| 1987/1996.E1.S1 |  |
NEGÓCIO FORMAL
INTERPRETAÇÃO DA VONTADE
MATÉRIA DE FACTO
PODERES DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
NORMA DE INTERESSE E ORDEM PÚBLICA
APLICAÇÃO DA LEI NO TEMPO
PROMITENTE-COMPRADOR
QUESTÃO NOVA
DIREITO CIVIL - LEIS, SUA INTERPRETAÇÃO E APLICAÇÃO - RELAÇÕES JURÍDICAS / FACTOS JURÍDICOS / NEGÓCIO JURÍDICO - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTES DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS / MODALIDADES AS OBRIGAÇÕES / OBRIGAÇÕES PECUNIÁRIAS / CUMPRIMENTO E NÃO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL - PROCESSO / INSTÂNCIA - PROCESSO DE DECLARAÇÃO / SENTENÇA (NULIDADES).
- Baptista Machado, Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador, Livraria Almedina, Coimbra, 1983, pp. 238-240; Pressupostos da resolução por incumprimento, pp. 164-165.
- Calvão da Silva, Sinal e Contrato Promessa, 11.ª edição, Almedina, Coimbra, 2006, pp. 150-151.
- Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I/I, Parte Geral, 3.ª edição, 2009, p. 763.
- Pires de Lima/Antunes Varela, “Código Civil”, Anotado, vol. I, anotação ao art. 238.º, Coimbra Editora, 1982, p. 225; “Código Civil”, Anotado, vol. II, 4.ª edição revista e actualizada, Coimbra Editora, Coimbra, 1997, pp. 109-110.
- Pires de Lima/Antunes Varela, “Código Civil”, Anotado, vol. II, 4ª edição, Coimbra Editora, Coimbra, 1997, pág. 111 e preâmbulo do Decreto-Lei nº 379/86, de 11 de Novembro (ponto n.º 1).
- Teixeira de Sousa, Estudos sobre o novo processo civil, 2.ª edição, Lex, Lisboa, 1997, 220.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 12.º, 236.º, N.ºS 1 E 2, 238.º, N.ºS 1 E 2, 410.º, N.º3, 437.º, 551.º, 805.º, N.º1, 808.º, 830.º, N.ºS 1, 2, 3, 4.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGOS 264.º, N.º1, 660.º, N.º2, 661.º, 664.º, 2.ªPARTE, 668.º, N.º1, ALS. D), 1.ª PARTE, E).
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 03/12/1991, PROCESSO N.º 080838
-DE 09/11/1999, PROCESSO N.º 99A630
-DE 02/11/2006, PROCESSO N.º 06B3822
-DE 17/04/2008, PROCESSO N.º 08A631
-DE 25/03/2010, PROCESSO N.º 682/05. 7TBOHP.C1.S1
-DE 20/05/2010, PROCESSO N.º 8/03.4TBALM.L1.S1
-DE 28/06/2011, PROCESSO N.º 7580/05. 2TBVNG.P1.S1
-DE 15/09/2011, PROCESSO N.º 455/07.2TBCCH.E1.S1
-DE 29/01/2014, PROCESSO N.º 954/05.0TCSNT.L1
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ASSENTO DE 19 DE DEZEMBRO DE 1989, PUBLICADO NO BMJ, N.º 392, P. 139.
I - Constitui matéria de facto, imune à sindicância do STJ, o apuramento da vontade real do outorgante de procuração, para celebração de um contrato-promessa de compra e venda, no sentido de indagar se a mesma tinha por objecto a alienação da totalidade do imóvel ou apenas a meação de M.
II - Sendo a procuração um negócio formal, aplica-se o n.º 2 do art. 238.º do CC, que permite que prevaleça um sentido negocial sem correspondência na literalidade da declaração, desde que respeite à vontade real das partes e que as razões da forma do negócio não se oponham a essa validade.
III - A execução específica de contrato-promessa requer (i) ou o incumprimento definitivo, desde que o contrato prometido ainda seja possível, (ii) ou uma situação de mora, a qual exige uma interpelação prévia, nos termos do art. 805.º, n.º 1, do CC, para os casos em que as partes não fixaram um prazo peremptório.
IV - O incumprimento definitivo restringe-se às seguintes situações: (i) recusa de cumprimento; (ii) termo essencial; (iii) cláusula resolutiva expressa; (iv) interpelação admonitória; e (v) perda de interesse do credor apreciada objectivamente.
V - A interposição de uma acção de reivindicação, em que se pede aos promitentes-compradores a restituição do imóvel prometido vender e que estes ocupam desde a data da celebração do contrato-promessa, e em que se declara, simultaneamente, que não será celebrada a escritura de compra e venda, consiste numa declaração inequívoca de que os autores não têm intenção de cumprir o contrato definitivo, o que legitima os promitentes-compradores a recorrer à execução específica.
VII - Ocorrendo inequívoco incumprimento definitivo – mediante recusa de cumprimento –, fica prejudicada a interpelação admonitória, para esse efeito, com a fixação de um prazo essencial e peremptório.
VIII - A norma do art. 830.º, n.º 3, do CC, na sua redacção actual, proveniente do DL n.º 379/86, de 11-11, ao proteger expressamente os promitentes-compradores de habitação com a impossibilidade de afastamento da execução específica nas promessas a que se refere o n.º 3 do art. 410.º do mesmo código, é uma norma de «ordem pública de protecção», que, por isso mesmo, se aplica a todos os contratos-promessa cujo incumprimento seja contemporâneo ou posterior à data do início da sua vigência (mesmo que a data da sua celebração seja anterior).
IX - A actualização do remanescente do preço – que não foi enunciada nas conclusões de recurso, nem peticionada na 1.ª instância – consubstancia uma questão nova de que o STJ não pode conhecer.
Acordam na 1.ª Secção do Supremo Tribunal de Justiça:
I - Relatório
AA, viúva, residente na Rua …, n.º …, …º, …., Lisboa, BB e marido, CC, moradores na Rua ..., n.º …, Lisboa, e DD, viúva, residente na Rua …, n.º …, Sintra[1], intentaram a presente acção, na forma de processo ordinário, contra EE e mulher, FF, moradores na Rua ..., n.º …, ….º Dt., Lisboa, pedindo:
- O reconhecimento dos demandantes como titulares da comunhão hereditária, em que se inclui o prédio urbano descrito sob o n.º ..., a fls. … do Livro …, da 1.ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal, denominado “...”, sito em ..., Arrábida, Setúbal, e dos demandados como não titulares de qualquer título legítimo ou legalmente válido que lhes permita habitar e permanecer no dito prédio;
- A condenação dos demandados não só a devolver o prédio à massa hereditária, livre de pessoas e bens, como também a pagar à referida massa a quantia de 3.600.000$00, pela sua posse abusiva, que dura, pelo menos, há mais de um ano, e no mesmo montante anual ou doze avos deste, no valor de 300.000$00, no restante tempo em que dure a ocupação ilegítima[2].
