Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 04B2285 |  |
HIPOTECA
INDIVISIBILIDADE
VÍCIOS
INVALIDADE
VALIDADE
2. O princípio supletivo da indivisibilidade da hipoteca refere-se ao direito de garantia por ela veiculado e não à coisa sobre que incide, podendo esta ser fragmentada, caso em que cada parte serve de garantia a totalidade do respectivo direito de crédito.
3. O vício parcial do contrato de hipoteca não determina a sua invalidade total, salvo se não fosse concluído sem a parte viciada, mas a sua manutenção parcial depende da vontade conjectural das partes no sentido de que, sabendo do vício envolvente, o teriam concluído sem a parte viciada.
4. A implantação de parte insignificante do prédio urbano hipotecado em prédio rústico alheio não implica a nulidade total do contrato de hipoteca se os factos, a provar pela parte que pretende a nulidade total, não relevarem que se as partes conhecessem essa implantação não o teriam outorgado.
5. Não tendo sido feita prova dessa não outorga pela parte que pretende a nulidade total do contrato de hipoteca, este é ineficaz em relação ao proprietário da parcela de terreno ocupada pelo prédio urbano hipotecado, e parcialmente válido entre as partes, mantendo-se o valor da garantia convencionada e reduzindo-se o objecto mediato daquele contrato aos limites da construção edificada no terreno do devedor.
I- "A, S.A." intentou, no dia 10 de Abril de 1997, contra B e C, acção executiva para pagamento de quantia certa, com processo ordinário, a fim de haver deles a quantia de 25.000.000$, juros de mora à taxa anual de 15% desde 8 de Janeiro de 2002 até 10 de Abril de 1997, no montante de 19.715.754$, imposto de selo à taxa de 6%, no montante de 1.182.245$, e juros vincendos, com base em contrato de abertura de crédito a médio prazo garantido por hipoteca sobre um prédio urbano sito na Catraia de São Romão, Seia.
B e C deduziram, no dia 25 de Fevereiro de 1998, embargos de executado, pedindo a título principal a declaração da nulidade hipoteca e, a título subsidiário, a declaração de o prédio hipotecado estar sujeito ao ónus de arrendamento, ou a redução da dívida para 22.920.000$00, com recontagem dos respectivos juros de mora, sob o fundamento de nulidade do contrato de hipoteca por o prédio hipotecado ter sido parcialmente construído em prédio rústico alheio, de o terem dado de arrendamento a "D, Lda.", e de o embargado haver recebido de terceiros parcela da dívida no montante de 2.080.000$.
O "A, S.A.", em contestação, afirmou que a quantia de 2.080.000$ foi afectada a outro débito dos embargantes, terem estes legitimidade para alienar o prédio hipotecado, apenas depender o cumprimento da sentença que os condenou da demolição da parte do prédio construída no terreno vizinho e do espaço utilizado com anexos e parque de estacionamento, em termos de redução da área do prédio hipotecado e da hipoteca.
Aos embargantes foi concedido o apoio judiciário nas modalidades de patrocínio, concretizado na nomeação do advogado E no dia 9 de Dezembro de 1997, e de dispensa de pagamento de taxa de justiça e demais encargos com o processo no dia 15 de Maio de 1998.
Realizado o julgamento, foi proferida sentença, no dia 24 de Abril de 2003, declarando os embargos parcialmente procedentes e a prossecução da execução apenas pela quantia de € 218.566,75.
Apelaram os embargantes e a Relação, por acórdão proferido no dia 19 de Janeiro de 2004, declarou a nulidade da hipoteca na parte que incide sobre o prédio alheio, mantendo no restante a sentença recorrida.
