| 10383/18.0T8LSB.L1.S1 |  |
ARRENDAMENTO PARA FINS NÃO HABITACIONAIS
COMUNICAÇÃO
ATUALIZAÇÃO
SENHORIO
SUCESSÃO DE LEIS NO TEMPO
AMPLIAÇÃO DO ÂMBITO DO RECURSO
I. Quando apenas se pretenda a transição para o NRAU e não também a actualização da renda, não é exigível que a comunicação do senhorio prevista no artigo 50.º do NRAU contenha todas as indicações elencadas nas suas alíneas.
II. A falta da indicação do valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e s. do CIMI, e da cópia da caderneta predial urbana a ele referente não prejudica a eficácia daquela comunicação, operando-se por via dela o único efeito visado, ou seja, a transição do contrato para o NRAU.
ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
I. RELATÓRIO
1. Imobiliária Palácio da Rotunda, S.A., propôs a presente acção contra Casa de Santo António, Lda., ambas as partes mais bem identificadas nos autos, pedindo que seja declarada a eficácia da comunicação de transição para o NRAU do contrato de arrendamento da zona da ……… identificada pelas Letras E, F e G do prédio sito na Praça ………, em ………. e, mais concretamente, que seja declarado que o contrato de arrendamento em vigor entre autora e ré ficará sujeito ao regime do NRAU no prazo de 5 anos a contar de 5.08.2016.
Alegou, para tanto e em síntese, que, na qualidade de proprietária do prédio que identifica, celebrou com a ré, em 27.04.1961, um contrato de arrendamento para fins não habitacionais relativo à zona ……. designada pelas Letras E, F e G do prédio mencionado.
Face à redação do artigo 50.º da Lei n° 6/2006, promoveu a transição para o NRAU do contrato, por carta registada com aviso de recepção. Esta foi recebida pela ré, que respondeu que, por não faltar a avaliação do locado, considerava ineficaz a comunicação e que, funcionando no locado um estabelecimento comercial que constitui uma microempresa, a transição para o NRAU só poderia ocorrer volvidos 5 anos.
Respondeu, por sua vez, a autora mantendo o teor da comunicação anterior e a informar que considerava que a comunicação efectuada era válida e eficaz, sendo que, uma vez que a ré tinha manifestado a sua não aceitação da transição do contrato para o NRAU e invocado e comprovado que era uma microempresa, o contrato só ficaria submetido àquele regime jurídico no prazo de 5 anos a contar do dia 5.08.2016.
Reiterando a ré a mesma posição, pretende a autora saber qual o regime jurídico a que está ou a que estará (e em que prazo) sujeito o contrato celebrado com a ré, pois a resposta da ré criou nesta a dúvida séria, real, objectiva e actual sobre o seu direito de promover a transição dos contratos celebrados para o regime do NRAU e fixar o prazo de 5 anos. Tal incerteza prejudica-a, uma vez que a impede de ter uma ideia quanto ao momento em poderá obter um valor de renda de acordo com os valores de mercado actualmente praticados e de planear com um mínimo de segurança a realização das obras.
Conclui a autora dizendo que tem interesse em saber se a comunicação enviada à ré é eficaz, ou seja, em ver definido, com segurança e desde já, qual o regime jurídico e o prazo de vigência do contrato celebrado.
Considera que a referida comunicação é válida e eficaz, sendo, uma vez que a ré manifestou a sua não aceitação da transição do contrato para o NRAU e invocou e comprovou que era uma microempresa, o contrato só ficará submetido àquele regime jurídico no prazo de 5 anos a contar do dia 5.08.2016. A interpretação de que só seria possível efetuar a transição para o NRAU simultaneamente com a actualização da renda, constituiria uma flagrante injustiça e uma discriminação relativamente aos proprietários de prédios não constituídos em propriedade horizontal, em que os espaços arrendados não constituem unidades independentes e, por isso, são insusceptíveis de atribuição de um valor patrimonial nos termos do artigo 38.º do CIMI.
2. Citada para contestar, veio a ré pedir a sua absolvição da instância por procedência da excepção de falta de interesse em agir da autora e, caso assim não se entendesse, a sua absolvição do pedido por improcedência da presente acção.
Mais veio pedir que, caso se entenda que a comunicação efetuada pela autora à ré é eficaz, seja julgado improcedente o pedido da autora de que o contrato de arrendamento celebrado entre as partes em 27.04.1961 ficará sujeito ao regime do NRAU no prazo de 5 anos a contar do dia 5.08.2016.
Mais pediu que, caso seja decidida a eficácia da comunicação da autora datada de 05.07.2016, seja julgado procedente o pedido reconvencional e, em consequência seja decidido que o contrato de arrendamento celebrado pelas partes em 27.04.1961 apenas ficará sujeito ao regime do NRAU no prazo de 10 anos contados do dia 5.08.2016.
Alegou, para tanto e em suma, que o prédio urbano em que se situa o locado objeto da presente acção não está constituído em propriedade horizontal, mas é constituído por diversas unidades ou divisões susceptíveis de utilização independente, tendo sido inclusivamente a autora a proceder à divisão de tal espaço por forma a rentabilizá-lo comercialmente por via de arrendamento, pelo que pode ser objecto de uma avaliação e podia e devia a autora ter-lha comunicado.
3. A autora veio apresentar a sua réplica à reconvenção apresentada pela ré, pedindo a sua absolvição do pedido e mantendo a posição já assumida nos autos.
4. Dispensada a realização da audiência prévia, julgou-se, em sede de saneador improcedente a excepção de falta de interesse em agir, admitiu-se a reconvenção e decidiu-se julgar a acção improcedente, absolvendo-se a ré dos pedidos formulados pela autora, julgando-se ainda prejudicado o conhecimento do pedido reconvencional apresentado pela ré contra a autora.
5. Inconformada com tal saneador-sentença, recorreu a autora para o Tribunal de Lisboa.
6. Em 5.03.2020 foi proferido neste Tribunal um Acórdão julgando improcedente o recurso de apelação interposto pela autora e, consequentemente, mantendo-se a decisão recorrida na íntegra, com um voto de vencido.
7. Inconformada, vem a autora Imobiliária Palácio da Rotunda, S.A., novamente recorrer, desta vez de revista, pugnando pela procedência da acção.
Formula as seguintes conclusões:
“1ª Na presente acção está em causa a eficácia da comunicação efectuada pela Rte. à Rda, de transição do contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado entre as partes em data anterior ao DL 257/95, de 30 de Setembro;
2ª Esta comunicação teve por objecto exclusivamente a transição do contrato para o NRAU e não também a actualização do valor da renda;
3ª Com efeito, a Autoridade Tributária determinou apenas o valor tributário do prédio no seu conjunto, não tendo atribuído valor patrimonial tributário ao espaço locado;
4ª Neste contexto, a Rte. entendeu poder despoletar apenas a transição do regime do contrato para o NRAU, não podendo proceder à atualização da renda por não cumprir as exigências estabelecidas nas alíneas b) e c) do artigo 50º do NRAU;
5ª Assim, na interpretação que a Rte. faz do referido artigo 50º, não tendo esta despoletado o procedimento de atualização da renda, mas tão somente o de transição do contrato para o NRAU, não era exigível que a comunicação contivessem os referidos elementos, por não ser aplicável as alíneas b) e c) do referido dispositivo, pelo que considera que a mesma foi validamente efetuada;.
6ª A sentença e o Acórdão recorrido consideram a referida comunicação ineficaz por falta de cumprimento dos requisitos estabelecidos nas alíneas b) e c) do referido dispositivo legal;
7ª O Acórdão recorrido julgou improcedente o recurso interposto, resumidamente, com a fundamentação seguinte:
- a eficácia da transição do contrato para o NRAU apenas se opera com o preenchimento de todos os requisitos exigidos para essa comunicação, a saber, o valor da renda, a junção da caderneta predial e a avaliação do locado em concreto, efetuada pela autoridade tributária, concluindo que, manifestamente (respeitando o valor patrimonial indicado a todo o prédio e não só ao locado) a Rte. não deu cumprimento ao disposto no artigo 50º do NRAU,
- a interpretação da norma do artigo 50º do NRAU nos termos preconizados não ofende os princípios constitucionais de igualdade, proporcionalidade, adequação e justiça.
8ª Por outro lado, considera não existir qualquer inconstitucionalidade na interpretação sufragada pelas instâncias.
9ª A Rte. discorda do Acórdão, pelas seguintes razões:
i) Por considerar que a interpretação que se fez do artigo 50º do NRAU é ilegal por violação do disposto no artigo 9º do Código Civil;
ii) A entender-se não ocorrer a referida ilegalidade, ocorre inconstitucionalidade na leitura feita no Acórdão da norma do artigo 9º do Código Civil, por desconformidade com os princípios da igualdade, da justiça, da proporcionalidade, dos quais resulta o impedimento de normas arbitrárias, injustificadamente discriminatórias e injustas por desproporcionadamente lesivas dos direitos e dos interesses de uma categoria de cidadãos e de situações (ínsitos nos artigos 2º e 13º da Constituição);
iii) De todo o modo, a norma do artigo 50º da Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, interpretada e aplicada nos termos do Acórdão recorrido é inconstitucional por desconformidade com os princípios acima indicados da igualdade, da justiça, da proporcionalidade, da boa-fé e da confiança jurídica, dos quais resulta o impedimento de normas arbitrárias, injustificadamente discriminatórias e injustas por desproporcionadamente lesivas dos direitos e dos interesses de uma categoria de cidadãos e de situações.
iv) Por violação do artigo 6º do Tratado da União.
10ª No recurso de apelação a Rte. Invocou a ilegalidade da interpretação perfilhada na sentença por violação do artigo 9º do Código Civil.
11ª Impunha-se assim que o Acórdão recorrido tivesse apreciado, fundamentado e decidido da invocada questão da (i)legalidade da interpretação do artigo 50º do NRAU por violação do artigo 9º do CC.
12ª Tendo omitido, em absoluto, a apreciação de tal questão invocada pela Rte., ocorre nulidade do acórdão por omissão de pronúncia nos termos da alínea d) e/ou da alínea b) do nº 1 do artigo 615º do CPC.
