Acordão do Tribunal Central Administrativo

Acórdãos TCAS	Acórdão do Tribunal Central Administrativo Sul
Processo:	08978/15

Secção:	CT- 2º JUÍZO


Data do Acordão:	10/22/2015

Relator:	JORGE CORTÊS

Descritores:	PUBLICIDADE DO ACTO DE VENDA. CREDOR TITULAR DE DIREITO DE RETENÇÃO.

Sumário:	1) A falta de afixação de edital à porta do prédio penhorado implicou o cerceamento dos direitos de intervenção no procedimento por parte dos credores com garantia real, titulares do direito de retenção sobre a fracção, residentes na mesma, bem como de potenciais interessados na venda, o que resultou na restrição da publicidade do acto de venda e na consequente restrição da plena concorrência, da plena comparabilidade das propostas de compra e na inerente mitigação do fim de obtenção do melhor preço de venda da fracção, finalidade estruturante do trâmite em causa. 2) A falta de afixação do edital na porta do prédio objecto de venda constitui preterição de formalidade essencial cuja inobservância determina a nulidade do acto de venda, bem como dos actos consequentes (artigos 195.º/1, 839.º/1/c), do CPC).






Aditamento:

Decisão Texto Integral:

ACÓRDÃO

I- Relatório
António ………… e Lúcia …………….., m.i. nos autos, interpõem o presente recurso jurisdicional da sentença proferida em 07.07.2017, pelo TAF Funchal, que julgou improcedente a reclamação deduzida contra o indeferimento tácito do pedido de anulação de venda da fracção autónoma identificada pela letra “….” do prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo …………, da freguesia do ………….., concelho de ………….., no âmbito do processo de execução fiscal n.º …………..
Nas alegações de recurso, os recorrentes formulam as conclusões seguintes:
a) nenhum fato foi dado como não provado pelo Tribunal a quo.
b) nenhum fato alegado pelos Recorrentes foi especificadamente impugnado pela Fazenda Pública.
c) da matéria de fato dada como provada deveriam igualmente constar os seguintes fatos com relevância para a boa decisão da causa:
- que os Reclamantes, em 20/03/2006, tomaram posse daquela fracção, local onde residem, de forma própria, permanente, ininterrupta e de boa fé, até aos dias de hoje (fato não impugnado, artigo 15 da pi, depoimento de Ana …………. e declarações de parte de Paulo ……………, representante legal da B………..– Promoção …………….., Lda.).
- que o direito de retenção e posse eram do conhecimento do B…………. que, por várias vezes, avaliou o imóvel em questão (fato não impugnado, artigo …….. da pi, depoimento de Ana ………… e declarações de parte de Paulo ………………).
- que os Reclamantes nunca foram notificados da penhora do dito imóvel pelo Serviço de Finanças de Santa Cruz (fato não impugnado, artigo ………. da pi, depoimento de Ana …………. e declarações de parte de Paulo ………….).
- que os Reclamantes nunca foram notificados do despacho que ordenou a venda do imóvel e fixou a respectiva data (fato não impugnado, artigo 24 da pi).
- que os Reclamantes nunca foram notificados da publicação do anúncio de venda e respectivo conteúdo (fato não impugnado, artigo 25 da pi).
- que os Reclamantes nunca foram citados para reclamar créditos no processo de execução fiscal n.º ………………….. (e apensos), nos termos do artigo 239.º do CPPT (fato não impugnado, artigo 28 da pi).
- que os Reclamantes nunca foram notificados da decisão de nomeação de fiel depositário (fato não impugnado, artigo 30 da pi).
- que os Reclamantes nunca foram notificados da decisão de adjudicação e venda do imóvel (fato não impugnado, artigo 31 da pi).
- que a venda foi efetuada no âmbito do processo de execução fiscal n.º ……………….. e apensos, referente a dívidas de IMI, melhor identificadas a fls. 147 e ss do PEF e correu termos no Serviço de Finanças de Santa Cruz contra a sociedade “B………….– Promoção ……….., Lda. (artigo 2 contestação, fls. 147 e ss do PEF e fls 149 a 288 do SITAF).
d) a Fazenda Pública não nega que o Serviço de Finanças de Santa Cruz tinha conhecimento da existência do contrato-promessa de compra e venda e que já havia ocorrido tradição da fracção, mediante entrega das respectivas chaves em 20/03/2006.
e) por ofício n.º 2640, de 6/5/2014, o Serviço de Finanças de Santa Cruz notificou o fiel depositário para desocupar a fracção, demonstrando conhecer que a mesma estava habitada.