Interpuseram os embargantes apelantes recurso de revista, formulando, em síntese, as seguintes conclusões de alegação:
- o acórdão impugnado é nulo por não considerar como factos notórios os que constam nas duas conclusões seguintes;
- é facto notório e, como tal, relevante para a decisão do mérito da causa, que, devido à construção urbana nele existente, por não estar constituído em propriedade horizontal, o prédio hipotecado não é técnica nem legalmente divisível;
- é facto notório, e como tal relevante para a decisão do mérito da causa, que o prédio hipotecado não é seccionável pela linha divisória com o prédio de terceiros, a menos que se proceda à demolição total da construção urbana, ficando a garantia da hipoteca sem valor;
- como a hipoteca é objectivamente indivisível, é totalmente nula, vício invocável a todo o tempo por qualquer interessado, mesmo por um dos contraentes contra o outro, e que pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal;
- se fosse possível estabelecer uma linha imaginária da estrema comum entre o prédio dos recorrentes e o prédio de terceiros, a hipoteca só poderia valer na parte do prédio pertencente aos recorrentes, mas o seu valor teria de ser proporcionalmente reduzido, nos termos do artigo 902º do Código Civil;
- a Relação violou ou fez errada interpretação dos artigos 286º 696º, 715º, 892º e 902º do Código Civil e cometeu a nulidade prevista no artigo 668º, nº. 1, alínea d), do Código de Processo Civil;
- deve revogar-se o acórdão recorrido, declarar-se a hipoteca nula ou, subsidiariamente, parcialmente nula quanto à parte que onera bens de terceiros e reduzir-se proporcionalmente o seu valor nos termos do artigo 902º do Código Civil.
II- É a seguinte a factualidade declarada provada no acórdão recorrido:
1. B e C são clientes do "A, S.A.", com a conta de depósitos à ordem nº. 5968835/001 sediada no Balcão de Seia daquele Banco.
2. No dia 16 de Janeiro de 1991, representantes do "A, S.A." e B e de C declararam, por escrito, celebrarem um contrato de abertura de crédito no montante de 25.000.000$, a médio prazo, por cinco anos, com juros à máxima taxa legal, a pagar postecipada e mensalmente, acrescidos dos respectivos encargos acessórios.
3. Na sequência das declarações mencionadas sob 2, o "A, S.A." creditou, com data de 8 de Janeiro de 2001, na conta de depósitos à ordem de B e C, o montante de 25.000.000$.
4. Em escritura pública lavrada no dia 16 de Maio de 1991, B e C declararam constituir a favor do "A, S.A." hipoteca sobre o prédio urbano composto de edifício destinado à indústria hoteleira, constituído por cave, rés do chão, primeiro, segundo e terceiro andares e logradouro, sito no Vale Caminho, Catraia de S. Romão, freguesia de S. Romão, com a área coberta de 5.400 m2 e a área descoberta de 3.060 m2 , a confrontar do Norte com a Estrada Nacional, do Sul com F, do Nascente com G, e do Poente com H e outros, com o valor venal de 5.045.000$, inscrito na matriz da freguesia de São Romão sob o artigo 2061, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Seia sob o nº. 00536/SS.Romão, para garantia do pagamento de todas e quaisquer responsabilidades ou obrigações, assumidas ou a assumir perante o referido Banco, provenientes de toda e qualquer operação bancária em direito permitida, seja qual for a natureza ou origem, até ao limite de vinte e cinco milhões de escudos, e dos juros à taxa máxima legal, acrescida, em caso de mora, da sobretaxa de 4%.
5. A hipoteca sobre o prédio mencionado sob 4 está inscrita na titularidade do "A, S.A." na Conservatória do Registo Predial de Seia.
6. O prédio mencionado sob 4 foi construído em parte sobre um prédio rústico alheio contíguo, com a seguinte composição: - "Terra de mato, sita em Vale de Caminhos, freguesia de S. Romão, concelho de Seia, com a área de 3.800 m 2, a confrontar do Norte com a Estrada Nacional nº. 17, do Nascente com a serventia, do Sul com F e do Poente com B, inscrita na respectiva matriz rústica sob o artigo 5442, descrita na Conservatória do Registo Predial de Seia e aí inscrita definitivamente a favor de I e J, no Livro G1 e ficha nº. 00781/941011 da referida freguesia de S. Romão.
