| 21572/23.6T8PRT.P1.S1 |  |
CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
RESPONSABILIDADE CIVIL
OBRIGAÇÃO DE INFORMAÇÃO
DOLO
NEXO DE CAUSALIDADE
DANO FUTURO
ÓNUS DA PROVA
INDEMNIZAÇÃO
RECURSO DE REVISTA
I - A norma contida no art.º 17.º, n.º 1, d) do RJAMI, aprovado pela aprovado pela Lei n.º 15/2013, de 9 de Fevereiro, de harmonia com a qual a empresa de mediação imobiliária deve comunicar imediatamente ao destinatário do negócio visado com a mediação qualquer facto que possa pôr em causa a concretização do negócio visado é uma norma de protecção.
II - A violação, pela empresa de mediação deste dever jurídico de informação, contido naquela norma de protecção, é susceptível de a constituir num dever de indemnizar fundado na responsabilidade por informações.
III - Compete ao sujeito activo da obrigação de informação a prova de que, com a sua violação pelo obrigado à sua prestação, suportou danos.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
1. Relatório.
AA, propôs, no Juízo Central Cível do Porto, do Tribunal Judicial da Comarca do Porto, contra BB– Unipessoal, Lda., e ORG0001, Unipessoal, Lda., acção declarativa de condenação, com processo comum, pedindo a condenação solidária das últimas no ressarcimento de todos os prejuízos causados, sendo-lhe, portanto, pago o valor do sinal em dobro, ou seja, € 72 000,00, acrescido dos juros vincendos, desde a citação até integral e efectivo pagamento e que seja arbitrada uma justa indeminização por danos não patrimoniais, segundo critérios de equidade, no que se fia no vosso sempre douto suprimento.
Fundamentou estas pretensões no facto de no dia 13 de Abril de 2022 ter celebrado com a 1.ª ré, que desenvolve a sua actividade na área da construção de edifícios, um contrato promessa de um prédio em fase de construção no edifício ..., contrato cuja negociação e celebração foi mediada pela 2.ª ré, empresa de mediação imobiliária que tinha o exclusivo da comercialização do prédio, tendo entregue, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 36 000,00, de a obra nunca ter avançado, sendo-lhe dado garantias de começo dos trabalhos que saíram frustradas, até que, por carta enviada no dia 16 de Setembro de 2022, a 1.ª ré confessou a sua impossibilidade de continuar a obra e de cumprir o contrato, declarando ainda existirem processos judiciais tendo por objecto o prédio prometido vender e outro contrato promessa de compra e venda do mesmo prédio, de a 2.ª ré lhe ter garantido, ao tempo da celebração do contrato promessa que a paragem da obra se devia a falta de mão-de-obra ou à época da Páscoa, informação de que a aparente paragem da obra era meramente passageira levou a que decidisse firmar o negócio, tendo aquela, posteriormente, assegurado que os trabalhos arrancariam no mês seguinte, e de ter estado quase um ano a viver, por favor, em casa de um amigo, o que o penalizou e lhe infligiu enormes constrangimentos, tendo sido forçado, por ter passado um ano sobre a venda da sua anterior habitação, a comprar, à pressa, outra casa, de valor e qualidade inferiores, sob pena de pagar mais-valias fiscais, tendo perdido o sinal, que nunca lhe foi devolvido, sentindo-se profundamente injustiçado e penalizado.
A ré BB– Unipessoal, Lda., não contestou.
Oferecido pela demandada ORG0001, Unipessoal, Lda., o articulado de contestação e concluída, no dia 28 de Abril de 2025, a audiência de discussão e julgamento, a Sr. Juiz de Direito, por sentença proferida no dia 24 de Abril de 2025, com fundamento, designadamente, em que a segunda ré sempre teve conhecimento sobre a situação do imóvel objecto do alvará de construção no registo civil, nomeadamente, sabendo que o direito de propriedade estava inscrito em nome de um terceiro, que havia litígios entre este e a primeira ré e que as obras tinham parado antes da celebração do contrato promessa, apesar de ter garantido o contrário ao autor e não cumpriu as obrigações legais determinadas no art.º 17.º, n.º 1, b), norma destinada a proteger os interesses de terceiros (os promitentes compradores), o que causou ao autor o prejuízo correspondente ao montante entregue a título de sinal, sendo assim responsável pelo pagamento ao autor da quantia equivalente ao valor do sinal pago à primeira ré, julgou a acção parcialmente procedente e condenou as rés, solidariamente, no pagamento ao autor:
a) da quantia de 36 000,00€, relativa à devolução, em singelo, da quantia paga a título de sinal, quantia acrescida de juros de mora contados desde a citação, à taxa de 4%, até efectivo pagamento;
b) da quantia de 2 500,00€, pelos danos não patrimoniais, quantia acrescida de juros de mora contados desde o dia posterior ao da sentença, à taxa de 4%, até efectivo e integral pagamento.
O autor e a demandada ORG0001, Unipessoal, Lda., interpuseram desta sentença, para o Tribunal da Relação do Porto, recursos autónomos de apelação, nos quais impugnaram a decisão da matéria de facto, o primeiro do ponto de facto n.º 44, julgado provado, e a segunda, os pontos de facto n.ºs 11, 13, 16, 21, 27, 31, 32 e 33, julgados provados, respectivamente, tendo o primeiro oferecido, com a sua alegação, para demonstrar que a ré ORG0001 – Unipessoal, Lda., não podia deixar de saber que já antes da celebração do contrato promessa objecto dos autos que se encontra a mediar outorgas de contrato-promessa para bens futuros que nunca iriam ter lugar, cinco documentos:
1- Dois e-mails enviado por uma Sr.ª Advogada ao seu Mandatário em 5 de junho de 2025 e em 12 de junho de 2025, respectivamente, dando conta do envio de documentos, entre eles, os que juntou de seguida e que consistem em:
2- Um contrato-promessa relativo a outra fração do mesmo imóvel, em que figurava como promitente vendedora a aqui primeira ré, tendo a mediadora imobiliária sido a aqui segunda ré, datado de 16 de setembro de 2020, mas não assinado;
3- Um aditamento a tal contrato datado de 26 de março de 21 dando conta de atraso na obra, mas também não assinado;
4- Um outro contrato-promessa relativo à compra e venda de fração do mesmo imóvel, com diferente promitente comprador e as mesmas promitente vendedora e mediadora, datado de 20 de julho de 2021 e não assinado; e
5- Uma certidão comprovativa de apresentação de queixa crime, por burla, contra a aqui primeira ré e seu legal representante, apresentada em 27 de fevereiro de 2024 no DIAP do Porto por CC;
O Tribunal da Relação do Porto, por acórdão proferido no dia 24 de Novembro de 2025, depois de estabilizar os factos materiais da causa, com fundamento em que o autor nunca alegou na acção que a ré soubesse que a obra estava definitivamente parada e que não iria ser concluída, o que só agora pretende que passe a ser relevado, afirmando-o, pela primeira vez, nas alegações de recurso (ponto 45), pelo que os documentos juntos visam provar facto não alegado – o conhecimento pela ré de que a construção não iria ser concluída pelo que nunca iriam ser celebrados as compras e vendas dos bens futuros prometidos vender – e que dos factos provados não decorre a existência de um nexo causal entre a perda pelo autor do valor do sinal (que não é definitiva) e a violação dos deveres de informação por banda da ré mediadora, antes a perda do valor do sinal será, a verificar-se, definitivamente, directamente decorrente do incumprimento do contrato por banda da ré promitente-vendedora que já está condenada a pagar tal montante ao autor, julgou ambos os recursos de apelação parcialmente procedentes, concluindo pelo dispositivo seguinte:
1 – Condena-se a ré BBUnipessoal, Lda. a pagar ao autor a quantia de 72 000 € a que acrescem juros de mora contados desde a data da citação, à taxa de 4%, até efetivo e integral pagamento;
2- Condenam-se ambas as rés, solidariamente, a pagar ao autor a quantia de 2 500 € a que acrescem juros de mora a contar do dia posterior ao da prolação da sentença à taxa de 4%, até efetivo e integral pagamento.
