Acordão do Tribunal Central Administrativo Norte

Acórdãos TCAN	Acórdão do Tribunal Central Administrativo Norte
Processo:	00539/22.7BEVAR

Secção:	2ª Secção - Contencioso Tributário


Data do Acordão:	05/15/2025

Tribunal:	TAF de Aveiro

Relator:	PAULO MOURA

Descritores:	IMT; CADUCIDADE DA ISENÇÃO PARA REVENDA;

Sumário:	A ausência de menção na escritura de compra e venda, de que a aquisição é feita para revenda, não impede que assim seja considerado, em função da conjugação de provas que indiquem essa intenção.


Votação:	Unanimidade


Decisão:	Conceder provimento ao recurso.


Aditamento:

Parecer Ministério Publico:

Decisão Texto Integral:

Acordam em conferência os Juízes Desembargadores que compõem a Secção de Contencioso Tributário do Tribunal Central Administrativo Norte:

A AUTORIDADE TRIBUTÁRIA E ADUANEIRA, interpõe recurso do Despacho Saneador-Sentença que julgou procedente a Ação Administrativa deduzida pela «[SCom01...], S.A.», contra a Decisão que determinou a caducidade da isenção do IMT, de que a Autora beneficiou aquando da aquisição de um prédio rústico.

Formula nas respetivas alegações as seguintes conclusões que se reproduzem:
A) O presente recurso jurisdicional é interposto do Saneador-Sentença proferido em 18.09.2024, que julgou procedente a acção administrativa deduzida por [SCom01...], S.A., e condenou a Autoridade Tributária e Aduaneira(AT), ora Recorrente, a reconhecer a isenção de tributação de IMT relativamente à aquisição do prédio rústico inscrito sob o artigo ...21º da União das Freguesias ..., ... e ..., concelho ..., titulada pela escritura de compra e venda datada de 19.05.2018.
B) Assim, quanto à matéria de facto, a Sentença recorrida considerou que “a matéria de facto dada como provada resultou da análise dos documentos constantes dos autos e do Processo Administrativo” e que “não resultam provados ou não provados quaisquer outros factos com interesse para a decisão”.
Do erro de julgamento de facto
C) A Recorrente não pode concordar com tal apreciação e valoração da prova documental carreada aos autos, porquanto o conjunto de documentos que integram o Processo Administrativo (PA1, PA2 e PA3), nomeadamente, as Escrituras de Compra e Venda outorgadas em 18.05.2018 e em 11.05.2021, a Conta 3111007 do Balancete Geral da [SCom02...], SA, a Informação Cadastral da AT da empresa Recorrida e da empresa [SCom02...], bem como, o pedido de isenção de IMT apresentado pela [SCom02...], S.A., referente à venda do prédio rústico ...21 da matriz predial da União das Freguesias ..., ... e ..., concelho ..., impõe uma ponderação e valoração conducentes a uma decisão oposta à que foi tirada pelo Tribunal a quo.
Vejam-se concretamente, os documentos de fls 4 a 9 do PA2, de fls 11 do PA2, de fls 13 a 20 do PA2 e de fls 38 e 39 do PA2 e fls 1 a 23 do PA3.
D) Com efeito, o facto de as empresas [SCom01...], S.A., e a [SCom02...] S.A., terem o mesmo representante legal a intervir nos contratos de CV celebrados em 18.05.2018 e em 11.05.2021, aliado ao facto de as duas empresas terem os mesmos membros nos respectivos órgãos sociais, e o objecto social de ambas compreender a compra e venda e revenda de imóveis, para além de o lançamento contabilístico do prédio constar no activo permutável da [SCom02...],S.A., bem como, o pedido de isenção do art. 7º do CIMT, requerido por esta empresa em 14.01.2022, relativamente à venda do artigo 121º, não constituem detalhes inócuos e documentos sem relevância para a decisão, ao contrário do que se entendeu na Sentença recorrida.
E) Da análise crítica, circunstanciada e rigorosa dos documentos indicados, resultam elementos com evidente preponderância na consecução da verdade material na medida em que evidenciam uma relação entre as duas empresas em causa, apontando, no seu conjunto, para uma estratégia empresarial concertada, a que não será alheio o propósito de ambas poderem beneficiar, ao nível fiscal, da isenção a que se refere o art. 7º, nº1, do CIMT, mediante a omissão de declaração de intenção de revenda na escritura.
F) Com efeito, o princípio da livre apreciação da prova está vinculado aos princípios em que se consubstancia o direito probatório e às normas da experiência comum, da lógica, regras de natureza científica que se devem incluir no âmbito do direito probatório, não podendo ser confundido com uma apreciação arbitrária.
G) Por conseguinte, a Sentença a quo, ao entender que não era imputável à Recorrida nem interferia com a isenção de IMT que beneficiara, o facto de a sociedade “[SCom02...], S.A.”, posteriormente à aquisição, ter contabilizado o prédio na conta de “Inventários – Compras”, e alterado o destino que declarou na escritura, procedeu, salvo o devido respeito, a uma apreciação e valoração dos documentos trazidos aos autos insuficente, objectivamente simplista, alheia à experiencia de vida, à logica das relações comerciais de empresas ligadas entre si e com o mesmo negócio, em suma, da mundivivência do negócio imobiliário.
