Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 4438/06.1TBVFX.L1.S1 |  |
ESTABELECIMENTO COMERCIAL
LICENÇA DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL E INDUSTRIAL
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
ALVARÁ
APLICAÇÃO DA LEI NO TEMPO
FALTA DE LICENCIAMENTO
CONTRATO
INTERPRETAÇÃO DA DECLARAÇÃO NEGOCIAL
TEORIA DE IMPRESSÃO DO DESTINATÁRIO
ARRENDAMENTO URBANO
EDIFICAÇÃO URBANA
DL 168/97, DE 4-7 (ALTERADO PELOS DL 139/99, DE 24-4, 222/2000, DE 9-9, 57/2002, DE 11-3): - ARTIGO14.º, N.º2.
REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (RAU): - ARTIGOS 3.º, 9.º, 115.º, N.º2.
RGEU (DL 38382, DE 7-08-1951): - ARTIGO 8.º.
RJUE (DL 555/99, DE 16-12 E ALTERAÇÕES POSTERIORES): - ARTIGO 62.º, N.ºS1 E 2.
-DE 31/03/2004, PROCESSO N.º04A639, EM WWW.DGSI.PT ;
-DE 13/12/2007, PROCESSO N.º07A2766, EM WWW.DGSI.PT ;
-DE 19/02/2008, PROCESSO N.º08A194, EM WWW.DGSI.PT .
I - O art. 14.º do DL n.º 168/97, de 04-07 (e suas subsequentes alterações), referente ao sistema de licenciamento de serviços de restauração ou de bebidas, ao mandar aplicar, “com as necessárias alterações”, o disposto no art. 9.º do RAU, restringe-o aos contratos de arrendamento relativos a imóveis ou fracções “onde se pretenda instalar estabelecimentos de restauração ou de bebidas” e não a estabelecimentos instalados e já existentes, aos quais se aplicará o regime derivado das disposições finais do DL n.º 555/99, de 16-12, e alterações posteriores (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação – RJUE).
II - A licença municipal obrigatória de utilização das edificações, desde 1951 – cf. art. 8.º do RGEU, constante do DL n.º 38382, de 07-08-1951 –, destina-se, segundo o estatuído no art. 62.º, n.ºs 1 e 2, do RJUE, a verificar a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado no caso de realização de obras e a conformidade do uso previsto com as normas legais e regulamentares e idoneidade do edifício ou a sua fracção autónoma para o fim pretendido quando não haja lugar à realização de obras.
III - A constituição de propriedade horizontal a que se subordina a fracção “para comércio”, adquirida pelos réus, com registo a seu favor desde 1984, onde tem tido funcionamento o estabelecimento comercial, sob o mesmo ramo de actividade, de natureza comercial, com exploração a cargo de, pelo menos, mais dois arrendatários que precederam os autores, faz presumir, legitimamente, o licenciamento.
IV - Não é do senso comum que, sem convenção de sentido contrário, seja o proprietário da fracção locada a requerer a licença específica que viabilize o funcionamento do estabelecimento comercial alheio e que, obtida, integra o seu “activo”, do mesmo modo que não se alcança a razoabilidade de se lhe impor a realização de obras de que aquela possa depender e que contendam, v.g., com o cumprimento de exigências sanitárias derivadas da maior ou menor área ou com a instalação de equipamento, a decoração, etc..
V - A qualificação jurídica de um contrato depende, desde logo, da interpretação da vontade dos contraentes, valendo as respectivas declarações com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele e no caso de negócios formais, tais declarações não poderão valer com sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do documento, ainda que imperfeitamente expresso – cf. arts. 236.º, n.º 1, e 238.º, n.º 1, do CC.
VI - O alvará ou licença de utilização, obrigatória para os estabelecimentos comerciais da área da restauração ou bebidas, materializa grosso modo uma autorização administrativa que faculta a sua exploração e a sua própria transmissão jurídica e integra um dos elementos necessários ao seu funcionamento.
ACORDAM OS JUÍZES DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
AA e BB propuseram contra CC e mulher, DD, acção declarativa sob forma comum e processo ordinário e nela pediram que seja declarada a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre o autor e os réus, declarada a nulidade do "contrato de trespasse" celebrado entre todos e os réus condenados a restituir aos autores a quantia global de 75.000€, acrescida de juros de mora à taxa legal desde as datas dos pagamentos parcelares e até integral restituição.
Para tanto, e em síntese, alegaram:
no dia 21.1.03 e através de procurador, os réus deram de arrendamento à autora a parte correspondente ao rés-do-chão de fracção autónoma, sua propriedade, para a actividade comercial de cafetaria e/ou snack-bar, pelo prazo de 10 anos com inicio em 1.1.03, prorrogável por períodos de um ano, salvo denúncia e pela renda mensal de 750€, a actualizar anualmente de acordo com o coeficiente fixado pelo INE; na mesma data, autora e réus acordaram ainda que a autora pagaria aos réus, até ao fim de 2003, a quantia de 25.000€, a titulo de exploração do locado, expressão que, em 28.1.03, acordaram em substituir por "trespasse", mais combinando que este contrato seria celebrado depois de finda acção que, então, corria contra a anterior arrendatária da mesma fracção e no âmbito do qual viria a ser entregue aos RR, em três prestações, a quantia global de 75.000€.
Mais alegaram que, passando, a partir de 8.2.03, a exercer no locado a actividade de cafetaria e snack-bar, gastaram 15.000€ em obras de limpeza e beneficiação do locado e, após solicitação da Autora nesse sentido, assentiram os RR na transmissão da posição daquela em todos os contratos celebrados, escritos ou verbais, a favor do autor, outorgando, em 1.9.04, um contrato de arrendamento em tudo semelhante ao anterior, considerando como início do novo arrendamento o mês de Janeiro de 2003.
