Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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RESTITUIÇÃO
DIREITO AO ARRENDAMENTO
ÓNUS DA PROVA
FORMA ESCRITA
DL 188/76 DE 1976/03/12 ARTIGO 1.
DL 13/86 DE 1986/01/23 ARTIGO 1.
II - Demonstrado o direito de propriedade, só é possivel evitar a restituição desde que se demonstre a existência sobre ela de qualquer outro direito real que justifique a posse de outrém ou que a detem por virtude de direito pessoal bastante.
III - Reconhecido judicialmente o chamado "direito de preferência" ou direito a novo arrendamento em termos de o senhorio se não poder eximir à obrigação de celebrar novo arrendamento com o ocupante, não há lugar à restituição.
IV - Compete ao senhorio provar que lançou mão de todos os meios judiciais e extra-judiciais necessários à redução a escrito de tal contrato.
A propos, no 15 Juizo Civel de Lisboa, acção de reivindicação contra B e mulher C pedindo que lhe seja reconhecido o seu direito de propriedade sobre fracção autónoma que identifica e que a mesma lhe seja restituida e entregue.
Os Réus contestaram por impugnação e excepção.
Responderam os Autores.
Prosseguiu o processo normais tramites, vindo a ser proferida decisão que julgou procedente a acção.
Em recurso interposto, os Réus obtiveram parcial provimento.
Recorre o Autor para este Supremo Tribunal de Justiça alegando:
1) Transitada em julgado a sentença que reconhece aos ocupantes "o direito a impor ao proprietário a celebração com eles de um novo contrato de arrendamento, sendo-lhes legitimo permanecerem no local até à celebração desse contrato", cabe aos ocupantes a iniciativa da celebração desse novo contrato;
2) Tendo o proprietário procedido a repetidas interpelações aos ocupantes para a celebração do novo contrato de arrendamento, perante a inércia dos ocupantes, há mora dos ocupantes na celebração do contrato;
3) ao novo contrato é aplicável o regime da renda condicionada, não sendo impeditivas da sua celebração as divergências quanto ao montante da renda, que devem ser resolvidas por intervenção da Comissão de Avaliação a requerer nos 60 dias seguintes à celebração do contrato e não previamente à sua celebração;
4) quando haja direito à celebração do novo contrato de arrendamento, a ocupação da casa só é legítima desde que haja mora do proprietário na celebração do novo contrato e enquanto esta mora se mantiver, ou se houver recusa do proprietário na celebração do novo contrato;
5) havendo mora dos ocupantes na celebração do novo contrato, a ocupação deixa de ser legitima e é abusiva;
6) constitui abuso de direito à celebração do novo contrato de arrendamento e à ocupação da casa até essa celebração, a inércia dos ocupantes quanto à celebração do novo contrato;
7) recusando-se os ocupantes a celebrar o novo contrato de arrendamento, não obstante as interpelações e insistências do proprietário, é abusiva e ilegitima a ocupação que fazem da casa;
8) cessando a legitimidade da ocupação da casa, por mora e recusa dos ocupantes na celebração do novo contrato de arrendamento, tem o proprietário direito à restituição da casa ocupada, não havendo já titulo legitimo de ocupação que bloqueie a restituição, nos termos do artigo 1311 do Código Civil.
Não houve contra-alegações.
Tudo visto.
