| Decisão Texto Integral: | Acordam, em conferência, no Tribunal Central Administrativo Norte – Secção do Contencioso Administrativo: I
RELATÓRIO
1 . O MUNICÍPIO do PORTO, inconformado, veio interpor recurso jurisdicional do acórdão do TAF do Porto, datado de 8 de Julho de 2011, que julgando procedente a acção administrativa especial, instaurada pela recorrida MF. …, identif. nos autos, anulou o acto que ordenou a desocupação da habitação social, sita no Bairro do Bom Pastor, …, no Porto, que habita desde Junho de 1991.* Nas suas alegações, o recorrente formulou as seguintes conclusões:
"I - As situações de arrendamento social instituídas, quer aquelas que se criaram por via do acto administrativo precário são análogas, pois as finalidades de uma e de outra são as mesmas independentemente do título de ocupação em causa.
II - Se efectivamente a Lei 21/2009 não foi criada para a situação como a do caso sub judice, fará sentido que se aplique à situação em causa, por ser também ela independentemente do título que a originou uma situação de concessão de uma habitação social.
III - Dito de outra forma, se o legislador estabeleceu na Lei 21/2009 esse regime transitório (ARTIGO 3º) o é até à emanação da lei do da habitação social então é porque considerou que as regras transitórias a estabelecer eram as mais coadunáveis com a função social que este tipo de habitação fomenta e pretende regular.
IV - E, assim sendo, faria muito mais sentido, preencher a lacuna que o próprio Tribunal afirma existir com o recurso ao regime transitoriamente gizado pela Lei 21/2009 do que a aderir para o mesmo efeito a uma lei que - no polo oposto - regula o arrendamento vinculado às regras e aos fins do mercado.
V - E, se assim for, então não há dúvida que o não pagamento de renda é um motivo de cessação da ocupação, excepto se dentro dos 3 meses de mora da renda, o arrendatário ou ocupante der conta da razão pela qual está em mora, designadamente alegando e provando razões de índole laboral (situação de desemprego), sendo certo que a comunicação em tempo destas situações confere ao ocupante ou arrendatário, nos termos do nº 5 do artigo 3º, o direito à renegociação do valor da renda e de um prazo de pagamento faseado do montante da dívida.
VI - Ora, como decorre da matéria provada e do processo administrativo junto aos autos tal informação não ocorreu nesse prazo, mas mesmo assim - note-se - apelante e apelado celebraram plano de regularização de rendas em atraso e o mesmo não foi cumprido pela apelada, como está provado e incontroverso.
VII - Tal significa que não se verificou qualquer causa objectiva que impedisse a aqui apelante de exercer o seu direito de fazer cessar o contrato de arrendamento por acto unilateral por falta de pagamento de renda, pelo que, como se defendeu na contestação da acção, o pagamento ulterior e em singelo das rendas em dívida não tem o condão de impedir a apelante de praticar o acto de cessação nem tem como efeito a obrigação de o revogar.
VIII - Portanto, partindo da aplicação à situação lacunosa do regime legal mais próximo do arrendamento social que é - goste-se ou não - o regime transitório contido na Lei 21/2009, a conclusão a que se chega é que o acto administrativo impugnado não padece de qualquer vício muito menos do de violação de lei ou de erro nos pressupostos, pelo que, ao contrário do decidido, é válido e legal.
IX - Mas, mesmo não concordando – pelas razões que antecedem - que se aplique analogamente a situação sub judice o regime legal do arrendamento urbano, sempre se dirá que a aplicar este, a conclusão é precisamente a mesma.
X - Dispõe o contrato que quando a renda não for paga no prazo estabelecido no presente contrato, disporá o inquilino de 15 dias para efectuar o seu pagamento aumentada de 15% sobre o respectivo montante, sendo que, findo este prazo ficará o arrendatário obrigado a pagar além das rendas em atraso um indemnização igual a 50% do que for devido.
