1 – RELATÓRIO

A Fazenda Pública, inconformada com a sentença do Tribunal Administrativo e Fiscal de Almada que julgou procedentes os embargos de terceiro deduzidos por Francisco ……………………. contra a penhora do “prédio urbano, destinado a terreno para construção, com a área total de 623 metros quadrados, sito na Quinta ………….. lote 44, …….., P………., inscrito na matriz urbana sob o art. ………. da Freguesia de ……….., Concelho de Palmela, descrito na Conservatória do Registo Predial de Palmela sob o nº ……………… da citada freguesia”, efectuada no processo de execução fiscal nº …………….. instaurado contra C……….. e P……….., Lda., para cobrança de dívida de IRC, no valor de € 80.841,43, dela veio interpor recurso jurisdicional.

Formulou, para tanto, as seguintes conclusões:

I - A Douta Sentença de que se recorre julgou procedentes os presentes embargos por ter considerado provado que o embargante, tendo outorgado contrato promessa de compra e venda, procedeu ao pagamento integral do preço e praticou atos correspondentes ao exercício do direito de propriedade, tendo por tal razão, uma verdadeira posse. Com o que não se concorda;

II - Não se concorda, desde logo, com a factualidade fixada, pois ficando ali a constar parte do conteúdo do Contrato Promessa é, no entanto, omitido o parágrafo final do mesmo, de onde consta: “Compromete-se ainda o promitente comprador a entregar-nos o Monte em que habita, situado na mesma quinta, para o efeito foi vendido pelo preço baixo de 25 000$00 (vinte e cinco mil escudos) o lote mencionado neste contrato”, constando, desta forma, o preço fixado para a compra e venda prometida daquelas duas modalidades;

III - E tal factualidade não poderá deixar de ser relevante para a boa decisão da causa, até porque o Tribunal “a quo” vai fundamentar a sua decisão de procedência precisamente no pagamento integral do preço e consequente prática de atos materiais correspondentes ao de proprietário. E tal pagamento integral do preço não ficou provado;

IV - Por outro lado, é o embargante quem faz com que a venda definitiva não se realize, o que ficou devidamente o provado por carta a ele remetida pelo promitente vendedor, junta com a petição inicial;

V - Pelo que, com todo o respeito devido, não pode a Douta Sentença fundamentar a sua decisão em aresto de Tribunal superior, no qual ficou decidida a procedência dos embargos tendo em atenção o pagamento integral do preço e as diversas diligências para realização da escritura definitiva pelo embargante;

VI - Isto porque, In casu, não ficou provado o pagamento integral do preço fixado pelas partes para realização do negócio definitivo e não só o embargante não fez prova de ter diligenciado para a realização da escritura de compra e venda como, pelo contrário, ficou provado que não colaborou nas diligências do promitente vendedor para a realização de tal negócio;

VII - Por outro lado, da carta emitida pela sociedade executada e promitente vendedora ao embargante, não se pode concluir pela conclusão do negócio. Se ali é utilizada a expressão “lote de terreno que nos adquiriu”, a verdade é que também no contrato promessa é referido “para o efeito foi vendido pelo preço baixo (…) o lote mencionado neste contrato”. Pelo que se torna óbvio que o promitente comprador utiliza as expressões “adquiriu” e “vendido”, de forma livre, sem das mesmas se poderem retirar quaisquer efeitos do ponto de vista jurídico;

VII - A não ser assim, ou seja, se quisermos concluir que com aquela carta o promitente vendedor reconhece estar a venda já realizada, então seríamos forçados a concluir que desde logo realizou tal venda, com a mera assinatura do contrato promessa, atenta a expressão também ali utilizada. O que não aconteceu (e não podia legalmente ter acontecido);

VIII - Pelo que, nunca o embargante agiu convicto de lhe assistir qualquer direito de propriedade, mas mero direito de gozo, autorizado pelo promitente vendedor e mediante tolerância deste;

IX - Ao decidir como decidiu, o Tribunal “a quo” errou na fixação da matéria de facto, em violação do disposto no art.º 607.º do CPC e incorreu em violação de lei, nomeadamente do disposto no art.º 237.º do CPPT e o art.º 1253.º do CC.

