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EXECUÇÃO FISCAL
PENHORA
ESTABELECIMENTO INDUSTRIAL
DIREITO AO TRESPASSE
LOCATÁRIO
MORTE
CADUCIDADE
TRANSMISSÃO DE ESTABELECIMENTO
VENDA EXECUTIVA
RAU90 ARTIGO 66 N1 ARTIGO 89 N3 ARTIGO 110 ARTIGO 112 N1 N2 N3 ARTIGO 113 N1 ARTIGO 115 N1.
ACÓRDÃO STJ PROC255/99 DE 1998/04/29 2SEC.
ACÓRDÃO STJ PROC409/98 DE 1998/05/06.
ACÓRDÃO STJ PROC81382 DE 1992/01/07.
ACÓRDÃO STJ DE 1981/02/03 IN BMJ N304 PAG348.
II - É permitida a transmissão por acto entre vivos da posição do arrendatário, sem dependência da autorização do senhorio, no caso de trespasse do estabelecimento comercial ou industrial.
III - No arrendamento para comércio ou indústria, a regra é a de que o contrato não caduca por morte do arrendatário.
IV - O não cumprimento, do dever de comunicação pelo sucessor não renunciante não gera a caducidade do contrato.
- que se considere o Autor proprietário do imóvel antes identificado e se condene o réu a reconhecer tal direito;
- que se considere que tal imóvel é ocupado pelo R. sem qualquer título que o legitime;
- que se condene o R. a devolver ao Autor a parte ocupada, livre de pessoas e coisas;
- que se condene o R. a pagar-lhe uma indemnização de 55000 escudos mensais até efectiva entrega.
Os RR. deduziram contestação, pugnando pela improcedência da acção e, em reconvenção, pediram a condenação do Autor a pagar-lhes a quantia de 580000 escudos pela aquisição do estabelecimento e pela realização de benfeitorias. Mais pediram a condenação do A. a indemnizá-los, por ter litigado de má-fé, na quantia de 200000 escudos como compensação do que terão que pagar de honorários ao seu advogado.
Houve réplica, tendo o autor pugnado pela improcedência das excepções e do pedido reconvencional.
Na 1.ª instância, no despacho saneador, considerando-se que o Autor actuara com abuso do direito, absolveram-se os RR dos pedidos. Decidiu-se ainda, em face da improcedência da acção, não apreciar o pedido reconvencional.
O A., inconformado com a decisão da 1.ª instância, apelou para o Tribunal da Relação do Porto, terminando as suas alegações pedindo que a sentença fosse revogada e substituída por outra que desse provimento ao pedido, com o prosseguimento dos autos para decisão sobre o pedido reconvencional.
O Tribunal da Relação do Porto, por Acórdão de 08/05/2000, dando parcial provimento ao recurso, condenou os RR. a reconhecerem o direito de propriedade do Autor, mas, no que respeita aos restantes pedidos contra aqueles formulados, embora divergindo do fundamento em que se escorou a 1.ª instância - já que entendeu não se verificar "...conduta abusiva do direito plasmada na conduta do Autor" -, manteve a absolvição dos RR. decretada na 1.ª instância.
Continuando inconformado com o decidido na 2.ª instância, o A. recorre agora de revista para este Supremo Tribunal de Justiça, formulando as seguintes conclusões:
1.ª - Constando dos autos que foi transmitido por venda judicial o direito ao arrendamento, separadamente das máquinas existentes e sem que outros elementos tenham sido transferidos, não se pode qualificar tal situação como trespasse.
Para se considerar transmitido um estabelecimento como universalidade (trespasse) há-de tal transferência envolver um mínimo da organização existente, pelo que transmitindo-se apenas "a chave" ou direito ao arrendamento, tal não é suficiente para caracterizar a venda como trespasse.
Ao decidir de forma diferente, o acórdão impugnado fez errada interpretação dos factos e errada aplicação das normas jurídicas aos mesmos, com errada qualificação jurídica da situação provada.
2.ª - O contrato de arrendamento celebrado com um alfaiate para sua oficina, caduca com a morte deste, salvo se os sucessores pretenderem continuar com o contrato.
Para tanto terão de notificar o senhorio e provar os seus direitos a tal sucessão.
