| Decisão Texto Integral: | Acórdão
I- Relatório
Manuel ……………, m.i. nos autos, interpõe o presente recurso jurisdicional contra a sentença proferida a fls. 76/86, que julgou improcedente a reclamação judicial do despacho do Chefe do Serviço de Finanças de Lisboa-11 que rejeitou o incidente de anulação de venda do prédio do artigo ………, Encosta ……., ………., efectuada no âmbito de execução fiscal n.º ……………… e apensos.
Nas alegações de recurso de fls. 103/109, o recorrente formula as conclusões seguintes:
I. O ora reclamante suscitou junto do competente serviço de finanças as irregularidades no processo de venda executiva, por leilão electrónico n.º 3344.204.116, as quais foram indeferidas.
II. Tais irregular·idades respeitam, sobretudo, à falta de publicitação de informação relevante que permita aos eventuais interessados tomarem uma decisão conscienciosa sobre a proposta que equacionem apresentar e, claro está, o respectivo valor.
III. Com efeito, a publicitação da venda omitiu a comunicação de factos relevantes, referindo apenas que a fracção autónoma objecto da venda executiva estaria arrendada a Maria …………………., aliás, na sequência da informação prestada pelo ora reclamante em 23/04/2014 c que reflecte a sua conduta de lealdade e lisura processual.
IV. A sentença recorrida considerou que “acompanhamos o reclamante quando defende que as informações em falta poderão contribuir para a decisão de apresentar uma proposta de aquisição do imóvel, contudo, ao contrário do que de fende o reclamante, entendemos que tal informação acrescida (uma vez que a existência do arrendamento é publicitada) não é essencial".
V. É justamente este ponto em que se discorda em absoluto da decisão posta em crise.
VI. Desde logo, a existência de um litígio judicial em curso é uma informação que deveria constar nas informações a facultar ao público em geral. Um imóvel estar ou não arrendado é fulcral para quem pretenda adquirir um bem imóvel, como é evidente.
VII. Além deste aspecto, que por si só consubstancia uma irregularidade que fere todo o processo de publicidade da venda executiva, é ainda omissa a informação sobre os aspectos contratuais fundamentais sobre o contrato de arrendamento cuja existência, note-se, contínua sob apreciação judicial.
VIII. Efectivamente, e colocando-se o julgador como um qualquer interessado na aquisição do bem em venda, indagará: Qual o valor da renda mensal? Qual o prazo de vigência do contrato de arrendamento? Foi celebrado com prazo certo ou não? Não se sabe...
IX. Ora, a indicação da existência do contrato de arrendamento ser litigiosa, bem como o valor da renda e o prazo de duração do contrato são elementos que interferem decisivamente na vontade de qualquer interessado e no preço que o mesmo pondera propor para aquisição em função da avaliação - também jurídica - que faça do negócio.
X. Mais, tal repercute-se no preço final da venda e poderá ferir os direitos da exequente, dos credores reclamantes c do próprio executado pois vender um imóvel sem encargos decerto terá um preço e um tipo de interessados e vender um imóvel com o arrendamento mensal de ''x" ou de 'y" e por ''z" anos decerto influirá na decisão de outro tipo de interessados.
XI. Ainda recentemente o Supremo Tribunal Administrativo se pronunciou sobre questão semelhante, tendo ajuizado que ''Ainda que a Administração Fiscal não esteja obrigada a efectuar uma descrição exaustiva do bem a vender, bastando que sumarie a mesma, há que verificar caso a caso se os elementos divulgados são suficientes para que o potencial interessado forme uma exacta e correcta ideia sobre o mesmo hem, nos aspectos quantitativos e qualitativos". (acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, de 26/03/2014, proferido no Proc. n.º 01716/13 vide in www .dgsi.pt).
XII. Seguindo tão autorizada c correcta jurisprudência, é mister concluir que, in ca.su, os elementos divulgados a propósito da situação jurídica do arrendamento não são bastantes para que qualquer potencial interessado possa tomar uma exacta e correcta ideia sobre o bem.
XIII. Afinando por este diapasão, ainda mais recentemente decidiu este mesmo Tribunal Central Administrativo - Sul: "'Compreensivelmente, à luz dos princípios da segurança, da confiança e da boa fé que há-de reger a actuação do alienante, deposita-se uma superior confiança na identificação correcta e totalmente transparente do bem objecto da venda.