Os Réus, para além de contestar, deduziram reconvenção, pedindo, nomeadamente, que, tendo outorgado, com os demandantes/reconvindos, contrato-promessa de compra e venda, tendo como objeto mediato o identificado prédio, se profira sentença, em substituição da declaração negocial destes, que transfira a propriedade do mesmo, livre de quaisquer ónus ou encargos, para os reconvintes, alegando factos, que, em seu entender, fundamentam a procedência deste pedido.
Na sentença, julgou-se improcedente o pedido de restituição do mencionado imóvel e procedente a reconvenção, pelo que, em consequência, declarou-se “transferida para os RR., EE e FF a propriedade do imóvel identificado no contrato promessa junto aos autos e acima identificado”, condenando-se ainda “os AA. a pagar aos RR., até ao limite de € 44.844,09, o valor necessário para que estes procedam à expurgação da hipoteca que incide sobre o mencionado imóvel, fazendo-se o apuramento do mesmo em liquidação da sentença”. Condenou-se os autores por litigância por má fé ao pagamento de multa de 3 UC.
Inconformados com a sentença, recorreram os Autores/reconvindos para o Tribunal da Relação de Évora, que decidiu, julgando a apelação improcedente, manter a sentença recorrida.
Novamente inconformados, recorreram os Autores para este Supremo Tribunal de Justiça, apresentando os recorrentes as alegações que constam de fls. 1779 a 1784, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
Os Réus, recorridos, contra-alegaram, defendendo que o recurso deve ser julgado totalmente improcedente e confirmado o acórdão recorrido.
Sabido que, ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, o objecto do recurso é delimitado pelas respectivas conclusões, as questões a decidir são as seguintes:
1) Nulidade do acórdão recorrido por omissão de pronúncia e condenação em objecto diverso do pedido;
2) Invalidade e ineficácia do contrato promessa;
3) Incumprimento definitivo do contrato promessa;
4) Admissibilidade do recurso à execução específica;
5) A actualização do preço.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II – Fundamentação de facto
Nas instâncias, foi considerado provado o seguinte quadro factual:
1 - Sob o nº ... do Livro ..., da 1ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal, está descrito o prédio urbano, moradia térrea, oito compartimentos, instalações sanitárias, três cubículos de despensa, serviço e sanitário de criada, compartimento de garagem, com a área coberta de 122 m2 e logradouro circundante com 778 m2, sito no ..., ... - Arrábida, freguesia de ..., em Setúbal, confrontando a Norte com MM, a Sul com NN, a Nascente com o oceano e a Poente com a estrada de serventia, com o valor patrimonial de 147.341$00, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 699 (alínea a) da especificação);
2 - E inscrito pela inscrição nº …, de 10 de Maio de 1968, a favor de OO, viúva, GG, casado com PP, AA, casada com QQ, BB, casada com CC, e DD, casada com RR, todos casados em comunhão de bens, a transmissão sem determinação de parte ou direito a herança indivisa, por óbito de seu marido e pai, SS (alínea b) da especificação);
3 - Sobre o imóvel referido está constituída uma hipoteca a favor do Crédito Predial Português, para garantia de um empréstimo, no valor de 900.000$00, concedido por esta instituição aos Autores, inscrita pela inscrição nº …, de 29 de Agosto de 1974 (alínea c) da especificação);
4 - OO faleceu em … de Abril de 19…, no estado de viúva de SS (alínea d) da especificação);
5 - OO deixou como seus únicos herdeiros, seus filhos GG, AA, casada com QQ, BB, separada judicialmente de pessoas e bens de CC, e DD, casada com TT (alínea e) da especificação);
6 - TT faleceu no dia … de Abril de 19…, no estado de casado com DD (alínea f) da especificação);
7 - QQ faleceu no dia 30 de Novembro de 1992, no estado de casado, mas de separado judicialmente de pessoas e bens de AA (alínea g) da especificação);
8 - Os Réus ocupam o prédio antes descrito, recusando-se a entregá-lo aos Autores (alínea h da especificação);
9 - Entre GG, como primeiro outorgante, e EE e mulher, FF, como segundo outorgantes, foi celebrado, em 5 de Outubro de 1978, o contrato promessa de compra e venda do imóvel antes descrito, no qual o primeiro outorgante declarou vender aos segundos, que declararam prometer comprar, o referido prédio, livre de quaisquer ónus ou encargos, pelo preço de 2.200.000$00 (alínea i) da especificação);
10 - Nos termos do contrato citado, a escritura pública seria marcada pelos Réus, depois de obterem um empréstimo no valor de 1.450.000$00 (alínea j) da especificação);
11 - No contrato promessa antes referido, foi adicionada uma cláusula, com vista ao reforço do sinal e prorrogando o prazo de celebração da escritura, por mais três meses, a contar da data da mesma (alínea l) da especificação);
12 - Em 31 de Janeiro de 1980, foi adicionada uma segunda cláusula ao referido contrato promessa, nos termos da qual os contraentes acordaram em os aqui Réus procederem ao reforço do sinal, mediante a entrega de 250.000$00 (alínea m) da especificação);
13 - No dia 28 de Julho de 1964, OO, viúva, AA, casada com QQ, BB, casada com CC, e DD, casada com RR, DD, casada com RR, e PP, casada com GG, outorgaram procuração a favor deste último, nos termos constantes do documento que consta de fls. 142 e 143 dos autos (alínea n) da especificação);
14 - A procuração, cuja cópia se mostra junta a fls. 145, 146 e 147, foi outorgada em 28 de Julho de 1964 (alínea o) da especificação);
15 - Os Réus passaram a ocupar, desde 5 de Outubro de 1978, o prédio acima referido, na sequência da autorização que lhes foi dada pelos Autores, no âmbito do aludido contrato promessa (resposta ao artigo 2º. do questionário);
16 - Tendo obtido da Caixa Geral de Depósitos a concessão de empréstimo, no valor de 1.450.000$00 (resposta ao artigo 3º. do questionário);
17 - A hipoteca acima referida não foi objecto de cancelamento (resposta ao artigo 4º do questionário);
18 - Por força do que a Caixa Geral de Depósitos se recusou a celebrar a escritura pública de mútuo e hipoteca, que se deveria realizar em simultâneo com a de compra e venda do prédio prometido vender (resposta ao artigo 4º.- A do questionário);
19 - O Réu marido, em vista do antes referido, protestou junto do interveniente GG (resposta ao artigo 5º. do questionário);
20 - O qual, alguns dias depois, o informou que o Crédito Predial Português não aceitava o distrato da mencionada hipoteca (resposta ao artigo 6º. do questionário);
21 - Na sequência do que, em 31 de Maio de 1979, foi adicionada a cláusula acima referida de reforço do sinal e prorrogação do prazo para a celebração da escritura, por mais três meses, a contar da mesma data (resposta ao artigo 7º. do questionário);
