Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03A712 |  |
DENÚNCIA DE CONTRATO
NECESSIDADE DE CASA PARA HABITAÇÃO
DESPEJO
A e marido B intentaram a presente acção contra C, peticionando que a R. venha a ser condenada a ver denunciado o contrato de arrendamento que celebrara com seus pais, para sua habitação, que tem como objecto o prédio urbano que identifica, sito no lugar de Quintã, Beiriz, Póvoa de Varzim, para o termo da sua renovação, em 31 de Julho de 2001, para sua própria habitação, que lhes deverá ser entregue completamente livre de pessoas e bens, decorridos que sejam três meses sobre a decisão definitiva, tendo, para tanto, alegado, em síntese, que:
- são donos do prédio arrendado há mais de cinco anos, necessitando do mesmo para a sua habitação própria e do seu agregado familiar, pois que não dispõe, há mais de um ano, de outra "casa própria", ou arrendada, quer na cidade da Póvoa de Varzim, quer na de Vila do Conde, vivendo por mera tolerância em casa de sus pais, que já lhes fizeram saber da necessidade da casa para si.
Devidamente citada, veio a Ré contestar e deduzir pedido reconvencional, no qual pede a condenação dos Autores no pagamento de uma indemnização, no montante de 3.000.000$00, a titulo de danos não patrimoniais.
Alegou, em resumo e com interesse, que os Autores ficcionaram e criaram aparentemente a necessidade do arrendado para a sua habitação, já que dela não carecem, causando danos à Ré de natureza não patrimonial.
Foi apresentada resposta.
Foi proferido despacho saneador, elaborado o rol dos "factos assentes" e organizada a "base instrutória".
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento com observância do formalismo legal, conforme resulta da respectiva acta, findo o que foi proferida douta decisão sobre a matéria de facto controvertida.
A final a acção foi julgada procedente e improcedente a reconvenção, tendo sido julgado validamente denunciado o contrato de arrendamento.
Inconformada a Ré veio interpor recurso de apelação para o Tribunal da Relação do Porto, que viria a proferir acórdão confirmatório da sentença proferida em primeira instância.
Foram dados como provados os seguintes factos:
A) Por escritura pública outorgada no dia 3 de Novembro de 1993, exarada a fls. 14 a 15 do Livro no 195-A de "Escrituras Diversas" do 1º Cartório da Secretaria Notarial da Póvoa de Varzim, D e mulher E, declararam doar a sua filha, a aqui Autora mulher, a qual declarou aceitar tal doação, o prédio urbano destinado a habitação com quintal, situado no lugar de Quintã (actualmente Rampa da Cabreira, nº ..) da freguesia de Beiriz, concelho da Póvoa de Varzim descrito na Conservatória do Registo Predial da Póvoa de Varzim, sob o nº 19.231 e inscrito na respectiva matriz predial sob o artº 762º.
B) Por acordo escrito celebrado em 25 de Agosto de 1986, com inicio no dia 1 desse mês e ano, o pai da autora mulher, declarou dar de arrendamento à Ré, que declarou aceitar tomar o arrendamento, o imóvel assinalado em A), para habitação desta e respectiva família, no prazo de um ano renovável automaticamente, sendo a renda actual de 31.045$00, mercê das sucessivas actualizações anuais, fazendo-o directamente à A. mulher.
C) A Autora mulher nasceu no dia 4 de Janeiro de 1971.
D) No dia 23 de Novembro de 1995 nasceu F, sendo filho dos Autores.
E) Em meados do ano de 1993, os Autores vieram viver para Portugal, tendo-se instalado num apartamento, tipo T1, sito na Póvoa de Varzim, composto por um quarto e uma sala.
F) Foram os pais da Autora mulher que deram autorização para aí residirem.
G) Após o nascimento, o F passou a dormir com seus pais no único quarto ali existente.
H) Nos inícios de 1998, os pais da Autora mulher autorizaram que os Autores e o filho deles fossem viver para um prédio situado na Rua da Jóia, ..., freguesia de Touguinhó, Vila do Conde, onde hoje se encontram a residir.
I) Entre todos era entendida como provisória a situação.
J) 0 prédio referido em H é composto por três quartos, sala, cozinha, casa de banho e sanitários.
K) Ao tempo da escritura referida em A), a Ré era a única arrendatária dos pais da Autora.
L) Em 28/10/93 a Autora endereçou à Ré a carta que constitui "doc."... dos autos. (nesta carta a A. comunica à R. que é a proprietária da casa e que necessita dela para sua habitação, pedindo-lhe que a desocupem "o mais breve possível")
M) A Ré tem duas filhas a estudar.