13ª O sentido da norma do artigo 50º da Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, só pode ser alcançado, como o de qualquer normativo, por via da interpretação a efetuar nos termos das regras legais estabelecidas no artigo 9º do Código Civil;
14ª No que para os presentes autos releva, podem suscitar-se de imediato as seguintes hipóteses:
- O artigo 50º estabelece um procedimento único, qual seja, o de transição do contrato de arrendamento para o NRAU e atualização da renda? Ou estabelece dois procedimentos distintos: um de atualização da renda e outro de transição para o NRAU, cabendo distinguir a aplicação das alíneas b) e c)?
- Independentemente de serem ou não procedimentos distintos, as alíneas b) e c) do artigo 50º são aplicáveis, cada uma delas, indistintamente, à transição para o NRAU e à atualização da renda? Ou cada alínea tem um campo de aplicação próprio em função da ratio legis, a estabelecer por inferências lógicas?
15ª A Lei 31/2012, de 14 de Agosto, teve como objetivo reformar o regime do arrendamento urbano aprovado pela Lei nº 6/2006, na sequência e em conformidade com o compromisso constante do Memorando de Entendimento subscrito por Portugal em 17 de Maio de 2011.
Nos termos deste Memorando, o Governo português comprometeu-se a alterar a Lei do Arrendamento Urbano, a Lei 6/2006, a fim de garantir um equilíbrio de direitos e obrigações dos senhorios e inquilinos, tendo em conta os mais vulneráveis socialmente disponível em https:// memorando_troika.pt;
16ª Desta forma, o regime de arrendamento fixado pela referida lei tem de ser interpretado no contexto da aprovação da Lei 31/2012, de 14 de Agosto, que expressamente teve como principais objetivos:
- Dinamizar o mercado de arrendamento criando condições para que o mercado funcione plenamente ao se pretender garantir um equilíbrio de direitos e obrigações dos senhorios e inquilinos;
- Permitir e promover a atualização do valor das rendas;
17ª Da Exposição de Motivos da Proposta de Lei 38/XII salienta-se o seguinte excerto determinante para apurar o sentido da norma do artigo 50ª do NRAU:
“Volvidos mais de cinco anos sobre a entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, afigura-se justificada uma aproximação do regime de tais contratos antigos ao regime aprovado por aquela lei para os novos contratos”.
18ª Os “contratos antigos” cujo regime se pretende aproximar do previsto na Lei 6/2006, são os contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do DL nº 257/95, de 30 de Setembro;
19ª Com efeito, só estes contratos, celebrados antes da entrada em vigor do DL 257/95, mantinham as restrições ao direito extintivo do contrato por parte do senhorio, especialmente o impedimento do direito à livre denúncia (só permitido nas situações excecionais previstas nas alíneas a) e b) do artigo 28º);
20ª Todos os contratos celebrados posteriormente permitiam ao senhorio optar por celebrar contratos de duração determinada, os quais podia livremente fazer cessar no termo do prazo;
21ª Esta aproximação foi feita nos termos estabelecidos no artigo 50º, o qual permite ao senhorio que, por sua iniciativa, comunique a transição do contrato celebrado no regime vinculístico para o regime de contratos com prazo certo; neste regime, volvido o período de transição, o senhorio pode livremente fazer cessar o contrato;
22ª Desta forma, os únicos contratos cuja extinção por denúncia ainda dependia exclusivamente da vontade do arrendatário (os anteriores ao DL nº 257/95), após o período de transição e salvaguardados os condicionalismos de segurança do arrendatário, ficariam com um regime semelhante aos demais, no sentido deque decorrido um determinado prazo mínimo de transição, passariam a ter um prazo certo e, como tal, seriam susceptíveis de cessarem por vontade do senhorio;
23ª Quanto à prossecução do segundo objectivo, “Promover a actualização do valor das rendas”, este foi assegurado através do procedimento de actualização das rendas;
24ª Com a interpretação do artigo 50º perfilhado, no Acórdão, a aproximação de regimes contratuais estabelecidos na Lei 31/2012, deixa de fora um grupo de pessoas/situações, que assim são discriminadas, pois só os proprietários de prédios não constituídos em propriedade horizontal e em que os locados não foram avaliados como unidades independentes é que continuam impedidos, mesmo após o decurso de um prazo longo, de proceder à cessação do contrato;
25ª Atendendo a que na ponderação do sentido da norma se deve ter em atenção as consequências das várias interpretações possíveis, cabe então ponderar os efeitos dos sacrifícios impostos e a importância dos direitos em conflito;
26ª Do ponto de vista do sacrifício decorrente para cada uma das partes, temos como consequência da interpretação feita no Acórdão, que o proprietário/senhorio fica impedido ad eternum de pôr termo ao contrato (a não ser nas situações excecionais estabelecidas na lei, aqui irrelevantes) porque o locado não está avaliado nos termos do artigo38º do CIMI; e porque o locado não está avaliado nos termos do artigo 38º do CIMI, o senhorio está também impedido de atualizar a renda;
27ª A interpretação do artigo 50º feita no Acórdão obsta a que os senhorios que celebraram os contratos de arrendamento para fins não habitacionais antes da entrada em vigor do DL 257/95, de 30 de Setembro, promovam a transição dos mesmos para o NRAU quando os espaços locados não constituam/ não correspondam a unidades independentes;
28ª À época da celebração do contrato – e até 2002 – era impensável e inimaginável que o regime aplicável aos contratos de arrendamento pudesse depender de circunstância, como por exemplo, a de a área arrendada coincidir ou não com a área da fração indicada na caderneta predial, ou a de o espaço arrendado ser ou não considerado uma unidade independente pela AT;
29ª O princípio da confiança jurídica e da proteção das legítimas expectativas inerentes a um Estado de Direito, não se conformam com interpretações do art.º 50º do NRAU como as perfilhadas na sentença e no Acórdão, que não atentam nas consequências profundamente injustas, discriminatórias, excessivas e ablativas de direitos e interesses de um grupo de cidadãos, sem qualquer justificação, nem razoabilidade;
30ª Acresce que a interpretação do artigo 50º perfilhada na sentença e no Acórdão deve também ser afastada porque não existe, nem o legislador indica, qualquer fundamento ou razão justificativa para fazer depender a transição do regime do contrato da verificação dos requisitos para proceder à atualização da renda, sacrificando duplamente o senhorio; aquele que não pode aumentar a renda também nunca poderá fazer cessar o contrato de arrendamento;
31ª É certo que os poucos acórdãos que se têm pronunciado sobre o artigo 50º do NRAU, têm referido que a razão de ser da comunicação do valor do locado, avaliado nos termos do artigo 38º e seguintes do CIMI, prende-se com a possibilidade de esse valor vir a ser determinante no cálculo da renda, nas situações previstas nos artigos 33º, nº 5, al. b), 35º, nº 2 alíneas a) e b), 54º nº 2 do NRAU.
32ª Acontece que as situações previstas nos artigos 33º, nº 5, al. b), 35º, nº 2, alíneas a) e b) e 54º nº 2 do NRAU, pressupõem todas elas que o senhorio tomou a iniciativa de actualizar a renda, ou seja, propôs um novo valor para a renda;
33ª Assim, quando o senhorio pretende promover apenas a transição do contrato para o NRAU, o valor da renda e o valor do locado avaliado nos termos dos artigos 38º e seguintes do CIMI são absolutamente irrelevantes para a alteração do regime contratual, não tendo neste qualquer efeito.
34ª Resulta de todo o exposto que o Acórdão recorrido, com a interpretação nele feita da norma do artigo 50º da Lei nº 31/2012 não se enquadra na unidade do sistema, não se adequa às circunstâncias em que a lei foi elaborada, nem às condições específicas do tempo em que a situação ocorreu, pelo que é ilegal por violação do artigo 9º do Código Civil;
35ª A interpretação da Rte., ao contrário, insere-se na unidade do sistema jurídico, de forma equitativa, legal e justa;
36ª Pelo exposto, aderimos integralmente à posição do Sr. Juiz Adeodato Brotas que afirmou no voto de vencido:
- Coloca-se a questão fundamental de saber se quando o senhorio não pretende aumentar o valor da renda mas tão só fazer operar a transição do contrato de arrendamento para o NRAU ainda assim tem de enviar, na comunicação ao inquilino, a avaliação fiscal do locado.
A resposta a esta questão passa por saber se é admissível a simples transição para o NRAU sem que ocorra simultaneamente, o aumento do valor da renda.
Inclinamo-nos por uma resposta afirmativa.
Desde logo, essa parece ser a opinião de Januário Gomes
- Ora, no art.º 50 al. a) do NRAU, distingue-se entre a atualização do valor da renda e, o tipo e a duração do contrato. Ou seja, parece que se o senhorio apenas pretender a transição do contrato para o NRU, pode fazê-lo, sem comunicar a intenção de aumentar a renda, que ficará no mesmo valor.
- Assim, admitindo que o senhorio possa proceder, apenas à transição do contrato para o NRAU, sem comunicar a intenção de aumentar a renda, não fará sentido exigir que tenha de juntar com a comunicação ao inquilino a avaliação do local arrendado.
Portanto, julgaria o recurso da autora procedente, o que levaria à necessidade de apreciar a ampliação do objeto do recurso solicitada pela apelada, concretamente quanto à questão de falta de interesse em agir (…).