22 - O Crédito Predial Português não aceitou o distrate da mencionada hipoteca dentro do prazo estabelecido na cláusula antes referida (resposta ao artigo 8º. do questionário);
23 - Na acima referida segunda cláusula adicional, a pedido do interveniente GG, não ficou estabelecido novo prazo para a celebração da escritura, por o mesmo desconhecer quando é que conseguiria o acordo do Crédito Predial Português para o distrate da mencionada hipoteca (resposta ao artigo 9º. do questionário);
24 - Desde 31 de Janeiro de 1980, os Réus contactaram o interveniente GG, tendo-lhes sido sempre informado por este que a falta de acordo com o Crédito Predial Português se mantinha (resposta ao artigo 10º do questionário);
25 - No momento da celebração do contrato promessa, GG informou os Réus que intervinha no aludido acordo por si e em representação dos Autores (resposta aos artigos 12º. e 13º. do questionário);
26 - Os Réus procederam, desde 5 de Outubro de 1978, à pintura global, com isolante, da moradia (resposta ao artigo 15º. do questionário);
27 - E à retocagem de vernizes (resposta ao artigo 16º. do questionário);
28 - E à pintura de portas e janela (resposta ao artigo 17º. do questionário);
29 - E ao arranjo da escada exterior (resposta ao artigo 18º. do questionário);
30 - Os Réus fizeram as ligações de esgotos e fossa (resposta ao artigo 20º. do questionário);
31 - Os Réus procederam ainda ao arranjo do telhado, bem como à colocação de um algeroz novo, com montagem de andaimes, fixação de poleias em ferro zincado e de canalizações (resposta aos artigos 21º. e 22º. do questionário);
32 - Em 1992, os Réus mandaram executar a electrificação da casa para a ligação à rede da EDP e, em 1981, mandaram edificar um muro de sustentação de terras (resposta aos artigos 23º. e 24º. do questionário);
33 - Em 1983, procederam à edificação da escada com 30 metros e, em 1982, procederam à colocação de dois portões ao fundo do logradouro e pilares de cimento (resposta aos artigos 25º. e 26º. do questionário);
34 - Ainda nesse ano, mandaram construir um muro, pilares, dois portões e casa de gás na parte de cima da casa e vedar em volta daquela, metade com rede e outra metade com arame farpado, a cinco fiadas, com pilares de cimento armado (resposta ao artigo 27º. do questionário);
35 - Os termos do contrato promessa foram discutidos na presença da mãe dos Autores, OO (resposta ao artigo 29º. do questionário);
36 - A mãe dos Autores propôs aos Réus a venda de todo o recheio do imóvel dizendo-lhes que não fazia sentido comprarem a casa e não comprarem os móveis que eram específicos da casa (resposta ao artigo 31º. do questionário);
37 - Os Réus aceitaram e adquiriram os móveis pelo preço proposto -50.000$00 - que pagaram (resposta ao artigo 32º do questionário);
38 - Sendo esse facto do conhecimento dos Autores (resposta ao artigo 33º.do questionário);
39 - Aquando da celebração do contrato promessa, os Autores BB e CC estavam separados de pessoas e bens (reposta ao artigo 34º. do questionário).
III – Fundamentação de direito
1. Nulidade por omissão de pronúncia e por condenação em objecto diverso do pedido
Alegam os Recorrentes a nulidade do acórdão, por omissão de pronúncia, nos termos dos arts. 668.º, n.º 1, al d) do CPC, dado que o Tribunal da Relação não se pronunciou sobre a actualização do preço nem sobre a litigância de má fé. Invocam, também, os Recorrentes, nos termos do 661.º, n.º 1 e 668.º, n.º 1, al. e) do CPC, a nulidade por condenação em objecto diverso do pedido, no que diz respeito à condenação dos autores à expurgação da hipoteca, a qual não foi solicitada pelos réus.
a) Como corolário do princípio da disponibilidade objectiva (arts. 264.º, n.º 1 e 664.º, 2.ª parte do CPC), o tribunal deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras (art. 660.º, n.º 2 do CPC). Isto é, o tribunal deve examinar toda a matéria de facto alegada pelas partes e analisar todos os pedidos formulados por ela, com excepção das matérias que sejam juridicamente irrelevantes ou cuja apreciação se torne inútil pelo enquadramento jurídico escolhido ou pela resposta fornecida a outras questões[3].
A actividade de conhecimento do Tribunal é delimitada pelas conclusões da alegação do recorrente. Portanto, o Tribunal de recurso deve conhecer de todas as questões postas nas conclusões da alegação do recorrente, e só dessas. Por isso, é nula a decisão em que o tribunal deixa de se pronunciar sobre uma questão levantada pelas partes (art. 668.º, n.º 1, al. d), 1.ª parte do CPC), ou seja, quando se verifique uma omissão de pronúncia. É nula também a decisão que se pronuncie sobre uma questão que nenhuma das partes submeteu a julgamento e em relação à qual, nem a lei substantiva nem a lei processual, lhe atribui poder de apreciação oficiosa.
Conforme tem destacado a doutrina, o tribunal não tem de se pronunciar sobre todas as considerações, razões ou argumentos apresentados pelas partes, desde que não deixe de apreciar os problemas fundamentais e necessários à decisão da causa[4].
O dever de pronúncia recai sobre questões, conforme delimitado nas conclusões das alegações, e não sobre os argumentos invocados pelas partes.
Como diz o acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça, de 15 de Setembro de 2011, processo n.º 455/07.2TBCCH.E1.S1 “importa não confundir o conceito da questão, com simples argumentos, razões ou motivos esgrimidos pelas partes em defesa das suas posições”.
A actualização do preço é uma questão que teria de ser formulada na petição inicial, como pedido subsidiário, para o caso de o pedido principal improceder, ao abrigo do art. 437.º (alteração das circunstâncias) para o qual remete o art. 830.º, n.º 1, 2.ª parte, na redacção do Decreto-Lei 236/1980, e o n.º 3 da mesma disposição legal, na redacção de 1986. Ora, os autores não formularam este pedido nos articulados apresentados no Tribunal de 1.ª instância, mas apenas nas alegações do recurso de apelação. Trata-se, portanto, de uma questão nova, que a Relação não podia conhecer, pois os recursos visam modificar as decisões recorridas, e não criar decisões novas (cf. acórdão deste Supremo Tribunal, de 9 de Novembro de 1999, processo n.º 99A630). Acresce que, tendo sido a questão invocada na alegação de apelação, não foi enunciada nas conclusões, pelo que, também por este motivo, não poderia o Tribunal da Relação dela conhecer.
Sendo assim, o acórdão recorrido não tinha qualquer dever de pronúncia em relação a esta questão, logo não estamos perante qualquer nulidade por omissão de pronúncia.