Não o fazendo o contrato caduca. - artº 112º do RAU - mesmo que esteja penhorado por motivo de dívida do seu titular.
Não entendendo desta forma, o acórdão violou esta disposição legal.
3.ª - A venda do direito ao trespasse do arrendamento efectuada pela Repartição de Finanças configura uma cessão da posição do locatário.
Porque essa cessão se efectuou sem o consentimento do locador, o adjudicatário, em acção de reivindicação, não pode por forma relevante, opor em sua defesa o estar a deter o andar em resultado daquela adjudicação.
Não se entendendo assim, violou o acórdão o direito de propriedade do autor e o art.º 1311, n.º 2 do C.Civil.
Terminou referindo dever "...revogar-se o acórdão recorrido, ordenando-se a entrega ao autor do imóvel de que é proprietário".
Não houve contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
A) O Autor é dono de um prédio urbano, sito em Mateus, inscrito na matriz predial da Freguesia de Mateus, sob parte do art. 364º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Real, sob o nº ...., a fls. 38 do Livro B-325.
B) No dia 1 de Janeiro de 1977, o rés-do-chão, ou "loja", deste prédio foi dado de arrendamento a D, para nele exercer a actividade de alfaiate, pela renda mensal de 500 escudos.
C) O referido D faleceu a 24.6.96.
D) A 4 de Junho de 1996, e na sequência de execução fiscal que foi movida ao identificado D, o Estado, através da Repartição de Finanças de Vila Real, penhorou o direito ao "trespasse do arrendamento", respeitante ao rés-do-chão descrito na al. B).
E) No âmbito dessa execução fiscal, procedeu-se, no dia 8 de Maio de 1997, à venda por propostas em carta fechada do aludido direito.
F) Porque a proposta oferecida pela Ré foi a mais elevada - 505000 escudos - foi-lhe adjudicado o referido direito.
G) Tendo a ré efectuado o tempestivo pagamento do preço daquela venda judicial.
H) O Autor foi notificado da efectivação da penhora do direito em causa, bem como da data da venda judicial do mesmo, não tendo deduzido qualquer oposição, nem exercitado o seu direito de preferência.
São as seguintes as questões fundamentais a decidir no presente recurso:
a) Saber se é de considerar, como entendido pelo Acórdão recorrido, que o que efectivamente foi penhorado e vendido no processo de execução fiscal, foi o estabelecimento comercial;
b) Se é de ter como assente que, com a morte do arrendatário (executado na referida execução fiscal), o contrato de arrendamento em causa caducou;
c) Se aquela venda, para que aos adquirentes (aqui recorridos) fosse permitido invocar a detenção do arrendado como causa obstativa da entrega que lhes é pedida na acção, tinha de ter obtido o consentimento do ora recorrente.
Apreciemos as referidas questões pela ordem por que foram enunciadas.
1 - A Relação entendeu que o que efectivamente foi penhorado e vendido no processo de execução fiscal foi o estabelecimento comercial (cfr. fls. 135). O recorrente discorda desse entendimento. A seu ver, o que a Repartição de Finanças penhorou foi "o direito ao trespasse do arrendamento", sendo inequívoco, sustenta, que "com isto quis significar que estava a vender apenas o direito ao arrendamento", até porque se procedeu à venda, em separado, das "máquinas existentes na alfaiataria". Vejamos.
1.1. - Não há dúvida de que o que foi dado como provado na 1ª instância (de harmonia, aliás, com o que consta do auto de penhora), foi que o Estado, através da Repartição de Finanças de Vila Real, penhorou o direito ao "trespasse do arrendamento", respeitante ao rés-do-chão em causa. Isso não obsta, porém, a que se entenda, como o fez a Relação, que o que efectivamente se penhorou (e, subsequentemente, se adjudicou), foi o estabelecimento comercial. A expressão "penhora do direito ao trespasse do arrendamento", não tendo - porque o direito ao trespasse do arrendamento é algo que não existe - qualquer significado lógico quer no domínio da linguagem corrente, quer no domínio da linguagem jurídica, só ganha algum significado coerente (ainda assim inexacto, como adiante se explicitará) se entendida como a entendeu a Relação, como "penhora do direito ao trespasse e arrendamento" .
