| 2578/04.0TBFIG.C1 |  |
CLÁUSULA
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
2. Por isso, se para além das promessas de compra e de venda, os contraentes incluíram uma cláusula segunda a qual cessavam, desde logo e para ambas as partes, todas as obrigações e direitos inerentes ao contrato de arrendamento incluído no estabelecimento comercial do promitente comprador, instalado no prédio prometido vender, a impossibilidade de cumprimento do promitente vendedor não implica a cessação do arrendamento.
1. A... demandou, na comarca da Figueira da Foz, B... e mulher C... , pedindo que sejam condenados a restituir-lhe, completamente desocupada, uma dependência do prédio que identificam, na petição inicial, por falta de título que legitime a ocupação.
Alegam, em síntese, que os réus ocupam, com um negócio, uma dependência desse prédio, com uma área de 33,5 m2 e que, em Julho de 199, celebraram, entre si, um contrato promessa segundo o qual a autora se obrigava a constituir o seu prédio em propriedade horizontal, constituindo uma fracção correspondente à área ocupada pelos réus, que lhe vendiam, e os que os réus prometeram comprar-lhe essa fracção, tendo-lhe entregue certa quantia a título de sinal.
Acontece que, por obstáculos de ordem administrativa, a autor não pode constituir a referida propriedade horizontal, entendendo que o contrato promessa ficou sem efeito e, como já devolveu o sinal aos réus, pretende agora que estes lhe restituam a área ocupada.
2. Os réus contestaram, opondo, em síntese, que têm legitimidade de ocupação, porquanto adquiriram, por trespasse, um estabelecimento comercial de ourivesaria, com todos os haveres e respectivo arrendamento, instalado nesse espaço com entrada pelo n.º de polícia 244 da rua da ........, na Figueira da Foz, identificado fiscalmente com o n.º 3.078, que já tinha sido utilizado por uma companhia de seguros, a quem a autora o veio a comprar e depois a vender. Pelo que entende que o seu estabelecimento ocupa um espaço que não é da autora.
Entretanto e à cautela diz também que se, assim não for entendido, então e no limite, a impossibilidade de cumprir o contrato promessa lhe permite reassumir a posição de arrendatários, acertando-se as rendas em dívida, mercê da sua suspensão por conta da cláusula 4.ª do respectivo contrato.
Conclui pela improcedência da acção e pede em reconvenção que se lhe considere válido o referido contrato de arrendamento.
3. Por entender que os autos forneciam todos os elementos para proferir uma decisão conscienciosa, o sr. Juiz conheceu de mérito no saneador e julgou a acção procedente, condenando os réus a entregar o espaço que ocupam.
Inconformados os réus apelam esta Relação, em cujas alegações incluem um capítulo que intitulam de “conclusões”, mas que nada tem a ver com o disposto no artigo 690.º, n.º do Código de Processo Civil, mas donde pode concluir-se que põe em causa três questões: i) o artigo urbano n.º 3078, onde funciona o seu estabelecimento, foi vendido pela autora à D..., sendo aí que está o n.º de polícia 244, pelo que a autora já nada tem a ver com isto. ii) à autora pertence o prédio com o artigo matricial 3.077 e o estabelecimento de ourivesaria está no n.º 3.078; iii) mesmo que se entenda que está na parte do prédio da autora, com o tal artigo 3.077, deve entender-se que a impossibilidade de cumprimento do contrato promessa faz ressurgir o seu contrato da arrendamento, por força do disposto no artigo 795.º, n.º 1 do Código Civil.
4. Contra-alegou a apelada no sentido da confirmação do julgado. Estão colhidos os vistos legais. Cumpre conhecer e decidir. Os factos que foram dados como provados no saneador, com base em documentos e admitidos por acordo nos respectivos articulados, são os seguintes:
1. A Autora é proprietária de um prédio urbano inscrito na matriz de São Julião com o art° 3077 e descrito na ficha n° 1763 de São Julião na Conservatória do Registo Predial da Figueira da Foz, que deita para a Rua da República e Rua Direita do Monte, por o ter comprado à sua antecessora. (Certidão de fls. 7 ; art° 24.º da Contestação).