Ora, não constando dos editais e dos anúncios de publicitação da venda todas as características evidenciadas anteriormente, resulta, assim, que a Reclamante foi induzida a formar uma convicção errada sobre a fracção autónoma que adquiriu." (acórdão do Tribunal Central Administrativo - Sul, proferido em 30/06/2014, no âmbito do Proc. n .º 7768/14, 2.º Juízo, 2.ª Secção).
XIV. Este aresto remete, justamente, para o anteriormente citado e lapidarmente explicita: “Daí que, como salientou a sentença, citando J. Lopes de Sousa, deverão constar dos anúncios e aditais todos os elementos que possam influenciar o valor do bem a vender (…) Por outro lado, (…) as qualidades do objecto a vender, e não apenas a sua identificação, deverão ser a anunciados”.
“A este propósito, vale a pena lembrar o acórdão do STA, de 01.12.11 (P. n.º 598/10), segundo o qual “não podemos esquecer que, cada vez mais, vivemos numa sociedade de informação onde as aquisições de bens e outros negócios se apresentam e fazem à velocidade da vida moderna e dos actuais meios de comunicação, o que é compreensível e universalmente aceite. Daí o maior rigor que se deve exigir na publicitação a quem apresenta bens em tais meios de comunicação, incluindo os jornais e a internet” (acórdão supra citado).
XV. Assim deve o presente recurso ser julgado procedente e, como tal ser revogada a sentença recorrida e substituída por uma outra que reconheça as irregularidades detectadas na publicidade da venda, determinando a anulação da mesma.
Não há registo de contra-alegações.
X O Digno Magistrado do M. P. junto deste Tribunal emitiu douto parecer (cfr. fls. 127/131, dos autos), no qual se pronuncia no sentido da recusa de provimento ao presente recurso jurisdicional.X II- Fundamentação
2.1. De Facto
A sentença recorrida julgou provada a seguinte matéria de facto:
A. Entre 26 de Março de 2008 e 7 de Janeiro de 2014, o Serviço de Finanças de Lisboa-11, no processo de execução fiscal n.º ……………. e apensos, penhorou o imóvel sito na Avenida ……………, n.º 31, 5º A, ………., ………, correspondente ao artigo matricial ………., da freguesia de ……….., para cobrança de dívidas fiscais no valor de € 1.279,08, € 5.162,52, € 29.800,31 e € 6.688,36. – cf. Ap. 19, de 26 de Março de 2008, 36, de 18 de Setembro ro de 2008, 4261, de 19 de Março de 2009 e 2006 de 7 de Janeiro de 2014, constates da Certidão do Registo Predial, referente ao imóvel com o n.º …………….; da freguesia da …………, emitida pela 1ª Conservatória da ……….., em 14 de Janeiro de 2014, e Certidão de Teor de Prédio Urbano, impressa pelo Serviço de Finanças de …….. -2, em 24 de Março de 2014, constantes do Processo Instrutor (PI) não numerado.
B. Em 22 de Setembro de 2009, Maria ………………………., informou o Serviço de Finanças de Lisboa-11 da sua qualidade de arrendatária do imóvel descrito na alínea anterior. - cf. carta dirigida ao Chefe do Serviço de Finanças de Lisboa-11, identificando os processos de execução fiscal à ordem dos quais o imóvel se encontra penhorado e com o Assunto “Comunicação de arrendamento”, constante do Processo Instrutor (PI) não numerado.
C. Em 20 de Janeiro de 2014, o Reclamante, MANUEL ………………….., foi notificado da penhora do imóvel identificado em A), efectuada em 7 de Janeiro de 2017, pelo valor de €6.688,36, e da descrição das dívidas fiscais abrangidas pela penhora do mesmo imóvel. – cf. ofício n.º 200, de 15 de Janeiro de 2014, do Serviço de Finanças de Lisboa-11, anexo de “Descrição das Dívidas”, e comprovativos de envio e recepção postal, constantes do Processo Instrutor (PI) não numerado.
D. Em 14 de Março de 2014, foram apensos ao processo de Execução Fiscal n.º……………….., dez processos de execução fiscal (devidamente identificados no termo de apensação), totalizando um valor em dívida de €9.580,31. – cf. Termo de Apensação, constante do Processo Instrutor (PI) não numerado.
E. Em 14 de Março de 2014, foi marcada a venda do imóvel identificado em A) supra, por leilão electrónico, para o dia 18 de Junho de 2014. - cf. Despacho da Chefe de Finanças, constante do Processo Instrutor (PI) não numerado.