37ª A ser entendido que o Acórdão recorrido interpretou a norma do artigo 50º do NRAU em conformidade com o disposto no artigo 9º do Código Civil e considerando que o resultado desta interpretação é desconforme, entre outros, aos princípios da igualdade, da justiça, da proporcionalidade, da proteção da confiança e da boa-fé consagrados nos artigos 2º e 13º da Constituição, ocorre inconstitucionalidade do artigo 9º do CC na leitura que dele se fez, por estar em direta contradição com o texto constitucional;
38ª Cabe ainda apurar da conformação da interpretação e aplicação da norma do artigo 50º do NRAU feita no Acórdão aos princípios da igualdade, da proporcionalidade e da proibição do excesso consagrados nos artigos 2º e 13º da Constituição;
39ª O fim visado pela norma do artigo 50º é o de definir o procedimento para que os contratos não habitacionais celebrados antes do DL 257/95 “transitem para o NRAU” (isto é, passem a ter um prazo certo) e o procedimento para a atualização do valor das rendas há muito tempo desatualizadas;
40ª Cremos não existir qualquer razão justificativa, racionalmente sustentável, nem o julgador nem o legislador a indicam, para a norma ser interpretada de forma a excluir os proprietários/senhorios que arrendaram espaços que não foram avaliados nos termos dos artigos 38º e seguintes do CIMI, da possibilidade de promover a transição do regime;
41ª Desta forma, a exclusão destes senhorios e destas situações é totalmente arbitrária e infundada, pelo que ocorre desconformidade entre a norma assim interpretada e o princípio da igualdade estabelecido no artigo 13º, nº 1 da CRP;
42ª Por outro lado, na aplicação do princípio da proporcionalidade (integrado ou não no princípio da igualdade) pondera-se a razoabilidade do sacrifício face à satisfação do interesse que se visa tutelar, atendendo às exigências de equidade e justiça na repartição desses sacrifícios;
43ª A interpretação da norma do artigo 50ºdo NRAU, em conformidade ao artigo 9ºdo Código Civil e aos artigos 2º e 13º da CRP, impõe a desaplicação das alíneas b) e c) às situações em que esteja em causa apenas a transição do contrato para o NRAU, sem concomitante atualização da renda:
44ª Por todo o exposto, considera a Recorrente que uma interpretação ou aplicação da norma do artigo 50º do NRAU no sentido efetuado no Acórdão, isto é, a de fazer depender a eficácia da comunicação de transição do contrato de arrendamento para o NRAU (quando não se proceda à atualização da renda) da concomitante informação do valor do locado, avaliado nos termos do art.º 38º e seguintes do CIMI e do envio da caderneta predial com aquele elemento, é inconstitucional, designadamente por violação dos princípios da igualdade, proporcionalidade, justiça, adequação e necessidade, segurança jurídica, princípio do Estado de Direito, da proteção do direito de propriedade, ínsitos nos artigos 13, n.º 2, artigo 18º, artigo 2º e artigo 62º, todos da CRP, que assim foram violados pelo Acórdão recorrido;
45ª Acresce que, a propriedade privada é um dos direitos fundamentais, proclamado no artigo 17º da Carta dos Direitos Fundamentais da União Europeia (Carta) e no artigo 1º do Protocolo Adicional da Convenção dos Direitos do Homem, que consagra que toda a pessoa tem o direito à propriedade, que ninguém pode ser arbitrariamente privado da sua propriedade e que a utilização dos bens pode ser regulamentada por lei na medida do necessário ao interesse geral;
46ª Assim, embora se entenda que o direito de propriedade não é um direito absoluto, podendo sofrer restrições em razão do interesse público, tais restrições têm de obedecer ao princípio da legalidade, da proporcionalidade e da compensação;
47ª Considera-se, assim, que a admissibilidade das restrições ao direito de propriedade depende da verificação dos seguintes requisitos cumulativos:
- O primado do direito;
- A verificação do interesse geral;
- A verificação do pagamento de uma compensação;
48ª No entendimento do Tribunal Europeu dos Direitos do Homem, as leis emanadas dos Estados (leis domésticas) têm de conformar-se com os princípios da Carta. Donde retira a conclusão de que numa sociedade de Estado de Direito Democrático, qualquer restrição que ofenda de forma arbitrária o direito de propriedade é desconforme ao princípio da legalidade;
49ª A norma do artigo 50º do NRAU, na interpretação do Acórdão em recurso, ao exigir o envio da caderneta predial com o valor patrimonial tributário do locado, impede o senhorio, de forma arbitrária (porque não é necessária nem adequada), de promover a transição do regime do contrato de arrendamento. Ofendendo assim o princípio da legalidade;
50ª Segundo o TEDH é ainda exigível que se encontre um justo equilíbrio entre a medida restritiva adoptada na prossecução do interesse público e a protecção concedida ao direito de propriedade;
51ª O “justo equilíbrio” impõe que haja uma relação de proporcionalidade e de adequação entre a medida concretamente aplicada e o objetivo que essa medida visa alcançar;
52ª Como se demonstrou atrás, a interpretação do art.º 50º perfilhada no Acórdão não permite este justo equilíbrio ofendendo de forma manifesta o princípio da proporcionalidade;
53ª No âmbito do arrendamento podemos admitir que se entenda estar em causa:
- o interesse público, consubstanciado no direito à habitação e proteção dos arrendatários; e
- o interesse dos proprietários/senhorios em poder fruir do direito de que são titulares, nos termos contratualmente estabelecidos, sem que haja interferências na fruição da propriedade, a não ser as estritamente necessárias para a prossecução do interesse público;
54ª Afirma-se no Acórdão em recurso que a interpretação adotada é imposta por razões de segurança jurídica, sob pena de se criar “incerteza jurídica quanto à posição do arrendatário”;
55ª Mas sem razão, pois para que houvesse incerteza jurídica, seria necessário que existisse qualquer posição subjetiva do arrendatário que ficasse incerta, sobre a qual subsistisse alguma dúvida;
56ª Não é o caso! À comunicação feita pelo senhorio de transição do regime contratual o arrendatário só pode tomar uma das seguintes posições: aceitar, recusar ou propor outro prazo;
57ª Nenhuma delas depende e não tem qualquer ligação, nem directa nem indirectamente, com o valor patrimonial tributário do locado ou com a caderneta predial da qual consta aquele valor;
58ª Tem assim de concluir-se que o Acórdão em recurso, coma interpretação que faz do artigo 50º, ofende os princípios da legalidade e da proporcionalidade, por inexistência de justo equilíbrio, em violação do direito de propriedade da Rte., ocorrendo assim violação do artigo 17º da Carta, e desta forma também do artigo 6º do Tratado da União”.
8. Do seu lado, vem a ré Casa de Santo António, Lda., apresentar resposta à alegação.
Conclui nos seguintes termos:
“A. Considerando que a ora Recorrida, não obstante ter logrado obter vencimento na acção, decaiu num dos fundamentos da sua defesa (excepção dilatória de falta de interesse em agir) requer-se, a título subsidiário, a apreciação de tal questão em caso de procedência do recurso interposto pela Recorrente, nos termos do art. 636.º, n.º 1 do CPC;
B. Na decisão recorrida datada de 10/07/2019 o Tribunal a quo julgou “improcedente a invocada exceção dilatória da falta de interesse em agir”;
C. A Recorrida requereu, nas alegações perante o Tribunal da Relação da Lisboa, a ampliação do âmbito do recurso nos termos do art. 636.º, n.º 1 do CPC;
D. O douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa sob sindicância na presente Revista não se pronunciou sobre tal ampliação porquanto julgou o recurso interposto pela Recorrente improcedente na sua íntegra e, como tal, a questão da falta de interesse em agir da Autora / Recorrente viu o seu conhecimento ficar prejudicado;
E. Face à falta de julgamento de tal decisão pelo Venerando Tribunal da Relação de Lisboa não se aplicam as fortes restrições de recorribilidade constantes do art. 671.º, n.º 2 do CPC;
F. O Tribunal a quo violou o disposto nos artigos 10.º, n.º 3, alínea a), 571.º, n.º 2, 577.º, 578.º e 278.º, n.º 1 alínea e), todos do CPC, bem como o disposto nos artigos 5.º, n.º 1 e 552.º, n.º 1, alínea d), ambos do CPC;
G. Na Petição Inicial, apenas existe a alegação de um estado de incerteza sério e objectivo, mas não existe qualquer alegação de uma gravidade derivada de tal estado;
H. Não sendo alegado qualquer dano concreto de uma violação já verificada – que levaria a que estivéssemos perante uma acção de condenação – nem qualquer dano potencial;
I. Inexistindo qualquer facto essencial que escore a gravidade da incerteza bem como inexistem factos complementares ou instrumentais adquiridos processualmente nos termos do art. 5.º, n.º 2, alíneas a) e b) do CPC desde logo, quanto a este último grupo, por inexistência de instrução da causa;
J. Recaindo sobre a A. o ónus de alegação dos factos essenciais;
K. Pelo que, não o fazendo, se sujeita às cominações legais;
L. Sendo que “a gravidade da dúvida depende do prejuízo (material ou moral) que a situação de incerteza pode gerar”;
M. Ou seja, é necessária a verificação de uma situação de incerteza séria (isto é, derivada de posições contraditórias entre o A. e R. sobre a existência ou configuração de uma determinada situação de direito ou de facto com repercussões jurídicas), objectiva (que brote de factos concretos e não de um mero estado de espírito do A. ou de um temor meramente subjectivo) e grave (isto é, que da situação de incerteza objectiva resulte num dano (prejuízo) para o A.);
N. Verifica-se assim a falta de interesse processual, ou interesse em agir, por parte da A., o que consubstancia uma excepção dilatória inominada, de conhecimento oficioso, que deve determinar a absolvição da R. da instância, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 10.º, n.º 3, alínea a), 571.º, n.º 2, 577.º, 578.º e 278.º, n.º 1 alínea e), todos do CPC;
O. Pelo que deve a decisão do Tribunal a quo datada de 10/07/2019 que julgou improcedente a excepção dilatória inominada associada à falta de interesse processual ser revogada e substituída por outra que julga tal excepção procedente, determinado a absolvição da R. da instância, tudo nos termos dos artigos mencionados”.
9. Em 22.10.2020 os Exmos. Desembargadores do Tribunal da Relação de Lisboa proferiram em Conferência um Acórdão indeferindo a nulidade invocada pela recorrida nas suas alegações de revista.
10. E em 3.12.2020, a Exma. Desembargadora Relatora proferiu um despacho com o seguinte teor:
“Por não se conformar com o teor do acórdão proferido nestes autos veio o R. interpor o presente recurso para o Supremo Tribunal de Justiça.
Nos termos do art. 671.º, n.º 3, do CPC, «sem prejuízo dos casos em que o recurso é sempre admissível, não é admitida revista do acórdão da Relação que confirme, sem voto de vencido e sem fundamentação essencialmente diferente, a decisão proferida na 1ª instância, salvo nos casos previstos no artigo seguinte».
No caso concreto, o acórdão desta Relação confirmou a decisão proferida em 1ª instância, mas com voto de vencido.
Assim, admito o recurso interposto, dado estar em prazo, por ter sido intentado por quem tem legitimidade e a decisão ser recorrível.
O recurso sobe nos próprios autos (artº 675º nº 1 do CPC) e com efeito devolutivo (artº 676º do CPC).
Notifique recorrente e recorrido e, após, remeta os autos ao Supremo Tribunal de Justiça”.