2. O Réu marido e a Ré estão a ocupar com um negócio uma dependência com a área bruta de 33,5 m2, com uma única entrada pela Rua da República desde Julho de 1999. (Introdução do contrato-promessa a fls. 56 e sua cl. 4.ª a fls. 57; art° 10.º da Contestação)
3. Em Julho de 1999 a Autora e o Réu marido celebraram um contrato-promessa no qual a primeira se obrigava a constituir em propriedade horizontal a referida dependência e a vendê-lo ao Autor. (Contrato-promessa a fls. 56; arts. 39.º e 40.º da Contestação)
4. A venda foi sinalizada. (Contrato-promessa a fls. 57; art° 69.º da Contestação)
5. Verificou-se a impossibilidade administrativa de constituir a referida propriedade horizontal. (Certidão do Ac. do STJ de 13/5/2004, proc. n° 50/02 do 3.º Juízo da Figueira da Foz, a fis. 218 e segs.; art° 72.º da Contestação)
6. Não queria o Réu marido aceitar a devolução do sinal pelo que teve que ser convencido no processo especial de consignação em depósito que correu pelo 3.º Juízo do Tribunal da Figueira da Foz com o n° 50/02. (Certidão do Ac. do STJ de 13/5/2004, proc. n° 50/02 desse Juízo, a fls. 218 e segs.)
7. Foi restituído o sinal ao Réu. (Certidão do Ac. do STJ de 13/5/2004, proc. n° 50/02 desse Juízo, a fis. 218 e segs.; art° 68.º da Contestação)
8. Por carta registada com aviso de recepção de 2004/09/06 foi o Réu notificado para entregar o local (docs. de fis. 4 a 6).
9. O prédio encontra-se definitivamente registado em nome da Autora -ficha n° 01763. (Certidão de fis. 7 a 10).
10. Por escritura de trespasse, lavrada de folhas 56 a folhas 57, verso, do livro n° 111-B do Segundo Cartório da Secretaria Notarial da Figueira da Foz, datada de 11/04/85, os RR. declararam adquirir a E... e esposa F... , por trespasse, o estabelecimento comercial, com todo o activo do mesmo, incluindo o direito ao arrendamento, todos os seus móveis, mercadorias, utensílios e os demais elementos constitutivos do mesmo estabelecimento Comercial. (Escritura de fis. 39 a 42)
11. Estabelecimento esse de comércio e oficina de Ourivesaria e Relojoaria, com entrada pela porta com o número duzentos e quarenta e quatro de polícia, do prédio urbano, sito na Rua da ....., números duzentos e quarenta e dois a duzentos e cinquenta e quatro, desta Cidade da Figueira da Foz, inscrito na respectiva matriz urbana sob o artigo três mil e setenta e oito" (3.078). (Escritura de fis. 39 a 42)
12. O local em causa, o qual fazia parte do aludido artigo 3.078 urbano, freguesia de S. Julião, Figueira da Foz, à data de tal aquisição pelos RR., estava tomado de arrendamento à então Companhia de Seguros Tagus, sendo de mil Escudos a renda mensal. (Escritura de fis. 39 a 42)
13. O valor do trespasse foi de Esc. 1.400,000$00, à data. (Escritura de fis. 39 a 42)
14. Todos os elementos de identificação do prédio, sua afectação e situação jurídica fiscal, foram consubstanciados através da certidão fiscal comprovativa dos mesmos, a qual ficou arquivada junto com a citada escritura (de fis. 39 a 42).
15. A Autora declarou adquirir à "G...", o prédio com os artigos urbanos n.ºs 3.077 e 3.078, da aludida freguesia de S. Julião, concelho da Figueira da Foz, a quem os RR. passaram a pagar renda sobre o estabelecimento comercial integrante daquele artigo urbano n° 3.078. (Certidão de fis. 7 a 10; art° 29° da Resposta).