7. B e C procederam à implantação do prédio mencionado sob 4 para além da .linha divisória com o prédio mencionado sob 6, ocupando deste cerca de 20 metros de profundidade do lado nascente e no topo norte.
8. I e o cônjuge intentaram contra B e C uma acção declarativa de condenação, com processo ordinário, no Tribunal Judicial de Seia, na qual foi proferida sentença de condenação dos últimos a reconhecerem os primeiros como legítimos proprietários do prédio identificado sob 6, a demolirem a parte do edifício construída no seu prédio e a abrir mão do terreno por eles ocupado no seu prédio e o espaço envolvente utilizado com anexos e parque de estacionamento.
9. Ao tempo do contrato mencionado sob 4, era do conhecimento do "A, S.A." que os anexos e o parque de estacionamento, no topo Norte, ultrapassavam a linha divisória do prédio hipotecado em cerca de 20 metros de profundidade sobre o prédio contíguo, pertencente a terceiros, que não outorgaram na escritura de hipoteca, nem deram consentimento para tal acto de oneração.
10. O "A, S.A." recebeu de terceiros, por conta do crédito, a quantia de 2.080.000$.
III- As questões essenciais decidendas são as de saber se o contrato de garantia celebrado entre os recorrentes e o recorrido está ou não totalmente afectado de nulidade ou se, sendo a sua nulidade parcial, o valor da garantia deve ou não ser proporcionalmente reduzido.
Tendo em conta as conclusões de alegação dos recorrentes, a resposta às referidas questões pressupõe a análise da seguinte problemática:
- âmbito do objecto do recurso;
- está ou não o acórdão recorrido afectado de nulidade por omissão de pronúncia?
- natureza jurídica dos contratos celebrados entre os recorrentes e o recorrido;
- particularidade do objecto mediato do contrato mencionado sob II 4;
- regime legal do contrato de hipoteca;
- solução para o caso espécie decorrente dos factos e da lei.
Vejamos, de per se, cada uma das referidas sub-questões.
1. Vejamos, em primeiro lugar, qual é o âmbito do objecto do recurso, que é legalmente delimitado pelo conteúdo das alegações do recorrente (artigos 684º, nº. 3, e 690º, nº. 1, do Código de Processo Civil).
Face ao conteúdo do acórdão recorrido e das conclusões de alegação dos recorrentes, conforme acima se deixou expresso, para além da problemática da nulidade do acórdão por omissão de pronúncia e dos ditos factos notórios, o que está em causa no recurso são as questões de saber se o contrato de hipoteca em causa está ou não afectado de nulidade, se tal nulidade é total ou parcial e, se for a situação, se deve ou não ser reduzido o montante do direito de crédito a coberto da referida garantia.
Assim, não é objecto do recurso a questão de saber se a mencionada problemática era ou não susceptível de integrar, nos termos do artigo 815º, nº. 1, do Código de Processo Civil, redacção anterior à actual, fundamento de oposição à acção executiva.
2. Verifiquemos agora se ocorre ou não a nulidade do acórdão recorrido por omissão de pronúncia prevista no artigo 668º, nº. 1, alínea d), do Código de Processo Civil, que os recorrentes invocaram sob o alegado fundamento de não ter considerado os factos notórios de o prédio hipotecado não ser técnica nem legalmente divisível, nem seccionável pela linha divisória dele e do de I e de J salvo se demolida fosse totalmente a construção urbana e a garantia da hipoteca ficasse sem valor.
Prescrevem os artigos 668º, nº. 1, alínea d), 1ª parte, e 716º, nº. 1, do Código de Processo Civil, ser o acórdão nulo quando o colectivo de juízes deixe de se pronunciar sobre questões que devesse apreciar.
Os referidos normativos estão conexionados com o que prescrevem os artigos 660º, nº. 2, 1ª parte, e 713º, nº. 2, do Código de Processo Civil, segundo os quais o colectivo de juízes da Relação deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido ao seu conhecimento, salvo as que estejam prejudicadas pela solução dada a outras.