*
Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões do recorrente (cfr. artigos 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do CPC), sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (cfr. artigos 608.º, n.º 2, ex vi do artigo 663.º, n.º 2, do CPC), as questões a decidir, in casu, são as de saber se:
1.ª) o Acórdão recorrido enferma de nulidade por omissão de pronúncia; e
2.ª) quando o senhorio pretende apenas a transição do contrato de arrendamento para o NRAU, a comunicação ao arrendatário deve observar todos os requisitos previstos no artigo 50.º do NRAU.
Note-se ainda que, na hipótese de procedência do recurso, haverá que apreciar do pedido (subsidiário) de ampliação do âmbito do recurso apresentado pela ré / recorrida, ao abrigo do artigo 636.º do CPC (cfr. conclusão A.).
*
II. FUNDAMENTAÇÃO
OS FACTOS
São os seguintes os factos que vêm provados no Acórdão recorrido:
1) A autora é proprietária do prédio sito na Praça ………, em ………, inscrito na matriz sob o artigo …7 da freguesia ………, concelho ………, registado na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n° …..9, da freguesia de …….. em ………, conforme certidão cujo código de acesso é PT-……………17.
2) Na qualidade de proprietária do prédio descrito em 1), a autora celebrou com a ré, em ………. de 1961, um contrato de arrendamento para fins não habitacionais relativo à zona ……. designada pelas Letras E, F e G do identificado prédio, conforme consta da escritura de fls. 8/11 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.
3) O prédio identificado em 1) não está constituído em propriedade horizontal.
4) O prédio identificado em 1) foi sujeito a avaliação efetuada pela AT, em 4 de fevereiro de 2013, que determinou apenas o valor patrimonial tributário do prédio no seu conjunto, conforme consta a fls. 7 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.
5) Com data de 5 de julho de 2016, a autora enviou à ré, e esta recebeu, uma carta registada com aviso de receção, cuja cópia consta a fls. 12/13 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “(…). Damos sem efeito a n/carta datada de 16 de maio de 2016, procedendo por este meio a nova comunicação para transição para o NRAU do contrato celebrado com V.Ex°s dos espaços na ……. designados pelas letras “E”, “F” e “G” do prédio sito na Praça ………, em ……, dos quais essa sociedade é arrendatária, nos termos do contrato celebrado a ….…… de 1961. Atento o facto de o contrato de arrendamento acima identificado ter sido celebrado antes da entrada em vigor do Dec. Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, vimos, nos termos do art.º 50.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, doravante designada por NRAU, com a última redação dada pela Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro, comunicar a V.Exas que pretendemos que o contrato de arrendamento transite para o regime do NRAU, propondo que o mesmo passe a ser do tipo prazo certo, e com a duração de 5 anos. Para efeitos de cumprimento do disposto no art.º 50.º, do NRAU informamos que: a) o valor da renda não é alterado porquanto o locado não foi avaliado nos termos do artigo 38° do CIMI, conforme resulta da caderneta predial urbana que se junta; b) têm V.Ex.''s o prazo de 30 dias, a contar da receção da presente comunicação, para responder (n.º 1 do artigo 51.º do NRAU), podendo na mesma pronunciar-se quanto ao tipo e a duração do contrato propostos ou denunciar o contrato nos termos e para os efeitos do art.º 53.º do NRAU; c) nos termos e para os efeitos do art.º 54.º do NRAU, poderão V.Exas, se for caso disso, invocar na resposta a verificação de uma das seguintes circunstâncias previstas no n.º 4 do art.º 51.º do NRAU: (...). Caso invoque alguma destas circunstâncias, deverá a Vossa resposta fazer-se acompanhar dos respetivos documentos comprovativos, sob pena de não poder prevalecer-se da referida circunstância. (...). Mais informamos, nos termos do n.º 7 do art.º 51.º conjugado com o n.º 9 do art.º 31º, todos do NRAU, que a falta de resposta de V.Ex.as terá como efeito a aceitação do tipo e duração do contrato ora propostos, ficando assim o contrato submetido ao regime jurídico do NRAU a partir do l.º dia do 2º mês seguinte ao termo do prazo de 30 dias para V.Exas responderem. (...)”.
6) A carta descrita em 5) foi acompanhada de cópia da caderneta predial urbana do prédio, com a indicação do valor patrimonial do prédio avaliado pela Autoridade Tributária.
7) A ré recebeu a referida carta em 7 de julho de 2016, e respondeu, por carta datada de 4 de agosto, cuja cópia consta a fls. 13v./l 5 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “(…). Acusamos a receção da vossa carta datada de 05.07.2016, contudo, a comunicação contida na mesma continua, como a anterior, a ser ineficaz. Com efeito, conforme resulta, expressamente, do previsto nas alíneas b) e c) do art.° 50.° da Lei n.° 6/2006, de 27.02, com a redação que lhe foi dada pelas Leis n.° 31/2012, de 14.08 e n.° 79/2014, de 19.12, na comunicação de transição para o NRAU o senhorio deve indicar o valor do locado avaliado nos termos do art.° 38.°, do CIMI, constante da caderneta predial e remeter cópia da mesma. Conforme referem na carta a que se responde o locado não se encontra avaliado nos termos do art.° 38.° do CIMI, não estando por isso, cumprido este requisito legal, Acresce que a cópia da caderneta enviada respeita, sem qualquer discriminação, à totalidade do prédio em que se integra o locado, pelo que não cumpre o outro requisito legal supra citado. Em suma, decorre claramente da lei que a avaliação discriminada do local e o envio de cópia da caderneta de onde conste discriminadamente a mesma são elementos indispensáveis para que possa ser promovida a transição para o NRAU. Contudo, ainda que assim não se entendesse, vimos, à cautela, invocar, nos termos da al. a) do n.° 4, ais. b) e c) do n.° 5 e n.° 6 do art.° 51.° da Lei n.° 6/2006, de 27.02, com a redação que lhe foi dada pelas Leis n.° 31/2012, de 14.08 e n.° 79/2014, de 19.12, que no arrendado funciona um estabelecimento comercial (restaurante), aberto ao público, que é uma microempresa. Com efeito, este estabelecimento comercial tem um volume de negócios líquido de € 723.563,83, logo, inferior a € 2.000.000,00 e um número médio de empregados durante o exercício de 4 (...). Nesta conformidade, nos termos do n.° 1 do art.° 54.° da Lei n.° 6/2006, de 27.02, com a redação que lhe foi dada pelas Lei n.°s 31/2012, de 14.08 e n.° 79/2014, de 19.2014, de 19.12, na falta de acordo, como é o caso, não poderá ocorrer, desde já a transição para o NRAU. (...)"
8) Com data de 16 de agosto de 2016, a autora enviou à ré, que recebeu, a carta cuja cópia consta a fls. 15v./l6 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “(…). No seguimento da V. carta de 02 de agosto de 2016, informamos que consideramos a comunicação de transição para o NRAU do contrato em referência, enviada a V.Ex.as, válida e eficaz, uma vez que contém e cumpre todos os requisitos legais exigidos para o fim pretendido. Na V. carta de resposta manifestaram a não aceitação da transição do contrato para o NRAU e alegaram e comprovaram que são uma microempresa, pelo que o contrato só será submetido a NRAU no prazo de 5 anos a contar do dia 05.08.2016 (data da receção da V. carta)”.
9) Com data de 31 de agosto de 2016, a ré enviou à autora, e esta recebeu, a carta cuja cópia consta a fls. 16v. dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “Acusamos a receção da vossa carta de 16.08.2016, sendo que, na sequência da mesma, vimos reiterar, no íntegra, o teor da nossa carta datada de 04.08.2016, pelo que, desde já, informamos que não aceitamos que o nosso contrato fique submetido ao NRAU no prazo de 5 anos contados de 05.08.2016. (...)”.
10) A ré é uma microempresa nos termos do disposto no art.° 54.° do NRAU.
11) A autora é uma sociedade anônima que tem como objeto a exploração/administração do prédio identificado, único prédio de que é proprietária, através do arrendamento dos espaços para fins não habitacionais.
12) Este prédio, com área bruta de construção de 11.223,30 m2, distribuída em dois edifícios com 8 pisos, conforme consta de fls. 7 dos autos.
13) A renda atual paga pela ré é de € 887,94 para a zona ……… designada pelas Letras E, F e G, numa área útil total arrendada de cerca de 170 m2, no prédio descrito em 1).
14) Em janeiro de 2016 ocorreu a transmissão das ações da autora pelos anteriores detentores, e, por consequência lógica, foi eleita uma nova administração da sociedade.
O DIREITO
Da alegada nulidade do Acórdão recorrido por omissão de pronúncia
A autora / recorrente alega que o Tribunal a quo omitiu a apreciação de uma questão; assim, “ocorre nulidade do acórdão por omissão de pronúncia nos termos da alínea d) e/ou da alínea b) do nº 1 do artigo 615º do CPC” (cfr. conclusões 10.ª a 12.ª).
O certo é que aquilo que a autora / recorrente diz que o Tribunal a quo omitiu e qualifica como “questão” não é uma genuína questão mas sim um argumento. Trata-se da ilegalidade da interpretação perfilhada na sentença por violação do artigo 9.º do Código Civil. Ora, como se esclareceu com desenvolvimento no Acórdão proferido em Conferência naquele Tribunal, esta não é – repete-se – uma genuína questão, mas um argumento, sobre o qual não há dever de pronúncia[1].
Dir-se-á, pois, simplesmente, que não há nulidade por omissão de pronúncia, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, al. d), do CPC, nem por falta de especificação dos fundamentos de facto e de direito eu justificam a decisão, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, al. b), do CPC.
Da exigibilidade dos (de todos os) requisitos do artigo 50.º do NRAU na comunicação do senhorio ao arrendatário para a transição do contrato para o NRAU
O Tribunal de 1.ª instância decidiu que, para a comunicação ser eficaz, seria necessário que ela contivesse todas as indicações exigidas pelo artigo 50.º do NRAU, designadamente as previstas nas als. b) e c) deste preceito; como não as contivesse, a comunicação era ineficaz.
O Tribunal da Relação de Lisboa confirmou na íntegra a decisão do Tribunal de 1.ª instância.