Em relação à litigância por má fé, como questão autónoma relativamente aos regimes jurídicos do contrato promessa e da execução específica, esta devia ter sido alegada nas conclusões do recurso de apelação, para se verificar um dever de pronúncia do Tribunal da Relação. Ora, não constando das conclusões do recurso de apelação a enunciação desta questão, onde apenas se remete, de forma genérica, para a alínea b) da sentença, a propósito da condenação dos autores ao pagamento do valor da hipoteca, não existe, portanto, qualquer nulidade por omissão de pronúncia no acórdão recorrido, pelo facto de não se ter pronunciado sobre a condenação dos autores como litigantes de má fé.
Sendo assim, não procede o pedido dos recorrentes de nulidade, por omissão de pronúncia.
b) Os Autores invocam, ainda, que o Tribunal de 1.ª instância e o Tribunal da Relação condenaram os recorrentes em objecto diverso do pedido, ao exigir-lhes o pagamento do valor necessário para o distrate da hipoteca que incide sobre o imóvel objecto de transmissão, no limite de 44.844, 09 euros.
Mas não têm razão. Esta questão foi solicitada pelos reconvintes no art. 91.º da reconvenção, que passamos a transcrever:
“Encontrando-se porém hipotecada a casa dos autos, os RR desde já requerem que as AA sejam condenadas a pagar-lhes a quantia correspondente ao valor da hipoteca e respectivos encargos e acréscimos legais de forma ser possível àqueles proceder ao distrate da referida hipoteca.”
Ora, quando o Tribunal a quo condenou os autores no pagamento do valor necessário para o distrate da hipoteca, no limite de 44.844, 09 euros, decisão confirmada pelo acórdão recorrido, o que está a fazer é a aplicar o Direito, nos termos que são necessários para a solução do litígio, tal como peticionado pela parte. O facto de os reconvintes não terem invocado expressamente, no art. 91.º da reconvenção, a norma jurídica aplicável mas apenas a solução jurídica do caso, não tem por consequência que as instâncias tenham condenado em objecto diverso do pedido. É ao Tribunal que compete, perante o pedido da parte, seleccionar e aplicar as normas jurídicas. A condenação no pagamento do valor necessário para o distrate da hipoteca resulta directamente, quer da aplicação do art. 830.º, n.º 2, na redacção do Decreto-Lei n.º 236/1980, quer da aplicação do n.º 4 da mesma disposição legal, alterada pelo DL 379/86, ambas aplicáveis ao caso dos autos: a primeira porque integrada num diploma que contém uma disposição transitória, que o torna aplicável aos contratos-promessa cujo incumprimento seja posterior ao momento do seu início de vigência, e o segundo diploma por ser interpretativo do primeiro.
Pelo exposto, conclui-se, em consequência, que não estamos perante qualquer nulidade nem da sentença nem do acórdão.
Improcedem, assim, as conclusões a) a j) da alegação de recurso.
2. Invalidade e ineficácia do contrato-promessa
Sustentam os recorrentes, para fundamentar a invalidade do contrato promessa, que a procuração outorgada, em 28 de Julho de 1964, por OO a GG, com base na qual foi celebrado o contrato-promessa, em 5 de Outubro de 1978, em nome dos herdeiros do falecido SS, continha apenas poderes para alienar os bens que integravam a herança e não para alienar a meação da OO, viúva do falecido, SS, e que à data não era herdeira do marido, por estar em vigor o Código Civil de 1867 (art. 1969.º, n.º 4 do Código de Seabra). Sendo a meação e a herança patrimónios distintos, na perspectiva dos autores, não podia concluir-se que a procuração conferia poderes para a disposição de ambos os patrimónios, quando o teor literal do seu texto se refere apenas, de forma explícita e concreta, aos bens que compõem a herança de SS.
De acordo com a tese dos recorrentes, o contrato promessa seria ineficaz, em relação à meação da viúva, Maria OO, porque baseado numa procuração sem poderes (art. 268.º CC) para alienar a totalidade do imóvel. Sendo assim, não haveria que discutir a questão do seu cumprimento ou incumprimento nem admitir a execução específica, devendo, antes, ser declarada a sua ineficácia.
Entendeu o acórdão recorrido que os recorrentes não tinham razão e que a procuração encerrava poderes para a alienação da totalidade do imóvel, com base na relevância, como critérios de interpretação da declaração negocial, de elementos externos à mesma e do contexto em que esta foi proferida.
Com efeito, OO outorgou a aludida procuração, “(…) na qualidade de viúva de SS com quem foi casada no regime de comunhão de bens” e não de herdeira - que, de facto, não era[5]-, como também discutiu com os réus os termos do contrato promessa na sua presença, tendo inclusive proposto aos ditos recorridos a aquisição de todo o recheio do imóvel, dizendo-lhes que não fazia sentido comprarem a casa e não comprarem os móveis específicos da casa, sugestão que foi a aceite (factos provados n.ºs 35 a 37), sendo estes factos do conhecimento dos Autores (facto provado n.º 38).
O acórdão recorrido considerou que este comportamento da declarante, OO, conduziu, necessariamente, os recorridos/reconvintes, EE e mulher, FF, ao conhecimento da vontade real daquela – a venda da sua meação.
As instâncias consideraram, assim, que a vontade real da outorgante era no sentido de alienação da totalidade do imóvel e não apenas da herança. Sendo assim, a consequência lógica é a de que o negócio jurídico/procuração deve valer de acordo com a vontade real, desde que esta, nos termos do art. 238.º, n.º 1, tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento ou que as razões determinantes da forma do negócio não se oponham a essa validade, segundo o art. 238.º, n.º 2.
Segundo o acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça, de 25 de Março de 2010, relatado pelo Conselheiro Sebastião Póvoas (processo n.º 682/05. 7TBOHP.C1.S1), «A vontade real constitui matéria de facto da exclusiva competência das instâncias. Já a vontade hipotética, por resultar do exercício interpretativo, na situação do n.º 1 do artigo 236.º do Código Civil, pode ser apurada pelo Supremo Tribunal de Justiça e deve coincidir com o sentido apreensível pelo declaratário normal e, sendo o negócio formal, ter o mínimo de correspondência com o texto do documento “ainda que imperfeitamente expresso” (n.º 1 do artigo 238.º do Código Civil)».
Ora, tratando-se da vontade real, não compete ao Supremo Tribunal conhecer da questão, limitando-se, então, a aceitar a posição das instâncias, considerando que a procuração incidiu sobre a totalidade do imóvel.
Contudo, uma vez que este Supremo Tribunal pode conhecer da vontade hipotética, sempre se dirá que o art. 236.º, n.º 1 aceitou a tese da impressão do declaratário, valendo a declaração negocial de acordo com o sentido objectivo, que resulta da perspectiva de um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário.
A lei deu, assim, prevalência à tutela da confiança sobre o princípio da autonomia privada. Contudo, a lei não tutela o declaratário real, mas um declaratário normal, colocado na situação do declaratário real, e que usa de uma diligência também normal, tendo em conta os usos dos negócios e o contexto em que foram celebrados.