Vem dado como demonstrado:
A - encontra-se inscrito, a favor do A., na 5 Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n. 7862, do Livro B-22, a fracção autónoma designada pela letra C, do prédio sito na Rua de Oliveira, ao Carmo, n. 5 a 11;
B - O A. adquiriu tal fracção por doação efectuada por D, a 15 de Janeiro de 1986, no Cartório Notarial de Algés;
C - os réus ocupam a aludida fracção;
D - por Acórdão da Relação de Lisboa, em acção de despejo em que era autora, D e réus, os ora réus, datado de 23 de Abril de 1985, decidiu-se que os réus
"podem impor àquela a celebração desse contrato - Teor do documento de folhas 85 verso a 89;
E - Tal contrato não foi celebrado;
F - em 22 de Setembro de 1985, o A. escreveu aos réus, e estes receberam, a carta de folhas 26;
G - em 7 de Outubro 1986, os réus escreveram ao A. e este recebeu, a carta de folhas 27;
1- a, então, dona da fracção, por intermédio do seu advogado, em 29 de Novembro de 1985, escreveu aos R.R. a carta de folhas 59, pedindo-lhe que comparecessem no escritório daquela, em Dezembro, pelas 15 horas "para celebrar o contrato de arrendamento";
2- Os RR não compareceram e nada fizeram;
3- em 8 de Maio de 1986, Maria Júlia Soares de Albergaria, através do seu advogado, escreveu aos R.R. a carta a folhas 62/63, que aqueles receberam em 15 de Maio;
4- pedindo-lhes para comparecerem no escritório daquele, no prazo de cinco dias, a contar da recepção da carta "para celebração do contrato de arrendamento no regime de renda condicionada";
5- os réus, não compareceram;
6- em 27 de Novembro de 1986, o A. enviou, aos réus, a carta a folhas 66;
7- os réus não reclamaram a carta no correio;
8- o advogado dos réus compareceu no dia 6 de Outubro de 1986, às 15 horas, no escritório do mandatário do A.;
9- a casa encontra-se "deteriorada";
10- inexiste casa de banho, as madeiras das janelas, quase a totalidade do soalho e rodapés estão podres; a chaminé encontra-se desfeita; existem infiltrações de água; as canalizações estão rotas e os esgotos entupidos.
Nos termos do artigo 1311 do Código Civil a acção de reivindicação desdobra-se, no fundo, em dois pedidos - um o de reconhecimento do direito de propriedade; o outro, o da restituição da coisa.
Demonstrado pelo autor o seu direito de propriedade, o réu só pode evitar a restituição da coisa desde que demonstre que tem sobre ela outro qualquer direito real que justifique a sua posse ou que a detem por virtude de direito pessoal bastante.
A indicação atrás feita, quanto aos pedidos, não se traduz em uma cumulação real de pedidos, mas apenas em cumulação aparente - confere Paulo Cunha, Processo Comum de Declaração, vol 1, página 208. Como escreve o Dr Manuel J. G. Salvador - Elementos de Reivindicação, ano 1958, página 26 - "o autor formula dois pedidos principais; isso resulta de se tratar de uma espécie do género de acções de condenação. Nestas, o Juiz não pode condenar o réu na prestação, sem primeiro apurar se a prestação é devida. A condenação assenta sobre uma apreciação ou declaração anterior. Portanto, as acções de condenação são tambem de apreciação - tambem J. Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, vol I, pagina 22.
O que nos conduz a que, na reivindicação, só processualmente haja uma acção de simples apreciação cumulada com uma acção de condenação, já que o pedido sendo um só, da prévia averiguação de uma qualidade juridica, pode resultar a restituição que se pretenda.
O que conduz a que, num lado esteja o titular de um direito sobre uma coisa e do outro, o possuidor ou detentor da mesma coisa que tem ou não direito real sobre ela.
Nenhuma dúvida existe sobre a titularidade do direito do autor sobre a fracção reivindicada.
A dicidência incide sobre o Titulo que poderá legitimar a detenção ou posse por parte dos réus.
Alegaram estes - e documentalmente demonstraram - que por acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 23 de Abril de 1985, devidamente transitado em julgado , lhes foi reconhecido que podem impor ao autor a celebração de um novo contrato de arrendamento, o que lhes permite permanecerem no reivindicado até à celebração de um novo contrato.