Por fim, alegando que os RR se comprometeram a obter o licenciamento do locado para o exercício da aludida actividade comercial, tomaram conhecimento que este foi recusado pela autoridade competente por serem necessárias obras que os RR não iniciaram e cuja realização imputaram aos AA.
Os réus contestaram, e, reconhecendo a celebração dos acordos referidos, impugnam parte dos factos alegados, mantêm que as obras de que depende o licenciamento são da responsabilidade dos AA e precisam que celebraram um contrato promessa de trespasse pois não eram proprietários do estabelecimento que esperavam adquirir no termo do processo contra a anterior arrendatária.
O processo foi objecto de saneamento e condensação e decorridos os demais trâmites, teve lugar a audiência de discussão e julgamento e foi proferida sentença que julgou procedentes os pedidos acima delimitados.
De tal sentença apelaram os autores, mas a Relação de Lisboa negou-lhes a procedência do recurso, pelo que, de novo inconformados, interpuseram a presente revista cuja alegação concluíram nos seguintes termos:
O douto acórdão recorrido procedeu a uma errada interpretação e aplicação da Lei.
Ao contrário do doutamente decidido, a fracção dada de arrendamento dispunha de licença de utilização para o exercício do comércio, como era legalmente exigido pelo art°9º do RAU.
O douto acórdão recorrido à semelhança da decisão proferida em 1ª instância, salvo o devido respeito, confunde a "licença de utilização para o exercício de uma actividade genérica" (habitação, comércio, profissão liberal) com a licença de utilização para o exercício de qualquer "species" daquele "genus" (farmácia, estabelecimento de bebidas ou restauração).
Só a primeira é obrigação do senhorio por se tratar de licenciamento do edifício para necessidades comuns a certo tipo de utilização e conciliá-lo com os direitos dos restantes condóminos e com a própria estrutura e configuração do edifício e acessibilidades.
Já as licenças-alvarás para o exercício de certo ramo cumprem ao arrendatário que pretenda exercer a actividade especificada.
Era à arrendatária que cabia a obtenção da licença ou alvará para a instalação do estabelecimento de restauração e bebidas.
Era a arrendatária que deveria ter realizado as obras impostas pela autoridade administrativa para obter o alvará. Assim,
Dispondo a fracção dada de arrendamento de licença de utilização destinada ao comércio, não podia a arrendatária, com o fundamento de que inexistia alvará, resolver o contrato.
A licença a que se refere o art°. 9º do RAU é a autorização genérica para o exercício da actividade inserível no sector económico pertinente, cumprindo ao arrendatário a obtenção de licenças ou alvarás para o exercício da actividade especificada a que se propõe.
Ao decidir de modo diverso, a decisão recorrida violou o art°. 9º do RAU, o qual deverá ser interpretado nos termos preditos.
A. e RR. não celebraram qualquer "contrato de trespasse", pois na data em que celebraram os acordos a que se alude na motivação deste recurso, ainda não eram titulares do direito de propriedade sobre o estabelecimento. Por isso, Celebraram um "contrato-promessa de trespasse", através do qual os RR pretendiam, no futuro (logo que adquirissem a propriedade das mesmas), transmitir à A. as máquinas e utensílios que integravam o recheio do estabelecimento.
Tal contrato não sofre de qualquer vício que acarrete a sua invalidade, devendo, por isso, ser declarado válido e eficaz.
Ao decidir de modo diverso, o douto acórdão recorrido violou, entre outros, o art°. 115° do RAU, e art°410°, 1112° e 1115° do C. C, os quais deverão ser interpretados nos termos preditos.
Não foi oferecida contra-alegação.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
Centram-se as questões do recurso em torno da falta de licenciamento do estabelecimento comercial e da sua implicação na resolução do contrato de arrendamento e nulidade do “trespasse”, a ele reportados, no litígio que opõe Autores e Réus.
Antes da sua apreciação, importa enunciar a factualidade apurada nas instâncias, tal como, sem oposição, foi vertida no acórdão recorrido:
1. Os réus têm registada a seu favor, na 2ª Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira, desde 11/04/84, a aquisição, por compra, da fracção autónoma designada pela letra "A", correspondente ao rés-do-chão direito, para comércio, com uma divisão assoalhada, casa de banho, marquise, varanda e arrecadação na cave, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua .........., n° .... (Loja) e..... (porta do prédio), em Forte da Casa.
2. Por escrito datado de 21 de Janeiro de 2003, denominado "Contrato de Arrendamento de Duração Limitada para o Exercício do Comércio", subscrito por EE, na qualidade de procurador dos réus, e pela autora, aquele declarou dar de arrendamento a esta, que declarou aceitar, o rés-do-chão referido em 1., com destino ao exercício da actividade comercial de cafetaria e/ou snack-bar, com exclusão de qualquer outro ramo de actividade, pelo prazo de 10 anos, com início em 1 de Janeiro de 2003 e termo em 1 de Janeiro de 2013, sucessivamente renovável por períodos de 1 ano, mediante o pagamento da renda anual de 9.000,00€, em duodécimos 750,00€, devendo ser pagas duas rendas com a assinatura do contrato e vencendo-se as subsequentes no dia 1 do mês anterior àquele a que respeitarem, actualizadas anualmente nos termos legais.
3. Nesse escrito, os contraentes declararam que "a arrendatária não poderá realizar obras sem o consentimento escrito dos senhorios, ficando as que vier a realizar a fazer parte integrante do arrendado, sem que a arrendatária possa reclamar qualquer indemnização ou alegar direito de retenção".