16. E, por escritura de compra e venda, celebrada em 24/03/99 no cartório notarial de Montemor-o-Velho, a Autora declarou vender à "D....", o prédio sito na Rua da República, números duzentos e quarenta e dois a duzentos e cinquenta e quatro de polícia, com a área coberta de duzentos e sessenta e um metros quadrados, que corresponde à totalidade da parte inscrita na matriz sob o artigo 3.078, com o valor patrimonial de 9.989.811$00". (Fotocópia certificada de fis. 43 a 46)
17. Os RR., sempre convictos de que a A. era a dona e legítima proprietária do artigo urbano 3.078, onde se integrava o locado, sempre lhe pagaram os respectivos valores a título de rendas, o que ocorreu até à celebração do contrato promessa de compra e venda a que se refere o artigo 30 da P .1., já que nenhuma comunicação lhe fora feita em contrário. (art° 29° da Resposta)
18. O prédio com o artigo de matriz 3.078 foi desanexado à descrição sob o n° 01763 e passou a constar da descrição nº 01796. (Certidões da Conservatória de fis. 7 e ss. e de fis. 74 e ss.)
19. A parte do prédio a que corresponde o n° 244 de polícia ficou a integrar o artigo de matriz 3.077. (Certidões da Conservatória de fls. 7 e ss. e de fis. 74 e ss.)
20. A cláusula 4.ª do dito contrato-promessa tem o seguinte teor: “o segundo outorgante é arrendatário da primeira outorgante do espaço correspondente ao citado número de polícia número 244, pelo que, a partir da presente data cessam para ambas as partes todas as obrigações e direitos inerentes ao referido contrato de arrendamento.
21. No preâmbulo desse contrato-promessa consta designadamente o seguinte: "A Primeira Outorgante é dona e legítima possuidora do prédio urbano, sito na rua da República, com os números 242 e 244 e rua Direita do Monte (...) inscrito na matriz sob o artigo 3077, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial da Figueira da Foz sob o número mil setecentos e sessenta e três, com a aquisição registada a seu favor pela inscrição G-dois. Pelo presente contrato, a Primeira Outorgante promete vender ao segundo outorgante e este promete comprar-lhe, a fracção correspondente ao número de polícia 244, com a área útil de vinte e quatro metros quadrados e com a área bruta de 33.5 metros quadrados, do prédio acima identificado, que a primeira outorgante submeterá à constituição em regime de propriedade horizontal (...)".
5. Com a 1.ª questão pretendem os apelantes fazer ressuscitar a problemática da excepção peremptória suscitada na questão e decidida no saneador sentença em termos com os quais concordamos inteiramente e para onde remetemos, nos termos do artigo 713.º, n.º 5 do Código de Processo Civil.
Quanto à segunda questão o que nos apraz dizer é que, reclamando os apelantes do facto, tido por assente, que afirma que a parte do prédio a que corresponde o nº 244 de polícia ficou a integrar o artigo de matriz 3.077, só nos restaria reenviar o processo à 1.ª instância para se apurar se assim é, de facto, ou se tal parte do prédio fica no artigo matricial 3.078, o que é fundamental para a decisão da causa.
Porém, e tal como já foi observado na sentença recorrida, dificilmente a resposta seria outra, atendendo a que os próprios apelantes, enquanto subscrevem o contrato promessa, também subscrevem a afirmação que nele consta de que a parte onde funciona o estabelecimento de ourivesaria, com o n.º 244 de polícia, está integrada no artigo matricial 3.077.
Logo, só resta dar como assente toda factualidade que vem descrita na sentença recorrida e que acima se transcreve. É, pois, um dado adquirido que o estabelecimento adquirido pelos réus ora apelantes se situa no prédio da autora inscrito na matriz sob o artigo 3.077. Esse estabelecimento foi adquirido, pelos apelantes, por trespasse, no qual vinha integrado o direito ao arrendamento, cujas rendas, segundo afirmam, eram pagas à apelada, pelo menos até à data em que subscreveram o contrato promessa.