H) Pelo acima exposto, deverão ser aditados os Factos Provados seguintes:
- O facto de o senhor «AA» intervir como procurador das sociedades [SCom01...], S.A., e da [SCom02...], S.A. nas escrituras realizadas em 18.05.2028 e em 11.05.2021, cfr fls 1 a 11, e fls 15 a 23, do PA3 junto aos autos;
- O facto de os membros dos órgãos sociais da [SCom01...], S.A., e da [SCom02...], S.A. terem os mesmos membros nos respectivos órgãos sociais, cfr fls 38 e 39, do PA” junto aos autos;
- O facto de a sociedade [SCom02...], S.A., ter como objecto social, entre outros, a compra e venda e revenda de imóveis, de acordo com a Certidão de alterações ao contrato de sociedade, cfr fls 4 a 9, do PA2 junto aos autos;
- O facto referente à Informação do SF ... e o Despacho, de 25.01.2022, sobre o fundamento do indeferimento do pedido de isenção prevista no art. 7º do CIMT, que a [SCom02...], S.A. apresentou em 14.01.2022, cfr fls 13 a 20 do PA2.
I) Na verdade, a Sentença recorrida assentou a análise crítica da prova produzida fundamentalmente, se não exclusivamente, no facto de na Escritura de 18.05.2018, não constar a menção de que o prédio em venda se destinava a revenda pela adquirente [SCom02...], S.A.. Erroneamente, porém.
J) Precisamente sobre a omissão da menção da intenção de revenda na escritura de compra de um imóvel, em situação factual e jurídica em tudo transponível para o caso dos autos, o TCA Norte, no Acórdão de 25.05.2006, no âmbito da aplicação do art. 16º, nº1, in fine, do Código da Sisa, citando a jurisprudência dos Acs. do STA de 27.2.1991 e de 17.6.1992(Pleno), recurso 12088, consignou “que a omissão de tal menção não impõe, só por si e necessariamente, a conclusão de que o adquirente não adquire para revenda. Quando da documentação respectiva, destacadamente, da escritura de compra e venda, não constar expressa declaração afirmando a intenção de revenda, nada impede que se possa descortinar, fixar, tal propósito de forma implícita, indirecta, mediante a consideração de toda a envolvente ao negócio efectivamente concretizado”.
Do erro de julgamento de direito
L) Nos presentes autos, está em causa, a interpretação e aplicação de uma norma de isenção de imposto, concretamente, o disposto no art. 7º, nº 1, do CIMT, conjugado com a norma de caducidade de isenção prevista no art. 11º, nº 5, do mesmo Código.
M) O n.º 1, do art.11.º, da LGT estipula que as normas fiscais se devem interpretar como quaisquer outras normas jurídicas, ou seja, nos termos previstos no art. 9.º do Código Civil, ou seja, concorrendo para a concretização do seu sentido e alcance, para além da letra da lei, a unidade do sistema jurídico, sendo certo que se deve presumir que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados.
N) Assim: a isenção prevista no nº1 do art. 7º do CIMT está sujeita a uma condição resolutiva. Só com a sua não verificação, é que se produzem todos os efeitos fiscais concretizados na transmissão. Sendo que o citado nº 5, do art. 11º, do CIMT, indica expressamente as causas de caducidade da isenção prevista no art. 7º do CIMT.
O) Acresce, como se sabe, que os benefícios fiscais, entre os quais a isenção de tributação, são, por natureza, de carácter excepcional, na medida em que encerram uma derrogação aos princípios gerais que presidem à tributação, visto que, de certo modo, derrogam os princípios da capacidade contributiva, da generalidade e da igualdade da tributação e apenas encontram justificação na tutela de interesses públicos constitucionalmente relevantes, superiores aos da própria tributação, sejam de carácter político, económico, social ou cultural”. (Cfr. Nuno de Sá Gomes, in Manual de Direito Fiscal, 2000, páginas 323/326.)
P) Nessa medida, as normas de benefícios fiscais deverão ser interpretadas conforme o princípio de interpretação estrita ou declarativa, insusceptível de aplicação a casos que não tenham sido expressamente contemplados no benefício concedido.
Q) In casu, resultando, como necessariamente resulta, da prova documental trazida ao processo, que a Recorrida beneficiou da isenção de IMT do nº1, do art. 7º, do CIMT, pela aquisição do imóvel, tal isenção caducou nos termos do disposto no nº5 do art. 11º do CIMT, uma vez que foi posteriormente revendido pela adquirente, como acima se demonstrou.
R) Decorre, por todo o exposto, que a Sentença recorrida, ao decidir que a [SCom02...], S.A. “não adquiriu o prédio para revenda” e que a alteração, posterior à sua aquisição, do destino que declarou na escritura de compra e venda, em nada interfere com a isenção de que a Recorrida beneficiou ao abrigo do art. 7º do CIMT, fez uma errónea apreciação e valoração da prova trazida ao processo, incorrendo numa incorrecta subsunção dos factos à norma do nº5, do art. 11º do CIMT, pelo que padece de erro de julgamento de facto e de direito, não podendo manter-se na Ordem Jurídica.