Nestes termos e nos mais de Direito aplicável, requer-se a V.^as Ex.^as se dignem julgar PROCEDENTE o presente recurso, por totalmente provado e em consequência ser a douta sentença ora recorrida, revogada e substituída por douto Acórdão que julgue totalmente improcedente a presente ação de embargos de terceiro, tudo com as devidas e legais consequências.

Assim sendo, as questões que constituem objecto do presente recurso, são as seguintes:

1 – Saber se a sentença errou no julgamento de facto, concretamente quanto à circunstância de ter sido efectuado o pagamento integral do preço constante do contrato-promessa;

2 – Saber se a sentença errou no julgamento de direito ao concluir pela procedência dos embargos, violando, assim, o artigo 237º do CPPT e, bem assim, o artigo 1253º do Código Civil.

2.1. De facto

É a seguinte a decisão da matéria de facto constante da sentença recorrida:

“A - Com data de 29/12/1975 foi celebrado o contrato-promessa de compra e venda entre a sociedade C……… & P……….., Lda., na qualidade de promitente-vendedor e Francisco ……………….., na qualidade de promitente-compradora, tendo por objecto um lote de terreno urbanizado designado pelo nº 44 a destacar da propriedade denominada Quinta ………….., sita em Vale ……….. ou ………………., também conhecida por …………… na freguesia e concelho de …………, pelo preço de 25.000$00, tendo sido pago a título de sinal 3.000$00 e o restante valor deveria ser pago através de letras (cfr. teor de fls. 11/12 dos presentes autos).

B - Foram emitidas 34 letras no montante de 500$00 cada (cfr. documentos de fls. 13/29.

C - Com data de 27/05/1983 foi emitida pela C…………. & P…………., Lda., uma carta dirigida ao ora embargante com o seguinte teor:

“Confirmamos o nosso anterior correio, sem que obtivéssemos resposta.

Voltamos novamente à presença de V. Exª. para solicitar a sua comparência nos nosso s escritórios, munido com os documentos que solicitamos no nosso anterior correio uma vez que, já está em nosso poder as certidões emitidas pela Câmara Municipal de P…………., para procedermos à rectificação da escritura do lote terreno que nos adquiriu na Q uinta ……………… em P………………...

Chamamos a atenção de V. Exª. para a necessidade urgente de dar seguimento a este processo uma vez, que as certidões são válidas até final do mês de Junho p.f. (…)” (cfr.fls. 30 dos autos).

D - Em 04/06/2011 foi instaurado no Serviço de Finanças de Almada 2 o processo de execução fiscal nº ……………… em nome de C……….. e P…….., Lda., por dívida de I RC de 2008 no montante de € 80.841,43 (cfr. fls. 1/2 do processo de execução fiscal em apenso).

E - Em 26/01/2012 foi efectuada a penhora, a favor da Fazenda Nacional, do terreno para construção urbana sito na Quinta …………….., lote 44, e descrito na Conservatória do Registo Predial de ………… sob o nº …………….. para garantia do pagamento da dívida exequenda de € 85.291,01 da C……….. e P……….., Lda., no âmbito do processo de execução nº ………….. (cfr. teor de fls. 5 e 5/v erso do apenso).

F - Em 04/06/2012 foi proferido despacho de marcação da venda do prédio penhorado para o dia 22/08/2012 pelas 11h (cfr. teor de fls. 19/20 do apenso).

G - O sr. Francisco não celebrou a escritura porque não tinha dinheiro (cfr. depoimento da 3ª testemunha).

H - O sr. Francisco construiu uma casa no terreno e foi para lá viver (cfr. depoimento das testemunhas).

Como supra se referiu, são duas as questões que vêm colocadas a este Tribunal, prendendo-se a primeira com o alegado erro de julgamento da matéria de facto.

Defende a Recorrente, no essencial, que o facto constante do ponto A se mostra incompleto, no que respeita ao acordado quanto ao preço convencionado no contrato-promessa, o qual não foi fixado em apenas 25.000$00, pois que consta do contrato-promessa que “Compromete-se ainda o promitente comprador a entregar-nos o Monte em que habita, situado na mesma quinta, para o efeito foi vendido pelo preço baixo de 25 000$00 (vinte e cinco mil escudos) o lote mencionado neste contrato”. Daqui resulta, segundo a Recorrente, que o preço fixado para a compra e venda prometida engloba as duas prestações (25.000$00 e a entrega de um Monte).

