Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 07B1994 |  |
DIREITO DE PREFERÊNCIA
CONTRATO-PROMESSA
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
SIMULAÇÃO
RESERVA MENTAL
NULIDADE
2. É nula, por reserva mental conhecida da contraparte, a declaração do preferente de que pretende preferir na compra, relativamente a um contrato-promessa de compra e venda celebrado pelo proprietário com um terceiro, quando ele, tal como é do conhecimento do proprietário, não quer realmente exercer tal direito;
3. É também nulo, por simulação, o contrato-promessa de compra e venda subsequentemente celebrado entre o proprietário e o preferente, do qual consta a possibilidade de o promitente comprador designar terceiro para comprar;
4. Também é nulo, por simulação, o acordo de nomeação do terceiro, que igualmente sabia que os negócios anteriormente praticados tinham por finalidade prejudicar o primeiro promitente comprador, que assinara um contrato-promessa com uma cláusula segundo a qual, se algum arrendatário quisesse preferir na compra, o proprietário do imóvel apenas teria de restituir em singelo o sinal que fora pago;
5. Provando-se que a comunicação do preferente de que pretendia preferir, o contrato-promessa que se lhe seguiu e o acordo de nomeação de terceiro foram o resultado de uma actuação concertada com o objectivo de permitir a compra (real) pelo terceiro nomeado e, simultaneamente, de evitar a restituição em dobro do sinal passado, é nulo, por ofensa aos bons costumes, o contrato de compra e venda celebrado entre o proprietário do prédio e o terceiro nomeado;
6. Sendo nulo esse contrato, procede o pedido de execução específica formulado pelo primeiro promitente comprador, não obstante não ter sido conferida eficácia real à correspondente promessa.
Acordam, no Supremo Tribunal de Justiça:
1. Em 11 de Março de 2004, AA instaurou, no Tribunal Judicial do Porto, uma acção contra BB, CC e mulher, DD e EE e mulher, FF, pedindo que fosse:
– “declarada a nulidade do contrato de compra e venda celebrado entre a primeira Ré BB e o terceiro Réu marido EE, por escritura de 29 de Dezembro de 2003 lavrada nas notas do Quarto Cartório Notarial do Porto e pelo qual a primeira Ré declarou vender ao terceiro Réu marido o prédio composto de casa de três pavimentos, com jardim, destinada a habitação, sito na Rua da -------------------, n.s --/--, freguesia da Foz do Douro, concelho do Porto, descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número oitocentos e trinta e seis/Foz do Douro, registado a seu favor pela inscrição G-Ap.--/----------, e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 628, com o valor patrimonial de € 5.819,88;
– ordenado o cancelamento da inscrição de aquisição do imóvel identificado no antecedente pedido a favor dos terceiros Réus;
– declarada a nulidade do acordo de nomeação de terceiro – doc.14 - celebrado no âmbito do contrato – promessa de 4 de Dezembro de 2003;
– (…) reconhecida a renúncia, ou caso assim não seja doutamente entendido, declarada a caducidade do exercício do direito de preferência dos segundos Réus;
– (…) declarada transmitida e transferida da primeira Ré para o Autor a dominialidade plena do prédio identificado na al. a) deste pedido, de harmonia com as condições e termos estipulados no contrato promessa de compra e venda celebrado a 20 de Novembro de 2003, contra o depósito da quantia de € 159.615,26, representativa do remanescente do preço fixado em data a ordenar pelo Tribunal, condenando-se aquela a assim o reconhecer.”
Para o efeito, e em síntese, o autor alegou ter celebrado com BB um contrato-promessa de compra e venda do prédio acima identificado, de que esta era proprietária, sujeito à condição de nenhum dos arrendatários respectivos (CC e GG querer preferir, pelo preço de € 174.579,26; que tinha pago, como sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 14.964,00, que deveria ser restituída em singelo, se fosse exercido o direito de preferência; e que ficara acordado que a escritura seria celebrada até 31 de Janeiro de 2004.
Tal contrato-promessa, todavia, teria sido violado (em resultado de actuação concertada de todos os réus e ainda de FF e mulher) porque o prédio fora vendido a um terceiro, EE, após ter sido celebrado um contrato-promessa de compra e venda a CC, que declarara querer preferir, no qual interviera o outro arrendatário, que declarara renunciar à preferência, e que continha uma cláusula ao abrigo da qual a posição de promitente-comprador fora cedida a EE. Sendo nulos o contrato-promessa celebrado com CC e o subsequente acordo de nomeação de terceiro, deveria proceder a execução específica pretendida.
Houve contestação e réplica; seguiu-se a demais tramitação do processo ordinário, tendo sido junto um parecer jurídico pelo réu EE.
A fls. 428 foi proferida sentença, julgando apenas parcialmente procedente a acção: o tribunal declarou a nulidade “do acordo de nomeação de terceiro celebrado entre a 1ª ré, os 2ºs réus e o 3º réu em 09/12/03”, mas julgou improcedentes os demais pedidos formulados pelo autor.
2. AA recorreu para o Tribunal da Relação do Porto, juntando também um parecer de direito. No entanto, por acórdão de fls. 600, foi negado provimento à apelação e confirmada a sentença recorrida, essencialmente por se ter entendido que, não tendo eficácia real o contrato-promessa invocado pelo autor, a venda efectuada a EE não era afectada, nem pelo contrato-promessa celebrado com o autor, nem pela nulidade de actos posteriormente praticados, que apenas poderiam relevar no plano da responsabilidade civil por facto ilícito, o que não estava em causa na acção. Para além disso, entendeu-se igualmente que a circunstância de ter sido registada a propositura da acção de execução específica antes de efectuado o registo de aquisição por parte de EE não tinha a virtualidade de fazer prevalecer o direito (obrigacional) do autor à execução específica sobre o direito (real) deste comprador.
Recorreram então, para o Supremo Tribunal de Justiça, a título principal, AA e, subordinadamente, EE e mulher.
Ambos os recursos foram admitidos como revista, como efeito meramente devolutivo.
