| 884/12.0TVLSB.L1.S1 |  |
ACÇÃO DE DESPEJO
CEDÊNCIA NÃO AUTORIZADA DO LOCADO
GALERIA COMERCIAL
CONTRATO DE EXPLORAÇÃO DE LOJA EM CENTRO COMERCIAL
ABUSO DE DIREITO
PROTECÇÃO DA CONFIANÇA
DIREITO CIVIL - RELAÇÕES JURÍDICAS / EXERCÍCIO E TUTELA DE DIREITOS / PROVAS - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS EM ESPECIAL / LOCAÇÃO / ARRENDAMENTO URBANO.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 334.º,1083.º, N.º2.
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 12/11/2013, PROCESSO N.º 1464/11.2TBGRD-A.C1.S1;
-DE 20/11/2014, PROCESSO N.º 1612/04.9TBFAF.G1.S1.
1. O modo de gestão e utilização do estabelecimento locado - reiteradamente utilizado há décadas pela arrendatária/cessionária da exploração, com tolerância do primitivo senhorio, como pequena galeria comercial, envolvendo um supermercado e várias lojas de pequena dimensão, funcionando em espaços individualizados, para exercício de actividade previamente definida e complementar à do supermercado, com o fim de alargar a oferta de serviços e captar maior clientela – tem de ser tomado em consideração quando se procede à qualificação jurídica dos contratos celebrados pela empresa arrendatária com os lojistas.
2. Na verdade, não pode descontextualizar-se o acto de cedência do espaço, integrador das lojas em causa, do modelo de gestão empresarial reiterada e efectivamente seguido, como de galeria comercial, aproximando-o – ao menos por analogia - dos contratos atípicos de utilização de loja em centro comercial (como, aliás, as partes os configuraram), não sujeitos às rígidas regras, estabelecidas em sede do regime legal do arrendamento comercial, no que respeita, nomeadamente, à indispensabilidade da autorização/comunicação ao senhorio.
3. Não se aplicando ainda ao caso a cláusula geral da inexigibilidade, instituída pelo NRAU e prevista no nº 2 do art. 1083ºdo CC, - em que é em torno do funcionamento, concretização e densificação deste conceito indeterminado que terão de ser colocadas as questões referentes à boa fé, à problemática do abuso de direito e, em última análise, à actuação de um fundamental princípio de proporcionalidade entre a intensidade concreta e o grau de censurabilidade da violação contratual cometida e a gravidade objectiva do efeito que lhe corresponde – é a propósito da eficácia resolutiva concreta de cada um dos fundamentos típicos de resolução, anteriormente enumeradas na lei, que tais princípios base terão de ser densificados e actuados, de modo a apurar se certa concreta violação da disciplina contratual pelo inquilino deve configurar-se como idónea para produzir, segundo um juízo objectivo e casuístico de razoabilidade e proporcionalidade, a irremediável destruição da própria relação contratual.
4. Ao adquirir a propriedade do imóvel, sucedendo na posição jurídica do primitivo senhorio, não pode o actual senhorio considerar-se totalmente desvinculado das consequências da (não actuação) do primitivo e anterior senhorio e das fundadas expectativas que tal inércia ou tolerância prolongada pode ter consolidado justificadamente na pessoa do arrendatário, actuando com abuso de direito ao procurar fundar uma potencialidade resolutiva do contrato em factos passados, inteiramente tolerados pelo seu antecessor ao longo de décadas, gerando uma consolidada e fundada expectativa de que se estaria ao abrigo de uma pretensão de despejo com esse fundamento.
1. AA - Investimentos Imobiliários, Ldª, instaurou acção de despejo, na forma de processo ordinário, contra BB - Estabelecimentos Comerciais, S.A., e CC - Distribuição Alimentar, S.A., pedindo que se decretasse a resolução do contrato de arrendamento relativo à fracção autónoma “A" (correspondente à loja do prédio sito na Av. 5 de Outubro, …, tornejando para a Av. Visconde Valmor …, Lisboa) e, em consequência, se condenassem as rés a despejarem o locado, com as reparações necessárias a repô-lo no estado de conservação em que o receberam, e a ré BB a pagar valor correspondente ao da renda, desde a sentença até efectiva entrega do locado.
Alegou, em síntese, que, em 21/04/62, o anterior proprietário deu a loja de arrendamento a DD, que nela instalou um estabelecimento de supermercado.
Em 02/12/1971, EE, Ldª, anteriormente “DD”, cedeu a FF, SARL, a exploração do estabelecimento instalado na loja; em 21/01/82, a EE, Ldª e a “FF”, substituíram o referido contrato de cessão de exploração do estabelecimento por outro com prazo de 5 anos.
Em 31/07/87, a “FF” enquanto cessionária, cedeu a CC – Distribuição Alimentar, Lda, todos os direitos e obrigações que derivavam da sua posição de cessionária.
A autora comprou o prédio, em 23/05/2011, e constituiu-o em propriedade horizontal.
A renda mensal paga pela BB à autora cifrava-se em 2 929,31€ e a renda mensal paga pelo CC à BB era de 3 324,94€.
Após a compra do prédio, a autora tomou conhecimento das cessões anteriormente referidas, as quais não foram reconhecidas ou autorizadas pela senhoria, nem lhe foram comunicadas.
Por outro lado, a “FF” havia cedido parte da loja a GG, Ldª, em 31/03/1980, para o exercício da actividade de papelaria e tabacaria, mediante o pagamento de renda mensal.
O CC cedeu a HH, Ldª, parte da loja, para comércio de produtos naturais, em Junho de 2002, mediante o pagamento de renda.
O CC cedeu ainda parte da loja a II, em Junho de 2006, para exercício da actividade de pronto a vestir, mediante pagamento de renda; ora, estas cedências não foram permitidas, autorizadas ou reconhecidas pela senhoria, nem lhe foram comunicadas.
A autora comprou o prédio e constituiu-o em propriedade horizontal, com vista a posterior revenda. A loja, devoluta, no mercado de arrendamento tem um valor de renda mensal entre 17 000€ e 20 000€ e, um valor para venda de 2 400 000€ a 2 700 000€.
A BB tem uma receita de 395,63€ resultante da diferença entre o que paga à autora e o que recebe do CC.
A CC, entre o que paga à BB e o que recebe de terceiros, apenas suporta 573,62€ mensais por uma loja de 1 043 m2.
Enquanto o arrendamento se mantiver, a autora não poderá revender ou arrendar a loja por aqueles preços, o que lhe causa prejuízo.
A cedência do gozo da loja sem autorização ou permissão do senhorio torna inexigível à autora a manutenção do arrendamento.
A ré BB contestou, defendendo que as cessões de exploração do estabelecimento e a cessão da posição contratual não estavam sujeitas, nas datas em que ocorreram, a autorização prévia ou comunicação ao senhorio.