F. Em 14 de Março de 2014, foi afixado no Serviço de Finanças de Lisboa-11, o Edital de Venda e Convocação de Credores, com a seguinte descrição do imóvel:
“N.º de Venda: …………….. – Fracção Autónoma “AI”, destinada a habitação correspondente ao 5.º andar, letra “A”, do prédio sito na Avenida ……….., Lote ……., em……….. (………..), e inscrito na matriz predial urbana da freguesia da …………. sob o artigo …….., com o valor patrimonial de €92.400,00. A fracção é composta por quatro divisões, cozinha, duas casas de banho, corredor e duas varandas. Área bruta privativa: 115,35 m2. Descrita na 1ª Conservatória do Registo predial da ………….. sob o registo n.º ………… – Freguesia ………… A fracção encontra-se arrendada, sendo arrendatária Maria …………………..”. - cf. Edital e Certidão de Afixação emitida por Técnica do Serviço de Finanças de Lisboa-11, constantes do Processo Instrutor (PI) não numerado.
G. Em 19 de Março de 2014, o Reclamante foi notificado da marcação de venda do imóvel identificado em A), e da sua nomeação como fiel depositário. – cf. ofício n.º 1138, de 14 de Março de 2014, do Serviço de Finanças de Lisboa-11 e comprovativos de envio e recepção postal, constantes do Processo Instrutor (PI) não numerado.
H. Em 25 de Março de 2014, foi afixado na porta do imóvel descrito em A), o Edital de Venda e Convocação de Credores, com a seguinte descrição do imóvel: // “N.º de Venda: …………. – Fracção Autónoma “AI”, destinada a habitação correspondente ao 5.º andar, letra “A”, do prédio sito na Avenida ……………, Lote 3, em ………..(……), e inscrito na matriz predial urbana da freguesia da …………. sob o artigo ……., com o valor patrimonial de € 92.400,00. A fracção é composta por quatro divisões, cozinha, duas casas de banho, corredor e duas varandas. Área bruta privativa: 115,35 m2. Descrita na 1ª Conservatória do Registo predial da …………..sob o registo n.º ……….. – Freguesia ………….. A fracção encontra-se arrendada, sendo arrendatária Maria ……………”. - cf. Edital e Certidão de Afixação, emitida por Técnico do Serviço de Finanças de ………….-2, constantes do Processo Instrutor (PI) não numerado.
I. Em 23 de Abril de 2014, o Reclamante informou o Serviço de Finanças de Lisboa-11 do seu contacto telefónico e endereço de correio electrónico, para contacto pelos eventuais interessados na aquisição do imóvel descrito na alínea a) supra, e, adicionalmente, prestou a seguinte informação: // “(…) o imóvel está ocupado por quem se arroga como arrendatária, situação litigiosa que corre os seus termos em tribunal, razão pela qual o acesso ao mesmo poderá ser dificultado e até ver-me impedido da possibilidade de facultar o acesso à fracção autónoma, razão pela qual poderá vir a ser solicitada a intervenção das finanças”. - cf. carta subscrita pelo Reclamante, em resposta ao Ofício n.º 1138, descrito em G) supra, constante do Processo Instrutor (PI) não numerado.
J. Em 14 de Junho de 2014, a venda do imóvel identificado em A) supra, por leilão electrónico, foi suspensa até ao dia 3 de Julho de 2014, devido ao pagamento de 20% da dívida exequenda. - cf. Informação da técnica e Despacho da Chefe do Serviço de Finanças de Lisboa-11, constante do Processo Instrutor (PI) não numerado.
K. Em 11 de Junho de 2014, foi proferida sentença no processo n.º ………/12.8TVLSB, que tramita na 11ª Vara Cível de Lisboa, em que é Embargante, Maria ………, e Embargado, o ora Reclamante, que julgou procedentes os embargos deduzidos, por reconhecer a qualidade de arrendatária da embargante, em relação ao imóvel descrito em A) supra. - cf. Doc. junto pelo Reclamante – sentença sem menção de trânsito em julgado, de fls. 12 a 21.