4. E declararam que "a arrendatária poderá usar e fruir os bens constantes da declaração anexa a este contrato que depois de assinada dele faz parte integrante" e que "o arrendado bem como os bens constantes da declaração anexa encontram-se em bom estado de conservação, obrigando-se a arrendatária a mantê-los tal como agora se encontram, procedendo às reparações que se revelem necessárias e a restitui-los (arrendado, máquinas e utensílios) findo o contrato em condições de poderem ser utilizados de imediato".
5. Declararam ainda que "a arrendatária tem conhecimento de que os móveis existentes no arrendado irão ser objecto de penhora na sequência da execução que os senhorios irão promover contra a anterior arrendatária, FF, por apenso à acção de despejo que correu termos sob o n° 000000 no 3º Juízo do Tribunal Judicial de Vila Franca de Xira" e que "se em virtude de tal acção ou de qualquer outra diligência judicial promovida contra a anterior arrendatária tais bens vierem a ser removidos do estabelecimento, os senhorios obrigam-se, no prazo máximo de 45 dias, a colocar outros bens, máquinas em substituição dos removidos" e que "à arrendatária em tal hipótese não assistirá o direito a qualquer compensação e obrigar-se-á a pagar a renda que for devida".
6. E que "a arrendatária obriga-se a manter em funcionamento o estabelecimento com a observância das leis e regulamentos em vigor, suportando a expensas suas todas as sanções pela violação de tais normativos";
7. Da "declaração anexa" referida nesse escrito, datada de 6 de Novembro de 2002, consta a seguinte descrição de bens, pertencentes a FF, os quais se encontravam, naquela data, no interior do local em causa: "1 máquina de diversões «Game Saurus»; 1 máquina de bolas; 1 máquina de tabaco «Goya Jofemar»; 1 extintor; 1 televisão «Mistai» com TV Cabo; 38 cadeiras; 10 mesas; 1 vitrina «Inoxhotel»; 1 telefone; 1 balcão «Inoxhotel»; 1 forno «Uninsa»; 1 máquina de cortar fiambre; 1 mesa «Maquiloures»; 1 moinho de café e 1 máquina de café «San Marco»; 1 balança «Portos»; 1 máquina registadora «Samsung»; 1 máquina de lavar chávenas «San Marco»; 1 armário; 1 arca «Olá»; 1 arca «Seruco»; 1 frigorífico «Oceane»; 1 mesa; 1 fogão «Junex»; 1 banca «Teka»; 1 esquentador «Aspas»".
8. Por escrito datado de 21 de Janeiro de 2003, denominado "Acordo de Pagamento e Reconhecimento de Dívida", o mesmo procurador dos réus, em sua representação, designado por "1º contraente" e a autora, designada por "2ª contraente", declararam que, com referência ao referido contrato de arrendamento, "a 2ª contraente pela exploração da referida fracção obriga-se a pagar ao 1º contraente, até final do ano de 2003, a quantia de 25.000 euros, para além do valor a pagar mensalmente nos termos constantes do contrato de arrendamento", que "para a situação de incumprimento, a título de cláusula penal, os contraentes fixam o valor mensal de 500 euros, que a 2ª contraente se obriga igualmente a pagar" e que "se até ao final do ano 2004, a quantia referida (...) não se encontrar integralmente liquidada, a 2ª contraente obriga-se a deixar o local arrendado tal como o encontrou quando o tomou de arrendamento, renunciando a qualquer indemnização".
9. Por escrito datado de 28 de Janeiro de 2003, denominado "Nota ao Acordo de Pagamento e Reconhecimento (Divida) entre EE (procurador de seus pais) e BB", os dois declararam que "no referido Acordo na segunda cláusula está escrito «exploração da referida fracção» mas é «Trespasse», conforme combinado com os dois contraentes o Acordo será mesmo assim celebrado e devidamente assinado, até resolução da acção contra antiga arrendatária FF que correu termos sob o n° 000000 no 3º Juízo do Tribunal Judicial de Vila Franca de Xira, findo este processo judicial será celebrado Contrato de Trespasse".
10. Por escrito datado de 28 de Janeiro de 2003, denominado "Declaração", o mesmo procurador dos réus, em sua representação, e a autora declararam que "findo o processo judicial contra a antiga arrendatária {FF) , será celebrado um Contrato de Trespasse com BB, pela quantia de 25.000,00€ (vinte e cinco mil euros)".
11. Por escrito datado de 28 de Janeiro de 2003, denominado "Declaração", subscrito pelo mesmo procurador dos réus em sua representação e pela autora, aquele declarou ter recebido desta a quantia de 50.000,00€ (cinquenta mil euros), "referente ao Trespasse do Estabelecimento Comercial sito em Rua ........., n°... - , Forte da Casa, ficando em falta a quantia de 25.000,00€ (vinte e cinco mil euros) que será liquidada no final do ano de 2003".
12. A autora enviou àquele procurador dos réus uma carta datada de 16 de Julho de 2004, da qual consta "Venho por este meio informar V. Exa. que irei cessar a minha actividade em 15 de Agosto de 2004, por motivos pessoais. Deste modo agradecia que fosse efectuado contrato de arrendamento ao meu marido AA. O valor da renda será o de €777,75 (neste momento a actual), sendo os fiadores, os mesmos. Todos os nossos acordos verbais e escritos encontram-se em vigor, só que neste caso em nome do meu marido, pois assim que o processo da antiga inquilina FF estiver resolvido será elaborado, conforme combinado o Contrato de Trespasse mas em nome de AA, não sendo paga mais nenhuma quantia, pois V. Exas. já receberam os €75.000,00 (setenta e cinco mil euros) referentes ao Trespasse. Mais informo que continuarei a ser responsável pelo que me foi estipulado pelo Tribunal, ou seja, continuarei a ser fiel depositária do equipamento que se encontra no estabelecimento até o processo de penhora estar resolvido".