O que não tem sentido é pretender ver-se o trespasse excluído da penhora em causa, e esta restringida ao direito ao arrendamento, apesar de, na expressão utilizada no processo (bem como no auto de penhora e em outros documentos do processo de execução fiscal que estão juntos aos presentes autos), expressamente constar como penhorado "o direito ao trespasse...". Nem a mencionada expressão utilizada, apesar de incorrecta, o permite, nem, como adiante se procurará demonstrar, o permite a factualidade que foi dada como assente.
Assim, quer se atenda à expressão que a Relação considerou - "direito ao trespasse e arrendamento" -, quer se atente na utilizada na 1ª instância - "direito ao trespasse do arrendamento", quer se considere esta apenas na parte em que refere o direito ao trespasse, o certo é que sempre será de considerar que a penhora e, consequentemente a venda, incidiram também sobre o arrendamento, na medida em que o trespasse, ou seja, "a transmissão definitiva, por acto entre vivos, (...) da titularidade, juntamente com o gozo do prédio, do estabelecimento comercial ou industrial nele instalado" ( ) Cfr. Aragão Seia, "Arrendamento Urbano Anotado e Comentado", 5ª edição, em anotação ao art.º 115.º; Antunes Varela, RLJ, nº 115, pág. 253, nota 1), implica, em regra, (regra esta que não é afastada no caso sub judice, como adiante se verá), a transmissão da posição contratual de locatário do arrendado onde funciona o estabelecimento comercial ou industrial "trespassado"( ) Decidiu a Relação de Lisboa, no Acórdão de 18/01/1963, in Jurisprudência das Relações, 9.º, pág. 42, o seguinte: "A arrematação do direito ao trespasse dum estabelecimento dá ao arrematante o direito ao arrendamento e a tudo o que o estabelecimento compreende...".).
Parece evidente que, em caso de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial, a manutenção do local onde este funciona e, portanto, tratando-se de arrendado, a transferência da posição de locatário, é algo de primordial importância, que deve ocorrer como regra. Por ser assim, a lei dispensa, em caso de trespasse do estabelecimento comercial ou industrial, que o senhorio autorize a transmissão da posição do arrendatário ( ) Prescreve o artigo 115.º, n.º 1 do RAU: "É permitida a transmissão por acto entre vivos da posição do arrendatário, sem dependência da autorização do senhorio, no caso de trespasse do estabelecimento comercial ou industrial".).
Todavia, não é juridicamente correcto falar-se de penhora "do direito ao trespasse", nem da penhora "do direito ao trespasse e arrendamento".
Com efeito, conforme se decidiu no Acórdão do STJ de 03/02/81 ( ) Publicado no BMJ n.º 304, pág. 348, a na RLJ, Ano 115º, nº 3701, págs. 251 e segs.), não faz sentido penhorar-se o direito ao trespasse de estabelecimento, devendo entender-se a nomeação à penhora do direito ao trespasse e arrendamento como a nomeação à penhora do próprio estabelecimento enquanto unidade jurídica. Mais se extrai do sumário do citado aresto que não tem lugar no auto de penhora do estabelecimento a descrição dos respectivos elementos constitutivos.
Concordando, no essencial, com tal entendimento, escreveu Antunes Varela: "O poder de trespassar o estabelecimento comercial não existe, com efeito, no património do respectivo titular como um direito subjectivo (autónomo), susceptível de ser penhorado pelos credores exequentes". Explicitando o seu pensamento, acrescenta o mesmo Autor: "O poder de trespassar o estabelecimento está para o direito ao estabelecimento (ou sobre o estabelecimento) como o poder de dispor está para o direito de propriedade sobre a coisa, ou até para o direito de crédito à prestação, na medida em que o credor pode dispor do crédito como um valor objectivado do seu património. É apenas uma das múltiplas faculdades em que se desdobra o conteúdo do direito do titular (...) sobre o estabelecimento" ( ) Cfr. R.L.J. citada, pág. 253.).
Na linha do decidido no citado Acórdão de 03/02/81, o STJ pronunciou-se já por diversas vezes expressando o entendimento de que a nomeação à penhora do direito ao trespasse e arrendamento de um estabelecimento comercial ou industrial deve ser entendida como a nomeação à penhora do próprio estabelecimento, enquanto unidade jurídica ( ) Cfr., entre outros, os Acórdãos do STJ de 07/01/92, processo nº 81382, e de 06/05/98, processo nº 409/98.).