No art. 236.º, n.º 2, a lei apela à vontade real do declarante e ao seu conhecimento por parte do declaratário, afirmando que, sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida. Trata-se do critério da falsa demonstratio non nocet, o qual significa que, na interpretação da declaração negocial, não prevalece o sentido literal das expressões linguísticas, mas sim o que as partes por elas entendem e querem dizer[6]. O Direito permite um código de comunicação, entre as partes, que não corresponde ao usualmente aceite, no espaço considerado[7].
A interpretação faz-se, respeitando o código de linguagem utilizado pelas partes – o que estas entendem e querem dizer quando dizem o que dizem – e fixando o seu sentido mediante o recurso ao critério normativo do declaratário normal, colocado na posição do declaratário real.
Contudo, há que ter em conta, que, sendo a procuração um negócio formal, é-lhe aplicável o art. 238.º, que, no seu n.º 1, determina que, nos negócios formais, não vale a vontade real que não tenha um mínimo de correspondência com o texto da declaração. A doutrina e a jurisprudência têm entendido que, na interpretação de negócios formais, é admissível o recurso a elementos exteriores ao documento[8]. O n.º 2 do art. 238.º permite que prevaleça um sentido negocial sem respaldo na literalidade da declaração, desde que corresponda à vontade real das partes e que as razões da forma do negócio não se oponham a essa validade. Ora, no caso sub iudice, por se tratar de matéria de facto, aceita este Supremo Tribunal que a vontade real das partes foi aquela que as instâncias lhe imputaram – poderes para a alienação da totalidade do bem e não apenas da meação dos herdeiros – e que esse sentido está ainda expresso no texto, embora de forma imperfeita. Relativamente à questão de saber se existem razões de forma que se oponham a este sentido, entendemos que, sendo o principal motivo do estabelecimento de uma forma legal a segurança jurídica, esta exigência foi, no caso concreto, respeitada, dado o circunstancialismo social e jurídico que rodeou a procuração.
Não há, assim, qualquer objecção a levantar à interpretação da declaração negocial efectuada pelas instâncias, de acordo com a qual, a procuração ao mencionar os “bens da herança” abrangia a totalidade dos bens, incluindo a meação do cônjuge do falecido nesses bens.
Sendo assim, a procuração conferiu poderes de disposição, a GG, para alienar, não só os bens da herança de seu pai, mas também a meação de sua mãe, OO. Em consequência, o procurador actuou a coberto dos poderes que lhe foram conferidos pela procuração e o contrato-promessa não padece de qualquer ineficácia ou invalidade.
Improcedem, assim, as conclusões das alíneas k) a o) da alegação de recurso dos recorrentes.
3. Incumprimento definitivo como pressuposto da acção de execução específica
Resolvida esta questão, passemos, então, ao problema de saber se a execução específica do contrato promessa exige a mora ou o não cumprimento definitivo, como pressuposto da sua admissibilidade.
A execução específica requer ou o incumprimento definitivo, desde que o contrato prometido ainda seja possível, ou uma situação de mora, a qual exige uma interpelação prévia, nos termos do art. 805.º, n.º, 1, para os casos em que as partes não fixaram um prazo peremptório.
Para que haja incumprimento definitivo é necessário que o devedor esteja em mora e que a mora se converta em incumprimento definitivo, através dos mecanismos previstos no art. 808.º.
Como de forma muito clara e precisa se tem entendido nesta 1.ª Secção (acórdãos de 28-6-2011, Relator: Conselheiro Sebastião Póvoas, processo n.º 7580/05. 2TBVNG.P1.S1) e de 28-01-2014 (Relator: Conselheiro Mário Mendes, processo n.º 954/05.OTCSNT.L1), o incumprimento definitivo (cuja eventual verificação haverá de relevar para efeitos da decisão a proferir) restringe-se a quatro situações:
- Recusa de cumprimento (repudiation of a contract ou riffuto di adimpieri);
- Termo essencial (prazo fatal);
- Cláusula resolutiva expressa (impositiva de irretractibilidade);
- Interpelação admonitória
- Perda de interesse do credor apreciada objectivamente.
No caso sub iudice, o contrato promessa não fixava um prazo essencial para o vencimento da obrigação, nem houve interpelação admonitória, a qual consiste na fixação, pelo credor, de um prazo razoável e peremptório, para que o devedor cumpra a obrigação, acompanhada da declaração intimativa de resolução automática do contrato.
Tem-se entendido, na jurisprudência deste Supremo Tribunal (acórdão de 02-11-2006, processo n.º 06B3822), com base na posição de Baptista Machado[9], que o conteúdo de tal declaração intimativa do credor deve conter os seguintes elementos:
1) A intimação para o cumprimento;
2) A fixação de um termo peremptório para o cumprimento;
3) A admonição ou cominação de que a obrigação se terá por definitivamente incumprida, se não se verificar o cumprimento dentro do prazo fixado.
Contudo, pode também ocorrer incumprimento definitivo, independentemente de mora ou de interpelação, quando um dos promitentes, mantendo-se a prestação ainda possível, declara ao outro, inequívoca e categoricamente, que não cumprirá o contrato. Foi o que sucedeu no caso sub iudice. Apesar de não se ter verificado qualquer interpelação admonitória, o incumprimento definitivo, por parte dos promitentes-vendedores, resulta daquilo que por eles foi declarado na petição inicial da acção de reivindicação dos autos e numa acção ordinária anterior (acção n.º 67/94), que terminou com a absolvição dos réus da instância, julgando-se as autoras partes ilegítimas, por a acção não ter sido proposta pelo irmão das demandantes e também herdeiro.
Os articulados destas acções preenchem os requisitos exigidos pela doutrina e pela jurisprudência para se considerar que estamos perante uma declaração inequívoca, séria e definitiva de recusa de cumprimento. Com efeito, nestas acções declaram as autoras que a ocupação do prédio pelos réus é abusiva, ilegal e de má fé, que não dispõem de qualquer título que legitime a posse, e pedem a condenação destes a desocupar o prédio e a entrega-lo à herança a que pertence. Quando confrontadas com o contrato promessa invocado na contestação pelos réus, celebrado entre estes e o irmão das autoras, como procurador ou mandatário destas e restantes herdeiros, alegam ser ineficaz o contrato-promessa porque celebrado com base numa procuração sem poderes para a disposição da totalidade do bem. Declaram na réplica (fls. 78 a 83) que ignoravam a existência do contrato promessa, que nunca tiveram qualquer intenção de vender o prédio dos autos aos réus ou a qualquer outra pessoa e que não pretendem celebrar qualquer escritura pública de venda com os réus. Declaram, assim, expressa, inequívoca e peremptoriamente a sua vontade de não cumprir o referido contrato, não sendo exigível aos réus que, confrontados com a interposição de duas acções de reivindicação, em que as autoras negam a existência do contrato promessa e afirmam que não têm intenção de celebrar a escritura, tivessem ainda uma atitude conciliatória, de tentar o cumprimento por outra via, que não a judicial, ou que fixassem, através de interpelação, um prazo para o cumprimento.