Não tendo sido apresentadas alegações no recurso subordinado, julga-se este, desde já, deserto, nos termos do disposto no nº 3 do artigo 690º do Código de Processo Civil.
3. No recurso principal, AA alegou, levando às conclusões das alegações os seguintes pontos (nº 3 do artigo 684º do Código de Processo Civil):
– Extinção do direito de preferência que CC declarou pretender exercer, por renúncia expressa, em resultado do acordo de nomeação de terceiro, que veio a ser designado para outorgar a escritura em nome próprio; se assim se não entender, extinção por caducidade, já que a escritura de compra e venda não foi celebrada até 31 de Janeiro de 2004;
– Nulidade do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre BB e CC e mulher, com intervenção de FF e mulher, e do subsequente acordo de nomeação de terceiro;
– Manutenção em vigor do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre o autor e BB, por estar assente a não verificação da condição resolutiva de exercício da preferência por algum dos arrendatários;
– Nulidade do contrato de compra e venda celebrado entre BB e EE, nos termos do nº 2 do artigo 280º e do artigo 291ºdo Código Civil, por contrariedade à lei e aos bons costumes;
– Violação, quer pelos réus, quer pelo acórdão recorrido, dos artigos 47º do RAU e 65º, nº 3, da Constituição;
– Procedência do pedido de execução específica do contrato-promessa celebrado entre o autor e BB;
– Prevalência do registo da propositura da acção destinada a obter a referida execução específica sobre o registo de aquisição por parte de EE, aquisição que, assim, não seria oponível ao autor;
– Oponibilidade do registo da propositura da acção ao adquirente, EE, desde logo por estar de má fé quando celebrou o contrato de compra e venda.
Contra-alegaram EE e mulher, manifestando-se no sentido de não ocorrer nenhum vício que afecte a validade do contrato de compra e venda celebrado com BB.
4. Remetido o processo ao Supremo Tribunal de Justiça, veio o relator pedir escusa, a fls. 748, que foi deferida a fls. 758, tendo o processo passado à 1ª adjunta, nos termos do disposto nos artigos 132º e 133º do Código de Processo Civil.
Entretanto, a fls. 752, o recorrente viera requerer a junção de uma adenda ao parecer que anteriormente juntara, ao que se opuseram, a fls. 779, os recorridos EE e mulher, alegando extemporaneidade e nulidade processual, nos termos do artigo 201º do Código de Processo Civil.
Segundo o disposto no artigo 706º do Código de Processo Civil, aplicável à revista por força do artigo 726º do mesmo Código, os pareceres podem ser juntos até ao início dos vistos aos juízes; no caso, a adenda foi junta entre o pedido de dispensa do relator a quem o recurso foi distribuído e o respectivo deferimento, como se viu.
A letra e a ratio do preceito apontam manifestamente no sentido de que o momento relevante é aquele em que o processo vai aos vistos dos juízes que vão intervir no julgamento do recurso, já que a junção posterior implicaria, ou o recomeço dos vistos, ou o desconhecimento do parecer por parte de algum ou de alguns desses juízes.
Não foi, pois, infringida a regra do artigo 706º do Código de Processo Civil, nem há lugar a nulidade por esse motivo.
Verifica-se, todavia, que a adenda – cujo texto começa com a afirmação de que o acórdão recorrido não se pronunciou “sobre uma questão decisiva” e termina concluindo que “neste recurso de revista, não pode o Supremo Tribunal de Justiça deixar de pronunciar-se pelo menos sobre o ponto omissivo no acórdão a quo”–, em substância, se traduz, por um lado, em apontar uma nulidade ao acórdão recorrido, por omissão de pronúncia, e, por outro, em recomendar ao Supremo Tribunal de Justiça que não repita a omissão.
Independentemente de saber se o ponto em causa deverá ser ou não considerado como uma questão sobre a qual o tribunal (seja a Relação, seja o Supremo Tribunal de Justiça) tenha de se pronunciar, sob pena de nulidade, a verdade é que, relativamente ao acórdão recorrido, tratar-se-ia de uma nulidade não oportunamente arguida; e que, relativamente ao Supremo Tribunal de Justiça, não teria influência no âmbito do recurso, já são as conclusões das alegações apresentadas pelo recorrente que delimitam as questões a conhecer.
Em suma: admite-se a junção aos autos da adenda, que não foi extemporânea; tratar-se-á, todavia, tal adenda como um parecer, sem implicações, portanto, na delimitação do objecto do presente recurso e, consequentemente, na definição das questões que o Supremo Tribunal de Justiça tem de conhecer.
5. Comecemos por recordar a matéria de facto que se encontra definitivamente provada (e que se transcreve do acórdão recorrido):
«A) A 4 de Dezembro de 2003, entre a primeira Ré, os segundos Réus e o arrendatário FF e sua mulher, HH, foi celebrado o contrato promessa de compra e venda do prédio urbano sito na Rua da -----------, nºs ---/ freguesia da Foz do Douro, Porto, descrito na 2.a Conservatória do Registo Predial do Porto, no nº------- e inscrito na matriz sob o artigo 628 composto de três pavimentos e jardim, contrato esse junto por cópia a fls. 55 a 58 dos autos e cujo teor aqui se dá por reproduzido e integrado para os legais e devidos efeitos, nos termos do qual a primeira Ré prometeu vender e os segundos Réus prometeram comprar o supra identificado prédio, pelo preço de € 174.579,26, repartido por €14.964, representativo do sinal e princípio de pagamento e por € 159.615,26, a liquidar pelos segundos Réus à primeira, no acto da escritura de compra e venda a celebrar até 31 de Janeiro de 2004.
B) O outro arrendatário desse prédio, GG, e a sua mulher, HH declararam renunciar ao direito de preferência na compra desse mesmo prédio.
C) Volvidos cinco dias, a 9 de Dezembro seguinte, os mesmos Réus celebraram um "Acordo de Nomeação de Terceiro", efectuado no âmbito do referido contrato promessa de compra e venda celebrado, acordo esse junto por cópia a fls. 60 a 61 dos autos e cujo teor aqui se dá por reproduzido e integrado para os legais e devidos efeitos, nos termos do qual os segundos Réus designaram o terceiro Réu marido "para outorgar, em seu próprio nome, a escritura pública de compra e venda do imóvel sito na Rua da --------------, n.---/-, adquirindo, assim, para si o referido prédio".