Assim, no caso dos autos, não obstante os dizeres do auto de penhora respectivo, há que concluir que se pretendeu penhorar "o direito ao trespasse e arrendamento", como bem concluiu a Relação, penhorando-se, afinal, como também correctamente entendeu o Tribunal a quo, o estabelecimento comercial do então arrendatário do rés-do-chão ora em causa.
1.2. - Poder-se-á, porém, defender, in casu, como sustenta o recorrente, a negação de trespasse, com o fundamento de que "as máquinas existentes foram penhoradas e vendidas em separado da venda do direito ao arrendamento" "sem que outros elementos tenham sido transferidos"?
Afigura-se que não. Em primeiro lugar, as referidas afirmações do recorrente não têm correspondência na matéria fáctica dada como assente pelas instâncias. Por outro lado, mesmo socorrendo-nos dos documentos juntos, não é possível dar como assente que, com o estabelecimento, não tenham sido transmitidos os elementos essenciais a este que permitissem aos adquirentes a continuação da actividade industrial de alfaiataria ( ) Decidiu-se no Ac. do STJ de 29-04-1999 (Revista n.º 255/99 - 2.ª Secção), que "... para que se afirme a existência de um trespasse não é imprescindível a transmissão de todos os elementos que no momento integram o estabelecimento; basta que sejam aqueles que o caracterizam.".). Não se afigura, pois, haver nos autos suporte fáctico que permita sustentar o referido entendimento do recorrente ( ) Tanto quanto resulta dos autos, apenas há notícia de que foram penhoradas duas máquinas de costura. Ainda que se dê por assente a venda, em separado, destas máquinas (não se sabe até se eram as únicas existentes no estabelecimento), tal não se afigura suficiente para descaracterizar o trespasse.).
2 - Alega ainda o recorrente que o contrato de arrendamento em causa caducou, em virtude da morte, ocorrida em 24/06/1996, do arrendatário D, já que ninguém lhe comunicou tal óbito, nem os sucessores do falecido comunicaram a intenção de manter o arrendamento. Caducidade esta que inquinou a adjudicação aos ora recorridos que teve lugar em 8 de Maio de 1997.
Também se considera não ser de acolher tal entendimento.
2.1. - Conforme consta da matéria que vem dada como provada, o rés-do-chão (ou "loja") em causa, "...foi dado de arrendamento a D, para nele exercer a actividade de alfaiate"( ) O arrendamento respeita ao exercício da actividade industrial de alfaiataria, pese embora o facto de o recorrente, nas suas alegações, referir que a Exma. Juíza da 1.ª instância entendeu que o arrendamento integrava um arrendamento para profissão liberal de alfaiate.). Tratou-se, pois, de um arrendamento destinado ao exercício da indústria de alfaiataria, que se encontra abrangido pelo campo de aplicação do artigo 110º do RAU e ao qual é aplicável a disciplina do artigo 112º do mesmo diploma. Trata-se, aliás, de um ponto em relação ao qual não parece haver discordância por parte do recorrente, já que ele próprio invoca, nas suas alegações de revista, o n.º 2 do mencionado artigo 112º, para sustentar que, não tendo ocorrido a comunicação que nele se refere, teria caducado o contrato de arrendamento em causa.
Ora, no arrendamento para comércio ou indústria, a regra é a de que o contrato não caduca por morte do arrendatário. Trata-se de um desvio ao princípio proclamado no art.º 1051º, n.º 1, al. d), do Código Civil e no n.º 1 do art.º 66.º do RAU, desvio esse abrangido pela ressalva que nesta última disposição legal se faz na parte que se refere aos "regimes especiais".
Com efeito, referindo-se na alínea d) do n.º 1 do citado artigo 1051º a morte do locatário, como uma das ocorrências que determinam a caducidade do contrato de locação, o n.º 1 do art.º 66.º do RAU prescreve que o arrendamento caduca nos casos fixados pelo artigo 1051° do Código Civil, mas "sem prejuízo do disposto quanto aos regimes especiais". Ora, um desses regimes especiais é justamente o relativo ao arrendamento para comércio ou indústria, estabelecendo, a propósito, o artigo 112.º do RAU, sob a epígrafe "morte do arrendatário", o seguinte:
1 - O arrendamento não caduca por morte do arrendatário, mas os sucessores podem renunciar à transmissão, comunicando a renúncia ao senhorio no prazo de 30 dias.