A interpelação admonitória não se torna necessária naqueles casos em que se tenha verificado uma situação qualificável como recusa de cumprimento. Nesta matéria, são decisivos os princípios da boa fé e da confiança, enquanto princípios fundamentais sempre presentes nas relações jurídicas, que impõem, no plano ético-jurídico, que uma parte não defraude as expectativas da outra e que o iter negocial decorra, sem excepções, com a lisura normalmente exigível às pessoas de bem (cf. acórdão de 28 de Junho de 2011, processo n.º 7580/05. 2TBVNG.P1.S1, Relator: Conselheiro Sebastião Póvoas)..
Tem-se entendido que a vontade de não cumprir pode resultar de comportamentos concludentes apreensíveis pela actuação da parte inadimplente em função dos deveres contidos na sua prestação, sendo de atender ao grau e intensidade dos actos por si perpetrados na inexecução do contrato (acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça, de 29 de Janeiro de 2014, processo n.º Revista nº 954/05.0TCSNT.L1, Relator: Conselheiro Mário Mendes). Ou seja, quando o devedor toma atitudes ou comportamentos que revelem inequivocamente a intenção de não cumprir a prestação a que se obrigou, não tem, nestes casos, o credor de interpelar admonitoriamente, para ter por não cumprida a obrigação: «I - A par das situações tipificadas de não cumprimento definitivo, existe uma outra situação que a doutrina e a jurisprudência equiparam à falta definitiva de cumprimento e que se traduz na declaração, expressa ou tácita, do devedor de que não quer ou não pode cumprir. II - Quando o devedor toma atitudes ou comportamentos que revelem inequivocamente a intenção de não cumprir a prestação a que se obrigou, porque não quer ou não pode, o credor não tem de esperar pelo vencimento da obrigação (se ainda não ocorreu), não tem de alegar e provar a perda de interesse na prestação do devedor, nem o tem de interpelar admonitoriamente, para ter por não cumprida a obrigação» (Acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça, de 20-05-2010, processo n.º 8/03.4TBALM.L1.S1, Relator: Conselheiro Moreira Alves).
Ora, a interposição de uma acção de reivindicação, em que se pede aos promitentes-compradores a restituição do imóvel prometido vender e que estes ocupam desde a data da celebração do contrato-promessa, e em que se declara, simultaneamente, que não será celebrada a escritura de compra e venda, consiste numa declaração inequívoca de que os autores não têm intenção de cumprir o contrato definitivo, o que legitima os promitentes-compradores a perderem toda a esperança de que o contrato venha a ser espontaneamente cumprido e a recorrer à execução específica, como de facto fizeram na reconvenção.
Torna-se, assim, dispensável, perante uma situação de inequívoco não-cumprimento definitivo, que os credores procedessem a uma interpelação admonitória com a fixação de um prazo essencial e peremptório.
Por outro lado, a matéria de facto indica que, de forma repetida, do lado dos promitentes-vendedores, houve impedimentos a que fosse outorgada a escritura, porque não lograram obter o cancelamento de uma hipoteca a favor do Crédito Predial Português, tendo a Caixa Geral dos Depósitos recusado celebrar a escritura de mútuo e de hipoteca, em virtude desta situação. Em consequência, foram aditadas ao contrato de promessa cláusulas de prorrogação do prazo e de reforço do sinal, não se tendo estabelecido, na segunda cláusula adicional, novo prazo para a celebração da escritura, a pedido do interveniente GG, representante das autoras e restantes herdeiros (facto provado n.º 23). Fica, portanto, claro, que, neste quadro factual, e ao contrário do que alegam os autores, a não celebração do contrato prometido não se deve a qualquer incumprimento dos réus, que observaram todas as obrigações acessórias para que o contrato de compra e venda se celebrasse e que contactaram o interveniente GG, que os informava que a falta de acordo com o Crédito Predial se mantinha. Esta circunstância, embora não implique, só por si, um incumprimento definitivo da parte dos autores, atrasou sistematicamente, e por tempo indefinido, a celebração do contrato prometido, por não se encontrar o prédio livre de ónus e encargos conforme fora acordado e conforme exigia a Caixa Geral dos Depósitos, como condição da outorga da escritura.
É certo que, a partir da segunda cláusula aditada ao contrato promessa, a obrigação principal deixou de ter prazo, e que, na ausência de prazo para o cumprimento da obrigação, não se pode falar de mora de nenhuma das partes. Mas criou-se uma relação de confiança entre as partes baseada na expectativa da resolução de um problema – a desoneração do imóvel hipotecado – a cargo dos autores. Os réus confiaram que os promitentes-vendedores diligenciariam pelo cumprimento das suas obrigações e que não resolveriam o contrato nem reivindicariam o imóvel. Esta relação de confiança foi acentuada pelo facto de os réus terem beneficiado da traditio logo na data da celebração do contrato promessa e de terem pago reforço do sinal. Em consequência dessa confiança, os réus fizeram obras no imóvel onde habitam, autorizados pelos autores, desde 5 de Outubro de 1978. Trata-se de uma «situação de facto socialmente atendível», na linguagem do preâmbulo do Decreto-Lei n.º 236/80, de 18 de Julho, que por força dos princípios da boa fé e da confiança deve ser protegida.
Tendo os réus cumprido com as suas obrigações, pois obtiveram da Caixa Geral dos Depósitos, o empréstimo para pagar o preço do imóvel, conforme previsto na cláusula 4.ª do contrato promessa, foram os autores que, contrariamente às expectativas criadas, reivindicaram o imóvel, declarando expressamente não quererem cumprir o contrato promessa.
Criada uma situação de incumprimento definitivo pelo promitente faltoso, sendo o contrato prometido possível, e conservando o promitente fiel interesse na outorga da escritura, a execução específica mantém-se viável. A solução do caso, tendo em conta a lei e os princípios gerais de direito, não pode deixar de ser a protecção da estabilidade da situação jurídica em que assentou o investimento da confiança dos réus.
Improcedem, assim, as conclusões p), q) e r) da alegação de recurso dos recorrentes.
4. Recurso à execução específica nos casos em que houve pagamento de sinal
Coloca-se, ainda, uma outra questão, qual seja a de saber a função do sinal entregue pelos réus: se uma função confirmatória, que reforça o vínculo jurídico e não significa o afastamento da execução específica, ou se uma função penitencial, que cria “uma reserva de não cumprimento”, correspondente ao preço do arrependimento.
O artigo 830.º do Código Civil admitiu pela primeira vez, na história do nosso direito, a execução específica do contrato-promessa e foi objecto de duas alterações fundamentais de texto, a do DL n.º 236/80, de 18 de Julho e a do DL n.º 379/86, de 11 de Novembro.