13. Na sequência dessa carta, por escrito datado de 1 de Setembro de 2004, denominado "Contrato de Arrendamento de Duração Limitada para o Exercício do Comércio", subscrito pelo mesmo procurador dos réus em sua representação e pelo autor, aquele declarou dar de arrendamento a este, que declarou aceitar, o rés-do-chão referido em 1., com destino ao exercício da actividade comercial de cafetaria e/ou snack-bar, com exclusão de qualquer outro ramo de actividade, pelo prazo de 10 anos, com inicio em 1 de Janeiro de 2003 e termo em 1 de Janeiro de 2013, sucessivamente renovável por períodos de 1 ano, mediante o pagamento da renda anual de 9.000,00€, em duodécimos de 750,00€, devendo ser pagas duas rendas com a assinatura do contrato e vencendo-se as subsequentes no dia 1 do mês anterior àquele a que respeitarem, actualizadas anualmente nos termos legais.
14. Nesse escrito, os contraentes declararam que "o arrendatário não poderá realizar obras sem o consentimento escrito dos senhorios, ficando as que vier a realizar a fazer parte integrante do arrendado, sem que o arrendatário possa reclamar qualquer indemnização ou alegar direito de retenção".
15. E declararam que "o arrendatário poderá usar e fruir os bens constantes da declaração anexa a este contrato que depois de assinada dele faz parte integrante" e que "o arrendado bem como os bens constantes da declaração anexa encontram-se em bom estado de conservação, obrigando-se o arrendatário a mantê-los tal como agora se encontram, procedendo às reparações que se revelem necessárias e a restitui-los (arrendado, máquinas e utensílios) findo o contrato em condições de poderem ser utilizados de imediato".
16. Declararam ainda que "o arrendatário tem conhecimento de que os móveis existentes no arrendado irão ser objecto de penhora na sequência da execução que os senhorios irão promover contra a anterior arrendatária FF, por apenso à acção de despejo que correu termos sob o n° 00000 no 3º Juízo do Tribunal Judicial de Vila Franca de Xira" e que "se em virtude de tal acção ou de qualquer outra diligência judicial promovida contra a anterior arrendatária tais bens vierem a ser removidos do estabelecimento, os senhorios obrigam-se, no prazo máximo de 45 dias, a colocar outros bens, máquinas em substituição dos removidos" e que "ao arrendatário em tal hipótese não assistirá o direito a qualquer compensação e obrigar-se-á a pagar a renda que for devida".
17. E que "o arrendatário obriga-se a manter em funcionamento o estabelecimento com a observância das leis e regulamentos em vigor, suportando a expensas suas todas as sanções pela violação de tais normativos".
18. 0 réu enviou ao autor um escrito datado de 21 de Setembro de 2004, denominado "Anexo ao Contrato de Arrendamento", o qual se encontra assinado pelo seu referido procurador e pelo autor e do qual consta "Devido ao facto de termos apenas respondido favoravelmente ao pedido da BB para alteração do nome do titular do contrato, venho, por este meio, informar que as cláusulas apresentadas no contrato assinado pela mesma e datado de 21 de Janeiro de 2003 permanecem em vigor, ou seja, o valor da renda actual é de 777,75 euros, sendo esta renda actualizada anualmente de acordo com o coeficiente que vier a ser fixado pelo INE, em Fevereiro de cada ano, assim como também considero, para inicio do contrato de arrendamento, o mês de Janeiro de 2003".
19. Em 13 de Março de 2002, os réus instauraram acção declarativa, com processo sumário, contra FF, a qual correu termos no 3º Juízo Cível de Vila Franca de Xira sob o n.° 00000, pedindo a resolução do contrato de arrendamento relativo à fracção autónoma referida em 1. e a condenação da ré no seu despejo e entrega, livre de pessoas e bens, assim como no pagamento das rendas vencidas e vincendas até à efectiva entrega, acrescidas de juros, à taxa legal, com fundamento na celebração com GG, por escritura pública de 13 de Novembro de 1986, de um contrato de arrendamento, para café, relativo àquela fracção autónoma, na transmissão da posição do arrendatário a favor da ré, que vem explorando no referido local um estabelecimento comercial denominado "C.........l" e na falta de pagamento de rendas, acção essa que foi julgada procedente por sentença proferida em 19 de Junho de 2002 e transitada em julgado.
20. Em 28 de Janeiro de 2003, os réus instauraram acção executiva dessa sentença, nomeando à penhora os bens referidos em 7. e 1 mesa de matraquilhos, tendo parte deles vindo a ser ai penhorados em 24 de Abril de 2003 e sendo a autora nomeada fiel depositária dos mesmos.
21. Em 26 de Janeiro de 2005, os réus requereram a adjudicação dos bens penhorados por 70% do seu valor base e em 20 de Abril de 2007 os autos aguardavam que procedessem à publicação dos anúncios dessa adjudicação.
22. A autora entregou aos réus a quantia de €7.500,00 (sete mil e quinhentos euros) em 12 de Dezembro de 2002, a quantia de €42.500,00 (quarenta e dois mil e quinhentos euros) em 28 de Janeiro de 2003 e a quantia de €25.000,00 (vinte e cinco mil euros) em 30 de Dezembro de 2003, por conta do pagamento do preço relativo ao referido "Contrato de Trespasse".
23. Os autores têm vindo a exercer, no local referido em 1., com portas abertas ao público, a actividade de cafetaria e snack-bar, sendo que, antes deles, tal actividade havia sido exercida por FF, anterior arrendatária do local.
24. Os bens referidos em 7. faziam parte integrante do estabelecimento comercial de cafetaria e snack-bar anteriormente explorado, no referido local, por FF.
25. Em 8 de Fevereiro de 2003, os autores iniciaram o exercício da referida actividade e a exploração do referido estabelecimento no local arrendado, depois de nele terem realizado obras com essa finalidade, nas quais despenderam a quantia global de 5.046,93€.