Veja-se o que se diz a título de fundamentação (por sinal, extensa) no Acórdão recorrido:
“Como se decidiu no Acórdão da Relação do Porto de 15/02/2016:«A actualização da renda e a transição para o NRAU, por iniciativa do senhorio, nos termos do art.° 50° da Lei 31/2012 de 14 de agosto, processava-se mediante comunicação do senhorio ao arrendatário dessa intenção, com indicação do valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos, o valor do locado avaliado nos termos do art. 38° e seguintes do CIMI constante da caderneta predial urbana e a cópia da caderneta predial» e «(a) comunicação não se considera eficaz quando se indica o valor patrimonial tributário e se junta caderneta predial, ambos atribuídos a prédio distinto daquele que vem descrito no contrato de arrendamento» (in www.dgsi.pt/jtrp).
Na verdade, não é concebível que a comunicação inicial do senhorio, de transição do contrato de arrendamento para o NRAU, prevista nos art°s 50°ss. NRAU para os arrendamentos de fim não habitacional, não faça alusão ao valor do locado, nos termos dos art°s 38°ss. CIMI, nem junte cópia da caderneta predial urbana, mesmo que o senhorio não pretenda a actualização da renda, pois a mudança de regime do contrato para o NRAU não prescinde da ponderação da fixação da renda, por parte do senhorio e do arrendatário, com base naqueles elementos. Sempre aliás, que a renda praticada seja superior aos critérios legais da fixação da renda, previstos no art° 35° n°2 ais. a) e b) ex vide art° 54° n°2 NRAU, e se venha a verificar a final total discordância entre senhorio e arrendatário quanto à renda a fixar, é concebível que o senhorio opte pela renda resultante do contrato inicial, mas, nesse caso, inviabilizando a transição do mesmo contrato para o NRAU ( neste sentido Acórdão da Relação do Porto de 27/09/2016, in www.dgsi.pt/jtrp).
Com efeito, a Lei n.° 6/2006, de 27-02 (posteriormente alterada pelas Leis n.° 31/2012, de 14-08, e n.° 79/2014, de 19-12), aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), onde, para além do mais, estabeleceu um regime especial de actualização das rendas antigas. E como vimos consagrou, para esse efeito, uma norma transitória em matéria de actualização das rendas (artigo 27°) a prever a aplicação da nova lei aos contratos de arrendamento celebrados para fins não habitacionais antes da entrada em vigor do DL n.° 257/95, de 30-09.
Logo, ao contrato de arrendamento em causa nos autos, celebrado em 1961, é aplicável a lei nova (NRAU com as alterações introduzidas pela Lei n.° 31/2012, de 14-08) no segmento respeitante à actualização do valor da renda.
O procedimento de actualização da renda por iniciativa do senhorio, em contrato de arrendamento para fim não habitacional, passou, assim, a ficar sujeito às formalidades previstas nos artigos 50.° e seguintes do NRAU, na redacção da Lei n.° 31/2012, de 14-08.
A especificidade e o rigor impresso às formalidades exigidas explicam-se, em boa parte, pela circunstância de este não configurar um procedimento ordinário, mas antes um procedimento tendente a uma eventual actualização extraordinária da renda, mas mais importante ainda a transição para um novo regime que passará a reger o contrato - o NRAU.
Como nota Francisco de Castro Fraga (Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, Coordenação: Antônio Menezes Cordeiro, Almedina, 2014, pág. 483), «A expressão “actualização de renda” (...) não tem em vista a que vem regulada no 1077.° do CC (estipulada pelas partes ou, supletivamente, com periodicidade anual, de acordo com os coeficientes de actualização correspondentes à variação de preços no consumidor, sem habitação - 24.° desta Lei) mas uma correcção ou actualização extraordinária que não se confunde e se sobrepõe a ela. Pena foi que o legislador não tivesse optado por uma destas expressões, que evitaria confusões terminológicas e chamaria desde logo a atenção para a diferente natureza de uma e outra.»
A transição para o NRAU e a actualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, o qual deve comunicar ao arrendatário a sua intenção, indicando: (i) o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; (ii) o valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.° e seguintes do CIMI constante da caderneta predial urbana; (iii) cópia da caderneta predial urbana (art.° 50.° da Lei n.° 31/2012).
Desencadeado o procedimento de actualização da renda previsto no aludido artigo 50°, mediante carta registada com aviso de recepção ou escrito entregue em mão, nos tennos do artigo 9.°, n.° 1, ou n.° 6 da Lei n.° 6/2006, «o senhorio tem plena liberdade para transmitir ao arrendatário o valor da renda pretendida (...) mas tem o ónus de enviar ao arrendatário, nessa comunicação, uma cópia da caderneta predial urbana da qual conste o valor do local arrendado (calculado nos termos do artigo 38.° do CIMI» (Maria Olinda Garcia, Arrendamento Urbano Anotado, Regime substantivo e processual (Alterações introduzidas pela Lei n.° 31/2012), Coimbra Editora, 3.a edição, 2014, páginas 142, 163 e 164). Ou seja, os requisitos que determinam a transição para o NRAU por iniciativa do senhorio encontram-se expressamente previstos, não estando dependentes do pretendido pelo senhorio como sendo a actualização do valor da renda ou apenas a transição para um novo regime jurídico. E é perante esses requisitos que o arrendatário pode legitimamente confiar como sendo os únicos válidos e eficazes, não estabelecendo o normativo legal excepções, mormente correlacionadas com a intenção do senhorio em concreto. Donde, a eficácia da verificação da transição do contrato de arrendamento para o NRAU apenas se opera com o preenchimento de todos os requisitos exigidos para essa comunicação, a saber, o valor da renda (ainda que não pretenda um valor superior, ou em hipótese, inferior, pois “actualizar” compreende ambas as situações), a junção da caderneta predial do imóvel e a avaliação do locado em concreto, efectuada pela autoridade tributária.
Aliás, pretender, tal como defende a recorrente, que a avaliação tenha apenas lugar quando o objectivo é a actualização de renda, é criar uma excepção na comunicação que a Lei não prevê, e que dizer então da junção da caderneta predial? uma vez que também não pretende a actualização também será a mesma despicienda? Ora, igualmente em nome da segurança jurídica, impõe-se considerar que a comunicação da transição de um contrato para um novo regime jurídico deve obedecer aos requisitos legalmente e especificamente previstos, sob pena dessa comunicação poder ser menor ou maior unicamente por iniciativa de uma das partes, sem que o legislador tenha previsto tal excepção.
Outrossim, a razão de ser da exigência da comunicação do valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.° e seguintes do CIMI, prende-se com a possibilidade de esse valor vir a ser determinante no cálculo da renda, nas situações previstas nos artigos 33.°, n.° 5, al. b), 35.°, n.° 2, ais. a), e b), 54.°, n.° 2, do NRAU, na versão dada pela Lei n.° 31/2012, especialmente, quando se verifique oposição do arrendatário.
Tem sido este o entendimento da jurisprudência do STJ, v.g. no Acórdão datado de 24/05/2018, no qual se decidiu além do mais que:« Se in clciris nonfit inlerprelalio e a norma em apreço ( o art° 50° do NRAU) não podia encerrar maior grau de clareza, o valor do locado que o senhorio deve comunicar ao arrendatário é o valor patrimonial tributário que lhe foi atribuído pelos Serviços de Finanças competentes, com base em declaração do sujeito passivo e após avaliação realizada de acordo com os critérios previstos no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), para efeitos de incidência do imposto municipal sobre imóveis (IM1). Integrada em competência exclusiva da Administração Tributária, a avaliação fiscal dos prédios, ainda que para o efeito da actualização da renda, não está na disponibilidade das partes, nem aos tribunais comuns, como é sabido, cabe o papel de classificar ou avaliar prédios.» (in www.dgsi.pt/jstj)
No presente caso, os factos que permitem concluir pela legalidade do procedimento são constitutivos do direito que o senhorio pretende fazer valer - direito à transição para o NRAU -, pelo que sobre si impende o ónus da respectiva alegação e prova (artigo 342.°, n.° 1, do Código Civil).
Ora, a autora, senhoria, alegou e provou que comunicou, por carta, à ré, arrendatária a intenção de transição para o NRAU, mas apesar de ter junto a caderneta predial do imóvel, não procedeu à avaliação do locado, pois ao contrário do defendido, tal avaliação poderia ter sido requerida pela Autora, ou competia à mesma lograr provar essa eventual impossibilidade, o que não ocorre dada a previsão dos art° 38° e ss do CIMI que permite avaliar os prédios em concreto tendo por base as várias situações dos mesmos.
Respeitando o valor patrimonial indicado a todo o prédio e não ao locado, manifestamente não deu cumprimento ao disposto no art° 50° do NRAU. Logo, se o valor comunicado respeita a um prédio ou andar que não coincide integralmente com o locado não pode considerar-se cumprida a exigência de comunicação do valor do locado, imposto pelo artigo 50.°, n.° 1, al. b).
A razão da complexidade do processo de actualização das rendas nos contratos anteriores a 1990 prende-se com o facto de, por um lado, não se tratar de um mero aumento da renda, pois que em causa está também a negociação de um novo contrato integrado num verdadeiro processo negociai obrigatório, e, por outro lado, com a necessária e articulada conjugação entre o mercado do arrendamento e a avaliação fiscal do patrimônio a tributar.
Em função dessa complexidade é evidente a exigência do cumprimento rigoroso dos critérios objectivos fixados pelo legislador conducentes à actualização da renda ou a mera transição do regime legal aplicável, que não se compadece com a transposição para esse efeito de uma ficção - o arrendamento de uma unidade (as galerias identificadas nos autos) - que não encontra correspondência na realidade que foi, concretamente, objecto de avaliação para efeitos do cálculo do valor patrimonial tributário que o envio de cópia da caderneta predial ao locatário visa documentar.
A falta dos requisitos materiais previstos no citado artigo 50.° ou o não cumprimento das regras relativas à forma e destinatário da comunicação tem como consequência a ineficácia da comunicação, tudo se passando como se ela não tivesse sido feita (neste sentido entre outros Acórdão do STJ de 18/09/2018, in endereço da net aludido).