Vai o autor/recorrente condenado em multa, nos termos do disposto no artigo 443.º, número 1 do Código de Processo Civil e do artigo 27.º, número 1 do Regulamento das Custas Processuais, que se fixa no mínimo legal de 0, 5 UCs.
O autor interpôs deste acórdão recurso ordinário de revista, pedindo a anulação da decisão recorrida na parte que reverte a condenação solidária da 2.ª Ré no valor do sinal em singelo e a substituição por outra que determine a sua condenação em dobro ou, pelo menos, em singelo.
Os fundamentos da revista, expostos nas conclusões, são os seguintes:
A) O Autor o que fez nas suas Apelações foi alegar e demonstrar ter havido dolo por banda da 2ª Ré.
B) Não o fez apenas nas Alegações de Recurso, mas sim também na Petição Inicial, artigos 37.º, 38.º, 39.º e 64.º
C) E fê-lo novamente nas Alegações. Não só no ponto 45, mas também no 49, no ponto 50, no 32, 33, 37, no ponto 38 – e aqui alegando que a 2ª Ré faltou à verdade nas declarações que fez em Tribunal, o que também em si justifica a apresentação posterior de documentos –, bem como nos pontos 51 e 52.
D) Alegação essa, da existência de dolo no comportamento da 2ª Ré, que abarca tanto a consciência de que o negócio prometido nunca se iria realizar como abarca a percepção da eventualidade de ao Autor nunca mais ver devolvido o sinal que pagou.
E) Tais são os desfechos plausíveis e prováveis, atento o normal acontecer das coisas, que a 2ª Ré forçosamente admitiu e aceitou com o conhecimento que dispunha dos factos.
F) E nunca foi outra a alegação do Autor: a de que a 2ª Ré detinha e ocultou informação vital para a boa saúde do negócio e de ter um comportamento ardilosamente conluiado com o 1.º Réu – bastando para tanto que se confrontem todos os artigos supra citados.
G) Não existindo, por conseguinte, na apresentação de documentos então feita, nenhuma alegação de facto novo que não seja mera decorrência do que já tinha sido previamente alegado.
H) Razões pelas quais os documentos deveriam ter sido aceites, e ora se requer apreciação desse pedido.
I) Por outro lado, muito curiosamente, a documentação que então se procurou trazer aos autos demonstra plenamente a amplitude do dolo da 2ª Ré – sabia não haver condições para o negócio ocorrer e muito provavelmente para a 1ª Ré devolver o sinal – e demonstra ser o seu comportamento causa adequada tanto de não se ter realizado o negócio prometido como de o Autor perder o sinal.
J) É paradoxal e uma pescadinha de rabo na boca: a documentação permite perfeitamente demonstrar o nexo causal que depois o Tribunal vem a concluir não estar demonstrado…
K) Ora, o incumprimento de específicos deveres de informação pela 2ª Ré, com dolo, é causa adequada do dano perda do sinal.
L) É essa a circunstância de facto comum a um incumprimento daquela natureza e havendo o conhecimento de facto que a 2ª Ré dispunha…
M) A 2ª Ré omitiu, dolosamente, ao Autor que, o Promitente-Vendedor a quem o Autor iria entregar o sinal não era pessoa fiável.
N) E de que, tendo em conta o se verificava já em muitos outros e diversos casos, o mais provável seria não ver o Autor o seu sinal devolvido em caso de incumprimento: todo o comportamento contratual do promitente-vendedor faz sentido havendo um propósito de ardilosamente ficar com o sinal do co-contratante, tal como efectivamente ocorreu em variados outros casos de que a ré Imobiliária tinha conhecimento.
O) Ou seja, a 2ª Ré não se limitou a omitir existirem litígios judiciais com o dono do terreno; o que ela sabia também e ocultou, foi que a pessoa do contratante (1º Réu) tinha este padrão de comportamento e não era fiável.
P) O venerando tribunal a quo fez, assim, uma interpretação errada do caso às normas.
Q) Os normativos legais que regulam a actividade das Mediadoras Imobiliárias determinam a solidariedade passiva da mediadora nos casos em que houver responsabilidade civil da sua parte.
R) Citando, por ex., um acórdão do STJ (proc. 6686/07.8TBCSC.L1.S1 de 8-5-2013), refere o Tribunal a quo “não se ter considerado existir nexo de causalidade entre a conduta ilícita e culposa da ré mediadora que foi apurada e a perda do valor do sinal pelo promitente-comprador, desde logo por não se ter provado que o mesmo não teria contratado se a informação lhe tivesse sido correctamente prestada, e ainda porque o promitente-vendedor havia sido condenado a devolver ao autor o dobro do sinal pago, o que eliminava até a existência de um dano equivalente à perda do sinal em singelo.”
S) No entanto, são aqueles exactamente dois fundamentos que não têm correspondência no caso em aqui em apreço…
T) Pois que é reconhecido, pelo próprio Tribunal a quo, que a informação não prestada pela 2ª Ré era informação essencial.
U) E, in casu, o promitente-vendedor, como se sabe, nunca irá devolver o valor do sinal ao Autor (nem em dobro nem em singelo).
V) De facto, e conforme alegado por ex no artigo 50.º do recurso de Apelação, a sociedade unipessoal BB encontra-se liquidada e é impossível que possa devolver qualquer dos pagamentos que recebeu…
W) É este um elemento processual que ao Tribunal a quo parece ter passado completamente despercebido e que determina, certamente, toda a orientação da sua decisão.
X) Sendo a empresa unipessoal 1ª Ré uma sociedade com variadíssimos incumprimentos para com clientes e processos judiciais em curso, era perfeitamente previsível que, a dado momento, a mesmo viesse a resguardar o seu sócio único, liquidando a sociedade devedora.
Y) Facto que ocorreu, que impede que o Autor seja minimamente ressarcido, e que é efeito do comportamento ilícito da 2ª Ré.
Z) Sendo assim perfeitamente claro, pela formulação defendida por Antunes Varela também seguida pelo Tribunal a quo, que o comportamento da 2ª Ré é causa adequada à produção do dano perda do sinal.
AA) O que não entendendo nem decidindo, traduzir-se-á num locupletamento total à custa do Autor e em ficar o dano por ressarcir.
BB) Por conseguinte, sendo mais do que devida a responsabilização solidária da 2ª Ré pelo ressarcimento do valor equivalente ao sinal em singelo pago pelo Autor da acção.
Não foi oferecida resposta.
2. Delimitação do âmbito objectivo da revista e individualização das questões concretas controversas que importa resolver.
Como o objecto da revista é delimitado, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, pelo objecto da acção, pelos casos julgados formados nas instâncias, pela parte dispositiva da decisão impugnada que for desfavorável ao impugnante, e pelo recorrente, ele mesmo, designadamente, nas conclusões da sua alegação, as questões concretas controversas que importa resolver são as de saber se (art.ºs 635.º n.º 4, 639.º, n.º 1, e 608.º, n.º 2, ex-vi art.º 663.º, n.º 2, do CPC):
- A decisão de rejeição e de desentranhamento dos documentos oferecidos pelo autor com a alegação do seu recurso de apelação e de condenação daquele em pena processual de multa deve ser revogada e substituída por outra que admita a junção daqueles documentos;
- A decisão de revogação da decisão da 1.ª instância que condenou, solidariamente, a recorrida ORG0001, Unipessoal Lda. na devolução, em singelo, do sinal prestado deve, por sua vez, ser revogada e substituída por outra que condene, solidariamente, aquela no pagamento da quantia correspondente ao dobro do valor do sinal traditado ou, subsidiariamente, ao valor em singelo desse mesmo sinal.
A resolução do primeiro problema reclama o exame da admissibilidade da produção, na instância de recurso, de prova documental; a do segundo, dos pressupostos da constituição da recorrida, ORG0001, Unipessoal, Lda., no dever de indemnizar assente numa responsabilidade, solidária, por violação de uma obrigação ou de um dever jurídico de prestação de informação.
Todavia, a exacta determinação do âmbito objectivo da revista e, consequentemente, da competência funcional deste Tribunal Supremo, impõe ainda um esclarecimento adicional.