Afirma que comunicou à anterior senhoria, a JJ, por carta de 11/08/87 a cessão de exploração ao CC; e a anterior proprietária reconheceu que a CC explora parte maioritária do estabelecimento, pelo que não tem a autora direito de resolver o contrato, por ter havido reconhecimento do beneficiário da cedência.
A ré CC contestou igualmente, alegando que a cessão de posição contratual de 31/07/1987 foi comunicada à proprietária/senhoria da altura, a JJ, por carta de 11/08/1987; e a ré CC sempre comunicou directamente com a então senhoria quando pretendia realizar pequenas intervenções na loja, como se extrai da comunicação de 14/04/98.
As pequenas lojas cedidas a terceiros vêm sendo exploradas, há décadas, como uma galeria comercial, situação que já pré-existia aquando da celebração do contrato de cessão da posição contratual. A proprietária/senhoria conhecia este modelo de exploração da loja, já que por diversas ocasiões enviou representantes à galeria comercial.
A autora respondeu, impugnando a invocada comunicação da cessão de posição contratual à então senhoria e o alegado modelo de exploração da loja como galeria comercial, bem como que os anteriores proprietários tivessem conhecimento desse modelo de exploração da loja.
A ré BB deduziu articulado superveniente, no qual invoca, em síntese, que a autora, ao abrigo da Lei 31/12, fez transitar o contrato para o regime do NRAU, passando a contrato com prazo certo de cinco anos, e actualizou a renda para 7 039,72€, desde Março de 2013 - o que faria desaparecer o fundamento da justa causa de resolução do contrato.
Admitido o articulado, a autora respondeu-lhe, negando que o fundamento da resolução seja o valor desajustado da renda.
Após audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença que:
- Julgou a ação procedente e, consequentemente, declarou resolvido o contrato de arrendamento relativo à fração autónoma “A" correspondente à loja do prédio sito na Av. 5 de Outubro, …, tornejando para a Av. Visconde Valmor …, Lisboa e, em consequência, condenou as rés a despejarem o locado, com as reparações necessárias a repô-lo no estado de conservação em que o receberam.
A ré BB restituirá a fracção no prazo de um mês após o trânsito em julgado da decisão de resolução do contrato.
A ré BB pagará o valor correspondente ao da renda até à restituição do locado, valor esse que é elevado ao dobro caso não restitua a fracção no prazo de um mês supra referido.
2. Inconformadas, apelaram as RR., tendo a Relação julgado procedentes as apelações e, consequentemente, revogado a decisão recorrida, que substituiu por outra que absolve as rés dos pedidos – começando por enunciar a matéria de facto provada nos seguintes termos:
1º- Por contrato escrito, de 21/04/1962, KK, então proprietário do prédio urbano sito na Av. 5 de Outubro, …, tornejando para a Av. Visconde Valmor, nºs …, freguesia de São Sebastião da Pedreira, Lisboa, actualmente descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº …, deu de arrendamento à “DD, Lda” a única loja do prédio, actualmente correspondente à fracção autónoma designada pela letra “A”. (Alínea A) dos factos Assentes, doravante FA)
2º- Foi estipulado o prazo de duração de um ano, a contar do dia 1 de Julho de 1962, prorrogável por iguais e sucessivos períodos de tempo. (A1, FA)
3º- A “DD, Lda” instalou no locado um estabelecimento de supermercado. (A2, FA)
4º- Foi estipulado que a loja arrendada se destina ao exercício da indústria e comércio em geral, com excepção dos ramos de carvoaria, agência funerária e taberna e quaisquer outros que pela sua natureza prejudiquem os outros inquilinos. (A3, FA)
5º- Foi estipulada uma renda anual de 240.000$00, a pagar em prestações mensais de 20 mil escudos, no primeiro dia útil do mês anterior a que disser respeito. (A4, FA)
6º- Fica estipulado que a inquilina fica autorizada a fazer à sua conta as obras e benfeitorias que sejam necessárias para adaptação da loja aos fins a que se destinam ou futuramente a destinar. (A5, FA)
7º- Por contrato escrito de 2/12/1971, “EE, Ldª”, anteriormente “DD, Lda”, na qualidade de arrendatário da loja, cedeu à “FF, SARL”, a exploração, entre outros, do estabelecimento comercial instalado na loja referida em A). (B, FA)
8º- A cessão de exploração foi celebrada pelo prazo inicial de dez anos, com início em 01/01/1972, prorrogável por sucessivos períodos de dois anos. (B2, FA)
9º- Por contrato de 21/1/1982, “EE, Ldª”, e “FF, SARL”, substituíram integralmente o contrato de cessão de exploração referido em B) e B1). (C, FA)
10º- Por via dessa substituição, a cessão de exploração passou a ser pelo prazo de cinco anos, com início no dia 1 de Janeiro de 1982, automaticamente prorrogável por iguais períodos se não for denunciado por qualquer uma das partes com a antecedência de, pelo menos, sessenta dias do seu termo inicial ou de qualquer das eventuais prorrogações. (C1, FA)
11º- Por contrato escrito celebrado em 31 de Julho de 1987, “FF, S.A.R.L”, NIPC …, anteriormente denominada “FF, S.A.”, na qualidade de cessionária da loja, cedeu à 2ª Ré, “CC – DISTRIBUIÇÃO ALIMENTAR, LDA”, todos os direitos e obrigações decorrentes da posição de cessionária que havia adquirido pelo contrato celebrado em 21 de Janeiro de 1982 com “EE, LIMITADA”, que, entretanto, havia alterado a sua denominação para “BB, ESTABELECIMENTOS COMERCIAIS, LIMITADA”, sobre, entre outros, o estabelecimento comercial de supermercado instalado na loja. (D, FA)
12º- Por escritura de 23/05/2011, “LL, S.A..”, vendeu à autora e esta comprou o prédio urbano sito na Av. 5 de Outubro, nº …, tornejando para a Av. Visconde Valmor, nºs …, freguesia de N.S. de Fátima, Lisboa, descrito na C.R. Predial de Lisboa sob o nº …, da freguesia de São Sebastião da Pedreira. (E, FA)
13º- O indicado prédio tinha sido comprado por “JJ”, a KK e mulher, aquisição essa registada a favor de compradora pela Ap. 3 de 1966/04/19; pelo averbamento À Ap. 2971, de 2010/08/11, foi registada a transferência de propriedade do indicado prédio para “LL – Seguros de Vida, SA”. (F, FA)
