| 6223/13.5T2SNT-D.L1.S1 |  |
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
CESSÃO DE POSIÇÃO CONTRATUAL
ACÇÃO SUB-ROGATÓRIA
AÇÃO SUB-ROGATÓRIA
BEM IMÓVEL
VENDA DE BENS ALHEIOS
NULIDADE
DIREITO BANCÁRIO - ACTOS BANCÁRIOS EM ESPECIAL ( ATOS BANCÁRIOS EM ESPECIAL ) / CRÉDITO BANCÁRIO / LOCAÇÃO FINANCEIRA.
DIREITO CIVIL - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTES DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS / GARANTIA GERAL DAS OBRIGAÇÕES / CONSERVAÇÃO DA GARANTIA PATRIMONIAL / SUB-ROGAÇÃO DO CREDOR AO DEVEDOR / CONTRATOS EM ESPECIAL / COMPRA E VENDA / VENDA DE BENS ALHEIOS.
- P. Lima e A. Varela, “ Código Civil” Anotado, vol. I, anotação ao artigo 410.º.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 606.º, 892.º,
1 - Movendo-se no âmbito do contrato promessa de compra e venda e não na venda de imóvel propriamente dita, nada obsta que um locatário de um contrato de locação financeira, outorgue nesse contrato promessa, na qualidade de promitente vendedor, desde que posteriormente assegure a titularidade do bem para que o possa transmitir ao promitente comprador
2 - É que não produzindo o contrato-promessa efeitos translativos, mas apenas (obrigação de prestação de facto) de celebrar o contrato definitivo, deve entender-se que também não lhe são aplicáveis as disposições que declaram nula a alienação de coisa alheia (cfr. art. 892 do C Civil).
3 - E tendo sido cumprido na íntegra pelas sublocatárias do contrato de locação financeira subjacente ao contrato promessa de compra e venda em apreço, através do pagamento das prestações mensais contratualmente acordadas e também com o pagamento do respectivo valor residual, podem aquelas sublocatárias, promitentes compradoras outorgantes nesse contrato promessa, exigir, pela via do acção sub- rogatória, a que alude o art. 606 do C Civil, que a locadora outorgue na escritura de compra e venda do imóvel objecto contrato de locação financeira.
I - Relatório
AA e BB intentaram a presente acção declarativa de condenação contra CC & DD e Banco EE Leasing - Sociedade de Locação Financeira, S.A. pedindo:
1 - Que seja declarado o definitivo o incumprimento do contrato promessa de compra e e venda celebrado entre as AA e a 1ª Ré, por culpa imputável a esta, com as legais consequências
2 - Que as Autoras ao abrigo do art. 592 do C Civil, fiquem sub-rogadas no direito à “ opção de compra “detido pela 1ª Ré no âmbito do contrato de locação financeira imobiliária por ela celebrado com o 2º Réu, coma s legais consequências;
3 - Que, ao abrigo do disposto no art. 830 do C. Civil, seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial do 2º Réu, mais precisamente sentença através da qual este, na qualidade de “vendedor” transmite para as autoras, na qualidade de compradoras, que assim o aceitam, o prédio urbano objecto do contrato de locação financeira imobiliária por ele celebrado com a 1ª Ré com as legais consequências. Ou subsidiariamente
4 - Que as autoras, ao abrigo do disposto no art. 606 do C Civil fiquem sub rogadas no direito que assiste à 1ª Ré de exercer contra o 2º Réu o direito à opção de compra ”no âmbito do contrato de locação financeira imobiliária entre eles celebrado, com as legais consequências.
5 - Que ao abrigo do disposto no art. 830 do C. Civil seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial da 1ª Ré, mais precisamente sentença através da qual esta ,na qualidade de “ vendedora” transmite às Autoras na qualidade de “compradoras” que assim o aceitam , o prédio urbano objecto do contrato promessa de compra e venda entre elas celebrado , com as legais consequências . ou subsidiariamente
6 - Que o contrato promessa de compra e venda celebrado entre as AA e a 1ª Ré seja declarado justa e devidamente resolvido pelas Autoras com as legais consequências
7 - Que a 1ª Ré seja condenada a indemnizar as Autores a título de lucros cessantes por quebra das legítimas expectativas destas no que concerne à aquisição do prédio objecto do contrato promessa de compra e venda celebrado, em quantia nunca inferior a € 250.000,00 correspondente ao valor estimado do mesmo.
Invocam para tanto que o 2º Réu, na qualidade de “locador” celebrou com a sociedade “FF, Ldª”, na qualidade de “locatária”, o “contrato de locação financeira imobiliária cuja cópia se mostra junta a fls. 21 a 36 dos presentes autos, tendo o mesmo como objeto o prédio urbano sito na Rua Engenheiro …, n.º …, freguesia de Algueirão – Mem Martins.
A 04.08.1999 a sociedade “FF, Ldª”, na qualidade de cedente, mediante o expresso consentimento do 2º Réu, celebrou com a 1ª Ré, na qualidade de cessionária”, o “contrato de cessão da posição contratual” cuja cópia se mostra junta a fls. 38 a 42 dos presentes autos, transferindo-se para esta todas as obrigações, responsabilidades e direitos do supra referido “contrato de locação financeira imobiliária”, nomeadamente o direito à “opção de compra” do prédio locado.
Posteriormente, a 13.06.2001, a 1ª Ré, na qualidade de “sublocadora”, celebrou com as Autoras, na qualidade de “sublocatárias”, o “contrato de sublocação” cuja cópia se mostra junta a fls. 44 a 46 dos presentes autos, tendo por objeto o prédio urbano acima identificado. Nessa mesma data a 1ª Ré, na qualidade de “promitente vendedora”, celebrou com as Autoras, na qualidade de “promitentes compradoras”, o “contrato promessa de compra e venda” cuja cópia se mostra junta a fls. 47 a 49-A dos presentes autos, através do qual a 1ª Ré prometeu vender às Autoras, e estas adquirir-lhe, pelo preço de Esc. 35.000.000$00 o prédio urbano acima identificado, preço esse a pagar em prestações mensais de Esc. 480.000$00 destinadas ao pagamento da “renda” do “contrato de locação financeira imobiliária” existente, e a efetuar durante o respetivo período de sublocação até à sua total liquidação, ficando o preço da compra liquidado com o último pagamento do “contrato de Locação Financeira Imobiliária”. Pese embora as Autoras tenham liquidado a totalidade das prestações mensais acordadas, a 1ª Ré não marcou escritura de compra e venda, conforme acordado, razão pela qual, em 22.10.2010, as Autoras interpelaram, por correio registado com aviso de receção” para, no prazo de 15 dias marcarem a escritura de compra e venda acordada. Muito embora tenha rececionada a carta remetida a 1ª Ré não deu cumprimento a tal interpelação, nem às seguintes que lhe seguiram.