Na sua primitiva versão, proveniente do Código Civil de 1966, que os autores reclamam aqui aplicável, o art. 830.º exigia, para facultar ao promitente o recurso à execução específica, que não houvesse convenção em contrário, entendendo a lei que ela existia, implícita no contrato-promessa, desde que houvesse sinal ou se tivesse convencionado uma pena para o caso de não cumprimento. A convenção das partes era interpretada como se elas pretendessem reservar para si a faculdade de não cumprirem, sujeitando-se embora ao pagamento do sinal ou da pena estipulada.
Entendem os recorrentes que se aplica, ao caso sub iudice, a redacção primitiva do art. 830.º vigente à data da celebração do contrato promessa, a qual estipulava que a execução específica seria excluída por convenção em contrário, entendendo-se que a entrega de sinal impedia, assim, o recurso à execução específica.
As instâncias assumiram posições diferentes quanto à questão da lei aplicável.
O tribunal de 1.ª instância entendeu que a lei aplicável era a primitiva versão do art. 830.º, em que a entrega de sinal fazia presumir o afastamento da execução específica. Contudo, entendeu que a traditio, enquanto antecipação dos efeitos do contrato prometido, deve ser considerada como factor ou forte expectativa de estabilização do negócio e, portanto, elemento determinante da admissão da execução específica, ilidindo assim a presunção e permitindo o recurso à execução específica.
O acórdão recorrido considerou que o facto de a promitente-vendedora, OO, ter proposto aos ditos promitentes-compradores a aquisição “de todo o recheio do imóvel dizendo-lhes que não fazia sentido comprarem a casa e não comparem os móveis específicos da casa”, só pode ter o sentido de uma inquebrantável e efectiva vontade de celebrar o contrato-prometido, afastando a presunção estabelecida na redacção primitiva do n.º 2 do artigo 830.º do Código Civil. Porém, mesmo que se entenda que a proposta antes mencionada apenas pode corresponder a uma “vontade presuntiva ou conjectural de sinal oposto” e, como tal, insuficiente, para afastar a presunção, o certo é que o direito à execução específica assiste também aos ditos promitentes-compradores, ao abrigo da redacção subsequente do art. 830.º proveniente do Decreto-Lei nº 379/86, de 11 de Novembro. Com efeito, o acórdão recorrido considerou aplicável ao caso dos autos a redacção actual do art 830.º, proveniente do diploma de 1986, conforme tem entendido a jurisprudência e a doutrina[10], que lhe têm atribuído uma natureza interpretativa, considerando que estas alterações tiveram como principal finalidade a ideia de corrigir algumas das deficiências imputadas ao Decreto-Lei n.º 236/80, de 18 de Julho. De acordo com esta tese, a aplicação do novo texto do art. 830.º aos contratos anteriores à data do seu início de vigência não seria retroactiva, pois a lei interpretativa integra-se na lei interpretada e visa apenas decidir uma questão de direito cuja solução é controvertida ou incerta, consagrando um entendimento a que a jurisprudência, pelos seus próprios meios poderia ter chegado.
Este diploma de 1986, retornando à natureza supletiva da execução específica[11], veio esclarecer, dentro da mesma linha proteccionista do pensamento legislativo do diploma de 1980, que, nos contratos-promessa onerosos que incidam sobre unidades habitacionais, previstos no art. 410.º, n.º 3, a execução específica não pode ser afastada por vontade das partes (art. 830.º, n.º 3, 1.ª parte), circunscrevendo a este tipo de promessas a protecção que o diploma de 1980 alargara a todos os contratos-promessa.
Vejamos, então, as regras da aplicação da lei no tempo estabelecidas no art. 12.º do CC para proceder à determinação da lei aplicável.
Quando se coloca um problema de leis que se sucedem no tempo e que regulam o conteúdo de uma situação jurídica, e não as suas condições de validade substancial ou formal, considera-se que, desde que a lei nova abstraia dos factos que deram origem à situação jurídica, ela é de aplicação imediata, abrangendo as próprias relações jurídicas já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor (art. 12.º, n.º 2, 2.ª parte). É certo que as situações jurídicas contratuais apresentam especificidades e estão, em princípio, submetidas à lei vigente no momento da sua conclusão, a qual seria competente para reger o contrato até à extinção da relação contratual, dando-se como que uma «sobrevigência» da lei antiga ou uma incorporação desta no contrato por ter sido tacitamente acolhida pela vontade das partes[12]. O fundamento deste regime específico da sucessão de leis no tempo em matéria de contratos reside no respeito pelo princípio da autonomia privada e na natureza do contrato como um acto de previsão em que as partes estabelecem um certo equilíbrio de interesses. Contudo, como esclarece Baptista Machado, quando a lei nova contém disposições imperativas dirigidas a implementar uma «ordem pública económica de protecção» ou uma «ordem pública económica de direcção», como, por exemplo, leis que protegem a parte mais fraca de um contrato e os direitos fundamentais das pessoas, ou leis que, por razões sociais e económicas, visam planificar a economia (medidas de dirigismo económico), estas disposições aplicam-se aos contratos celebrados antes do seu início de vigência para regular, nas situações jurídicas contratuais duradouras, o regime jurídico futuro do contrato, restringindo-se o domínio da autonomia contratual[13].
Foi objectivo do legislador com as alterações introduzidas ao art. 830.º CC proteger, nos contratos-promessa de compra e venda de imóveis para habitação, o promitente-comprador, por ser, em geral, a parte mais fraca do contrato, porque necessitada de um bem essencial de que depende a sua existência e a da sua família.
Fazendo uma breve história da evolução do preceito, a redacção do diploma de 1980 veio eliminar a causa de exclusão da execução específica que consistia na «convenção em contrário» aqui invocada pelos recorrentes, acrescentando para reforçar a eliminação, que a obtenção da sentença constitutiva seria possível em qualquer caso. O legislador quis proteger, em particular, o promitente-comprador de imóvel, quando houvesse tradição da coisa, permitindo-lhe requerer a execução específica do contrato em alternativa ao sinal em dobro ou à atribuição de uma indemnização equivalente ao valor que a coisa tivesse à data do não cumprimento[14]. A constituição de sinal deixou assim de ser considerada como uma presunção de exclusão da execução específica. Passou, pelo contrário, a vigorar a presunção oposta: a de que, não obstante a existência de sinal o de cláusula penal, as partes quiseram manter aberto o recurso à execução específica, caso se tornasse necessária, desde que tivesse havido tradição da coisa[15], embora, por assento proferido por este Supremo Tribunal, em 19 de Dezembro de 1989, se tivesse reconhecido a possibilidade de recorrer à execução específica, quer tivesse havido ou não entrega da coisa ao promitente-comprador[16].
O diploma de 1986 voltou a admitir a possibilidade de declaração em contrário da execução específica, retornando ao carácter supletivo da regra. Admite-se, não só que a execução específica possa ser afastada por acordo expresso das partes, mas também que a existência de sinal ou de uma pena convencionada para o incumprimento constitua presunção ilidível dessa mesma vontade (artigo 830.º, n.ºs 1 e 2). Mas em compensação, passou a não ser admitida a exclusão da execução específica, ainda que haja convenção das partes em contrário, sempre que o contrato promessa tenha por objecto a celebração do contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir (art. 830.º, n.º 3 e 410.º, n.º 3).