f) a Fazenda Pública não impugnou qualquer documento junto pelos Recorrentes na sua petição inicial, muito menos, colocou em causa o contrato promessa e suas alterações, ou quaisquer outros documentos relevantes para a boa decisão da causa.
g) se demonstrou que a sociedade vendedora B……………..estava impossibilitada de cumprir o contrato promessa de compra e venda e executar o contrato definitivo com os ora Recorrentes.
h) se comprovou que a sociedade vendedora tinha dívidas fiscais (artigo 2 contestação e fls. 147 e ss do PEF) à data dos fatos.
i) a existência de dívidas fiscais impedia a liquidação do IMT e IS junto da Administração Fiscal.
j) se provou que a sociedade vendedora tinha uma dívida ao B…………. de € 567.020,92 (fato assente 12 e fls 149 a 288 do SITAF).
k) se demonstrou que a sociedade vendedora tinha dívidas ao Condomínio do Edifício ……………… (fato assente n.º 15 e fls 149 a 288 do SITAF).
l) se comprovou que sobre a fracção impendia uma hipoteca a favor do B…………… (fls. 149 a 288 do SITAF).
m) ficou provado que sobre a fracção impendia uma penhora das finanças (fato assente n.º 8).
n) ficou demonstrado que sobre a fracção impendia uma penhora do B……………. (fatos assentes n.ºs 11 e 12).
o) ficou comprovado sobre a fracção impendia uma penhora do Condomínio do Edifício ………………. (fatos assentes n.º 11 e 15).
p) perante a dívida existente, o B………… não cancelava a penhora, muito menos fazia o distrate da hipoteca constituída a seu favor (Fatos assentes 11, 12 e depoimento da testemunha Ana ………..).
q) a fracção autónoma “BO” foi prometida vender “completamente livre de quaisquer ónus ou encargos” (Doc. 3 da pi).
r) nos termos da cláusula quarta do contrato promessa, cabia à sociedade vendedora notificar os Recorrentes, por carta registada com aviso de recepção, do dia, hora e local para a realização da escritura, o que nunca sucedeu pelos motivos atrás referidos.
s) a escritura deveria ter sido realizada, nos termos do contrato promessa, até Agosto de 2004.
t) os Recorrentes cumpriram integralmente com as condições acordadas no contrato promessa.
u) os Recorrentes pagaram integralmente o preço acordado para a prometida compra e venda.
v) ficou demonstrado que os Recorrentes viram-se impedidos de celebrar o contrato definitivo por motivos única e exclusivamente imputáveis à sociedade vendedora.
w) se comprovou que os Recorrentes são titulares do direito de retenção sobre a fracção objeto dos autos.
x) estão preenchidos os pressupostos genéricos do reconhecimento do direito de retenção a favor dos Recorrentes: a) a existência de promessa de transmissão ou de constituição de direito real; b) a entrega da coisa objeto do contrato promessa; c) a titularidade, por parte do beneficiário, de um direito de crédito sobre a outra parte, decorrente do incumprimento definitivo do contrato promessa.
y) para a constituição da retenção não se exige sequer a declaração de incumprimento: é suficiente a tradição da coisa prometida vender, conjugada com a titularidade, pelo promitente adquirente de um direito de crédito relativamente à contraparte.
z) para que o direito de retenção se deva reconhecer ao promitente, é suficiente uma traditio ficta – a entrega de um objecto que representa simbolicamente a coisa e permita a actuação material sobre ela, e que os promitentes compradores sejam consumidores no contrato de que resulta o crédito garantido pelo direito de retenção, como é efetivamente o caso objeto dos autos.
aa) o direito de retenção, porque dispõe de sequela – de que a inerência, i.e. inseparabilidade do direito real e da coisa é a noção base – é um verdadeiro direito real.
bb) enquanto titulares desse direito real de garantia, os Recorrentes tinham o direito de reclamar o seu crédito no processo de execução fiscal, a fim de o mesmo ser graduado e pago em função da respectiva garantia.
cc) não foram cumpridos os formalismos e trâmites previstos na lei no processo de venda do imóvel.
dd) foi feita uma apreciação e valoração inapropriada e incorrecta dos factos e do direito aqui aplicáveis, valoração essa que, no entender dos Recorrentes, deveria ter conduzido a uma decisão diversa da encontrada, designadamente, ao reconhecimento da existência do direito de retenção sobre a fracção autónoma “BO” na esfera jurídica dos Recorrentes e à anulação da venda, com todas as consequências daí advenientes.

