Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02A2384 |  |
"A, Comércio e Industria de Construção Civil, Ldª" propôs esta acção contra Sociedade de Construção B.
Pede que a ré seja condenada a pagar-lhe 30.000.000$00, correspondente ao dobro do sinal que lhe entregou, em consequência de um contrato promessa de compra e venda, que celebraram e que a ré não cumpriu.
Alega que celebraram um contrato promessa de compra e venda de uma parcela de terreno a destacar de um prédio da ré, venda que se efectuaria logo que o projecto de construção previsto para o local e feito pela ré fosse aprovado pela Câmara.
A Ré contestou alegando que só não se realizou o negócio prometido, porque o projecto, por si previsto e apresentado, não foi aprovado, o que tornou impossível o negócio.
A 1ª instância, julgando parcialmente procedente a acção, condenou a ré a restituir o sinal recebido.
A Relação julgou a acção procedente.
Foram apresentadas as seguintes conclusões:
1- A errónea interpretação e apreciação dos factos constantes dos autos com a consequente aplicação do direito aos mesmos, determinou a violação da lei, no acórdão recorrido.
2- A aplicação do direito aos factos, dados como provados em 1ª instância, determina a conclusão da nulidade do contrato, celebrado pelas partes, sujeito a condição suspensiva não verificada por impossibilidade legal e consequentemente a obrigatoriedade de restituição do sinal em singelo, pela aplicação dos preceitos legais supra citados nas presentes alegações de recurso.
Em contra-alegações defende-se o julgado.
Após vistos cumpre decidir.
A Relação considerou provados os seguintes factos.
1- Factos provados, considerados pela 1ª instância:
Em 24/3/87 foi celebrado entre a autora e a ré um contrato promessa com as clausulas constantes do documento de fls. 33 e 34, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
Ambas as outorgantes no citado contrato conheciam e aceitaram as condições em que o mesmo foi estabelecido.
A ré era então dona de um prédio composto de um lote de terreno para construção urbana, com área de 3.135 m2, sito em Coimbra......
Para este terreno, a ré tinha em preparação e estudo um projecto de um edifício com a área de construção prevista de 9.269 m2.
Considerando o projecto então em estudo e preparação, a ré prometeu vender á autora e esta aceitou, uma parcela de terreno com área total de 1400m2, que a ré destacaria da propriedade original.
Estipulando nomeadamente autora e ré que o reforço do sinal só seria efectuado no prazo de 30 dias, contado do licenciamento da obra pela Câmara, de acordo com o projecto então em estudo e preparação pela ora ré, para a totalidade do terreno.
A parcela de terreno prometida vender, com área de 1400 m2, só poderia ser destacada após aprovação do projecto.
Por despacho de 27/11/87, a Câmara indeferiu o projecto apresentado pela ré.
Na data do contrato a autora entregou à ré 15.000.000$00 a título de sinal e principio de pagamento.
A A recusou receber a restituição do sinal em singelo.
A Relação considerou ainda, provado por documento e com interesse para a decisão da causa que:
O prédio foi vendido a C, tendo a respectiva aquisição sido registada em 13/11/90;
Em 20/12/90 foi requerido o averbamento do processo a favor deste mesmo C, o qual foi deferido em 7/2/91.
Acrescentamos que, da informação prestada pela C.M.C. ao Exmº Juiz (fls.85 e 86 ) donde constam as afirmações recolhidas pela Relação, consta também que o projecto do C foi aprovado para uma área de construção de 5.521 m2.
As instâncias divergem na qualificação jurídica da situação descrita.
Negócio mulo ou negócio incumprido !? Esta a questão.
O contrato promessa que se deu por reproduzido e em que 1º outorgante é a Ré e 2º outorgante a A., contém as seguintes declarações, relevantes para a decisão da questão:
A 1ª outorgante é dona e legitima proprietária de um prédio composto de lote de terreno para construção urbana, com a área de 3.135 m2.
Para esse terreno tem a 1ª outorgante tem preparação e estudo um projecto de construção de edifício destinado a comércio.....
A área de construção prevista será de cerca de 9.269 m2....
Por este contrato promete a 1ª outorgante vender e a 2ª comprar uma parcela do terreno com a área de 1400 m2, sem prejuízo desta área poder ser alterada para valor inferior ou superior, na medida em que tal seja necessário para efeitos da aprovação do projecto, não deixando, no entanto, o terreno de ter vinte metros de largo e para a frente......
O preço de venda será de 50.000.000$00.
A trinta dias contados da data do licenciamento da obra, pela Câmara, baseada no projecto mencionado, será reforçado o sinal já entregue e continuado o pagamento do preço....
A restante parte do preço será paga pela segunda outorgante no prazo de 120 dias a contar da data do licenciamento referido atrás.
A escritura deverá realizar-se no prazo de 120 dias atrás referido, a interpelação de qualquer dos outorgantes com uma antecedência mínima de 15 dias.....
O atraso na celebração da escritura não será imputável a qualquer das outorgantes, caso se verifiquem, objectivamente, atrasos nos serviços de notariado, registo ou da Câmara que impeçam, por qualquer forma, a realização da escritura no prazo acordado.
A A. assenta o pedido no incumprimento do contrato pela ré.
A. Ré diz que era legalmente impossível cumprir, logo o contrato é nulo.
A. A. replicou dizendo que a ré nada fez para obter a aprovação do projecto após o seu indeferimento e não cumpriu as condições impostas pela Câmara para viabilizar o projecto.
Levada esta matéria à base instrutória obteve resposta não provado.