Nestes termos e nos mais de Direito que V. Exas. Doutamente suprirão, deverá ser dado provimento ao presente recurso jurisdicional, e por consequência, revogar-se do o Saneador-Sentença sob recurso e manter-se o Despacho do Chefe do SF ... que determinou a caducidade da isenção de IMT que a Recorrida beneficiara pela aquisição, em 19.05.2018, do prédio rústico inscrito sob o artigo ...21º da União das Freguesias ..., ... e ..., concelho ..., porquanto procedeu a uma correcta interpretação e aplicação do art. 7º do CIMT conjugado com o art. 11º, nº 5, do mesmo Código.

Nas suas contra-alegações, a Autora concluiu da seguinte forma:
A.- A Fazenda Pública não se conformando com a, aliás, douta decisão que julgou procedente a ação intentada pela Recorrida, dela interpôs recurso, por entender que a mesma incorreu em vícios uma vez que havia indícios de que a Recorrida não cumpriu os pressupostos para a isenção de I.M.T.
B.- Como claramente resulta da decisão recorrida, o que está em causa nos presentes autos é saber se a Recorrida cumpriu ou não os pressupostos para continuar a ter a isenção do IMT.
C.- A decisão recorrida julgou a ação administrativa intentada pela Recorrida procedente e, em consequência, condenou a Recorrente a reconhecer a isenção de tributação de IMT relativamente à aquisição do prédio rústico inscrito sob o artigo ...21º da União das Freguesias ..., ... e ..., concelho ..., titulada pela escritura de compra e venda datada de 18/05/2018, com as demais consequências legais;
D.- Em 18/05/2018, por escritura pública de compra e venda, a Autora adquiriu o prédio rústico inscrito sob o artigo ...21º da União das Freguesias ..., ... e ..., concelho ..., pelo preço de € 250.000,00, na qual declarou que o prédio se destinava a revenda;
E.- Na referida aquisição, a Autora beneficiou da isenção prevista no artigo 7.º do Código do IMT;
F.- Em 11/05/2021, por escritura pública de compra e venda, a Autora vendeu o prédio rústico supra identificado à sociedade “[SCom02...], S.A.”, pessoa coletiva n.º ...00, pelo preço de € 250.000,00;
G.- A sociedade “[SCom02...], SA.” na qualidade de adquirente efetuou a liquidação e pagamento do correspondente IMT e Imposto do Selo;
H.- Na escritura de compra e venda a que se alude no ponto F. não consta que o prédio se destinava a revenda;
I.- Para a realização da escritura em causa, teve a sociedade recorrida que demonstrar que no ano anterior tinha efetuado uma compra e venda para revenda e que o dito prédio estava contabilizado no seu balanço como uma mercadoria que se transaciona, tal como se de um artigo comercial se tratasse, o que possuía e que ficou demonstrado aquando da emissão da guia de I.M.T.
J.- Assim existiu transmissão do bem com o consequente pagamento de impostos (I.M.T. e IS) devidos por essa transmissão, não sendo a Administração Tributária prejudicada em qualquer valor
L.- Sendo certo que a Autoridade Tributária e Aduaneira não carreou para os autos, nem logrou provar que a sociedade adquirente, independentemente de ser uma sociedade imobiliária, reunia ou não os pressupostos para ter isenção de IMT, ou se alguma vez o solicitou junto da A. Tributária.
M.- Ficou demonstrado que não houve transmissões da propriedade em cadeia, sem pagar os impostos correspondentes à transmissão, porquanto a sociedade adquirente pagou o imposto relativo à transação correspondente, in casi, I.M.T. e IS.
N.- “Se a sociedade adquirente “ [SCom02...] SA” que não adquiriu o prédio para revenda (cfr. Consta da escritura), entendeu, posteriormente à aquisição, contabilizar o período na rubrica “ 3111007 – Terreno de ... – R ..21”, que é uma conta de “ Inventários-Compras”, alterando o destino que declarou na escritura de compra e venda, tal já não é imputável à aqui Autora nem interfere com a isenção de IMT aqui em causa (note-se que a Autora junta um extrato conta 42 data 31/12/2021, onde o prédio se encontra contabilizado na rubrica de “Investimentos - Propriedades de investimento” pelo que qualquer ilegalidade ou vício no requerimento que apresentou no Serviço de Finanças, ou mesmo sobre a validade da decisão proferida pelo Serviço Finanças quanto ao pedido de isenção de IMT, apenas diz respeito ao Serviço Finanças e à sociedade “ [SCom02...]”, mas isso em nada interfere com a isenção de IMT que a Autora beneficia, porque já se encontra a jusante da relação jurídica-tributária em causa nos autos)”
O.-Assim, bem andou a sentença recorrida não padecendo a mesma dos vícios que lhe são imputados, mantendo-se reunidos os pressupostos pela norma do artigo 7º Código do IMT para manter a isenção de tributação na aquisição do prédio titulado pela escritura datada de 18/05/2018, sendo o ato impugnado ilegal, por não se verificarem os requisitos previstos no nº 5 do artigo 11º do Código do IMT para declarar a revogação da referida isenção.