O diploma de 1980 continha, no art. 2.º, uma disposição transitória que decretava que as alterações introduzidas se aplicavam a todos os contratos-promessa cujo incumprimento se verificasse após a data da sua entrada em vigor, norma que afasta, desde logo, a tese dos autores que defendem a aplicação da versão primitiva do art. 830.º. Mas, a versão actual do preceito proveniente do diploma de 1986, que protege expressamente os promitentes-compradores de habitação com a impossibilidade de afastamento da execução específica nas promessas a que se refere o n.º 3 do art. 410.º, consiste numa norma que podemos considerar de «ordem pública de protecção» e que, por isso mesmo, se aplica a todos os contratos-promessa cujo incumprimento seja contemporâneo ou posterior à data do seu início de vigência, mesmo que a data da sua celebração seja anterior.
Sendo assim, entendemos que se aplica, ao caso dos autos, o art. 830.º, n.º 3, 1.ª parte, na redacção proveniente do Decreto-Lei n.º 379/86, de 11 de Novembro, tendo os promitentes-compradores o direito à execução específica, por força de uma norma imperativa, que não pode ser afastada por vontade das partes, sendo, portanto, irrelevante indagar, para este efeito, qual a vontade real ou hipotética das partes.
A lei tem vindo a reconhecer a necessidade de proteger o promitente-comprador, com a consequente restrição da liberdade contratual dos promitentes-vendedores. Esta concepção do contrato-promessa teve início com a possibilidade de recurso à execução específica introduzida pelo Código Civil de 1966, e foi reforçada pelos diplomas legais que alteraram o Código Civil. Esta restrição intencional da liberdade do promitente-vendedor ficou a dever-se, no início, a razões conjunturais, relacionadas com a forte inflação verificada em Portugal a partir de 1974, e com a correspondente especulação imobiliária. Deu-se, contudo, uma continuidade a esta concepção do contrato-promessa, protegendo-se o promitente-comprador de unidades ou edifícios destinados a habitação, para além deste circunstancialismo, através da criação legal e jurisprudencial de mecanismos destinados a tornar mais segura a sua posição.
Improcedem, assim, as conclusões das alíneas s), t) u) e v) da alegação de recurso.
5. Actualização do preço de acordo com a taxa de inflação
Os recorrentes apresentam a este Supremo Tribunal, na sua alegação de recurso, uma questão não enunciada nas conclusões, e que não foi peticionada nos articulados junto do Tribunal de 1.ª instância: a actualização do remanescente do preço de 8 230,17 euros para 80 984, 87 euros, nos termos do art. 551.º do Código Civil.
Conforme já referido, trata-se de uma questão nova que não pode considerar-se implicitamente contida na questão do preço a pagar na acção de execução específica. De facto, o tribunal, ao condenar na transferência da propriedade do imóvel, isto é, ao dar procedência à execução específica, tem também que decretar a obrigação do pagamento do preço ou do que falta dele, visto que a execução específica envolve o cumprimento do contrato no seu todo. Mas esta condenação não tem implícita a possibilidade actualização do preço, quando não requerida.
A questão da actualização do preço é uma questão que teria de ser formulada na petição inicial, como pedido subsidiário, para o caso de o pedido principal improceder, ao abrigo do art. 437.º (alteração das circunstâncias) para o qual remetem o art. 830.º, n.º 1, 2.ª parte, na redacção do Decreto-Lei 236/1980, e o n.º 3 da mesma disposição legal, na redacção de 1986.
A actualização consiste, portanto, numa questão nova, que o Supremo não pode conhecer, porque não enunciada nas conclusões e porque os recursos visam modificar as decisões recorridas, e não criar decisões novas (cf. acórdão deste Supremo Tribunal, de 9 de Novembro de 1999, processo n.º 99A630).
Não se trata de uma questão da qual este Supremo Tribunal possa conhecer oficiosamente, visto que não está em causa uma indemnização, mas um preço convencionado, tanto mais que os Autores foram os responsáveis pelo não cumprimento do contrato, em relação ao qual os Réus pediram e obtiveram a execução específica.
Improcede, portanto, a conclusão w) da alegação de recurso dos recorrentes.
IV – Decisão
Pelo exposto, decide-se, na 1.ª Secção Cível deste Supremo Tribunal de Justiça, negar a revista e confirmar o acórdão recorrido.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 25 de Fevereiro de 2014
Maria Clara Sottomayor (Relatora)
Sebastião Póvoas
Moreira Alves
______________________
[1] Pelas Autoras foi pedida a intervenção principal, como seus associados, de GG (irmão das demandantes), HH, II, JJ, KK (filhos da Autora AA) e LL (filho da Autora DD), que foi admitida.
[2] O pedido de condenação dos Réus no pagamento de indemnização aos Autores foi julgado improcedente, no despacho saneador.
[3] Cf. Teixeira de Sousa, Estudos sobre o novo processo civil, 2.ª edição, Lex, Lisboa, 1997, 220.
[4] Ibidem, p. 220.
[5] Artigo 1969.º, n.º 4 do Código de Seabra.
[6] Cf. Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I/I, Parte Geral, 3.ª edição, 2009, p. 763.
[7] Ibidem, p. 763.
[8] Cf. Pires de Lima/Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. I, anotação ao art. 238.º, Coimbra Editora, 1982, p. 225.
[9] Cf. Baptista Machado, «Pressupostos da resolução por incumprimento», pp. 164-165.
[10] Cf. acórdãos deste Supremo Tribunal de Justiça, de 17 de Abril de 2008 (processo n.º 08A631), Relator: Conselheiro Moreira Camilo; de 3 de Dezembro de 1991, Processo n.º 080838, Relator: Conselheiro Cura Mariano; Pires de Lima/Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. II, 4ª edição, Coimbra Editora, Coimbra, 1997, pág. 111 e preâmbulo do Decreto-Lei nº 379/86, de 11 de Novembro (ponto n.º 1).
[11] Para uma crítica a esta solução legislativa, entendendo que o direito de arrependimento não se coaduna com o princípio pacta sunt servanda e com a irrenunciabilidade prévia ao direito de exigir o cumprimento das obrigações (art. 809.º), e defendendo que, em regra, o sinal tem uma função confirmatória, vide Calvão da Silva, Sinal e Contrato Promessa, 11.ª edição, Almedina, Coimbra, 2006, pp. 150-151.
[12] Baptista Machado, Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador, Livraria Almedina, Coimbra, 1983, p. 238.
[13] Ibidem, pp. 239-240.
[14] Cf. Pires de Lima/Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. II, 4.ª edição revista e actualizada, Coimbra Editora, Coimbra, 1997, p. 109.
[15] Ibidem, p. 109-110.
[16] Cf. BMJ, n.º 392, p. 139.