26. Os autores têm vindo a pagar aos réus a referida renda mensal acordada, que era 2007 ascendia a €813,93 (oitocentos e treze euros e noventa e três cêntimos).
27. Em 1 de Outubro de 2003, os serviços da Câmara Municipal de Vila Franca de Xira levantaram um auto de contra-ordenação contra o réu, por funcionar naquele local, com portas abertas ao público, um estabelecimento de restauração e bebidas, sem a correspondente licença de utilização.
28. Os réus formularam junto da Câmara Municipal de Vila Franca de Xira dois pedidos com vista à obtenção de licença para a exploração, no local em causa, pelos autores, do estabelecimento comercial acima referido, sendo que o segundo foi formulado em 23 de Janeiro de 2004, depois do indeferimento do primeiro pedido, formulado em 28 de Janeiro de 2003 e indeferido por despacho de 22 de Agosto de 2003, com fundamento na falta de apresentação de projecto corrigido e demais elementos em falta por parte do requerente.
29. Na sequência desse segundo pedido, em 18 de Abril de 2006 foi efectuada vistoria ao local em causa, que concluiu no sentido de que não reúne as condições para ser concedida a licença de utilização para serviços de restauração e bebidas, enquanto não forem realizadas obras, as quais ainda não foram iniciadas pelos réus.
30. O referido procurador dos réus enviou ao autor uma carta datada de 21 de Junho de 2006, da qual consta: "O estabelecimento que V. Exa. vem explorando na fracção autónoma de que somos proprietários foi objecto de uma vistoria levada a cabo pelas entidades competentes. Dado que o «Alvará» do estabelecimento continua em nome de CC, fomos informados do dia em que os técnicos ai se deslocavam. Apesar das condições em que vem funcionando o estabelecimento serem da vossa exclusiva responsabilidade, a verdade é que, apesar de devidamente alertados para a necessidade de não terem mais de 27 lugares sentados, V Exas. ignoraram o aviso, não retirando algumas cadeiras, pelo que a inspecção impôs a realização de obras. Assim, tendo em conta a capacidade do estabelecimento, é necessário dispor de mais uma instalação sanitária, como melhor consta da cópia da carta que nos foi remetida. Acresce ainda que V. Exas. realizaram obras (benfeitorias) diversas, mas a vistoria exige ainda as seguintes alterações (...). Queremos alertá-lo para a necessidade de dar cumprimento ao auto de vistoria, no prazo constante do auto de notificação, bem como para o risco de lhe ser levantado um processo contra-ordenacional e aplicada coima. Declinamos, naturalmente, qualquer responsabilidade, não só pelo incumprimento do auto de vistoria, como também pela aplicação de qualquer coima. Vamos dar conhecimento à Câmara Municipal dos factos que acabamos de lhe expor".
31. Aquando da assinatura do escrito referido em 2., os réus afirmaram, perante os autores, que o local arrendado se encontrava licenciado para o exercício da actividade de cafetaria e/ou snack-bar e dispunha do correspondente alvará, bem como que seria apenas necessário alterar, junto da Câmara Municipal de Vila Franca de Xira, o nome do anterior titular da respectiva licença e do alvará para o nome dos réus.
32. Aquando do referido em 2. a 8., os réus disseram aos autores que o estabelecimento comercial de café e snack-bar instalado no local arrendado, tinha sido explorado por FF e que só podiam formalizar com eles o acordo de trespasse uma vez findas as acções de despejo e executiva instauradas contra a mesma, razão pela qual foram emitidas as declarações referidas em 9. e 10. .
33. Nessa altura, os réus não haviam adquirido esse estabelecimento comercial de que era proprietária a referida anterior arrendatária, o que era do conhecimento dos autores.
A Resolução do Contrato de Arrendamento
Deram as instâncias por verificado o fundamento da rescisão do contrato de arrendamento - falta de licença de utilização do estabelecimento dele objecto - que imputaram aos RR.
É no artº 9º do RAU que se tipifica esta causa de resolução, exigindo-se no seu nº1 que só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou as suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestado pela licença de utilização e, prescrevendo-se nos seus nº5 e 6 que o arrendatário pode, nomeadamente, resolver o contrato quando a falta dessa licença seja imputável ao senhorio.
Num primeiro momento, atenta a circunstância de o estabelecimento em apreço se destinar ao “exercício da actividade comercial de cafetaria e/ou snack bar”, discutiu-se se a licença de que depende a validade do contrato é a especificamente prevista para aquele ramo de actividade ou se, para tanto, bastará a licença que afecta ao comércio a fracção onde tal estabelecimento está instalado.
Segundo as instâncias impor-se-ia a primeira alternativa, ou seja, o sistema de licenciamento de serviços de restauração ou de bebidas, objecto do DL 168/97 de 4.7 (sucessivamente, alterado, até então, pelos DL 139/99, de 24.4, 222/2000, de 9.9 e 57/2002, de 11.3) cujo artº14º, além de, nomeadamente, para efeito de funcionamento dos estabelecimentos deste ramo, admitir a substituição do alvará de licença ou autorização de utilização previsto no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (DL 555/99 de 16.129 e alterações posteriores), pelo alvará de licença ou de autorização de utilização para serviços de restauração ou de bebidas, instituído por aquele diploma, manda aplicar aos contratos de arrendamento de tais estabelecimentos, “com as necessárias adaptações”, o disposto no referenciado artº9º do RAU.
Cumpre começar por dizer que presuntivo argumento retirado da aludida substituição de alvarás, aqui, não é susceptível de reciclagem pois não é abusivo concluir, face à data de sua aquisição (cfr nº1 da matéria de facto) que a licença de utilização da fracção onde está instalado o estabelecimento em disputa, seguramente que não esperou pelo citado RJUE.