Do ponto de vista da Recorrente a alteração deste ponto do probatório justifica-se, desde logo, porque “o Tribunal “a quo” vai fundamentar a sua decisão de procedência precisamente no pagamento integral do preço”.

Entende-se que, efectivamente, a Fazenda Pública tem razão quanto à modificação da matéria de facto, devendo ser introduzidas alterações no probatório a fim de tornar claro o convencionado pelas partes quanto à contraprestação exigida ao promitente-comprador. A tais alterações se procede de seguida, com apoio no disposto no artigo 662º do CPC.

Assim, com vista a uma melhor organização e coerência da matéria de facto, alteraremos a formulação do ponto A e aditaremos o ponto A.1, nos termos expostos:

A – Com data de 29/12/1975 foi celebrado o contrato-promessa de compra e venda entre a sociedade C……… & P……………, Lda., na qualidade de promitente-vendedor e Francisco ……………., na qualidade de promitente-compradora, tendo por objecto um lote de terreno urbanizado designado pelo nº 44 a destacar da propriedade denominada Quinta do …………, sita em Vale ………… ou …………, também conhecida por ……………. na freguesia e concelho de P………..(cfr. teor de fls. 11/12 dos presentes autos).

A. 1 – Constam do no referido contrato-promessa as seguintes cláusulas (cfr. teor de fls. 11/12 dos presentes autos):

“1ª A promitente vendedora promete vender ao promitente comprador pelo preço de 25.000$00 (…) um lote de terreno …

2ª Por conta, como sinal e princípio de pagamento, a promitente vendedora recebeu neste acto do promitente comprador a quantia de Esc: 3.000$00 (…)

3ª A escritura definitiva deste contrato terá de ser celebrada até ao fim do ano de 1978, comprometendo-se para o efeito o promitente comprador liquidar a quantia de Esc: 22.000$00 (…) em 34 meses, assinando para o efeito 32 letras de Esc. 500$00 (…)

4ª (…)

Compromete-se ainda o promitente comprador a entregar-nos o Monte em que habita, situado na mesma quinta, para o efeito foi vendido pelo preço baixo de 25 000$00 (vinte e cinco mil escudos) o lote mencionado neste contrato”.

Vejamos.

Já sabemos que o Recorrido deduziu embargos de terceiro à penhora do “prédio urbano, destinado a terreno para construção, com a área total de 623 metros quadrados, sito na Quinta Padre …………. lote 44, ………, P……., inscrito na matriz urbana sob o art. ………. da Freguesia ………….., Concelho …………., descrito na Conservatória do Registo Predial de ………. sob o nº …………. da citada freguesia”, efectuada no processo de execução fiscal nº ………….., instaurado contra C…………. e P…….., Lda., para cobrança de dívida de IRC, no valor de € 80.841,43.

Na p.i alegava, em síntese útil, que em 1975 celebrou um contrato-promessa de compra e venda daquele bem imóvel; que entre 1975 e 1978 pagou o preço combinado para a aquisição, de 25.000$00; que com a celebração do dito contrato-promessa tomou imediatamente posse do referido lote (limitando-se inicialmente a fazer algumas culturas agrícolas); que, a partir de Outubro de 1978, passou a comportar-se como proprietário do terreno, aí construindo uma casa, que é a casa de morada de família, onde habita com mulher e filhos; murou todo o terreno; construiu à vista de vizinhos, de forma pública e pacífica; a própria embargada/ executada reconhece o embargante como proprietário; mais diz que “por relaxe de ambas as partes, os anos foram passando e ainda não foi outorgada a respectiva escritura pública”.

O Tribunal a quo, ponderada a matéria de facto, reconheceu que a razão estava do lado do embargante e, em consequência, julgou os embargos procedentes. Com efeito, na sentença recorrida, a Mma. Juíza, após enquadrar juridicamente da questão, de discorrer sobre a jurisprudência do STA sobre os embargos deduzidos por promitente-comprador, perante a tradição do bem, veio a considerar o seguinte:

“(…)

Contudo importa destacar que tal como se afirma no Acórdão do STA de 27/10/2010 – rec. 0453/10, o contrato-promessa, só por si, não é susceptível de transferir a posse ao promitente-comprador, contudo, há situações em que a posição jurídica do promitente-comprador preenche os requisitos de uma verdadeira posse, quando, tendo já sido paga a totalidade do preço o promitente-comprador pratica sobre ela diversos actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade.