As Rés foram devidamente citadas (cfr. fls. 71, 76 e 106 dos presentes autos).
A Ré “CC & DD” não apresentou contestação.
O Réu “Banco EE Leasing – Sociedade de Locação Financeira, SA” apresentou contestação, onde pugnou pela improcedência da ação.
Sustentou, em síntese, que não é parte contratante, nem por qualquer forma interveio no contrato promessa de compra e venda em que as Autoras baseiam os pedidos que formulam na ação.
A aqui 1ª Ré, na qualidade de locatária, por carta de 24.04.2009, cuja cópia se mostra junta a fls. 115 dos presentes autos, notificou o Banco, como locador, do exercício de opção de compra, em conformidade com o estipulado no n.º 2 do art.º 3º das cláusulas gerais do contrato de locação financeira, não tendo a correspondente escritura sido ainda celebrada pelo facto da locatária não ter pago os valores (de sua responsabilidade) do IMI relativos aos anos de 2010 e 2011.
A 1ª Ré foi, entretanto, declarada insolvente, por sentença proferida em 09 de Abril de 2013.
Por despacho proferido em 24.10.2013 foi determinada a apensação destes autos aos autos de insolvência da 1ª Ré.
Realizou-se audiência prévia, onde foi tentada a conciliação a que alude o art. 594º do CPC, não tendo esta sido alcançada. Foram aí enunciados os temas da prova (cfr. fls. 167 a 168 dos presentes autos).
Realizou-se audiência de discussão e julgamento, com observância do formalismo legal, conforme resulta das respetivas actas.
Instado pelo Tribunal em sede de audiência de discussão e julgamento para esclarecer se pretende ou não cumprir o contrato promessa objeto destes autos, pelo Sr. Administrador da Insolvência foi declarado que a Massa Insolvente de CC & DD, Lda, não pretende cumprir o contrato promessa de compra e venda firmado com as Autoras.
Foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e, em consequência:
1 – Declarou incumprido o “Contrato Promessa de Compra e Venda” celebrado entre as Autoras e a 1ª Ré, por culpa imputável a esta última;
2 – Ao abrigo do disposto no art.º 606º do Código Civil, declarou as Autoras subrogadas no exercício do direito de compra do prédio urbano sito na Rua Engenheiro …, n.º …, Algueirão, descrito na Conservatória do Registo Predial de Sintra sob o n.º … da referida freguesia e inscrito na respetiva matriz sob o artigo …56, objecto do “Contrato de Locação Financeira” celebrado entre a 1ª Ré e o 2º Réu;
3 – Exercido o direito de compra referido em 2- ao abrigo do disposto no art.º 830º do Código Civil, declaro transmitido pela 1ª Ré a favor das Autoras o direito de propriedade sobre o prédio urbano sito na Rua Engenheiro …, n.º …, Algueirão, descrito na Conservatória do Registo Predial de Sintra sob o n.º … da referida freguesia e inscrito na respetiva matriz sob o artigo …56.
A 1ª Ré não se conformou com esta decisão e interpôs recurso para a Relação de Lisboa que, pelo Acórdão de fls. 364 a 379, confirmou a sentença, embora com voto de vencido, nos termos da declaração junta a fls. 378/379.
Novamente inconformada a 1ª Ré interpôs recurso de revista para este Supremo.
Formula as seguintes conclusões:
A - O douto Acórdão recorrido negou provimento ao recurso, tendo confirmado a sentença recorrida, a ora Apelante não se conformando com a douta decisão vem dela recorrer pelos motivos já enunciados.
B - O douto Acórdão negou provimento ao recurso e considerou "exercido o direito de compra ao abrigo do disposto no artigo 830º do Código Civil, declarou transmitido pela 1 ª. Ré a favor das Autoras o direito de propriedade sobre o prédio urbano sito na rua Engenheiro …, nº …, Algueirão, descrito na Conservatória do registo Predial de Sintra sob o nº. … da referida freguesia e inscrito na respetiva matriz sob o artigo …56.
C - Entende a ora Apelante - 1 ª. Ré - que não estão preenchidos os pressupostos para se considerar exercido o direito à execução específica do contrato-promessa.
D - O contrato-promessa celebrado entra a 1 ª. Ré e as ora Autoras não pode considerar-se ter sido celebrado com eficácia real, pois não lhe foi atribuída essa eficácia mediante declaração expressa e não houve inscrição no registo (crf. artigo 413º do CC).
E - Daí que, tendo em conta o acima exposto, fácil é de concluir que, in casu, a ora Apelante, contrariamente ao douto Acórdão bem como a sentença da 1 ª. Instância, entende que o recurso à execução específica não se encontra na disponibilidade da 1 ª. Ré, na medida em que se encontra na falta definitiva do cumprimento: o imóvel, objeto do contrato-promessa é propriedade da 2ª. Ré.
F - A 1 ª. Ré não pode vender aquilo que não lhe pertence, tal implicaria que a 1 ª. Ré promitente-vendedora, vendesse coisa que não é sua, cometendo dessa forma um ilícito civil e, eventualmente, um ilícito criminal.
G - Para a procedência da execução específica é determinante que o contrato prometido seja ainda possível, deixa de ser possível a partir do momento que se verifique a impossibilidade definitiva de cumprimento.
H - Assim, não pode ser objeto de execução específica um contrato promessa de compra e venda sem eficácia real se a promitente vendedora - 1 ª. Ré - não é proprietária do bem objeto dos presentes autos, já que o bem é propriedade da 2ª. Ré.
I - Acresce que, não se pode afirmar com todo o rigor em face dos factos provados, que por força do contrato promessa houve tradição da coisa a favor das autoras, promitentes-compradoras.
J - Porquanto, as Autoras assumiram apenas e tão só a posição de sub-locatárias do imóvel na sequência do contrato de sublocação celebrado entre as Autoras e a 1 ª. Ré e, a sua posse é uma posse precária, enquanto sublocatárias (crf. artigo 1253º al. a) do CC).
K - Como não há tradição da coisa não pode haver transmissão da posse, nem tão pouco se nos afigura que seja uma situação excecional, pelo que haver posse será uma posse precária nos termos e para os efeitos do art. 1253º al. a) do CC.
L - Apenas foram praticados pelas Autoras actos de mera tolerância, actos praticados com consentimento - expresso ou tácito - do titular do direito real mas sem que a -1 ª. Ré-pretenda atribuir um direito às beneficiárias.
M - O locatário e o sub-locatário têm posse precária da coisa, são simples detentores (Antunes Varela, RLJ, 117.º338), não pode a ora Apelante transmitir um direito que não tem.