O acórdão recorrido, que, diga-se, não nos merece qualquer censura, porquanto fez um adequado enquadramento jurídico dos factos dados como provados, passa-se a transcrever na sua parte relevante:
"Defende a recorrente que não ficou provada a necessidade dos AA. de habitarem o prédio em causa, não se verificando o requisito essencial previsto no art. 69º do RAU para a denúncia.
Não tem, também aqui, razão.
Ficou provado que nos inícios de 1998, os pais da Autora mulher autorizaram que os Autores e o filho deles fossem viver para um prédio situado na Rua da Jóia, 335, freguesia de Touguinhó, Vila do Conde, onde hoje se encontram a residir; entre todos era entendida como provisória a situação - supra H) e I).
Assim, apesar de não se ter provado que os pais da autora venham insistindo com esta para que abandonem esse prédio (quesito 6º), não é legítimo impor aos AA. que continuem nessa situação precária e de favor.
Como afirma Galvão Teles (1) se o senhorio vive em casa emprestada ou em companhia de parentes ou amigos, isso não pode constituir obstáculo à procedência da acção. Dizer que nas aludidas condições o senhorio não tem necessidade da casa não só é negar-lhe o direito a uma habitação estável e independente como é pretender resolver, à custa de terceiros, o conflito de interesses existente entre ele e o arrendatário.
No mesmo sentido ANTUNES VARELA (2), referindo que quem tem legitimidade para se pronunciar sobre a necessidade de abandonar a casa onde vive por favor e retomar a casa própria locada a terceiro, é o senhorio que em tal situação se encontra e não os tribunais. Essencial ao critério legal é que a interessada (senhoria) pretenda realmente instalar a sua habitação no imóvel cujo despejo requer, por não dispor de outra para esse efeito. Desde que se convença que a requerente quer realmente reaver a casa para nela instalar a sua habitação e não para a ceder a outro locatário (ou mantê-la pura e simplesmente desocupada), o tribunal deve julgar a acção procedente...
A jurisprudência tem decidido igualmente, de forma uniforme, que tem necessidade de casa quem viva por favor em casa emprestada ou em companhia de parente ou amigo (3).
Conclui-se, pois, sem necessidade de outras considerações, pela verificação, no caso, do requisito apontado.
Improcedem, por isso, as demais conclusões do recurso...".
Continuando inconformada, voltou a Ré a recorrer, agora de revista para este Supremo Tribunal de Justiça, tendo, atempadamente, apresentado as respectivas alegações, que concluiu pela forma seguinte:
1ª) Da matéria de facto dada como provada resulta claro que os Recorridos não têm qualquer necessidade do prédio arrendado para sua habitação.
2ª) Habitam casa de seus pais e sogros - casa essa com três quartos, sala, cozinha, casa de banho e sanitários.
3ª) Como tal, não se verifica o requisito essencial do artº 69º do R.A.U.- - NECESSIDADE no sentido supra exposto.
4ª) Deve pois ser revogada a douta sentença, e julgada a acção totalmente improcedente.
Foram apresentadas contra-alegações, onde se defendeu a bondade e manutenção do Julgado.
Os autos correram os vistos legais. Cumpre decidir.
Decidindo:
Como é sabido são as conclusões das alegações do recorrente que delimitam o objecto do recurso, pelo que o Tribunal ad quem, exceptuadas as que lhe cabem ex-officio, só pode conhecer as questões contidas nessas mesmas conclusões - artigos 684º nº 3 e 690º nº 1 do Código de Processo Civil e jurisprudência corrente (por todos, os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 23.1.91, 31.1.91 e 21.10.93 in Boletins do Ministério da Justiça números 403º, páginas 192 e 382 e Colectânea de Jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, Ano I, Tomo III, página 84, respectivamente).
Como resulta do que supra já se deixou referido, o acórdão recorrido não nos merece qualquer reparo; bem pelo contrário, aderimos plenamente, quer à decisão que no mesmo foi retirada, tal como nos identificamos com a respectiva fundamentação, o que seria bastante para a sua confirmação, sem mais, fazendo para tanto uso do prescrito no artigo 713º nº 5 do Código Processo Civil.
Acrescentaremos, porém, alguns comentários às conclusões das alegações de recurso apresentadas pela recorrente, concretamente no que tange à necessidade que do locado têm os seus proprietários, para sua própria habitação.
Dispõe o artigo 69º nº 1 do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90 de 15.10 que: "Sem prejuízo dos casos previstos no artigo 89º-A, o senhorio pode denunciar o contrato para o termo do prazo ou da sua renovação nos casos seguintes:
a) Quando necessite do prédio para sua habitação...".
É, pois, imprescindível, para o efeito, que o senhorio necessite do prédio para sua própria habitação.