Porque a decisão recorrida não padece dos vícios que lhe vem assacados, deve a mesma manter-se in totum como é de inteira
JUSTIÇA

O Ministério Público foi notificado nos termos e para os efeitos do n.º 1 do artigo 146.º do CPTA, nada tendo dito ou requerido.

Foram dispensados os vistos legais, nos termos do n.º 4 do artigo 657.º do Código de Processo Civil, com a concordância das Exmas. Desembargadoras Adjuntas, atenta a disponibilidade do processo na plataforma SITAF (Sistema de Informação dos Tribunais Administrativos e Fiscais).

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Delimitação do Objeto do Recurso – Questões a Decidir.

As questões suscitadas pela Recorrente, delimitada pelas alegações de recurso e respetivas conclusões de acordo com o disposto nos artigos 144.º, n.º 2 e 146.º, n.º 4 do CPTA e dos artigos 635.º, n.º 4, 639.º e 608.º, n.º 2 do CPC, são as de saber se a Autora mantém a isenção de IMT, segundo os termos da venda do prédio que havia adquirido para revenda.

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Relativamente à matéria de facto, o tribunal, deu por assente o seguinte:
IV – FACTOS PROVADOS
Com relevância para a decisão a proferir nos presentes autos, resultam provados os seguintes factos:
1) Em 18/05/2018, por escritura de compra e venda, a Autora adquiriu o prédio rústico inscrito sob o artigo ...21º da União das Freguesias ..., ... e ..., concelho ..., pelo preço de € 250.000,00 – (cfr. documento 2 junto com a petição inicial).

2) Na escritura de compra e venda a que se alude no ponto anterior, a Autora, na qualidade de adquirente, declarou que o prédio se destinava a revenda – (cfr. documento 2 junto com a petição inicial).

3) Na referida aquisição, a Autora beneficiou da isenção prevista no artigo 7.º do Código do IMT – (cfr. ponto 1 do ofício junto com a petição inicial sob o documento 3).

4) Em 11/05/2021, por escritura de compra e venda, a Autora vendeu o prédio rústico a que se alude no ponto 1 à sociedade “[SCom02...], S.A.”, pessoa coletiva n.º ...00, pelo preço de € 250.000,00 – (cfr. escritura de fls. 29 a 33 do SITAF e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido).

5) A sociedade adquirente referida no ponto anterior, efetuou a liquidação e pagamento do correspondente IMT e Imposto do Selo – (cfr. escritura de fls. 29 a 33 do SITAF).

6) Na escritura de compra e venda a que se alude no ponto 4, não consta que o prédio se destinava a revenda – (cfr. escritura de fls. 29 a 33 do SITAF e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido).

7) Em 15/02/2022, o Serviço de Finanças ... remeteu à Autora, o ofício n.º ...50, sob o assunto “NOTIFICAÇÃO PARA PAGAMENTO DE IMT - CADUCIDADE DE ISENÇÃO”, cujo teor, para o que ora interessa, consta do seguinte (cfr. ofício junto com a petição inicial sob o documento 3):
“Fica notificada da liquidação a que se procedeu no processo administrativo n.° 8 de 2022, organizado para liquidação do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de imóveis (IMT), devido pela aquisição do prédio rústico inscrito na matriz da União das Freguesias ..., ... e ..., conselho de ... (...10), sob o artigo ..21.°, conforme escritura de compra e venda outorgada em 2018-05-18, no Cartório Notarial ..., com sede em ..., lavrada de fls. 91 do livro n.º 19-A, com fundamento no n.º 5 do artigo 11,° do Código do IMT (CIMT), a saber:

1). Em 2018-05-18, adquiriu o referido imóvel com destino a revenda, tendo, por isso, beneficiado da isenção do IMT prevista no artigo 7.º do CIMT, conforme se comprova através do documento único de cobrança (DUC) n.º ...39, emitido com valor zero a pagar;
2). Em 2021-05-11, através da escritura de compra e venda outorgada no Cartório Notarial ..., com sede em ..., lavrada de fls. 79 do livro n.º 55-A, revendeu o mesmo prédio novamente para revenda [SCom02...], S.A., NIPC ...200;
3). O ato da revenda do prédio novamente para revenda é confirmado pelo lançamento contabilístico na conta 3 que a [SCom02...], S.A., NIPC ...200, efetuou e que apresentou neste Serviço de Finanças para instruir o pedido de isenção de IMT nos termos do artigo 7º do CIMT, que, em 2022-01-14, deu entrada sob o n.º ...51, com o objetivo de provar que no anterior efetuou uma aquisição de prédio para revenda;
3). Perante tal, verifica-se a caducidade da isenção do IMT nos termos da parte final do n.º 5 do artigo 11° do CIMT;
5). De acordo com o disposto no art.° 34.º do CIMT deveria ter solicitado, neste Serviço de Finanças, a liquidação do IMT devido, no prazo de 30 dias a contar da data em que revendeu o prédio novamente para revenda, o que não fez. (…).”
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Factos não provados
Inexistem factos não provados com relevância para a decisão a proferir.
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Motivação da decisão de facto
A matéria de facto dada como provada resultou da análise dos documentos constantes dos autos e do Processo Administrativo, que não foram impugnados, conforme discriminado nos vários pontos do probatório.
Não resultam provados ou não provados quaisquer outros factos com interesse para a decisão.

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Aditamento à matéria de facto

Em função do recurso e por se considerar pertinente e também ser de conhecimento oficioso, nos termos da alínea c) do n.º 2 do artigo 5.º e do n.º 2 do artigo 412.º do Código de Processo Civil, bem como ao abrigo do artigo 662.º do mesmo diploma legal, altera-se e adita-se a seguinte matéria de facto:

1) Em 18/05/2018, a Autora adquiriu o prédio rústico inscrito sob o artigo ...21º da União das Freguesias ..., ... e ..., concelho ..., pelo preço de € 250.000,00, conforme escritura de compra e venda, em que «AA», outorgou na qualidade de procurador do comprador [cfr. escritura, teor aqui se dá por integralmente reproduzido – vide fls. 42 a 47 (numeração pdf) do PA de pág. 135 do sitaf; idem como Doc. n.º 2 da Petição Inicial].

4) Em 11/05/2021, a Autora vendeu o prédio rústico a que se alude no ponto 1) à sociedade «[SCom02...], S.A.», pessoa coletiva n.º ...00, pelo preço de € 250.000,00, conforme escritura de compra e venda, em que «AA», outorgou na qualidade de representante do vendedor e do comprador, segundo deliberação dos respetivos Conselhos de Administração, de 29 e 30 de março de 2021, respetivamente. [cfr. escritura, teor aqui se dá por integralmente reproduzido – vide fls. 15 a 19 (numeração pdf) do PA de pág. 135 do sitaf].

8) A sociedade «[SCom02...], SA», tem por objeto social «fabrico mecânico de imóveis e embalagens em folha; compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para venda para esse fim; locação de imóveis próprios ou de terceiros e a prestação de serviços conexos». [fls. 27 (numeração pdf) do PA de pág. 135 do sitaf]

9) A sociedade «[SCom02...], SA», requereu a isenção de IMT, prevista no artigo 7.º do CIMT, relativo à compra descrita no ponto 4), invocando que efetuava uma compra para revenda e que tinha atividade de compra e venda de bens imobiliários e revenda dos mesmos; a qual foi deferida pelo Chefe de Finanças, em 25/01/2022, conforme Despacho concordante com a Informação de 24/01/2022; Despacho esse, com o seguinte teor: «Concordo, sendo de conceder a isenção de IMT à requerente para o ano de 2022. Proceder à liquidação do IMT à sociedade [SCom03...] S.A. NIPC ...00, pela perda do benefício relativo aquela aquisição. Notifique-se.».
[fls. 6, 34, 35 e 36 (numeração pdf) do PA de pág. 135 do sitaf]

10) A sociedade Autora, tem como membros do Conselho de Administração: «BB» e «CC».
[vide Certidão Permanente do Registo Comercial, a fls. 48 (numeração pdf) do PA de pág. 135 do sitaf]

11) A sociedade «[SCom02...], SA», tem como membros do Conselho de Administração: «BB» e «CC».
[vide Certidão Permanente do Registo Comercial, a fls. 24 e 29 (numeração pdf) do PA de pág. 135 do sitaf]

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Apreciação jurídica do recurso.