Não há registo de contra-alegações.

A Digna Magistrada do M. P. junto deste Tribunal emitiu douto parecer (cfr. fls. 392), no sentido da recusa de provimento ao recurso jurisdicional.

II- Fundamentação.
2.1.De Facto.
A sentença recorrida julgou provada a seguinte matéria de facto:
1. Em 25/03/2004 os Reclamantes celebraram um contrato promessa de compra e venda com a sociedade B …………. – Promoção …………, Lda., relativo à aquisição da fracção identificada pela letra “Q”, do tipo T2, situada no 4.º piso do Bloco C do Edifício ……………., pelo preço de €92.500,00. Cfr. documento a fls . 48-53 dos autos .
2. Com a assinatura do contrato promessa referido em 1. supra os Reclamantes pagaram a título de sinal o montante de €25.000,00. Cfr. documento a fls . 54-55 dos autos .
3. Em 30/04/2004 os Reclamantes pagaram à sociedade B …………..– ………….………….., Lda., a título de reforço de sinal do contrato promessa referido em 1. supra, o valor de €67.500,00. Cfr. documento a fls . 58 dos autos .
4. Em 20/03/2006 os Reclamantes celebraram com a sociedade B …………..– ………….………….., Lda., um aditamento ao contrato promessa de compra e venda referido em 1. supra, fazendo do mesmo constar que face à constituição da propriedade horizontal a fracção autónoma provisoriamente referenciada pela letra “Q” passou a ser identificada pelas letras “BO”. Cfr. documento a fls . 60-61 dos autos .
5. Em 20/03/2006 a sociedade B …………..– ………….………….., Lda.., entregou aos Reclamantes as chaves da fracção autónoma identificada pela letra “BO” do prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo …………, da freguesia do ,,,,,,,,,,,,, concelho de Santa Cruz. Cfr. motivação infra.
6. Desde 20/03/2006 os Reclamantes residem na fracção autónoma referida em 5. supra. Cfr. motivação infra.
7. Em 19/02/2014 Paulo Correia Nóbrega, gerente da BMD 3–Promoção Imobiliária, Lda., foi nomeado fiel depositário da fracção autónoma referida em 5. supra. Cfr. documento a fls . 63 dos autos .
8. Em 20/02/2014 foi registada uma penhora sobre a fracção autónoma referida em 5. supra a favor da Fazenda Nacional no âmbito dos processos de execução fiscal n.º ………………, e n.º ,,,,,,,,,,,,,,,,,,, e apensos do Serviço de Finanças de Santa Cruz, sendo executada a sociedade B …………..– ………….………….., Lda. Cfr. documento a fls . 197/v dos autos .
9. Em 05/03/2014 o Serviço de Finanças de Santa Cruz anunciou a venda da fracção autónoma referida em 5. supra. Cfr. documento a fls . 66 dos autos .
10. Em 05/03/2014 foi afixado no Serviço de Finanças de Santa Cruz o edital de venda da fracção autónoma referida em 5. supra. Cfr. documento a fls . 199-200 dos autos .
11. Em 07/03/2014 foram citados o B………. – Banco ……………, S.A. e o Condomínio do Edifício ……………., os quais beneficiavam de penhoras sobre a fracção autónoma referida em 5. supra, registadas em 16/04/2013 e em 19/11/2013, respectivamente Cfr. documento a fls . 197, 197/v e 201-204, dos autos.
12. Em 21/03/2014 o B……… –Banco ……………………, S.A. reclamou créditos garantidos por uma penhora registada em 16/04/2013, sobre a fracção autónoma referida em 5. supra. Cfr. documento a fls . 197 e 215-216/v, dos autos.
13. Em 04/04/2014 o fiel depositário da fracção autónoma informou o Serviço de Finanças de Santa Cruz de que a fracção autónoma referida em 5. supra encontrava-se na posse dos Reclamantes desde 20/03/2006 e a quem tinha sido prometida vender por contrato outorgado em 25/03/2004. Cfr. documento a fls . 68 dos autos.
14. Em 22/04/2014 a fracção autónoma referida em 5. supra, foi vendida ao B………. – Banco ……………, S.A., pelo valor de €80.000,00. Cfr. documento a fls . 27 dos autos .
15. Em 29/04/2014 o Condomínio do Edifício ………….. reclamou créditos garantidos por uma penhora registada em 16/04/2013, sobre a fracção autónoma referida em 5. supra. Cfr. documento a fls . 197/v e 249-250 dos autos.
16. Em 06/05/2014 o Serviço de Finanças de Santa Cruz notificou o fiel depositário da adjudicação da fracção ao B………. – Banco ……………, S.A., pelo valor de €80.000,00. Cfr. documento a fls . 70 dos autos .
17. Em 19/01/2015 os Reclamantes foram informados pela sociedade B …………..– ………….………….., Lda.., que a fracção autónoma identificada em 5. supra tinha sido vendida no âmbito do processo de execução fiscal n.º 2887201201064118 e apensos. Cfr. motivação infra.
18. Em 02/02/2015 os Reclamantes requereram a anulação da venda da fracção autónoma referida em 5. supra. Cfr. documento a fls . 30-39 dos autos .