2 - O sucessor não renunciante deve comunicar, por escrito, ao senhorio a morte do arrendatário, a enviar nos 180 dias posteriores à ocorrência e da qual constem os documentos autênticos ou autenticados que comprovem os seus direitos.
3 - O arrendatário não pode prevalecer-se do não cumprimento dos deveres de comunicação estabelecidos neste artigo e deve indemnizar o senhorio por todos os danos derivados da omissão.
2.2. - Assente que a regra é a de que o arrendamento não caduca por morte do arrendatário (1.ª parte do n.º 1 do art.º 112), importa verificar se tal caducidade ocorre no caso de o sucessor não renunciante não proceder à comunicação que se refere no n.º 2 do citado art.º 112.
A primeira observação que se afigura de fazer quanto a esta matéria é a seguinte: se bastasse um comportamento omissivo por parte do sucessor do arrendatário para que, na sequência da morte deste, operasse a caducidade do arrendamento, então mal se compreendia a razão que motivara o legislador a prescrever, no n.º 1 do artigo 112º, que a renúncia à transmissão carece de uma comunicação nesse sentido a efectuar pelo sucessor ao senhorio.
Por outro lado, em sede alguma se prescreve expressamente, ao contrário do que seria normal se fosse essa a intenção do legislador em matéria de tal sensibilidade, que o não cumprimento dos deveres de comunicação a cargo do sucessor do arrendatário que não pretenda renunciar à transmissão tem como consequência a caducidade do contrato.
A tese da caducidade derivada do não cumprimento do aludido dever de comunicação tem sido defendida com apelo ao disposto no n.º 3 do artigo 112 e ao que estabelece o artigo 113º, n.º 1 do RAU ( ) Dispõe o n.º 1 do citado art.º 113.º: « Salvo no caso de perda da coisa ou no do artigo 112º, n.º 3, se o arrendamento cessar por motivo de caducidade ou por denúncia do senhorio, o arrendatário tem direito, sem prejuízo da indemnização referida no artigo 67º, a uma compensação em dinheiro, sempre que por facto seu o prédio arrendado tenha aumentado de valor locativo.».).
No entanto, como resulta da lição de Pereira Coelho ( ) Cfr. "Breves Notas ao «Regime do Arrendamento Urbano», in RLJ, Ano 125.º, n.º 3822 e seguintes.), são outras, que não a da transmissão do contrato, as vantagens - a que se reporta o n.º 3 do art.º 112 - de que o sucessor que não tenha comunicado ao senhorio a morte do arrendatário não se pode prevalecer. Com efeito, o n.º 1 do art.º 113.º do RAU, ao referir-se ao caso de o arrendamento "cessar por motivo de caducidade", está a reportar-se às causas de caducidade do arrendamento previstas nos artigos 66.º e 67.º do RAU. O alcance do mencionado artigo 113º, n.º 1, é o seguinte: "...o sucessor do arrendatário, a quem o arrendamento se transmitiu, mas que não cumpriu o dever de comunicação que o artigo 112.º lhe impunha, não goza de direito a uma compensação em dinheiro se por facto seu ou do anterior arrendatário tiver aumentado o valor locativo do prédio e o arrendamento vier a cessar por alguma dessas causas de caducidade (ou ainda por denúncia do senhorio); não pode «prevalecer-se», nos termos do n.º 3 do artigo 112.º dessa vantagem patrimonial, uma vantagem de que beneficiaria se tivesse cumprido aquele dever» ( ) Cfr. Pereira Coelho, RLJ, Ano 125.º, n.º 3897, pág. 373.).
Será de concluir, assim, que o não cumprimento pelo sucessor do arrendatário do dever de comunicação estatuído no artigo 112º, n.º 2, do RAU, não obsta à transmissão do arrendamento, ou seja, não implica a caducidade deste ( ) Cfr., neste sentido, além de Pereira Coelho, loc. cit., pág. 370, Aragão Seia, "Arrendamento Urbano Anotado e Comentado", 5.ª edição, em anotação ao art.º 112.º e Ac. da Relação do Porto de 12/02/98, in Col. Jur., Ano XXIII, tomo I, pág. 210.