14º- A autora, na qualidade de única proprietária, constituiu o prédio urbano identificado supra em 1º em propriedade horizontal; a constituição da propriedade horizontal do prédio urbano identificado supra em 1º encontra-se inscrita na referida Conservatória do Registo Predial pela Apresentação 2093, de 24 de Outubro de 2011; actualmente a autora é a dona e legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente à loja, a aquisição da propriedade da fração encontra-se inscrita a favor da Autora na referida Conservatória pela mencionada Apresentação 64, de 26 de Maio de 2011. (G, FA)
15º- Após as sucessivas atualizações a renda mensal paga pela BB à Autora cifrou-se no valor de € 2.929,31. (H, FA)
16º- A renda mensal paga por CC à BB cifra-se no valor de € 3.324,94. (I, FA)
17º- A Autora comprou o prédio com vista à sua revenda. (J, FA)
18º- Por carta de 13/11/12, recebida pela 1ª ré a 15/11/12, a autora notificou-a manifestando a intenção de, nos termos do art. 50º do NRAU (Lei 31/2012):
- fazer transitar o contrato de arrendamento para o regime do NRAU;
- que o contrato passasse a ser do tipo prazo certo com a duração de 5 anos; - que o valor da renda passasse para 18.000,00€ mensais. Informou-a que o valor patrimonial tributário da fração objeto do contrato de arrendamento fora atualizado para 1.267.150€. (L, FA)
19º- A 1ª ré aceitou que o contrato passasse para prazo certo, com duração de 5 anos, e apresentou oposição ao valor da renda mensal proposto pela autora, propondo que passasse para 7.039,72€ mensais. (M, FA)
20º- Por carta de 09/01/13, recebida pela 1ª ré em 10/01/13, a autora comunicou à 1ª ré que:
- aceitava o valor de 7.039,72€ de renda mensal;
- que o contrato ficava submetido ao NRAU. (N, FA)
21º- A cessão referida em D), foi comunicada à senhoria. (Resposta ao ponto 2º da BI, doravante, BI)
22º- A FF cedeu uma parte da loja, a “GG, LDA.”, em 31 de Março de 1980, com início de utilização em 1 de Abril de 1980. (3º, BI)
23º- “GG, LDA.”, passou a utilizar a parte da loja que lhe foi cedida para o exercício da atividade de tabacaria e papelaria, por essa cedência, a “GG, LDA” paga atualmente uma renda mensal de € 380.00 mais IVA ao CC. (4º, BI)
24º- O CC cedeu outra parte da loja, a “HH, LDA”, em 1 de Junho de 2002, com início de utilização na mesma data. (5º, BI)
25º- “HH, LDA” passou a utilizar a parte da loja que lhe foi cedida para o exercício da atividade de comércio de produtos naturais, usando para esse fim a denominação “MM”. (6º, BI)
26º- Por essa cedência, a “HH, LDA” paga atualmente uma renda mensal de € 450 mais IVA ao CC. (7º, BI)
27º- O CC cedeu ainda outra parte da loja, a II, em 22 de Junho de 2006, com início de utilização em 1 de Julho de 2006. (8º, BI)
28º- II passou a utilizar a parte da loja que lhe foi cedida para o exercício da atividade de comércio de pronto-a-vestir, usando para esse fim a denominação “NN”. (9º, BI)
29º- Por essa cedência, II paga atualmente uma renda mensal de € 500 mais IVA ao CC. (10º, BI)
30º- As cedências referidas em 22º, 24º e 27 (3º, 5º e 8º da BI) não foram comunicadas ao senhorio. (11 e 12º, BI)
31º- A fração tem uma área aproximada de 1.087 m2. (13º, BI)
32º- A fração devoluta tem atualmente um valor de mercado para venda entre € 2.400.000,00 (dois milhões e quatrocentos mil euros) e € 2.700.000,00 (dois milhões e setecentos mil euros). (14º, BI)
33º- A fração tem atualmente um valor de mercado para arrendamento novo entre € 12.000,00 e € 17.000,00. (15º, BI)
34º- Enquanto a situação de arrendamento se mantiver a autora não conseguirá revender ou arrendar a loja pelos valores de mercado referidos em 32º e 33º (14º e 15º BI). (15-Aº, BI)
35º- A 1ª Ré, “BB”, comunicou à “JJ, Compagnie Française D’Assurances Sur La Vie”, por carta de 11/8/87, que por escritura de 31/7/87, que a “FF” havia cedido a sua posição contratual no contrato de cessão de exploração do estabelecimento à 2ª Ré “CC”. (16º, BI)
36º- A “LL” reconheceu que a 2ª Ré, CC, tem vindo a explorar a parte maioritária do estabelecimento comercial. (17º, BI)
37º- A 2ª Ré, nos últimos anos, estabeleceu contacto directo com a proprietária da loja sempre que carecia de pequenas intervenções na loja. (18º, BI)
38º- O espaço correspondente à atual fração autónoma A encontra-se há décadas, organizado internamente por forma a corresponder a um espaço, destinado à exploração de um estabelecimento de supermercado, acompanhado de lojas de reduzida dimensão que assumem papel complementar à exploração do estabelecimento do supermercado. (19º, BI)
39º- Constituindo uma pequena galeria comercial. (20º, BI)
40º- Situação preexistente ao próprio contrato de cessão de exploração celebrado no dia 1 de Janeiro de 1982. (21º, BI)
41º- Já anteriormente a 1987 e até agora, quer a “FF” inicialmente, quer a 2ª Ré foram cedendo a utilização de pequenos espaços individualizados, para exercício de uma atividade previamente definida e complementar à atividade de supermercado. (22º, BI)
42º- Com o fim de alargar a oferta de serviços e captar maior clientela. (23º, BI)
43º- Os anteriores proprietários tinham conhecimento das lojas. (25º, BI)
3. Passando a apreciar o mérito do recurso, a Relação – após notar que a Ré inquilina comunicou à então senhoria a cessão da posição contratual no contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial de supermercado, da FF para o CC, o que, como se decidiu na sentença apelada, faz cair pela base este fundamento do despejo – centra-se no núcleo essencial do recurso, reportado aos efeitos das cedências de espaço/loja a três lojistas, afirmando:
Poderia parecer então que se dispensavam as considerações anteriormente feitas. No entanto, diremos que mesmo que, à outrance se considerem obiter dicta têm a virtualidade e o propósito de enquadrar o caso vertente, que parte justamente das anteriores cessões, supostamente válidas.
Afirma o primeiro grau: ’’A autora diz que as cedências das lojas aos lojistas não foram autorizadas, nem lhes foram comunicadas e que isso é fundamento de resolução do contrato de arrendamento.
Por sua vez as rés defendem que tais cedências das lojas não careciam de autorização da senhoria, nem tinham de lhe ser comunicadas e, por outro lado, as lojas fazem parte de uma galeria comercial em que se insere o supermercado, que são explorados de forma unitária e que a implementação de pequenas lojas faz parte do objeto do contrato de arrendamento; por outro lado, a anterior senhoria conhecia este modelo e a existência das lojas.