Em sede de fundamentação da matéria de facto consignou-se:
«FACTOS NÃO PROVADOS // Não foram alegados factos relevantes para a decisão da caus a a dar como não provados. // Consigna-se que não foram tomados em consideração os demais factos constantes dos articulados por serem conclusivos ou conterem matéria de direito ou ainda por se apresentarem inócuos e irrelevantes para a decisão da causa. // MOTIVAÇÃO // Nos termos do art. 607.º do Código de Processo Civil (CPC), o Tribunal deve indicar os motivos de facto e de direito que fundamentam a sua decisão, indicando e fazendo o exame crítico das provas que serviram para formar a sua convicção. // A matéria de facto dada como assente nos presentes autos foi a considerada relevante para a decisão da causa controvertida segundo as várias soluções plausíveis das questões de direito. // A formação da nossa convicção para efeitos da fundamentação dos factos atrás dados como provados teve por base os documentos juntos aos autos aí referidos, bem como os documentos juntos pelo Serviço de Finanças (processo de execução fiscal), os quais não foram impugnados. // Apuraram-se os factos inclusos nos artigos 5., 6. e 17. supra, com base no depoimento das testemunhas Paulo ……………… e Ana ……………………. // Estas testemunhas mereceram a credibilidade do Tribunal por terem demonstrado possuir conhecimento directo dos factos em análise. // Paulo ……………………. demonstrou possuir conhecimento dos factos porque é gerente desde 2007 da sociedade executada B……. – ………………………., Lda. // Depôs de forma espontânea, mantendo sempre a coerência do seu depoimento no decorrer da inquirição efectuada pelo Advogado dos Reclamantes, assim como quando respondeu a instâncias do próprio Tribunal. // Ana Teresa Vieira Gouveia Miranda demonstrou possuir conhecimento dos factos porque trabalha desde 2002 em sociedades do grupo S…………….., no qual se insere a sociedade executada B………….– …………………….., Lda. Para além disso, afirmou manter um contacto profissional com os Reclamantes atendendo à situação de pendência de realização da escritura de compra e venda da fracção autónoma. // Depôs de forma tranquila e isenta contribuindo para gerar a convicção de veracidade do seu depoimento. // Relativamente ao facto vertido no art. 5.º, a testemunha Ana ………………….. referiu-se expressamente à entrega das chaves da fracção autónoma aos Reclamantes em 20/03/2006 pela sociedade B…………….– ……………………, Lda., data em que foi também celebrado um aditamento ao contrato promessa de compra e venda, fazendo do mesmo constar que face à constituição da propriedade horizontal a fracção autónoma provisoriamente referenciada pela letra “Q” passou a ser identificada pelas letras “BO”. // Deu-se como provado o facto vertido no art. 6.º, em virtude das testemunhas terem afirmado que os Reclamantes passaram a residir na fracção autónoma após a entrega das chaves da mesma. O contacto mantido com os Reclamantes atenta a situação de pendência de realização da escritura de compra e venda e o conhecimento das avaliações feitas à referida fracção autónoma pelo B……… – Banco ………………., S.A., demonstraram um efectivo conhecimento da utilização da fracção autónoma pelos Reclamantes. // Quanto ao facto inserto no art. 17.º, o mesmo foi dado como provado considerando o depoimento da testemunha Ana ………………………., que se referiu expressamente à informação dada aos Reclamantes relativa à venda da fracção autónoma».