O recorrente conclui, na sua alegação da revista, a dado passo – conclusões U) e V) - que o promitente-vendedor, como se sabe, nunca irá devolver o valor do sinal ao Autor (nem em dobro nem em singelo), e que de facto, e conforme alegado por ex no artigo 50.º do recurso de Apelação, a sociedade unipessoal BB encontra-se liquidada e é impossível que possa devolver qualquer dos pagamentos que recebeu.
De harmonia com o modelo de reponderação pelo qual se orienta, em matéria de recursos, o direito português, o recurso visa apenas o controlo da decisão recorrida – revisio prioris instantiae – nas mesmas condições em que foi proferida, pelo que não se admite nem a invocação de factos novos - ius novarum nova – nem, em regra, a alteração do pedido ou da causa de pedir: os recursos ordinários visam a reapreciação da decisão proferida, dentro dos mesmos condicionalismos em que se encontrava o tribunal recorrido no momento do seu proferimento, pelo que os recursos são meios de impugnação de decisões judiciais – e não meios de julgamento de julgamento de questões novas, salvo se forem oficiosamente cognoscíveis, dado que tais questões constituem sempre objecto implícito do recurso1. De outro aspecto, a referência temporal do recurso é, quanto à matéria de facto, o encerramento da discussão em 1.ª instância, pelo que só no caso, mais que raro, de alteração da causa de pedir no recurso é que essa referência temporal passa a ser o dessa modificação (art.ºs 264.º, 265.º, n.º 1, e 611.º, n.º 1, do CPC).
O facto, da liquidação da demandada, BB– Unipessoal, Lda. – que, aliás, só documentalmente pode provar-se – e, bem assim, da impossibilidade de devolução do sinal que o recorrente lhe traditou não foram objecto de adequada alegação logo na 1.ª instância, só o tendo sido no recurso de apelação e, além disso, não se mostram julgados, não tendo sido declarados, pelo acórdão impugnado, provados ou não provados (art.ºs 146.º, 150.º e 160.º do Código das Sociedades Comerciais, e 1.º, t), do Código de Registo Comercial).
Como Supremo Tribunal de Justiça está vinculado aos factos fixados pelas instâncias ou, mais rigorosamente, pelo acórdão da Relação e não se verifica, no caso, nenhuma das raras hipóteses em que lhe seja lícito considerar ou utilizar factos que não foram considerados pelas instâncias - como, v.g., os factos notórios ou que sejam do seu conhecimento funcional, os factos plenamente provados por documentos juntos ao processo por iniciativa das partes ou do tribunal e os factos provados por confissão, reduzida a escrito, seja ela uma confissão judicial ou extrajudicial – é clara a inatendibilidade, no julgamento da revista, dos factos relativos à liquidação da demandada BB– Unipessoal, Lda. e da impossibilidade da devolução por esta do valor do sinal que o recorrente lhe entregou (art.ºs 463.º n.º 1, 465.º n.ºs 1 e 2, 574.º, n.º 2, e 682.º do CPC e 356.º e 358.º, 362.º e 363.º. n.ºs 1 e 2, do Código Civil).
Os factos materiais que hão-de servir de base à reponderação da decisão da questão de direito contida no acórdão impugnado são, por isso, apenas aqueles que nele, de modo inalterável, se mostram fixados (art.º 682.º, n.ºs 1 e 2, do CPC).
3. Fundamentos.
3.1. Fundamentos de facto.
O Tribunal da Relação fixou os factos materiais da causa nos termos seguintes:
3.1.1. Factos provados.
1. A 1ª Ré é uma sociedade unipessoal que desenvolve a sua a atividade na área da construção de edifícios.
2. A 2ª Ré é um Empresa de Mediação Imobiliária fundada em 2008;
3. No dia 13 de abril de 2022, foi celebrado um contrato-promessa entre o autor e a 1ª ré, tendo nesse mesmo contrato sido prometido vender um prédio em fase de construção no edifício designado “..., sito em Paranhos, no Porto.
4. A negociação e celebração do contrato foi mediada pela 2ª ré.
5. Que tinha celebrado com a primeira ré um contrato de mediação imobiliária;
6. Tendo o Autor solicitado os serviços desta na Loja de Vila Nova de Gaia.
7. E sendo que à assinatura daquele contrato-promessa assistiram DD e EE em representação da Imobiliária 2ª Ré.
8. Não tendo havido qualquer contato entre o autor e a primeira ré;
9. O Promitente-Vendedor, 1ª Ré, era da inteira confiança da Imobiliária, 2ª Ré.
10. Por conta desse Contrato-Promessa, e a título de sinal e princípio de pagamento do preço acordado, o A. pagou a quantia de € 36.000,00 (trinta e seis mil euros) ao Promitente- Vendedor, aqui 1ª Ré.
11. À data da celebração do contrato os trabalhos estavam parados;
12. Tendo a segunda ré informado o autor que se tratava de algo de temporário;
13. O que foi decisivo para o autor tomar a decisão de celebrar tal contrato-promessa;
14. O Autor foi pedindo explicações à 2ª Ré, sobre o andamento dos trabalhos de construção, na pessoa do Sr. DD, tendo trocado algumas mensagens, por telemóvel, em maio de 2022;
15. Sendo-lhe dadas, repetidamente, garantias de começo dos trabalhos, que foram saindo frustradas.
16. Enviou a 2ª Ré, na pessoa do Sr. DD, um email ao Autor, no dia 24 de maio de 2022, em que justificava o atraso na obra com a falta de validade do alvará do empreiteiro;
17. Atraso que, aliás, sustentou a negociação de um aditamento ao contrato-promessa, que protelasse os pagamentos de reforço de sinal e princípio de pagamento;
18. No entanto, a 22 de junho, confirmando o atraso da obra, voltava a 2ª Ré, na pessoa do Sr. DD, a dar nova garantia de retoma dos trabalhos, desta feita para o início do mês de Julho;
19. Mas assim não sucedeu, ficando os últimos pedidos de explicações do Autor, em agosto, por responder;
20. Por carta remetida pela primeira ré, enviada ao autor no dia 16 de Setembro de 2022, aquela deu conta da sua “impossibilidade de continuar a obra” e de cumprir com o contrato celebrado;
21. Mais nela declarando existirem processos judiciais em curso que tinham por objeto o mesmo prédio prometido vender ao Autor e que, afinal, existe outro contrato-promessa de compra e venda sobre o mesmo prédio.
22. A cláusula segunda do acordo em causa, estabelecia que a prometida venda da fração autónoma a designar pela propriedade horizontal, seria efetuada livre de qualquer ónus, hipotecas ou quaisquer outros encargos e/ou responsabilidades;
23. Sendo que, da cláusula quarta, constava que não existia qualquer litígio judicial ou extrajudicial, atual ou potencial, em que se discuta a titularidade da posse e fruição ou do direito de propriedade das Frações; não existirem quaisquer notificações, reclamações, ações ou processos judiciais, arbitragens ou procedimentos de qualquer natureza, que tenham por objeto ou que possam vir a afetar o direito do Segundo Outorgante sobre as indicadas frações; não existirem quaisquer outros contratos relativos às frações objeto do presente contrato, nomeadamente contratos-promessa ou contratos definitivos de compra e venda, de oneração ou de constituição de encargos ou responsabilidades de qualquer natureza sobre os mesmos, dos quais resulte ou possa vir a resultar no futuro qualquer limitação ou restrição, material, jurídica ou económica à capacidade de uso, fruição ou disposição das frações em causa pelo Segundo Outorgante; tendo o Promitente-Vendedor se comprometido, inclusive, desde a data da assinatura do presente contrato e até à celebração do respetivo contrato definitivo de compra e venda, a não constituir e a não permitir a constituição de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades sobre as Frações identificadas, comprometendo-se ainda a não dar a terceiros quaisquer direitos de natureza real ou obrigacional sobre as mesmas;
24. A segunda Ré, Imobiliária ORG0001, tinha o exclusivo da comercialização do prédio – tanto que nos painéis publicitários que rodeavam a obra existiam apenas alusões à citada Imobiliária e nos anúncios online da referida obra é mencionada a exclusividade da mesma.