N - Nesta medida, não estão preenchidos os pressupostos exigidos pelo artigo 106º nº1 do CIRE, pelo que o Administrador de insolvência pode recusar o cumprimento do contrato promessa, como recusou, ainda que com as consequências legais previstas no nº. 2 do mesmo preceito legal.
O - Aliás, para além de que, importa referir que aquando da celebração dos acordos objeto dos presentes autos a 1 ª. Ré, ora Requerente é locatária do imóvel e não proprietária, (cfr. Art.ºs 410º e 892º e seguintes do CC), e ainda assim se mantêm.
P - Assim aquando da celebração do contrato-promessa foi prometida a venda de um bem alheio, por não estar na esfera jurídica da 1 ª. Ré, mas sim da locadora, 2º. Ré.
Q - O contrato promessa celebrado entre as autoras e a 1 º. Ré é um contrato promessa de venda de bens alheios, (crf. artigos 41 Oº e 892º e seguintes do CC).
S - Nesta medida, não se vislumbra como pode haver recurso ao instituto da execução específica, já que o bem ainda se mantém na esfera jurídica da 2ª. Ré., como é que a ora Apelante pode transmitir um direito que não tem, ou seja como pode transmitir a propriedade de uma coisa que não tem....
T - Da conjugação do disposto nos artigos 410º, 413º 830º do CC, resulta com mediana clareza que dos factos considerados provados nos presentes autos não estão preenchidos os pressupostos para se considerar que exercido o direito à execução específica do contrato-promessa:
- Uma vez que o contrato-promessa celebrado entre as Autoras e a 1 ª. Ré não pode considerar-se ter sido celebrado com eficácia real (crf.artº413 do CC);
- Não houve, por força da celebração do contrato promessa tradição da coisa;
- As Autoras apenas assumiram a posição de sublocatárias do imóvel, na sequência da celebração do contrato de sublocação (crf.artº 1253º al. a) do CC) ;
- O contrato promessa celebrado entre as Autoras e a 1 ª. Ré é um contrato promessa de venda de coisa alheia( crf. art. ºs 410º e 892º e segs do CC);
- o Administrador de insolvência podia ter recusado o cumprimento do contrato promessa, uma vez que não estão preenchidos os requisitos do art. 106 nº1 do CIRE, ainda que com as consequências previstas no nº 2 do mesmo preceito legal;
- Ainda hoje a 1 ª. Ré não é proprietária do imóvel, objeto dos presentes autos, por ainda não ter celebrado escritura de compra e venda.
U - Nesta medida não se vislumbra como pode a 1 ª. Ré transmitir, por EXECUÇÃO ESPECÍFICA, um imóvel da qual não é proprietária.
Consequentemente as autoras tem somente um crédito sobre a massa insolvente.
TERMOS EM QUE, deverá ser dado provimento ao presente recurso e, assim, ser revogado o Acórdão recorrido fazendo.
Não foram apresentadas contra- alegações.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II - Fundamentação:
Factos provados
A - Da Petição Inicial:
1) A 23.04.1998, o 2º Réu, na qualidade de “locador”, celebrou com a sociedade comercial “FF, Ldª”, na qualidade de “locatária”, o acordo cuja cópia se mostra junta a fls. 21 a 36 dos presentes autos e que aqui se dá por integralmente reproduzido, intitulado “COMPRA E VENDA e LOCAÇÃO FINANCEIRA”;
2) Tendo o mesmo como objeto o prédio urbano sito na Rua Engenheiro …, n.º …, freguesia de Algueirão – Mem Martins, concelho de Sintra, descrito na Conservatória do Registo Predial de Sintra sob o n.º … da referida freguesia e inscrito na matriz sob o artigo …56;
3) O 2º Réu e a sociedade comercial “FF, Ldª” acordaram no artigo 3º do supra aludido “contrato de locação financeira imobiliária”, com a epígrafe “Opção de Compra”:
“Um – No final do prazo do contrato, o Locatário poderá adquirir o imóvel locado pelo preço fixado na cláusula cinco das Cláusulas Particulares.
Dois – O Locatário deverá notificar o Locador do exercício da opção de compra com pelo menos noventa dias de antecedência do final do prazo do contrato, sob pena de caducidade da opção.
Três – O preço será pago na data da outorga da respectiva escritura de compra e venda.
Quatro – A escritura deverá ser realizada nos trinta dias após o final do prazo do contrato, em local, dia e hora a indicar pelo Locador ao Locatário, com pelo menos quinze dias de antecedência.”
4) Em 04.08.1999 a sociedade comercial “FF, Ldª”, na qualidade de “cedente”, mediante o expresso consentimento do 2º Réu, celebrou com a 1ª Ré, na qualidade de “cessionária” o acordo que se mostra junto a fls. 38 a 42 dos presentes autos, intitulado “CESSÃO DA POSIÇÃO CONTRATUAL”, onde a sociedade comercial “FF, Ldª” declarou ceder à 1ª Ré “(…) a posição contratual que aquela assumiu” (…) no acordo descrito em 1) “(…) Que, com esta cessão de posição contratual, se transferem (…)” para a 1ª Ré “(…) nova locatária, todas as obrigações e as responsabilidades vencidas e vincendas que para a cedente emanem e emanaram do mencionado contrato perante a locadora, bem como todos os direitos que daí provêm ou provierem para a locatária, nomeadamente o direito de opção de compra (…)”;
5) Em 13.06.2001 a 1ª Ré, na qualidade de “sublocadora” e “PRIMEIRA OUTORGANTE”, celebrou com as Autoras, na qualidade de “sublocatárias” e “SEGUNDAS OUTORGANTES”, o acordo cuja cópia se mostra junta a fls. 44 a 46 dos presentes autos , intitulado “CONTRATO DE SUBLOCAÇÃO” com o seguinte teor:
1ª
“A PRIMEIRA OUTORGANTE é locatária do imóvel sito na Rua Engenheiro …, números … em Algueirão, freguesia de Algueirão – Mem Martins, concelho de Sintra, gozando de todos os direitos de uso e fruição emergentes do contrato de locação financeira imobiliária respectivo.
2ª
Pelo presente contrato a PRIMEIRA OUTORGANTE subloca às SEGUNDAS OUTORGANTES o imóvel identificado na cláusula anterior com a consequente transmissão total de gozo e posse.
3ª
Esta sublocação é feita com o conhecimento do locador.
4ª
O prazo de sublocação será de oito anos.
5ª
As SEGUNDAS OUTORGANTES ficam autorizadas a tomar posse do imóvel sublocado a partir de 01/07/2001, mediante o pagamento à PRIMEIRA OUTORGANTE de uma renda de Esc.ª 480.000$00 (quatrocentos e oitenta mil escudos).
6ª
A renda será paga até ao dia um de cada mês através de transferência bancária para a conta da PRIMEIRA OUTORGANTE no Banco EE a indicar por esta.