O assim decidido teve como pressuposto o disposto nos Decretos-Lei 445/74, de 12 de Setembro e 420/76 de 20 de Julho. Não sendo de ter em consideração o disposto no artigo 328/81, de 4 de Dezembro, já que o mesmo não é de aplicação retroactiva - confere acórdão do Supremo
Tribunal de Justiça de 25 de Março de 1982, Boletim do Ministério da Justiça n. 315, página 280.
De concluir, assim, que o então chamado "direito de preferência" ou direito a novo arrendamento conduzia o senhorio a não poder eximir-se à obrigação de celebrar novo arrendamento com o ocupante, o que obsta ao dever de restituição - Acórdão de 27 de Julho de 1982,
Boletim do Ministério da Justiça 319-286.
Só que, nestes autos, vem afirmar-se que o senhorio tem querido celebrar o novo contrato de arrendamento, mas os Réus, por omissão, têm obstado a tal celebração. Com o que se teriam colocado em situação de inviabilidade aquele direito a novo arrendamento, com base no disposto no artigo 334 do Código Civil.
Esta situação concretiza-se "no exercício do poder formal realmente conferido pela ordem juridica a certa pessoa, mas em aberta contradição, seja com o fim (económico ou social) a que esse poder se encontra adstrito, seja com o condicionalismo ético-juridico
(boa fe; bons costumes) que, em cada época histórica, envolve o seu reconhecimento ( A. Varela, R.L.J. 114 - 75.
Nos termos do artigo 5 do Decreto-Lei 148/81, de 4 de Junho, os arrendamentos constituidos por força de um direito de preferência ficam sujeitos ao regime de renda condicionada. Facto que se repete no regime da Lei n. 5/85, de 20 de Setembro - artigos 7 e 28.
Só que, nestes autos, conforme matéria de facto definitivamente fixada pelo Tribunal da Relação, A. e RR dissentivam quanto ao montante da renda. Daí que os RR sempre que foram contactados para a celebração do contrato tenham omitido a sua comparência ou justificado por carta a sua discordância quanto à renda fixada.
Nos termos do artigo 1 do Decreto-Lei 188/76, de 12 de Março, bem como do artigo 1 do Decreto-Lei 13/86 de 23 de Janeiro, a falta de contrato escrito de arrendamento presume-se imputável ao senhorio.
Assim sendo a iniciativa da sua concretização tem que pertencer ao senhorio a quem competirá lançar mão de todos os meios judiciais e extra-judiciais necessários à redução a escrito de tal contrato.
Ora, dos autos resulta que o recorrente não esgotou os meios que a lei coloca à sua disposição, nomeadamente os judiciais. Em vez de reivindicar o prédio, deveria ter ocorrido a outra acção, bem mais concretizadora do seu direito e do direito dos Réus, judicialmente reconhecido.
Terá o mesmo razão quanto à intervenção da Comissão de Avaliação perante o que se afirma no artigo 4, n. 4 do Decreto-Lei 148/81, de 4 de Junho e artigo 9, n. 1 do Decreto-Lei 13/86, de 23 de Janeiro.
Apesar disso não se pode afirmar que o ocupante seja obrigado a aceitar toda e qualquer renda solicitada pelo senhorio para só após a celebração do contrato escrito poder recorrer àquela Comissão. A situação em si seria percursora de manifestos abusos, como aquele que os RR atribuem ao A. nestes autos, obrigando aqueles ao pagamento de renda bem acima das suas possibilidades, económicas e do estado fisico do prédio.
De considerar, então, que a conduta omissiva dos Réus não ofendeu os princípios da boa fé nem os bons costumes. Antes constitui um meio de defesa do direito que judicialmente lhe foi reconhecido.
Consequentemente, dispõem de Titulo obstativo da requerida desocupação do andar em litígio.
Assim, vai negada a revista.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 9 de Julho de 1991.
Cura Mariano,
Jorge Vasconcelos,
Joaquim de Carvalho.
Decisões impugnadas:
I Sentença do 15 Juízo Civel de Lisboa de 89.11.28;
II Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 90.11.15.