25. Tendo as rés celebrado acordo escrito denominado de mediação imobiliária em regime de exclusividade, relativa ao imóvel em causa, com a data de 16/09/2020;
26. O Promitente-Vendedor, primeira ré era da inteira confiança da Imobiliária, 2ª Ré.
27. Nunca tendo sido apresentados ou tendo estado presencialmente no mesmo espaço o autor e a primeira ré.
28. Antes da outorga do contrato-promessa em discussão nos autos, a 2ª ré garantiu que a obra estaria parada na data, mas temporariamente;
29. O sócio e gerente da 2ª ré acompanhou a promoção do projeto desde o início;
30. Os trabalhos de construção terminaram em janeiro de 2022, devido a litígio com a dona do imóvel, a sociedade FF – Gestão de Espaços Comerciais, S.A;
31. O que foi informado pelo legal representante da primeira ré, ao legal representante da segunda ré, pelo menos em março de 2022;
32. O qual tinha conhecimento que o imóvel em causa nos autos era propriedade de um terceiro, com quem a primeira ré celebrara um contrato-promessa de compra e venda, em 18/09/2020;
33. Sendo que o direito de propriedade de tal imóvel encontra-se inscrito em favor de Incremento Astuto, Lda., por compra à referida sociedade FF, através da apresentação 1498, de 29/11/2023;
34. O autor solicitou à segunda ré a devolução do valor pago a título de sinal;
35. No contrato-promessa em causa, foi dispensado o reconhecimento de assinaturas pelos outorgantes;
36. O Autor confiou nos efeitos jurídicos da celebração do referido contrato-promessa;
37.Tendo estado quase um ano, durante todo o tempo em aguardava que as obras prosseguissem e pudesse ir morar para a sua nova casa, a viver de favor em casa de um amigo.
38. O autor, na data da celebração do contrato-promessa, vendeu o imóvel onde vivia,
39. Tendo depois, em virtude do não cumprimento do presente contrato-promessa, acabado por comprar outro imóvel;
40. E teve de contrair novo empréstimo no valor de €20.000,00, para adquirir o novo imóvel;
41. Situação que nunca aconteceria se tivesse comprado a casa objeto deste litígio.
42. O Autor sente-se profundamente injustiçado;
43. A segunda ré não acompanhava a execução das obras;
3.1.2. Facto não provado.
1. Que o autor tenha negociado com a primeira ré os termos e condições do contrato-promessa celebrado.
3. Fundamentos de direito.
3.1. Rejeição e desentranhamento dos documentos oferecidos pelo recorrente com a alegação do recurso de apelação.
A junção de documentos na instância de recurso obedece, compreensivelmente, a regras particularmente restritivas.
Da consagração, pelo nosso direito, do modelo do recurso de reponderação, resulta, por um lado, que a utilização de documentos, objectiva ou subjectivamente supervenientes, só é permitida quanto a factos já alegados que não tenham sido dados como provados por falta do documento e, por outro, que vale também para o tribunal ad quem a regra de a decisão do recurso deve reflectir a situação de facto existente no momento em que se deu o encerramento da discussão em 1.ª instância. Portanto, a lei permite a junção, no recurso de apelação, de documentos supervenientes – mas não a alegação de factos novos; a alegação de factos novos só é possível até ao encerramento da discussão em 1.ª instância (art.ºs 588.º, n.º 1, e 611.º, n.º 1, do CPC).
Com as suas alegações do recurso de apelação, as partes só podem, pois, juntar documentos, objectiva ou subjectivamente, supervenientes – i.e., cuja apresentação foi impossível até ao encerramento da discussão - ou cuja junção se torne necessária em virtude do julgamento proferido na 1.ª instância (art.ºs 425 nºs 1 e 2, e 651 nº 1, 2ª parte, do CPC). Mas é claro que esta faculdade não compreende, em hipótese alguma, o caso de a parte pretender oferecer um documento que poderia – e deveria – ter oferecido naquela instância2, nem, muito menos, o de apresentar documento para demonstrar facto ou factos que, por não foram alegados, como deveriam, logo na 1.ª instância, até ao encerramento da discussão: de harmonia com o princípio instrumental da disponibilidade privada do objecto do processo, segundo o qual incumbe às partes a definição desse objecto e a prova dos respectivos factos – para que a parte seja admitida a produzir prova de um facto é, logica e necessariamente, indispensável que o facto probando tenha sido objecto de oportuna, prévia e adequada alegação (art.º 5.º, n.º 1, do CPC). O documento é um meio, pré-constituído, de prova, pelo que, para que a sua apresentação seja admissível é indispensável a alegação admissível do facto que com a sua junção a parte pretende provar (art.ºs 341.º e 362.º do Código Civil).
Como, com exactidão, o acórdão recorrido observou, o recorrente visava, com os documentos que ofereceu com a alegação do seu recurso de apelação, demonstrar que a recorrida, ORG0001, Unipessoal Lda., não podia deixar de saber que já antes da celebração do contrato promessa objecto dos autos que se encontra a mediar outorgas de contrato-promessa para bens futuros que nunca iriam ter lugar e, portanto, que aquela recorrida violou, com dolo, o seu dever, de origem legal, de informar o recorrente de qualquer facto que pudesse por em causa, a concretização do negócio visado, in casu, a conclusão do contrato definitivo de compra e venda prometido, através do contrato promessa, concluído, por mediação daquela recorrida, entre o recorrente e a demandada, BB – Unipessoal, Lda. (art.º 17.º, n.º 1, d) do Regime Jurídico da Actividade de Mediação Imobiliária (RJAMI), aprovado pela Lei n.º 15/2013, de 9 de Fevereiro, na sua redacção actual). Simplesmente - como com inteira correcção o acórdão recorrido fez notar - o recorrente não alegou, na 1.ª instância, o facto concreto que, com a junção dos apontados documentos, visava demonstrar e do qual decorre, no seu ver, a actuação dolosa da recorrida ORG0001, Unipessoal Lda.
A recorrente obtempera, porém, na revista, que logo na petição inicial alegou que a mediadora desrespeitou, com dolo, a apontada obrigação de informação.
É certo que, como o recorrente alegou, na petição inicial – art.º 64 - que aquela recorrida agiu, no tocante à apontada obrigação de informação com culpa se pode entender que alegou, logo na 1.ª instância, que aquela parte actuou com dolo, dado que a culpa compreende aqui também o dolo, em qualquer das suas modalidades: dolo necessário, se a violação do dever constitui a intenção específica da conduta do agente, dolo directo, se essa violação não é directamente querida, mas é desejada como efeito necessário da conduta e o dolo eventual, se a mesma violação não é directamente desejada, mas é aceite como efeito eventual, mesmo acessório, daquela conduta (art.ºs 485.º, n.º 2, do Código Civil). Porém, a alegação enxuta de que a recorrida agiu com culpa e, portanto, com dolo, constitui a invocação de um pura categoria jurídica, absolutamente inadequada para preencher a causa de pedir que ao autor compete definir, que é, e só pode ser, integrada por factos, e por factos essenciais, dos quais resulta a situação subjectiva alegada pelo autor: a causa petendi é o facto jurídico concreto e não a categoria jurídica ou legal que enquadra o facto alegado, sem prejuízo, evidentemente, da liberdade de qualificação jurídica desse mesmo facto de que goza o tribunal (art.º 5.º, n.º 1, do CPC). E não tendo o autor, recorrente, integrado na causa de pedir o facto concreto que com os documentos que apresentou com a alegação do recurso de apelação visava provar, segue-se, como corolário que não pode ser recusado que a junção daqueles documentos não é admissível, dado que a parte só dever ser admitida a provar, na instância de recurso, facto concreto que tenha alegado nos articulados, até ao encerramento da discussão em 1.ª instância.
Note-se, contudo, que a inadmissibilidade da junção dos apontados documentos que decorre da circunstância de o facto concreto que com eles o recorrente visava provar não ter sido objecto de alegação na 1.ª instância, não impede este Tribunal Supremo de concluir, a partir de outros factos que as instâncias consideraram definitivamente adquiridos para o processo, que a recorrida ORG0001, Unipessoal Lda., violou, com dolo, a obrigação de informação a que estava adstrita, ex-vi legis, para com o recorrente.