2.2. De Direito
2.2.1. Nos presentes autos, vem sindicada a sentença proferida em 07.07.2017, pelo TAF Funchal, que julgou improcedente a reclamação deduzida contra o indeferimento tácito do pedido de anulação de venda da fracção autónoma identificada pela letra “BO” do prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo 6007, da freguesia do ……….., concelho de Santa Cruz, no âmbito do processo de execução fiscal n.º …………………...
2.2.2. Para julgar improcedente a presente reclamação, a sentença estruturou, em síntese, a argumentação seguinte:
«São, assim, três os pressupostos necessários à verificação do direito de retenção: (i) a existência de um crédito emergente de promessa de transmissão ou constituição de direito real, (ii) a tradição da coisa objecto da promessa, e (iii) o incumprimento definitivo da promessa imputável ao promitente-alienante. // Verifica-se, porém, que os Reclamantes não alegam quaisquer factos relativamente ao incumprimento do contrato-promessa pela sociedade promitente-vendedora. // Por exemplo, desconhece-se se os Reclamantes notificaram a sociedade B……….. – ……………., Lda., nos termos da cláusula quarta (Único) do contrato-promessa para a realização da escritura e a promitente-vendedora não compareceu à realização da mesma na data marcada? Ou se a não celebração da escritura pública se deve a qualquer outro facto imputável à promitente -vendedora? Ou se os Reclamantes requereram a execução específica do contrato-promessa? Ou ainda se se verificou perda do interesse na realização da prestação em virtude de mora e, em consequência, a obrigação da promitente-vendedora deve ser considerada como não cumprida. // Ora, daqui decorre necessariamente que o não cumprimento imputável à sociedade B….. – ………………, Lda., não se encontra demonstrado nos autos. // E, tal constitui um facto essencial constitutivo do direito dos Reclamantes. // O incumprimento do contrato-promessa imputável ao outro contraente é um pressuposto indispensável da constituição do direito de retenção na esfera jurídica dos Reclamantes promitentes- compradores, e não estando provado esse mesmo incumprimento, também não está provada a constituição de qualquer crédito que desse incumprimento resultasse , vide neste sentido o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 04/03/2010, processo n.º 441/07.2TBPDL, disponível em www.dgsi.pt. // Nestes termos, não podem os Reclamantes opor o alegado direito de retenção, como garantia do crédito resultante do não cumprimento do contrato-promessa pela sociedade B………– ………………., Lda., à venda da fracção autónoma em execução fiscal. // A falta de alegação e demonstração dos pressupostos do direito de retenção obsta a que os Reclamantes beneficiem da tutela conferida pelo mesmo em sede de reclamação de créditos e, como tal, que obtenham o pagamento do que lhes é devido pelo eventual incumprimento do contrato- promessa pela sociedade promitente-vendedora. // Desta forma, concluindo pela inexistência do direito de retenção relativo à fracção autónoma na esfera jurídica dos Reclamantes, a presente acção tem necessariamente que improceder».
2.2.3. O cerne da presente intenção recursória centra-se sobre a invocada preterição das formalidades do acto de venda, atendendo à posição de credores, com garantia real, dos recorrentes, com base no direito de retenção, emergente do contrato de promessa de compra e venda, com entrega do bem.