…
Uma Galeria Comercial é um espaço completamente coberto e aberto só a tráfego pedonal no qual se reúnem diversos estabelecimentos comerciais A uma primeira época de florescimento dessas Galerias sucedeu-se uma segunda de florescimento e propagação de Centros Comerciais (Shopping Centers) de que aquelas são percursoras .
É sabido que a natureza jurídica do contrato de instalação de lojista no centro comercial foi vista inicialmente como um mero contrato de arrendamento comercial, depois como contrato misto de arrendamento e de prestação de serviços, e, finalmente, como contrato inominado de cessão do gozo do imóvel para a instalação e exploração de um centro comercial.
Para que haja contrato de instalação de lojistas num centro ou galeria comercial é necessário que exista a prévia constituição da nova unidade que é o centro ou galeria, e que os lojistas, ao explorarem a loja que lhes é entregue pretendam integrar-se nessa organização unitária.
O interesse prático da distinção reside na faculdade ou não de o julgador se considerar liberado da aplicação isolada ou conjunta das normas vinculísticas mais relevantes do contrato de arrendamento.
No caso sujeito KK arrendou a DD Lda (SG) a aludida fração autónoma do ajuizado prédio.
SG instalou um estabelecimento comercial de supermercado no referido locado.
EE, lda, anteriormente SG, cedeu a FF a exploração do referido estabelecimento.
Entretanto FF cedeu ao CC todos os direitos e obrigações decorrentes da posição de cessionária que havia adquirido a EE (entretanto BB).
FF cedeu uma parte da loja a GG Lda que aí passou a utilizar no exercício da atividade de tabacaria e papelaria, sendo que o CC cedeu por sua vez outras partes da loja a HH Lda, e a II , para nelas exercerem, respectivamente, a atividade de comércio de produtos naturais e a atividade de comércio de pronto-a-vestir.
As referidas cedências não foram comunicadas ao senhorio.
Que ilações retirar desta factualidade ?
Embora tal não resulte nítido do acordo de fls. 128 a 134 (no entanto motivação de fls. 708) resulta, por outro lado inequívoco, quer do contrato de fls. 175 e ss, quer do de fls. 634 ss, outorgado, respetivamente entre CC e HH e entre CC e II, que não se está perante um mero contrato de subarrendamento, nem misto, mas sim em face do que as próprias partes designaram como contrato de utilização de loja em Galeria Comercial.
Para além das obrigações assumidas pela cessionária de proporcionar a outrem o gozo temporário de uma loja integrada na Galeria Comercial, o CC assumiu um outro conjunto de obrigações, a saber:
i) Manutenção, limpeza e conservação geral das partes e equipamentos de utilização comum do CC;
ii) Segurança com vigilância permanente do CC;
iii) Promoção, animação e publicidade do CC;
iv) Recolha do lixo;
v) Climatização das partes comuns;
vi) Fornecimento de água, eletricidade e telefone necessários aos serviços comuns do CC.
Poder-se-ia pensar que todas estas obrigações inculcam a ideia de se tratar de um contrato misto de locação e de prestação de serviço.
Não cremos que tal se possa concluir dos factos provados, designadamente dos nºs 38.º, 39.º, 40.º, 41.º e 42 acima referidos.
Tal factualidade não permite concluir que haja in casu um comportamento (serviço) a que o CC se tenha previamente vinculado a cada um dos lojistas de per se considerados e a que corresponda um verdadeiro direito subjectivo, como é próprio do contrato de prestação de serviço, descrito no artigo 1154.º do CC.
O conjunto de benefícios de carácter patrimonial concedido a cada um dos lojistas exorbita claramente da função económico-social do subarrendamento ou do contrato misto de sublocação e de prestação de serviços.
Ademais as faculdades atribuídas ao CC para determinação da remuneração variável pactuada também colocam os ajuizados contratos fora da matriz do contrato de arrendamento e do contrato misto.
Aqui chegados importa referir que as cedências referidas em 22º, 24º e 27 ocorreram, respetivamente em 31.03.1980, 01.06.2002 e em 22.06.2006.
Em 31 de Março de 80 estava em vigor o regime anterior ao Rua (entrado em vigor, como vimos, em 18.12.90), sendo que em Junho de 2002 já estava em vigor o RAU , aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, de 15 de Outubro, alterado pelos DLeis n.ºs 278/93, de 10 de Agosto, 257/95 de, de 30 de Setembro, 64-A/2000, de 22 de Abril e 329-B/2000, de 22 de Dezembro.
Regime também aplicável em 22 de Junho de 2006, porquanto o NRAU só entrou em vigor em 27 de Junho de 2006.
Contudo, nenhuma das normas de aplicação da lei no tempo contende com o disposto no artigo 1038.º, alíneas f) e g) do CC (cfr. também artigo 64.º, n.º 1, alínea f) do RAU).
Tudo está em saber se o dever de comunicação imposto ao locatário ou cessionário, quanto aos subcontratos que ele realize na vigência dos seus poderes, é ou não aplicável á situação de um cessionário que tendo recebido um espaço comercial, nele incrementa um espaço integrado de exploração comercial de que fazem parte vários lojistas e cujo regular funcionamento assegura como um todo.
Pensamos que a resposta só pode ser negativa.
O CC não se limitou a proporcionar a terceiro o gozo da coisa cedida, sendo afinal isso que justifica o dever de comunicação ao senhorio.
Por outro lado, quem leia com atenção os contratos celebrados pelo CC com os lojistas não pode deixar de reconhecer que não se tratam de meros contratos de subcessão do arrendamento, mas antes de um contrato atípico de utilização de espaço em galeria comercial (como aliás foi batizado pelos outorgantes).
Ora, em relação a estes contratos não se encontra, nem directa nem indiretamente, preceito algum que imponha o dever especial de comunicação ao dono do imóvel onde as lojas se encontram instaladas.
As regras do arrendamento são in casu inaplicáveis, visto que o arrendamento se refere a um objecto imóvel, enquanto que nos contratos de utilização a substância do negócio é empresarial.
4. Inconformada, interpôs a A. recurso de revista que encerra com as seguintes conclusões:
A) As cedências objecto do presente recurso ocorreram em 31 de Março de 1980 (cedência de espaço de loja a GG, Ldª), 1 de Junho de 2002 (cedência de espaço de loja a HH, Lda) e 22 de Junho de 2006 (cedência de espaço de loja a II).
B) Em 31 de Março de 1980 estava em vigor o regime anterior ao RAU (entrado em vigor em 18 de Dezembro de 1990) e em Junho de 2002 e Junho de 2006 estava em vigor o RAU, aprovado pelo DL nº 321-B/90, de 15 de Outubro, alterado pelos Decreto-Lei nºs 278/93, de 10 de Agosto, 257/95, de 30 de Setembro, 64-A/2000, de 22 de Abril, e 329-B/2000, de 22 de Dezembro.