L. Em 18 de Junho de 2014, o Requerente requereu à Chefe do Serviço de Finanças de Lisboa-11, o conhecimento imediato das seguintes irregularidades: “(…) 16.º (…) // Cumpre ainda arguir uma outra irregularidade detectada que influi decisivamente na determinação da vontade de eventuais interessados. // 17.º Tal respeita ao facto do anúncio de venda colocado online não ser rigoroso nem minimamente informativo quanto à questão do arrendamento. (…) // 19.º // Como se explanou supra, tal informação nem é verdadeira e muito menos rigorosa, a qual influi decisivamente na formação de vontade de apresentação de propostas pois uma coisa é o imóvel ter um contrato de arrendamento que se imponha aos proponentes e outra, bem diferente, é o imóvel estar livre de encargos e devoluto de pessoas e bens. // 20.º Mais. E existindo arrendamento, qual o valor da renda? E qual o prazo de duração do contrato? Não se sabe. E esta irregularidade é evidente e deve ser corrigida e também por aqui se impõe que seja dado sem efeito o leilão electrónico. // 21.º Com efeito, e com a publicitação de novo prazo de licitação, deve ser indicado, por exemplo que “No âmbito do Proc. N.º 1821/12.8TVLSB, que corre os seus termos pela 11ª Vara Cível de Lisboa, é discutida a existência e validade do contrato de arrendamento a favor de Maria ……………….., celebrado em …, pelo prazo de …, com a renda de …”. // Nestes termos e nos mais de direitos, devem ser deferidas as irregularidades arguidas e, em consequência ser dado sem efeito o leilão electrónico (…) e, como tal, ser designado um novo prazo de licitação.” - cf. requerimento enviado por fax, subscrito por mandatário, constante do Processo Instrutor (PI) não numerado.
M. O Reclamante foi notificado da resposta ao seu requerimento, a que alude a alínea anterior, de cujo teor se extrai:
“Em face da informação que antecede, após consulta aos autos e, contrariamente ao arguido pelo requerente, não se verificando qualquer irregularidade na marcação e publicidade da venda n.º ……………, nomeadamente face ao disposto nos artigo 249º e 819º do CPPT, não se vislumbram quaisquer outros motivos para a abertura de um novo prazo de licitação do leilão electrónico, que não os do disposto no n.º 4 do artigo 264º do CPPT. Como tal INDEFIRO o requerido no tocante a que seja dado sem efeito a venda identificada”. – cf. ofício n.º 2499, de 26 de Junho de 2014, do Serviço de Finanças de Lisboa-11, Informação e despacho em anexo, e comprovativos de envio por fax e por via postal, constantes do Processo Instrutor (PI) não numerado.
N. Os Editais de publicação do imóvel não fizeram menção à existência de uma acção judicial que tinha por objecto o imóvel descrito em A), nem ao prazo do arrendamento, nem ao valor da renda. – facto que se extrai do teor dos Editais descritos nas alíneas E) e I) supra.
O. O Imóvel descrito em A) foi adjudicado a Joaquim ………………., com o NIF …………, pelo valor de € 93.600. – facto que se extrai dos despachos da Chefe do Serviço de Finanças de Lisboa-11, de 16 de Julho de 2014, e das informações que os antecedem, constantes do Processo Instrutor (PI) não numerado.
X 2.2. De Direito
2.2.1. Nos presentes autos, vem sindicada a sentença proferida a fls. 76/86, que julgou improcedente a reclamação judicial do despacho do Chefe do Serviço de Finanças de Lisboa-11 que rejeitou o incidente de anulação de venda do prédio do artigo ………, …………., ……., efectuada no âmbito de execução fiscal n.º …………………. e apensos.
2.2.2. Para julgar improcedente a presente reclamação, a sentença sub judice, esteou-se, entre o mais, na fundamentação seguinte:
«(…)[N]o caso dos autos, é feita menção à existência do arrendamento e identificada a arrendatária. (cf. alíneas e F) e H) supra). // E não é controvertida a omissão da informação facultada pelo Reclamante. (cf. alínea N) supra). Acompanhamos o Reclamante quando defende que as informações em falta poderão contribuir para a decisão de apresentar uma proposta de aquisição do imóvel, contudo, ao contrário do que defende o Reclamante, entendemos que tal informação acrescida (uma vez que a existência do arrendamento é publicitada) não é essencial. // Ou seja, qualquer interessado que considerasse relevante obter informações mais concretas quanto ao contrato de arrendamento mencionado no edital poderia, com base nessa informação, solicitar a informação que entendesse pertinente. E só o próprio, na medida em que a eventual falta de omissão afectasse a sua decisão de compra, poderia reagir contra tal. // O que não é o caso, porquanto resulta dos autos que a omissão de tal informação, não obstou à apresentação de propostas e concretização da venda, com a adjudicação do imóvel a um interessado, que apresentou a sua proposta, independentemente das características e condições do arrendamento. (cf. alínea O) supra). // E se assim foi, tanto basta para concluir pela não essencialidade da informação em causa e, consequentemente pela suficiência da publicitação. // Em linha com a posição do Supremo Tribunal Administrativo, constante do acórdão proferido em 20 de Dezembro de 2006, no processo n.º 0376/06, sempre se dirá que a omissão, eventualmente, contida “no edital da venda do imóvel constituirá mera irregularidade que não afecta o seu valor, desde que se comprove, como é o caso, que com ele se atingiu o seu objectivo, pois as formalidades processuais são meios de garantir objectivos e não finalidades em si mesmas”, e assim, “sempre que seja atingido o objectivo”, como se verificou no caso em apreço “serão irrelevantes as irregularidades”. // Assim sendo, nenhuma falha há que apontar ao despacho recorrido».