Resta por fim, tal como pretende a recorrente, saber se a norma prevista na alínea a) e b) do artigo 50° do NRAU é inconstitucional, por violação do artigo 13° da Constituição da República Portuguesa, pois considera a Recorrente que uma interpretação ou aplicação da norma do artigo 50° do NRAU no sentido efetuado na sentença, isto é, a de fazer depender a eficácia da comunicação de transição do contrato de arrendamento para o NRAU da concomitante informação do valor do locado, avaliado nos termos do art. 38° e seguintes do C1MI e do envio da caderneta predial com aquele elemento, viola o princípio da igualdade. Concluindo ainda que tal é inconstitucional, designadamente por violação dos princípios da igualdade, proporcionalidade, justiça, adequação e necessidade, segurança jurídica, princípio do Estado de Direito, da proteção do direito de propriedade, ínsitos nos artigos 13, n.° 2 do artigo 18° e artigo 2o, todas da CRP.
Como bem se decidiu no Acórdão desta Relação de 23/05/2017, que sufragamos inteiramente, ainda que reportado à eventual resposta do arrendatário, entendemos que o mesmo é plenamente aplicável ao ónus que impende sobre o senhorio que pretende a transição do contrato para o NRAU: «O regime legal dos artigos 30° e ss. do NRAU, que prevê a troca de comunicações entre o senhorio e o arrendatário em vista à transição para o novo regime, prossegue o objectivo precípuo de uma rápida definição do estatuto do contrata. Nesse sentido, compreende-se a imposição de diversos ónus ao arrendatário que seja confrontado com a intenção do senhorio de submeter o contrato ao NRAU e de actualizar a renda comunicada nos termos do artigo 30°, a saber, um ónus de resposta à intenção do senhorio de submeter o contrato ao NRAU, já que a falta de resposta do arrendatário vale como aceitação da renda, bem como do tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio”; um ónus de alegação de circunstâncias que podem condicionar ou, no limite, impedir a transição do contrato para o NRAU sem o acordo do arrendatário (artigo 3 Io, n° 4); e um ónus de comprovação de tais circunstâncias (artigo 32°). Se o ónus de comprovação das circunstâncias alegadas, com as consequências preclusivas que a lei previu é excessivamente gravoso, severo ou desproporcionado face aos interesses acautelados, como se entendeu no AC. do TC n° 277/2016 de 4.5.2016, já os ónus de resposta e de invocação das circunstâncias é perfeitamente proporcional e necessário aos interesses em causa.» (in www.dasi.pt/itrn.
Ora, a indicação da avaliação do locado é um dos elementos dos quais o legislador fez depender a eficácia da comunicação do senhorio que pretende que o contrato de arrendamento se passe a reger pelo NRAU. O arrendatário apenas pode confiar que essa comunicação só será válida desde que contenha todos os elementos legalmente exigidos. Interpretar o preceito no sentido de esses elementos não serem necessários, conforme a intenção específica do senhorio, é criar incerteza jurídica quanto à posição do arrendatário. Além disso, é conceber uma excepção que a lei não prevê, podendo neste caso também colocar-se a dúvida da utilidade da junção da caderneta predial, permitindo ao senhorio uma mera declaração receptícia de comunicação da transição para o NRAU, situação que o legislador não previu, nem pretendeu.
Aliás, cumpre salientar que o valor do locado, para efeitos de tributação, tem inúmeros reflexos em toda a economia da transição do contrato para o NRAU: o arrendatário pode aceitar ou opor-se ao valor da renda; o mesmo arrendatário pode propor um novo valor para a renda (art° 51° n° 3 NRAU); permite-se a denúncia do contrato, no prazo de dois meses, pelo arrendatário (art°s 53° e 34° NRAU); é permitida a denúncia do contrato pelo senhorio, com base, entre outros, nos valores das rendas propostas por senhorio e arrendatário (art°s 52° e 33° n° 5 al.a) NRAU); permite-se que a renda seja “actualizada”, isto é “aumentada”, de acordo com os critérios do art° 35° n° 2 als.a) e b), considerando-se o contrato celebrado pelo prazo certo de 5 anos - art° 33° n° 5 al.b) - ex vi art° 54° n°s 1 e 2 NRAU; - só depois do decurso desse prazo o contrato se considera transitado para o NRAU, resultando a renda da aplicação do critério legal supletivo - art° 54° n° 6.
Dir-se-á é certo que o senhorio, no caso concreto, prescindia das faculdades da lei, relativas a alteração da renda. Todavia quod erat demonstrandum dizer nomeadamente que a renda convencionada supera a renda que os critérios legais estabelecem pressupõe sempre que se possa calcular esta última designadamente por apelo ao disposto nos art°s 52°, 54°, 33° e 35° NRAU. E essa prova carecia de ser efectuada a partir da comunicação do senhorio a que alude, no caso, o art° 50° NRAU, comunicação essa que para ser válida teria de ser completa.
A eventual proporcionalidade ou a violação do princípio da igualdade determinante para se aferir da inconstitucionalidade de uma norma, ou a interpretação da mesma, pressupõe que a mesma possa ser aplicada no caso concreto, ou seja desde que a situação de facto seja passível de integrar a sua aplicação. Ora, não se vislumbra de que forma a exigência de avaliação do locado imposta ao senhorio que pretenda a transição do contrato para um novo regime jurídico, possa ofender os princípios constitucionais de igualdade, proporcionalidade, adequação e em suma, de justiça. Pois a avaliação do locado prende-se com a tal submissão ao novo regime, tal transição tem repercussões para ambas as partes, sem que exista desequilíbrio entre senhorio e arrendatário. Aliás os recentes Acórdãos do Tribunal Constitucional sobre a questão relacionada com a transição dos contratos de arrendamento para o NRAU vão no sentido de protecção do arrendatário, nomeadamente tendo por base a eventual retroactividade da lei para as situações já constituídas, mas sem que o caso em apreço, relacionado com a exigência de avaliação do locado, se prenda com tais decisões.
Deste modo, o recurso é improcedente na íntegra, mantendo-se a decisão recorrida”.
*
A decisão do Tribunal da Relação não foi, porém, unânime, mas adoptada somente por maioria, existindo um voto de vencido.
Leia-se a respectiva declaração:
“Coloca-se a questão de saber se quando o senhorio, não pretende aumentar o valor da renda mas tão só fazer operar a transição do contrato de arrendamento para o NRAU ainda assim tem de enviar, na comunicação ao inquilino, a avaliação fiscal do locado.
A resposta a esta questão passa por saber se é admissível a simples transição para o NRAU sem que ocorra, simultaneamente, o aumento do valor da renda.
Inclinamo-nos por uma resposta afirmativa.
Desde logo, essa parece ser a opinião de Januário Gomes (em artigo intitulado "Ainda sobre a desvinculação unilateral ad nutum no arrendamento face à reforma de 2012", in Temas de Direito de Arrendamento, Cadernos O Direito, n° 7, 2013, AA VV, pág. 83 e segs, concretamente a pág. 85) que diz:
“Seja como for, à parte esta (não pouco significante) particularidade, a circunstância de o legislador de 2012 permitir o “alcandoramento" ao NRAU só pode significar que a transição para o NRAU tem, para o mesmo legislador, um significado específico que, pode estar associado a uma actualização extraordinária de renda, não se confunde com esta em termos de a pressupor. É, de resto, sugestivo que quer o novo art° 30° quer o novo art" 50" distingam, nas respectivas letras, a “transição para o NRAU” da “actualização da renda".
E continua aquele Professor:
“Esta dissociação entre “transição para o NRAU’’ e “actualização da renda” tem expressão, entre outros, no regime a aplicar aos arrendamentos de renda condicionada e de renda apoiada que, nos termos do art° 61° da Lei 6/2006 continuam sujeitos ao disposto no art" 77° e seguintes do RAU. (...). Nesta lógica, o senhorio pode provocar a transição para um novo tipo e duração do contrato mas está impedido de exercer posições jurídicas que se mostrem associadas ou dependentes de actualização de renda (A e ob. cii., pág. cit., nota 4).
Pois bem, no caso dos autos estamos perante um contrato de arrendamento para fim não habitacional celebrado em 1961, portanto, antes do DL 257/95, de 30/09.
De acordo com os art°s 27° e 28° do NRAU, as normas do Capítulo II do NRAU aplicam-se a arrendamentos não habitacionais celebrados antes do DL 257/95, com as especificidades constantes dos art°s 50° a 54° do NRAU.
Ora, no art° 50° al. a) do NRAU, distingue-se entre a actualização do valor da renda e, o tipo e a duração do contrato. Ou seja, parece que se o senhorio apenas pretender a transição do contraio para o NRAU. pode fazê-lo, sem comunicar a intenção de aumentar a renda, que ficará no mesmo valor.
Aliás, essa possibilidade de o senhorio comunicar, apenas, a transição para o NRAU, isto é, comunicar o tipo de contrato e a duração a que passará a ficar sujeito, resulta ainda do art° 51° n° 3 al. c) que impõe que o inquilino terá de “...pronunciar-se quanto ao tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio
Sendo certo que, “...silêncio ou falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos (art° 33° n° 4, al. b), ex-vi do art° 52°, ambos do NRAU).
Note-se que o senhorio pode ter interesse, aliás digno de tutela, em ver o contrato transitado para o NRAU, que ficará sujeito ao tipo de contrato com prazo certo e com a duração de cinco anos, com todas as consequências resultantes dessa transição. Não cuidando aqui de saber - por não ser esse o objecto do litígio - se uma vez operada a transição para o NRAU as partes podem opor-se à renovação do contrato nos termos do art° 1096° n° 3 do CC, por força do art° 1110° n° 1 do CC (e isto não obstante o disposto no art° 28° n° 2 do NRAU e com a inerente distinção entre denúncia e oposição à renovação, que igualmente aqui não interessa discutir).
Por outro lado, face ao que dispõem os art°s 51° n°s 1 e 4 al. a) do NRAU, tratando-se de microempresa, porque não há acordo entre senhorio e inquilino, o contrato só fica submetido ao NRAU passados cinco anos a contar da recepção da comunicação (redacção dada pela Lei 31/2012, de 14/08, porque o actual prazo de 10 anos apenas foi introduzido pela Lei 43/2017, de 14/06, portanto, após a comunicação em causa nos autos).
Assim, admitindo que o senhorio possa proceder, apenas à transição do contrato para o NRAU, sem comunicar a intenção de aumentar a renda, não fará sentido exigir que tenha de juntar com a comunicação ao inquilino a avaliação do local arrendado.