Alega a Recorrente, que da apreciação e valoração da prova documental, como as escrituras de compra e venda, o Balancete Geral da empresa compradora, bem como o pedido de isenção efetuado por esta, impõe uma ponderação e valoração diferente da decisão, bem como pelo facto de ambas as empresas terem os mesmos membros nos órgãos sociais, com exceção de uma pessoa; factos que deverão ser aditados ao probatório.
Segundo a Recorrente, são factos que evidenciam uma relação entre as empresas em causa que apontam, no seu conjunto, para uma estratégia empresarial concertada, a que não será alheio o propósito de ambas poderem beneficiar, ao nível fiscal, da isenção a que se refere o art. 7.º, n.º 1, do CIMT, mediante a omissão de declaração de intenção de revenda na escritura.
Alega, ainda, a Recorrente, que a sentença enferma de erro de julgamento de facto e de direito, concretamente, o disposto no art. 7.º, n.º 1, do CIMT, conjugado com o art. 11.º, n.º 5, do mesmo Código, tendo ocorrido a caducidade da isenção de IMT, uma vez que a Autora efetuou a venda do imóvel, novamente para revenda.

A sociedade recorrida, defende a improcedência do recurso, referindo que na escritura de compra e venda, não consta que a compra é efetuada para revenda, em que foi liquidado IMT e que a AT não carreou para os autos que a sociedade adquirente não reunia os pressupostos para isenção de IMT, para além de que a Autora é alheia ao facto de a compradora ter indicado posteriormente que a compra se destina a revenda.

Apreciando.
As normas ao caso aplicáveis constam co Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT), e são as seguintes:
Artigo 7.º (Isenção pela aquisição de prédios para revenda)
1 - São isentas do IMT as aquisições de prédios para revenda, nos termos do número seguinte, desde que se verifique ter sido apresentada antes da aquisição a declaração prevista no artigo 112.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) ou na alínea a) do n.º 1 do artigo 109.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (IRC), consoante o caso, relativa ao exercício da actividade de comprador de prédios para revenda.
2 - A isenção prevista no número anterior não prejudica a liquidação e pagamento do imposto, nos termos gerais, salvo se se reconhecer que o adquirente exerce normal e habitualmente a actividade de comprador de prédios para revenda.
3 - Para efeitos do disposto na parte final do número anterior, considera-se que o sujeito passivo exerce normal e habitualmente a actividade quando comprove o seu exercício no ano anterior mediante certidão passada pelo serviço de finanças competente, devendo constar sempre daquela certidão se, no ano anterior, foi adquirido para revenda ou revendido algum prédio antes adquirido para esse fim.
4 - Quando o prédio tenha sido revendido sem ser novamente para revenda, no prazo de três anos, e haja sido pago imposto, este será anulado pelo chefe de finanças, a requerimento do interessado, acompanhado de documento comprovativo da transacção.

Artigo 11.º (Caducidade das isenções)
(…)
5 - A aquisição a que se refere o artigo 7.º deixará de beneficiar de isenção logo que se verifique que aos prédios adquiridos para revenda foi dado destino diferente ou que os mesmos não foram revendidos dentro do prazo de três anos ou o foram novamente para revenda.

Em primeiro lugar, compete referir que, em função do recuso apresentado, alterou-se e aditou-se a matéria de facto acima elencada, por se afigurar pertinente para a decisão da causa.