Na verdade, a vinculação temática do tribunal à causa de pedir não limita a liberdade do tribunal na sua qualificação. Bem pelo contrário. O tribunal não só goza de liberdade quanto à qualificação da causa de pedir, como, segundo um princípio de exaustão, tem o dever de esgotar todas as possíveis qualificações jurídicas dos factos que a integram3. Daquela liberdade de qualificação resultam como corolários, de um aspecto, que o tribunal pode extrair dos factos alegados uma pretensão material ou pedido diferente daquele que a parte alega, por exemplo, que a acção não deve proceder com base na responsabilidade contratual, mas com fundamento em responsabilidade extracontratual e, de outro, que a correcção da qualificação jurídica da causa de pedir indicada pelo autor não representa qualquer alteração da causa de pedir4. O limite à liberdade de qualificação reside, tão-só, em que a convolação não seja tão ampla que conduza a um meio de tutela de conteúdo essencialmente diferente do visado pelo autor5. A liberdade de escolher a causa de pedir é apenas a liberdade de escolher os factos que servem de fundamento à acção e não a de os qualificar do ponto de vista jurídica e a de decidir a norma jurídica que lhes é aplicável6. Portanto, apesar da inadmissibilidade da junção dos documentos oferecidos pelo recorrente no recurso de apelação, a este Tribunal Supremo, no uso da liberdade de qualificação dos factos adquiridos para a causa que a lei lhe reconhece, é inteiramente lícito extrair dos factos considerados pelas instâncias a conclusão de que a recorrida ORG0001, Unipessoal Lda., violou com dolo a obrigação de informação a que estava vinculada para com o recorrente.
De outro aspecto, ao contrário do que decorre da alegação do recorrente, da circunstância de a recorrida ORG0001, Unipessoal Lda., ter agido dolosamente, não deriva, como conclusão inexorável, a existência de um nexo causal entre a violação da obrigação de informação e o dano cujo ressarcimento é pedido, àquela parte, pelo autor, recorrente: a existência daquele nexo de imputação objectiva não é, realmente, uma consequência irrecusável da violação, com dolo, daquela obrigação: uma coisa é a violação de um dever jurídico de informação, contida numa norma de protecção, que tanto pode ser dolosa como meramente negligente outra, bem diversa, é a existência de uma conexão ou de um nexo causal entre a violação daquele dever e, maxime, um dano, seja qual for critério que, em definitivo, se deva ter por aplicável para a determinação dessa relação de causalidade.
Todas as contas feitas, a decisão da Relação de rejeição dos documentos oferecidos pelo autor com a sua alegação é, pois, correcta. O fundamento correspondente da revista deve, assim, obter decisão de improcedência.
3.2. Vinculação da recorrida ORG0001, Unipessoal Lda. ao dever de indemnizar o recorrente pelo valor equivalente ao dobro do sinal prestado ou, subsidiariamente, ao valor em singelo desse mesmo sinal.
É incontroverso, em face dos factos adquiridos para o processo e das decisões das instâncias, por um lado, que entre o recorrente e a demandada BB– Unipessoal, Lda. foi concluído um típico e nominado contrato promessa de compra e venda de uma fracção de edifício, e, por outro, que tal contrato preliminar, foi suprimido com fundamento no incumprimento definitivo das prestações de facto jurídico positivo que para a última dele emergiam, determinante da sua vinculação definitiva, com fundamento numa responsabilidade obrigacional, ao dever de restituir, em dobro, o sinal que o impugnante lhe traditou (art.ºs 410., n.º 1, 442.º. n.ºs 1 e 2, 798.º e 801.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil). Também não é objecto de controvérsia que aquele contrato preliminar foi concluído por mediação da recorrida ORG0001, Unipessoal Lda., em execução de um contrato típico e nominado de mediação imobiliária7, em regime de exclusividade, que aquela concluiu com o promitente vendedor, BB– Unipessoal, Lda. (art.ºs 2.º, n.ºs 1 e 3, 3, 16.º, n.º 2, c) e 19.º, n.º 1, do RJAMI).
Indiscutível é igualmente que a recorrida, ORG0001, Unipessoal Lda., em consequência do contrato de mediação imobiliária que concluiu com a demandada BB– Unipessoal, Lda., ficou adstrita para com o recorrente - dado que este foi destinatário do serviço, i.e., terceiro angariado pela primeira para o contrato mediado - a uma particular obrigação de informação: a de lhe comunicar imediatamente qualquer facto que pudesse por em causa a concretização do negócio visado, in casu, a conclusão do contrato definitivo de compra e venda prometido no contrato promessa, concluído, por mediação daquela recorrida, entre o recorrente e a demandada, BB– Unipessoal, Lda. (art.º 17.º, n.º 1, d), do RJAMI).
A norma que vincula o mediador imobiliário a um tal dever de informação é, patentemente, uma norma de protecção8, dado que é ordenada ou orientada para a protecção do terceiro destinatário, visto que tem por objecto uma regra de conduta: a prestação, àquele destinatário, de informação de todo e qualquer facto susceptível de inviabilizar a conclusão do negócio visado. Obrigação de informação que, notou-se já, tanto pode ser violada com dolo, em qualquer das suas modalidades, como por negligência (art.º 485.º, n.º 2, do Código Civil). Como o dolo, definido naquela norma como a intenção de prejudicar, comporta um elemento cognitivo e um elemento volitivo, o mediador actua com dolo quando representa um facto que preenche a tipicidade da violação do dever de informação, mesmo que não tenha consciência da ilicitude, pelo que actua dolosamente desde que tenha a intenção de realizar, ainda que não directamente, a violação do dever de informação: o dolo é intenção, mas não é necessariamente intenção com conhecimento da antijuricidade da conduta; o mediador actua negligência no cumprimento daquela obrigação quando a sua violação resultar da violação ou desrespeito de um dever objectivo de cuidado ou de diligência. O dever de indemnizar o dano correspondente ao valor do sinal traditado, em dobro, ou ao menos, em singelo, a que o recorrente pede que a recorrida seja vinculada deriva, precisamente, de harmonia com a causa petendi invocada por aquele, na violação dolosa, pela recorrida ORG0001, Unipessoal, Lda., da apontada obrigação de informação.
De harmonia com a lei civil fundamental, os simples conselhos, recomendações ou informações não responsabilizam quem os dá, ainda que haja negligência da sua parte. O dever de indemnizar existe, porém, em três circunstâncias: quando se tenha assumido a responsabilidade pelos danos; quando haja o dever, legal ou negocial, de dar o conselho, a recomendação ou a informação e se tenha actuado com negligência ou com intenção de prejudicar; quando a conduta constitua facto punível (art.º 485.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil)9. Como notas característica deste fundamento de responsabilidade, salientam-se, por um lado, o facto de, em toda a regra, as informações falsas – num sentido objectivo, de total ou parcial não correspondência com a realidade – erradas ou inexactas, darem exclusivamente lugar aos chamados danos puramente patrimoniais, ou a uma lesão puramente patrimonial ou a uma pura ofensa ao património, em que não se verifica a violação de direitos absolutos e, por outro, a circunstância de no nexo causal conducente ao dano intervir, sempre, como causa intermédia, a vontade do destinatário ou utilizador da informação, dado que ninguém está obrigado a seguir um conselho ou a fazer fé numa informação, pelo que o elemento de auto responsabilidade é aqui particularmente importante, não apenas para efeitos de conculpabilidade, como para a própria constituição de uma pretensão indemnizatória.
A articulação e a compatibilização da responsabilidade por informações com os princípios gerais da responsabilidade civil por actos ilícitos é particularmente espinhosa e controversa10, desde logo quanto à segunda modalidade ou cláusula geral de ilicitude – violação de normas de protecção – que exige, uma norma de conduta aplicável, destinada a proteger determinados interesses alheios e a adopção, pelo autor do facto, de um comportamento contrário a essa norma de conduta, que atinja, precisamente, os interesses protegidos pela norma violada, cláusula de ilicitude que compreende todas as normas que tenham em vista proteger determinadas pessoas ou categorias de pessoas de lesões nos seus bens (art.º 483.º, n.º 1, do Código Civil).