Portanto, julgaria o recurso da autora procedente, o que levaria à necessidade de apreciar a ampliação do objecto do recurso solicitada pela apelada, concretamente quanto à questão de falta de interesse em agir.
Em termos simples, interesse em agir ou interesse processual é um pressuposto processual que consiste na necessidade de tutela judiciária ou jurisdicional para um determinado direito subjectivo ou situação jurídica; ou seja, a necessidade de o titular utilizar o processo judicial para ver afirmada, reconhecida ou satisfeita a tutela jurídica inerente ao seu direito ou interesse juridicamente protegido.
A aferição do interesse em agir, aprecia-se numa dupla vertente: (i) Necessidade de tutela judicial; (ii) Adequação do meio judicial.
Assim, a necessidade de tutela judicial é aferida objectivamente perante o direito subjectivo alegado pelo autor: o autor tem interesse em agir se da situação descrita resulta que necessita da tutela judicial para realizar ou impor o seu direito (Teixeira de Sousa, ob. cit., pág. 10).
Além da necessidade de tutela judicial, o interesse em agir também exige que a acção instaurada seja o meio judicial mais rápido, econômico e adequado para obter essa tutela. Isto significa que a parte não tem interesse em agir quando pode obter o mesmo resultado visado com a propositura de acção ou exercício da sua defesa através de um outro meio processual ou extraprocessual {Teixeira de Sousa, O Interesse Processual na Acção Declarativa, 1989. AAFDL, pág. II).
As acções de simples apreciação visam unicamente obter a declaração da existência ou da inexistência de um direito ou de um facto (art° 10° n° 3, al. a) do CPC/13).
Estão relacionadas com a necessidade de certeza e de segurança da ordem jurídica, desempenhando uma relevante função social, na medida em que previne possíveis litígios e garante a certeza do direito e das relações jurídicas (Cf. Anselmo de Castro, Direito Processual Civil Declaratório, vol. I, pág. 114). A interposição da acção de simples apreciação requer um real interesse em agir, consubstanciado no estado de incerteza objectiva que possa comprometer o valor ou a negociabilidade da relação jurídica (Cf. Anselmo de Castro, ob. cit., pág. 117). Afigura-se-nos ser o que ocorre no caso dos autos.
Portanto, julgaria a ampliação do objecto do recurso improcedente”.
*
Como se viu, a recorrente entende que a decisão contida no Acórdão recorrido é desconforme à lei e à Constituição e pugna pela sua revogação, evocando, em seu favor, entre outras coisas, esta declaração de voto.
*
Conhecidos todos os argumentos essenciais, enfrente-se, por fim, a questão.
Dispõe-se no artigo 50.º do NRAU (Lei n.º 6/2006, de 27.02), na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 79/2014, de 19.12, aplicável à data da comunicação efetuada pela autora à ré (5.07.2016):
“A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando:
a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;
b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI constante da caderneta predial urbana;
c) Cópia da caderneta predial urbana;
d) Que o prazo de resposta é de 30 dias;
e) O conteúdo que pode apresentar a resposta, nos termos do n.º 3 do artigo seguinte;
f) As circunstâncias que o arrendatário pode invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta prevista na alínea anterior, e no mesmo prazo, conforme previsto no n.º 4 do artigo seguinte, e a necessidade de serem apresentados os respetivos documentos comprovativos, nos termos do disposto no n.º 6 do mesmo artigo;
g) As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo seguinte”.
Como decorre do seu proémio, a norma regula em conjunto dois aspectos dos contratos de arrendamento não habitacional celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30.09: a transição para o NRAU e a actualização da renda.
A opção pela criação de um regime comum para estas duas situações denota a convicção, por parte do legislador, de que é frequente elas se verificarem em simultâneo – de que, frequentemente, o senhorio tem a intenção de, através daquela comunicação, realizar ao mesmo tempo a transição do contrato para o NRAU e a actualização do valor da renda – o que é incontestável. E é verdade que a lei é concebida, de facto, para regular os casos mais frequentes (quod raro evenit, prætereunt Legislatores).
Não obstante, é preciso não perder de vista que se trata de duas situações distintas e independentes e que uma das situações pode ocorrer sem a outra, como comprova o caso dos autos, em que o senhorio apenas pretende a transição do contrato para o NRAU e não também a actualização do valor da renda[2].
Põe-se, assim, o problema de saber se se justifica aplicar sempre todo o regime disposto na norma ou se, verificando-se apenas uma das situações, é possível dispensar-se algum / alguns dos requisitos exigidos na norma.
Equaciona-se esta hipótese contrariando aquilo que literalmente resulta da lei em homenagem ao princípio da prevalência da materialidade sobre a forma. Há, com efeito, que pôr a hipótese de a criação deste regime único ser imputável a meras razões de conveniência ou comodidade e, na realidade, não se pretender uma aplicação inflexível, cega ou excessivamente rigorosa da norma (i.e., independentemente da situação em concreto).
Em apoio desta posição, seria possível convocar argumentos de ordem e valor diversos. A autora / recorrente invoca, por exemplo, o disposto no artigo 9.º do CC. Entende-se que, além do mais, é oportuno recordar as palavras de Manuel de Andrade: “No entendimento e aplicação do Direito, portanto, deve obedecer-se leal e honradamente à vontade legal (hoc sensu). Não se deve tomar em face dela uma posição de indiferença ou de antipatia. Vai nisso um interesse público, que poderá ser sobrelevado por outros, mas sempre digno de consideração. Não se trata aqui, porém, de uma obediência cega, mecânica, servil, senão antes de uma obediência esclarecida, racional, colaborante. De uma obediência atida ao pensamento fundamental da autoridade legislativa, mais do que aos termos exactos da sua formulação textual; ao escopo que a moveu e inspirou, mais do que aos instrumentos com que pretendeu dar-lhes realização; sua análise e valoração dos interesses conflituantes, mais do que ordenação que em consequência ditou. Este tipo de obediência é o que vem a ponto também noutros domínios da vida. Assim, nas relações entre patrão ou empregado. Assim na própria disciplina castrense, bem conhecida pelo seu rigorismo. Assim, dum modo geral, nas relações entre superior e subalterno. Quem está adicto às determinações de outrem deve, segundo uma velha formulação, olhar menos à letra que mata do que ao espírito que vivifica; menos ao conteúdo da determinação que aos interesses pessoais ou funcionais do seu autor - interesses específicos do caso ou mesmo só, em último termo, interesses genéricos”[3].
Rejeita-se, portanto, com o devido respeito, o argumento esgrimido no Acórdão recorrido de que “em nome da segurança jurídica, se impõe considerar que a comunicação da transição de um contrato para um novo regime jurídico deve obedecer aos requisitos legalmente e especificamente previstos, sob pena dessa comunicação poder ser menor ou maior unicamente por iniciativa de uma das partes, sem que o legislador tenha previsto tal excepção”, que conduziria a recusar, a priori e imediatamente, a hipótese de dispensa de algum / alguns dos requisitos quando a comunicação visa apenas a transição do contrato para o NRAU.
Naturalmente, a conclusão pela admissibilidade desta dispensa depende, naturalmente, da utilidade que eles tenham na situação em causa: só poderá dispensar-se algum dos requisitos se for manifesto que ele é destituído de sentido naquele preciso contexto.
Ora, sendo o único fito a transição do contrato para o NRAU e não também a actualização do valor da renda, não se vislumbra utilidade para certas indicações mencionadas no artigo 50.º do NRAU. Assim é, desde logo, para a indicação do valor da renda [cfr. al. a)] – não faz sentido indicar-se o valor da renda quando ela se mantém inalterada. E o mesmo vale para a indicação do valor do locado constante da caderneta predial urbana [cfr. al. b)] e a cópia desta caderneta [cfr. al. c)], que são, seguramente, elementos relevantes para a fixação do (novo) valor da renda mas não para a transição do contrato para o NRAU[4].
Dizer como disse o Tribunal recorrido que “o valor do locado, para efeitos de tributação, tem inúmeros reflexos em toda a economia da transição do contrato para o NRAU” e ilustrar com os seguintes exemplos: “o arrendatário pode aceitar ou opor-se ao valor da renda; o mesmo arrendatário pode propor um novo valor para a renda (art° 51° n°3 NRAU); permite-se a denúncia do contrato, no prazo de dois meses, pelo arrendatário (art°s 53° e 34° NRAU); é permitida a denúncia do contrato pelo senhorio, com base, entre outros, nos valores das rendas propostas por senhorio e arrendatário (art°s 52° e 33° n°5 al.a) NRAU); permite-se que a renda seja “actualizada”, isto é “aumentada”, de acordo com os critérios do art° 35° n°2 als.a) e b), considerando-se o contrato celebrado pelo prazo certo de 5 anos - art° 33° n°5 al.b) - ex vi art° 54° n°s 1 e 2 NRAU; - só depois do decurso desse prazo o contrato se considera transitado para o NRAU, resultando a renda da aplicação do critério legal supletivo - art° 54° n°6” apenas demonstra que o valor fiscal do locado tem utilidade para o efeito exclusivo de actualização do valor da renda. Ora, como se disse repetidamente, não era isso o que era pretendido pela senhoria através daquela comunicação.
De tudo isto resulta que, ainda que não cumpra as exigências definidas no artigo 50.º, als. b) e c), do NRAU, a comunicação apresentada pela senhoria e ora recorrente com vista à transição do contrato para o NRAU é plenamente eficaz para este efeito junto da arrendatária e ora recorrida.
Dá-se, assim, procedência à pretensão da recorrente, entendendo-se que a comunicação enviada pela autora senhoria à ré arrendatária é válida e eficaz.
Surge agora a questão de saber em que termos se produz o efeito último visado na comunicação, ou seja, quando ocorrerá o trânsito do contrato para o NRAU.
De acordo com a lei em vigor, este prazo seria de 10 anos. No artigo 54.º. n.º 1, do NRAU dispõe-se que “caso o arrendatário invoque e comprove uma das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 51.º, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de 10 anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos do n.º 4 do artigo 51.º”[5]. Recorde-se que o arrendatário invocou e comprovou, de facto, a circunstância prevista na al. a) do n.º 4 do artigo 51.º do NRAU – “que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa”.