No caso em apreço resultou provado ter o promitente-comprador, ora embargante, efectuado o pagamento integral do preço tendo, posteriormente construído no terreno uma casa, que constitui a casa de morada de família, tendo praticado actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade sobre o terreno”.

Na sentença, recupera-se, ainda, um longo excerto do acórdão do STA, de 27/10/10 (processo nº 0453/10), para finalmente se concluir que “Aplicando o entendimento jurisprudencial acima transcrito ao caso em apreço conclui-se que o ora embargante detém uma verdadeira posse porquanto tendo pago a totalidade do preço do prédio, praticou actos correspondentes ao exercício do direito de propriedade pelo que os presentes embargos têm de proceder”.

É contra o assim decidido que a Fazenda Pública se insurge, sustentando a sua discordância, no essencial, no seguinte: não pode a sentença fundamentar a sua decisão em aresto de Tribunal Superior no qual ficou decidida a procedência dos embargos tendo em atenção o pagamento integral do preço e as diversas diligências para realização da escritura definitiva pelo embargante; in casu, não ficou provado o pagamento integral do preço fixado pelas partes para realização do negócio definitivo e não só o embargante não fez prova de ter diligenciado para a realização da escritura de compra e venda como, pelo contrário, ficou provado que não colaborou nas diligências do promitente vendedor para a realização de tal negócio; nunca o embargante agiu convicto de lhe assistir qualquer direito de propriedade, mas mero direito de gozo, autorizado pelo promitente vendedor e mediante tolerância deste.

Vejamos, então.

Dispõe o nº 1 do artigo 237º do CPPT que quando o arresto, a penhora ou qualquer outro acto judicialmente ordenado de apreensão ou entrega de bens ofender a posse ou qualquer outro direito incompatível com a realização ou o âmbito da diligência, de que seja titular um terceiro, pode este fazê-lo valer por meio de embargos de terceiro.

O escopo dos embargos de terceiro é, pois, afastar juridicamente o acto lesivo do direito do embargante.

Centremo-nos nos embargos de terceiro que têm como fundamento a posse dos bens atingidos pela diligência, como é o caso da penhora.

Dispõe o artigo 1251º do Código Civil que posse é o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real. Por seu turno, o artigo 1253º do mesmo código preceitua que são havidos como detentores ou possuidores precários: (i) os que exercem o poder de facto sem intenção de agir como beneficiários do direito; (ii) os que simplesmente se aproveitam da tolerância do titular do direito; (iii) os representantes ou mandatários do possuidor e, de um modo geral, todos os que possuem em nome de outrem.

Daqui se retira que, no nosso ordenamento jurídico, se consagrou aquilo que se denomina por concepção subjectiva da posse, ou seja, uma concepção que envolve um elemento objectivo e um elemento subjectivo; um corpus e um animus. O primeiro elemento caracteriza-se pelo exercício de poderes de facto sobre uma coisa; o segundo pela existência de uma intenção de, ao exercer tais poderes, estar a agir como titular do direito a que os actos praticados correspondem (J. Lopes de Sousa, CPPT, Anotado e Comentado, Vol. III, Áreas Editora, pág. 164; sobre este ponto, cfr. Pires de Lima – Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume III, 2ª edição revista e actualizada, pág. 5 e Orlando de Carvalho, Introdução à Posse, Revista de Legislação e de Jurisprudência, Ano 122º, página 68).

Porque assim é, se, como no caso, o embargante (ora Recorrido) pretende a defesa da sua posse sobre o prédio penhorado, impõe-se-lhe que alegue e demonstre essa posse, seja na vertente material, seja na vertente intencional. Isto mesmo foi o que, em 1ª instância, se julgou verificado, daí resultando a procedência dos embargos.

Dir-se-á que está em causa a questão reiteradamente discutida, quer na doutrina quer na jurisprudência, de saber se o promitente-comprador que obteve a tradição da coisa prometida vender e que, entretanto, foi objecto de penhora, pode, com êxito, deduzir embargos de terceiro em reacção a tal penhora.