XI - Ora, tal significa - fazendo a ligação com o regime do arrendamento urbano que o tribunal considera dever preencher a lacuna legal - se não sendo paga a primeira indemnização pela mora também não for paga a segunda, o senhorio com base no principio pacta sunt servanda poderá resolver o contrato de arrendamento.
XII - Isto quer dizer, aplicando o regime do arrendamento urbano como pretende o tribunal que, não se procedendo ao pagamento até à contestação da renda em atraso acrescida dos 50% sobre o montante das mesmas o acto de desocupação se torna definitivo, não podendo o inquilino mais impedir a resolução com base neste fundamento.
XIII - De facto, como decorre dos autos, a apelada não pagou as rendas em atraso acrescidas de 50% e, por isso, o acto administrativo impugnado que podia ter por esta forma sido neutralizado a posteriori (a considerar-se aplicar-se aqui, analogamente, o RAU) deixou de o poder ser, consolidando a sua legalidade na ordem jurídica.
XIV - E, não se pode de modo algum concordar com o Tribunal quando, sem qualquer fundamento contratual ou legal considera que competia à Administração aqui apelante avisar o apelado de que dispunha de 15 dias para pagar as rendas com 15% de acrescento e findo esse prazo não tendo as mesmas sido pagas, que poderia proceder ao pagamento com mais 50%....
XV - Não se pode, em consciência, querer aplicar o regime do arrendamento urbano à situação aqui em apreço, mas apenas e tão só na parte que dá jeito ao apelado, discorrendo sobre hipotéticas interpelações prévias que o apelante, supostamente, tinha de fazer ao apelado devedor (como se este não soubesse as suas obrigações contratuais).
XVI - Se o tribunal entende que o regime adequado para integrar a lacuna detectada é a do arrendamento urbano tem de o aplicar e, ao fazê-lo, isso joga inevitavelmente contra a apelada, pois esta teria o dever de per si se ter libertado do acto que impugna, se tivesse pago a renda acrescida dos 50% pelo menos até ao momento em que deu entrada desta acção.
XVII - E não se diga que o Tribunal aplicou este regime no que este não prejudica o fim da habitação social, pois não existe qualquer fundamentação expressa ou implícita do qual se possa retirar e que ajude a entender porque razão se aplica o RAU apenas em parte sem do mesmo retirar todas as consequências ( já para não dizer que não é necessário proceder a adaptação de um regime legal quando já existe um regime transitório perfeitamente adaptado, pois que idealizado precisamente para situação de habitação social, como supra se defendeu).
XVIII - Portanto, quer aplicando o regime legal que parece mais apropriado para a situação concreta (o transitório da Lei Nº 21/2009), quer aplicando o regime do RAU, a conclusão é a mesma, pois num e noutro caso incidia sobre o apelado arrendatário o ónus de prática de actos (no primeiro caso, de comunicação em determinado prazo da causa de mora) e, no segundo caso de pagamento em determinado prazo de um acréscimo de 50%) que não foram cumpridos pelo apelado.
XIX - E, ónus que não são cumpridos são, por definição, vantagens perdidas pelo onerado, sendo certo que com a omissão dos cumprimentos dos mesmos - de qualquer um deles qualquer que seja a tese defendida - o apelado perdeu a possibilidade de se opor a este acto administrativo, pelo menos que no que se refere ao erro nos pressupostos em que este assentou.
XX - Por isso, se conclui que o acto é legal e válido, pelo que seguindo qualquer uma das teses em confronto, a decisão só poderia ser a oposta à proferida e agora impugnada, pelo que se apela à revogação da mesma, fazendo assim V. Exas. a costumada JUSTIÇA!".* Notificadas as alegações, apresentadas pelo recorrente, supra referidas, veio a recorrida MF. … apresentar contra alegações que concluiu do seguinte modo:
"a) O atraso no pagamento do plano acordado entre o apelante e a apelada deveu-se à alteração do estado de saúde desta e da consequente diminuição do rendimento mensal que se seguiu com a sua baixa médica.