Mas a redacção actual da norma é a que resulta da alteração operada pela Lei n.º 43/2017, de 14.06. Antes desta alteração, a norma dispunha que “caso o arrendatário invoque e comprove uma das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 51.º, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos do n.º 4 do artigo 51.º” [6]. Qual é, afinal, a redacção da norma que se aplica à situação dos autos?
É sabido que o princípio geral de aplicação das leis no tempo, consagrado no artigo 12.º, n.º 1, 1.ª parte, do CC, é o de que a lei só dispõe para o futuro. A solução para o caso dos autos passará, contudo, pela disciplina sobre a alteração de prazos, em especial, pelo preceituado no artigo 297.º do CC.
No seu n.º 2 está contida a regra aplicável “aos casos de sucessão de leis sobre prazos em que haja lugar ao prolongamento de um prazo por força da lei nova” [7]. Diz-se aí que “[a] lei que fixar um prazo mais longo é igualmente aplicável aos prazos que já estejam em curso, mas computar-se-á neles todo o tempo decorrido desde o seu momento inicial”.
Como esclarece Baptista Machado, “esta […] norma não passa de uma aplicação directa dos critérios gerais do direito transitório. Com efeito, tendo o decurso global do prazo o valor de um facto constitutivo (ou extintivo) de um direito ou SJ, se tal prazo ainda se achava em curso no momento de IV da LN, é porque tal SJ ainda não se achava constituída (ou extinta) neste momento. Logo cabe à LN a competência para determinar os requisitos da constituição da mesma SJ. Achando-se uma SJ em curso de constituição, passa o respectivo processo contitutivo a ficar imediatamente subordinado à LN”[8] [9].
Em síntese, esta é a norma aplicável ao caso dos autos e aponta para que o prazo aplicável seja o mais longo, ou seja, 10 anos[10].
Quanto à data de início da contagem deste prazo, ela é, naturalmente, a data de 5.08.2016, conforme se determina no artigo 54.º, n.º 1, do NRAU. Recorde-se que foi esta a data em que a resposta da arrendatária foi recebida pela senhoria nos termos do artigo 51.º, n.º 4, do NRAU[11]. Cumpre-se, assim, igualmente, a condição imposta pelo artigo 297.º, n.º 2, do CC: computa-se no prazo de 10 anos o período já decorrido no âmbito do prazo anterior, de 5 anos.
*
Da ampliação do âmbito do recurso a requerimento da recorrida
Procedendo a pretensão da recorrente, cumpre admitir o pedido de ampliação do âmbito do recurso apresentado pela recorrida ao abrigo do artigo 636.º do CPC.
A possibilidade está prevista no artigo 636.º do CPC, dispondo-se, em especial, no seu n.º 1:
“No caso de pluralidade de fundamentos da acção ou da defesa, o tribunal de recurso conhecerá do fundamento em que a parte vencedora decaiu, desde que esta o requeira, mesmo a título subsidiário, na respectiva alegação, prevenindo a necessidade da sua apreciação”.
Este é um pedido subsidiário – para a eventualidade de procedência da questão suscitada pelo autor / recorrente[12]. A verdade é que esta eventualidade se concretizou. Há, pois, que apreciar da procedência da excepção dilatória da falta de interesse em agir da recorrente.
O interesse processual ou interesse em agir[13] consiste no “interesse em recorrer aos tribunais para tutela do interesse material” [14].
Faltará o interesse processual / interesse em agir sempre que falte “interesse sério para o recurso a juízo” [15] , havendo lugar, também, à absolvição da instância, nos termos do artigo 576.º do CPC.
A falta de interesse processual ou interesse em agir é uma excepção dilatória inominada[16]. É de conhecimento oficioso, nos termos do artigo 578.º do CPC, sendo irrelevante terem ou não sido suscitadas antes.
Pergunta-se, então: faltará interesse em agir à senhoria / ora recorrente no caso dos autos?
A resposta é, sem hesitação, negativa.
In brevis, pode dizer-se o seguinte: a senhoria / ora recorrente propôs uma acção de simples apreciação.
Com uma acção de simples apreciação a finalidade é a de obter o reconhecimento de uma situação – a declaração da existência ou inexistência de um direito ou de um facto [cfr. artigo 10.º, n.º 3, al. a), do CPC]. A consequência última é a eliminação ou, pelo menos, a diminuição da incerteza ou da insegurança jurídica associada a certa situação, tendo o comportamento dos sujeitos resultados (mais) previsíveis.
Com a presente acção, a senhoria / ora recorrente pretende que seja declarada a eficácia da comunicação de transição para o NRAU do contrato de arrendamento celebrado entre ela e a ré / ora recorrida e, mais precisamente, que seja declarado que o contrato de arrendamento ficará sujeito ao regime do NRAU no prazo de 5 anos a contar de 5.08.2016.
Não pode haver dúvidas de que, na qualidade de senhoria, é de extrema utilidade – dir-se-ia mesmo: de grande premência – para a recorrente a definição jurídica da situação derivada do contrato, designadamente, e como ela própria assume, para que ela crie uma expectativa realista quanto ao momento em que receberá uma renda mais conforme aos valores de mercado e possa programar a realização de obras. Não falta, em conclusão, interesse em agir por parte da recorrente, pelo que improcede esta alegação da recorrida.
***
III. DECISÃO
Pelo exposto, decide-se:
I. conceder provimento parcial à revista interposta pela autora e revogar o Acórdão recorrido, julgando parcialmente procedente a acção, nos seguintes termos:
a) declarar que a comunicação de 5.07.2016 é apta a operar a transição do contrato de arrendamento celebrado entre a autora e a ré para o NRAU;
b) declarar que o mesmo contrato de arrendamento transitará para o NRAU no prazo de 10 anos a contar de 5.08.2016; e
II. julgar improcedente o pedido de ampliação do âmbito do recurso apresentado pela ré.
*
Custas pela ré / recorrida.
*
Catarina Serra (relatora)
Rijo Ferreira
Cura Mariano
Nos termos do artigo 15.º-A do DL n.º 10-A/2020, de 13.03, aditado pelo DL n.º 20/2020, de 1.05, declaro que o presente Acórdão tem o voto de conformidade dos restantes Exmos. Senhores Juízes Conselheiros que compõem este Colectivo.
________
[1] Dos numerosos Acórdãos que o afirmam ilustre-se, para um exemplo único e recente, com o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 10.12.2020, Proc. 12131/18.6T8LSB.L1.S1 em cujo sumário pode ler-se: “A nulidade por omissão de pronúncia, representando a sanção legal para a violação do estatuído naquele nº 2, do artigo 608.º, do CPC, apenas se verifica quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre as «questões» pelas partes submetidas ao seu escrutínio, ou de que deva conhecer oficiosamente, como tais se considerando as pretensões formuladas por aquelas, mas não os argumentos invocados, nem a mera qualificação jurídica oferecida pelos litigantes”.
[2] Que isto é admissível comprova-o, de certa forma, a própria lei, ao prever, a propósito da resposta do arrendatário àquela comunicação do senhorio, numa norma autónoma, que aquele venha a “pronunciar-se quanto ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio” [cfr. artigo 51.º, n.º 3, al. c), do NRAU].
[3] Cfr. Manuel Augusto Domingues de Andrade, “Sentido e valor da jurisprudência (Oração de sapiência lida em 30 de Outubro de 1953”, in: Boletim da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, 1972, n.º 48, pp. 253 e s. (pp. 265-266).
[4] Reconhece-se, portanto, a divergência do Acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça de 21.10.2020, Proc. 10390/18.3T8LSB.L1.S1, em que se decidiu, de acordo com o respectivo sumário, que “I - A comunicação do senhorio, prevista no art. 50.º do NRAU, deve indicar todos os elementos elencados nas suas diversas alíneas, nomeadamente o valor do locado, avaliado nos termos dos arts. 38.º e ss.do CIMI, e cópia da caderneta predial urbana a ele referente, mesmo que apenas pretenda a transição do contrato de arrendamento para o NRAU sem actualização da renda. II - A falta dos requisitos materiais da comunicação inicial do senhorio, previstos no citado art. 50.º, tem como consequência a ineficácia da comunicação, tudo se passando como se ela não tivesse sido feita”.
[5] Sublinhados nossos.
[6] Sublinhados nossos.
[7] Cfr. Teresa Teixeira Motta, in: AA.VV., Comentário ao Código Civil – Parte Geral, Lisboa, Universidade Católica Editora, 2014, p. 366.
[8] Cfr. Baptista Machado, Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador, Coimbra, Almedina, 2000, pp. 242-243. Note-se que LN é lei nova, SJ é situação jurídica e IV é início de vigência.
[9] Cfr., em sentido idêntico e fazendo referência a este autor, Ricardo Bernardes, in: Ana Prata (Coord.), Código Civil Anotado, volume I, Coimbra, Almedina, 2017, p. 366.
[10] Comentando a norma do artigo 297.º do CC, dizem Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, volume I, Coimbra, Coimbra Editora, 1987, p. 271) que “[s]endo o novo prazo mais longo, é este o prazo relevante, computando-se todo o tempo decorrido”.
[11] Decorre dos factos provados 8 e 9 que esta foi a data referida pela autora como sendo a data de recepção daquela resposta e que isto não foi impugnado pela ré.
[12] Comentando a norma do artigo 636.º do CPC, onde se prevê a possibilidade, diz Abrantes Geraldes [Recursos em Processo Civil, Coimbra, Almedina, 2020 (6.ª edição), p. 148]: “apesar de a parte ter conseguido vencimento na ação, pode ter interesse em acautelar-se contra a eventual procedência das questões suscitadas pelo recorrente, mediante a modificação da decisão da matéria de facto no sentido que lhe seja mais favorável, a fim de continuar a beneficiar do mesmo resultado que foi declarado na primeira decisão, na eventualidade de serem acolhidos os argumentos arrolados pelo recorrente”.
[13] É controvertido se este é um pressuposto processual. Cfr., sobre isto, José Lebre de Freitas / Isabel Alexandre, Código de Processo Civil Anotado, volume 2.º - Artigos 362.º a 626.º, Coimbra, Almedina, 2018 (3.ª edição), p. 583.
[14] Cfr. José Lebre de Freitas / Isabel Alexandre, ob. cit., loc. cit.
[15] Cfr. José Lebre de Freitas / Isabel Alexandre, ob. cit., loc. cit.
[16] Uma vez que a lei não lhe faz referência directa.