Os recorrentes invocam que não obstante a AF ter conhecimento, desde 04.04.2014, da existência de promitentes-compradores, com direito de retenção sobre a fracção, a verdade é que a mesma ignorou por completo tal facto em todo o processo de venda do imóvel; não cumprindo, assim, com as formalidades e trâmites previstos na lei. E que a falta de notificação dos reclamantes na fase de venda inviabilizou que os mesmos pudessem, na qualidade de credores com garantia real privilegiada, acompanhar o desenvolvimento processual normal e a realização de diligências no sentido de alcançar a melhor proposta possível de venda e evitar a degradação do respectivo preço.
Vejamos.
Os recorrentes são beneficiários da promessa de transmissão de direito real sobre a fracção dos autos, tendo liquidado o preço integral do contrato prometido e obtido a tradição do bem (1), sendo, nessa medida, titulares do direito de retenção sobre o mesmo (artigos 755.º/1/f) e 759.º do Código Civil). É que, havendo tradição do bem, pagamento do preço integral do contrato prometido e residência habitual no imóvel, forçoso se torna concluir que os recorrentes exercem sobre o mesmo a posse em nome próprio. Pelo que o encabeçamento do direito de retenção sobre o imóvel, ao abrigo do disposto nos artigos 755.º/1/f) e 759.º do Código Civil, não é passível de dúvida.
Outra questão diz respeito à tutela da posição jurídica dos credores com garantia real, assente no direito de retenção, no quadro do procedimento de venda do bem penhorado à ordem da presente execução fiscal, por referência às garantias de publicidade.
A este propósito rege o disposto no artigo 249.º do CCPT (“Publicidade da venda”) (2). Nos termos do n.º 1, «[d]eterminada a venda, procede-se à respectiva publicitação, mediante divulgação através da internet». Determina o n.º 2 do preceito, que «[o] disposto no número anterior não prejudica que, por iniciativa do órgão da execução fiscal ou por sugestão dos interessados na venda, sejam utilizados outros meios de divulgação». Por sua vez, a divulgação através da internet encontra-se regulamentada pela Portaria n.º 352/2002, de 3 de Abril.
A questão que se suscita consiste em saber se a afixação do edital de venda da fracção em causa no Serviço de Finanças no âmbito do qual corre termos a execução fiscal (3) é medida idónea e suficiente para garantir a publicidade do acto de venda, no contexto da situação julganda.
Recorde-se que, nos termos do artigo 817.º, n.º 1, do CPC, determinada a venda, a mesma deve ser publicitada [a)] mediante anúncio em página informática de acesso público, nos termos da portaria do membro do Governo responsável pela área da justiça e [b)] mediante edital a afixar na porta dos prédios urbanos a vender. Por seu turno, nos termos do n.º 5 do artigo 249.º do CPPT (e n.º 3 do artigo 817.º, do CPC), «[e]m todos os meios de publicitação da venda incluem-se, por forma que permita a sua fácil compreensão, as seguintes indicações: // a) Designação do órgão por onde corre o processo; // b) Nome ou firma do executado; // c) Identificação sumária dos bens; // d) Local, prazo e horas em que os bens podem ser examinados; // e) Valor base da venda; // f) Designação e endereço do órgão a quem devem ser entregues ou enviadas as propostas; // g) Data e hora limites para recepção das propostas; // h) Data, hora e local de abertura das propostas. // i) Qualquer condição prevista em lei especial para a aquisição, detenção ou comercialização dos bens».
Em face dos normativos referidos suscita-se a questão de saber se a afixação de edital no serviço de finanças por onde corre a execução fiscal, no caso em que a venda incide sobre fracção, habitada por credor titular de direito de retenção, não colocará em crise as garantias de publicidade que o acto de venda deve revestir.