b) Ao ser confrontada como despacho do apelante, a apelada, através de um dos seus filhos, quis pagar a totalidade do valor em falta;
c) Não obstante isso e incompreensivelmente, o apelado recusou-se a aceitar o pagamento integral do valor em causa.
d) Não só recusou aquele pagamento como nem sequer contrapôs com a possibilidade de aceitar aquele pagamento com um eventual acréscimo legal, de 15% ou 50%, respectivamente.
e) Para além disso, ao arrendamento em causa não se aplica o regime previsto na Lei n.º 21/2009, de 20 de Maio. nem o regime do Decreto n.º 35.106 de 06/11/1945.
f) Pelo que ao fazer alusão à citada Lei n.º 21/2009, de 20 de Maio, o acto do apelante enferma de um erro sobre os pressupostos de direito aplicável.
g) Foi, por conseguinte, a actuação do apelante que impediu o pagamento do valor em causa por parte da apelada.
h) A atitude do apelante é tanto mais grave quanto não pode desconhecer que e apelada e os filhos que consigo vivem não têm condições económicas para suportar um arrendamento numa habitação que não seja social.
i) Não obstante a recusa do apelante em aceitar o pagamento em causa, a que alude no despacho da sua Vereadora, a verdade é que a apelada continuou e continua a pagar integralmente a renda relativa ao lotado em causa, não devendo nada a esse título ao apelante.
j) Não é também legítimo ao apelante fundar-se às suas obrigações sociais, que as tem, quer queira, quer não, persistindo em defender a desocupação de uma habitação social por parte de uma família pobre, é certo, mas que nada fez para merecer tal tratamento.
l) Se, pelos vistos, não está em causa o recebimento dos valores peticionados, o apelante devia, pelo menos, dizer o que justifica o seu comportamento, que de todo não se compreende!
m) O Douto Acórdão recorrido deverá, assim, ser mantido tudo com as legais consequências".* 2 . A Digna Procuradora Geral Adjunta, neste TCA, notificada nos termos do art.º 146.º n.º 1 do CPTA, não se pronunciou.* 3 . Dispensados os vistos, foram os autos remetidos à Conferência para julgamento.* 4 . Efectivando a delimitação do objecto do recurso, cumpre apreciar e decidir as questões colocadas pelo recorrente, sendo certo que o objecto do recurso se acha delimitado pelas conclusões das respectivas alegações, acima elencadas, nos termos dos arts. 660.º, n.º 2, 664.º, 684.º, ns. 3 e 4 e 685.º A, todos do Código de Processo Civil, “ex vi” dos arts.1.º e 140.º, ambos do CPTA.
II
FUNDAMENTAÇÃO 1 . MATÉRIA de FACTO
São os seguintes os factos fixados no acórdão recorrida, que não vêem questionados:
1 . A Autora reside no Bairro do Bom Pastor, …, no Porto, desde Junho de 1991, tendo como coabitante autorizado AF. …, BJ. … e LM. … – vide Declarações da «Domus Social, EEM».
2 . A referida habitação social é ocupada pela Autora mediante a celebração por si de um «Contrato de Arrendamento de Habitação Social» no dia 4 de Julho de 1991, o qual, entre outras, contém a seguinte Cláusula:
«IV – Quando a renda não for paga no prazo estabelecido no presente contrato, disporá o inquilino de quinze dias para efectuar o seu pagamento, aumentada de 15% sobre o respectivo montante; decorrido este prazo, ficará o arrendatário obrigado a pagar, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido.» - vide fls. não numeradas do PA (parte final).