7ª
As SEGUNDAS OUTORGANTES, para todos os efeitos legais, declaram conhecer a existência e os respectivos termos e condições do contrato de locação financeira imobiliária, referente ao imóvel objecto deste contrato, celebrado entre a PRIMEIRA OUTORGANTE, na qualidade de locatária e a Banco EE LEASING – Sociedade de Locação Financeira, SA, no dia 04.08.1999, pelo que reconhecem e aceitam a sua condição de sublocatárias e se comprometem, nomeadamente, a desocupar imediatamente o imóvel sublocado de pessoas e bens, deixando-o livre e devoluto se para tal forem notificadas pela locadora ou pela locatária, sem direito a qualquer indemnização ou compensação, às quais desde já renúnciam, no caso do mencionado contrato vir a ser resolvido, denunciado ou caducar nos termos e pelas razões constantes das respectivas cláusulas.
8ª
1. As SEGUNDAS OUTORGANTES não poderão efectuar quaisquer obras no local sublocado sem prévia autorização da PRIMEIRA OUTORGANTE e, se necessário, do Locador, nos termos do contrato de locação financeira.
2. Todas as obras e benfeitorias introduzidas no imóvel sublocado consideram-se pertença deste, sem que qualquer dos Outorgantes tenham direito a levantá-las ou retê-las ou ainda a qualquer compensação ou indemnização, seja a que título fôr.
9ª
Fica expressamente proibida às SEGUNDAS OUTORGANTES a, oneração, alienação, sublocação ou qualquer outra forma de cedência de utilização, no todo ou em parte, do imóvel sublocado, sem consentimento prévio e por escrito da PRIMEIRA OUTORGANTE e do Locador.
10ª
A competente escritura pública será realizada em dia, hora e Cartório Notarial a indicar pela PRIMEIRA OUTORGANTE. (…)”
6) Nessa mesma data, a 1ª Ré, na qualidade de “promitente vendedora” e “PRIMEIRA OUTORGANTE”, celebrou com as Autoras, na qualidade de “promitentes compradoras e “SEGUNDAS OUTORGANTES”, o acordo que se mostra junto a fls. 47 a 49A dos presentes autos, intitulado “CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA” com o seguinte teor:
“(…) a) Considerando que a PRIMEIRA OUTORGANTE é locatária do imóvel sito na Rua Engenheiro …, número … em Algueirão, freguesia de Algueirão – Mem Martins, concelho de Sintra, gozando de todos os direitos de uso e fruição emergentes do contrato de locação imobiliária respetivo.
b) Considerando que, entre a PRIMEIRA OUTORGANTE e as SEGUNDAS OUTORGANTES foi celebrado a treze de Junho de dois mil e um, um contrato de sublocação referente ao imóvel acima identificado, com a devida autorização da Locadora;
c) Considerando que, nos termos do Contrato de Sublocação, as SEGUNDAS OUTORGANTES ficaram autorizadas a tomar posse do imóvel sublocado a partir de 01.07.2001, mediante o pagamento à PRIMEIRA OUTORGANTE de uma renda de Esc.: 480.000$00 (quatrocentos e oitenta mil escudos), é celebrado e reduzido a escrito o presente contrato de promessa de compra e venda que se regerá pelas cláusulas seguintes:
1ª
A PRIMEIRA OUTORGANTE nos termos do contrato de locação financeira referente ao imóvel identificado na alínea a) dos considerandos, e com a cumulativa transmissão da propriedade, promete vender às SEGUNDAS OUTORGANTES que prometem comprar o referido imóvel.
2º
O preço acordado para a venda é de Esc.: 35.000.000$00 (trinta e cinco milhões de escudos), no entanto, as SEGUNDAS OUTORGANTES obrigam-se com o pagamento mensal de Esc.: 480.000$00 (quatrocentos e oitenta mil escudos), a proceder ao pagamento desta importância, durante o período de sublocação já acordada, efectuando tal pagamento mensal até à total liquidação do contrato de locação financeira existente, ficando o preço desta compra liquidado com o último pagamento do contrato de locação financeira.
3º
Dado o facto do pagamento mensal de Esc.: 480.000$00 (quatrocentos e oitenta mil Escudos), se destinar ao pagamento da ‘renda’ do contrato de locação financeira existente, a PRIMEIRA OUTORGANTE obriga-se a semestralmente, efectuar com as SEGUNDAS OUTORGANTES um acerto de contas, referente à diferença entre os sucessivos períodos de seis meses de pagamento da locação financeira efectivamente liquidado e os montantes entregues no mesmo período pelas SEGUNDAS OUTORGANTES à PRIMEIRA OUTORGANTE.
4º
A PRIMEIRA OUTORGANTE, autoriza desde já que a SEGUNDA OUTORGANTE efectue obras no imóvel a que se refere o presente contrato, de adaptação à actividade nele prosseguida.
5º
A escritura pública de compra e venda será efectuada no prazo máximo de noventa dias após a liquidação e transmissão da propriedade da locadora para a PRIMEIRA OUTORGANTE.
6º
A escritura pública de compra e venda referida na cláusula anterior será outorgada em dia, hora e Cartório Notarial a indicar pelas SEGUNDAS OUTORGANTES à PRIMEIRA OUTORGANTE, por carta registada com aviso de recepção a enviar com a antecedência mínima de 15 (quinze) dias.
7ª
A PRIMEIRA OUTORGANTE obriga-se a fornecer toda a documentação necessária à celebração da referida escritura, quando para tal for solicitado pelas SEGUNDAS OUTORGANTES.
8ª
O presente contrato de promessa de compra e venda, insere-se num contrato de cessão de quotas a celebrar entre a Sociedade Comercial FF, LDA, cujas quotas são pertença da PRIMEIRA OUTORGANTE, e as SEGUNDAS OUTORGANTES, cujo valor negocial é de Esc.: 45.000.000$00 (quarenta e cinco milhões de escudos) e para o qual, está acordado a entrega de um sinal no montante de Esc.: 2.000.000$00 (dois milhões de escudos) (…)”;
7) As Autoras liquidaram a totalidade das prestações mensais acordadas;
8) As Autoras liquidaram a totalidade do “valor residual” respeitante ao denominado “CONTRATO DE LOCAÇÃO FINANCEIRA IMOBILIÁRIA” celebrado;
9) As Autoras remeteram em 22.10.2010, à 1ª Ré, que a recebeu em 25.10.2010, carta registada com aviso de receção datada de 22 de outubro de 2011, cuja cópia se mostra junta a fls. 50 a 51 dos presentes autos, com o seguinte teor:
“(…) ASSUNTO:
•Interpelação para cumprimento de ‘Contrato Promessa de Compra e Venda’
Exm.ºs Srs.,
Com os melhores cumprimentos,
Tendo sido constituído mandatário das Srs. AA e BB, conforme Procuração que se junta, venho, pela presente, expor e interpelar V. Ex.ªs para o seguinte:
A 13/06/2001, as minhas mandantes celebraram com V. Ex.ªs o ‘Contrato Promessa de Compra e Venda’ que se junta como Doc. 1, através do qual, atentos os ‘Considerandos’ aí vertidos, V. Ex.ªs prometeram vender, e as minhas mandantes adquirir, pelo preço de 35.000.000$00 (€ 174.579,26), o prédio urbano aí identificado, preço esse a pagar em prestações mensais de 480.000$00 (€2.394,23), destinadas ao pagamento da ‘renda’ do Contrato de Locação Financeira existente e a efectuar durante o respectivo período de sublocação até à sua total liquidação, ficando o preço da compra liquidado com o último pagamento do ‘Contrato de Locação Financeira’ (Cláusulas 2ª e 3ª do ‘Contrato Promessa de Compra e Venda’ celebrado).