C) Tratando-se de factos instantâneos, e não continuados ou duradouros, à data das mencionadas cedências estavam em vigor os artigos 1038º, alíneas f) e g), 1093º, nº 1, alínea f), do CC (versão anterior ao RAU), quando à primeira cedência, e o artigo 64º, nº 1, alínea f), do RAU, quanto às segunda e terceira cedências.
D) Não assiste razão ao Tribunal da Relação na argumentação de direito seguida para contrariar o entendimento da primeira instância, já que parte de um pressuposto fático errado que não se verifica no caso dos autos - "situação de um cessionário que tendo recebido um espaço comercial, nele incrementa, um espaço integrado de exploração comercial de que fazem parte vários lojistas e cujo regular funcionamento assegura como um todo -, porque não encontra acolhimento nos factos considerados provados, e que determina uma errada aplicação do direito aos contratos celebrados entre a Recorrida CC, e anteriormente a FF, e os lojistas.
E) Dos factos provados resulta que o conjunto composto pelo supermercado e pelos espaços/lojas constitui, uma galeria comercial.
F) Na galeria comercial dos autos não existe uma única organização e exploração integradas, porque as lojas em apreço, apesar de inseridas no mesmo espaço físico, não são geridas ou os respectivos donos atuam como um todo unitário, mas sim um agregado de lojas de especialidade semelhante, que não perdem a sua individualidade ou autonomia exploracional, onde a integração é apenas de índole imobiliária, aproximando-se mais, nessa medida, do centro comercial do que de uma grande superfície de venda alimentar a retalho (supermercado e hipermercado).
G) Não obstante ter ficado provado que, no caso dos autos, estamos perante uma galeria comercial, a realidade em apreço é bastante diferente da normalmente descrita pela jurisprudência e pela doutrina para caracterizar um centro comercial, desde logo porque carece da inserção no âmbito de um conjunto seleccionado de lojas, de uma organização e exploração unitária e integrada coordenadora da actividade dos lojistas, de um regulamento interno e da possibilidade de uma retribuição em função das vendas efectuadas e proventos auferidos mensalmente pelos lojistas.
H) Ao contrário do que sustenta o acórdão recorrido, que para o efeito se cola à figura do centro comercial, no caso em apreço não resultou provado que exista um verdadeiro conjunto de benefícios de caracter patrimonial concedido a cada um dos lojistas que exorbite da função económico-social do subarrendamento ou do contrato misto de sublocação e de prestação de serviços, pelo que não se pode concluir, como a Relação concluiu, que a FF e a Recorrida CC incrementaram no espaço comercial recebido da arrendatária um espaço integrado de exploração comercial de que fazem parte vários lojistas e cujo regular funcionamento assegura como um todo.
I) Os factos que seriam necessários para formular tal conclusão da Relação não resultaram provados e os contratos de cedência celebrados não encontram correspondência com o real e efectivo modelo de negócio que na prática é seguido pelas partes contratantes, que se caracteriza por uma integração imobiliária e não por uma integração exploracional, referindo-se, portanto a um objecto imóvel e não tendo uma substância empresarial.
J) Em sede de qualificação, o intérprete não está vinculado à qualificação que as partes atribuíram ao contrato, sem prejuízo de a mesma não dever deixar de ser tomada em consideração como índice importantíssimo do tipo, da mesma forma, o nome que as partes dão aos contratos não as vincula nem determina o regime que lhes é aplicável.
K) Os contratos celebrados pela Recorrida CC com os lojistas correspondem a contratos de adesão firmados com base em minuta tipo preparada pelo CC para o universo dos seus estabelecimentos comerciais, quer estejam incluídos em galerias ou centros comerciais, e por conseguinte não tomaram em consideração a realidade física concreta dos espaços em que são aplicados, que é de todo desajustada ao seu teor.
L) Esse desajustamento foi levado em linha de conta pela primeira instância, que assistiu à produção da prova. O Tribunal da Relação, atento o princípio da imediação da prova, e considerando que o recurso interposto pelas ora Recorridas não versava sobre matéria facto, não podia, como fez, substituir-se à primeira instância na apreciação dos contratos, sem tomar em consideração a realidade demonstrada pela produção de prova em audiência de julgamento.
M) As obrigações que teriam sido assumidas pela cessionária, para além de proporcionar o gozo temporário de uma loja integrada na Galeria Comercial, elencados no acórdão recorrido (vd. página 21), não foram alegadas por nenhuma das Recorridas em sede de contestação, e muito menos resultaram provadas, designadamente em 38º a 42º dos factos provados, de que o Tribunal da Relação se serve para sustentar as suas conclusões, pelo que não podiam ser tomadas em consideração no acórdão recorrido.
N) As cedências realizadas pela FF e pela Recorrida CC, nos moldes descritos, não estão abrangidas pelo objecto do contrato de arrendamento em vigor entre senhoria e arrendatária, celebrado em 21 de Abril de 1962, e que tem como objecto a "única loja", actualmente correspondente à fracção autónoma designada pela letra "A" do prédio urbano identificado nos autos, para a instalação de um estabelecimento comercial de supermercado.
O) As três lojas em causa não são exploradas no contexto de uma grande superfície -supermercado ou hipermercado-, tendo a exploração do locado passado a ser exercida autonomamente pelos lojistas a quem os espaços/lojas foram cedidas, pelo que os respetivos contratos de cedência não se inserem na actividade de organização e de exploração comercial do supermercado objecto do arrendamento.
P) Tendo os contratos de cedência em causa por objecto uma loja nua, mero local físico, ainda que inserido num espaço comercial mais amplo, sem recheio e os demais elementos que caracterizam um estabelecimento comercial, não se pode ter como incidindo sobre uma realidade física e jurídica "estabelecimento comercial".
Q) As lojas foram estruturadas e constituídas pelos lojistas e, inclusivamente, no caso da loja cedida a HH, Lda, houve mudança de ramo de actividade, de perfumaria para produtos naturais, por simples iniciativa da lojista.
R) Nos contratos em apreço nos autos, em particular quanto à forma como são executados, dada como provada e demonstrada na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto, ressaltam os elementos essenciais do contrato de arrendamento. Estes elementos ou índices do tipo, remetendo-nos para um contrato construído por referência ao tipo de arrendamento comercial conduzem a que se deve considerar que foi intenção das partes aproveitar a base, ou uma parte importantes, da regulação interna do tipo, mas modificada.
S) Donde, tais contratos não podem deixar de se considerar regulados pelas normas do regime jurídico do arrendamento que fundamentaram a decisão proferida em primeira instância, ainda que por aplicação analógica, não se podendo concluir, como resulta do acórdão recorrido, que "em relação as estes contratos não se encontra, nem direta nem indirectamente, preceito algum que imponha o dever especial de comunicação ao dono do imóvel onde as lojas se encontram instaladas".