Não se confundem, porém, os conceitos de motivação ou argumentação fáctico-jurídica e de questões, como pontos essenciais de facto ou de direito em que as partes centralizam o litígio, incluindo as excepções, sendo que só a elas o normativo em análise se reporta.
Assim, o vício de nulidade dos despachos, sentenças e acórdãos a que se reporta o artigo 668º, nº. 1, alínea d), 1ª parte, do Código de Processo Civil é insusceptível de ser integrado pela omissão de pronúncia sobre a motivação ou argumentação fáctico-jurídica formulada pelas partes.
No caso de a Relação ter realmente omitido o conhecimento de alguma questão de que devia conhecer, salvo se prejudicada pela solução dada a outra ou outras, não pode este Tribunal suprir a respectiva nulidade, antes se lhe impondo a remessa do processo à Relação a fim de a suprir (artigo 731º, nºs. 1 e 2, do Código de Processo Civil).
Expressa a lei, além do mais que no caso espécie não releva, não carecerem de prova nem de alegação os factos notórios, ou seja, os que são do conhecimento geral ou de notoriedade geral (artigo 514º, nº. 1, do Código de Processo Civil).
São factos notórios os que, pela sua evidência, são conhecidos pelo juiz da causa e por qualquer cidadão regularmente informado.
Mas para que se possam considerar factos como notórios, é necessário que de factos jurídicos concretos se trate, como elementos estruturantes da causa de pedir da acção e ou da reconvenção e das excepções, o que implica não poderem ser consideradas como tal as meras ilações ou conclusões fáctico-jurídicas ou meramente jurídicas.
Aquilo que os recorrentes qualificam de factos notórios nas suas alegações nem são factos jurídicos nem envolvidos são de notoriedade geral, certo que se trata de meras conclusões não assentes em factos jurídicos que no processo tenham sido articulados.
Ainda que de factos notórios se tratasse, o vício do acórdão por nele não haverem sido considerados não seria o de nulidade por omissão de pronúncia, mas o de infracção do disposto nos artigos 514º, nº. 1, e 659º, nº. 2, e 713º, nº. 2, do Código de Processo Civil.
Os recorrentes não se referiram, nas conclusões do recurso de apelação, sobre a existência de factos notórios, e a Relação, a partir dos factos que considerou provados e das normas jurídicas que entendeu aplicáveis, enunciou como questões a decidir as de saber se o contrato de hipoteca era total ou parcialmente nulo e se, nesta última hipótese, havia ou não lugar à redução do valor da garantia e, delas conhecendo, decidiu-as, e outras não havia para apreciar e decidir.
Não ocorre, por isso, na espécie, ao invés do entendido pelos recorrentes, o vício de nulidade do acórdão da Relação por omissão de pronúncia por eles invocado.
3. Atentemos agora sobre a qualificação jurídica dos contratos celebrados entre os recorrentes e o recorrido, começando pelos factos mencionados sob II 1, que se prendem com o depósito de disponibilidades monetárias, susceptível de revestir as modalidades de depósitos à ordem, com pré-aviso, a prazo, a prazo não mobilizável antecipadamente e em regime especial (artigo 1º, nº. 1, do Decreto-Lei nº. 430/91, de 2 de Novembro).
Os referidos factos revelam que os recorrentes e o recorrido celebraram um contrato de depósito bancário stricto sensu, ou seja, aquele pelo qual uma pessoa, o depositante, entrega a um banco, depositário, dinheiro para que o último o guarde e restitua quando lho exigir.
Tem por objecto mediato dinheiro, isto é, uma coisa fungível, pelo que assume natureza irregular, unilateral, de natureza comercial, a que se aplica, até onde a sua estrutura o permitir, o regime legal relativo ao contrato de mútuo (artigos 2º, 3º e 362º do Código Comercial e 1205º e 1206º do Código Civil).
É um contrato essencialmente unilateral, porque dele só resultam obrigações para o depositário, centradas na restituição do valor depositado e, em alguns casos, com base em cláusula específica de pagamento de juros, e de natureza comercial, por se tratar de operações bancárias (artigos 2º e 362º do Código Comercial).