Ora, o direito de denúncia depende da verificação, em relação a ele, dos requisitos previstos no artº 71º, do R.A.U., a saber:
(a) ser proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de cinco anos, ou independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão;
(b) não ter, há mais de um ano, na respectiva localidade casa própria ou arrendada que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1º grau (4).
Para além dos requisitos supra referidos, deverá o senhorio alegar e provar a necessidade do prédio para sua habitação. Trata-se de um requisito primeiro que é também causa de pedir na acção - neste sentido, Acórdão da Relação de Lisboa de 06.03.981, in Colectânea de Jurisprudência, Ano VI, Tomo 2º, pág. 162-166.
O verdadeiro fundamento do direito de denúncia pelo senhorio, é assim, a sua necessidade de habitação, necessidade esta que não é sinónimo de querer, desejar ou pretender o arrendado.
Necessitar do prédio é precisar dele, necessidade essa que se há-de traduzir na sua imprescindibilidade e que deve representar um estado de carência actual conexionado com a situação concreta que existia quando o contrato foi celebrado - neste sentido, Ac. Rel. Évora de 07.07.92, in Boletim do Ministério da Justiça nº 419º- 844; quer isto dizer, que a situação habitacional do senhorio à data do arrendamento deverá ter sofrido alteração de modo a que a casa que arrendou se torne agora imprescindível à sua própria habitação; se a situação for a mesma não poderá o senhorio exercer o direito de denúncia, como também o não poderá exercer quando a invocada necessidade de habitação ou os requisitos previstos no art. 71º tenham sido intencionalmente criados - art. 109º, do Regime de Arrendamento Urbano.
Para além disso, a necessidade tem de ser real, e actual, não se confundindo com uma maior comodidade e deve corresponder a uma intenção séria de fixar nela residência - Ac. Rel. Coimbra, de 23.02.988, in Colectânea de Jurisprudência, Ano XIII, Tomo 1º, Pg. 82 (5).
Ora, atenta a materialidade factual dada como provada, essa "imprescindibilidade" verifica-se in casu. É que não é, de todo, exigível, que a A., que tem o seu próprio agregado familiar, se veja coagida a privar-se (a si e a sua família - marido e filhos) da casa que é sua propriedade, vendo-se obrigada a viver na dependência de favores de terceiros (ainda que próximos), em suma, numa situação de precariedade e de falta de estabilidade (ficou provado que a autorização dada para os AA. residirem onde residem, sempre foi entendida como "situação provisória"), mesmo como acontece no caso presente que se não haja provado que os pais da A. mulher venham insistindo com esta no sentido de que ela e família abandonem o imóvel que ora ocupam.
Tal como o defende o Professor Antunes Varela, "mesmo que a casa dos parentes ou amigos disponha de espaço bastante para nele viverem o senhorio e familiares, e mesmo que os amigos não se oponham a tal situação "seria intolerável, por contrário ao espírito da lei que os tribunais quisessem impor" ao senhorio "o dever de continuar a viver com os parentes ou amigos", negando a legitimidade à sua pretensão de habitar em casa própria, desde que, por qualquer razão (até por desinteligências supervenientes, por agravamento de atritos materiais entre pessoas de diferentes gerações ou com pessoas de avançada idade, etc., etc....), ele sinta realmente desejo de se emancipar de facto da tutela "dos parentes ou da companhia dos amigos" (6).
Em suma: in casu os AA. pretendem pôr cobro à situação em que se encontram, de viver numa casa que lhes não pertence e sempre, e em qualquer circunstância, na dependência de pais/sogros.
A sabedoria popular, na sua inocência, sempre disse que "quem casa quer casa".
Este desejo dos AA. é legítimo, e por o ser, justifica a sua pretensão a denunciar o contrato.
E, justamente, por assim ser, resulta a tal imprescindibilidade (7) que têm da casa locada à Ré.
O conflito de interesses existente entre AA. (locadores) e Ré (locatária), de forma alguma poderá ser resolvido à custa dos favores de terceiro.
Ainda a propósito da questão que ora nos ocupa, escreveu Aragão Seia na sua obra Arrendamento Urbano, Almedina, 5ª Ed., pág. 428: "A denúncia pelo senhorio tanto abrange os arrendamentos para habitação como os arrendamentos para comércio, indústria e profissões liberais.
A necessidade de habitação tem sido considerada um requisito autónomo do direito de denúncia
O senhorio tem, por isso, de alegar e provar que tem necessidade da casa arrendada para habitação própria.