3. A Autora foi notificada pelo Edital n.º CE-GPH-06863-2010, para desocupar a referida habitação, nos seguintes termos:
«Compulsado o processo administrativo referente à casa em questão, concluiu-se que há mora no pagamento das rendas por um período superior a três meses, ascendendo nesta data o débito a € 1.625,83 (mil, seiscentos e vinte e cinco euros e oitenta e três cêntimos), relativo a rendas, juros e custas. (…)
Os factos descritos constituem fundamento para a cessação do direito de utilização do fogo atribuído, nos termos do disposto na alínea d), do n.º 1, do artigo 3.º da Lei n.º 21/2009, de 20 de Maio. Nessa medida, nos termos do disposto no artigo 3.º da Lei n.º 21/2009, de 20 de Maio, e do disposto no artigo 156.º do Código do Procedimento Administrativo está a Câmara Municipal do Porto, enquanto concedente da casa legitimada a determinar a cessação do direito de utilização do fogo atribuído e a promover a sua desocupação. (…)
Ficam os ocupantes e demais interessados notificados nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 152.º da Código de Procedimento Administrativo conjugado com o n.º 6 do artigo 3.º da Lei n.º 21/2009, de 20 de Maio, de que dispõem de um prazo de 90 dias, para desocupar e entregar a habitação livre de pessoas e bens, devendo esta determinação ser voluntariamente cumprida por todos aqueles que ocupam a casa».
4 . Após esta notificação, o filho da Autora, BJ. …, por carta datada de 14/06/2010, efectua uma exposição aos serviços da Ré na qual refere que, com a ajuda de amigos e familiares, e com apoio da assistência social, se encontram dispostos a pagar a dívida e a ver a situação resolvida.
5 . A «Domus Social, EEM» respondeu da seguinte forma, à referida exposição:
«Acuso a recepção da carta remetida por V. Ex.a ., datada de 2010-06-14, e referente ao assunto em epígrafe, cujo conteúdo mereceu a nossa melhor atenção.
Reportando ao teor da mesma lamento informar que a sua contestação é extemporânea e de que após a decisão final apenas cabe recurso dessa decisão para os Tribunais competentes, razão pela qual iremos prosseguir com a execução do despejo na data agendada».
6 . A Esquadra do Bom Pastor da Polícia de Segurança Pública, em 11 de Junho de 2010, emitiu a seguinte Declaração:
«Por me ter sido solicitado e para efeitos de apresentação nas entidades que o solicitarem, declaro que, pelas 23H06 de ontem, o Sr. LM. …, residente no Bairro do Bom Pastor, … - Porto, comunicou a esta Polícia o desaparecimento da sua mãe MF. …, consigo residente.
Nesta conformidade foi elaborada a respectiva participação, que ficou registada nesta Esquadra, com o NPP 281142/2010.-------
Por ser verdade, lavrei a presente declaração que vai por mim assinada e selada com o carimbo a óleo em uso nesta Esquadra».
7 . A Autora, em 1 de Julho de 2010, apresentava grandes deficiências de memória e desorientação psíquica atribuível ao facto de há cerca de 1 ano ter tido um AVC, tendo sido internada no Hospital. Não aparentava estar em condições de se auto gerir – vide atestado médico junto sob Doc. 6, cujo original consta de fls. 75 da providência cautelar apensa.
2 . MATÉRIA de DIREITO
No caso dos autos, as questões a decidir resumem-se em determinar se, na situação vertente, a decisão recorrida, ao anular o acto que ordenou a desocupação da recorrida e seu agregado familiar da habitação social, sita no Bairro do Bom Pastor, …, no Porto, que habita desde Junho de 1991, aplicou correctamente o direito aos factos provados, supra enunciados.
A sentença questionada deu razão à A./recorrida, com base na seguinte fundamentação (transcrição parcial):
" ... No seguimento do que acima se deu por assente, a Autora reside da habitação em apreço por força de um contrato de arrendamento relativo a habitação social. O que, aliás, se encontra de acordo com o grupo de Bairros Municipais sujeitos ao regime do arrendamento social e não ao do Alvará.
Assim, ao contrário do mencionado no acto administrativo e na Oposição, não é aplicável o regime administrativo de concessão de alvará.
Ora, à situação da Autora, ou melhor à relação jurídica habitacional em apreço, foi aplicado o regime jurídico constante da Lei n.º 21/2009, de 20 de Maio, sendo que este apenas é aplicável às situações de ocupação de habitação existentes até à data da vigência do arrendamento social, conforme estabelece o seu regime transitório constante do artigo 2.º.