D) Por esse acordo, o terceiro Réu marido declarou aceitar a nomeação e assumir todos os direitos e obrigações decorrentes da posição do promitente-comprador que passou a deter em consequência daquela nomeação.
E) Também a primeira Ré, por esse acordo, afirmou aceitar a referida nomeação, reconhecendo a partir de então o terceiro Réu marido como titular da posição de promitente comprador no supra aludido contrato promessa.
F) Em 29 de Dezembro de 2003, no 4° Cartório Notarial do Porto, a primeira Ré e o terceiro Réu marido outorgaram a escritura de compra e venda do prédio sito na Rua da .........., n.../.., da cidade do Porto.
G) A primeira Ré comunicou ao Autor que o segundo Réu marido, CC, havia exercido o direito de preferência na compra do imóvel em causa nos autos e que a respectiva escritura pública de compra e venda havia sido outorgada no dia 29 de Dezembro de 2003.
H) No dia 20 de Novembro de 2003, por documento particular por eles assinado que se encontra junto a fis. 26 a 31 dos autos, a 1ª Ré, BB, prometeu vender ao autor, que lho prometeu comprar, pelo preço de € 174.579,26, o prédio urbano sito na Rua da .................n ../.., no Porto, melhor identificado em A.
I) A primeira ré e o Autor acordaram que o contrato prometido só seria celebrado se qualquer um dos arrendatários do prédio em causa não viesse a exercer, em tempo, o direito de legal de preferência que lhes assistia nessa transmissão e que o exercício atempado desse direito por qualquer dos arrendatários envolveria a restituição, em singelo, ao Autor do sinal prestado.
J) O Autor estava esclarecido e consciente de que, como nele constava, o contrato promessa de compra e venda que celebrara com a primeira Ré estava sujeito à condição de qualquer um dos arrendatários do prédio vir a exercer o seu direito de preferência na sua alienação em moldes idênticos aos com ele acordados.
L) Por força dessa promessa de compra e venda, a primeira Ré recebeu do Autor a quantia de €14.964,00, como sinal e princípio de pagamento.
M) O Autor e a primeira Ré convencionaram ainda que o remanescente do preço, € 159.615, 26, seria liquidado aquando da outorga da escritura de compra e venda, a celebrar até ao dia 31 de Janeiro de 2004, que o prédio seria vendido livre de quaisquer ónus e encargos e que ficariam a cargo do Autor a liquidação do imposto de SISA decida pela compra e venda e as despesas com a escritura de compra e venda e a inscrição da transmissão a seu favor.
N) No dia 4 de Dezembro de 2003, o advogado da primeira Ré enviou ao advogado do Autor o fax junto a fls. 36 a 37 dos autos, cujo teor aqui se dá por reproduzido e integrado para os devidos efeitos.
O) No referido fax, o advogado da 1ª Ré comprometeu-se a entrar em contacto com o advogado do autor, logo que se concretizasse o exercício da preferência.
P) Todavia, desde então até ao dia 16 de Janeiro de 2004, a primeira Ré remeteu-se ao silêncio, só quebrado pelo contacto do Autor.
Q) Só depois deste contacto do Autor é que a 1ª Ré lhe fez a comunicação a que se aludiu em G).
R) Então, o Autor convidou a primeira Ré a devolver-lhe o sinal que prestara e a fornecer-lhe todos os elementos necessários a poder concluir que o direito de preferência tinha sido efectivado no cumprimento das imposições legais existentes para o efeito.
S) Na sequência disso, em 5 de Fevereiro de 2004, a primeira Ré enviou ao Autor uma carta acompanhada por duas cartas dirigidas aos arrendatários do imóvel, pela carta registada com A/R que lhe fora remetida pelo segundo Réu marido a comunicar-lhe a intenção de exercer o direito de preferência na compra do prédio ajuizado e onde, intitulando-se preferente na compra, declarou aceitar todas as condições que constavam do projecto de venda ao autor, que lhe fora comunicado, pelo contrato promessa de compra e venda assinado pela primeira e segundo Réus, pela fotocópia do cheque destinado ao pagamento do sinal, pelo acordo de nomeação de terceiro assinado pela primeira Ré, segundos Réus e quarto Réu marido e pela fotocópia da escritura de compra e venda outorgada pela primeira Ré e pelo quarto Réu marido.
T) A primeira Ré decidiu não cumprir o contrato promessa de compra e venda que celebrou (com o autor) combinada com todos os outros Réus.
U) O segundo Réu, e também a sua mulher, na realidade, não queriam exercer o seu direito de preferência na compra e venda do prédio ajuizado.
V) Ao celebrarem o contrato-promessa de compra e venda referido em A) e o posterior “Acordo de Nomeação de Terceiro”, aceite pelo terceiro réu, os segundos e terceiros réus apenas pretenderam possibilitar a compra desse prédio pelo 3º réu marido.
X) Os terceiros réus sabiam que os segundos réus estavam a actuar no exercício do seu direito de preferência do prédio na compra e venda do prédio ajuizado.
Z) Após o recebimento do fax a que se aludiu em M), o Autor não levantou qualquer objecção ao exercício do direito de preferência na compra e venda pelo 2º Réu marido.»
6. Vejamos então as questões a apreciar neste recurso, todas elas, naturalmente, colocadas com o objectivo de demonstrar que devia ter sido decretada a execução específica do contrato-promessa celebrado entre o recorrente e a recorrida BB:
– Extinção do direito legal de preferência por parte do arrendatário CC e do arrendatário FF;
– Invalidade do contrato-promessa mediante o qual BB se comprometeu a vender a CC, ou a quem este indicar, o prédio em causa nos autos;
– Invalidade do acordo de nomeação de EE como promitente comprador;
– Nulidade do contrato de compra e venda celebrado por BB e EE, nos termos invocados pelo recorrente;
– Vigência do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre BB e AA, por não ter sido exercido o direito de preferência por nenhum dos arrendatários;
– Prevalência do registo da acção de execução específica sobre o registo da aquisição por EE;
– Procedência dessa mesma execução específica.