E é aqui que surge a terceira e última questão colocada pelos apelantes, que é a de saber se, em face da impossibilidade de cumprimento do contrato promessa por parte da promitente vendedora, se considera extinto o arrendamento, ou se ele ressurge em toda a sua plenitude, restando agora e apenas fazer o acerto das rendas em dívida.
6. O sr. Juiz, na sentença recorrida, desenvolve uma tese que assente na autonomia dos contratos de arrendamento e contrato promessa, passando pela resolução voluntária do primeiro e pela impossibilidade objectiva de cumprimento do segundo, continuando pela falta de fundamento para ressuscitar o contrato de arrendamento e concluindo pela ausência de título de ocupação e, consequentemente, pela condenação de entrega. em cumprimento do direito de reivindicar.
Será assim? Cremos bem que não. É preciso ter a noção de que as partes fazem um contrato para atingir um fim certo e determinado: a transferência do direito de propriedade da autora para os réus no que respeita à parte do prédio onde estava instalado o estabelecimento destes, adquirido por trespasse que incluía o direito ao arrendamento. Cumprido o contrato os réus seriam proprietários desse espaço e o arrendamento extinguir-se-ia-se ipso facto. É assim que tem de ser interpretado o negócio e as respectivas declarações negociais, à luz dos princípios da boa fé e da economia do contrato (cfr. artigos 227.º, n.º 1 e 236.º, n.º 1 do Código Civil).
O núcleo desse contrato (junto a fls 56 e ss dos autos), diz, justamente, que a autora é dona do prédio onde funciona o estabelecimento dos réus, que são arrendatários desse espaço, correspondente ao número de polícia 244 e que lho prometem vender, após o autonomizar como fracção resultante da constituição do prédio em regime de propriedade horizontal, que igualmente prometem fazer.
Ou seja, a autora promete constituir o prédio em propriedade horizontal e daí resultar uma fracção correspondente ao espaço ocupado pelos réus com um estabelecimento comercial - que inclui a relação de arrendamento em que a autora é senhoria e os réus arrendatários – e depois vendê-lo aos réus.
Os réus, por sua vez, prometem comprar essa fracção. Como depois da efectiva celebração do negócio prometido os autores deixariam de ser arrendatários (porque passariam a ser proprietários), as partes incluíram no contrato, para vigorar desde logo (com a legitimidade que lhes confere o artigo 405.º, n.º 1 do Código Civil) uma cláusula onde dizem que, a partir dessa data, “cessam para ambas as partes todas as obrigações e direitos inerentes ao referido contrato de arrendamento”.
Ora, uma tal expressão tem que ser entendida em conformidade com o espírito que presidiu à feitura do contrato. Esse contrato era para se cumprir (artigo 406.º, n.º 1 do Código Civil) e só nessa óptica faz sentido a inclusão dessa cláusula, onde as partes mais não fazem que antecipar, por acordo, os efeitos do negócio.
Fazer agora – quando se sabe que a promitente vendedora não cumpre (porque não pode cumprir) o contrato por razões alheias à sua vontade – extrair dessa cláusula efeitos só para uma das partes, (negativos para uma e positivos para outra) é desrespeitar claramente o compromisso por ambas assumido. Seria mesmo um caso típico de abuso de direito (334.º do Código Civil), impondo ao julgador que a pretensão da autora se concretizasse.
Ninguém de boa fé (e a boa fé é um princípio que perpassa toda a economia do contrato) poderá admitir que os réus teriam subscrito uma cláusula desse teor se previssem que a autora iria encontrar os obstáculos que encontrou na aprovação do projecto de constituição da propriedade horizontal. E isso só bastaria para concluir que a tese defendida na sentença recorrida defraudaria injusta e ilegitimamente as legítimas expectativas dos réus, enquanto promitentes compradores.