Ora, resulta das ‘Cláusulas 5.ª, 6.ª e 7.ª do ‘Contrato Promessa de Compra e Venda’ celebrado, que:
•Cláusula 5.ª – ‘A escritura de compra e venda será efectuada no prazo máximo de 90 dias após a liquidação e transmissão da propriedade da locadora para a Primeira Outorgante.’;
•Cláusula 6.ª – ‘A escritura pública de compra e venda referida na cláusula anterior será outorgada em dia, hora e Cartório Notarial a indicar pelas Segundas Outorgantes à Primeira Outorgante, por carta registada com aviso de recepção a enviar com a antecedência mínima de 15 (quinze) dias.’;
•Cláusula 7.ª – ‘A Primeira Outorgante obriga-se a fornecer toda a documentação necessária à celebração da referida escritura, quando para tal for solicitado pelas Segundas Outorgantes.”
Sucede que, hodiernamente, conforme é do V. conhecimento, encontram-se totalmente liquidadas as prestações mensais devidas pela minha mandante em cumprimento do estipulado nas ‘Cláusulas 2.ª e 3.ª’ do ‘Contrato Promessa de Compra e Venda’ celebrado, tendo a minha mandante suportado, aliás, o valor residual respeitante ao ‘Contrato de Locação Financeira Imobiliária’, e, bem assim, através de tais prestações, valor superior ao preço de venda contratualmente acordado (€ 174.579,26).
Destarte, atento, aliás, o disposto no art.º 880.º, n.º 1 do Código Civil (o qual preceitua que ‘Na venda de bens futuros (…) o vendedor fica obrigado a exercer as diligências necessárias para que o comprador adquira os bens vendidos, segundo o que for estipulado ou resultar das circunstâncias do contrato.’), ficam V. Ex.ªs devida e formalmente interpeladas para, no prazo máximo de 15 (quinze) dias úteis a contar da recepção da presente, darem cumprimento ao vertido na ‘Cláusula 5.ª’ do ‘Contrato Promessa de Compra e Venda’ celebrado, mormente à transmissão da propriedade do imóvel prometido para V. Ex.ªs, tudo com vista ao subsequente cumprimento, por parte das minhas mandantes, do previsto nas ‘Cláusulas 6.ª e 7.ª’ do mesmo. (…)”
10) As Autoras remeteram à 1ª Ré, que a recebeu em 07.03.2011, carta registada com aviso de receção, datada de 03.03.2011, cuja cópia se mostra junta a fls. 58 a 59 dos presentes autos, onde se lê:
“(…) ASSUNTO:
•2ª Interpelação para cumprimento de ‘Contrato Promessa de Compra e Venda’ Exm.ºs Srs., Com os melhores cumprimentos,
Tendo sido constituído mandatário das Srs. AA e BB, venho, pela presente, expor e interpelar V. Ex.ªs para o seguinte:
A 13/06/2001, as minhas mandantes celebraram com V. Ex.ªs o ‘Contrato Promessa de Compra e Venda’, através do qual, atentos os ‘Considerandos’ aí vertidos, V. Ex.ªs prometeram vender, e as minhas mandantes adquirir, pelo preço de 35.000.000$00 (€ 174.579,26), o prédio urbano aí identificado, preço esse a pagar em prestações mensais de 480.000$00 (€2.394,23), destinadas ao pagamento da ‘renda’ do Contrato de Locação Financeira existente e a efectuar durante o respectivo período de sublocação até à sua total liquidação, ficando o preço da compra liquidado com o último pagamento do ‘Contrato de Locação Financeira’ (Cláusulas 2ª e 3ª do ‘Contrato Promessa de Compra e Venda’ celebrado).
Sucede que, hodiernamente, conforme é do V. conhecimento, encontram-se totalmente liquidadas as prestações mensais devidas pela minha mandante em cumprimento do estipulado nas ‘Cláusulas 2ª e 3ª’ do ‘Contrato Promessa de Compra e Venda’ celebrado, tendo a minha mandante suportado, aliás, o valor residual respeitante ao ‘Contrato de Locação Financeira Imobiliária’, e, bem assim, através de tais prestações, valor superior ao preço de venda contratualmente acordado (€174.579,26).
Ora, resulta das ‘Cláusulas 5.ª, 6.ª e 7.ª’ do ‘Contrato Promessa de Compra e Venda” celebrado, que:
•Cláusula 5.ª – ‘A escritura de compra e venda será efectuada no prazo máximo de 90 dias após a liquidação e transmissão da propriedade da locadora para a Primeira Outorgante.’;
•Cláusula 6.ª – ‘A escritura pública de compra e venda referida na cláusula anterior será outorgada em dia, hora e Cartório Notarial a indicar pelas Segundas Outorgantes à Primeira Outorgante, por carta registada com aviso de recepção a enviar com a antecedência mínima de 15 (quinze) dias.’;
•Cláusula 7.ª – ‘A Primeira Outorgante obriga-se a fornecer toda a documentação necessária à celebração da referida escritura, quando para tal for solicitado pelas Segundas Outorgantes.’
A 22/10/2010, por correio registado com aviso de recepção, foram V. Ex.ªs devida e formalmente interpeladas, para (atento o disposto no art.º 880.º, n.º 1 do Código Civil – o qual preceitua que ‘Na venda de bens futuros (…) o vendedor fica obrigado a exercer as diligências necessárias para que o comprador adquira os bens vendidos, segundo o que for estipulado ou resultar das circunstâncias do contrato’ -), no prazo máximo de 15 (quinze) dias úteis a contar da recepção de tal interpelação, darem cumprimento ao vertido na ‘ Cláusula 5.ª’ do ‘Contrato Promessa de Compra e Venda’ celebrado, mormente à transmissão da propriedade do imóvel prometido para V. Ex.ªs, tudo com vista ao subsequente cumprimento, por parte das minhas mandantes, do previsto nas ‘Cláusulas 6.ª e 7.ª’ do mesmo.