Desta forma, estando em causa um fogo locado sob o regime do arrendamento social não é aplicável o regime da Lei n.º 21/2009; assim como não pode ser aplicável o regime do Decreto n.º 35.106 de 6 de Novembro de 1945, não só por se encontrar expressamente revogado, mas igualmente por não haver qualquer referência ao mesmo no contrato de arrendamento, bem assim por ser inaplicável às situações de arrendamento social.
Desta forma, a situação dos autos está sujeita ao regime de arrendamento social, pelo que se verifica ocorrer um erro sobre os pressupostos de direito relativamente ao acto impugnado. Ou seja, foi aplicada norma estabelecida para os regimes designado de ocupação titulada por alvará e não a de arrendamento social, como é o caso da Autora - vide ponto 2 da matéria de facto.
Só que, conforme se refere no livro “Arrendamento Social”, CIJE – Centro de Investigação Jurídico-Económica Faculdade de Direito da Universidade do Porto, Almedina, Coimbra, Novembro 2005, na pág. 29: O "regime geral de arrendamento da habitação social", como lhe chamou o legislador de 85, foi sempre um projecto sucessivamente adiado.
Face ao exposto, à situação em apreço não é aplicável o regime de concessão de Alvará, nem existe regime jurídico que regule na totalidade o mencionado contrato de arrendamento. A ter que haver integração de lacuna, que no caso será a ausência de regime jurídico de habitação social, tal terá de ser realizado com base no regime geral do arrendamento urbano actualmente regressado ao Código Civil, por falta de regime jurídico sobre arrendamento social. Esse regime será aplicável em tudo o que não seja contraditório da situação de habitação social, como por exemplo a transmissão do arrendado, entre outras situações; que poderá ser ou não o caso da falta de pagamento de renda, conforme haja ou não disposição contratual, ou mesmo havendo, se não será de aplicar o regime geral.
Neste sentido o estudo a cima referido, que na pág. 34, refere o seguinte: Ainda assim, a título subsidiário, será sempre aplicável ao arrendamento social o regime geral da locação civil (arts. 1022.º a 1063.º do Código Civil), colmatado com as regras especiais do arrendamento urbano sempre que a sua natureza se coadune com os fins particulares de natureza social informadores daquele regime.
Ora, ao caso em apreço foi aplicado o regime da Lei n.º 21/2009, o qual resulta agora claro, é-lhe inaplicável, conforme acima explicado.
Por outro lado, em face das lacunas legais, nada melhor que seguir o velho princípio «pacta sunt servanda», ou seja, os contratos fizeram-se para serem cumpridos. No seguimento do que acima se deu por assente no ponto 2 da matéria de facto, a inquilina tinha o direito de, em primeiro lugar, lhe fosse dada a oportunidade de liquidar a renda com 15% de acréscimo e, em 2.º lugar, caso assim não procedesse, de a pagar com um acréscimo de 50%. Sendo que, caso não se apresentasse a liquidar voluntariamente aqueles acréscimos, deveria ter sido notificada previamente para o efeito, antes de poder ser tomada qualquer decisão de despejo. O despejo apenas podia ser aplicado desde que incumpridos aqueles pagamentos. Sucede que tal procedimento não foi seguido, pelo que ocorre um vício de direito na decisão ora impugnada.
Refere, ainda, a Autora que os seus filhos ao saberem do despejo se apressaram a propor o pagamento da totalidade do referido valor aos serviços da Ré, os quais recusaram aquela proposta – vide pontos 4 e 5 da matéria de facto.