Por conseguinte não se trata duma revogação voluntária e definitiva do contrato de arrendamento (artigo 62.º, n.º 1 do RAU), mas sim duma antecipação acordada por ambas as partes sobre os efeitos do negócio, caso este se viesse a concretizar. Talvez possamos admitir que se trata de um negócio feito sob condição resolutiva (artigo 270.º do Código Civil) na medida em que está implícito no acordo das partes, sobre a cessação do arrendamento, que a impossibilidade de cumprir o contrato promessa revoga o acordado, nesta matéria.
De resto, os contraentes não dizem expressamente que revogam o contrato de arrendamento; dizem apenas – em compromisso pessoal – que os direitos e obrigações cessam para ambas as partes, o que quer dizer, em bom rigor, que nem o senhorio vai exigir o pagamento da renda (entre outros direitos que a locação lhe confere), nem o inquilino vai exigir, entre o mais, que o senhorio lhe assegure o gozo do locado para os fins a que se destina – vg. fazer obras - (cfr. artigos 1.031.º e 1.038.º do Código Civil).
7. Isto posto, tudo indica que a solução do problema está, conforme um dos argumentos da apelação, no disposto no n.º 1 do artigo 795.º do Código Civil, que reza assim: “quando no contrato bilateral uma das prestações se torne impossível, fica o credor desobrigado da contraprestação e tem direito, se já a tiver realizado, de exigir a sua restituição nos termos prescritos para o enriquecimento sem causa”.
O contrato promessa de compra e venda é um contrato bilateral e nele podem as partes incluir as cláusulas que lhes aprouver, nos termos do n.º 1 do artigo 405.º do Código Civil. Logo, impossível que se torne a prestação do promitente vendedor, fica o promitente comprador desobrigado da contraprestação.
No caso dos autos a prestação da autora era a constituição da propriedade horizontal, a venda aos réus da fracção onde funcionava o seu estabelecimento e a não exigência aos réus dos direitos da sua posição de senhoria. Por sua vez a prestação dos réus era a compra da fracção a vender pela autora e a não exigência dos direitos da sua posição de inquilinos.
Se a prestação da autora se tornou impossível, então os réus ficam desobrigados de comprar a fracção e de não exigir da autora os direitos da sua posição de inquilinos. Ou seja, a compra e venda não se realiza e as partes assumem as obrigações emergentes da relação locatícia. Pelo que não existe cessação do contrato de arrendamento e os réus mantêm a legitimidade de ocupação do espaço onde funciona o seu estabelecimento comercial, que adquiriram por trespasse que incluía o direito ao arrendamento.
Como dizem os Profs. Pires de Lima e Antunes Varela (2) “o princípio contido no n.º 1 deste artigo 795.º é o de o credor ficar desobrigado da sua contraprestação, se a prestação do devedor se tornou impossível. É o corolário natural da chamada condição resolutiva tácita.” Claro que não vale a pena falar da restituição do sinal prestado pelos réus, porque foi já consignado em depósito pela autora.
Podemos então finalmente concluir que:
· O contrato promessa de compra e venda é um contrato bilateral e nele podem as partes incluir as cláusulas que lhes aprouver, nos termos do n.º 1 do artigo 405.º do Código Civil. Logo, impossível que se torne a prestação do promitente vendedor, fica o promitente comprador desobrigado da contraprestação, na sua totalidade, face ao disposto no artigo 795.º, n.º 1 do Código Civil.
· Por isso, se para além das promessas de compra e de venda, os contraentes incluíram uma cláusula segunda a qual cessavam, desde logo e para ambas as partes, todas as obrigações e direitos inerentes ao contrato de arrendamento incluído no estabelecimento comercial do promitente comprador, instalado no prédio prometido vender, a impossibilidade de cumprimento do promitente vendedor não implica a cessação do arrendamento.
Nesta medida colhem os argumentos dos apelantes.
8. Decisão
Por todo o exposto acordam os juízes desta Relação em julgar procedente a apelação, em consequência do que revogam a sentença recorrida, julgam a acção improcedente e, na procedência da reconvenção, condenam a autora a reconhecer a validade e eficácia do contrato de arrendamento.
Custas a cargo da apelada.