal resposta como não escrita – não significa, como é evidente, que estejamos impedidos de, em face dos restantes factos dados como provados, chegar a uma mesma e idêntica conclusão.
A tal propósito e com relevo, provou-se:
Que no prédio do apelante está edificada uma casa habitável e mobilada, que é utilizada, enquanto tal, pelo apelante;
Que o valor venal da casa de habitação implantada nesse prédio é superior ao do restante terreno;
Que a casa permite que o apelante possa proceder ao cultivo, amanho e superintendência do tratamento das culturas ali existentes (árvores de fruto - pereiras e macieiras - oliveiras, vinha e produtos hortícolas);
Que o prédio do apelante tem a área global de 4.600 m2, ocupando a casa de habitação a área de 216 m2.
Em face de tais factos – pergunta-se – deve o terreno (não ocupado com o edifício) do prédio do apelante ser considerado como servindo de logradouro ao edifício – casa de habitação – incorporado no solo do prédio?
Embora com dúvidas( Dúvidas e hesitações que são um lugar comum nas concretas decisões que versam sobre o assunto, cfr. v g Ac STJ de 25/03/2003, in CJ STJ, Tomo II, pág. 34. ), propendemos para considerar que tais elementos factuais são insuficientes para considerar tal terreno como logradouro do edifício.
Estamos perante uma área de terreno próxima do meio hectare, pelo que não podemos dizer que estamos perante uma área reduzida de terreno, a funcionar, necessariamente, como quintal da casa de habitação.
Há no terreno em causa vinha e oliveiras, culturas que não são propriamente características de quintais que servem de aproveitamento ou suporte às necessidades ocasionais dos donos da casa.
O maior valor da casa de habitação (em relação ao terreno) constitui circunstância irrelevante; como irrelevante é o tipo de inscrição matricial do prédio em causa( É jurisprudência corrente (cfr. v. g. Ac. Rel. Coimbra de 22/01/91, in CJ 91, Tomo I, pág. 56) que, para efeitos de qualificação civil, é indiferente o tipo de inscrição matricial, dada a especialidade dos critérios fiscais, bem como o tipo de descrição matricial, que, ao contrário da lei civil, admitem o qualificativo de “prédio misto”.).
Inconcludente se nos afigura o facto, considerado provado, de a casa permitir que o apelante possa proceder ao cultivo, amanho e superintendência do tratamento das culturas ali existentes.
Efectivamente, em face de tal facto, fica-se sem se saber se a casa serve para o apelante aproveitar agricolamente o terreno do prédio ou se tal terreno está ao serviço da subsistência económica do apelante, enquanto habitante da casa.
Em face de tais dúvidas – inultrapassáveis por uma ampliação da matéria de facto, uma vez que nada do alegado foi omitido aquando da organização da base instrutória – não sendo possível qualificar o prédio do apelante como um edifício, ainda que com logradouro, impõe-se, por “defeito”, considerá-lo como rústico( Neste sentido, a propósito dos prédios serem, por “exclusão de partes”, rústicos, Ac. Rel. Coimbra de 17/11/1981, in CJ de 81, Tomo V, pág. 70.).
Assim sendo, não se verificava qualquer facto impeditivo – designadamente, o referido no art. 1381.º, a), 1.ª parte – ao exercício do direito de preferência; assistindo pois razão ao apelante na 3.ª questão suscitada na presente apelação.
Em conclusão, não pelas 3 razões apontadas na sentença recorrida, mas apenas por o apelante não haver alegado e provado um dos pressupostos do seu direito de preferência legal – mais exactamente, não haver alegado e provado não ser o R. comprador proprietário confinante – impõe-se confirmar a sentença recorrida.
4 – Decisão
Pelo exposto, decide-se julgar improcedente a apelação e consequentemente confirma-se a sentença recorrida.
Custas pelo Apelante.
Coimbra, 9/05/06