T) Assim, no caso dos autos ocorreu, em relação aos espaços/lojas, uma simples cedência de espaço pertencente ao locado, que cai nas regras dos artigos 1038º, alíneas f) e g), e 1093º, nº 1, alínea f), do CC (na versão anterior ao RAU) e ou do artigo 64º, nº 1, alínea f, do RAU, que devem ser trazidas à colação, quanto mais não seja por analogia.
U) Logo, aquelas cedências de espaços, ao longo dos tempos, estavam sujeitas a autorização pelo senhorio e a posterior comunicação, como decorre do artigo 1038º, alíneas f) e g), do CC.
V) Resultando provado que as cedências dos espaços/lojas não foram comunicadas à senhoria, constituindo, por isso, cedências ilícita e ineficazes em relação a esta, tais cedências consubstanciam uma violação do contrato de arrendamento que é fundamento da resolução contratual, ao abrigo dos citados artigos, como concluiu a primeira instância.
W) O acórdão recorrido viola as normas do artigo 1038º, alíneas f) e g), e 1093º, alínea f), do CC, na versão anterior ao Regime do Arrendamento Urbano e ou do artigo 64º, nº 1, alínea f), do RAU, ao concluir que as mesmas não são aplicáveis ao caso dos autos, o que consubstancia erro na determinação da norma aplicável.
X) O recurso deve ser julgado procedente, revogando-se o acórdão recorrido e confirmando-se a douta decisão proferida em primeira instância que condenou as rés nos pedidos, pois assim se fará JUSTIÇA!
As RR contra alegaram, concluindo o CC nos termos seguintes (a que, no essencial, aderiu a outra recorrente):
1. Foi dado com provado que, celebrado o arrendamento em 1962, o locado se encontra, há mais de quatro décadas, organizado internamente por forma a corresponder a um espaço destinado à exploração de um estabelecimento de supermercado, acompanhado de lojas de reduzida dimensão que assumem papel complementar à exploração do estabelecimento de supermercado, constituindo este conjunto uma pequena galeria comercial;
2. Desenvolvendo os lojistas ali integrados uma actividade previamente definida e complementar à actividade de supermercado, com o fim de alargar a oferta de serviços e captar maior clientela;
3. No objecto do contrato de arrendamento encontra-se compreendida a exploração de uma pequena galeria comercial na qual se integra o estabelecimento de supermercado, já que respectiva gestão através da celebração de contratos com lojistas, prosseguindo uma diversificação de oferta e serviços com o consequente aumento de captação de clientela, traduz, ainda, uma noção de estabelecimento enquanto organização com funcionalidade de meios e unidade de destino lucrativo;
4. Devendo, assim, concluir-se que a implementação e exploração de uma pequena galeria comercial, acessória ou complementar do estabelecimento de supermercado, como sucedeu no caso vertente, atenta a sua funcionalidade económica de comércio e prestação de serviços, constitui um objecto empresarial lícito porque permitido pelo contrato de arrendamento, encontrando-se a actividade da arrendatária dentro dos limites de gozo da coisa locada tal como definidos pelo contrato de arrendamento, não se assistindo a qualquer violação do contrato de arrendamento.
5. E assim sendo, não faz qualquer sentido admitir a resolução do contrato de arrendamento com fundamento na celebração de contratos atípicos, inominados, de instalação de lojista em galeria comercial, através dos quais se vem dando integral cumprimento e execução ao arrendamento celebrado;
6. Por outro lado, mesmo que assim não se entenda, sempre a resolução do contrato de arrendamento, nesta data, com fundamento na exploração da galeria comercial que se mantém há mais de quatro décadas, e na qual se integram as alegadas cedências onerosas de partes do locado a três lojistas, sempre dependeria da aplicação, ao caso vertente, da cláusula geral de justa resolução do contrato, prevista no n.° 2 do artigo 1083° do CC na redacção da Lei 6/2006;
7. Face à excepcional duração de vigência do contrato de arrendamento, à circunstância de a galeria comercial se encontrar já instalada há, pelo menos, cerca de quatro décadas e meia, aliada à circunstância de o contrato de arrendamento, se encontrar na sua fase terminal, a menos de 4 anos do seu termo, não permite concluir que a gravidade ou as consequências do incumprimento do contrato de arrendamento tornem inexigível à senhoria a sua manutenção;
8. Provado que existia, no caso vertente, conhecimento da verificada cedência onerosa de partes do locado, por parte da senhoria, encontrando-se por outro lado o contrato de arrendamento, agora já como contrato de arrendamento com prazo certo transitado para o NRAU com a respectiva renda actualizada, na fase final da sua vigência, não decorrendo do alegado incumprimento contratual qualquer perda do valor locatício do imóvel, afigura-se que não se encontra preenchida a cláusula geral de justa resolução do contrato de arrendamento;
9. Finalmente, ainda que se viesse a reconhecer assistir objectivamente à Recorrente o direito à resolução do contrato de arrendamento e que por forma das normas sobre a aplicação da lei no tempo venha a ser afastada a aplicação ao caso vertente do n.° 2 do artigo 1083° do CC na redacção da Lei 6/2006, verifica-se, no caso vertente, por parte da senhoria uma actuação violadora da boa fé contratual que, no caso vertente, preenche a excepção de abuso de direito prevista no artigo 334° do CC;
10. Com efeito, a inércia de actuação dos anteproprietários, desde 1971 ou 1972 até 2012 - data da instauração da acção de despejo à margem identificada - criou na ora Recorrida a firme convicção de que não lhe adviriam consequências negativas da instalação ou exploração da galeria comercial no interior do locado, pelo que a instauração da acção de despejo sempre representaria por parte da senhoria uma gravosa violação das regras da boa fé na modalidade de "venire contra factum proprium";
11. Na verdade, o comportamento anterior da senhoria perante a existência e exploração da galeria comercial desde, pelo menos, 1971 ou 1972, isto é, há mais de 43 anos, não poderia ter deixado de levar - como efectivamente levou - a que a arrendatária entendesse que se encontraria dispensada de obter a sua autorização para a celebração de novos contratos;
12. Qualquer dos lojistas em causa, os quais iniciaram a sua actividade no locado, respectivamente, em 1980, 2002 e 1 de Julho de 2006, integraram-se numa galeria comercial já preexistente, da qual a Senhoria tinha conhecimento e à qual não se opôs;
13. Afigura-se, assim, que veio a Autora incorrer em contradição com comportamentos anteriormente assumidos ao pedir que seja decretado o despejo com base no exercício de uma actividade que remonta há várias décadas quando afinal o contrato de arrendamento se encontra a menos de 5 anos do seu termo face à transição que a mesma Autora fez operar para o regime do NRAU, pagando a arrendatária renda já actualizada ao abrigo deste novo diploma.
