Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 07A2681 |  |
RENDAS VENCIDAS NA PENDÊNCIA DA ACÇÃO
DESPEJO IMEDIATO
RECONVENÇÃO
I. O incidente da acção de despejo imediato por falta de pagamento de rendas na pendência da acção (previsto no art. 58.º do RAU) admite apenas como forma de oposição relevante a prova do pagamento das rendas ou o seu depósito, nos termos gerais previstos no RAU.
II. A não oposição ao incidente acarreta a confissão dos factos aí enunciados (art. 303.º n.ºs 1 e 3 do CC), pelo que, se não for provado o pagamento das rendas vencidas ou efectuado o seu depósito nos termos exoneratórios, o despejo imediato será decretado.
III. Enquanto não houver decisão a respeito da verificação da existência defeitos da coisa locada que não tenham sido previstas ou salvaguardadas no contrato e que possam legitimar a redução de renda, o único meio ao dispor do arrendatário para evitar o despejo por falta de pagamento de rendas no decurso da acção é o do pagamento ou depósito nos termos previstos no art. 58.º do RAU.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
I. Relatório
Na pendência de acção de despejo que AA e mulher BB, id. a fls. 60, movem contra Transportes CC Lda., sociedade por quotas de responsabilidade limitada, pessoa colectiva nº 501522622 com sede em Aveiro vieram os Autores requerer, em 19-05-2005, o despejo imediato da Ré nos termos do artº 58° n° 2 do RAU, alegadamente por esta não ter pago nem procedido ao depósito liberatório das rendas vencidas (fls. 363 a 365 e 395 e 396).
A Ré, não respondeu ao incidente, tendo vindo contudo efectuar depósitos à ordem dos autos, nomeadamente desde essa data (fls. 371 e segs.)
O Sr. Juiz entendendo que está em causa na acção da qual depende o incidente saber se deve ser menor o montante da renda, entendeu não haver lugar aqui para decretar o despejo imediato, pelo que indeferiu ao pedido.
Os AA. agravaram, os quais no termo da sua alegação pediram que se revogue o despacho recorrido, substituindo-se o mesmo por outro que considere o direito dos AA. em ver decretado o despejo imediato do locado com fundamento nas disposições legais que invoca.
A Relação, no entanto, veio a confirmar o indicado despacho.
Voltaram os AA. a recorrer, desta feita para este Tribunal, invocando para fundamentação do presente recurso a existência de contradição com o Ac. deste Tribunal de 2006.12.15, proferido no processo 06A2299 e disponível em www.dgsi.pt/jstj.
Alegaram os AA., vindo a apresentar as conclusões seguintes:
A) Não tendo a recorrida, na pendência da acção de despejo procedido ao pagamento ou depósito das rendas, respeitante ao locado, aos recorrentes assiste o direito de lançar mão do incidente, a que alude o artº 58° do RAU;
B) A recorrida, apesar de notificada no âmbito do mesmo incidente, não deduziu oposição, nem depositou as rendas na forma devida;
C) Pelo que, nos termos do art. 303.º-3 do CPC, o incidente deveria ter procedido, com o consequente despejo imediato do arrendado;
D) De facto, na acção está perfeitamente definido o pressuposto de que depende o direito à providência do art. 58.º do RAU: está assente a relação processual entre os demandantes e a demandada, ou seja, que aos recorrentes assiste o direito de receber uma renda mensal da recorrida e se esta se abster de pagar no decurso da acção, o preceito em análise permite repor a legitimidade e a ordem jurídica, desse modo ofendida;
E) O facto de ainda estar pendente um pedido da Ré/recorrida, no sentido de uma eventual redução do valor da renda mensal, não a dispensa do pagamento das rendas na pendência da acção, ainda que sob forma condicional, sendo por isso, ilegal e infundamentada a douta decisão recorrida;
F) Em conformidade, as custas do incidente e respectivo recurso, terão que ser suportadas exclusivamente pela recorrida, porque a elas deu causa;
G) Assim, não tendo decidido o Tribunal "a quo", foram expressamente violadas as disposições legais citadas, nomeadamente, o art. 303.º do CPC e o art. 58.º do RAU, bem como o art. 16.º do CCJ.