Contra este entendimento, Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, Coimbra, 1996, pág.590.).
Como escreve Pereira Coelho, "o incumprimento ou cumprimento retardado do defeituoso do dever imposto ao sucessor não renunciante de comunicar ao senhorio a morte do arrendatário, nos termos previstos no nº 2 do artigo 112º do RAU, não prejudica a transmissão do contrato, valendo, pois, nos arrendamentos para comércio, indústria, ou exercício de profissão liberal o mesmo regime que vale nos arrendamentos para habitação (artigo 89º, nº 3)" ( ) Cfr. Pereira Coelho, loc. cit., pág. 370.).
Acresce que a norma do citado artigo 112.º, n.º 3 do RAU, interpretada no sentido de que o não cumprimento do aí estatuído importaria a caducidade do arrendamento, estaria ferida de inconstitucionalidade orgânica. Com efeito, tendo em conta que, no regime anterior ao RAU, não caducando o arrendamento para comércio ou indústria por morte do arrendatário (art.º 1113.º do CC), nada se prescrevia no sentido de que a falta de comunicação do óbito do arrendatário implicava a caducidade do direito, a norma do n.º 3 do art.º 112.º, interpretada no apontado sentido da caducidade, importaria um desvio ao regime anterior, desvio esse não abrangido pelo âmbito da lei de autorização legislativa n.º 42/90, de 10 de Agosto, ao abrigo da qual foi editado o "Regime Geral do Arrendamento Urbano" ( ) Neste sentido, Pereira Coelho, loc. cit., pág. 371 e Aragão Seia, "Arrendamento Urbano Anotado e Comentado", 5.ª edição, em anotação ao art.º 112.º.).
Como escreve Aragão Seia, "só munido de autorização legislativa o Governo podia editar um preceito com aquela regra da caducidade do arrendamento por morte do arrendatário". "Ora essa autorização não existe, como decorre da alínea n) do nº 2 da Lei nº 42/90 (...), segundo a qual o Governo só ficou credenciado para proceder à modificação do regime de transmissão por morte da posição do arrendatário habitacional, sem prejuízo da salvaguarda dos interesses considerados legítimos".
Em face do exposto, ao contrário daquilo que sustenta o recorrente, não se pode concluir pela caducidade do contrato de arrendamento em causa.
O recorrente afirma que "está provado que não foi feita qualquer comunicação ao senhorio, designadamente a que é referida no art. 112, n.º 2 do RAU" (fls. 151, verso). Ora, além de tal matéria não constar do elenco da matéria de facto que a primeira instância considerou provada e que a Relação aceitou, acresce que, ainda que se tivesse por assente a omissão da mencionada comunicação, isso em nada alteraria a conclusão a que se chegou quanto à não caducidade do contrato, face ao entendimento acabado de expor quanto à irrelevância, para esse efeito, de tal omissão.
3 - Atento o que acima se expôs, fica sem base de sustentação a matéria da conclusão 3.ª do recorrente. A venda efectuada na Repartição de Finanças não configura uma cessão da posição do locatário, não dependendo de qualquer autorização do senhorio (cfr. o artigo 115.º n.º 1, do RAU, segundo o qual "é permitida a transmissão por acto entre vivos da posição do arrendatário, sem dependência da autorização do senhorio, no caso de trespasse do estabelecimento comercial ou industrial").
Assim, provando-se que a detenção, pelos recorridos, do rés-do-chão em causa, é lícita, decorrendo da posição de arrendatários que lhes foi transmitida na sequência da venda efectuada no âmbito dos autos de execução fiscal, não pode proceder o pedido de entrega formulado pelo ora recorrente (art.º 1311, n.º 2 do CC), nem os restantes pedidos que dependiam da procedência daquele.
Termos em que se nega a revista, confirmando-se o acórdão recorrido.
Custas a cargo do Recorrente.
Lisboa, 16 de Janeiro de 2001.
Garcia Marques,
Ferreira Ramos,
Pinto Monteiro.