7. Foi só com a Lei nº 63/77, de 25de Agosto, com o objectivo confesso de contribuir para a política de acesso à habitação própria, constitucionalmente incluída nas tarefas do Estado, que foi estendido ao arrendatário habitacional o direito de preferência em caso de venda (ou dação em cumprimento), a terceiros, do local arrendado, direito há muito já atribuído aos arrendatários nos arrendamentos para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal (cfr. Lei nº 1662, de 4 de Setembro de 1924, artigo 11º, e Lei nº 2030, de 22 de Junho de 1948, artigo 66º).
Pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro, foi aprovado o Regime do Arrendamento Urbano, cujo artigo 47º – aplicável ao caso, não obstante a entrada em vigor do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro – o manteve, também mandando aplicar o regime constante dos artigos 416º a 418º e 1410º do Código Civil.
Deste artigo 416º consta a obrigação, imposta ao proprietário, de comunicar ao preferente “o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato”, de forma a permitir o exercício da preferência sem necessidade de recurso à via judicial, mediante a instauração de uma acção de preferência (nos termos do citado artigo 1410º do Código Civil).
Como se sabe, traduzindo-se na atribuição ao preferente, por lei, da faculdade de, em igualdade de condições, se substituir ao adquirente de uma coisa, em certas formas de alienação, o direito legal de preferência afecta significativamente o poder de disposição que integra o direito de propriedade, já que retira ao proprietário o direito de escolha do outro contraente. A sua criação resulta, portanto, da verificação da existência de razões de interesse público que se sobrepõem àquela liberdade de escolha, enquanto integrante dos poderes do proprietário.
A verdade, todavia, é que essas razões de interesse público acabam, em regra, por se reconduzir à protecção da mesma plenitude do direito de propriedade, considerada, agora, do ponto de vista da situação resultante do acto de alienação.
Com efeito, deixando de lado o direito de preferência atribuído a proprietários de terrenos confinantes de área inferior à unidade de cultura (cfr. artigo 1380º do Código Civil), cuja razão é a de permitir uma mais eficiente exploração agrícola, o exercício dos direitos legais de preferência leva à concentração numa só pessoa, ou num número mais restrito de pessoas, dos poderes que integram o direito de propriedade plena sobre uma determinada coisa.
Assim, no caso da compropriedade, a atribuição do direito de preferência aos comproprietários, em caso de venda ou dação em cumprimento a terceiros (artigo 1409º do Código Civil), tem em vista a redução progressiva do número de proprietários, de acordo com a ideia de que a propriedade singular permite o melhor aproveitamento da coisa, desde logo porque elimina diversos conflitos que frequentemente se travam entre comproprietários.
Nos casos da preferência conferida ao proprietário do prédio onerado com uma servidão de passagem (artigo 1555º do Código Civil), com o direito de superfície (artigo 1535º do Código Civil) ou com um arrendamento, como é o caso, o objectivo é o de reunir numa mesma pessoa as faculdades que, contidas no direito de propriedade plena, se encontravam repartidas entre diversos titulares: entre o proprietário e o titular do direito real menor, nas duas primeiras hipóteses, entre aquele e o arrendatário na terceira (não interessando agora a discussão quanto à natureza do seu direito, já que o arrendamento onera o direito de propriedade de forma quase tão intensa como os direitos reais menores).
8. A atribuição, ao arrendatário, do direito de preferência, em caso de venda a terceiro, não equivale, como é evidente, à atribuição ao arrendatário do poder de escolher o comprador do prédio sobre o qual a sua preferência incide. Essa equivalência não resulta, e nem sequer é permitida, quer da noção de direito de preferência, quer, manifestamente, da razão de ser da sua atribuição nos casos escolhidos pelo legislador. Sem necessidade de explicações, a finalidade da concentração dos poderes da propriedade plena só é alcançada através da aquisição pelo preferente; se é por um terceiro, ainda que por aquele escolhido ou, pelo menos, com o seu acordo, a repartição de poderes entre pessoas diferentes mantém-se após a alienação.
Ora resulta da matéria de facto provada que, não obstante o arrendatário CC ter declarado à proprietária BB que pretendia exercer o direito de preferência, relativamente ao contrato projectado entre a referida proprietária e o autor da acção, e mesmo de ter sido celebrado o contrato-promessa de compra e venda de 4 de Dezembro de 2003, nenhum dos (dois) arrendatários do prédio em causa exerceu o direito de preferir na venda ao autor (cfr. pontos A, B, C, D, E, G, I, J, N, O, Q, U).
Quanto a CC, esta conclusão retira-se especialmente de constar, do contrato promessa de 4 de Dezembro, uma cláusula que lhe permitia comprar ou indicar comprador, e de, na sequência dessa cláusula, ter assinado o acordo de nomeação de terceiro referido em C e D, não obstante ter declarado à proprietária pretender exercer o direito de preferência.
Relativamente a FF, está provado que declarou, em conjunto com sua mulher, no mesmo contrato-promessa de 4 de Dezembro de 2003, não querer preferir na venda (cfr. ponto B).
Conclui-se, assim, que ambos os arrendatários renunciaram à preferência, o primeiro tacitamente, o segundo por declaração expressa.
Não há, pois, que conhecer da sua eventual caducidade, aliás alegada a título subsidiário.
9. Poder-se-á contrapor que o arrendatário CC comunicou à proprietária, dentro do prazo, que pretendia exercer a preferência e que, de acordo com essa declaração, veio a celebrar o contrato-promessa de compra e venda do prédio (pontos A, N, O da matéria de facto provada); e, ainda, que o acordo de nomeação de terceiro foi assinado na sequência da cláusula 3ª daquele contrato promessa, que previa a possibilidade de o prédio ser vendido ao preferente ou à pessoa por ele indicada.
De tal argumentação poder-se-ia concluir que o direito de preferência tinha sido exercido e que, portanto, a responsabilidade da promitente vendedora se resumia à restituição, ao autor, do sinal em singelo, por se ter verificado a condição de que as partes fizeram depender a extinção do contrato-promessa de 20 de Novembro de 2003.