Estritamente conexa com o contrato de depósito bancário está a conta bancária, consubstanciada na expressão contabilística das operações realizadas de depósito e de levantamento.
Os factos elencados sob II 2 e 3 revelam, por seu turno, que os recorrentes e o recorrido celebraram um contrato de abertura de crédito, concretizado por via de depósito na mencionada conta de depósitos no montante correspondente a € 124.699,47.
Trata-se de uma situação própria da actividade negocial bancária, enquadrável no tipo contratual de mútuo mercantil, com cláusula de juros, e prazo de duração de cinco anos (artigos 3º e 362º do Código Comercial, 1142º e 1145º, nº. 1, do Código Civil).
Finalmente, revelam os factos elencados sob II 4 que os recorrentes e o recorrido celebraram um contrato de hipoteca, essencialmente para garantia de pagamento ao último pelos primeiros da aludida quantia de € 124.699, 47, e juros, cujo objecto mediato se consubstanciou num prédio urbano integrado por cave, três pisos e um logradouro, com o valor venal de € 25.164,35, e que foi objecto de registo predial (artigos 687º, 688º, nº. 1, alínea a), e 712º do Código Civil).
4. Vejamos agora a particularidade do objecto mediato do contrato de hipoteca celebrado entre os recorrentes e o recorrido.
É prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo com os terrenos que lhe sirvam de logradouro, pelo que incidindo o contrato de hipoteca sobre ele, e não sobre direitos reais menores ao mesmo concernentes, abrangerá o edifício, o solo em que esteja implantado e o logradouro (artigos 204º, nº. 2, parte final, 688º, nº. 1, alínea a), e 691º, nº. 1, alínea a), do Código Civil).
No contrato de hipoteca celebrado entre os recorrentes e o recorrido foi declarado que o concernente objecto mediato era um prédio urbano composto de edifício constituído por cave, três pisos e logradouro, com a área coberta de 5.400 metros quadrados e a área descoberta de 3.060 metros quadrados, com o valor venal de 5.045.000$, a confrontar do Norte com a Estrada Nacional, do Sul com F, do Nascente com G, e do Poente com H e outros.
Contíguo ao mencionado prédio existia o prédio rústico, consubstanciado em terra de mato, com 3.800 metros quadrados, confrontante, do Norte com a Estrada Nacional nº. 17, do Nascente com a serventia, do Sul com F e do Poente com B, cuja titularidade do direito de propriedade está inscrita na Conservatória do Registo Predial de Seia, desde 11 de Outubro de 1994, isto é, depois da celebração do contrato de hipoteca em causa, a favor de I e de J.
O primeiro dos referidos prédios foi parcialmente construído no prédio rústico mencionado em segundo lugar, ocupando neste, com anexos e parque de estacionamento, cerca de vinte metros de profundidade no topo norte, situação conhecida pelo recorrido na altura da celebração do contrato de hipoteca mencionado sob II 4 e sem que os respectivos proprietários nele tivessem intervindo ou consentido.
Resulta, pois, dos factos provados que os vinte metros quadrados de terreno sobre o qual foram edificados os anexos e a zona de estacionamento integrantes do prédio dado em hipoteca pertencia a outrem que não os recorrentes, e que isso era do conhecimento dos representantes do recorrido.
Decorrentemente, o contrato de hipoteca em causa incidiu sobre parte, de reduzida dimensão embora, de um prédio rústico da titularidade de quem não outorgou no contrato de hipoteca.
Não resulta, porém, dos factos provados que os recorrentes, na altura da contratação, tivessem a legítima expectativa de virem a adquirir o direito de propriedade sobre os mencionados vinte metros quadrados de terreno, nem que tivessem declarado aos representantes ou agentes do recorrido não serem proprietários do referido terreno de implantação do prédio, nem que o contrato tenha sido celebrado na expectativa de os primeiros adquirirem o direito de propriedade sobre a referida área de terreno.
5. Atentemos agora no regime legal contratual geral, do contrato de hipoteca e do contrato de compra e venda, em tanto quanto releva no caso espécie.