É que, como se escreve no Acórdão do TCA Norte, de 29.01.2015, P. 0188/12./BEBRG, «(…) “I – Com a exigência de publicitação do acto da venda pretende o legislador concitar o máximo de concorrência a tal acto e, assim, criar as condições para que, em manifesto proveito quer do exequente, quer dos credores reclamantes, quer do executado, os bens venham a ser vendidos pelo melhor preço. II - À obrigatoriedade legal de afixação de edital à porta do prédio urbano a vender está subjacente a ideia de que o edital vai, provavelmente, ser notado e lido pelas pessoas que passarem à porta do prédio”. // No caso dos autos, a falta de afixação do edital na porta do prédio a vender foi susceptível de afectar o resultado e o valor da venda – com o qual, de resto, o reclamante/Recorrente se não conforma por ter resultado insuficiente para pagamento do seu alegado crédito – pela menor publicidade que o acto mereceu junto de potenciais interessados na aquisição do imóvel. // Por outro lado, também o reclamante se viu impossibilitado de exercer tempestivamente direitos processuais que alegadamente lhe assistem e que, bem ou mal, poderia ter feito valer na acção executiva, caso tivesse tido conhecimento da venda por via da ampla publicidade que a lei prevê para o acto».
Não sofre dúvida que no caso em exame verifica-se que o edital de venda foi publicitado na internet, para além de afixado no serviço de finanças por onde corre a execução fiscal. Atendendo à posição de credores retentores, ora recorrentes, não sofre dúvida de que existe défice de publicidade da venda, pois que os mesmos não tiveram conhecimento dos termos do acto da venda, vendo-se impossibilitados de exercer os direitos processuais que a lei lhes confere no âmbito do trâmite em causa. Por outras palavras, a falta de afixação de edital à porta do prédio penhorado, implicou o cerceamento dos direitos de intervenção no procedimento por parte dos credores com garantia real, titulares do direito de retenção sobre a fracção, residentes na mesma, ora recorrentes, bem como de potenciais interessados na venda, o que resultou na restrição da publicidade do acto de venda e na consequente restrição da plena concorrência, da plena comparabilidade das propostas de compra e na inerente mitigação do fim de obtenção do melhor preço de venda da fracção, finalidade estruturante do trâmite em causa.
A falta de afixação do edital na porta do prédio objecto de venda constitui, pois, preterição de formalidade essencial cuja inobservância não pode deixar de determinar a nulidade do acto de venda, bem como dos actos consequentes (artigos 195.º/1, 839.º/1/c), do CPC).
Ao julgar em sentido discrepante, a sentença recorrida não se pode manter na ordem jurídica, impondo-se a sua revogação e substituição por decisão que determine a anulação da venda e dos actos consequentes.
Termos em que se julga procedentes as presentes conclusões de recurso.

Dispositivo

Face ao exposto, acordam, em conferência, os juízes da secção de contencioso tributário deste Tribunal Central Administrativo Sul em conceder provimento ao recurso, revogar a sentença recorrida e determinar a anulação da venda impugnada.
Custas pela recorrida.
Registe.
Notifique.

(Jorge Cortês - Relator)
(Cristina Flora -1º. Adjunto)
(Cremilde Miranda -2º. Adjunto)

(1) N.^os 1 a 6 do probatório.
(2) Redacção conferida pela Lei n.º 64-B/2011, de 30.12.
(3) N.^os 9 e 10 do probatório.