Sucede que, até à presente data, i. é., passados mais de 4 (quatro) meses sobre a data da referida interpelação, V. Ex.ªs nada vieram informar, razão pela qual desconhece a minha mandante se V. Ex.ªs deram (ou não) cumprimento à interpelação efectuada a 22/10/2010, assim promovendo a transmissão da propriedade do imóvel prometido para V. Ex.ªs. Destarte, ficam V. Ex.ªs devida e formalmente interpeladas para, sob pena de entrarem em mora contratual, no prazo máximo de 10 (dez) dias úteis a contar da recepção da presente interpelação:
•Caso já tenham dado cumprimento à interpelação efectuada a 22/10/2010 (ou seja, caso já tenham procedido à transmissão da propriedade do imóvel prometido para V. Ex.ªs), darem, por escrito, expresso e formal conhecimento de tal facto às minhas mandantes, com vista ao subsequente cumprimento, por parte destas, do previsto nas ‘Cláusulas 6.ª e 7.ª’ do ‘Contrato Promessa’ celebrado.
•Caso ainda não tenham dado cumprimento à interpelação efectuada a 22/10/2010, darem cumprimento ao vertido na ‘Cláusula 5.ª’ do ‘Contrato Promessa de Compra e Venda’ celebrado, mormente à transmissão da propriedade do imóvel prometido para V. Ex.ªs (dando, concomitantemente, por escrito, expresso e formal conhecimento de tal facto às minhas mandantes), com vista ao subsequente cumprimento, por parte das minhas mandantes, do previsto nas ‘Cláusulas 6.ª e 7.ª’ do ‘Contrato Promessa’ celebrado. (…)”;
11) As Autoras remeteram à 1ª Ré, que a recebeu em 29.03.2011, carta registada com aviso de receção, datada de 28.03.2011, cuja cópia se mostra junta a fls. 62 a 64 dos presentes autos, onde se lê:
“(…) ASSUNTO:
•Interpelação Admonitória nos termos e para os efeitos do disposto no art.º 808.º, n.º 1 do Código Civil.
Exm.ºs Srs.,
Com os melhores cumprimentos,
Tendo sido constituído mandatário das Srs. AA e BB, venho, pela presente, expor e interpelar admonitoriamente V. Ex.ªs para o seguinte:
A 13/06/2001, as minhas mandantes celebraram com V. Ex.ªs o ‘Contrato Promessa de Compra e Venda’, através do qual, atentos os ‘Considerandos’ aí vertidos, V. Ex.ªs prometeram vender, e as minhas mandantes adquirir, pelo preço de 35.000.000$00 (€ 174.579,26), o prédio urbano aí identificado, preço esse a pagar em prestações mensais de 480.000$00 (€2.394,23), destinadas ao pagamento da ‘renda’ do Contrato de Locação Financeira existente e a efectuar durante o respectivo período de sublocação até à sua total liquidação, ficando o preço da compra liquidado com o último pagamento do ‘Contrato de Locação Financeira’ (Cláusulas 2ª e 3ª do ‘Contrato Promessa de Compra e Venda’ celebrado).
Sucede que, hodiernamente, conforme é do V. conhecimento, encontram-se totalmente liquidadas as prestações mensais devidas pela minha mandante em cumprimento do estipulado nas ‘Cláusulas 2ª e 3ª’ do ‘Contrato Promessa de Compra e Venda’ celebrado, tendo a minha mandante suportado, aliás, o valor residual respeitante ao ‘Contrato de Locação Financeira Imobiliária’, e, bem assim, através de tais prestações, valor superior ao preço de venda contratualmente acordado (€174.579,26).
Ora, resulta das ‘Cláusulas 5.ª, 6.ª e 7.ª’ do ‘Contrato Promessa de Compra e Venda” celebrado, que:
•Cláusula 5.ª – ‘A escritura de compra e venda será efectuada no prazo máximo de 90 dias após a liquidação e transmissão da propriedade da locadora para a Primeira Outorgante.’;
•Cláusula 6.ª – ‘A escritura pública de compra e venda referida na cláusula anterior será outorgada em dia, hora e Cartório Notarial a indicar pelas Segundas Outorgantes à Primeira Outorgante, por carta registada com aviso de recepção a enviar com a antecedência mínima de 15 (quinze) dias.’;
•Cláusula 7.ª – ‘A Primeira Outorgante obriga-se a fornecer toda a documentação necessária à celebração da referida escritura, quando para tal for solicitado pelas Segundas Outorgantes.’
A 22/10/2010, por correio registado com aviso de recepção, foram V. Ex.ªs devida e formalmente interpeladas, para (atento o disposto no art.º 880.º, n.º 1 do Código Civil – o qual preceitua que ‘Na venda de bens futuros (…) o vendedor fica obrigado a exercer as diligências necessárias para que o comprador adquira os bens vendidos, segundo o que for estipulado ou resultar das circunstâncias do contrato’ -), no prazo máximo de 15 (quinze) dias úteis a contar da recepção de tal interpelação, darem cumprimento ao vertido na ‘ Cláusula 5.ª’ do ‘Contrato Promessa de Compra e Venda’ celebrado, mormente à transmissão da propriedade do imóvel prometido para V. Ex.ªs, tudo com vista ao subsequente cumprimento, por parte das minhas mandantes, do previsto nas ‘Cláusulas 6.ª e 7.ª’ do mesmo.
Sucede que, passados mais de 4 (quatro) meses sobre a data de tal interpelação, V. Ex.ªs nada vieram informar, razão pela qual, desconhecendo se V. Ex.ªs haviam dado (ou não) cumprimento a tal interpelação (assim promovendo a transmissão da propriedade do imóvel prometido para V. Ex.ªs), a minha mandante, por meu intermédio, a 03/03/2011, remeteu a V. Ex.ªs, por correio registado com aviso de recepção, competente interpelação para, no prazo máximo de 10 (dez) dias úteis a contar da recepção da interpelação, sob pena de entrarem em mora contratual:
•Caso já tivessem dado cumprimento à interpelação efectuada a 22/10/2010 (ou seja, caso já tivessem procedido à transmissão da propriedade do imóvel prometido para V. Ex.ªs), darem, por escrito, expresso e formal conhecimento de tal facto às minhas mandantes, com vista ao subsequente cumprimento, por parte destas, do previsto nas ‘Cláusulas 6.ª e 7.ª’ do ‘Contrato Promessa’ celebrado.