Todavia, apesar de a lei exigir, no tocante à violação da obrigação de informação, que a conduta do agente constitua facto punível e, portanto, inculcar que no domínio da responsabilidade por informações só a violação de disposições legais de protecção de carácter penal podem gerar o dever de indemnizar, nada impede o legislador de utilizar o processo técnico das normas de protecção de interesses patrimoniais de certas categorias de lesados, desde que se possa concluir com segurança que outras disposições legais, com idêntica dignidade formal, têm em vista a protecção de interesses privados contra danos, pelo que a infracção de qualquer norma de protecção – no caso a contida no art.º 17.º, n.º 1, d), do RJAMI – apesar de não ter carácter penal, é susceptível de fazer emergir um dever de reparar os danos causados por violação de um dever jurídico de informação11.
É axiomático que as sociedades modernas são, na sua infinita complexidade, sociedades de informação. A informação é, em si mesma, um valor que serve propósitos de transparência e aumenta o poder de controlo e a possibilidade de tutela dos interesses em conflito, actual ou potencial. Juridicamente, a obrigação de informação – a que corresponde um simétrico direito a ser informado – tem um carácter marcado pela instrumentalidade, razão que explica a sua construção a partir da sua indispensabilidade para o exercício de outros direitos: a informação não é, em si mesma, um fim – mas um meio de permitir o exercício, pelo seu titular, de um outro direito. A tutela do direito à informação é instrumental perante outras situações decorrentes do direito substantivo, porque esse direito é ainda um meio de tutela dessas situações. Apesar de funcionalmente dirigido para a tutela de outro direito, o direito à informação é, também ele, objecto de tutela, dado que a sua violação, ocorrendo danos, é susceptível de constituir o vinculado à sua prestação na obrigação de os reparar (art.ºs 483.º, n.º 1, e 485.º, nº 2, do Código Civil).
A lei não disponibiliza, mesmo a propósito da previsão da obrigação geral de informação, uma noção de informação (art.º 573.º, do Código Civil). A doutrina, porém, partindo do uso corrente do vocábulo, define a informação em sentido estrito ou próprio, como a exposição de uma dada situação de facto, seja qual for o seu objecto: pessoas, coisas, ou qualquer outra relação12. A pura informação esgota-se na comunicação de factos objectivos, da qual está ausente qualquer valoração deles. A informação pode ser de natureza objectiva ou subjectiva, mas é sempre referida a dados que o informador considera como factos e é-lhe essencial o momento objectivo da comunicação. Mal vale a pena perder uma palavra para explicar que a informação que é fornecida pelo vinculado à sua prestação deve ser verdadeira, completa e elucidativa. Com estes adjectivos pretende-se que o obrigado disponibilize, ao sujeito activo da obrigação correspondente, o real conhecimento do facto sobre que recai a informação. Reconhece-se alguma tautologia naquela adjectivação, dado que se o sujeito activo da informação não a obtém se ela não for verdadeira, não for completa e não for elucidativa. Todavia, os dois últimos adjectivos têm a virtualidade de acentuar que quando a informação é prestada, sem, contudo, revelar outros factos conexos, a informação não é completa, e que quando o vinculado a presta, mas de modo que dificulta o entendimento pelo seu destinatário – a informação não é elucidativa. Nestas condições, parece que a informação deve significar tanto o conhecimento de um facto em si mesmo - como o meio por que um sujeito chega ao conhecimento do facto. O conhecimento do facto pode ser obtido por um de três meios: autoria do facto; percepção directa do facto alheio; meios de conhecimento histórico do facto alheio. Como é natural, a obrigação de informação só deve ter-se por constituída se o vinculado a ela puder informar, se estiver em condições de prestar a informação devida13: quem não conhece um facto, não pode, evidentemente, informar outrem da sua realidade.
De harmonia com o princípio que a responsabilidade civil só intervém relativamente a comportamentos humanos e se exige, para a constituição do dever de indemnizar, um resultado, há sempre que verificar não apenas se esse resultado se produziu, como também se ele pode ser atribuído – imputado - à conduta. É a exigência de um relacionamento ou de uma conexão dessa conduta com o evento danoso a que se procura dar resposta com a causalidade.
Uma orientação que tem merecido um apoio generalizado, mas não indiscutível, é a da causalidade adequada ou da causalidade jurídica sob a forma de adequação, que, simplificadamente, pode formular-se assim: um facto é causa de um resultado, sempre que, em termos de normalidade social, seja adequado a produzir esse resultado14. Teoria ou doutrina da causalidade adequada que um largo sector da doutrina considerada acolhida15 ou, pelo menos, ínsita16 no nosso direito (art.º 563.º do Código Civil). Considerada a esta luz, a norma reguladora da causalidade, aplicável a toda e qualquer obrigação de informação, analisa esse requisito, decompondo-o em dois critérios. O primeiro corresponde ao chamado critério da condicionalidade – só deve ser considerado como causa aquele facto que, em concreto, tenha provocado aquele dano – e o segundo corresponde ao critério da adequação – só deve ser considerado como causa aquela condição sine qua non que, em abstracto, segundo a sua natureza geral, seja adequada ou apropriada para provocar aquele dano (art.º 563.º do Código Civil).
A finalidade evidente da teoria da causalidade adequada é a de limitar a imputação do resultado às condutas das quais deriva um perigo idóneo de produção do resultado. Há, porém, domínios em que as soluções que resultam da aplicação da teoria da causa adequada não são inteiramente satisfatórias, o que ocorre, sobretudo, em actividades que, comportando, em si mesmas, riscos consideráveis são, todavia, legalmente permitidas, como sucede, v.g., com a circulação terrestre de veículos automóveis.
A teoria da adequação depara-se, pois, com várias dificuldades. Uma delas resulta do facto de o critério de adequação dever ser geral e abstracto, enquanto, depois de o resultado verificado, dificilmente se poder negar a sua previsibilidade e normalidade. O que conduz à conclusão de que o nexo de adequação se tem de aferir segundo um juízo ex ante e não ex post, portanto segundo um juízo de prognose póstuma: com este oximoro quer-se significar que o juiz deve deslocar-se mentalmente para o passado, para o momento em que a conduta foi praticada e ponderar, enquanto observador objectivo, se, dadas as regras gerais de experiência e o normal acontecer dos factos – o id quod plerumque accidit – a acção praticada teria como consequência a produção do evento. Caso conclua que a produção do evento era imprevisível ou que, sendo previsível, era improvável ou de verificação rara, a imputação objectiva não deverá ter lugar. Em face das dificuldades do critério da adequação não são de estranhar as propostas da sua correcção, por recurso, por exemplo, aos conceitos de risco permitido, do fim de protecção da norma, das esferas de risco e de causalidade fundamentadora – respeitante ao nexo entre a conduta do responsável e o resultado que a norma exige que se verifique para se considerar violada – contraposta à causalidade preenchedora – referida ao nexo que se estabelece entre o evento que obriga à reparação e os danos17.
A adequação e, por exemplo, a teoria do fim da norma procuram uma delimitação do dano indemnizável, mas a partir de pontos de vista diferentes. Ao passo que a primeira verifica se uma conduta concreta surge, a um observador objectivo, como perigoso em relação à verificação de um determinado dano, a segunda coloca antes a questão de saber quais são os danos que um legislador terá razoavelmente querido impedir através da imposição de uma determinada conduta, pelo que, num caso, a perigosidade é analisada de uma forma concreta, no outro, de um modo geral e abstracto, o que pode, evidentemente, conduzir a resultados diferentes, embora, na grande maioria dos casos conduzam a resultados idênticos: se o evento danoso está para além de qualquer probabilidade, quase sempre não se contará entre os eventos lesivos que a norma violada queria prevenir; inversamente, se os danos caem fora da finalidade de protecção, ficam, regra geral, fora dos limites da adequação.
Portanto, nenhuma das teorias é reciprocamente excludente, pelo que nada parece impedir a utilização, lado a lado, de ambos os critérios, embora se deva reconhecer que o problema da coordenação ou da compatibilidade dos dois critérios suscita algumas dificuldades justamente no caso de normas de protecção. Não parece, contudo, que haja qualquer impedimento na utilização do critério da adequação ao menos como auxiliar na interpretação do fim da norma, com o objectivo de excluir, do seu âmbito, consequências atípicas ou extraordinárias. Assim, se se considerar que o fim de protecção da norma pode abranger a reparação de danos inadequados, parece correcto aceitar que o critério da adequação desempenha, no caso das disposições de protecção, um papel de segundo plano18.
