| 29/2002.C2 |  |
RESOLUÇÃO
OBRAS
ALTERAÇÃO DA ESTRUTURA DO PRÉDIO
II. Por outro lado, a construção de uma placa em cimento e betão, com redução do pé direito do rés-do-chão, para implantação de uma casa de banho ao nível do primeiro andar, condiciona de maneira praticamente definitiva o aproveitamento e a planificação anterior, constituindo uma mutação grave e relevante da organização interior do imóvel. Mesmo a construção no rés-do-chão da outra casa de banho com três divisões interfere com a planificação e organização dessa área do imóvel, comprometendo de forma duradoura e definitiva a funcionalidade anterior do espaço, pelo que, no caso dos auto, também se tem de haver por preenchida a causa de resolução do contrato de arrendamento atinente à alteração substancial da disposição interna das divisões do imóvel sem consentimento escrito do senhorio.
A... intentou no 2º Juízo da comarca de Torres Novas acção com processo sumário contra B... e marido C... alegando para tanto, e em síntese, que a Ré mulher, sendo por virtude de trespasse arrendatária para comércio do rés-do-chão de determinado prédio urbano de que ela A. é senhoria, sem o conhecimento e autorização desta, fez obras no locado que consistiram na redução da espessura de um pilar base de sustentação do edifício, no fecho da abertura exterior que deita para as traseiras do prédio, na construção de uma nova placa em cimento e betão, ao nível do primeiro andar, aproveitando a altura do «pé direito», e na construção de casas de banho, o que levou a uma diminuição da área total da divisão ampla que existia antes das obras.
Pede por isso que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento celebrado e em vigor entre A. e Réus, com fundamento na realização de obras não autorizadas, e a consequente condenação dos mesmos RR. a entregarem imediatamente o arrendado livre de pessoas e bens.
Contestaram os RR., excepcionando a caducidade da acção e a necessidade das obras realizadas para que se cumprisse o fim contratado de estabelecimento de café e taberna, além da verificação de uma autorização tácita do senhorio para as mesmas obras. Terminam com a improcedência da acção.
A A. respondeu às excepções.
O processo seguiu os seus termos e a final foi proferida sentença em que o Senhor Juiz julgou a acção improcedente nos seguintes termos:
"a) Declaro não verificada a caducidade do pedido resolução do contrato de arrendamento celebrado entre A. e os RR.;
b) Absolvo os RR. do pedido de resolução do contrato de arrendamento com fundamento na realização de obras não autorizadas;
c) Absolvo a A. do pedido de condenação como litigante de má-fé".
Irresignada, recorreu a A., recurso admitido como apelação, com efeito meramente devolutivo.
Nas competentes alegações surgem formuladas as conclusões delimitadoras do objecto do recurso (art.ºs 684, nº 3 e 690, nº 1 do CPC), nas quais a apelante se bate pela subsunção da factualidade apurada aos fundamentos resolutivos da alteração substancial da estrutura externa e da disposição interna das divisões do prédio, sem consentimento escrito do senhorio, conforme a previsão da alínea d) do nº 1 do art.º 64 do RAU (DL 321/90 de 15/10).
Os Réus contra-alegaram pugnando pela manutenção do sentenciado.
Corridos os vistos cumpre decidir.
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São os seguintes os factos dados com provados na 1ª instância:
1. Pela apresentação n.° 02/310101 encontra-se registada a propriedade a favor da Autora dos prédios urbanos sitos na Rua ....., com os números de polícia 101, 103 e 105, na cidade de Torres Novas, freguesia de Santiago, deste concelho de Torres Novas, inscritos na respectiva matriz predial urbana sob meros 39 e 40 e descritos na Conservatória do Registo Predial de Torres Novas, respectivamente, sob os números 1527 e 1545.
2. No dia 8 de Setembro de 1986, a Ré B..., por escritura pública lavrada no Cartório Notarial do Entroncamento, tomou de trespasse a D... e marido, E..., um estabelecimento comercial de café e taberna, instalado no rés-do-chão dos prédios urbanos identificados em l .
3. Até essa data os referidos prédios encontravam-se arrendados, também para o exercício da actividade comercial de café e taberna, aos referidos D... e marido, E..., pela renda mensal de Esc. 9.600$00.
4. Em 16 de Setembro de 1986 a Ré mulher comunicou por escrito ao então proprietário e senhorio, irmão da Autora, F... que tinha tomado de trespasse o estabelecimento comercial instalado nos prédios urbanos referidos em 2.