•Caso ainda não tivessem dado cumprimento à interpelação efectuada a 22/10/2010, darem cumprimento ao vertido na ‘Cláusula 5.ª’ do ‘Contrato Promessa de Compra e Venda’ celebrado, mormente à transmissão da propriedade do imóvel prometido para V. Ex.ªs (dando, concomitantemente, por escrito, expresso e formal conhecimento de tal facto às minhas mandantes), com vista ao subsequente cumprimento, por parte das minhas mandantes, do previsto nas ‘Cláusulas 6.ª e 7.ª’ do ‘Contrato Promessa’ celebrado. (…).
Todavia, V. Ex.ªs, lamentável e injustificadamente, não corresponderam, por qualquer forma, à interpelação efectuada, razão pela qual se constituíram em mora.
DESTARTE, NOS TERMOS E PARA OS EFEITOS DO DISPOSTO NO ART.º 808.º, N.º 1 DO CÓDIGO CIVIL, FICAM V. EX.ªS ADMONITORIAMENTE INTERPELADAS PARA, NO PRAZO MÁXIMO DE 2 MESES A CONTAR DA RECEPÇÃO DA PRESENTE INTERPELAÇÃO, SOB PENA DE SE DAR POR IMEDIATA E DEFINITIVAMENTE INCUMPRIDA A OBRIGAÇÃO DE V. EX.ªS, POR CULPA A V. EX.ªS EXCLUSIVAMENTE IMPUTÁVEL:
•Caso já tenham procedido à transmissão da propriedade do imóvel prometido para V. Ex.ªs, darem, por escrito, expresso e formal conhecimento de tal facto às minhas mandantes, com vista ao subsequente cumprimento, por parte destas, do previsto nas ‘Cláusulas 6.ª e 7.ª’ do ‘Contrato Promessa’ celebrado.
•Caso não tenham procedido à transmissão da propriedade do imóvel prometido para V. Ex.ªs, darem cumprimento ao vertido na ‘Cláusula 5.ª’ do ‘Contrato Promessa de Compra e Venda’ celebrado, mormente à transmissão da propriedade do imóvel prometido para V. Ex.ªs (dando, concomitantemente, por escrito, expresso e formal conhecimento de tal facto às minhas mandantes), com vista ao subsequente cumprimento, por parte das minhas mandantes, do previsto nas ‘Cláusulas 6.ª e 7.ª’ do ‘Contrato Promessa’ celebrado. (…)”;
B – Da contestação apresentada pelo Réu Banco EE, SA:
12) A 1ª Ré, remeteu ao 2º Réu, que a recebeu, missiva datada de 24.04.2009, cuja cópia se mostra junta a fls. 115 dos presentes com o seguinte teor:
“(…) Contrato ...23
DATA: 24.04.2009
Pela presente vimos informar que pretendemos exercer a opção de compra do imóvel sito na rua Eng Júlio ... nº ... no Algueirão, do qual somos locatários. (…)”;
13) A escritura de compra e venda atinente ao imóvel sito na rua Eng. … nº … no Algueirão, ainda não foi celebrada por a 1ª Ré não ter pago o IMI atinente a período não concretamente apurado.
Apreciando:
Antes de mais imporá registar o circunstancialismo fáctico ocorrido para um melhor enquadramento da questão:
Conforme resulta dos autos e por escritura pública junta aos autos a fls. 21 a 25, a Caixa GG, SA vendeu à Banco EE Leasing - Sociedade de Locação Financeira, S.A. o prédio urbano sito em Algueirão, Rua Eng.º … , nº …, composto de casa de rés do chão , superfície coberta de trezentos e setenta e sete metros quadrados e descoberta de trezentos e quarenta e três metros.
Resulta da mesma escritura que a sociedade Banco EE Leasing Sociedade de Locação Financeira SA e relativamente ao imóvel por si adquirido nos termos supra descritos celebrou com a sociedade “FF Limitada um contrato de locação financeira que teve por objecto precisamente o prédio supra identificado.
Portanto, temos, como locadora a sociedade Banco EE Leasing Sociedade de Locação Financeira SA e como locatária a sociedade FF, Ldª.
A respeito do funcionamento do contrato de locação financeira Calvão da Silva in Estudos de Direito Comercial (pareceres) pag 15 e segs. diz:
O fornecedor vende a coisa à sociedade leasing e esta paga o preço e dá - a imediatamente em locação ao utilizador (locatário) contra o pagamento de renda periódica. Temos assim coenvolvidas na operação três pessoas e dois contratos firmados: por um lado, o contrato de compra e venda entre o fornecedor e a sociedade leasing e, por outro, o contrato de locação financeira propriamente dito entre a sociedade leasing e o utilizador” .
Foi o que se passou no caso dos autos:
1º a venda entre a Caixa GG e a sociedade leasing, a Ré, Banco EE Leasing Sociedade de Locação Financeira SA e depois o contrato de locação financeira propriamente dito entre esta sociedade leasing e a sociedade “ “FF, Ldª”
A respeito do posicionamento do locatário o citado Autor refere a pag. 29, que o locatário adquire a “ leadership not ouwnership , “ a propriedade económica” ou “ “propriedade substancial “ mas não a “ propriedade jurídica ou “ propriedade formal” da coisa sem entrar com capital.
“ O locatário não tem o abusus da coisa- logo não pode vendê-la nem destruí-la e o usus e frutus devem respeitar o fim do contrato, numa utilização normal, embora possa transmitir ou onerar, com autorização expressa do locador – o que prova o carácter intuitos personae – total ou parcialmente, o seu direito”.
“A sociedade de locação financeira não concede um crédito ao locatário para que este compre a coisa e a integre no seu património. A sociedade de locação financeira compra para si a coisa e esta fica no seu património, servindo a sua propriedade de garantia do financiamento que acaba de fazer – e esta função de funcionamento permite distinguir o leasing da tradicional locação, contrato típico regulado no Código Civil”.
Acontece que, aqui, estamos no domínio do contrato promessa de compra e venda e não na venda de imóvel propriamente dita, não obstando, por isso, que o locatário outorgue nesse contrato na qualidade de promitente vendedor, desde que posteriormente assegure a titularidade do bem para que o possa transmitir ao promitente comprador.
Como referem os Profs. P. Lima e A. Varela in C. Civil Anotado vol. I em anotação ao art. 410 “ não produzindo o contrato-promessa efeitos translativo, mas apenas (obrigação de prestação de facto) de celebrar o contrato definitivo, deve entender-se que também não lhe são aplicáveis as disposições que declaram nula a alienação de coisa alheia (cfr. art. 892 º aplicável aos demais contratos onerosos por força do disposto no art. 939). Nada impede por exemplo, que se prometa a venda de bens alheios ou parcialmente alheios (neste sentido Acs. 12 de Maio de 1972 e de 4 e 7 de Fevereiro de 1975, respectivamente no BMJ nº 217, pags. 99 e segs e no BMJ nº 244 pags. 243 e segs,. e 253 e segs. onde se decidiu ser válida a promessa de venda de bens imóveis comuns, celebrado pelo marido, sem consentimento da mulher ).