Acresce por outro lado que, ao mandar aplicar “com as necessárias adaptações” o referido artº 9º do RAU, aquele artº 14º restringe-o aos contratos de arrendamento relativos a imóveis ou fracções “onde se pretenda instalar estabelecimentos de restauração ou de bebidas…” e não a estabelecimentos instalados e já existentes, como no caso desenhado nos autos – em funcionamento pelo menos, desde 1986 - aos quais se aplicará o regime derivado das disposições finais e transitórias do citado DL 168/99.
Não é este, portanto, o caso típico do licenciamento ex novo que foi objecto deste diploma e, consequentemente, não se pode pretender que, aqui, seja viável a aplicação do referido artº14º ou que a leitura que se deva fazer do mencionado artº9º do RAU, obrigatoriamente, identifique a licença de utilização nele referenciada com a licença de utilização para serviços de restauração e bebidas nos moldes daquele diploma.
Razões de ordenamento urbanístico e territorial fundamentaram o condicionamento a que esta última disposição do RAU sujeitou o contrato de arrendamento, vinculando os respectivos sujeitos à afectação urbanística determinada nos instrumentos de gestão territorial.
Na verdade, obrigatória a licença (municipal) de utilização das edificações, desde 1951 (artº8º do conhecido RGEU, constante do DL 38382 de 7.08.1951), destina-se ela, segundo o disposto no artº62º, 1 e 2 do acima referido RJUE – Regime Jurídico da Urbanização e Edificação que, actualmente, rege essa matéria – a verificar a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado no caso de realização de obras e a conformidade de uso previsto com as normas legais e regulamentares e a idoneidade do edifício ou sua fracção autónoma para o fim pretendido quando não haja lugar à realização de obras.
É licença desta natureza e alcance que “o artº9º do RAU… estendeu a todas as variantes do arrendamento urbano, esclareceu que a aptidão funcional do prédio atestada se há-de referir especificadamente ao fim visado pelo arrendamento do prédio ou da fracção autónoma ou da parte – não autónoma – dele…” (P. Lima e A. Varela, Código Civil Anotado, II, 507, 4ª ed).
Com este âmbito e o fim visado pelo arrendamento definido no RAU – cfr artº3 – afigura-se-nos, tal como foi entendido no Acórdão deste Tribunal e secção, datado de 19.02.2008, Pº nº000000, transcrito na base de dados da dgsi.pt que aquele dispositivo se cumpre com “a licença de utilização para o exercício de uma actividade genérica” por referência a um daqueles fins do contrato.
Licenciamento que, no caso vertente, legitimamente, se há-de presumir da constituição de propriedade horizontal a que se subordina a fracção “para comércio”, adquirida pelos RR, com registo a seu favor, desde 1984 onde tem tido funcionamento o estabelecimento comercial em apreço, sob o mesmo ramo de actividade, de natureza comercial, com exploração a cargo de, pelo menos, mais dois arrendatários que precederam os AA., como se deduz da factualidade apurada.
Sendo bastante tal licença nos termos do supra citado artº9º do RAU fica, desde logo, inviabilizada a causa de resolução contratual em análise, mas outro tanto se alcançará, mesmo dando de barato que, como concluíram as instâncias, a licença em falta é a que é, especificamente, devida para o funcionamento de serviços de restauração ou bebidas.
Não se explica no acórdão recorrido donde provém a obrigação de os RR diligenciarem por licença desta espécie, se bem que a prova inculque que foram eles que a requereram à entidade municipal. Não o fizeram, todavia, por imposição da convenção contratual ou da lei que a regula pois “o sinalagma que à obrigação (do arrendatário) do pagamento das rendas corresponde é o da prestação (do senhorio) de entregar e assegurar o gozo do locado e não o de obtenção da licença”, como se acentuou no Acórdão deste Tribunal de 31.03.2004, Pº04 A639.
E se o fizeram apenas por espírito de entreajuda e colaboração na realização do contrato não será justo que venham a ser penalizados pela sua boa fé.
Intentou-se na 1ª instância estribar essa pretensa obrigação dos RR na sua qualidade de proprietários da fracção arrendada pois apenas eles “tinham legitimidade para requerer essa licença…, de acordo com o projecto de obras que era necessário à celebração do contrato…”
O que no contrato de arrendamento se convencionou, porém, foi que “o arrendatário (se) obriga a manter em funcionamento o estabelecimento com a observância das leis e regulamentos em vigor, suportando a expensas suas todas as sanções pela violação de tais normativos", resultando do enunciado dos factos apurados e do parecer da autoridade sanitária referenciado nos autos que, na sequência do segundo pedido da licença “ em 18 de Abril de 2006 foi efectuada vistoria ao local em causa, que concluiu no sentido de que não reúne as condições para ser concedida a licença de utilização para serviços de restauração e bebidas, enquanto não forem realizadas obras…”, necessárias - pelo que se retira dos autos -, devido ao aumento da área de exploração do restaurante.
Ora, assim como não é do senso comum que, sem convenção de sentido contrário, seja o proprietário da fracção locada a requerer licença específica que viabilize o funcionamento de estabelecimento comercial alheio e que, obtida, integra o seu “activo”, do mesmo modo não se alcança a razoabilidade de se lhe impor a realização de obras de que aquela possa depender e que contendam, v.g. com o cumprimento de exigências sanitárias derivadas da maior ou menor área (como sucedeu no vertente caso) ou com a instalação de equipamento, a decoração, etc. – cfr Acórdão deste Tribunal e secção, de 13.12.2007, Pº nº07 A2766.
Licenças – escreveu-se no citado Acórdão deste Tribunal de 19.02.2008 que seguimos de perto -, “para o exercício de certo ramo (que podem implicar a realização de obras internas, instalações de água e electricidade próprias e definições de áreas de compartimentos) cumprem ao arrendatário que pretende exercer a actividade específica”.