Como se sintetiza no acórdão do TCA Norte, de 18/01/12 (processo 642/09.9 BEBRG), “A jurisprudência do Supremo Tribunal Administrativo, no seguimento, sobretudo, da doutrina de Antunes Varela, tem vindo a decidir no sentido de que “são concebíveis (…) situações em que a posição jurídica do promitente-comprador preenche excepcionalmente todos os requisitos de uma verdadeira posse”, dando-se como exemplo as situações em que, “havendo sido paga já a totalidade do preço ou que, não tendo as partes o propósito de realizar o contrato definitivo, (a fim de v.g., evitar o pagamento da sisa ou precludir o exercício de um direito de preferência), a coisa é entregue ao promitente-comprador como se sua fosse já e que, neste estado de espírito, ele pratica sobre ela diversos actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade” – cf. acórdão STA 10 Fev. 2010, recurso 1117/09, disponível em versão integral no endereço www.dgsi.pt, e que, nestas situações excepcionais em que o promitente-comprador tem uma posse em nome próprio relativamente ao bem que lhe foi prometido vender e que, entretanto, foi penhorado, tal posse fundamentará a procedência dos embargos de terceiro que, com base nela, sejam deduzidos – neste mesmo sentido, acórdão STA 10 Abr. 2002, recurso 26295 e acórdão STA 27 Out. 2010, processo 0453/10, ambos disponíveis no endereço www.dgsi.pt”.

Como se sabe, em regra, o contrato-promessa de compra e venda, ainda que seja acompanhado de tradição da coisa, não transfere a posse ao promitente-comprador o qual adquire o corpus possessório, mas não o animus possidendi, ou seja, a sua situação é a de mero detentor ou possuidor precário.

Porém, como a jurisprudência inúmeras vezes vem considerando, excepcionalmente, são admissíveis situações em que a posição jurídica do promitente-comprador preenche todos os requisitos de uma verdadeira posse, actuando uti dominus. Em determinados casos, portanto, dependendo de uma análise casuística, podemos ser levados a concluir que o promitente-comprador passou a actuar como se fosse o proprietário da coisa.

Para a análise da questão de saber se nos contratos-promessa, em que houve traditio da coisa, é ou não possível ao promitente-comprador exercer a posse em seu nome (ou se nunca passará de um mero detentor precário), recuperamos aqui uma síntese, de doutrina e de jurisprudência, apresentada no acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 24/11/09, proferido no processo nº 150-D/1996.C1. Aí se deixou dito, além do mais, que:

“(…)

Pode-se dizer que, a esse propósito, existem actualmente duas grandes correntes de opinião:

Uma que afasta ab initio tal possibilidade, conferindo ao promitente-comprador a mera qualidade de detentor precário. (Nesse sentido vidé, entre outros, Acs. do STJ de 23/1/97 – in “CJ, Acs. STJ, Ano IV, T1 – 70” -; de 6/3/97 e de 11/3/99, respectivamente, in “BMJ 465 – 570” e BMJ 485 – 480”).

E uma outra, mais mitigada, que admite, excepcionalmente, tal possibilidade em determinadas situações. (Nesse sentido vidé, entre outros, Acs. do STJ de 11/3/99, in “BMJ 485 – 404 e CJ, Acs. STJ, Ano VII, T1 – 137”; de 7/2/2002, in “Rev. nº 1888/01, 2º, Sumários, 2/2002"; de 11/3/2003, proc. nº 04B1445, in www.dgsi.pt/jstj e de 12/10/04, in “CJ, Acs. STJ, Ano XII, T3 – 50”).

Foquemos a origem do problema (e sua abordagem à luz de alguma da nossa doutrina).

Encontrando-se a sua definição legal plasmada no artº 410 do CC, pode dizer-se (utilizando as palavras do prof. Galvão Teles, in “Direito das Obrigações, 6ª ed. pág. 83”) que o contrato-promessa “é um acordo preliminar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido. Mas em si é uma convenção completa, que se distingue do contrato subsequente. Reveste, em princípio, a natureza de puro contrato obrigacional, ainda que diversa seja a índole do contrato definitivo. Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem apenas de particular consistir na emissão de uma declaração negocial. Trata-se de um “pactum de contrahendo” (Galvão Telles, “Direito das Obrigações, 6ª ed., pág. 83”).

Ou então (nas palavras do prof. A. Varela, in “Das Obrigações em Geral, 6ª ed., vol. I, pág. 301”) que “é a convenção pela qual, ambas as partes ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo, ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato”.