O acórdão impugnado foi terminante na afirmação de que a recorrida ORG0001, Unipessoal Lda. violou de forma flagrante estes deveres – os de se certificar da correspondência entre as características do imóvel objeto do contrato de mediação e as fornecidas pelo seu cliente, bem como se sobre o mesmo recaem quaisquer ónus ou encargos, de fornecer aos interessados toda a informação relevante de forma clara, objetiva e adequada, de modo a não os induzir em erro e de comunicar imediatamente aos interessados qualquer facto que ponha em causa a concretização do negócio visado - ao omitir ao promitente-comprador a pendência de um litígio entre o promitente-vendedor e a proprietária do imóvel em construção que tinha já levado, cerca de quatro meses antes da celebração do contrato-promessa, à paragem dos trabalhos de construção. Em vez disso, transmitiu-lhe apenas que a paragem das obras era meramente temporária. Podia, é certo, estar convencida disso, desconhecendo-se se sabia que tal paragem seria definitiva, mas omitiu ao autor a prestação de informação de factos relevantes para a sua decisão de contratar.
Esta conclusão tem-se por inteiramente correcta, podendo até afirmar-se, em face dos factos que as instâncias consideraram adquiridos para o processo que a recorrida ORG0001, Unipessoal Lda., tinha inteiro e perfeito conhecimento de que a paragem dos trabalhos, ao tempo da conclusão do contrato promessa de compra e venda, era definitiva. Na verdade, segundo a matéria de facto julgada provada, os trabalhos de construção do edifício, mais do que parados, estavam terminados devido a litígio com a dona do imóvel, FF– Gestão de Espaços Comerciais, SA – facto n.º 30 – termo dos trabalhos, de que foi informada pela promitente vendedora pelo menos em Março de 2022 – facto n.º 31.º - tendo ainda conhecimento de que que o imóvel pertencia a um terceiro, com quem aquela celebrara em 18 de Setembro de 2020 um contrato promessa de compra e venda, encontrando-se o direito de real de propriedade inscrito no registo predial a favor de Incremento Astuto, Lda., por compra a FF – Gestão de Espaços Comerciais, SA. Apesar de saber, desde Março de 2022, que os trabalhos de construção do edifício estavam, desde Janeiro do mesmo ano, terminados, a recorrida ORG0001, Unipessoal Lda., promoveu, em 13 de Abril de 2022, a conclusão do contrato promessa, informando o recorrente de que a paragem dos trabalhos era meramente temporária, dando-lhe repetidas garantias de reinício dos trabalhos, em Maio de 2022, justificou o atraso na obra com a falta de validade do alvará do empreiteiro e em Junho do mesmo ano voltou a garantir a retoma, no início do mês seguinte, dos trabalhos. Estes factos inculcam, concludentemente, que a recorrida ORG0001, Unipessoal Lda., adulterou a realidade dos factos de que tinha inteiro conhecimento e, portanto, que violou, com dolo – visto que se decidiu por uma actuação contrária do direito - e com dolo directo, particularmente intenso, a obrigação de informação, ordenada para proteger o recorrente, a que estava irrecusavelmente adstrita para com o último.
Todavia, o acórdão impugnado, apesar da violação dolosa, pela recorrida ORG0001, Unipessoal Lda. do dever de informação que a vinculava, concluiu - por aplicação do critério da adequação - que dos factos provados não decorre a existência de um nexo causal, entre a perda pelo autor da valor do sinal – que não é definitiva – e a violação dos deveres de informação por banda da ré mediadora, antes a perda do sinal, a verificar-se, definitivamente, directamente decorrente do incumprimento do contrato por banda da ré promitente-vendedora que já está condenada a pagar tal montante ao autor.
Se se tiver presente que o facto decisivo para o recorrente concluir o contrato promessa de compra e venda no dia 13 de Abril de 2022, foi a informação da recorrida ORG0001, Unipessoal, Lda., de que a interrupção dos trabalhos de construção era meramente temporária - facto comprovadamente falso ou inverídico, dado que a última sabia, desde Março de 2022, que aqueles trabalhos haviam terminado em Janeiro do mesmo ano por causa da pendência do litígio da promitente vendedora com a dona do terreno, ligados entre si por um simples contrato promessa de compra e venda - considera-se existir, entre a violação, dolosa, pela recorrida do seu dever de informação e a conclusão pelo autor do contrato-promessa, no âmbito do qual foi traditado o sinal, um nexo causal, tanto por aplicação do critério da adequação, como por intervenção do critério do fim de protecção da norma.
Assente esta premissa, o problema não é, assim, de falta de nexo causal entre a violação da norma de protecção e o dano – mas da verificação, efectiva, actual ou concretizada, deste último.
Qualquer que seja o escopo preciso que, em definitivo, se deva à responsabilidade civil19, é inquestionável que esta visa, fundamentalmente, a reparação do dano, juridicamente entendido como a diminuição duma situação favorável que estava protegido pelo Direito20. A responsabilidade civil depende tenazmente da existência de dano: a supressão deste assume-se, por isso, como o seu escopo primordial21. É ao lesado que cumpre a prova do dano (art.º 342.º, n.º 1, do Código Civil). Caso não consiga libertar-se do encargo dessa prova, intervém a regra de julgamento representada pelas normas sobre a distribuição do ónus da prova: a questão de facto correspondente é resolvida contra o lesado (art.ºs 414.º do CPC e 346.º, in fine, do Código Civil).
O dano reparável consistiria, no caso da revista, na perda, irreversível ou irremediável, da quantia traditada pelo recorrente, promitente adquirente, à promitente vendedora, BB– Unipessoal, Lda., a título de sinal, em resultado da impossibilidade, absoluta e definitiva, de aquela quantia, em consequência da extinção do contrato promessa, fonte ou causa justificativa daquela entrega, lhe ser restituída, em dobro ou, ao menos, em singelo, Ora, um tal facto – como, aliás, o acórdão impugnado fez questão de salientar - não se mostra adquirido para o processo. E foi, precisamente, por ter perfeita consciência da indispensabilidade ou essencialidade desse facto para que a recorrida, ORG0001, Unipessoal, Lda., devesse ser vinculada à obrigação de o indemnizar pelo valor correspondente ao sinal, em dobro ou, ao menos em singelo, que o recorrente tratou de alegar, tanto no recurso de apelação como na revista, os factos da liquidação da demandada, BB– Unipessoal, Lda. e, bem assim, da impossibilidade de devolução, por esta, do sinal que lhe traditou, factos que, porém, pelos motivos já explicitados se têm, na decisão da revista, por inatendíveis.
Decerto que na fixação da indemnização, o tribunal pode atender aos danos futuros. Mas só se forem previsíveis. No entanto, a obrigação de indemnizar um dano futuro não corresponde a uma obrigação futura – mas a uma obrigação presente, sendo o seu conteúdo conformado pelo escopo que uma sentença hipotética teria no momento da observação do dano (art.º 564.º, n.º 2, do Código Civil). Ao contrário do que sucede no tocante as danos presentes, a decisão que condene na reparação de danos futuros reclama, necessariamente, um juízo de prognose, que assenta em dados probabilísticos aplicados aos factos presentes de que o tribunal disponha, previsão do juiz que versa sobre a ocorrência do dano, a sua extensão e a sua quantificação. Quanto à ocorrência do dano, a lei requer apenas que ela seja previsível, para que o tribunal possa condenar o responsável na indemnização; quanto à extensão e à quantificação do dano, não se exige que possam ser logo previstas; caso o sejam, a condenação versará o dano com a extensão e o valor que esteja apurado; caso contrário, será proferida uma condenação genérica, que não dispensa uma decisão ulterior (art.º 564.º, n.º 2, in fine, do Código Civil, 358.º a 361.º do CPC). O critério do dano futuro é o da previsibilidade da sua produção, à luz do curso normal ulterior dos acontecimento, do id plerumque accidit, daquilo que, de harmonia com regras de experiência e critérios sociais, normalmente acontece. Não basta, todavia, que o dano seja antevisto como simplesmente possível, sendo necessário que seja previsível com um razoável grau de certeza: a produção do dano não carece de ser representada como inevitável – mas não basta que seja representada como uma mera eventualidade22.