5. Como é evidente, o ponto fulcral de que depende o destino da presente acção de despejo conexiona-se, em primeira linha, com a qualificação jurídica dos três contratos de cedência de utilização de lojas, celebrados pela R. CC: deverão tais contratos ser configurados como implicando a mera cedência de determinado espaço físico do locado, integralmente sujeitos ao regime jurídico do arrendamento e, como tal, dependentes de uma necessária autorização/ comunicação ao senhorio? Ou, pelo contrário, como se sustenta no acórdão recorrido, atento o modelo de exploração empresarial do locado, há muito desenvolvido, na prática, como envolvendo uma galeria comercial, deverá antes partir-se de uma aproximação dos referidos contratos ao modelo de exploração de loja em centro comercial, com o corolário de se terem por dispensadas as exigências de comunicação ou autorização formuladas no âmbito dos diplomas legais reguladores do instituto do arrendamento?
O acórdão recorrido, para qualificar juridicamente tais contratos celebrados com lojistas, partiu da realidade da exploração empresarial levada a efeito no local, há décadas, com conhecimento e tolerância do anterior senhorio, segundo o modelo da galeria comercial – aproximando, consequentemente, tais contratos do modelo de exploração de loja em centro comercial.
Quanto a este ponto – e adoptando uma visão funcionalmente adequada da realidade da exploração empresarial, há muito sedimentada - não pode deixar de se concordar, no essencial, com a argumentação expendida no acórdão recorrido, ao aproximar tal situação do modelo dos centros comerciais , com as consequências ao nível das obrigações que cabem ao cedente no confronto do senhorio – e não podendo de se deixar de ter em conta a época em que se iniciou a exploração da galeria comercial em questão, remontando a 1972, ou seja, a uma altura em que era ainda embrionária e imperfeita a realidade económica e sociológica dos centros comerciais e dos contratos atípicos referentes às lojas e espaços em que os mesmos se desdobram.
Não pode, assim, desgraduar-se ou descontextualizar-se o acto de cedência de determinado espaço, integrador das lojas em causa, do modelo de gestão empresarial reiterada e efectivamente seguido, como de galeria comercial, aproximando-o – ao menos por analogia - dos contratos atípicos de utilização de loja em centro comercial (como, aliás, as partes os configuraram efectivamente ), não sujeitos às rígidas regras injuntivas e vinculísticas, estabelecidas em sede do regime legal do arrendamento comercial.
Na verdade, não sendo absolutamente típica, unívoca e característica a realidade factual e negocial retratada nos autos, considera-se mais adequada a sua aproximação – ao menos por analogia – dos contratos de utilização de loja naqueles centros, do que o seu enquadramento – claramente forçado, perante a sua típica funcionalidade e o reiterado comportamento das partes ao longo de muitos anos- no tradicional e rígido modelo do arrendamento urbano.
Restaria, deste modo, apurar se tal modelo de exploração empresarial (como galeria comercial), adoptado há muito pelas entidades que detinham as qualidades de arrendatária e cessionária da respectiva exploração, seria lícito face ao teor do primitivo contrato de arrendamento do espaço, celebrado em 1962: como é evidente, a resposta a esta questão é assaz problemática, já que a realidade dos centros comerciais era, nesse momento, social e juridicamente inexistente – sendo provavelmente necessário apelar à vontade conjectural ou hipotética dos contraentes (implicando, porventura, a ponderação de factos que as partes nem sequer alegaram): se estes visualizassem ou perspectivassem esta nova – e futura - realidade de gestão dos espaços comerciais locados, substancialmente diversa, na sua funcionalidade típica, dos tradicionais e rígidos modelos do arrendamento, teriam admitido a sua inclusão no âmbito e nos fins do contrato que então celebraram?
De qualquer modo – fosse como fosse – não pode deixar de se atribuir relevância decisiva na interpretação do dito contrato à prolongada e reiterada tolerância do primitivo senhorio quanto ao modelo de exploração efectivamente adoptado, há várias décadas: tal passividade ou ausência de reacção a um possível uso ilegítimo (face à disciplina do contrato) pelo arrendatário não poderá deixar de ser interpretada como implicando uma admissão ou conformação com a exploração do locado segundo o modelo de galeria comercial, com os inevitáveis corolários no que toca à fisionomia e funcionalidade essencial dos contratos celebrados.
4. Sucede que – qualquer que fosse a resposta às questões anteriormente colocadas - sempre a acção de despejo teria de soçobrar, com fundamento na figura do abuso de direito, na vertente da protecção da confiança – questão, aliás, suscitada pelas recorridas nas respectivas contra alegações, na parte em que peticionam a ampliação do objecto do recurso.
Note-se que, no caso dos autos, fundando-se o pedido de despejo em factos ilícitos alegadamente cometidos pela arrendatária e cessionária do locado, o seu significado jurídico não pode deixar de ser aferido face ao regime legal (dos fundamentos do despejo) então em vigor. Ora, sendo tais factos ilícitos anteriores ao NRAU, não podem os mesmos ser valorados, no que concerne a sua potencialidade resolutiva, à luz da cláusula geral que consta actualmente do art. 1083º, nº 2 , do CC – mas antes em função dos típicos fundamentos de despejo, previstos, quer na versão originária do CC, quer no RAU.
Significa isto – como se afirmou no Ac. de 20/11/2014, proferido pelo STJ no P. 1612/04.9TBFAF.G1.S1, que não se aplicando ainda ao caso dos autos a cláusula geral da inexigibilidade, instituída pelo NRAU e prevista no nº 2 do art. 1083ºdo CC, - em que é em torno do funcionamento, concretização e densificação deste conceito indeterminado que terão de ser colocadas as questões referentes à boa fé, à problemática do abuso de direito e, em última análise, à actuação de um fundamental princípio de proporcionalidade entre a intensidade concreta e o grau de censurabilidade da violação contratual cometida e a gravidade objectiva do efeito que lhe corresponde – será a propósito da eficácia resolutiva concreta de cada um dos fundamentos típicos de resolução, enumerados no art. 64º do RAU, que tais princípios base terão de ser densificados e actuados, de modo a apurar se certa concreta violação da disciplina contratual pelo inquilino deve configurar-se como idónea para produzir, segundo um juízo objectivo e casuístico de razoabilidade e proporcionalidade, a irremediável destruição da própria relação contratual.
E tal juízo de proporcionalidade e adequação obriga, desde logo, a convocar e densificar as cláusulas gerais da boa fé e do abuso de direito, na vertente da protecção da confiança.
A proibição do comportamento contraditório configura actualmente um instituto jurídico autonomizado, que se enquadra na figura do abuso do direito (art. 334.º do CC), sendo nessa medida de conhecimento oficioso, desde que revelado pelos factos processualmente adquiridos (embora, no caso dos autos, a verificação de tal figura haja sido, como se referiu, suscitada expressamente pelas recorridas).