5. A renda mensal pelo arrendamento do prédio da Autora é actualmente de € 138,67.
6. A A. reside a cerca de 30 metros do local.
7. Em 1999, os Réus tiveram necessidade de proceder a algumas obras no locado, quer para o manter, quer para o adaptar às condições legalmente exigidas, para o funcionamento de um estabelecimento comercial de café e taberna sendo que tais obras ocorreram em Julho de 2001 e cuja necessidade se circunscreveria à beneficiação do estabelecimento, através da instalação de sanitários para ambos os sexos e para o pessoal de serviço, e ainda de uma dispensa do dia.
8. Através duma carta, datada de 20 de Abril de 1999, a Ré mulher solicitou a G... (filho da A.) autorização para proceder obras de conservação e reparação que consistiam em picar, rebocar e pintar as paredes; colocar azulejo ou outro material até cerca de 1,5 metros de altura do chão; colocar novo mosaico no chão; colocar tecto falso; fazer novas casas de banho de acordo com a Lei; fechar porta que dá acesso às escadas; remodelar as prateleiras interiores, tipo janela, pois estão em más condições; reparar a janela das traseiras pois está em muito más condições; colocar placa por cima da cozinha de modo a evitar o lixo que cai; remodelar a instalação eléctrica; reduzir a espessura do pilar do centro da sala dentro do possível.
9. Na referida carta a Ré mulher informou ainda, que, caso não obtivessem resposta no prazo de 8 dias, considerar-se-iam autorizados os seus pedidos.
10. A carta foi dirigida ao dito G..., precisamente porque ele é o procurador da A., bem como a sua irmã H..., com todos os poderes para tratar dos assuntos do locado.
11. O filho da Autora respondeu por carta datada de 17 de Maio de 1999, com o seguinte teor:
«Com os melhores cumprimentos, acuso a recepção da sua carta datada de 20 de Abril de 1999 e que me foi entregue pêlos CTT em 4 de Maio de 1999.
Em relação aos assuntos que são tratados na respectiva carta, informo V. Ex.a que o café situado na morada supra é propriedade de minha mãe, D. A..., pelo que todos os assuntos respeitantes a este estabelecimento deverão ser dirigidos a minha mãe.
Mais informo que tanto eu como a minha irmã, H... temos plenos poderes para tratar de todos os assuntos, após os mesmos serem avaliados por nossa mãe. Em relação à missiva da carta que me foi dirigida, informo que a minha mãe deseja avaliar os projectos entregues na Câmara Municipal de Torres Novas, assim como os respectivos pareceres para melhor os aquilatar e decidir. Desde já informo que em relação ao pilar assim como às paredes, não é autorizada qualquer redução na espessura dos mesmos, só sendo permitido o seu arranjo tais como picar, rebocar, pintar e colocar azulejo ou outro material de revestimento de paredes até 1,5 metros do chão. Chão – é autorizado colocar novos mosaicos em substituição dos antigos.
Tecto falso - não é permitido a sua instalação sem que primeiro seja feita a insonorização do café em relação ao lº andar.
As novas casas de banho e o encerramento da porta que dá acesso às escadas são autorizadas após análise pela minha mãe do projecto entregue e aprovado pela Câmara Municipal de Torres Novas, como já foi dito atrás.
Pode remodelar as prateleiras tipo janela desde que não haja alteração da área e volumetria das mesmas.
Na janela das traseiras pode fazer a respectiva reparação sem alteração da sua área, ficando com a mesma abertura.
Placa – precisamos de saber como a mesma vai ser construída em virtude de nesse café não constar qualquer cozinha.
Instalação eléctrica – não vemos nenhum inconveniente após analizar o respectivo projecto e sua aprovação pela LTE.
Mais me incumbe minha mãe de informar V. Ex.a que não pode exigir qualquer indemnização pelas obras e benfeitorias feitas no café finda a resolução do contrato de arrendamento.»
12. Os Réus efectuaram várias obras no locado que consistiram no fecho da abertura de uma janela exterior que deita para as traseiras do prédio, com as dimensões aproximada de 2 metros x 2,20 metros, tapando-a com tijolo e construindo duas pequenas novas janelas com as dimensões aproximadas de 80 cm x 80 cm e 70 cm x 120 cm, construíram ainda uma nova placa em cimento e betão, ao nível da placa do primeiro andar, aproveitando a altura do «pé direito», ou a altura de 5,70 metros do tecto do rés do chão, em cima dessa nova placa, ao nível do primeiro andar, os Réus construíram também, uma nova casa de banho, constituída por um poliban, uma sanita, um lavatório e um bidé, com acesso do rés do chão, através de uma escada extensível, e ainda construíram, também, ao nível do rés do chão, uma casa de banho nova, com três divisões, onde instalaram numa delas uma sanita e um mictório, noutra uma sanita e um bidé e na outra um lavatório.