Depois, analisando a prova documental (que é a única a apreciar, na medida em que não foi solicitado qualquer outro meio de prova), verifica-se que foi realizada em 18/05/2018, pela Autora, uma compra para revenda, com isso ficando a aquisição isenta de IMT – vide pontos 1), 2) e 3) do probatório.
Antes de perfeitos três anos sobre esta aquisição, mais exatamente, em 11/05/2021, a Autora vendeu o imóvel que havia comprado, nada ficando exarado na escritura sobre se a venda se destinava a nova revenda, tendo sido liquidado IMT – vide pontos 4), 5) e 6) do probatório.
Entretanto, a empresa que efetuou esta última compra, requereu ao Serviço de Finanças a isenção de IMT, com o fundamento de que se tratava de uma aquisição para revenda; o que lhe foi deferido – vide ponto 9) do probatório.
Nessa sequência, o Serviço de Finanças, concluiu que a venda realizada em 11/05/2021, foi realizada com o objetivo de revenda, depois de verificado o lançamento da contabilidade, na conta 3 na sociedade Adquirente, conforme documento junto por esta – vide ponto 7) do probatório.
Nessa sequência, o Serviço de Finanças, notificou a Autora da caducidade da isenção de IMT, que havia beneficiado com a compra realizada em 18/05/2018 – vide ponto 7) do probatório.
Conforme transcrito no ponto 8) do probatório, a sociedade adquirente do imóvel em 11/05/2021, tem como um dos objetos sociais, «compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para venda para esse fim».
Resulta, ainda, da transcrição realizada no ponto 7) do probatório, a sociedade adquirente inscreveu na sua contabilidade o prédio para revenda; o que não deixa dúvidas da sua real intenção. Isto, independentemente de não ficar exarado na escritura tal desiderato.
E temos de concordar com a conclusão a que a administração Tributária chegou, não só pela inscrição realizada na contabilidade da sociedade adquirente, mas também pelo seu pedido de isenção, por motivo de revenda.
Compete agora referir, que o alegado desconhecimento do vendedor, ou seja, da Autora, do que quer que se tenha passado a montante, ou seja, após a venda do prédio, portanto, na esfera da compradora e sua relação com o Serviço de Finanças, não é de acolher. Assim, segundo dado por assente nos pontos 10) e 11) aditados à matéria de facto, a sociedade vendedora e a sociedade compradora têm exatamente os mesmos membros no Conselho de Administração. Ou seja, quem administra a empresa vendedora, são as mesmas pessoas que administram a empresa compradora. Portanto, não podem dizer que não sabem o que uma e outra empresa fazem ou não fazem. Aliás, é precisamente por isso, que a situação em apreço, apresenta os contornos em apreço e que são reveladores de uma estratégia de realizar uma sucessiva compra e venda, com isenção de IMT.
Saliente-se que se tratam de duas empresas dedicadas ao negócio imobiliário, pelo que, os respetivos membros dos órgãos sociais, estão a par dos meandros jurídicos que envolvem ou não a isenção de IMT. Assim, é de concluir que foi urdida uma estratégia obter isenção de IMT em ambas as operações.
Para além disso, ambas as empresas mandataram a mesma pessoa para as representar, na qualidade de vendedor e na qualidade de comprador, conforme se pode ver pelo ponto 4) do probatório, acima alterado e aditado.
Resulta, ainda, que esse representante, também foi quem outorgou, na qualidade de procurador, a aquisição realizada em 18/05/2018.
Portanto, trata-se de pessoa da confiança de ambas as empresas, sendo que, representando ambas as empresas na escritura de 11/05/2021, não podem a Autora agora argumentar, que nada tem a ver com o que se passa a montante da celebração dessa escritura.
Não é de olvidar que, na primeira aquisição efetuada em 18/05/2018, ficou exarado na escritura de compra e venda, que a aquisição se destinava a revenda, mas o mesmo não ficou exarado na escritura de 11/05/2021. Não obstante, a compradora apressou-se a pedir a isenção de IMT, ciente de que a mesma lhe seria reconhecida, tanto mais que instruiu o pedido com os elementos de prova necessários, como a apresentação da contabilidade.
Em face do exposto, temos de concluiu que a venda realizada em 11/05/2021, foi realizada para revenda, bem sabendo disso o vendedor, que é a aqui Autora nos autos, pois os membros do Conselho de Administração são as mesmas pessoas em ambas as empresas.
Aliás, tem sido este o entendimento da jurisprudência, segundo o qual, a ausência de menção na escritura de compra e venda, de que a aquisição é feita para revenda, não impede que assim seja considerado, em função da conjugação de provas que indiquem essa intenção.
Veja-se o Acórdão deste TCA Norte de 25/05/2006, proferido no processo n.º 00175/04 (em www.dgsi.pt), que muito embora proferido no âmbito do anterior regime da Sisa, mantém validade para a situação em apreço, na medida em que o regime jurídico se manteve o mesmo e a factualidade é deveras idêntica que está em apreço netses autos. A dado passo, refere esse Acórdão:
«Mesmo não se sabendo, nem se curando neste processo apurar, o tratamento e as repercussões tidas pelo registo deste prejuízo, os elementos vindos de coligir apontam claramente no sentido de que tenha de considerar-se o propósito, aquando da compra, por parte da “[SCom04...] …”, de revenda dos prédios adquiridos à aqui Rte, o qual cumpriu a estratégia conjunta de se transaccionarem os imóveis por, pelo menos, três sociedades com relações comerciais entrelaçadas, sem que nenhuma tivesse de suportar o pagamento de sisa.
(…)
Em termos contabilísticos, constitui indício marcante e elucidativo da intenção de compra para sequente venda, por parte de uma sociedade, cujo objecto social prevê, além do mais, a “compra e venda de imóveis, para si ou para revenda dos adquiridos para esse fim …”, tal como o da “[SCom04...] …” – cfr. item 5, a inscrição deste tipo de bens no activo permutável da empresa, enquanto que, quando tal intenção de revenda se mostra ausente, pelo menos, no imediato, a contabilização de uma compra de imóveis se processa mediante a integração destes no activo imobilizado corpóreo da sociedade.
Talvez consciente do quão relevante seria esta matéria, a Rte, na p.i. deste processo, não deixou de lhe fazer referência – arts. 34º, 40º e 41º. Contudo, no ulterior desempenho probatório que teve neste processo (bem como já no de reclamação graciosa), pura e simplesmente, omitiu a produção de qualquer prova capaz de demonstrar que os prédios envolvidos no negócio feito com a “[SCom04...] …” foram vendidos e comprados para integrar (e passaram a integrar) o activo imobilizado corpóreo da sociedade adquirente.
Ademais, esta demonstração nem se revestia de especiais dificuldades, podendo ser, facilmente, assegurada pela singela apresentação da competente e pertinente documentação contabilística, isto é, produção de prova estritamente documental, o que, tratando-se de empresas integradas em grupo e tributadas pelo lucro consolidado O que, para efeitos de IRC, implicava o cálculo de imposto em conjunto para todas as sociedades do grupo e mediante a consolidação dos balanços e das demonstrações de resultados das sociedades integrantes desse mesmo grupo., não oferecia constrangimentos, à aqui Rte, na respectiva obtenção e disponibilização. Será de cogitar, pedindo perdão pelo eventual erro, perante tamanha facilidade, pela possibilidade de os elementos da contabilidade não apoiarem, ao invés, a tese sustentada pela Rte.
Tudo serve para, portanto, cimentar a conclusão, também assumida na sentença sob escrutínio, de que a Rte perdeu, nos termos do art. 16.º n.º 1.º CIMSISSD, a isenção de sisa de que beneficiou, a coberto do n.º 3.º do artigo 11° do mesmo Código, na aquisição que fez, em 29 de Abril de 1994, à sociedade [SCom05...], SA., de vários prédios urbanos e rústicos, por virtude de os ter vendido e os mesmos terem sido adquiridos por sociedade que os destinou a sequente revenda.
Neste enquadramento foi legítima e legal, porque a Rte omitiu a diligência que lhe era imposta pelo art. 91.º CIMSISSD, a efectivação e comunicação da liquidação apontada no item 25, que, assim e sem prejuízo da correcção que terá de sofrer em função da anulação decretada na sentença recorrida com respeito à transacção identificada no item 19, nesta parte (aquisição de 29.4.1999 por referência à venda aludida no item 14) tem de manter-se actuante.».