A hipoteca confere ao credor o direito de ser pago pelo valor das coisas imóveis, ou equiparadas, pertencentes ao devedor ou a terceiro, com preferência sobre os demais credores que não gozem de privilégio especial ou de prioridade de registo, mas não produz efeitos, mesmo entre as partes, se não for objecto de registo predial (artigos 686º, nº. 1, e 687º do Código Civil).
Salvo convenção em contrário, a hipoteca é indivisível, subsistindo por inteiro sobre cada uma das coisas oneradas e sobre cada uma das partes que as constituam, ainda que a coisa ou o crédito seja dividido ou se encontre parcialmente satisfeito (artigo 696º, do Código Civil).
O que resulta deste artigo, supletivamente, é a indivisibilidade do direito de garantia que o contrato de hipoteca veicula, e não da coisa sobre que incide, susceptível de ser fragmentada, em que cada parte resultante da fragmentação garante a totalidade do respectivo direito de crédito.
Face ao que decorre deste normativo, o princípio da indivisibilidade da hipoteca não interfere com a validade ou eficácia do contrato de que derivou.
No que concerne à redução dos contratos de hipoteca, a lei só a admite se, em consequência do cumprimento parcial ou outra causa de extinção, a dívida se encontrar reduzida a menos de dois terços do seu montante inicial, ou se por virtude de acessões naturais ou benfeitorias a coisa ou o direito hipotecado se tiver valorizado em mais de um terço do seu valor à data da constituição da hipoteca (artigo 720º, nº. 2, do Código Civil).
No atinente aos bens, a lei expressa que a redução pode operar, ainda que a hipoteca tenha por objecto uma só coisa ou direito, desde que seja susceptível de cómoda divisão (artigo 720º, nº. 3, do Código Civil).
O que resulta destes normativos quanto à redução da hipoteca voluntária no plano da garantia e dos bens de incidência, é a sua excepcionalidade quanto aos casos de diminuição do montante do crédito e a valorização do objecto mediato contrato de hipoteca e, no caso de ser único, desde que ocorra comodidade de divisão.
Atentemos agora, no conteúdo das normas relativas à legitimidade substantiva para outorga no contrato de hipoteca na posição de garante, segundo as quais só tem legitimidade substantiva para hipotecar quem puder alienar os respectivos bens (artigo 715º do Código Civil).
A lei não expressa directamente qual a consequência jurídica da outorga em contrato de hipoteca, na posição de garante, de quem não tenha legitimidade substantiva para a respectiva alienação, mas decorre dos princípios veiculados pelas pertinentes normas jurídicas que, em relação à pessoa que tinha essa legitimidade, queda ineficaz o contrato de hipoteca.
Todavia, prescreve a lei que as normas concernentes aos contratos de compra e venda se aplicam aos contratos onerosos pelos quais se alienem bens ou estabeleçam encargos sobre eles, na medida em que sejam conformes com a sua natureza e não estejam em contradição com as respectivas disposições legais (artigo 939º do Código Civil).
Por virtude do que é estatuído pelo artigo 939º do Código Civil, ao contrato de hipoteca são aplicáveis as normas concernentes ao contrato de compra e venda de coisa alheia como própria que se não revelem incompatíveis com a sua natureza (artigo 904º do Código Civil).
Ora, é nulo o contrato de compra e venda de bens alheios sempre que o vendedor careça de legitimidade para a realizar, e o vendedor não pode opor a nulidade ao comprador de boa fé, tal como o comprador doloso ao vendedor de boa fé (artigo 892º do Código Civil).
A regra quanto ao tempo e à legitimidade de arguição do vício de nulidade é no sentido de ser invocável a todo o tempo por qualquer interessado e da oficiosidade do seu conhecimento pelo tribunal, com efeito retroactivo e consequente restituição (artigos 286º e 289º, nº. 1, do Código Civil).
Mas no caso específico do contrato de compra e venda, se os bens só parcialmente foram alheios e o contrato de compra e venda valer na parte restante por aplicação do disposto no artigo 292º do Código Civil, aplicar-se-á o regime da nulidade à sua parte nula e reduzir-se-á proporcionalmente o preço estipulado (artigo 902º do Código Civil).