A tal propósito, os profs. Pires de Lima e Antunes Varela (in “Código Civil Anotado, Vol. III, 2ª ed., pág. 6”, e Antunes Varela, in “na RLJ, Ano 124, pág. 348”) discorrem nos seguintes moldes:

“O contrato-promessa, só por si, não é susceptível de transferir a posse ao promitente-comprador.

Se este obtém a entrega da coisa antes da celebração do negócio translativo, adquire o corpus possessório, mas não adquire o animus possidendi, ficando, pois, na situação de mero detentor ou possuidor precário.

São concebíveis, todavia, situações em que a posição jurídica do promitente-comprador preenche excepcionalmente todos os requisitos de uma verdadeira posse.

Suponha-se, por exemplo, que havendo sido paga já a totalidade do preço ou que, não tendo as partes o propósito de realizar o contrato definitivo, (a fim de v.g., evitar o pagamento da sisa ou precludir o exercício de um direito de preferência), a coisa é entregue ao promitente-comprador como se sua fosse já que, neste estado de espírito, ele pratica sobre ela diversos actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade.

Tais actos não são realizados em nome do promitente-vendedor, mas sim em nome próprio, com a intenção de exercer sobre a coisa um verdadeiro direito real.

O promitente-comprador actua, aqui, uti dominus, não havendo, por conseguinte, qualquer razão para lhe negar o acesso aos meios de tutela da posse”.

Retomando ainda esse tema, o escreve ainda o prof. Antunes Varela (in “RLJ, 128, pág. 146”):“... O promitente-comprador investido prematuramente no gozo da coisa, que lhe é concedido na pura expectativa da futura celebração do contrato prometido, não é possuidor dela, precisamente porque, sabendo ele, como ninguém, que a coisa pertence ainda ao promitente-vendedor e só lhe pertencerá a ele depois de realizado o contrato translativo prometido, não pode agir seriamente com a intenção de um titular da propriedade ou de qualquer outro direito real sobre a coisa”.

Por sua vez, ainda a esse propósito, o prof. Vaz Serra (“in R.L.J., Ano 109, págs. 347 e 348”) disserta nos seguintes termos:

“O promitente-comprador, que toma conta do prédio e nele pratica actos correspondentes ao exercício do direito de propriedade, sem que o faça por mera tolerância do promitente-vendedor, não procede com intenção de agir em nome promitente-vendedor, mas com a de agir em seu próprio nome, (…) passando a conduzir-se como se a coisa fosse sua, (…) julga-se já proprietário da coisa, embora não a tenha comprado, pois considera segura a futura conclusão do contrato de compra e venda prometido, donde resulta que, ao praticar na coisa, actos possessórios, o faz com animus de exercer em seu nome o direito de propriedade”.

Por fim, não resistimos ainda em citar, a esse mesmo propósito, o prof. Calvão e Silva (in “Sinal e Contrato-Promessa, 11ª edição, pág. 231, nota 55”) ao afirmar: “Não nos parece possível a priori qualificar-se de posse ou de mera detenção o poder de facto exercido pelo promitente-comprador sobre o objecto do contrato prometido entregue antecipadamente. Tudo dependerá do animus que acompanhe o corpus”.

Do exposto, afigura-se ser de concluir (em abono da segunda corrente de opinião acima referida) que, como regra, o promitente-comprador que obteve a traditio da coisa apenas frui um direito de gozo, que exerce em nome do promitente-vendedor e por tolerância deste – sendo, nesta perspectiva, um possuidor ou detentor precário (artº 1253 do CC –, já que não age com animus possidendi, mas apenas com corpus possessório (relação material) – artº 1251 do CC.

Todavia, pode em circunstâncias excepcionais a tradição da coisa, em contrato-promessa, envolver a transmissão da posse a favor do promitente-comprador (transformando este num verdadeiro possuidor), tudo dependendo do animus que acompanha o corpus, e a forma como ambos são exercidos ou se revelam na concreta realidade.

E isso (a qualificação da posse do promitente-comprador como precária ou como posse em nome próprio) só poderá ser avaliado casuisticamente, ou seja, perante cada realidade concreta. (Neste sentido, vidé ainda, entre muitos outros – a par daqueles que supra já deixámos citados, a favor da 2ª corrente de opinião perfilhada –, o recente Ac. do STJ de 12/3/2009, proc. nº 09A0265, disponível inwww.dgsi.pt/jstj, e que, nesta parte, seguimos de perto, e ainda o Ac. da RC de 17/1/2006, proc. 2774/06, disponível inwww.dgsi.pt/jtrc).”