Ao actuar desta forma a Ré não cumpriu o contrato de arrendamento a que se encontrava vinculada; ou seja, em vez de pura e simplesmente recusar a oferta, devia ter dito que a aceitação ficava depende do acréscimo de 15% relativo às rendas em atraso. A recusa pura e simples, com base no incumprimento do Plano proposto não encontra acolhimento contratual, pelo que tal Plano foi gizado para as situações de incumprimento generalizado, sendo que competia analisar a relação contratual de cada inquilino e verificar se em cada caso concreto existia ou não regra específica no que concerne ao apagamento de rendas em atraso. No caso dos autos existia, sendo que não foi aplicada esse regime específico.
Desta forma, não se pode considerar ter havido extemporaneidade no pedido de pagamento das rendas, atento o facto de não ser aplicável o regime jurídico que foi seguido pela autarquia, mas antes o de arrendamento social.
Alega, igualmente, a Autora que foi indicada em dívida a quantia de € 1.625,83, a título de rendas, juros e custas, sem consubstanciar o que corresponde a cada uma daquelas situações. Sobre este aspecto tem razão, porquanto juros e custas não implicam situação de despejo, pelo que não se mostra indicada a quantia em dívida relativamente a rendas. Mas mais grave ainda é o facto de não se encontrem indicados os meses de rendas em falta.
Por outro lado, atento a cláusula contratual acima referida, crê-se que não podem ser devidos os juros reclamados pela Ré, porquanto o sistema indemnizatório pelo atraso no pagamento da renda encontra-se vertido em tal cláusula: 15% ou 50%, conforme os casos.
Remata a Autora que o acto impugnado não cumpriu formalidades e diligências essenciais e que são exigíveis, dada a natureza sensível da matéria em causa e da própria lei.
Conforme acima se referiu, a Autora tinha o direito a liquidar as rendas em atraso, inicialmente com o acréscimo de 15%, em caso de assim proceder, com acréscimo de 50%. Ora, não obstante não se ter apresentado a liquidar com algum destes acréscimos, competia aos serviços da Ré elucidar a Autora sobre esse procedimento; o que não foi feito.
Assim, ocorre, um vício no procedimento de despejo (ou de desocupação), que torna o acto final inválido, por ausência de cumprimento das regras ou mesmo garantias contratuais.
Alega, por fim, a Autora ter graves problemas de saúde, juntando um atestado médico.
Ora, saber se pode ou deve haver deferimento da desocupação é matéria que deve ser ponderada em face da situação concreta, competindo à Ré ponderar essa situação; o que não fez e devia ter feito.
Muito embora o deferimento da desocupação já esteja para além do próprio acto de despejo, mostrando-se alegada essa situação, revelava-se pertinente que fosse avaliada pelos serviços na Ré".* Analisados os autos, verificamos que estamos perante uma relação locatícia de cariz social, celebrada entre o recorrente e a recorrida, referente à habitação social, sita no Bairro do Bom Pastor, …, no Porto, que é ocupada, desde Junho de 1991, pela A./recorrida, mediante a celebração por si de um "Contrato de Arrendamento de Habitação Social", o qual, entre outras, contém a seguinte Cláusula:
«IV – Quando a renda não for paga no prazo estabelecido no presente contrato, disporá o inquilino de quinze dias para efectuar o seu pagamento, aumentada de 15% sobre o respectivo montante; decorrido este prazo, ficará o arrendatário obrigado a pagar, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido.» - cfr. ponto 3 dos factos provados.
A entidade recorrente aplicou à situação dos autos --- falta de pagamento de rendas, embora sem especificar quais e o número de meses (ainda que diga que são mais de três meses), mas cujo montante liquidou em € 1.625,83, englobando também juros e custas - cfr. ponto 3 dos factos provados --- o regime legal previsto na Lei 21/2009, de 20 de Maio.
A A./recorrida e a sentença entendem que não se aplica este diploma à situação dos autos, pelo que a decisão do TAF do Porto aplicou supletivamente o Regime do Arrendamento Urbano - RAU - Dec Lei 321-B/90, de 15/10 -, no que o recorrente discorda, conforme evidenciam as suas alegações, supra sumariadas nas respectivas conclusões.