A propósito do regime geral de nulidade e anulabilidade do negócio jurídico, para o qual o artigo 902º do Código Civil remete, prescreve a lei que a nulidade ou anulação parcial não determina a invalidade de todo o negócio, salvo quando se mostre que este não teria sido concluído sem a parte viciada (artigo 292º do Código Civil).
Face a este normativo, a manutenção parcial do contrato de hipoteca em causa, indagada a vontade conjectural dos recorrentes e do recorrido, depende da conclusão no sentido de que, sabendo da referida nulidade, o teriam concluído em termos de não abranger a parte do prédio urbano implantada no prédio rústico de outrem.
O artigo 292º do Código Civil veicula, com efeito, uma presunção de divisibilidade do negócio jurídico sob o ponto de vista da vontade das partes, em razão da qual, o contraente que pretenda a declaração da nulidade total, tem o ónus de alegação de factos reveladores de ser nesse sentido, no momento negócio, a vontade hipotética de uma ou de ambas as partes, e da sua prova.
6. Vejamos finalmente, à luz das considerações de ordem jurídicas acima enunciadas e dos factos provados disponíveis, a solução para o caso espécie.
À luz do disposto no artigo 696º do Código Civil, a partir da ideia de que o prédio objecto mediato do contrato de hipoteca é objectivamente indivisível por não estar sob o regime da propriedade horizontal e de que, sem demolição afectante de toda a edificação e inviabilização da garantia, não ser seccionável pela sua linha divisória, entendem os recorrentes estar o contrato de hipoteca afectado de nulidade.
Todavia, em perspectiva de subsidiariedade, referem que, a entender-se o contrário, se impõe a redução proporcional do valor da garantia decorrente do contrato de hipoteca.
Tendo em conta o que resulta dos factos provados, estamos perante um contrato de hipoteca em que os recorrentes, como garantes, declararam vincular em garantia uma área de terreno de um prédio que lhes não pertencia, pelo que, nessa parte, agiram sem legitimidade substantiva para o efeito.
Embora os representantes do recorrido soubessem que o prédio urbano objecto mediato do contrato de hipoteca estava parcialmente implantado em terreno que não era da titularidade dos recorrentes, não se vislumbra dos termos do contrato que uns e outros tenham configurado, nessa parte, a hipoteca de coisa alheia, ou seja, sob a intenção de hipoteca de coisa futura.
O contrato de hipoteca em causa é ineficaz em relação ao titular do direito de propriedade sobre o terreno em que foram implantados os anexos e o parque de estacionamento integrantes do prédio urbano objecto mediato do contrato de hipoteca.
No que concerne aos recorrentes e ao recorrido, o contrato de hipoteca é nulo, por incidir sobre vinte metros de terreno de prédio alheio como se fosse de prédio próprio, e os primeiros podem opor esse vício ao segundo, porque os representantes deste conheciam essa situação de alienidade, certo que, neste ponto, a sua boa fé dependia da ignorância de que parte do prédio hipotecado não pertencia aos recorrentes.
Importa, porém, ter em linha de conta, por um lado, que o referido vício do contrato de hipoteca incide apenas em parte não proporcionalmente relevante do seu objecto mediato, certo que se trata de vinte metros quadrados de terreno de prédio alheio com a mera implantação de anexos e de parque de estacionamento de um prédio urbano com uma cave e três pisos área e áreas coberta e descoberta de cinco mil e quatrocentos metros quadrados e três mil e sessenta metros quadrados, respectivamente.
E, por outro, conforme resulta da lei e acima se referiu, a nulidade ou anulação parcial não determina a invalidade de todo o negócio, salvo quando se mostre que não teria sido concluído sem a parte viciada.
A solução de nulidade total do contrato de hipoteca, que os recorrentes entendem dever operar, dependia da verificação de factos reveladores de que eles ou o recorrido, ou uns e outro, não teriam outorgado no contrato de hipoteca se soubessem da sua nulidade parcial.