Este Acórdão do TCA Norte, concluiu, no ponto 4 do sumário, o seguinte:
4. Sob pena de a aprecianda disposição legal ver o seu campo de aplicação restringido e sujeito ao arbítrio resultante do interesse das partes em mencionar ou não a intenção de revenda, temos de entender, tal como a sentença recorrida e na esteira, aliás, de jurisprudência do STA que cita, que a omissão de tal menção não impõe, só por si e necessariamente, a conclusão de que o adquirente não adquire para revenda. Quando da documentação respectiva, destacadamente, da escritura de compra e venda, não constar expressa declaração afirmando a intenção de revenda, nada impede que se possa descortinar, fixar, tal propósito de forma implícita, indirecta, mediante a consideração de toda a envolvente ao negócio efectivamente concretizado.

Em face do exposto, temos de concluiu que o prédio adquirido pela Autora, foi vendido novamente para revenda, pelo que deixou de beneficiar da isenção de IMT, de que havia beneficiado na aquisição realizada em 18/05/2018, conforme determina o n.º 5 do artigo 11.º do Código do IMT.
Desta forma, a sentença recorrida enferma de erro de julgamento, devendo ser revogada e a ação julgada improcedente, mantendo-se na ordem jurídica a decisão de caducidade de isenção de IMT e consequente liquidação.
Em conclusão, o recurso merece provimento.
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No concerne a custas, atenta a revogação da sentença e ao facto de a Recorrida ter contra-alegado, assim como a Ação acabar por ser totalmente improcedente, é a Autora/Recorrida responsável pelas custas em ambas as instâncias – vide artigo 527.º, n^os. 1 e 2 do Código de Processo Civil.
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Nos termos do n.º 7 do artigo 663.º do Código de Processo Civil, elabora- -se o seguinte sumário:
A ausência de menção na escritura de compra e venda, de que a aquisição é feita para revenda, não impede que assim seja considerado, em função da conjugação de provas que indiquem essa intenção.
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Decisão
Termos em que, acordam em conferência, os juízes da Subsecção Tributária Comum da Secção do Contencioso Tributário deste Tribunal Central Administrativo Norte, em conceder provimento ao recurso, revogar a sentença recorrida e julgar a ação totalmente improcedente.
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Custas a cargo da Recorrida, na 1.ª e na 2.ª instância.
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Porto, 15 de maio de 2025.

Paulo Moura
Isabel Ramalho dos Santos
Graça Valga Martins