Mas, concordam as partes de que ao caso dos autos, não se aplica o Decreto 35106, de 6/11/1945, diploma este que disciplina as situações de ocupação de casas que são cedidas a título precário mediante licença titulada por alvará de habitação social. Ou seja, trata-se de situações que encontram ou têm a sua origem/génese num acto administrativo proferido pela Administração e não num contrato, sendo que no caso dos autos existe um contrato celebrado entre as partes, o que desde logo afasta a aplicação do Decreto 35106.
Então qual o regime legal aplicável?
A Lei 21/2009, de 20 de Maio ou o RAU (Dec. Lei 321-B/90 , de 15/10)?
Vejamos!
A Lei 21/2009, de 20/5 (que revogou o Decreto n.º 35106) fixou um regime transitório até à entrada em vigor do regime do arrendamento social - arts. 1.º e 2.º. - o qual ainda inexiste.
Em concreto, dispõe a Lei 21/2009, de 20 de Maio, no seu art.º 2.º, com a epígrafe "Aplicação do regime transitório":
"Até à data da entrada em vigor do regime do arrendamento social, é aplicável às situações abrangidas pelo Decreto n.º 35 106, de 6 de Novembro de 1945, o regime transitório constante do artigo seguinte".
Por sua vez, este art.º 3.º - "Regime jurídico aplicável" - prescreve que
"1 — Sem prejuízo das condições do título de ocupação do fogo, pode a entidade proprietária dos imóveis cedidos determinar a cessação da utilização do fogo atribuído, com os seguintes fundamentos:
a) ...
d) Mora no pagamento das rendas por período superior a três meses;
....
2 — ...
4 — Não pode igualmente ser invocado o fundamento referido na alínea d) do n.º 1, quando o não pagamento das rendas resulte da alteração do rendimento dos ocupantes em consequência de desemprego ou de alteração da composição do agregado familiar, desde que as alterações referidas sejam comunicadas à entidade proprietária do imóvel antes de decorrido o prazo de três meses de falta do pagamento das rendas.
5 — As situações previstas no número anterior conferem ao ocupante do fogo o direito à renegociação do valor da renda e de um prazo de pagamento faseado do montante da dívida.
6 — ...".
Ora, foi com base nestas normas legais que o recorrente estribou a sua decisão de despejo administrativo da recorrida e demais ocupantes da habitação, sendo certo que não se pode olvidar que, no caso, existiam cláusulas contratuais a que se impunha dar relevância (como a transcrita no ponto 2 dos factos provados e que tem a ver precisamente com a falta de pagamento de rendas) e só depois dar aplicação às referidas normas transitórias, acabadas de transcrever, pois que o art.º 3.º não deixa de ressalvar, logo no seu início, que "Sem prejuízo das condições do título de ocupação do fogo...." decidir em conformidade.
Assim, mostra-se correcta a conclusão do acórdão do TAF do Porto quando conclui pela verificação de erro nos pressupostos de direito na decisão administrativa impugnada, pois que o regime transitório fixado nesta Lei 21/2009 apenas se aplica às situações abrangidas pelo Decreto 35 106 - art.º 2.º - o que, como vimos, não é o caso dos autos, pois que a relação locatícia emergente nos autos não resulta de qualquer acto administrativo, outorgado mediante licença titulada por alvará de habitação social, mas antes de um contrato de Arrendamento de Habitação Social, atento o art.º 1.º do Decreto 35 106 que preceitua que "A ocupação das habitações a que se refere o decreto-lei n.º 34486, de 6 de Abril de 1945, será concedida a título precário, mediante licença da entidade proprietária, sob a forma de alvará".
Concluindo, assim, que não se aplicam as normas transitórias da Lei 21/2009, será que se aplica o regime do RAU, mesmo a título supletivo?!
Cremos que não.