Assim sendo, não podendo a sua falta ser imputada aos RR., não se verifica, novamente, fundamento para resolver o contrato de arrendamento em exame.
A Nulidade do Contrato de Trespasse
De acordo com o n° 2 do artigo 14° do referenciado DL 168/97, qualquer contrato ou contrato-promessa de transmissão, sob qualquer forma jurídica, de estabelecimentos de restauração ou de bebidas, celebrado posteriormente a 12.3.02, deve obrigatoriamente mencionar, sob pena de nulidade, a existência de alvará de licença ou de autorização de utilização para serviços de restauração ou de bebidas concedido ao abrigo de tal diploma ou a existência de alvará ou autorização de abertura nos termos de legislação anterior ou, ainda, a abertura dos estabelecimentos com base num deferimento tácito do pedido de emissão do alvará.
Na sentença proferida na 1ª instância qualificou-se a declaração negocial emitida como um contrato de trespasse, a formalizar futuramente. Na Relação de Lisboa, por sua vez, essa questão da qualificação do negócio celebrado seria redundante, em virtude de, definitivo ou sob a forma de contrato promessa, não deixaria de ser nulo nos termos daquele artº14º.
Entendem os apelantes que celebraram um "contrato-promessa de trespasse", através do qual os RR pretendiam, no futuro (logo que adquirissem a propriedade das mesmas), transmitir à A. as máquinas e utensílios que integravam o recheio do estabelecimento.
Façamos a recensão dos factos apurados que interessam a esta questão:
Por escrito datado de 21 de Janeiro de 2003, denominado "Contrato de Arrendamento de Duração Limitada para o Exercício do Comércio", subscrito por EE, na qualidade de procurador dos réus, e pela autora, aquele declarou dar de arrendamento a esta, que declarou aceitar, o rés-do-chão referido em 1., com destino ao exercício da actividade comercial de cafetaria e/ou snack-bar, com exclusão de qualquer outro ramo de actividade, pelo prazo de 10 anos, com início em 1 de Janeiro de 2003 e termo em 1 de Janeiro de 2013, sucessivamente renovável por períodos de 1 ano, mediante o pagamento da renda anual de 9.000,00€, em duodécimos 750,00€, devendo ser pagas duas rendas com a assinatura do contrato e vencendo-se as subsequentes no dia 1 do mês anterior àquele a que respeitarem, actualizadas anualmente nos termos legais.
E declararam que "a arrendatária poderá usar e fruir os bens constantes da declaração anexa a este contrato.
Por escrito datado de 21 de Janeiro de 2003, denominado "Acordo de Pagamento e Reconhecimento de Dívida", o mesmo procurador dos réus, em sua representação, designado por "1º contraente" e a autora, designada por "2ª contraente", declararam que, com referência ao referido contrato de arrendamento, "a 2ª contraente pela exploração da referida fracção obriga-se a pagar ao 1º contraente, até final do ano de 2003, a quantia de 25.000 euros, para além do valor a pagar mensalmente nos termos constantes do contrato de arrendamento", que "para a situação de incumprimento, a título de cláusula penal, os contraentes fixam o valor mensal de 500 euros, que a 2ª contraente se obriga igualmente a pagar" e que "se até ao final do ano 2004, a quantia referida (...) não se encontrar integralmente liquidada, a 2ª contraente obriga-se a deixar o local arrendado tal como o encontrou quando o tomou de arrendamento, renunciando a qualquer indemnização".
Por escrito datado de 28 de Janeiro de 2003, denominado "Nota ao Acordo de Pagamento e Reconhecimento (Divida) entre EE (procurador de seus pais) e BB", os dois declararam que "no referido Acordo na segunda cláusula está escrito «exploração da referida fracção» mas é «Trespasse», conforme combinado com os dois contraentes o Acordo será mesmo assim celebrado e devidamente assinado, até resolução da acção contra antiga arrendatária FF que correu termos sob o n° 00000 no 3º Juízo do Tribunal Judicial de Vila Franca de Xira, findo este processo judicial será celebrado Contrato de Trespasse".
Por escrito datado de 28 de Janeiro de 2003, denominado "Declaração", subscrito pelo mesmo procurador dos réus em sua representação e pela autora, aquele declarou ter recebido desta a quantia de 50.000,00€ (cinquenta mil euros), "referente ao Trespasse do Estabelecimento Comercial sito em Rua ........., n° ..- , Forte da Casa, ficando em falta a quantia de 25.000,00€ (vinte e cinco mil euros) que será liquidada no final do ano de 2003".
Em 8 de Fevereiro de 2003, os autores iniciaram o exercício da referida actividade e a exploração do referido estabelecimento no local arrendado e têm vindo a pagar aos réus a referida renda mensal acordada, que era 2007 ascendia a €813,93 (oitocentos e treze euros e noventa e três cêntimos).
Os réus disseram aos autores que o estabelecimento comercial de café e snack-bar instalado no local arrendado, tinha sido explorado por FF e que só podiam formalizar com eles o acordo de trespasse uma vez findas as acções de despejo e executiva instauradas contra a mesma.
Nessa altura, os réus não haviam adquirido esse estabelecimento comercial de que era proprietária a referida anterior arrendatária, o que era do conhecimento dos autores.
A qualificação jurídica de um contrato depende, desde logo, da interpretação da vontade dos contraentes, valendo as respectivas declarações com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele e em caso de negócios formais, tais declarações não poderão valer com sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do documento, ainda que imperfeitamente expresso (artº236º,1 e 238º,1 do CC). Vontade que, ainda, se quer iluminada pelo exame e análise de toda a actividade negocial dos contraentes, desde logo, no seu contexto envolvente e no desenvolvimento das relações que o contrato fixou.