A verdade, no entanto, é que está igualmente provado que as declarações emitidas por CC não correspondiam à sua vontade real, nem quando disse querer preferir, nem quando outorgou no contrato-promessa de compra e venda (cfr. pontos U, V dos factos provados); assim como está provado que BB sabia que CC não queria exercer a preferência quando lhe comunicou tal intenção, e que, tal como os demais intervenientes no contrato promessa referido em A e no acordo de nomeação de terceiro, no qual já participou EE, também sabia que CC e mulher não queriam comprar o prédio; finalmente, está também provado que todos os réus sabiam ainda que BB não queria vender o prédio ao autor, que todos os intervenientes nos negócios referidos actuaram concertadamente no sentido de permitir a compra do prédio por EE, o que implicava o incumprimento do contrato promessa celebrado com o autor, e, portanto, que todos acordaram em emitir declarações não correspondentes à vontade real de cada um com o objectivo de prejudicar AA.
Tanto basta para concluir no sentido da nulidade da declaração proferida por CC no sentido de pretender exercer o direito de preferência, emitida com reserva mental conhecida da declaratária e, portanto, nula (artigo 244º do Código Civil); assim como pela nulidade, por simulação (artigo 240º do Código Civil), quer do contrato-promessa de 4 de Dezembro de 2003, quer do acordo de nomeação de terceiro de 9 de Dezembro do mesmo ano. No caso deste último acordo, a nulidade verifica-se, quer se tratem os dois actos em conjunto, como um só contrato, quer se considerem separadamente, decorrendo então a nulidade do referido acordo da nulidade do contrato-promessa de 4 de Dezembro de 2003.
Também por este motivo se teria de concluir não ter sido exercido pelo arrendatário CC o direito de preferência que a lei lhe atribuiu.
10. Não obstante este encadeamento de actos deliberadamente praticados para defraudar o autor, as instâncias consideraram que nenhum vício afectava a compra e venda celebrada com EE. E assim será se a considerarmos em si mesma, desligada dos actos anteriormente praticados; mas a conclusão será diversa, se analisarmos a respectiva sequência, que revela que os réus se conluiaram, utilizando meios aparentemente conformes à lei mas, na realidade, não queridos e, por isso, inválidos, praticados conscientemente com o propósito de prejudicar o autor.
Repare-se, por exemplo, que a (simulada) intervenção do preferente CC se destinou a criar uma aparência de verificação da condição resolutiva acordada no contrato-promessa de 20 de Novembro de 2003, prejudicando duplamente o autor, que, não só não adquiria o prédio, mas também porque ficava, como é bom de ver, numa situação desfavorável, por comparação com a hipótese de se verificar, pura e simplesmente, o incumprimento do contrato-promessa.
Dir-se-á que o autor sempre poderá obter indemnizações se mostrar que sofreu prejuízos provocados por actuações ilícitas dos réus. Está, porém, por demonstrar se o conseguiria, e em que medida, desde logo porque a maioria deles é terceira em relação ao contrato-promessa que celebrou com a proprietária do prédio.
Ora este Supremo Tribunal já considerou nulos, por ofensa aos bons costumes (nº 2 do artigo 280º do Código Civil), contratos cuja contrariedade às “regras éticas aceites pelas pessoas honestas, correctas e de boa fé” (acórdão de 28 de Outubro de 1999, citando Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, em afirmação, hoje, constante da 4ª ed., Coimbra, 2005, pág. 559) ou “à moral social dominante” (acórdão de 27 de Janeiro de 2007, disponível in www.dgsi.pt. como proc. nº 03A3043) se revela nos meios utilizados para alcançar um determinado fim em si mesmo não ilícito – não é ilícito comprar um prédio, mas esse resultado, nas condições em que concretamente foi alcançado, pode ter sido obtido por meios socialmente reprováveis, nomeadamente à custa de prejuízo consciente de direitos alheios. Como ali se decidiu, a ofensa aos bons costumes (tratado pela lei como vício do objecto do contrato, ou seja, dos efeitos com ele pretendidos) pode resultar da consideração conjunta de diversos negócios relacionados entre si, como se de um contrato se tratasse: “ao analisar a conformidade do (…) contrato com a norma do artº 280º do CC, não é lícito separar as prestações assumidas por uma das partes, autonomizando-as; o contrato tem de ser apreciado na sua globalidade, e tendo em conta, dada a sua interdependência e correspectividade, o conjunto das vinculações assumidas, de tal modo que qualquer conclusão que se extraia a propósito de uma das prestações deve considerar-se por definição aplicável (extensível) à respectiva contra-prestação”.
Como escrevem Pires de Lima e Antunes Varela, em anotação ao artigo 280º no vol. I do Código Civil Anotado, a contrariedade aos bons costumes – ao “conjunto das regras morais aceites pela consciência social”, como diz Manuel de Andrade (Teoria Geral da Relação Jurídica, vol. II, Coimbra, 1987, pág. 341), pode resultar de “repugnar à consciência moral apenas pelo nexo que se cria entre” os actos que constituem o seu objecto “e a prestação da outra parte” (utilizando este mesmo critério, cfr. acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça de 1 de Fevereiro de 2000, cujo sumário está disponível em www.dgsi.pt como proc. nº 99A1061).
Ora, tendo em conta a matéria provada (cfr. pontos A, C, D, E, F, G, I, N, T, U, V, X), deve concluir-se pela nulidade do contrato de compra e venda celebrado entre BB e EE, por contrariedade aos bons costumes, nos termos já expostos (artigo 280º, nº 2, do Código Civil).
Concluindo com uma afirmação retirada do já citado acórdão deste Supremo Tribunal, de 1 de Fevereiro de 2000, “as regras éticas pelas quais as pessoas honestas, correctas e de boa fé balizam o seu comportamento na sociedade em que nos integramos impedem que se celebre um contrato com vista a prejudicar directa, intencional e deliberadamente terceiro, em proveito próprio”.