Na espécie da revista, a promitente vendedora, BB– Unipessoal, Lda., foi condenada, pelo acórdão impugnado, a pagar ao recorrente a quantia de € 72 000,00, equivalente ao dobro do sinal que o recorrente lhe entregou, decisão que, por não ter sido impugnada, transitou em julgado (art.ºs 628.º e 635.º, n.º 5, do CPC). Ora, de nenhum lado dos factos adquiridos para o processo resulta sequer que seja previsível que o recorrente não obterá daquela demandada a restituição, em dobro, ou em singelo, do sinal em que, por decisão transitada em julgado, foi condenada. O dano cuja reparação é pedida pelo recorrente à recorrida, ORG0001, Unipessoal Lda., é assim, meramente eventual, dado que se apresenta, neste momento, como meramente possível, incerto ou hipotético, e não como dano previsível. Como só o dano previsível é equiparável ao dano certo, está inteiramente excluída a condenação, neste momento, daquela demandada no pagamento ao recorrente da quantia correspondente ao dobro do valor do sinal traditado ou, na hipótese menos benigna, da quantia equivalente ao valor em singelo daquele mesmo sinal. Por outras palavras: falta, no caso a prova, da existência de um dos elementos constitutivos do dever de indemnizar: o dano actual ou previsível.
Note-se, por último, que, em qualquer caso, sempre seria de recusar a condenação solidária da recorrida ORG0001, Unipessoal, Lda. no dever de indemnização a que a demandada promitente vendedora já se mostra judicialmente adstrita.. É que, por um lado, a solidariedade de credores e de devedores só existe quando resulte da lei ou da vontade das partes – o que comprovadamente não se verifica no caso - e, por outro, o actual RJAMI não contém norma idêntica à constante do art.º 23.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 77/99, de 16 de Março, que impunha a regra da solidariedade passiva da mediadora com o promitente vendedor, nos casos em que houvesse, da sua parte, responsabilidade civil.
A revista não dispõe, pois, de bom fundamento. Cumpre, por isso, negá-la.
Do percurso argumentativo percorrido extraem-se, como proposições conclusivas mais salientes: as seguintes:
- A norma contida no art.º 17.º, n.º 1, d) do RJAMI, aprovado pela aprovado pela Lei n.º 15/2013, de 9 de Fevereiro, de harmonia com a qual a empresa de mediação imobiliária deve comunicar imediatamente ao destinatário do negócio visado com a mediação qualquer facto que possa pôr em causa a concretização do negócio visado é uma norma de protecção;
- A violação, pela empresa de mediação deste dever jurídico de informação, contido naquela norma de protecção, é susceptível de a constituir num dever de indemnizar fundado na responsabilidade por informações;
- Compete ao sujeito activo da obrigação de informação a prova de que, com a sua violação pelo obrigado à sua prestação, suportou danos.
O recorrente sucumbe na revista. Essa sucumbência responsabiliza-o, objectivamente, pela satisfação das respectivas custas (art.º 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPC).
4. Decisão.
Pelos fundamentos expostos, nega-se a revista.
Custas pelo recorrente.
2026.03.17
Henrique Antunes (Relator)
Nelson Borges Carneiro
Maria João Vaz Tomé
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1. A afirmação de que os recursos visam modificar as decisões recorridas e não criar decisões sobre matéria nova constitui jurisprudência firme. Cfr., v.g., Acs. do STJ de 27.02.2025 (1608/21) e de 25.03.2021 (11189/18).↩︎
2. Ac. do STJ de 03.03.89, BMJ nº 385, pág. 545, e João Espírito Santo, O Documento Superveniente para Efeitos de Recurso Ordinário e Extraordinário, Almedina, Coimbra, 2001, págs. 47 a 53.↩︎
3. Acs. do STJ de 26.06.2023 (105557/19), 15.09.2022 (180/20), 09.07.2014 (236/10) e de 02.07.1991 (080329).↩︎
4. João de Castro Mendes/Miguel Teixeira de Sousa, Manual de Processo Civil, AAFDL,2022, Vol. I, págs. 417 e 418.↩︎
5. Ac. do STJ 18.09.2018 (21074/18).↩︎
6. Ac. do STJ de 17.10.2024 (1514/20).↩︎
7. Que pode ser definido como o contrato pelo qual uma empresa de mediação imobiliária procura destinatários para a realização de negócios que visam a constituição ou aquisição de direitos reais sobre coisas imóveis, bem como a sua permuta ou arrendamento, o trespasse ou cessão de posições em contratos que tenham por objecto bens imóveis, mediante remuneração devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação: Higina Maria Almeida Orvalho da Silva Castelo, Contrato de Mediação, Estudo das Prestações Principais, Dissertação de Doutoramento, Setembro de 2013, FDUNL, págs. 38 e 39.↩︎
8. Ac. do STJ de 17.06.2025 (8147/21) e Higina Orvalho Castelo, Regime Jurídico da Actividade de Mediação Imobiliária, 2.ª Edição actualizada, revista e aumentada, Almedina, pág. 113.↩︎
9. O conselho, a recomendação e a informação têm de comum a susceptibilidade de influenciarem o destinatário, mas os dois primeiros distinguem-se da última, por terem implicada uma tomada de posição sobre um acto futuro do destinatário, uma qualquer exortação para este agir em certo sentido, enquanto a informação consiste na mera transmissão de um facto objectivo. Na prática, porém, a distinção é mais fluída, desde logo porque a informação pode ter o alcance do conselho e, frequentemente, as diversas espécies andam ligadas, como sucede com a informação para fundamentar o conselho.↩︎
10. Elsa Vaz Sequeira, anotação ao art.º 485.º do Código Civil, in Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Das Obrigações em Geral. UCP, págs. 291 e 292.↩︎
11. Jorge Ferreira Sinde Monteiro, Responsabilidade por Conselhos, Recomendações ou Informações, Almedina, pág. 435.↩︎
12. Jorge Ferreira Sinde Monteiro, ops. cit., págs. 14 e 15.↩︎
13. Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, 7ª edição, Almedina, Coimbra, 1998, pág. 712.↩︎
14. Cfr., v.g., Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, I, 5ª ed. Almedina, Coimbra, 1986, pág. 743 e ss., Pereira Coelho, o Nexo de Causalidade na Responsabilidade Civil, BGD, Suplemento nº IX, Coimbra, 1976, pág. 201 e ss. e Miguel Teixeira de Sousa, Da Responsabilidade Civil por Factos Lícitos, Lisboa, 1977, pág. 124 e ss. Menezes Cordeiro - Direito das Obrigações, AAFDL, 1980, págs.. 338 e 338 – sugeria a integração da causalidade na própria conduta e, consequentemente a sua sujeição ao juízo de ilicitude: nesta perspectiva, a averiguação da causalidade adequada limitar-se-ia à indagação da licitude de certo comportamento face a um concreto dano e à identificação da adequação com a verificação do fim visado pelo agente.↩︎
15. Henrique Sousa Antunes, anotação ao art.º 563.º do Código Civil, in Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Das Obrigações em Geral, UCP, págs. 555 e 556.↩︎
16. Nuno Manuel Pinto Oliveira, Princípios de Direito dos Contratos, Coimbra Editora, pág. 646.↩︎
17. Maria de Lurdes Pereira, Direito da Responsabilidade Civil, AAFDL, 2022, págs. 280 a 321.↩︎
18. Assim, Jorge Ferreira Sinde Monteiro, ops. cit., pág. 280 e, embora não se referindo especificamente ao caso das normas de protecção, Nuno Manuel Pinto Oliveira, ops. cit. pág. 659.↩︎
19. Paula Meira Lourenço, A Função Punitiva da Responsabilidade Civil, Coimbra Editora, 2006, págs. 228 a 293.↩︎
20. António Menezes Cordeiro, Direito das Obrigações, AAFDL, 1980, vol. 2º Volume, pág. 283.↩︎
21. Pereira Coelho, o nexo de causalidade na responsabilidade civil, Boletim da Faculdade de Direito, Suplemento IX, Coimbra, 1951, pág. 107 e ss.↩︎
22. Acs. do STJ de 11.10.1994 (084734) e de 25.11.2009 (397/03).↩︎