II. Âmbito do recurso
Em face das conclusões apresentadas nas alegações de recurso dos AA. verifica-se que as questões suscitadas são as seguintes:
a) determinar se o incidente previsto no art. 58.º do RAU (despejo imediato por falta de pagamento de rendas vencidas no decurso de uma acção de despejo e não efectivação de depósito liberatório), devem conduzir inexoravelmente ao despejo quando o referido incidente não tenha sofrido oposição), mesmo que na acção a Ré se haja defendido excepcionando a mora do credor e haja formulado em reconvenção pedido de modificação do contrato e consequente a redução do montante da renda e a devolução das quantias pagas em excesso, por alegada falta de correspondência das qualidades do locado com as que presidiram ao contrato;
b) determinar a quem deve ser imputada a responsabilidade pelas custas do incidente.
III. Fundamentação
III-A) Os factos
A Relação apresenta-nos como provados os factos seguintes:
- Os AA. são donos e legítimos possuidores de um prédio urbano composto por terreno para construção id. a fls. 60.
- Nessa qualidade por contrato celebrado em 30 de Outubro de 1996 e titulado por escritura pública, lavrada a fls. 7 a 9 do livro de notas para escrituras diversas nº 22-F do Primeiro Cartório da Secretaria Notarial de Aveiro entre Autores e Ré, aqueles concederam a esta o gozo temporário do prédio acima indicado, para que ali instalasse oficina de serralharia civil, carpintaria, oficina de mecânica e reparação de veículos automóveis, estaleiro e local de arrumo de viaturas.
- O contrato de arrendamento teve seu início em 30 de Outubro de 1996 e foi celebrado pelo prazo de cinco anos, prorrogável por iguais períodos, enquanto não denunciado pelas partes, e com a renda mensal de esc. 50.000$00 (cinquenta mil escudos), a ser paga no início de cada mês a que disser respeito, e no mesmo local.
- Na contestação da acção, a Ré alega que os AA. a partir de Abril de 1999 nunca mais se dirigiram no início de cada mês para cobrar da Ré a correspondente renda mensal, apesar de esta a tanto os haver instado através de cartas expedidas sob registo postal em 22 de Abril e em 19 de Julho de 1999.
- Mais alegam os RR. que outorgaram o contrato de arrendamento no pressuposto de que seria possível edificar no local. Sucede que o estatuído no Plano Director Municipal de Aveiro impede que se efectue qualquer construção ainda que de mera oficina no local, uma vez que o terreno em causa se encontra construído em Zona Agrícola e Florestal, não sendo viável a sua afectação a finalidades de edificação urbana, o que já era do conhecimento dos AA. quando deram o prédio de arrendamento.
- Nesta conformidade pediram que fosse decretada a modificação do contrato de arrendamento no que concerne à respectiva renda, procedendo-se à sua redução passando ela a vigorar pela importância mensal de apenas Esc. 10 000$00); Pediu ainda a Ré a condenação da A. ao pagamento de esc. 1 280 000$00 a título de excesso de renda que os AA. lhe foram cobrando até Março de 1999, acrescida de juros.(além de uma indemnização de 7.000.000$00, acrescida de juros, a título de ressarcimento pela construção de uma oficina)
III-B) O Direito
De acordo com o disposto no n° 1 do art. 58° do Regime de Arrendamento Urbano (RAU), instituído pelo Dec.-Lei n° 321-B/90 de 15 de Outubro “Na pendência de acção de despejo as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas nos termos gerais.”
Refere-nos por outro lado o n.º 2 do mesmo artigo que o senhorio pode requerer o despejo imediato com base no não cumprimento do disposto no número anterior, sendo ouvido o arrendatário.
Conforme refere Aragão Seia (1) “O despejo imediato com base na falta de pagamento ou depósito de rendas vencidas na pendência da acção constitui um meio processual que, embora tenha a estrutura de uma nova acção declarativa, pressupõe a pendência de uma acção de despejo. (...)
(...) A acção incidental regulada no art. 58.º tem a dupla natureza de medida coactiva e medida preventiva. Medida coactiva, de protecção ao senhorio, a fim de compelir o arrendatário a não se aproveitar da morosidade anormal do processo, deixando de pagar as rendas que se forem vencendo; medida preventiva, de protecção ao arrendatário, a fim de evitar que a sua imprudência ou negligência lhe faça avolumar de tal forma a dívida de rendas que, posteriormente, em acção de despejo instaurada por falta de pagamento de rendas o impossibilite de efectuar os depósitos liberatórios, vendo-se irremediavelmente condenado ao despejo, apesar de vencedor na acção anterior.(...)”
“(...) A prova do pagamento ou do depósito é a única defesa admissível, não sendo relevante qualquer justificação como a recusa do senhorio receber a renda ou de não se encontrar em casa quando se quis pagá-la, de se invocar a compensação, etc., que não se coadunam com a simplicidade do incidente. (...)”