Como escreveu o Prof. Galvão Telles, a lei para afastar o direito de denúncia, não se contenta com o facto de o senhorio ter qualquer local onde viva, na área da situação do imóvel que pretende despejar. O senhorio tem de se abrigar algures - num hotel ou pensão, como hóspede de um particular, num imóvel emprestado, em casa de parentes ou de amigos. Mas isso não o priva, e seria absurdo que privasse, do direito de denúncia. A lei não estabelece como pressuposto de tal direito a inexistência de casa própria ou arrendada ou emprestada ou de qualquer outro local onde o senhorio esteja residindo.
Por outro lado, continua o ilustre Prof., a lei exige que o senhorio tenha necessidade de habitação mas não exige que a não tenha o arrendatário, nem possibilita que se indague qual deles tem maior necessidade de habitação. Prevalece a necessidade do senhorio, não podendo ser resolvido à custa de terceiros o conflito de interesses entre ambos existente.
O verdadeiro fundamento do direito de denúncia pelo senhorio, a causa de pedir da correspectiva acção, é a sua necessidade de habitação, necessidade que não é sinónimo de querer, desejar ou pretender o arrendado. Necessitar do prédio é precisar dele, precisão que há-de traduzir-se na sua imprescindibilidade e que deve representar um estado de carência actual conexionado com a situação concreta que existia quando o contrato foi celebrado.".
Em conclusão: as necessidades do locador e do locatário são ambas, abstractamente, merecedoras de igual respeito; não é mais respeitável uma que outra. Mas, concretamente, a lei faz prevalecer, e bem, a do senhorio. Necessitando o locador da sua casa para prover às exigências da habitação, cessa o proteccionismo excepcional de que goza o locatário, traduzido no monopólio da denúncia que a lei lhe confere - cfr. Acórdão da Relação de Évora de 14.12.1985 in Boletim do Ministério da Justiça nº 346º-321 (8).
Por todo o exposto, ACORDAM os Juízes deste Supremo Tribunal de Justiça em julgar improcedente a revista e, em consequência, decidem confirmar, in totum, o acórdão recorrido.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 3 de Abril de 2003.
Ponce de Leão
Afonso Correia
Ribeiro de Almeida
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(1) Colectânea de Jurisprudência, Ano VIII, Tomo V, Pg. 12.
(2) Revista de Legislação e Jurisprudência, Ano 118, Pág.118.
(3) Cfr. os Ac. da Rel. Coimbra de 16.12.86, da Rel. Évora de 18.11.93 e da Rel. De Lisboa de 7.11.96, Colectânea de Jurisprudência, Ano XI, Tomo V, Pg. 93, Colectânea de Jurisprudência, Ano XVIII, Tomo V, Pg. 285 e Colectânea de Jurisprudência, Ano XXI, Tomo V, Pg. 81.
(4) O Acórdão do Tribunal Constitucional nº 55/99 declarou a inconstitucionalidade, com força obrigatória geral, do artigo 69º nº 1 alª a) do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL 321/B/90 de 15.10, na parte em que este preceito se refere aos "descendentes do senhorio", o que quer dizer que: tal "inconstitucionalidade produz os seus efeitos desde a entrada em vigor da norma declarada inconstitucional ou ilegal e determina a repristinação das normas que ela, eventualmente, haja revogado"- cfr. artigo 282º nº 1 da Constituição Portuguesa. É dizer que tudo se passa como se nunca tivesse existido a possibilidade dos contratos de arrendamento poderem ser denunciados por necessidade dos locados para habitação dos descendentes dos senhorios e que, por assim ser, se alguma lei vier a ser no futuro publicada, que verse sobre tal matéria, sempre ela deverá ser considerada como uma lei nova, que só poderá versar para os casos futuros e nunca para os casos pendentes como o dos autos.
(5) Cfr. igualmente Pais de Sousa in Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano, 4ª Ed., pág. 211 e jurisprudência aí citada.
(6) Cfr. Revista de Legislação e Jurisprudência, Ano 118, Pág.117.
(7) Já o Prof. Inocêncio Galvão Teles in Colectânea de Jurisprudência, Ano VII ,Tomo V, Pg. 7 e sgs., acerca da necessidade escreveu "A necessidade de habitação, fundamento do direito de denuncia do senhorio, não tem que ser qualificada. A lei não a adjectiva e portanto também não temos nós que a adjectivar. Há quem a rodeie de epítetos; há inclusivamente quem fale de necessidade "imprescindível", como se pudesse haver necessidades "prescindíveis". Esses epítetos são escusados ou redundantes, nada adiantando."
(8) Ver ainda, Prof. Antunes Varela, Revista de Legislação e Jurisprudência, Ano 118º, Pág. 95 e Acórdão da Relação de Lisboa de 21.5.1987 in Boletim do Ministério da Justiça nº 367º-557 e Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 15.12.1981 in Boletim do Ministério da Justiça nº 312º-277.