13. Os Réus taparam, ainda, com tijolo e cimento, para o efeito, a abertura de uma porta que se situava ao nível do primeiro andar e deitava directamente para o rés do chão, sendo que tal porta não tinha qualquer utilização.
14. As obras realizadas pelos Réus foram executadas durante os meses de Julho e Agosto de 2001.
15. As obras atrás referidas, realizadas pelos Réus, foram executadas com tijolo, ferro e cimento.
16. A Autora teve conhecimento durante os meses de Julho e Agosto de 2001, após os seus filhos G... e H...se terem deslocado aos prédios arrendados, que os réus efectuaram as obras mencionadas em 12. e 13. supra, sem o seu conhecimento e autorização prévios.
17. Por carta datada de 7 de Agosto de 2001 enviada aos Réus, a Autora declarou que:
«Na qualidade de proprietária e senhoria do prédio sito na rua .... em Torres Novas de que V. Ex.a é rendeira do café no r/c, tomei conhecimento que construiu à minha revelia, uma placa ao nível do l.° andar, sobre a qual foram feitos uns sanitários e uma arrecadação, ocupando o vão guê dava acesso à janela das traseiras, e, no mesmo 1.º andar deitou abaixo uma porta em madeira que dava para o mesmo vão que está arrendado a outra locatária, e, em seu lugar, construiu uma parede em tijolo.
No âmbito da minha carta de 17 de Maio de 1999, à qual nunca foi dada resposta por V. Ex.a cumpre-me informar que será feito um novo contrato de arrendamento no prazo de trinta dias a contar da data desta carta e, se ao mesmo forem levantados obstáculos, agirei com o máximo rigor da Lei.»
18. A A. conhecia a importância que algumas obras de beneficiação, tais como a substituição dos mosaicos, remodelação de prateleiras e pequenas reparações, assumiam para que locado reunisse as condições requeridas para o fim a que se destina.
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É, por conseguinte, uma só – embora subdivisível em duas subquestões - a questão que o recurso fundamentalmente suscita: saber as obras reflectidas na matéria provada, levadas a cabo pelos Réus no locado, integram a causa resolutiva do arrendamento correspondente à chamada alteração substancial da estrutura externa do prédio e da disposição interna das divisões (art.º 64, nº 1 al.ª d) do RAU).
No que toca à alteração substancial da estrutura externa.
A razão que presidiu à eleição desta causa resolutiva comum – abrangendo tanto a alteração da estrutura externa como a disposição interna - é essencialmente a mesma e única.
O critério universal do julgador deverá atender à boa-fé do inquilino na utilização do arrendado tendo em atenção o fim contratual mas sem perder de vista que essa fruição não deve pisar a linha de fronteira da preservação do valor de identificação do prédio para o proprietário, em função da perspectiva segundo a qual foi concebido e que na altura da sua locação o invidualiza arquitectónica e funcionalmente.
De acordo com a al.ª d) do n° l do art° 64° do RAU, o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário, sem consentimento escrito, fizer obras no prédio que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis e que não possam justificar-se nos termos dos art°s 1043° do C. Civ. ou 4° do RAU.
Tem-se entendido que há implicação com a estrutura externa do arrendado não só quando é atingida a parte resistente da construção, responsável pela estabilidade do edifício, mas ainda quando é consideravelmente afectada a sua fisionomia, a composição, organização e disposição arquitectónica; quando o prédio passe a ter outra configuração, externamente pareça outro (Ac. do STJ de 15/12/98, P.98B1102, in http://www.dgsi.pt/jstj; Ac. da Relação do Porto de 8/11/90, P. 0309901, in http://www.dgsi.pt/jtrc; desta Relação de Coimbra de 24/10 de 2006, P. 546/03.9TJCBR.C1, in http://www.dgsi.pt/jtrc).
A nota fundamental do conceito indeterminado da lei reside, pois, na desfiguração exterior do prédio, na modificação considerável da sua característica identificativa.
Esboçado assim o conteúdo do aludido conceito, caem no seu âmbito as modificações arquitectónicas ou estéticas que de forma permanente ou perene importem consequências definitivas em elementos fundamentais do aspecto ou composição externa do prédio, como sejam a eliminação, aditamento ou até interferência nas dimensões (por acrescento ou redução) de fachadas, portas, janelas, varandas, terraços, alpendres, etc., (estes, como é óbvio, se implantados na face exterior) mediante a utilização de materiais e técnicas duradouras.