Este princípio surge caracterizado nos seus elementos fundamentais no Ac. de 12/11/13, proferido pelo STJ no P. 1464/11.2TBGRD-A.C1.S1, nos seguintes termos:
Assim, há desde logo um primeiro e fundamental pressuposto a considerar: a existência de um comportamento anterior do agente (o factum proprium) que seja susceptível de fundar uma situação objectiva de confiança. Em segundo lugar exige-se que, quer a conduta anterior (factum proprium), quer a actual (em contradição com aquela) sejam imputáveis ao agente. Em terceiro lugar, que a pessoa atingida com o comportamento contraditório esteja de boa fé, vale por dizer, que tenha confiado na situação criada pelo acto anterior, ignorando sem culpa a eventual intenção contrária do agente. Em quarto lugar, que haja um “investimento de confiança”, traduzido no facto de o confiante ter desenvolvido uma actividade com base no factum proprium, de modo tal que a destruição dessa actividade pela conduta posterior, contraditória, do agente (o venire) traduzam uma injustiça clara, evidente. Por último, exige-se que o referido “investimento de confiança” seja causado por uma confiança subjectiva objectivamente fundada; terá que existir, por conseguinte, causalidade entre, por um lado, a situação objectiva de confiança e a confiança da contraparte, e, por outro, entre esta e a “disposição” ou “investimento” levado a cabo que deu origem ao dano. Os pressupostos enumerados não podem em caso algum ser aplicados automaticamente pois, como observa o autor que vimos a acompanhar, o venire contra factum proprium é, em última análise, “uma técnica que não dispensa, e antes pressupõe, um controlo da adequação material da solução, com uma valoração global de todos os elementos à luz do ponto de vista da tutela da confiança legítima”; por isso, todos aqueles pressupostos “deverão ser globalmente ponderados, em concreto, para se averiguar se existe efectivamente uma “necessidade ético-jurídica” de impedir a conduta contraditória, designadamente, por não se poder evitar ou remover de outra forma o prejuízo do confiante, e por a situação conflituar com as exigências de conduta de uma contraparte leal, correcta e honesta – com os ditames da boa fé em sentido objectivo” [6]. Dentro desta mesma linha de pensamento, escreveu-se no acórdão do STJ de 12.2.09 (Revª 4069/08) que “no âmbito da fórmula “manifesto excesso” cabe a figura da conduta contraditória (venire contra factum proprium), que se inscreve no contexto da violação do princípio da confiança, que sucede quando o agente adopta uma conduta inconciliável com as expectativas adquiridas pela contraparte em função do modo como antes actuara”. Assim tem de ser, acrescentamos nós, justamente porque o princípio da confiança é um princípio ético fundamental de que a ordem jurídica em momento algum se alheia; ele está presente, desde logo, na norma do artº 334º do CC, que, ao falar nos limites impostos pela boa fé ao exercício dos direitos, pretende por essa via assegurar a protecção da confiança legítima que o comportamento contraditório do titular do direito possa ter gerado na contraparte.
No caso dos autos, não pode – como notam as recorridas – deixar de se conferir um muito particular relevo à estabilidade no tempo da relação contratual (iniciada em 1962) que a A. pretende agora destruir, `a gestão do espaço, ao longo de décadas, como galeria comercial e à inquestionável tolerância e prolongada passividade do anterior senhorio relativamente a esse modelo de exploração e aos actos ou condutas (alegadamente ilícitos) de cedência de lojas nessa mesma galeria, em que se funda a pretensão de despejo agora deduzida.
É que a prolongadíssima passividade e tolerância do anterior senhorio relativamente ao modelo de exploração há muito adoptado - e que bem conhecia – não reagindo minimamente, ao longo dos anos, à instalação no locado de uma pequena galeria comercial, em que se integravam complementarmente pequenos lojistas, não pode deixar de ter incutido nas RR. a fundada e firme convicção de que o referido modelo de exploração empresarial era admitido e tolerado pelo então senhorio, não constituindo a celebração de contratos que implicassem a instalação ou mudança dos lojistas qualquer comportamento ilícito, que fosse susceptível de ditar a resolução do contrato.
Nenhuma dúvida se suscita, pois, quanto ao justificado investimento da confiança por parte da arrendatária e cessionária do estabelecimento, alicerçado numa tolerância prolongada do senhorio para com o modelo de exploração empresarial adoptado, geradora de uma fundada expectativa de que estavam a coberto da formulação ulterior de uma pretensão de despejo, alicerçada naquela factualidade, há muito conhecida e tolerada.
É certo que, no caso dos autos, o comportamento que traduz a inversão das expectativas da contraparte não provém exactamente da pessoa ou entidade que tolerou tal modelo de exploração empresarial e os negócios celebrados na pressuposição de que o mesmo era lícito – o primitivo senhorio – mas de quem adquiriu o imóvel em data ulterior, sucedendo na posição do primitivo senhorio, confrontando-se no momento da aquisição com a existência de uma situação ou modelo de exploração há muito sedimentado entre as partes primitivas da relação contratual.
Ser-lhe-á lícito pôr em causa a licitude de tal modelo de exploração empresarial, fazendo tábua rasa dos actos de tolerância reiteradamente praticados ao longo de anos pelo seu antecessor na relação jurídica de locação?
Considera-se que a resposta a esta questão tem de ser negativa.
Na verdade, ao adquirir a propriedade do imóvel (em 2011) e ao suceder na posição jurídica do primitivo senhorio, não pode a A. considerar-se totalmente desvinculada das consequências da (não actuação) do primitivo e anterior senhorio e das fundadas expectativas que tal inércia ou tolerância prolongada pode ter consolidado justificadamente nas pessoas de arrendatário e cessionário do locado, relativamente à licitude do modelo de exploração empresarial seguida (como galeria comercial) e das consequências de tal modelo na fisionomia essencial dos negócios celebrados, ao longo dos anos com os lojistas (desde logo, a possibilidade de cedência das lojas, há muito delimitadas naquele espaço físico global, no âmbito e ao abrigo daquele modelo de exploração, sem os requisitos e constrangimentos próprios do típico regime do arrendamento).
E, nesta perspectiva, não pode deixar de se considerar que a circunstância de o novo proprietário e senhorio, ao adquirir o imóvel e em nome do interesse patrimonial na sua imediata comercialização, livre de quaisquer ónus, vir invocar o efeito de comportamentos, alegadamente ilícitos, por violadores da disciplina do contrato, verificados quando figurava como locador o seu antecessor e por ele inteiramente tolerados, nunca a eles reagindo ao longo dos anos, apesar de bem conhecer tais condutas passadas do arrendatário, traduziria uma inadmissível lesão da confiança, tornando ilegítimo o exercício do direito à resolução do contrato com tal fundamento.
5. Nestes termos e pelos fundamentos apontados nega-se provimento à revista, confirmando o decidido no acórdão recorrido.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 19 de Novembro de 2015
Lopes do Rego (Relator)
Orlando Afonso
Távora Victor