2.2.3. Do alegado erro de julgamento quanto ao carácter essencial das invocadas omissões do edital de venda em causa.
O recorrente censura a sentença recorrida por entender que a mesma desvalorizou, indevidamente, a omissão no edital de venda de aspectos que tem por essenciais relativos ao contrato de arrendamento a que está sujeita a fracção dos autos.
Vejamos.
Estabelece o artigo 249.º/5, do CPPT, que: «[e]m todos os meios de publicitação da venda, incluem-se, por forma que permita a sua fácil compreensão, as seguintes indicações: // a) Designação do órgão por onde corre o processo; // b) Nome ou firma dos executados; // c) Identificação sumária dos bens; // d) Local, prazo e horas em que os bens podem ser examinados; // e) Valor base da venda; // f) Designação e endereço do órgão a que devem ser entregues ou enviadas as propostas; g) Data e hora limites para recepção das propostas; // h) Data, hora e local de abertura das propostas».
Nos termos do n.º 6 do preceito, «[o]s bens devem estar patentes no local indicado pelo menos até ao dia e hora limites para recepção das propostas, sendo o depositário obrigado a mostrá-los a quem pretenda examiná-los, durante as horas fixadas nos meios de publicitação da venda».
Por seu turno, o artigo 817.º/3, do CPC, determina que: «[d]o anúncio constam o nome do executado, a identificação do agente de execução, o dia, a hora e local de abertura das propostas, a identificação sumária dos bens e o valor a anunciar para a venda, apurado nos termos do n.º 2 do artigo anterior».
No caso em exame, o recorrente invoca que do edital não constam os elementos relativos à caracterização do contrato de arrendamento que onera a fracção em causa, omissão que, no seu entender, constitui formalidade essencial, cuja preterição justifica a anulação da venda, entretanto consumada no processo executivo em apreço.
Sem razão porém.
O Edital faz referência ao valor do imóvel, descreve-o, situa-o, indica a sua área bruta privativa, a sua disposição, indica o contrato de arrendamento, bem como identifica a arrendatária – alíneas F) e H) do probatório.
A identificação sumária do bem tem em vista garantir a correcta formação da vontade negocial do comprador subjacente à realização da venda executiva. Esta depende dos factores que influenciam o valor de mercado do bem, tendo por referência o valor base do mesmo (artigo 250.º/1/a), do CPPT). Dentre os referidos factores inclui-se a existência de contrato de arrendamento. Do edital em causa consta a indicação do mesmo, bem como a identificação da arrendatária. Pelo que não se pode afirmar que as regras da lisura e da boa-fé contratual tenham sido ofendidas com o procedimento de venda em exame, porquanto a situação concreta do bem mostra-se patenteada aos interessados.
De referir também que a existência de litígio judicial pendente entre o reclamante e a arrendatária da fracção sobre a subsistência da referida relação locatícia (alínea K) do probatório) não constitui factor que influencie o valor do mercado da fracção, porquanto o único facto certo e relevante, na data da realização do acto de venda, é a existência do referido contrato de arrendamento. Elemento que deve ser patenteado aos potenciais compradores tendo em vista a formação da sua vontade negocial, por referência ao valor de base – vpt -, do bem a vender (artigo 250.º/1/a), do CPPT), como sucedeu.
Do exposto decorre que a apontada falta de elemento essencial à garantia da publicidade do acto de venda não se confirma, pelo que ao decidir no sentido mencionado, a sentença recorrida não merece a censura que lhe é desferida, sendo de manter na ordem jurídica.DISPOSITIVO Face ao exposto, acordam, em conferência, os juízes da secção de contencioso tributário deste Tribunal Central Administrativo Sul em negar provimento ao recurso jurisdicional e, em consequência, manter a sentença recorrida, ainda que com a presente fundamentação.
Custas pelo recorrente.
Registe.
Notifique.
(Jorge Cortês - Relator)
(Pedro Marchão Marques- 1º. Adjunto)
(Cremilde Miranda -2º. Adjunto) |