O poder de transformação e mutação da identificação aparente do locado é exclusivo do proprietário, não lhe podendo ser usurpado pelo locatário sem o seu inequívoco consentimento, mesmo que em obediência aos seus critérios de comodidade e funcionalidade ou sequer para a plena prossecução dos fins do arrendamento.
Deste modo, a respeito da estrutura externa do prédio em que se inseria o locado, os RR. procederam então às seguintes obras: fecho da abertura de uma janela exterior que deita para as traseiras do prédio, com as dimensões aproximada de 2 metros x 2, 20 metros, tapando-a com tijolo e construção de duas pequenas novas janelas com as dimensões aproximadas de 80 cm x 80 cm e 70 cm x 120 cm – 1ª parte do facto provado em 12. Quer dizer: os RR. suprimiram uma janela exterior ampla (com 2,20 m numa das dimensões), colocando tijolo no seu lugar, para abrirem uma janela média e uma pequena. E fizeram-no sem colher a necessária autorização da senhoria – facto provado em 16, in fine.
Sobre isto a sentença em crise qualificou esta obra de pouco relevo e não substancial olhando, ao que parece ao suposto "contexto geral do edifício".
Não se consegue saber – porque o acervo fáctico não o reporta - o que deva entender-se por contexto geral do edifício. Depois a própria dimensão da janela suprimida é algo incongruente com o pouco relevo que é referido, mesmo que a fachada respectiva corresponda às traseiras do edifício (sendo certo que estas não podem ser excluídas da respectiva estrutura externa).
A fisionomia exterior do mesmo imóvel foi, de modo permanente, indiscutivelmente transfigurada, sendo assim impossível a devolução do locado pelo locatário no estado em que o recebeu (art.ºs 1038, al.ª i) e 1043, nº 1 do CC). Pelo que, logo aqui, se deve ter por preenchida a causa resolutiva da alteração substancial da estrutura externa do prédio.
No que respeita à alteração da disposição interna das divisões.
Há que precisar que a norma em apreço – a alínea d) do nº 1 do art.º 64 do RAU – vem sendo interpretada (e de resto, foi-o também na sentença) como requerendo a substancialidade também para a modificação da disposição interna do locado.
Consta a este título do complexo fáctico que os RR. construíram "uma nova placa em cimento e betão, ao nível da placa do primeiro andar, aproveitando a altura do «pé direito», ou a altura de 5,70 metros do tecto do rés do chão"; "em cima dessa nova placa, ao nível do primeiro andar, os Réus construíram também, uma nova casa de banho, constituída por um poliban, uma sanita, um lavatório e um bidé, com acesso do rés-do-chão, através de uma escada extensível"; "ao nível do rés-do-chão, uma casa de banho nova, com três divisões, onde instalaram numa delas uma sanita e um mictório, noutra uma sanita e um bidé e na outra um lavatório"; "taparam, ainda, com tijolo e cimento, para o efeito, a abertura de uma porta que se situava ao nível do primeiro andar e deitava directamente para o rés-do-chão".
A este propósito discorreu-se na sentença que "(…) em primeiro lugar, a casa de banho tinha de ser construída. Em segundo lugar, a área ocupada pela placa situada ao nível do 1° andar é pequena - 6,75 m de área bruta e 4,35 m de área útil… A isto acresce que tal solução obviou a uma diminuição da área de atendimento a clientes".
Relativamente às casas de banho ponderou-se que as mesmas se justificavam pelo cumprimento dos requisitos legais exigidos a um estabelecimento de café e taberna (DR 4/99, de 01.04.99, e condições de manutenção do licenciamento camarário).
Vejamos.
No que toca às eventuais exigências administrativas para o exercício da actividade de café e taberna no locado elas não podem servir de pretexto para, ao arrepio da vontade do senhorio, o arrendatário revolucionar a organização interna própria do prédio no momento do contrato.