11. Resulta então que, não tendo sido devidamente exercido por nenhum dos arrendatários o direito de preferência em relação ao projecto de venda constante do contrato-promessa de 20 de Novembro de 2003, nem tendo tal contrato sido extinto por nenhuma outra causa (resolução, anulação, etc), mantém-se o mesmo em vigor.
Resta, todavia, saber se pode proceder o pedido de execução específica formulado pelo autor desta acção, assim exercendo o direito que lhe é expressamente reconhecido pela cláusula 6ª do contrato-promessa em caso de “incumprimento” por parte da promitente-vendedora “de qualquer das obrigações contraídas” em virtude do mesmo contrato.
Nomeadamente, o autor coloca a questão de saber se, tendo sido vendido o prédio a EE, mas tendo a aquisição decorrente deste contrato sido inscrita no Registo Predial posteriormente ao registo da propositura da acção de execução específica, o registo da aquisição por EE impede a procedência da execução específica (em particular por não ter sido atribuída eficácia real à promessa).
As instâncias – que não invalidaram a compra por parte de EE – julgaram improcedente este pedido de execução específica justamente por esse motivo. A não atribuição à promessa de eficácia real teria como consequência que, ao vender o prédio a EE, BB deixou de ter legitimidade para o vender, nomeadamente, ao autor da acção; assim sendo, não pode ser proferida sentença a substituir a sua declaração negocial de forma a que o autor adquira a propriedade do prédio em causa. Invocaram, por entre o mais, o Acórdão de Uniformização de Jurisprudência nº 4/98, de 5 de Novembro de 1998, publicado no Diário da República, I Série A, de 12 de Dezembro de 1998 e disponível em www.dgsi.pt como proc. nº 086931), que concluiu da seguinte forma: “A execução específica do contrato-promessa sem eficácia real, nos termos do artº 830º do Código Civil, não é admitida no caso de impossibilidade de cumprimento por o promitente-vendedor haver transmitido o seu direito real sobre a coisa objecto do contrato prometido antes de registada a acção de execução específica, ainda que o terceiro adquirente não haja obtido o registo da aquisição antes do registo da acção: o registo da acção não confere eficácia real à promessa”.
O ora recorrente discorda invocando, em síntese, que o registo provisório da acção de execução específica (artigo 92º, nº 1 do Código do Registo Predial), efectuado em 12 de Março de 2004, se torna definitivo com o averbamento da decisão final que vier a ser proferida (artigo 101º, nº 2, al. b) e nº4), com efeito reportado à data do registo provisório (artigo 6º, nº 3, do mesmo Código). Daqui resulta, na sua perspectiva, que lhe não é oponível a aquisição por parte de EE, já que o registo da sua aquisição data apenas de 7 de Abril de 2004.
Sustenta ainda que, de qualquer forma, a solução que fez vencimento no Acórdão de Uniformização de Jurisprudência nº 4/98 “tem como pressuposto essencial a existência de boa fé do adquirente”, no sentido adoptado pelo Acórdão de Uniformização de Jurisprudência nº 3/99, de 18 de Maio de 1999 (Diário da República, I Série A, de 10 de Julho de 1999, e disponível em www.dgsi.pt, como processo nº 98131050) – “Terceiros, para efeitos do disposto no artigo 5º do Código do registo Predial, são os adquirentes de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis, sobre a mesma coisa”; boa fé que, no caso, claramente não existiu. E, na verdade, EE sabia da celebração do contrato-promessa de 20 de Novembro de 2003, como se viu.
A verdade, todavia, é que só teria relevância analisar esta questão se não fosse nulo, pelo motivo apontado e que nada tem a ver com a legitimidade da alienante, o contrato de compra e venda celebrado entre BB e EE.
Não se coloca, portanto, o problema de saber se o registo da acção é ou não oponível ao comprador, se a oponibilidade dependeria da sua boa ou má fé, e se a opção pela não atribuição de eficácia real ao contrato-promessa de 20 de Novembro de 2003 impede ou não a eventual prevalência do direito à execução específica que se pretende exercer nesta acção.
Assim sendo, tem de proceder o pedido de execução específica formulado nesta acção, por estarem reunidos os necessários requisitos (nº 1 do artigo 830º do Código Civil).
12. Nestes termos, decide-se:
a) Não conhecer do recurso subordinado interposto por EE e mulher, FF;
b) Conceder provimento à revista, revogando o acórdão recorrido, excepto na parte em que manteve o julgamento de nulidade do acordo de nomeação de terceiro celebrado, em 9 de Dezembro de 2003, entre a primeira ré, BB, os segundos réus, CC e mulher, DD, e o terceiro réu, EE e, consequentemente,
c) Julgar nulo o contrato de compra e venda celebrado entre a primeira ré, BB e o terceiro réu marido, EE, por escritura de 29 de Dezembro de 2003, lavrada no Quarto Cartório Notarial do Porto, pelo qual a primeira ré declarou vender ao terceiro réu marido o prédio composto de casa de três pavimentos, com jardim, destinada a habitação, sito na Rua da .........., n.../.., freguesia da Foz do Douro, concelho do Porto, descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número oitocentos e trinta e seis/Foz do Douro, registado a seu favor pela inscrição G-Ap.../......, e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 628, com o valor patrimonial de € 5.819,88;
d) Determinar o cancelamento da inscrição, no registo predial, da aquisição do mesmo imóvel pelos terceiros réus;
e) Julgar procedente o pedido de execução específica do contrato-promessa de compra e venda do mesmo prédio, celebrado, em 20 de Novembro de 2003, entre BB, como promitente vendedora, e AA, como promitente comprador, assim declarando transferido o correspondente direito de propriedade para o autor, que deverá proceder ao pagamento da parte do preço ainda não paga no prazo de trinta dias.
Custas pelos recorridos.