Na sentença disse-se: "É nulo o negócio jurídico cujo objecto seja legalmente impossível."(280º CC)
Neste caso, o objecto do contrato era "uma parcela de terreno que não podia ser destacada e portanto vendida, porque tal estava dependente de um projecto que foi inviabilizado pela Câmara."
A Relação começa por dizer que o contrato não é nulo.
Faz um paralelo com o contrato promessa de venda de coisa alheia.
Este contrato é válido. Se o promitente vendedor não quiser ou não puder adquiri-lo, a venda é que será nula. Então será o promitente vendedor o responsável pelo não cumprimento do contrato promessa.
Só assim não será se o contrato tiver sido celebrado sob a condição de aquele adquirir o prédio.
Em seguida a Relação afirma não poder reapreciar a prova que conduziu ás respostas de não provado aos dois quesitos da base instrutória.
Acrescenta, depois, "que competia á ré provar que o indeferimento do pedido de licenciamento não lhe pode ser imputado, face ao preceituado no artº 799º do CC.."
Aceita que o contrato não foi celebrado sob condição.
"A ré comprometeu-se a tudo fazer para que o projecto fosse aprovado."
"A apelada (ré) não diz quais as diligências que fez para aprovação do projecto ou se interpôs recurso desse despacho (de indeferimento)."
"Dos documentos juntos apenas consta que após o indeferimento do processo, a ré entregou um exemplar do projecto para consulta ao SN Bombeiros, o que é muito pouco."
"Como se diz na informação de fls 85, em 20/12/90 foi requerido o averbamento do processo a C, o qual foi deferido em 7/2/91."
A venda ao C, foi registada em 13/11/90. (certidão de registo)
"Daqui se pode concluir que a apelante pouco ou nada fez para a aprovação do projecto após o despacho de indeferimento."
"Por estas duas razões tornou-se impossível o cumprimento do contrato promessa. Ambas são imputáveis á ora ré, e a impossibilidade não é originária."
"Diz a apelante (queria dizer-se apelada) que o projecto foi indeferido por estar desconforme com o Plano Geral e não pela falta de qualquer elemento a apresentar pela recorrida."
Mas, "por um lado, é discutível que assim seja, e por outro, isso não significa que o apelante não pudesse alterar o projecto de forma a que fosse aprovado." Em apoio cita a clausula que permitia alterar a área, e os pareceres dos serviços que dão a entender que o projecto podia ser alterado.
Vejamos.
Se é certo que o objecto do negócio era uma parcela de terreno a destacar, não podemos esquecer que a A. o que pretendia era uma parcela em que pudesse construir de acordo com aquele projecto, designadamente com aquela área de construção.
Isto contende com a faculdade de construir inerente (ou talvez não)ao direito de propriedade.
No passado o proprietário podia construir sem limites legais que não fossem os ditados por razões de vizinhança. Com a cada vez maior intervenção do Estado em matéria de urbanismo, passou a caber ás autoridades administrativas, através da aprovação dos projectos e concessão de licenças de construção, conformar a faculdade de construir inerente ao direito de propriedade.
A A. queria adquirir um direito de propriedade, conformado através da licença de construção, que lhe permitisse implantar o edifício projectado.
Ora as normas urbanísticas são imperativas quer para o cidadão quer para as autoridades administrativas.
O cidadão tem de sujeitar-se a elas mas também tem o direito de exigir da autoridades o respeito das mesmas.
Se à face do direito urbanístico vigente o projecto podia e devia ser aprovado o negócio é válido e o promitente vendedor tinha o dever de conseguir essa aprovação, pelo menos o dever de esgotar todas as vias legais para o conseguir.
Se o direito de urbanismo não permitia a aprovação do projecto o negócio era nulo por impossibilidade legal.
O projecto apresentado pela ré foi indeferido despacho de 27/11/88 "com base nas alíneas a) e d) do nº1 do artº 15º do D.L. 166/70.
Segundo as normas constantes dessas alíneas a C.M. podia - devia indeferir com o fundamento de:
Inconformidade como plano ou anteplano, geral ou parcial, de urbanização e expansão ou respectivo regulamento.
Desrespeito por quaisquer normas legais ou regulamentares relativas à construção.
Segundo o parecer que serviu de fundamento ao despacho de indeferimento "verifica-se ter sido projectado um excesso de área de construção de 3.135m2."
Em certidão da C.M., fls.108v, esclarece-se que "não foi possível a aprovação do projecto referenciado por apresentação de excesso de área de construção relativamente ao definido no P.G.U.C."
Como já deixámos dito, o objecto do contrato era uma parcela de terreno com a faculdade de construção de 9.269 m2.
Como se viu, esta área de construção era legalmente impossível por imposição do P.G.U..
Sendo legalmente impossível o promitente vendedor não podia consegui-la.
Como a impossibilidade resultava da lei (PGU) a A. não podia desconhecê-la.
Com isto podemos dizer que as partes se comprometeram a celebrar um negócio, que legalmente estavam impedidos de celebrar.
Só por acordo da A. a ré podia alterar o plano de modo a vê-lo aprovado, o que passava pela redução da área de construção.
Naturalmente tal redução implicaria uma reformulação do negócio.
Por força do disposto no artº 280º do CC o contrato promessa é nulo.
A consequência (289º) a o direito do A. à restituição do que entregou a título de sinal e princípio de pagamento.
Em face do exposto concedemos a revista, revogando o douto acórdão, para ficar a valer a douta sentença da 1ª instância.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 8 de Outubro de 2002
Armando Lourenço
Azevedo Ramos
Silva Salazar.