Tendo em conta o conteúdo dos factos provados, não foi ilidida pelos recorrentes a presunção de divisibilidade do contrato de hipoteca sob o ponto de vista da vontade deles e dos representantes do recorrido, pelo que se impõe a conclusão de que se conhecessem a referida teriam celebrado aquele contrato com a redução do seu objecto mediato aos limites materiais do direito de propriedade dos primeiros.
Assim, estamos perante nulidade parcial do contrato de hipoteca com incidência na parte da construção relativa aos anexos e estacionamento implantados do prédio alheio, mantendo-se o mesmo prédio, assim amputado, como objecto mediato daquele contrato.
A desvinculação de parte do prédio objecto mediato do contrato de hipoteca afecta, negativamente, como é natural, o relevo económico da garantia em causa, mas é insusceptível de afectar a validade daquele contrato ou de implicar a sua extinção.
Ao invés do que os recorrentes entendem, o segmento da parte final do artigo 902º do Código Civil, ao estatuir a redução proporcional do preço estipulado, face à natureza do contrato de hipoteca, não comporta a redução proporcional do valor do montante do direito de crédito objecto de garantia.
Mas já comporta, em juízo de adaptação necessária, a redução do objecto mediato do contrato de hipoteca em causa para dele excluir a parte afectante do direito de terceiro que nele não outorgou ou consentiu.
Acresce, na realidade, por um lado, não estarmos perante uma questão relevante de divisibilidade ou indivisibilidade material ou jurídica do prédio urbano sobre o qual incidiu o contrato de hipoteca em causa, porque do que se trata é de o confinar, como mero objecto mediato daquele contrato, à área de construção implantada em terreno integrante de prédio cujo direito de propriedade é exclusivamente da titularidade dos recorrentes.
E, por outro, que a referida confinação, tendo em conta os elementos materiais por ela afectados - anexos e parque de estacionamento - e ao invés do que os recorrentes entendem, não gera o detrimento da totalidade do prédio nem envolve indivisibilidade técnica ou legal ou impossibilidade de seccionamento.
Decorrentemente, ao declarar a nulidade do contrato de hipoteca apenas na parte em que incidiu sobre terreno alheio, a Relação não infringiu qualquer das normas cuja violação foi invocada pelos recorrentes.
Improcede, por isso, o recurso.
Vencidos no recurso, são os recorrentes responsáveis pelo pagamento das custas respectivas (artigo 446º, nºs. 1 e 2, do Código de Processo Civil).
Todavia, como os recorrentes beneficiam do apoio judiciário na modalidade de dispensa da pagamento de taxa de justiça e demais encargos com o processo, tendo em conta o que se prescreve nos artigos 15º, nº. 1, 37º, nº. 1, e 54º, nºs. 1 a 3, do Decreto-Lei nº. 387-B/87, de 29 de Dezembro, e 57º, nº. 1, da Lei nº. 30-E/2000, de 20 de Dezembro, inexiste fundamento legal para que nesta sede sejam condenados no pagamento das custas relativas ao recurso.
Como os recorrentes foram patrocinados no recurso de revista pelo advogado E, impõe-se a fixação dos respectivos honorários, no montante correspondente a duas unidades de conta (nº. 2.4.1. da Portaria nº. 150/2002, de 19 de Fevereiro).
Como o serviço de patrocínio em causa foi prestado no recurso já durante o ano de 2004, a unidade de conta a considerar na fixação dos honorários respectivos é a que vigorava nessa data, ou seja, a correspondente a € 89,00 (artigos 12º, nº. 1, do Código Civil, 5º e 6º, nº. 1, do Decreto-Lei nº. 212/89, de 30 de Junho, e 1º do Decreto-Lei nº. 320-C/2002, de Dezembro).
IV- Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso, e fixam-se os honorários devidos ao Advogado E no montante de cento e setenta e oito euros.
Lisboa, 1 de Julho de 2004
Salvador da Costa
Ferreira de Sousa
Armindo Luís