Lisboa, 10 de Julho de 2008
Maria dos Prazeres Pizarro Beleza (relator)
Salvador da Costa (voto vencido)
Lázaro Faria
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VOTO DE VENCIDO
I
No acórdão em referência decidiu-se no sentido positivo a questão doutrinariamente discutida de saber, no caso de o promitente-vendedor alienar a terceiro a coisa que prometera vender a outrem, em contrato-promessa sem eficácia real, se o promitente-comprador poderá obter, por via judicial, a realização efectiva do seu direito de crédito, designadamente por via da execução específica, não obstante a impossibilidade de cumprimento pelo primeiro, por ter deixado de ser titular do direito em virtude da referida alienação (E. SANTOS JÚNIOR, “Da Responsabilidade Civil de Terceiro por Lesão do Direito de Crédito”, Coimbra, 2003, páginas 562 a 585).
Trata-se de uma problemática que tem algo a ver, dado o disposto nos artigos 406º, nº 2, e 798º do Código Civil, com a questão da oponibilidade dos direitos de crédito a terceiros e da responsabilidade destes decorrente da lesão de direitos de crédito.
No acórdão foi julgado nulo o contrato de compra e venda celebrado no dia 29 de Dezembro de 2003 entre BB e EE, determinado o cancelamento da inscrição registal dele derivada e declarado transferido para o recorrente o direito de propriedade sobre o prédio em quadro de execução específica do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre ele e a primeira no dia 20 de Novembro de 2003.
Discordo da referida decisão pelos motivos que, muito sucintamente, procurarei expressar, atentando nos factos provados, nas normas e princípios que julgo serem aplicáveis ao caso e na sua conformidade ou não com a solução que no acórdão fez vencimento.
II
Não está em causa no recurso a declaração de nulidade do acordo de nomeação de terceiro celebrado no dia 9 de Dezembro de 2003, nem a renúncia de GG ao seu direito de preferência, este inscrito na sua titularidade por virtude de ser arrendatário de parte do prédio.
A circunstância de CC e DD não quererem exercer o direito de preferência deve ser interpretada, tendo em conta a integral cadeia negocial envolvente, no sentido de que não pretenderam exercê-lo para si, mas para outrem, no caso EE, por via de contrato para pessoa a nomear, intenção essa que ressalta dos factos provados por referência àquele complexo processo negocial.
A este propósito, é de salientar, por um lado, que no próprio contrato-promessa de compra e venda celebrado entre o recorrente e BB - a promitente – vendedora -, constava uma cláusula contratual relativa a pessoa a nomear pelo primeiro para a celebração do contrato prometido.
E, por outro, que BB ao comunicar a CC o projecto da venda, decalcado no referido contrato-promessa, também o informou de que ao promitente-comprador - o recorrente - fora concedida a possibilidade de a escritura vir a ser realizada em nome de outra pessoa, desde que tal indicação ocorresse com a antecedência de 15 dias em relação à data da mesma.
Foi na sequência dessa comunicação do projecto de venda que CC declarou a BB exercer o direito de preferência nos precisos termos que constavam do contrato-promessa celebrado entre aquela e o recorrente, pelo que, bem ou mal, isto é, legal ou ilegalmente, ele exerceu-o.
Importa ter em linha de conta, com relevo para a determinação do conteúdo da vontade de CC e de DD, que é essencialmente de direito a questão de saber se o titular do direito de preferência pode ou não exercê-lo por via da nomeação de terceiro para outorgar em nome próprio no contrato de compra e venda do prédio em causa.
Mas eles estavam a actuar no exercício do seu direito de preferência, naturalmente por via da nomeação do primeiro para adquirir o direito de propriedade cuja aquisição efectiva eles não pretendiam, facto que era do conhecimento de EE e de FF.
Fica, porém, por saber, considerando, além do mais, o conteúdo da notificação que BB dirigiu a CC, em que se referiu à cláusula do contrato-promessa celebrado com o recorrente inserente da possibilidade da nomeação de pessoa para a celebração do contrato prometido, se o segundo e DD sabiam ou não de que não podiam exercer o direito de preferência por via da nomeação de terceiro para adquirir o direito de propriedade sobre o prédio em causa.
A celebração do contrato-promessa de compra e venda no dia 4 de Dezembro de 2003, em que BB figura como promitente-vendedora e CC e o cônjuge - DD -, como promitentes-compradores, consubstancia a execução preliminar do aludido desiderato do exercício do direito de preferência por via de outrem e para outrem.
Certo é estar assente que, ao celebrarem o referido contrato-promessa, CC, EE e FF apenas pretendiam possibilitar a compra do prédio por EE.
Esta circunstância nada acrescenta ao quadro de facto já assinalado, revelador da intenção de CC e de DD de exercerem o direito de preferência na compra por via da nomeação de EE para contratar em nome próprio com BB.
Assim, ao invés do que se considerou no acórdão recorrido, o quadro de facto disponível não permite a conclusão de encadeamento de actos deliberadamente praticados para defraudar o recorrente, nem de que a declaração de CC no sentido de exercer o referido direito de preferência tenha sido emitida com reserva mental ou que o contrato-promessa de compra e venda celebrado no dia 4 de Dezembro de 2003 foi simulado, e consequentemente, estarem aqueles acto e contrato, por isso, afectados de nulidade.
E se, porventura, fosse de considerar verificado o referido vício de nulidade, ele não afectaria o contrato de compra e venda celebrado entre BB e EE, porque a sua celebração não dependia da validade daqueles módulos negociais e aquela tinha legitimidade substantiva para nele outorgar.
Todavia, o direito de preferência do arrendatário, dado o escopo finalístico das normas que o prevêem, ou seja, o de que o preferente possa adquirir o direito de propriedade sobre a casa arrendada, em quadro de limite à liberdade de escolha de contratante por parte de quem é o proprietário, não se conforma com a possibilidade de nomear um terceiro para operar a aquisição do direito de propriedade em sua substituição.
Por isso, independentemente da natureza do vício envolvente da sua declaração, concluiria no sentido de que CC não exerceu legalmente o seu direito de preferência.
Em consequência, e porque GG - o outro arrendatário - renunciou ao seu direito de preferência, tornou-se certa a não verificação da condição resolutiva prevista pelo recorrente e por BB no contrato-promessa de compra e venda celebrado no dia 20 de Novembro de 2003 e, por isso, a eficácia definitiva daquele contrato.