E a respeito do conteúdo e amplitude da promessa os citados Autores dizem:
(o promitente pode assumir uma obrigação de meios, obrigando-se somente a usar de diligência no sentido de obter a coisa ou no sentido de obter o consentimento de terceiro ou terceiros a quem pertença ou que sobre ela tenha direitos; e pode assumir uma obrigação de resultado, garantindo ao promissário a celebração do contrato prometido) é problema a resolver no plano da interpretação da vontade das partes.
Isto para dizer que a locatária podia outorgar no contrato promessa em causa, ainda que não tivesse a qualidade de proprietário do bem objecto do contrato de locação financeira.
No entanto, vejamos o que se passou e vem provado acerca do contrato promessa em apreço:
Já se viu que por escritura pública de 23.04.1998 a Caixa GG vendeu à Sociedade Banco EE Leasing - Sociedade de Locação Financeira, S.A. o prédio supra identificado e em simultâneo e
Na mesma escritura a sociedade de leasing celebrou com a sociedade” FF Limitada” o contrato de locação financeiro que tem por objecto o prédio. (fls.27 a 36).
No dia 4 de Agosto de 1999 a sociedade a locatária FF, Ldª cede a sua posição contratual no contrato de locação financeiro com o acordo expresso da locadora, Banco EE, à firma CC & DD, Ldª (fls. 38 a 42)
Esta, agora locatária e por força daquela cessão faz com as autoras AA e BB em 1. 06. 2001 um contrato de sublocação, com conhecimento da locadora (fls. 44 a 46)
De seguida e em 13 de Junho de 2001 a locatária e as referidas sublocatárias celebram em 13 de Junho de 2001 o contrato promessa de compra e venda sobre o prédio objecto do contrato de locação financeira (fls. 47 a 49).
O presente contrato de promessa de compra e venda, insere-se num contrato de cessão de quotas a celebrar entre a Sociedade Comercial FF, LDA, cujas quotas são pertença da PRIMEIRA OUTORGANTE, e as SEGUNDAS OUTORGANTES, cujo valor negocial é de Esc.: 45.000.000$00 (quarenta e cinco milhões de escudos) e para o qual, está acordado a entrega de um sinal no montante de Esc.: 2.000.000$00 (dois milhões de escudos) (…)”;
7) As Autoras liquidaram a totalidade das prestações mensais acordadas;
8) As Autoras liquidaram a totalidade do “valor residual” respeitante ao denominado “CONTRATO DE LOCAÇÃO FINANCEIRA IMOBILIÁRIA” celebrado;
Conforme se constata as autoras utilizam a acção sub-rogatória, a que alude o art. 606º do C Civil para exigir o cumprimento do contrato promessa em apreço.
Acontece que em função da realidade que vem provada, as autoras embora, como sublocatárias, sublocação com conhecimento da sociedade locadora, celebraram como promitentes compradoras, o contrato promessa aqui, em causa, com a firma CC & DD, locatária no contrato de locação financeira identificado, resultando também que as autoras, depois de efectuarem o pagamento da totalidade das prestações mensais acordadas, efectuaram também o pagamento à sociedade locadora do valor residual do contrato de locação financeiro, pagamento que a sociedade locadora recebeu.
Significa que da parte das autoras com pagamento da totalidade das prestações acordadas e com pagamento do valor residual, cumpriram na íntegra o contrato de locação financeira que está subjacente ao aludido contrato promessa e, por isso, estão condições de realizaram a respectiva escritura de compra e venda, socorrendo-se, neste caso, do procedimento previsto no citado art. 606 do C Civil, como vista a ultrapassar o dificuldade da execução específica do contrato, já que a outorgante locatária, promitente vendedora, não tinha a qualidade de proprietária do imóvel a quando da outorga do contrato.
Mas conforme claramente resulta da factualidade provada, as autoras cumpriram na íntegra o contrato de locação financeira e já efectuaram também o pagamento do valor residual.
E sendo assim as autoras podem exigir da Ré o cumprimento do contrato promessa, em apreço, a fim da Ré outorgar na escritura de pública de compra e venda no sentido de lhes transmitir a propriedade do imóvel objecto do contrato de locação financeira em apreço, aliás em conformidade e por se verificar cumprido o clausulado nele constante que aqui, para esses efeito, se transcreve:
“Um – No final do prazo do contrato, o Locatário poderá adquirir o imóvel locado pelo preço fixado na cláusula cinco das Cláusulas Particulares.
Dois – O Locatário deverá notificar o Locador do exercício da opção de compra com pelo menos noventa dias de antecedência do final do prazo do contrato, sob pena de caducidade da opção.
Três – O preço será pago na data da outorga da respectiva escritura de compra e venda.
Quatro - A escritura deverá ser realizada nos trinta dias após o final do prazo do contrato, em local, dia e hora a indicar pelo Locador ao Locatário, com pelo menos quinze dias de antecedência.”
Verificam-se, pois, os requisitos para autoras accionarem a sociedade de locação de locação financeira com vista á satisfação do direito que invocam ( art. 606 do C. Civil).
E sendo assim, não merece censura o acórdão recorrido.
Concluindo:
1- Movendo-se no âmbito do contrato promessa de compra e venda e não na venda de imóvel propriamente dita, nada obsta que um locatário de um contrato de locação financeira, outorgue nesse contrato promessa, na qualidade de promitente vendedor, desde que posteriormente assegure a titularidade do bem para que o possa transmitir ao promitente comprador
2 - É que não produzindo o contrato-promessa efeitos translativos, mas apenas (obrigação de prestação de facto) de celebrar o contrato definitivo, deve entender-se que também não lhe são aplicáveis as disposições que declaram nula a alienação de coisa alheia (cfr. art. 892 do C Civil).
3- E tendo sido cumprido na íntegra pelas sublocatárias o contrato de locação financeira subjacente ao contrato promessa de compra e venda em apreço, através do pagamento das prestações mensais contratualmente acordadas e também com o pagamento do respectivo valor residual, podem aquelas sublocatárias, promitentes compradoras outorgantes nesse contrato promessa, exigir, pela via do acção sub- rogatória, a que alude o art. 606 do C Civil, que a locadora outorgue na escritura de compra e venda do imóvel objecto contrato de locação financeira.
III - Decisão:
Nestes termos nega-se a revista e confirma-se o acórdão recorrido.
Custas pela recorrente.
Lisboa e Supremo Tribunal de Justiça, de 21 de Janeiro de 2016
Tavares de Paiva (Relator)
Abrantes Geraldes
Tomé Gomes