Quer, porque o regime legal aí fixado não tem em consideração as especificidades de arrendamentos de cariz social - que nos dispensamos de aqui repetir, pois se destina a famílias muito carenciadas - , como é o caso dos autos, onde não funciona a lei do mercado, mas antes uma especial relação locatícia, em que, por um lado, a entidade administrativa dispõe de poderes que os locatários em geral não possuem (v.g., estes se quiserem impor o despejo dos arrendatários têm que socorrer-se dos tribunais) e, por outro, os arrendatários dispõem de melhores condições com vista a excepcionarem a obrigação de despejo.
Quer, porque o contrato celebrado entre as partes dispõe de cláusula que versa esta matéria - falta de pagamento de rendas e as suas consequências - e que não pode ser ignorada.
Assim, não se pode ignorar que as partes acordaram na seguinte cláusula:
"IV – Quando a renda não for paga no prazo estabelecido no presente contrato, disporá o inquilino de quinze dias para efectuar o seu pagamento, aumentada de 15% sobre o respectivo montante; decorrido este prazo, ficará o arrendatário obrigado a pagar, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido".
No mesmo sentido, a cláusula XI do mesmo Contrato de Arrendamento, que dispõe que "Tudo o que não estiver expressamente regulado neste contrato sê-lo-á pelas disposições aplicáveis dos diplomas acima citados e demais legislação em vigor", ou seja, apenas se terá de recorrer a outras fontes se o contrato não contiver regras expressas acerca de matérias nele especificamente tratadas. Como o contrato - cláusula IV, acima transcrita - regula expressa e sem dúvidas as consequências da falta de pagamento das rendas, mais não temos que lhe dar a devida aplicação - pacta sunt servanda - art.º 405.º do Código Civil.
Deste modo, no caso dos autos, em caso de mora do inquilino no pagamento das rendas, este deverá pagá-las no prazo de 15 dias, mas com um aumento de 15% sobre o montante em dívida e, decorrido esses 15 dias, além das rendas, terá de pagar uma indemnização igual a 50% do que for devido.
Assim, antes de avançar para o despejo administrativo, a entidade recorrente deveria ter equacionado esta possibilidade, sendo certo que da cláusula em causa não resulta que a iniciativa tenha de partir da arrendatária.
Aliás, porque não estamos perante uma relação paritária (dum lado, temos uma entidade administrativa, dotada do ius imperi, embora sujeita aos princípios jurídico administrativos, como seja, o da legalidade, boa fé, proporcionalidade, etc. e, do outro, um particular com especiais dificuldades económicas e que, a maior parte das vezes, se mostram associadas a outras dificuldades de cariz cognitivo), quando a arrendatária, por intermédio de um seu filho, se dispôs, com a ajuda de amigos e familiares, a pagar a dívida (€1.625,83 que englobava, além das rendas, juros e custas) - cfr. ponto 4 dos factos provados - deveria a entidade administrativa analisar a situação concreta deste agregado familiar, nomeadamente da doença da recorrida (pontos 6 e 7 dos factos provados) e justificadamente, tendo em consideração a cláusula IV do contrato de Arrendamento existente, tentar regularizar a situação, sendo caso disso, exigindo o pagamento das rendas em atraso e a devida indemnização, com base nessa cláusula e só se de todo a situação não pudesse ser solucionada com base nesta cláusula, determinar o despejo administrativo.* Deste modo, embora, com fundamentação diversa, entendemos que se deve manter a decisão do TAF do Porto, sendo improcedentes (em parte - v.g., quanto à não aplicação do RAU, pois aqui lhe assiste razão) os argumentos apresentados pelo Município recorrente.
III
DECISÃO
Nestes termos, acordam, em conferência, os juízes deste Tribunal em negar provimento ao recurso e assim manter a decisão recorrida.* Custas pelo recorrente.* Notifique-se.
DN.* Processado com recurso a meios informáticos, tendo sido revisto e rubricado pelo relator (cfr. art.º 138.º, n.º 5 do Cód. Proc. Civil, “ex vi” do art.º 1.º do CPTA).
Porto, 13 de Julho de 2012
Ass. Antero Pires Salvador
Ass. Rogério Martins
Ass. João Beato Oliveira Sousa |