Não obstante, BB, por um lado, e CC e DD, por outro, celebraram, no dia 4 de Dezembro de 2003, o já referido contrato-promessa de compra e venda, conexo com o de nomeação de EE em substituição do segundo.
E, por outro, no dia 29 de Dezembro de 2003, na sequência daquele contrato-promessa de compra e venda, a primeira e o último celebraram o conexo contrato - compra e venda do prédio em causa, sendo que o comprador foi nomeado pelo titular do direito de preferência, aceite pela vendedora a substituí-lo nos direitos e obrigações decorrentes daquele contrato-promessa.
No acórdão, concluiu-se no sentido da nulidade do referido contrato de compra e venda, sob o fundamento da ofensa dos bons costumes, previsto no artigo 280º, nº 2, do Código Civil.
Trata-se de um conceito indeterminado, derivado do latim bonimoris, com o significado de complexo de regras de e princípios impostos pela moral, pelos quais os indivíduos deviam pautar o seu comportamento nas relações domésticas e nas relações sociais.
A doutrina, tal como se refere no acórdão, tem considerado serem ofensivos dos bons costumes os negócios jurídicos cujo objecto se traduza em actos imorais em si mesmos ou que repugnem à consciência moral pelo nexo que se cria entre eles e a prestação da outra parte (PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, “Código Civil Anotado”, Coimbra, 1987, paginas 258 e 259).
A este propósito, está assente que BB decidiu não cumprir o contrato- promessa que celebrara com o recorrente, combinada com CC, DD, EE e FF.
A decisão de BB de não cumprir o referido contrato-promessa significa a vontade de não celebrar com o recorrente o contrato de compra e venda, o que apenas dependia, como é natural, da vontade dela e não da de CC, DD, EE ou FF.
Os factos provados não revelam os termos em que ocorreu a referida combinação ou acordo, pelo que deles não é legítimo, em relação a CC, DD, EE e FF, extrair a conclusão de que eles instigaram BB com vista ao não cumprimento, para violar o direito de crédito
Do do recorrente.
O que resulta dos factos provados é, com efeito, um processo negocial, desencadeado a partir da notificação de BB para poder exercer o direito de preferência, em que este era interessado, sequencialmente estruturado para que EE viesse a adquirir o direito de propriedade sobre o referido prédio por via da sua nomeação para contratar.
Certo é que os contratos devem ser pontualmente cumpridos. Todavia, por vezes, mais no que concerne aos contratos preliminares, como é o caso dos contratos-promessa, as partes encontram motivos para rejeitarem o seu cumprimento, decidindo sujeitar-se às sanções legal ou contratualmente previstas, ponderando, naturalmente, a defesa do que entendem ser o seu interesse.
Ignora-se, porque os factos provados não o revelam, conforme já se referiu, se as pessoas que intervieram no mencionado processo negocial conheciam ou não que CC não podia exercer o direito de preferência na compra do prédio através de terceiro nomeando.
Todavia, apenas BB estava vinculada ao contrato-promessa de compra e venda celebrado com o recorrente, no que concerne à obrigação de contratar com ele; só ela tinha legitimidade substantiva para celebrar o contrato prometido; só da sua vontade dependia a opção de cumprir o primeiro dos referidos contratos, alienando o prédio ao recorrente, ou de o incumprir, celebrando o contrato de compra de venda com EE.
Ela optou pela contratação com EE, no quadro da sua legitimidade substantiva, certo que o direito de propriedade sobre o referido prédio esta- va inscrito na sua titularidade.
Face aos factos provados, sobretudo os consubstanciados no desencadear do mencionado processo negocial, tendo em conta as considerações de ordem jurídica acima expressas, não nos parece legítima a conclusão, seja em relação ao objecto do contrato de compra e venda que foi celebrado, seja no plano dos fins da contratação, da ofensa dos bons costumes que foi considerada no acórdão.
Com efeito, reitera-se que BB, titular do direito de propriedade sobre o mencionado prédio, tinha legitimidade substantiva para o alienar a EE, como fez, embora sujeitando-se às consequências jurídicas negativas decorrentes de não ter cumprido o contrato-promessa de compra e venda por via do qual estava vinculada no confronto do recorrente.
Dado o quadro de autonomia envolvente, a intervenção de CC, de DD, de GG de FF na contratação preliminar à celebração do referido contrato de compra e venda queda insusceptível de o afectar.
Em consequência não declararia a nulidade do contrato de compra e venda que foi celebrado entre BB e EE no dia 29 de Dezembro de 2003.
Ao invés, consideraria, por um lado, ter BB incumprido definitivamente o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre ela e o recorrente no dia 20 de Novembro de 2003, por virtude de haver impossibilitado culposamente o seu cumprimento em virtude de ter alienado a terceiro o direito de propriedade sobre o prédio.
E, por outro, quedar improcedente o pedido de execução específica formulado pelo recorrente, sob o fundamento de o tribunal não se poder substituir a BB – promitente vendedora - na declaração de transferência do direito de propriedade sobre o prédio, por virtude de ele já não se inscrever na sua titularidade (Assento de 5 de Novembro de 1998, Diário da República, I Série-A, de 12 de Dezembro de 1998).
Nesta perspectiva, a última questão que importaria decidir – de que o acórdão em análise não curou por a considerar prejudicada, na medida em que declarou a nulidade do referido contrato de compra e venda e ordenou o cancelamento da inscrição no registo predial da aquisição do direito de propriedade dele decorrente - seria a envolvida pela circunstância de o registo da acção em causa haver precedido o registo daquela aquisição.
Neste ponto, seguiria a interpretação uniformizadora que resulta essencialmente do Assento acima mencionado no sentido de que o registo da acção pelo recorrente, antes do registo da aquisição do direito de propriedade sobre o prédio por parte do recorrido EE, é insusceptível de afectar negativamente aquela aquisição, além do mais, por virtude de recorrente não se arrogar, por via daquela acção, titular do direito de propriedade sobre o prédio, mas mero titular de um direito de crédito tendente a tal aquisição.
III
Pelo exposto, negaria provimento ao recurso, mantendo a decisão da Relação.
Lisboa, 10 de Julho de 2008
Salvador da Costa