Sob este critério e atenta a normalidade da experiência comum, o enfoque dos diversos escritos subscritos pelas partes contratantes bem como os demais factos que integram a matéria apurada e corporizam a relação contratual estabelecida, conferem ao “trespasse”, amplitude bem diversa da que vem proposta pelos Recorrentes.
Na verdade, elementos como o montante do preço acordado, a tradição da coisa, o início, de imediato, da exploração e, afinal, todo o imbróglio relativo ao licenciamento do estabelecimento, claramente, não restringem as negociações das partes envolvidas aos bens móveis que, parcialmente, haviam de integrar o recheio e equipamento do dito estabelecimento. Antes inculcam, compaginando-os com os documentos escritos a ele relativos (se bem que de forma sumária e telegráfica) que era este, como unidade económica e jurídica, o alvo do aludido trespasse.
Com este, porém, não se pretenderam vincular, desde logo e de forma definitiva, as partes contratantes que, conforme resulta do quadro factual e dos documentos escritos, remeteram para momento posterior – o termo da relação jurídica dos RR com a anterior proprietária – a formalização de tal trespasse, dependente, desde logo, da aquisição por estes, da propriedade do estabelecimento comercial em apreço como realidade complexa e unitária que se não fica pelo recheio a que se aludiu.
Portanto, passe embora a traditio, mesmo que parcial do estabelecimento, o pagamento integral do preço acordado e a sua expressão monetária, a sua entrada em funcionamento sob a batuta e responsabilidade dos AA, o quadro contratual caracterizado remete para a promessa da compra e venda que, dada a especificidade do seu objecto, se identifica com a promessa de trespasse de estabelecimento comercial.
Promessa de transmissão de coisa alheia, sem dúvida, pois como ressalta dos factos apurados, os RR. à data ainda não haviam adquirido a sua propriedade à respectiva titular nem a perspectivaram como sendo de bem futuro.
Esta circunstância, porém, se condiciona no imediato a sua transmissão definitiva, não invalida a promessa de a concretizar num futuro contrato, dados os efeitos meramente obrigacionais que lhe são próprios.
Tem impacto esta qualificação sobre a nulidade do contrato que foi arguida por nele se não fazer menção da existência do licenciamento do estabelecimento.
Na versão do nº2 do artº115º do RAU, então em vigor, o trespasse do estabelecimento engloba a transferência da titularidade do mesmo como universalidade, abrangendo além das instalações, os utensílios, mercadorias e outros elementos que o integrem. O seu conjunto é qualificado como uma universalidade de direito, integrando elementos corpóreos e incorpóreos, como sejam bens móveis e imóveis, o direito ao arrendamento, ao uso de nome, marcas e patentes, aviamento, clientela, etc., formando um complexo organizado “que compreenda todos os elementos necessários para funcionar e que, além disso, opere em termos comerciais” ( Menezes Cordeiro, Manual de Direito Comercial, 297, 2ª ed).
O alvará ou licença de utilização, obrigatória para os estabelecimentos comerciais da área da restauração ou bebidas, materializa grosso modo uma autorização administrativa que faculta a sua exploração e a sua própria transmissão jurídica e integrará, por isso, um daqueles “elementos necessários” ao seu funcionamento.
Os elementos, nomeadamente, de natureza probatória, à disposição nos autos, não excluem, como já se referiu que o estabelecimento comercial objecto do litígio não se mostrasse licenciado para o fim ou actividade que é a sua no presente se bem que, porventura, ao abrigo do regime legal que precedeu o já várias vezes citado DL 168/97. Indício neste sentido parece resultar da alusão que se lhe faz em escritura pública de arrendamento junta ao processo assim como do procedimento simplificado que foi seguido na obtenção do licenciamento que não foi alcançado.
De todo o modo, inquestionável é não só a inexistência de licenciamento que siga os termos e exigências naquele diploma mas também a falta de sua menção no contrato promessa de trespasse que recaiu sobre o estabelecimento a ele obrigado.
Sucede que o contrato promessa atrás aludido não implica a transferência da propriedade do estabelecimento, apenas obriga à futura celebração do contrato definitivo em que essa transmissão terá lugar e esta circunstância, decerto que obriga o promitente vendedor a prevenir-se contra o incumprimento, adquirindo, entretanto, a sua propriedade.
Sem esta aquisição e até que ela venha a ocorrer o mesmo promitente vendedor não é, porém, titular do dito estabelecimento e, como tal, não tem a faculdade de aceder e de obter o licenciamento tido por necessário ao seu funcionamento nos termos do citado diploma. E o mesmo sucede com o promitente-comprador que aguarda que se consuma o contrato definitivo.
O imbróglio resultante só pode solucionar-se, aceitando que a referida promessa foi celebrada e a obrigação dela resultante assumida para o caso de se tornar possível a aquisição do estabelecimento com “todos os elementos necessários”( entre eles a licença de utilização) ao seu funcionamento o que não pode deixar de (tacitamente) se mostrar subjacente à manifestação de vontade das partes no contrato.
Válido, pois, o contrato, segundo o que se dispõe no artº401º,2 do CC, a impossibilidade legal (artº 280º do mesmo Código) verificada no momento da constituição da aludida obrigação, não acarretará a nulidade da promessa enquanto se não verificar a mencionada aquisição ou o seu definitivo incumprimento.
Com estes fundamentos se concede a revista.
Termos em que, na procedência do recurso, revoga-se o acórdão recorrido e julga-se improcedente a acção, absolvendo os RR dos respectivos pedidos.
Custas na acção e no recurso, a cargo dos AA.
Lisboa, 6 de Julho de 2011
Martins de Sousa (Relator)
Sebastião Póvoas
Gabriel Catarino