A boa-fé contratual (art.º 762, nº 2 do CC) manda que as partes adoptem a condutas condizentes com os interesses visados, nomeadamente, possibilitando aos contraentes o pleno aproveitamento dos bens que são colocados ao respectivo alcance. Ao arrendatário comercial é proporcionado o gozo do arrendado de harmonia com o desenvolvimento do escopo por ele prosseguido, ex vi do art.º 1031, al.ª b) do CC, preceito que atribui ao locador justamente a obrigação de assegurar ao locatário o gozo da coisa para os fins a que ela se destina. Aliás, outra coisa não decorre, no arrendamento urbano, do art.º 4º do RAU, quando aí se preceitua a licitude das pequenas deteriorações para o conforto e comodidade do arrendatário (embora sujeitas a reparação) ou, em geral, do disposto nos art.ºs 1038, al.ª d) e 1043 do CC, ao afirmarem que o locatário deve ou pode usar o locado prudentemente (sem sequer ter a obrigação de colmatar os efeitos desse prudente uso). O direito do locatário adaptar ou acomodar o locado a este prudente uso contratual, é, pois, inegável.
Mas o que se não aceita é que ao direito de propriedade do senhorio possa ser infligido um sacrifício do grau do descrito – independentemente de haver ou não efectiva desvalorização do imóvel – ainda que esse sacrifício tenha lugar em nome do respeito pelo gozo contratual da actividade consentida ao arrendatário.
Estando em jogo, não a simples acomodação dos espaços à especificidade do destino contratual, mas adaptações de substância resultantes de exigências do licenciamento administrativo de certas actividades, cumpre ao arrendatário, previamente ou em simultâneo com a celebração do contrato, precaver-se com a necessária autorização do senhorio, sem a qual deixará, porventura, de lhe convir a criação de uma tal relação jurídica.
O problema é pois de definição de limites. Ninguém nega que quem arrenda para a actividade bancária tem de admitir a instalação de uma casa-forte, como item indispensável ao desenvolvimento dessa actividade; ou que quem arrenda para a restauração necessite, mesmo por imposição legal ou regulamentar, de um cozinha adequada e de instalações sanitárias apropriadas. Mas, quando esteja em causa a inversão ou transformação da organização e planeamento existente para a distribuição e compartimentação do espaço interior, não se pode esperar que o locador deva resignar-se e contemplar passivamente essas operações, ao ponto de no fim do contrato receber um locado não correspondente, ainda que hipoteticamente valorizado, àquele cujo gozo havia cedido.
É na exacta e sensata ponderação dos interesses e direitos em confronto - e do possível aniquilamento de um deles - que o julgador se há-de posicionar quando se pronuncia sobre o fundamento resolutivo em causa e, por via dele, sobre a eventual extinção da relação locatícia.
Se é verdade que o numerus clausus da lei para os fundamentos da resolução do arrendamento urbano privilegia o valor da estabilidade do arrendamento para o locatário, também não o é menos que eles são para aplicar com rigor quando este mesmo locatário abusivamente invade a esfera dos poderes – designadamente o de transformação – que são distintivos ou essenciais do direito de propriedade.
Ora a construção de uma placa em cimento e betão, com redução do pé direito do rés-do-chão, para a implantação de uma casa de banho ao nível do primeiro andar, condiciona de maneira praticamente definitiva o aproveitamento e a planificação anterior, constituindo uma mutação grave e relevante da organização interior do imóvel.
Mesmo a construção no rés-do-chão da outra casa de banho com três divisões interfere com a planificação e organização dessa área do imóvel, comprometendo de forma duradoura e definitiva a funcionalidade anterior do espaço. Diferente seria o enquadramento se a arrendatária se tivesse meramente confinado a remodelar uma instalação sanitária porventura já existente nesse espaço.
Não se afiguram portanto válidos os argumentos do Sr. Juiz de que os locais ocupados pela novas divisões são exíguos ou pouco significativos e que a casa de banho do 1º andar foi uma solução para obviar à diminuição da área de atendimento a clientes (como é evidente no exclusivo benefício da arrendatária e em detrimento ou, ao menos, à margem do direito da senhoria).
Flui deste modo das precedentes considerações que, no caso dos autos, também se tem de haver por preenchida a causa de resolução atinente à alteração substancial da disposição interna das divisões do imóvel sem consentimento escrito do senhorio, nos termos do art.º 64, nº 1, al.ª d) do RAU.
Donde que sejam inteiramente pertinentes as conclusões da apelante que motivaram o presente recurso.
Pelo exposto, julgando a apelação procedente, revogam a sentença e julgam a acção procedente por provada, em função do que declaram resolvido o contrato de arrendamento identificado nos art.ºs 1º a 3º da p.i.; em consequência, decretam o imediato despejo do locado, condenando os RR. a fazerem a respectiva entrega imediata à A. livre e desocupado de pessoas e bens.
Custas pelos RR. em ambas as instâncias.