O próprio preâmbulo do citado Dec.Lei n° 321-B/90 reporta-se ao presente incidente como a " única forma de evitar que alguém possa, gratuitamente, desfrutar de imóveis, durante o longo período que pode levar à conclusão de um despejo e numa situação que já não seria reparada por nenhuma condenação em indemnização ou em rendas vencidas, sempre que o despejado não tivesse bens bastantes".
Para que o referido incidente funcione é necessário que esteja admitido a existência de um contrato de arrendamento entre as partes, sendo certo que as partes aqui o aceitam.
Também está aceite pelas partes que o contrato tinha uma renda determinada. (50.000$00 mensais)
Não pode, portanto, o arrendatário, motu proprio, deixar de pagar ou a depositar a renda contratualizada, enquanto judicialmente não for reconhecido que o locado não corresponde nas suas qualidades àquilo que esteve subjacente na contratação e que a ele arrendatário foi assegurado.
As razões que estão subjacentes ao presente incidente não permitem por isso que o arrendatário obstasse ao despejo a não ser que fizesse a prova do pagamento das rendas em dívida ou efectuasse o respectivo depósito nos termos gerais ou condicionalmente, tal como resulta do disposto na parte final do n° 1 do art. 58° já enunciado - cfr. Ac ST J de 1996.02.29, proferido no processo n.º 087590.
Como refere o recente Ac. deste STJ de 2006.12.05 , no proc. 06A2299 in www.dgsi.pt/jstj “Não se desconhece que já houve, em tempos mais recuados, opiniões jurisprudenciais que aceitavam outros tipos de defesa a este incidente, como seja a mora do senhorio, a compensação ou a excepção de incumprimento por parte do senhorio. Porém, - adverte-se no referido Acórdão - a melhor interpretação das normas legais e a que vem fazendo vencimento neste Supremo vai, pelo menos nos últimos anos, no sentido de que não releva para tal a alegação por parte do inquilino de excepção de incumprimento por parte do senhorio ou o direito de retenção do locado. (2)
Mas mesmo que pudesse admitir-se que o que estava em causa era o próprio arrendamento (3) – situação que não se aceita mas apenas se hipotisa por mero raciocínio, pois a própria Ré apenas pretende ver consagrada a redução da renda e não a existência e a continuação do contrato –, à mesma situação se chegaria no caso em presença.
Na verdade, não tendo a arrendatária respondido ao incidente, tem de considerar-se confessado o que nele foi alegado.- arts. 303.º-1 e 3 do CPC.
Teria por isso de ser decretado o despejo imediato.
Não foi feita assim correcta interpretação e aplicação do Direito na posição que saiu maioritária no Acórdão recorrido.
Consequentemente, as custas do incidente e dos agravos, têm de ficar também a cargo da Ré/agravada.
IV. Deliberação
No provimento do agravo, revoga-se o Ac. recorrido, e, consequentemente, decretar o despejo imediato da Ré.
Custas pela Ré, quer nas instâncias quer no agravo.
Lisboa, 18 de Setembro de 2007
Mário Cruz (relator)
Faria Antunes
Moreira Alves
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(1) Jorge Alberto Aragão Seia, Regime de Arrendamento Urbano, Anotado e Comentado,em anotação ao art. 58.º, pg.259-261
(2)Citavam-se, a título de exemplo os Acs. do STJ
- de 10-12-97, proferido no recurso n° 821/97;
- de 18-02-99, proferido no recurso n° 915/98- 2a secção;
- de 28-02-2002, proferido no recurso n° 1907/01 da 7a secção;
- de 28/10/2003, proferido no recurso n° 724/02 da 6a secção;
- e o de 22-06-2004, proferido no recurso n° 1475/04 da 1 a secção
(3) Neste domínio colocavam-se três hipóteses a respeito da decisão do incidente de despejo:
a)uma primeira, em que o arrendatário deposita as rendas em mora com a indemnização devida, nos termos gerais ou o condicionalmente, e disso junta logo prova- com isso caducando o direito do Requerente requerer o despejo;
b)uma segunda, em que o arrendatário opõe ao pedido de despejo imediato outra defesa, visando pôr em causa, por razão material ou adjectiva, o direito que o senhorio se arroga de receber as rendas e que ele deixou de pagar na pendência da acção, (como, por exemplo, a mora do senhorio, a compensação, a excepção de incumprimento), oferecendo de imediato as respectivas provas – sendo o incidente julgado de acordo com as provas produzidas;
c)uma terceira, em que o arrendatário se comporta como revel, não apresentando oposição nem oferecendo provas, em que o despejo seria imediatamente decretado.