Feitas estas considerações, estamos em condições de nos focarmos no caso concreto.

Vejamos então.

Verifica-se que em 1975 foi celebrado um contrato-promessa, assumindo o embargante a posição de promitente comprador do lote de terreno. Verifica-se que aí, nesse terreno, o embargante construiu uma casa, onde passou a viver com a sua família. Isto mesmo resulta do depoimento das três testemunhas ouvidas (cfr. ponto H dos factos provados), vizinhas do embargante, duas delas há 40 anos (como resulta da acta de inquirição de testemunhas, a fls. 70 e 71 dos autos).

É verdade, como refere a Fazenda Pública, que a contraprestação do contrato prometido, tal como resulta do contrato-promessa, não correspondia apenas ao valor de 25.000$00, pois que, como daí resulta “Compromete-se ainda o promitente comprador a entregar-nos o Monte em que habita, situado na mesma quinta”. Porém, não cremos que a circunstância de não resultar dos factos provados (nem dos não provados) a entrega do referido monte, para daí concluir que não houve o pagamento integral do preço, não cremos, repete-se, que, por si só, essa circunstância obste a que se possa considerar, ponderado o restante circunstancialismo fáctico, que no caso a posição jurídica do promitente-comprador preenche excepcionalmente todos os requisitos de uma verdadeira posse.

Note-se que no documento a que se reporta o ponto C dos factos provados, a promitente vendedora, em 1983, quando solicita a comparência do promitente comprador para escritura relativa ao lote de terreno, apenas faz menção a que o mesmo se muna de documentos, omitindo qualquer referência ao facto de o preço não ter sido integralmente pago. Aliás, nesse documento a promitente-compradora refere-se ao terreno que nos adquiriu. Se é certo que a palavra adquiriu não está usada em sentido jurídico (pois a aquisição ocorreria com o contrato prometido, de compra e venda), não é menos verdade que, na economia do documento, não resulta, expressa ou implicitamente, que esteja por liquidar qualquer parcela do preço final ou, até, que a não concretização do negócio estivesse dependente de tal.

Contudo, repete-se, o facto de o preço não ter sido integralmente pago não é, por si só, um facto que sirva para afastar uma situação de verdadeira posse; tudo dependerá da análise do circunstancialismo do caso concreto (neste sentido, 2-05-2012 Revista n.º 430/07.7TVLSB.L1.S1 - 1.ª Secção e Ac. do STJ, de 21/03/13, processo nº 1223/05.1TBCSC-B.L1.S1).

Temos, pois, que, perante a tradição do bem, o pagamento efectuado e a actuação que se seguiu (concretamente, a construção de uma casa no terreno, a qual passou a constituir a casa de morada de família do Embargante) se pode concluir que as partes anteciparam os efeitos do contrato definitivo – a transferência da propriedade para o comprador – podendo dizer-se que o promitente-comprador passou a actuar como se fosse o proprietário da coisa.

Com efeito, construir uma casa no terreno e aí passar a habitar, encerra, inelutavelmente, a prática de os actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade. Mais, tal actuação, por parte do promitente-comprador, é levada a cabo em nome próprio, com a intenção de exercer sobre a coisa um verdadeiro direito real (como se a coisa fosse sua, julgando-se proprietário da coisa, apesar de a não ter comprado), ou seja, tais actos não são realizados em nome do promitente-vendedor. A prática de actos desta natureza, possessórios, revela o animus de exercício em seu nome do direito de propriedade.

Por conseguinte, perante a realidade concreta dos autos, podemos concluir que corpus e animus estão presentes na posse do promitente-comprador, ora Recorrido, o que nos permite falar em posse em nome próprio. E assim sendo, afigura-se-nos correcta a conclusão a que a sentença chegou no sentido da procedência dos embargos deduzidos.

Por tudo isto, e escusando-nos a maiores considerações, por desnecessárias, conclui-se que a sentença recorrida deve manter-se, com a presente fundamentação, julgando-se totalmente improcedentes as conclusões da alegação de recurso que vimos analisando.

Termos em que, acordam os juízes da Secção do Contencioso Tributário do TCA Sul em negar provimento ao recurso.

Custas pelos Recorrentes.

Lisboa, 22 de Outubro de 2015.